Fimmtudaginn 29. janúar 2004.
Nr. 332/2003.	Ægir Finnbogason og Íris Björk Hlöðversdóttir (Hlöðver Kjartansson hrl.) gegn Gissuri og Pálma ehf. (Sveinn Sveinsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður.

Í héraðsdómi, sem staðfestur var með vísan til forsendna hans, var fallist á að fasteign hafi verið haldin göllum og að afhending hennar hafi dregist. Voru fjárkröfur Æ og Í vegna þessa teknar til greina að hluta og viðurkenndur réttur þeirra til að skuldajafna dæmdri fjárhæð við lokagreiðslu kaupsamnings, sem þau höfðu haldið eftir. Þar sem dæmdar bætur voru lægri en umrædd kaupsamningsgreiðsla var G sýknað að svo stöddu af kröfu um útgáfu afsals.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 22. ágúst 2003. Þau gera þær dómkröfur að stefndi gefi út afsal þeim til handa fyrir endaraðhúsi að Gautavík 1, Reykjavík, í samræmi við kaupsamning aðila 18. júní 1999. Jafnframt verði hann dæmdur til að greiða þeim 659.926 krónur og viðurkenndur réttur þeirra til að skuldajafna þeirri fjárhæð við 300.000 króna eftirstöðvar kaupverðs, sem greiða átti 15. september 1999, en stefndi verði síðan dæmdur til að greiða þeim mismuninn 359.926 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Til vara er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða þeim 728.865 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 13. júní 2002 til greiðsludags og viðurkenndur réttur þeirra til að skuldajafna þeirri fjárhæð við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðsins að fjárhæð 300.000 krónur auk almennra sparisjóðsvaxta frá 15. september 1999, en stefndi dæmdur til að greiða þeim mismuninn auk dráttarvaxta. Loks er krafist greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum áfrýjenda og greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Stefndi krefst þannig breytinga á héraðsdómi. Samkvæmt 151. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 5. gr. laga nr. 38/1994, skal áfrýja héraðsdómi vilji aðili fá honum breytt sér í hag.  Sýknukrafa hans kemur því ekki til álita.

Með skírskotun til forsendna héraðsdóms ber að staðfesta hann.

Rétt er með vísun til niðurstöðu málsins og krafna aðila að hvor þeirra beri sinn málskostnað fyrir Hæstarétti

Dómsorð:

Hafnað er að svo stöddu kröfu áfrýjenda, Ægis Finnbogasonar og Írisar Bjarkar Hlöðversdóttur, um útgáfu afsals fyrir fasteigninni Gautavík 1, Reykjavík.

Stefndi, Gissur og Pálmi ehf., greiði áfrýjendum 235.099 krónur, sem skuldjafna má við greiðslu 15. september 1999 á eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt kaupsamningi 18. júní  1999. Stefndi greiði áfrýjendum 124.920 krónur í málskostnað í héraði.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 2. júlí 2003.

I

                Mál þetta, sem dómtekið var hinn 4. júní sl., að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af Ægi Finnbogasyni, Reykjavík, og Írisi Björk Hlöðversdóttur, Reykjavík, á hendur Gissuri og Pálma ehf., Reykjavík, með stefnu birtri hinn 19. desember 2002 og þingfestri s.d.

                Dómkröfur stefnenda eru þær aðallega, að stefndi verði dæmdur til þess að gefa stefnendum út afsal fyrir endaraðhúsinu að Gautavík 1, Reykjavík í samræmi við kaupsamning aðila um þá fasteign, dagsettan 18. júní 1999.  Þá krefjast stefnendur þess, að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnendum 673.382 krónur.  Jafnframt að viðurkenndur verði réttur stefnenda til að skuldajafna þeirri kröfu 15. september 1999 við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að Gautavík 1, að fjárhæð 300.000 krónur á gjalddaga þann dag, eins og til þarf.  Stefndi verði jafnframt dæmdur til þess að greiða stefnendum mismuninn 373.382 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.  Þá krefjast stefnendur, in solidum, málskostnaðar úr hendi stefnda.

                Til vara krefjast stefnendur þess, að stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnendum 744.662 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 13. júní 2002 til greiðsludags og jafnframt verði viðurkenndur réttur stefnenda til að skuldajafna þeirri kröfu við kröfu stefnda um eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar, að fjárhæð 300.000 krónur, auk almennra sparisjóðsvaxta frá 15. september 1999, eins og til þarf, en stefndi verði dæmdur til þess að greiða stefnendum mismuninn auk umkrafinna dráttarvaxta.  Þá krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefnda, að skaðlausu.

                Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda og að stefnendum verði gert að greiða stefnda málskostnað, að mati dómsins.

II

                Málavextir eru þeir, að með kauptilboði dagsettu 24. mars 1999, sem samþykkt var af stefnda daginn eftir, komst á samningur um kaup stefnenda á endaraðhúsinu nr. 1 við Gautavík, Reykjavík.  Var um nýsmíði að ræða, en stefndi er byggingafyrirtæki.  Samkvæmt kauptilboðinu skyldi stefndi afhenda fasteignina fullbúna að utan, en tilbúna til innréttinga að innan, samkvæmt skilalýsingu, í byrjun júlímánaðar sama ár.  Kaupsamningur um eignina var gerður 18. júní 1999, og var þá afhendingartíma breytt í byrjun ágúst.

                Aðila greinir á um hvenær eignin hafi verið afhent.  Kveða stefnendur, að eignin hafi verið afhent 11. september 1999, en stefndi kveður eignina hafa verið afhenta í byrjun ágúst, en þá hafi stefnendur farið að vinna við þau verk, sem nauðsynleg hafi verið til þess að gera fasteignina íbúðarhæfa.  Hafi því stefndi ekki á neinn hátt tafið fyrir stefnendum, og ekki hafi verið um afhendingardrátt að ræða.

                Með bréfi dagsettu 29. nóvember 1999 gerðu stefnendur athugasemdir við frágang stefnda á húsinu.  Athugasemdirnar voru í átta liðum. 

                Stefndi telur sig hafa lagfært það sem aflaga hafi farið, að kröfu stefnenda, en stefnendur hafi hins vegar komið í veg fyrir að allt yrði lagfært.  Þá telur stefndi að sandspörslun á veggjum hafi verið fullnægjandi af hans hendi.

                Samkvæmt kaupsamningi bar stefnendum að greiða 300.000 krónur hinn 15. september 1999.  Héldu þau eftir þeirri kaupgreiðslu með vísan til 2. tl. kaupsamningsins.

                Með bréfi dagsettu 8. nóvember 2000 var krafist greiðslu á eftirstöðvum kaupsamnings.

                Með bréfi dagsettu 21. nóvember 2000 svaraði lögmaður stefnenda áðurgreindu bréfi og setti jafnframt fram fjárkröfu á hendur stefnda, vegna ófullnægjandi frágangs fasteignarinnar.  Voru þar gerðar sömu athugasemdir og fram höfðu verið settar í bréfi hans 29. nóvember 1999, en auk þess voru fleiri athugasemdir gerðar við skil á fasteigninni, s. s. við frágang á þaki, þakkanti og rennu o.fl.

                Stefndi óskaði eftir að fá að bæta úr, en því var hafnað af hálfu stefnenda og krafist bóta.

                Með bréfi dagsetttu 6. desember 2000 voru stefnendur enn krafðir um eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslu.

                Í framhaldi af þessu óskuðu stefnendur eftir því, hinn 12. febrúar 2002, að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta þau sömu atriði, sem nefnd voru í áðurgreindu bréfi þeirra frá 21. nóvember 2000.

                Matsgerð, dagsett 13. júní 2002, liggur frammi í málinu, og er niðurstaða hennar eftirgreind: „ 1.  Spörslun veggflata.  Sparslvinnu er ábótavant, einkum á plötuskeytum gipsklæddra veggja, en einnig á stöku stað í múruðum veggjum á gangi.  Til að bæta úr þessu þarf að sparsla yfir lóðrétt plötuskeyti og draga í misfellur.  Samkvæmt skilalýsingu skal skila þessum veggjum sandspörsluðum og tilbúnum undir endanlega yfirborðsmeðhöndlun (fyrsti liður í afhendingarlýsingu).  Viðgerð á veggflötunum er því áætluð til kostnaðar.

2.        Útihurð.  Það er vel þekkt að hurðir vindi sig til eftir aðstæðum, það fer síðan eftir því hvert rakastig var í hurðinni á smíðatíma, aðstæðum í húsinu (loftraka), þykkt hurðar og efnisgæðum hversu mikil hreyfingin verður.  Hurðin sem um ræðir virðist vönduð harðviðarhurð, og því ekki ástæða til að afskrifa hana þrátt fyrir sveigjuna sem er í henni við skoðun og þess að öruggt má telja að hurðin svigni enn meira að vetrarlagi – það er alls ekki víst að ný fjöldaframleidd hurð reynist betur heldur en núverandi hurð.  Það er iðulega gert að laga karmstykki að hurðarblaði þegar sveigjan verður óásættanleg, í umræddu tilviki er þá tekið úr karminum og sponsað í fyrir læsingarjárninu áður en fræst er fyrir nýrri staðsetningu.  Hurðin fellur þá betur en nú yfir sumartímann og sveigjan að vetrarlagi merkist minna en nú.

3.        Hurðarkarmar í gönguhurðum í bílskúr.  Hurð í suður:  Fellt er í þröskuld og þar sem hurð og karmur er málað þá er það talið í lagi.

Hurð í norður.  Gera þarf við þröskuld, þ.e. fella í stykki í falsbrúnina og fræsa á ný fyrir þéttilista – slípa og mála.  Hurðarspjöldin eru bæði bogin, og enn verri á veturna.  Ytra spjaldið á annarri hurðinni farið í límingu og þá ekki hægt að útiloka límgalla í hinu heldur, en léleg líming á hurðinni eykur líkur á svignun.  Lagt til að skipt verði um báða hurðarflekana (ekki karmana).

4.        Opnanlegt fag í svefnherbergi.  Áferðargalli sem lagfæra má með slípun og  endurmálun.

5.        Þakfrágangur og þakkantur.  Samkvæmt upplýsingum virðist sem endurbót matsþola á þaki hafi dugað til að koma í veg fyrir áframhaldandi leka og verður því ekki fjallað nánar um þann þátt.  Hins vegar kemur fram leki frá þakkanti eða rennu á einum stað og er það talið stafa af því að vatn rennur eftir neðri kantinum og inn undir efri kantinn og þaðan niður steyptan vegginn.  Lagt er til að efri kantur verði opnaður og sett blikkfyrirstaða innan við klæðninguna þannig að þessi leið lokist.  Laga þarf frágang klæðningar neðan á þakkanti.

6.        Hlaðinn veggur.  Veggurinn er talsvert sprunginn og sprunguvídd allt upp í 2,2 mm.  Það er þekkt að hlaðnir veggir springa gjarnan, en hversu mikið fer þó talsvert eftir aðstæðum.  Ástand veggjarins er að mati matsmanns verra heldur en getur talist eðlilegt skilaástand, sérstaklega með tilliti til hæðar hans.  Út frá mælingu á hæðarlegu plötu er ekki ástæða til að halda að óeðlilegt sig hafi orðið á henni.  Skemmdir á veggnum stafa af einhverju sigi annrs vegar og rýrnun í veggnum hins vegar, og væri ekki ástæða til að óttast þetta sérstaklega ef um venjulega vegghæð væri að ræða.  Í umræddu tilviki er hins vegar ástæða til að gera við sprungur þannig að ekki sé hætta á að veggurinn sígi saman síðar og springi meira.  Lagt er til að allar láréttar sprungur séu sagaðar upp með 6mm skífu inn að hleðslusteini og þenslumúr þrýst í rásirnar (um 5,3 lm), síðan sparslað yfir og málað.

7.        Málning utanhúss.  Ein skella sem þarf að strjúka yfir með steini og mála.

8.        Loftafrágangur í barnaherbergi.  Loftagrind í niðurteknu lofti hefur gefið sig.  Í afhendingarlýsingu (liður 2) kemur fram að loft skuli vera tilbúin til klæðningar og handskrifað „Ekki afrétt”.  Í staðlinum ÍST 51 er afrétting grinda ekki skilgreind sem sérstakur liður.  Það verður því litið svo á að grindin skuli vera nothæf til klæðningar – svo framarlega sem eigandinn sætti sig við afréttingu á henni.  Grindin er illa fest og verður að festa hana betur.  Lagt er til að teknar verði niður klæðningarplötur þvert yfir miðju loftsins (að endaskeytinu), tengigrind milli lagnagrindar og þaks fest í þær sperrur sem næst í, klætt að nýju, loftið í heild sparslað og málað.

Annað – frágangur bílskúrs með tillti til brunavarna:

      Samkvæmt ÍST 51, grein 4.4.4 og 4.4.8, skal brunahólfun bygginga vera lokið innan byggingarstigs 4 „fokheld bygging”.

                Burðarvirki í þaki.  Samkvæmt byggingarreglugerð, gr. 113.6, skal aðskilnaður milli húss og bílageymslu vera EI60.  Gat með lögnum milli húss og bílskúrs uppfyllir ekki þessi skilyrði og þarf að þétta með rörum.  Lagt er til að einangrað sé í gatið og með pípum niður að rafmagnstöflu og klætt yfir með eldþolnum plötum. 

                Hurð milli húss og bílskúrs.  Hurð milli bílskúrs og húss er á teikningu arkitekta gefin upp sem B30, en ætti samkvæmt byggingarreglugerð, gr. 103.4 og 113.6, að vera EI-CS30.  Hurðin er hluti af brunahólfun milli notaeininga hússins og því innifalin í byggingarstigi 4, „fokheld bygging”.  (Hurð af tegund samkv. teikningu var greidd af húsbyggjanda).  Kostnaður vegna hurðar sem uppfyllir byggingarreglugerð er áætlaður í kostnaðaráætlun.

                Stálburðarvirki í þaki.  Samkvæmt byggingarreglugerð, gr. 103.5, skulu berandi byggingarhlutar vera a.m.k. REI30.  Óvarinn stálbiti í bílskúrsþaki uppfyllir ekki þetta ákvæði og þarf að einangra bitann (og ganga frá rakavarnarlagi umhverfis hann.)”  Matsmaður áætlaði kostnað vegna úrbóta á ofangreindu og er hann sundurliðaður í matsgerðinni.

III

                Stefnendur byggja kröfu sína á því, að veruleg vanhöld hafi orðið á því af hálfu stefnda, að fasteignin hafi verið í því ástandi sem hún skyldi vera við afhendingu og að afhent væri á réttum tíma.  Stefndi hafi því vanefnt samningsskyldur sínar.  Dómkröfurnar séu byggðar á staðreyndum, sem fram komi í matsgerð, annars vegar sé kostnaður við nauðsynlegar úrbætur, að fjárhæð 296.092 krónur miðað við verðlag í júní 2002, og hins vegar 185.500 krónur vegna afhendingardráttar, eða samtals 481.092 krónur.

                Stefnendur krefjast aðallega skaðabóta, en afsláttar af kaupverði til vara.

                Byggja stefnendur skaðabótakröfuna á því, að hið selda hafi skort áskilda kosti, bæði umsamda og lögboðna.  Stefnendur hafi verið að kaupa nýbyggingu af stefnda, sem sé byggingafróður og reki þá starfsemi, að byggja og selja fasteignir.  Skylda stefnda til faglegra og vandaðra vinnubragða sé því afar rík og þá sérlega til þess að uppfylla ákvæði íslensks staðals um skilaástand og byggingarreglugerð, með tilliti til brunavarna og öryggisreglna.  Stefndi hafi vitað eða mátt vita, að honum hafi borið að afhenda hið selda með hurð milli húss og bílskúrs, eins og byggingarreglugerð krefjist.  Stefnendur hafi mátt treysta því að stefndi færi að lögum og hagaði byggingastarfsemi sinni í samræmi við lagaskyldu, í stað þess að segja stefnendum að þessi hurð fylgdi ekki með í kaupunum og tilgreina auk þess ófullnægjandi gerð hurðar á teikningu.

                Skaðabótakrafan sé einnig á því byggð, að stefndi sé bótaskyldur gagnvart stefnendum vegna afhendingardráttar á hinu selda.  Einnig vegna þess að hafa ekki gefið stefnendum út afsal fyrir eigninni, sem leitt hafi til þess, að þau hafi ekki getað ráðstafað henni með samningi, þ.e. veðsetningu, en stefndi hafi einnig neitað þeim um veðleyfi. 

                Varakrafa þeirra um afslátt sé reist á sömu sjónarmiðum og skaðabótakrafan.  Eigninni sé verulega áfátt og hún gölluð.  Eignin hafi ekki verið afhent á umsömdu byggingarstigi og í því ástandi, sem samningur aðila og lagareglur kveði á um.

                Með matsgerð sé staðreynt að eigninni hafi verið ábótavant.  Í matgerð sé fallist á, að sparslvinnu stefnda hafi verið ábótavant og kostnaður við úrbætur metinn 12.968 krónur.  Þessi matsliður sé hins vegar óverulegur miðað við ástand fasteignarinnar að þessu leyti, og nær lagi sé að kostnaður vegna þessa sé 150.00 krónur.

                Staðreynt sé með matsgerð, að útihurð fasteignarinnar hafi verið undin og óþétt við karm og þarfnist lagfæringar, sem nemi 19.422 krónum.  Stefnandi telur hins vegar, að skipta þurfi um útihurð svo vel ætti að vera og nemi kostnaður við það að lágmarki 90.000 krónum.

                Einnig sé staðreynt, að gera þurfi við þröskuld við hurð á norðurhlið bílskúrs og skipta um hurðarfleka á báðum gönguhurðum í bílskúr.  Kostnaður við þessa lagfæringu nemi 74.270 krónum.

                Opnanlegt fag í svefnherbergi þarfnist lagfæringar, sem nemi 3.986 krónum.

                Samkvæmt matsgerð þurfi að lagfæra frágang á þaki og nemi kostnaður við það 15.595 krónum.  Þennan kostnaðarlið telja stefnendur vera of lágt metinn í matsgerð og telja kostnað við þessa viðgerð 75.000 krónur.

                Kostnaður við úrbætur á hlöðnum vegg nemi 17.590 krónum, samkvæmt matsgerð.

                Þá nemi kostnaður við málningu utanhúss 1.745 krónum, samkvæmt matsgerð.

                Loftfrágangur í barnaherbergi sé gallaður, þar sem loftgrindin sé ekki nothæf til klæðningar.  Kostnaður við úrbætur nemi 40.521 krónu, samkvæmt matsgerð.  Þennan kostnaðarlið telja stefnendur vanmetinn og telja að muni kosta 100.000 krónur að bæta úr þessum galla.

                Samkvæmt ÍST 51:1998, gr. 4.4.4. og 4.4.8., skuli brunahólf bygginga vera lokið innan byggingarstigs 4 „fokheld bygging”.  Samkvæmt kaupsamningi aðila og skilalýsingu skyldi afhendingarástand hins selda vera samkvæmt lengra komnu byggingarstigi, þ.e. „Tilbúin til innréttinga”.  Samkvæmt byggingarreglugerð nr. 441/1998, gr. 113.6, skuli aðskilnaður milli húss og bílageymslu vera E160.  Ástand fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við umsamið og lögbundið afhendingarástand, að þessu leyti.  Matsmaður geri það að tillögu sinni í matsgerð, að úr þessu verði bætt og nemi kostnaður við það 15.095 krónum.  Þá sé stálbiti í bílskúr óvarinn og uppfylli ekki ákvæði byggingarreglugerðar.  Samkvæmt matsgerð sé kostnaður við einangrun bitans 15.595 krónur.  Þá sé hurð milli húss og bílskúrs á teikningu arkitekta ranglega gefin upp B30, sem sé ekki samkvæmt byggingarreglugerð.  Hurðin eigi að vera hluti af brunahólfun milli notaeininga hússins og því innifalin í byggingarstigi 4 „fokheld bygging”, og skuli því fylgja hinu selda, samkvæmt kaupsamningi aðila og skilalýsingu með skírskotun til ÍST 51.  Kostnaður við úrbætur sé metinn 94.900 krónur.  Þá sé óbætt tjón stefnanda af kaupum hurðar samkvæmt teikningu, sem ekki uppfylli lagaskilyrði og kostuð hafi verið af þeim, sökum ókunnugleika um, að þessi þáttur félli undir umsamið og lögbundið afhendingarástand hins selda.

                Stefnendur byggja og bótakröfu sína á því, að sérstaklega hafi verið umsamið að bílskúrinn yrði afhentur fullbúinn með geymslu hinn 15. júlí 1999 þannig að stefnendur gætu flutt búslóð sína í hann.  Hins vegar hafi bílskúrinn ekki verið afhentur fyrr en 15. október 1999.  Í samræmi við matsgerð sé bótakrafa stefnenda fyrir afnotamissi vegna þessa miðuð við algengt markaðsverð leigugjalds af slíkri geymslu, 20.000 krónur á mánuði í þrjá mánuði og 15.000 krónur vegna útgjalda og fyrirhafnar við flutning búslóðar í tvígang.  Þá geri stefnendur bótakröfu á hendur stefnda, að fjárhæð 80.000 krónur vegna afnotamissis fasteignarinnar, þar sem seinkun hafi verið á afhendingu í einn mánuð.  Fjárhæð þessa kröfuliðar miðist við leigugjald íbúðar sömu stærðar í einn mánuð.  Einnig sé krafist bóta fyrir óþægindi og vegna fyrirhafnar sem hljótast muni af því að bæta úr því sem ábótavant sé við fasteignina, en þörf muni verða á að flytja úr fasteigninni í tvo daga meðan á úrbótum standi.  Fjárhæð kröfunnar miðist við afnotamissi í tvo daga, gistingu að fjárhæð 20.000 krónur, þrif 10.000 krónur, eða samtals 185.000 krónur.

                Stefnendur hafa sundurliðað aðalkröfu sína, að fjárhæð 673.382 krónur, með eftirgreindum hætti í stefnu:

                „1.  Heildarfjárhæð skv. matsgerð færð til verðlags í ágúst 2000

                miðað við byggingarvísitölu kr.481.092 x 236,3/277,4                                               kr. 409.812

                2.  Réttargjöld vegna dómkvaðningar                                                                         kr.            3.500

                3.  Reikningur matsmanns                                                                                             kr.        124.920            4.  Lögmannskostnaður vegna öflunar matsgerðar 8 klst. m/vsk.                kr.                74.700                                                                                                                                5.  Lögmannskostnaður vegna hagsmunagæslu

                     áður 6,5 klst. m/vsk.                                                                                                   kr.          60.450

                                                                                                                                                          kr.        673.382

                    Skuldajafnað við eftirstöðvar kaupverðs                                                                kr. -      300.000

                    Mismunur                                                                                                                    kr.        373.382

                Stefnendur kveðast miða aðalkröfu sína við það, að kröfur málsaðila séu miðaðar við verðlag á sama tíma, þar sem um gagnkvæman samning sé að ræða og skylda stefnenda til greiðslu kaupverðs sé háð greiðsluskyldu stefnda.  Með því móti sé jafnræði með efndaskyldu aðila, eins og gert sé ráð fyrir í 21. tl. á bakhlið kaupsamnings og vanefndir stefnda séu verulega umfram jafnvirði þeirra eftirstöðva.  Kostnaðarliðir séu teknir með fjárkröfu, þar sem stefnendum hafi verið rétt að leita sé lögmannsaðstoðar í upphafi vegna yfirvofandi vanefnda stefnda og óljóss afhendingartíma og einnig við að staðreyna tjón sitt og kröfur með matsgerð.  Samkvæmt 21. tl. kaupsamningsins hafi stefnendum verið þetta heimilt, en þar sé kveðið á um, að þeim sé rétt að halda eftir greiðslu kaupverðs, sem nemi janfvirði vanefnda stefnda auk áfallandi kostnaðar, sem af þeim hafi leitt.

                Varakröfu sína, að fjárhæð 744.662 krónur, sundurliða stefnendur með eftirgreindum hætti í stefnu:

                „  1.  Heildarfjárhæð skv. matsgerð á verðlagi í júní 2002                                         kr.        481.092                2.  Réttargjöld vegna dómkvaðningar           kr.            3.500

                    3.  Reikningur matsmanns                                                                                         kr.        124.920

4.        Lögmannskostnaður vegna öflunar matsgerðar

8 klst. m/vsk.                                                                                                      kr.          74.700

                    5.  Lögmannskostnaður vegna hagsmunagæslu áður

                         6,5 klst. m/vsk.                                                                                                        kr.          60.450

                                                                                                                                                          kr.        744.662

                Varafjárkrafan sé sú sama og aðalfjárkrafan með þeirri breytingu, að fjárhæð samkvæmt 1. tl. sé hin sama og í matsgerð.  Þá miði hún við útreikning kröfunnar, ef ekki verði fallist á það, að jafnvirði vanefnda stefnda skuldajafnist við eftirstöðvar kaupverðs miðað  við 15. september 1999.

                Um lagarök vísa stefnendur til almennra reglna kröfuréttarins, reglna um fasteignakaup og meginreglna laga nr. 39/1922, um lausafjárkaup, með lögjöfnun.  Þá byggja stefnendur á 23. gr, og 42. gr. byggingarlaga og byggingarreglugerð, sem og ÍST 51/1988.       Þá vísa stefnendur til laga nr. 54/1997, um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu.

                Vaxtakröfu sína byggja stefnendur á vaxtalögum nr. 25/1987 og lögum um vexti og verðtryggingu, sem eru nr. 38/2001.

                Kröfu um málskostnað byggja stefnendur á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 129. gr. og 130. gr. þeirra laga.

IV

                Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að stefnendur eigi enga kröfu á hendur honum.  Annað hvort séu kröfurnar þess eðlis, að stefnendur eigi að bera kostnaðinn sjálfir eða þeir hafi fyrirgert rétti sínum til þess að hafa uppi kröfur á hendur stefnda, þar sem þeir hafi ekki heimilað lagfæringar á því, sem stefndi hafi verið tilbúinn til að lagfæra.

                Stefndi mótmælir sérstaklega kröfum stefnenda, sem fram hafi komið eftir að mat hins dómkvadda matsmanns lá fyrir, þar sem matsmaður hafi farið út fyrir þær spurningar, sem hann hafi verið beðinn um að svara með matsgerð.

                Stefndi gerir eftirfarandi athugasemdir við einstaka kröfuliði stefnenda:

                Spörslun veggflata.  Stefndi heldur því fram, að þeir litlu ágallar, sem sjáist á nokkrum veggjum hússins, stafi af því, að stefnendur hafi ekki málningarsparslað veggina fyrir málun þeirra og milli málningayfirferða, eins og góðum og gegnum málara beri að gera.  Stefnendur hafi sjálfir málað húsið eða látið mála það og beri því ábyrgð á þessari vanrækslu við málningarvinnuna.  Ef svo hafi reynst að sandspörslunarvinnu hafi verið ábótavant hjá stefnda hafi stefnendum borið að gera athugasemdir strax við stefnda og gefa honum kost á að bæta þar úr.

                Útihurð og hurðakarmar í gönguhurðum í bílskúr.  Opnanlegt fag í svefnherbergi.  Stefndi heldur því fram að útihurð sú, sem sett hafi verið í húsið hafi verið vönduð.  Fram hafi komið lítils háttar sveigja á hurðinni, eins og reikna megi með.  Þegar stefnendur hafi kvartað við stefnda vegna þess hafi stefndi haft samband við þann aðila, sem smíðað hafi hurðirnar. Starfsmanni á vegum trésmiðjunnar hafi verið meinað, af stefnendum, að lagfæra hurðina, og honum gefin sú skýring að deilur væru komnar upp á milli seljanda og kaupanda, sem gætu endað fyrir dómstólunum.  Af sömu ástæðum hafi framleiðanda hurðanna verið neitað að lagfæra karma og hurðaspjöld í hurðum í bílskúr og opnanlegt fag í glugga í svefnherbergi.

                Þakfrágangur og þakkantur.  Stefndi kveðst hafa gert við leka, sem fram hafi komið í horni við norðurenda bílskúrs.  Endanlegum frágangi hafi ekki verið lokið þegar skýr skilaboð hafi komið um það frá stefnendum, að fleiri lagfæringar yrðu ekki leyfðar.  Hafi stefndi því ekki endanlega lokið við frágang verksins.

                Hlaðinn veggur.  Stefndi heldur því fram, að ekkert sé óeðlilegt við það að svo hár hlaðinn veggur, eins og sá sem í húsinu sé, geti sprungið.  Stefnda hafi aldrei verið boðið að lagfæra vegginn heldur hafi stefnendur einungis óskað eftir, að fundinn yrði kostnaður við lagfæringar, og kveðst stefndi ekki geta fallist á þessa aðferð.

                Málning utanhúss.  Stefndi vísar til þess, að honum hafi verið meinað að lagfæra málningu.

                Loftfrágangur í barnaherbergi.  Stefndi lítur svo á, að samkvæmt skilalýsingu hafi honum ekki borið að „afrétta” loft, heldur aðeins setja raflagnagrind.  Þeir, sem afrétta hafi átt grindina, beri ábyrgð á því, að hún hafi verið nægjanlega fest til að bera klæðningu, sem ekki virðist hafa verið gert.  Sé því ekki við stefnda að sakast.

                Frágangur á bílskúr með tilliti til brunavarna.

a)        Burðarvirki í þaki.  Að ósk stefnenda hafi lagnaleiðum milli íbúðar og bílskúrs ekki verið lokað, þar sem stefnendur hafi sjálfir ætlað að fjölga lögnum.  Rafvirki hússins hafi samþykkt þetta og gengið út frá því, að þar með myndu stefnendur sjálfir þétta með lögnum og taka að sér að loka gatinu.  Stefndi hafi því að þessu leyti ekki selt húsið samkvæmt byggingarreglugerð, þar sem stefnendur hafi tekið að sér þennan frágangsþátt.

b)        Stálburðarvirki í þaki.  Stefndi heldur því fram, að stefnendur hafi sjálfir tekið ákvörðun um umbúnað um stálburðarvirkið með loftklæðningu hússins, sem þeir hafi annast.  Stefndi hafi því ekki selt húsnæðið, að þessu leyti, samkvæmt byggingarreglugerð.

c)        Hurð milli húss og bílskúrs.  Stefndi heldur því fram, að það hafi verið sameiginlegur skilningur beggja aðila, að kaupandi setti sjálfur allar hurðir í húsið, sem stefnendur hafi og gert.  Krafa þessa efnis hafi fyrst komið fram eftir mat matsmanns og kveðst stefndi ekki vera sammála túlkun matsmanns á staðli 51, hvað þetta varði.

Afhendingardráttur.  Stefndi heldur því fram, að enginn dráttur hafi verið á afhendingu fasteignarinnar til stefnenda.  Stefndi vísar og til þess, að hann hafi lánað stefnendum húsnæði undir búslóð þeirra, frá þeim degi sem þau hafi rýmt fyrra húsnæði sitt og fram til þess tíma er þau hafi getað flutt inn í nýja húsnæðið.

            Stefndi mótmælir sérstaklega kröfu stefnenda um lögmannskostnað, kröfu um réttargjöld vegna dómkvaðningar, reikningi matsmanns og lögmannskostnaði vegna hagsmunagæslu.

                Stefndi mótmælir og sérstaklega dráttarvaxtakröfu stefnenda.

                Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna kröfuréttarins, laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, svo og byggingarlaga og reglugerða.

                Kröfu um málskostnað byggir stefndi á XXI. kafla laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991.

V

                Eins og fram hefur komið keyptu stefnendur af stefnda fasteignina Gautland 1, Reykjavík.  Kaupsamningur um eignina er dagsettur 18. júní 1999.  Samkvæmt þeim samningi skyldi eigninni skilað í umsömdu ástandi í byrjun ágúst 1999, eins og það er orðað í kaupsamningnum.  Af framburði aðila fyrir dómi má ráða að stefnendur hafi fengið eignina afhenta í síðasta lagi 25. ágúst það ár. 

Óumdeilt er, að stefnendur héldu eftir greiðslu að fjárhæð 300.000 krónur, með gjalddaga samkvæmt kaupsamningi 15. september 1999.  Töldu þau að skil á eigninni hefðu ekki verið í samræmi við samning aðila og ýmsu væri þar ábótavant.  Þá ættu þau og rétt á bótum vegna afhendingardráttar.  Stefndu hafa hafnað því að gefa út afsal til handa stefnendum, þar sem þau hafi ekki gert skil á greiðslum samkvæmt kaupsamningi.  Hefur stefndi mótmælt því, að stefnendur eigi rétt á bótum vegna þessa, ýmist vegna þess, að honum hafi verið meinað af stefnendum að lagfæra það sem í ólagi sé og einnig, að nokkrir liðir kröfugerðar stefnenda eigi sér ekki stoð í samningi aðila.

Fyrrgreindur samningur aðila var um kaup stefnenda á fasteign, sem stefndi byggði.  Samkvæmt samningi málsaðila skyldu stefnendur fá afhent húsið fullbúið að utan en tilbúið til innréttinga að innan, sbr. skilalýsingu yfir eignina.  Bæði í kauptilboði og kaupsamningi er vísað til íslensks staðals ÍST 51.  Samkvæmt því var ÍST 51 frá 1998 hluti af samningi aðila.  Þá fylgdi og afhendingarlýsing með kaupsamningnum.

Með matsgerð voru staðreyndir gallar á fasteigninni, sem krafist er bóta fyrir. Dómendur fóru á vettvang við aðalmeðferð málsins og kynntu sér ástand eignarinnar. Verður fallist á, að fasteigninni hafi verið ábótavant, að því leyti, sem krafist var að metið yrði með matsgerð og þar er tilgreint í níu liðum.  Er og fallist á það með stefnendum, að þau atriði sem tilgreind eru í fyrstu átta liðunum, þ.e. sparslvinna, útihurð, hurðarkarmar, opnanlegt fag, frágangur við þakkant, hlaðinn veggur, málning utanhúss við glugga og loftgrind í barnaherbergi, hafi ekki verið í samræmi við samning aðila um skil fasteignarinnar og því á ábyrgð stefnda.  Hefur stefndi ekki sýnt fram á að hann hafi reynt að bæta úr þessum ágöllum á fasteigninni.  Þá ber að fallast á það með stefnendum, að samkvæmt samningi aðila bar stefnda að loka brunahólfum byggingarinnar í samræmi við byggingarstig, sem fasteignin átti að vera í við skil hennar til stefnenda, og að einangra skyldi stálbita í bílskúrsþaki, eins og byggingarreglugerð kveður á um.  Matsmaður hefur metið kostnað við úrbætur á fyrrgreindum atriðum, samtals 216.787 krónur auk 30.000 króna vegna óþæginda, sem hljótist af viðgerðum.  Með vísan til þess, og þar sem mati hins dómkvadda matsmanns um kostnað við að bæta úr þessum ágöllum hefur ekki verið hnekkt, ber að leggja það til grundvallar bótum til handa stefnendum, enda ósannað að stefndi hafi reynt að bæta úr þessum göllum. 

Samkvæmt margnefndri skilalýsingu, skyldi stefndi afhenda fasteignina með hurðum milli „notaeininga”.  Virðist vera, að báðir málsaðilar hafi skilið samning sinn á þann hátt, að ekki væri innifalin í kaupunum hurð milli bílskúrs og húss.  Þó svo stefnendur hafi síðar komist að því, eftir að matsmaður hafði látið uppi það álit sitt í matsgerð, að hurðin væri ekki í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar, verður stefndi ekki látinn bera ábyrgð á því gagnvart stefnendum, í andstöðu við samning aðila.

                Eins og að framan er lýst varð dráttur á afhendingu fasteignarinnar til stefnenda, en samkvæmt samningi þeirra átti að afhenda fasteignina í byrjun ágústmánaðar, án þess að dagsetning væri nákvæmlega tilgreind.  Með vísan til þess verður fallist á að afhending hafi dregist nokkuð eða í u.þ.b. 10 daga. Þykja bætur vegna þessa dráttar á afhendingu fasteignarinnar hæfilegar 30.000 krónur.   Þá varð og dráttur á að bílskúr væri afhentur stefnendum, til þess að geyma búslóð sína.  Þar sem stefndu útveguðu stefnendum húsnæði fyrir búslóðina verður ekki séð að stefnendur hafi orðið fyrir öðru tjóni vegna þessa en því, að þurfa að flytja búslóð sína tvisvar, sem metið hefur verið 15.000 krónur.  Ber stefnda að bæta stefnendum það tjón þeirra, sem hlaust af  þessum vanefndum stefnda.

                Í matsgerð er gerð grein fyrir því, að í kostnaðartölum sé innifalinn virðisaukaskattur.  Samkvæmt lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, er unnt að fá endurgreidd 60% af virðisaukaskatti af vinnu á verkstað vegna endurbóta og viðhalds á húsnæði.  Lagfæringar á fasteign vegna galla eru eðli máls samkvæmt endurbætur á húsnæði.  Ber því við ákvörðun bóta til handa stefnendum, eins og dómvenja er til, að taka tillit til þess, að hluti virðisaukaskatts geti fengist endurgreiddur.  Ber því að lækka bætur til handa stefnendum, sem nemur þeirri fjárhæð, eða um 15.797 krónur.

                Samkvæmt framansögðu er því fallist á að stefnendur eigi kröfu á hendur stefnda vegna galla á fasteigninni og afhendingardráttar að fjárhæð 275.990 krónur, ef miðað er við verðlag í júní 2002, eins og kostnaðartölur matsgerðar miðast við, en á verðlagi í ágúst 1999, að fjárhæð 235.099 krónum. 

Stefnendur viðurkenna að skulda stefnda 300.000 krónur með gjalddaga 15. september 1999, samkvæmt kaupsamningi.  Eins og krafa stefnenda er úr garði gerð, og með því að stefndi hefur ekki mótmælt sérstaklega skuldajafnaðarkröfu stefnenda, eins og hún er fram sett, ber að fallast á að stefnendum sé heimilt að skuldajafna 235.099 krónum við kaupsamningsgreiðslu, á gjalddaga 15. september 1999. 

                Þegar af þeirri ástæðu, að stefnendur hafa ekki staðið við sinn hluta samnings aðila, með greiðslu kaupverðs, verður kröfu þeirra um útgáfu afsals hafnað, að svo stöddu.

                Samkvæmt 129. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, telst matskostnaður, réttargjöld og kostnaður við flutning máls til málskostnaðar.  Eftir þessari niðurstöðu málsins, þykir rétt, með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála,  að hvor aðila beri sinn kostnað af máli þessu, að öðru leyti en því, að rétt þykir að stefndu greiði stefnendum útlagðan kostnað af matsgerð, 124.920 krónur.        

                Dóminn kváðu upp Hervör Þorvaldsdóttir, héraðsdómari, sem dómsformaður, og meðdómsmennirnir, Björn Björnsson, húsasmíðameistari og Ríkharður Kristjánsson, verkfræðingur.

D Ó M S O R Ð :

                Hafnað er kröfu stefnenda, Ægis Finnbogasonar og Írisar Bjarkar Hlöðversdóttur, um útgáfu afsals fyrir fasteigninni Gautavík 1, Reykjavík.

Stefndi, Gissur og Pálmi ehf., greiði stefnendum, Ægi Finnbogasyni og Írisi Björk Hlöðversdóttur, 235.099 krónur, sem skuldajafnað er við kröfu stefnda á hendur stefnendum um eftirstöðvar kaupverðs, samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 18. júní 1999, hinn 15. september 1999.

                Stefndi greiði stefnendum 124.920 krónur í málskostnað.