Mánudaginn 31. mars 2003.
Nr. 76/2003.	Elvar Jónsson og Elva Ingibergsdóttir (Klemenz Eggertsson hdl.) gegn Sigurði Gunnari Markússyni Valborgu Elísabetu Jóhannesdóttur og (Bjarni S. Ásgeirsson hrl.) Þórði Þorsteinssyni (Ingvar Sveinbjörnsson hrl.)

 

Kærumál. Samaðild. Samlagsaðild. Vanreifun. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem máli, sem sóknaraðilar höfðuðu á hendur varnaraðilum vegna galla á fasteign og afhendingardráttar, var að hluta vísað frá dómi. Var talið að S og V, sem selt höfðu sóknaraðilum umrædda íbúð, væru ábyrg samkvæmt kaupsamningi fyrir tjóni, sem sóknaraðilar kynnu að hafa beðið vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Var þegar af þeirri ástæðu hafnað kröfu þeirra um að vísa skyldi frá dómi hluta af kröfu sóknaraðila vegna þess að nauðsyn hafi verið á samaðild allra eigenda fjöleignarhússins að málinu. Þá voru skilyrði til samlagsaðildar varnaraðila talin vera fyrir hendi og sætti málið því ekki frávísun af þeim sökum. Málatilbúnaði sóknaraðila á hendur Þ, sem verið hafði byggingastjóri hússins, var áfátt en ekki þótti loku fyrir það skotið að tækist að bæta úr því við efnismeðferð málsins. Varð málinu því heldur ekki vísað frá dómi vegna vanreifunar. Var hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 21. febrúar 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. febrúar 2003, þar sem máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum var að hluta vísað frá dómi. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar. Þau krefjast einnig kærumálskostnaðar.

Varnaraðilarnir Sigurður Gunnar Markússon og Valborg Elísabet Jóhannesdóttir krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

Varnaraðilinn Þórður Þorsteinsson krefst þess aðallega að málinu verði í heild vísað frá dómi að því er hann varðar, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Sóknaraðilar hafa stefnt Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu í málinu. Hefur félagið tekið undir kröfur varnaraðilans Þórðar fyrir Hæstarétti.

Varnaraðilinn Þórður Þorsteinsson hefur ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti. Þegar af þeirri ástæðu verður aðalkrafa hans ekki tekin til greina.

I.

Eins og fram kemur í hinum kærða úrskurði keyptu sóknaraðilar efri hæð hússins Vesturholt 17 í Hafnarfirði, sem þá var í smíðum, ásamt bílskúr og tilheyrandi lóðarréttindum af varnaraðilunum Sigurði og Valborgu með kaupsamningi 11. febrúar 2000. Kaupverð eignarinnar var 12.200.000 krónur. Skyldi eignin afhent kaupendum fullbúin að utan en tilbúin undir tréverk að innan og var í samningnum vísað til sérstakrar skilalýsingar seljenda um nánara ástand hennar við afhendingu. Eignin skyldi afhent í júní 2000 og frágangi utanhúss vera lokið eigi síðar en 15. september sama árs.

Afhending eignarinnar dróst til 1. febrúar 2001. Halda sóknaraðilar fram að eignin hafi þá ekki verið í því ástandi, sem um var samið, auk þess sem þau hafi fljótlega orðið vör við rakaskemmdir í íbúðinni. Tilkynnti lögmaður þeirra varnaraðilunum Sigurði og Valborgu með bréfi 2. október 2001 að umbjóðendur hans teldu að eignin væri haldin nánar tilgreindum göllum. Gaf hann varnaraðilunum kost á að bæta úr þeim innan tíu daga frá dagsetningu bréfsins auk þess sem krafist var bóta vegna afhendingardráttar. Ekki náðust sættir með aðilum og hinn 8. maí 2002 var dómkvaddur maður að beiðni sóknaraðila til að meta átján nánar tilgreind atriði varðandi ástand eignarinnar og kostnað við úrbætur. Eru niðurstöður hans í matsgerð 16. ágúst 2002 í stórum dráttum þær að húsið sé illa byggt og vinnubrögð við smíði þess hafi verið slæleg. Nemi kostnaður við úrbætur 1.694.600 krónum. Sóknaraðilar höfðuðu mál þetta með stefnu 2. október 2002 og er krafa þeirra í fjórum liðum. Í 1. kröfulið krefjast þau bóta vegna viðgerðarkostnaðar samkvæmt fyrrnefndri matsgerð, í 2. kröfulið bóta vegna afhendingardráttar, í 3. lið skaðabóta að álitum þar sem þau þurfi að flytja úr húsinu meðan viðgerð fer fram á rakaskemmdum og í 4. lið er krafist bóta vegna greiddra fasteignagjalda af eigninni fyrir tímabilið 1. janúar 2000 til 1. febrúar 2001. Í áðurnefndum 1. lið hafa sóknaraðilar lækkað kröfu vegna kostnaðar samkvæmt matsgerð við að hrauna húsið að utan um 30% í samræmi við 70% eignarhlutdeild þeirra í umræddu fjöleignarhúsi og nemur krafa þeirra um bætur samkvæmt matsgerð því 1.594.700 krónum. Samtals nemur stefnukrafa sóknaraðila 2.263.015 krónum, en frá henni telja þau að draga eigi 1.000.000 krónur, sem þau hafi haldið eftir af kaupverðinu. Í héraði gerðu varnaraðilarnir Sigurður og Valborg aðallega kröfu um frávísun málsins að því er varðaði tiltekna þætti í 1. kröfulið sóknaraðila, en til vara að krafa þeirra yrði lækkuð. Þá höfðuðu varnaraðilarnir gagnsök í héraði 5. nóvember 2002. Lýtur dómkrafa þeirra í gagnsök að því að sóknaraðilar inni af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð 1.000.000 krónur, svo og 170.000 krónur vegna aukaverka.

Í málatilbúnaði sóknaraðila kemur fram að vafi geti leikið um það hvort tilteknir þættir í 1. kröfulið varði sameign í fjöleignarhúsinu. Í kröfugerð sinni hafi þau kosið af þessum sökum að lækka þann þátt, sem snýr að hraunhúðun hússins um 30%, en aðrir þættir séu settir fram eins og þeir komi fyrir í matsgerð. Telja þau ekki þörf á samaðild í málinu með eigendum neðri hæðar hússins og vísa því til stuðnings til 5. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá hafi eigendur neðri hæðarinnar gert sérstakt samkomulag við seljendur eignarinnar, varnaraðilana Sigurð og Valborgu, vegna afhendingardráttar og jafnframt tekið fyrirvaralaust við afsali frá þeim fyrir eigninni. Þau hafi því firrt sig rétti til að krefjast skaðabóta úr hendi varnaraðilanna og eigi ekki lögvarða hagsmuni af því að höfða mál vegna galla á sameigninni. Einnig af þeirri ástæðu geti ekki verið skylda til samaðildar með þeim í málinu.

Með hinum kærða úrskurði var fallist á með varnaraðilunum Sigurði og Valborgu að tilteknir þættir í 1. kröfulið sóknaraðila varði sameign í húsinu. Afstaða annarra eigenda fjöleignarhússins til kröfugerðarinnar lægi ekki fyrir. Til að höfða málið þurfi að vera samaðild með eigendum þess vegna galla og annarra vanefnda af hálfu áðurnefndra varnaraðila, sem varði sameign í húsinu. Samkvæmt því vísaði héraðsdómari frá dómi nánar tilteknum liðum í kröfugerð sóknaraðila á grundvelli 18. gr. laga nr. 91/1991.

Kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðilanum Þórði eru reistar á því að hann sé „bæði húsasmíðameistari og byggingarstjóri hússins“ og hafi sýnt af sér vanrækslu, sem hann beri ábyrgð á. Krafðist varnaraðilinn þess að málinu yrði vísað frá dómi að því er hann varðaði. Taldi hann skilyrði ekki vera fyrir hendi til að sækja mætti hann og aðra varnaraðila til að greiða bætur óskipt í sama máli og vísaði um það til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991. Kröfugerðin væri jafnframt óskýr um það að hvaða leyti hann beri ábyrgð annars vegar sem húsasmíðameistari og hins vegar sem byggingarstjóri. Með hinum kærða úrskurði var fallist á frávísunarkröfu varnaraðilans að því er tók til 2. kröfuliðar sóknaraðila vegna afhendingardráttar, sem í úrskurðarorði er ranglega sagt vera 3. kröfuliður þeirra. Var fallist á frávísun með þeim rökum að ekki hafi „verið skýrð ábyrgð aðalstefnda, Þórðar á þeim drætti eða ábyrgð hans gagnvart aðalstefnendum í því sambandi eða sök“. Samkvæmt forsendum héraðsdómara verður ráðið að hann hafi einnig fallist á að vísa ætti frá dómi 4. kröfulið sóknaraðila vegna fasteignagjalda og þeim þáttum í 1. kröfulið samkvæmt matsgerð, sem varði sameign, án þess að sú niðurstaða hans komi þó fram í úrskurðarorði.

II.

Svo sem áður var getið keyptu sóknaraðilar íbúðina, sem um ræðir í málinu, af varnaraðilunum Sigurði og Valborgu með samningi 11. febrúar 2000. Eru þessir varnaraðilar ábyrgir samkvæmt honum fyrir tjóni, sem sóknaraðilar kunna að hafa beðið vegna galla á hinni seldu eign án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994. Verður þegar af þeirri ástæðu hafnað kröfu þeirra um að vísa skuli frá dómi hluta af kröfu sóknaraðila vegna þess að nauðsyn hafi verið á samaðild allra eigenda fjöleignarhússins að málinu.

Í málatilbúnaði sóknaraðila felst að öllum varnaraðilunum verði gert að greiða óskipt skaðabætur samkvæmt þeim fjórum liðum kröfugerðar, sem áður hefur verið greint frá. Við úrlausn um það hvort þeim sé heimilt að haga málsókn sinni með þessum hætti verður litið til þess að það er ekki skilyrði samlagsaðildar samkvæmt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991 að um óskipta greiðsluskuldbindingu varnaraðila þurfi að vera að ræða. Þá verður að telja að kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðilum tengist með þeim hætti að fullnægt sé að öðru leyti skilyrðum lagagreinarinnar. Sætir málið því ekki frávísun af þessum sökum. Þótt málatilbúnaði sóknaraðila á hendur varnaraðilanum Þórði sé áfátt og á skorti að þau hafi að því leyti gert svo skýra grein sem skyldi fyrir málsástæðum sínum og kröfum, er þó ekki loku fyrir það skotið að þeim takist að bæta úr því við efnismeðferð málsins. Verður málinu því heldur ekki vísað frá dómi vegna vanreifunar. Ástæður, sem varnaraðilinn Þórður ber fyrir sig að öðru leyti, snúa að varakröfum hans um sýknu eða lækkun kröfu sóknaraðila.

Samkvæmt öllu framanröktu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðilar verða dæmd til að greiða óskipt sóknaraðilum kærumálskostnað, eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Varnaraðilar, Sigurður Gunnar Markússon, Valborg Elísabet Jóhannesdóttir og Þórður Þorsteinsson, greiði óskipt sóknaraðilum, Elvari Jónssyni og Elvu Ingibergsdóttur, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 14. febrúar 2003.

Málsatvik eru í stuttu máli þau, að 11. febrúar 2002, keyptu stefnendur efri hæð hússins nr. 17 við Vesturholt í Hafnarfirði ásamt bílskúr og lóðarréttindum.  Kaupverðið var 12.200.000 krónur, en húsið var í byggingu og skyldi afhendast í júní 2000 og utanhúsfrágangi lokið eigi síðar en 15. september 2000.  Stefndi Sigurður Gunnar og Valborg Elísabet voru seljendur að húsnæðinu, en stefndi Þórður er húsasmíðameistari að húsinu og byggingarstjóri við byggingu þess og sem byggingarstjóri er hann með ábyrgðartryggingu hjá réttargæslustefndu. 

Ágreiningurinn í málinu er út af því að húsnæðið hafi ekki verið afhent á réttum tíma og það hafi þá ekki verið í því ástandi sem það hafi átt að vera samkvæmt skilalýsingu sem vísað er til í kaupsamningi og fylgdi með honum.  Dómkvaddur var matsmaður af hálfu stefnenda til að meta til peningaverðs, hvað kosti að laga húsnæðið svo að það verði í því ástandi sem það átti að vera skv. skilalýsingunni og liggur matsgerðin fyrir í málinu og með vísan í hana er krafist 1.594.700 króna í skaðabætur, í bætur vegna afhendingardráttar 490.000 krónur, bætur vegna röskunar við að flytja úr húsnæðinu meðan á viðgerð á húsinu stendur 150.000 krónur og vegna fasteignagjalda, sem stefndu hafi borið að greiða 28.219 krónur eða í allt 2.263.015 krónur en kröfunni er mótmælt af hálfu aðalstefndu, en engar kröfur eru gerðar af hálfu réttargæslustefnda.

                Aðalstefndu hafa krafist þess að málinu verði vísað frá dómi.

                Aðalstefndu Sigurður Gunnar og Valborg Elísabet krefjast þess að málinu verði vísað frá að hluta, en samþykkja að greiða kröfulið að fjárhæð 788.000 krónur.

                Aðalstefndi Þórður Þorsteinsson krefst þess, að málinu verði alfarið vísað frá dómi að því er hann varðar.

                1.  Aðalstefndu Sigurður Gunnar og Valborg Elísabet byggja frávísunarkröfu sína á því að kröfuliðir sem raktir eru til 1.,5.,6.,7.,8. og 12. lið í matsgerð á blaðsíðu 19 varði sameign sbr. 8. gr. 1. tl. laga nr. 26/1994 og varði báða eigendur hússins, og eigi því báðir eigendur að vera aðilar að málinu varðandi þessa kröfuliði sbr. 18. gr. 1. og 2. tölulið nr. 91/1991.

                Af hálfu aðalstefndu Sigurðar Gunnars og Valborgar Elísabetar eru kröfuliðir miðaðir við liði nr. 9,10,13,16,17 og 18 í matsgerð, samtals að fjárhæð 755.000 krónu samþykktir.

                Þá er því haldið fram af aðalstefndu Sigurði og Valborgu að kröfugerð aðalstefnenda sé ekki nægilega skýr og t.d. sé miðað við afslátt, án þess að sé skýrt nánar í tengslum við kröfu stefnenda til skaðabóta vegna gallanna og er því haldið fram að miðað við uppbygginguna á kröfugerð aðalstefnenda verði að vísa málinu frá í heild án kröfu ef krafan um frávísun einstakra kröfuliða er tekin til greina.

                Af hálfu aðalstefnenda er gerð krafa um að frávísunarkröfunni verði hrundið.  Er vísað til þess að fyrir liggi samþykki eigenda neðri hæðar um að múrhúðun hússins án hraununar þ.e. sléttpússun eða hann hafi gengið að því við kaupin, að húsið væri ekki hraunað og því varðaði það hann ekki neinum hagsmunum frekar en önnur atriði sem aðalstefnendur setji fyrir sig.

                Ekki fer á milli mála samkvæmt þeim skilagreiningum, sem fram koma í lögunum um fjöleignarhús nr. 26/1994 að þeir kröfuliðir sem aðalstefndu Sigurður og Valborg krefjast frávísunar á, varða sameign hússins nema liður 8, sem telst varða séreign aðastefnenda í húsinu.  Kröfugerð aðalstefnenda sem talin eru upp í matsgerð í lið 10, sem varðar þak og burðarvirki, lið 11, um rangan vír í aðaltöflu, lið 12, opnanleg fög, lið 15, sem auk glerjunar er um aðgerðir, sem leiða að ytri gluggabúnaði, lið 16, handrið á svölum, lið 17, gallar á útipússningu og lið 18, málun á glugga að utan varða sameign hússins, samkvæmt skilgreiningu framangreindra laga, en þó að fyrir liggi að aðalstefndu Sigurður og Valborg samþykki þessa liði að mestu, liggur ekki fyrir afstaða meðeigenda aðalstefnenda að húsinu til kröfugerðarinnar.

                Það er mat réttarins að í málinu verði að vera samaðild með eigendum hússins Vesturholt nr. 17, Hafnarfirði um málshöfðun vegna galla og annarra vanefnda af hálfu stefndu í aðalsök varðandi sameignina. Eigendum hússins bar því að standa saman að stefnu á hendur aðalstefnda um þær kröfur sem vörðuðu sameignina og er málinu að því er varðar1.,5.,6.,7.,og 12. lið í matsgerð vísað frá dómi með vísun í 18. gr. laga nr. 91/1991 og því er varðar liði 10-12 og 15-18 í matsgerð vísað frá án kröfu samkvæmt sama ákvæði..  Samtals eru kröfur byggðar á matsgerð að fjárhæð 1.410.600 krónum vísað frá dómi eða 1.311.600 krónum miðað við lækkun aðalstefnanda á lið 1 samkvæmt matsgerð.  Af þessari niðurstöðu leiðir að vísa ber og frá dómi 3. kröfulið í stefnu um skaðabætur að álitum vegna röskunar á högum aðalstefnenda meðan viðgerð fer fram á rakaskemmdum.

                Þó að fallast megi á að framsetning á kröfum aðalstefnenda í málinu mættu vera skýrari, þykir það samt ekki eiga að valda því að málinu verði vísað frá dómi í heild.

                2.  Kröfu aðalstefnda Þórðar Þorsteinssonar um að málinu verði vísað frá dómi að því er hann varðar byggir hann í fyrsta lagi á því að óskyldum aðila sé stefnt í málinu andstætt 1. mgr. 19. gr. laga nr. 91/1991, þar sem kröfur á hendur aðalstefndu Sigurði og Valborgu eigi ekki rætur til sama atviks, aðstöðu eða löggernings og hugsanlegar kröfur á hendur aðalstefnda Þórði, en í öðru lagi er byggt á því, að ekki komi fram með hvaða hætti aðalstefndi, Þórður geti borið óskipta ábyrgð með meðstefndu í aðalsök á öllum kröfuliðum, þ.á m. afhendingardrætti og ekki sé heldur skýrt að hvaða leyti hann beri ábyrgð sem húsasmíðameistari og að hvaða leyti sem byggingarstjóri.

                Málsástæður aðalstefnenda á hendur aðalstefnda Þórði séu því ekki nægilega skýrar, svo að dómur verði lagður á málið og fari þessi kröfugerð gegn 80. gr. laga nr. 91/1991.

                Krafa aðalstefnenda vegna afhendingardráttar á húseigninni byggist á ákvæðum kaupsamnings milli aðalstefnenda og aðalstefndu Sigurðar og Valborgar og hefur ekki verið skýrð ábyrgð aðalstefnda, Þórðar á þeim drætti eða ábyrgð hans gagnvart aðalstefnendum í því sambandi eða sök.  Það er því fallist á kröfu aðalstefnda Þórðar að því leyti að málinu verði vísað frá dómi gagnvart honum að því er varðar 2. lið kröfu aðalstefnanda svo og 4. lið er varðar ógreidd fasteignagjöld.

                Hins vegar verður að telja að þau atvik, sem leiða til kröfu aðalstefnenda í 1. og 3. lið í sundurliðaðri fjárhæð í stefnu á hendur aðalstefndu Sigurði og Valborgu í rætur í byggingu hússins að Vesturholti 17 og skil þess til aðalstefnenda og að aðalstefndi Þórður geti borið ábyrgð með meðstefnda í aðalsök um þá galla sem tilgreindir eru i matsgerð o.fl.  Þá þykir það ekki eiga að koma að sök að ekki er í stefnu tilgreint hver sé ábyrgð stefnda sem byggingarstjóra og hver sem húsasmíðameistara, þar eð fyrirsjáanlegt er að það rekur sig áfram við meðferð málsins í dómi og e umr túlkunaratriði og er kröfu aðalstefnda Þórðar því hrundið að öðru leyti en að framan getur.  Frávísun málsins að því er varðar kröfur vegna sameignar gildir þó gagnvart aðalstefnda Þórði.

                Eftir þessum úrslitum þykir rétt að aðalstefnendur málsins greiði aðalstefndu Sigurði og Valborgu 60.000 krónur í málskostnað og aðalstefnda Þórði 40.000 krónur.

                Úrskurð þennan kveður upp Guðmundur L. Jóhannesson héraðsdómari.

ÚRSKURÐARORÐ

                   Kröfu aðalstefnenda Elvars Jónssonar og Elvu Ingibergsdóttur, að fjárhæð 1.471.600 krónur sem varða sameign hússins Vesturholt 17, Hafnarfirði er vísað frá dómi.

                Kröfu aðalstefnenda á hendur Þórði Þorsteinssyni, að fjárhæð 490.096 krónum sem er 3. kröfuliður í stefnu er vísað frá dómi að því er hann varðar, en að öðru leyti er frávísunarkröfu hans hrundið.

                Aðalstefnendur, Elvar Jónsson og Elva Ingibergsdóttir, greiði aðalstefndu Sigurði Gunnari Markússyni og Valborgu Elísabetu Jóhannesdóttur 60.000 krónur í málskostnað og aðalstefnda Þórði Þorsteinssyni, 40.000 krónur.