Þriðjudaginn 1. ágúst 2006.
Nr. 380/2006.	Sýslumaðurinn á Akureyri (Sigurður Eiríksson fulltrúi) gegn Hömlum ehf. (Ásgeir Þór Ásgeirsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Fasteign. Lóðarréttindi.

Ekki var talið að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús stæði því í vegi að þinglýsa mætti afsali H fyrir fasteigninni D til Þ. Var ákvörðun S um að vísa afsalinu frá þinglýsingu því hnekkt og lagt fyrir hann að færa skjalið í þinglýsingabók.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 6. júlí 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 23. júní 2006, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að hnekkt yrði ákvörðun sóknaraðila 24. apríl 2006 um að vísa frá þinglýsingu afsali varnaraðila 4. sama mánaðar fyrir fasteigninni Dalsbraut 1 K á Akureyri til Þorvalds Lúðvíks Sigurjónssonar og lagt fyrir sóknaraðila að færa skjalið í þinglýsingabók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að framangreind ákvörðun um frávísun afsalsins verði staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins seldi bæjarstjórn Akureyrar með lóðarsamningi 7. júlí 1969 Sambandi íslenskra samvinnufélaga og Bifreiðaverkstæðinu Þórshamri hf. á leigu 53.604 m² lóð á Gleráreyrum. Við leigulóð þessa bættist 11.516 m² eignarlóð sambandsins og varð lóðin því samtals 65.120 m². Með samningi þessum féll niður fyrri lóðarsamningur við Samband íslenskra samvinnufélaga. Á mestum hluta lóðar þessarar hafði árum saman farið fram margháttuð starfsemi á vegum sambandsins og með yfirlýsingu um lóðarskiptingu, sem dagsett var sama dag, var heildarlóðinni skipt að fermetratali milli þessarar starfsemi. Ekki verður séð að eign sú sem mál þetta varðar komi fram í þeirri yfirlýsingu. Með bréfi bæjarstjórnar Akureyrar 12. febrúar 1984 var iðnaðardeild sambandsins seldur á leigu lóðarauki sem að hluta var áfastur og norðvestan við fyrrnefnda lóð á Gleráreyrum. Lóðaraukinn nam alls 6.799,3 m². Samkvæmt afsali 30. nóvember 1987 seldi Samband íslenskra samvinnufélaga stóran hluta þessara eigna sinna til Álafoss hf. og með yfirlýsingu 6. júní 1989 semja fyrirtækin um skiptingu lóðarinnar sín í milli. Segir þar að fyrirtækin séu sameigendur að iðnaðarlóð á Gleráreyrum á Akureyri sem afmarkist af Dalsbraut til norðurs, Glerárgötu til austurs, Þórunnarstræti og Byggðavegi til suðurs og Klettaborgum til vesturs. Álafoss hf. sé eigandi fasteigna, sem merktar séu tölustöfum 1 til 7 og 9 á meðfylgjandi teikningu, og þeirra lóða sem þeim fasteignum séu þar afmarkaðar. Eign sú sem um ræðir í máli þessu virðist á þessari teikningu vera merkt tölustafnum 3. Álafoss hf. gaf 12. desember 1989 út yfirlýsingu um skiptingu fasteigna og lóða sinna á Gleráreyrum og fylgdi henni afstöðuteikning. Í yfirlýsingunni er þess óskað að sérhver fasteign sé aðgreind í veðmálabókum með ákveðnum hætti. Fasteign sú sem greinir í máli þessu er þar merkt Dalsbraut 1 D. Framangreindum skjölum virðist öllum hafa verið þinglýst án athugasemda og voru þau árituð af hálfu Akureyrarbæjar. Eignin sýnist því fyrst hafa verið afmörkuð með framangreindri yfirlýsingu 12. desember 1989 og fá sérstakt blað í fasteignabók sýslumannsembættisins. Lóðin var þar öll skráð leigulóð, 1.007,7 m² að stærð. Eftir þetta hefur fasteignin gengið kaupum og sölum á þessum grundvelli og þeim eignayfirfærslum verið þinglýst. Þar á meðal er afsal til varnaraðila 6. apríl 1999, samningur hans við Stefnu ehf. um kaup á eigninni 20. apríl 2004 og kaupsamningur Þorvalds Lúðvíks Sigurjónssonar við það fyrirtæki 14. mars 2005. Varnaraðili kveðst hafa að ósk Stefnu ehf. afsalað eigninni beint til Þorvalds 4. apríl 2006 og sent það afsal til þinglýsingar. Tilgreining eignarinnar í afsalinu er komin úr Landskrá fasteigna sem haldin er af Fasteignamati ríkisins.

 Sýslumaður tók um það ákvörðun 24. apríl 2006 að vísa afsalinu frá þinglýsingu. Í bréfi sóknaraðila þann dag segir um ástæður þessa: „Í yfirlýsingu, sem er skjal nr. 424-A-00015/2000 var gert samkomulag um skiptingu lóðarinnar að Dalsbraut 1 Akureyri og er yfirlýsing þessi m.a. undirrituð af umbjóðanda yðar. Í yfirlýsingunni segir neðarlega að gefnir verði út nýir lóðarleigusamningar fyrir báðar lóðirnar. Þinglýst hefur verið lóðarleigusamningi fyrir Gleráreyrar 1 sem er Glerártorg. Engum lóðarleigusamningi hefur hinsvegar verið þinglýst fyrir hina lóðina og ekki eignaskiptasamningi. Ber því, samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að vísa skjalinu frá þinglýsingu.”

Að framangreindri yfirlýsingu, sem dagsett var í nóvember 1999, stóðu „þinglýstir og/eða skráðir eigendur fasteignarinnar Dalsbraut 1, Akureyri”. Þar er til þess vitnað að í afstöðuuppdrætti hönnunardeildar Akureyrarbæjar 3. júní 1996 hafi lóðinni verið skipt upp í nokkrar misstórar einingar merktar bókstöfunum 1 A til 1 M. Af teikningu sem fylgir málinu verður ekki séð að skiptingu þessari hafi verið þinglýst. Tilgreiningin Dalsbraut 1 K í kröfugerð varnaraðila og Landskrá fasteigna virðist eiga uppruna sinn í þessari teikningu. Þegar hér var komið höfðu eignirnar á Gleráreyrum skipt um eigendur og voru komnar í eigu mismunandi aðila og er varnaraðili einn þeirra sem undirrita yfirlýsinguna. Í henni er til þess vitnað að ARK ÍS ehf. hafi samkvæmt viðföstum drögum að skipulagi svæðisins 29. október 1999 skipt lóðinni Dalsbraut 1 A til D upp í nokkrar misstórar einingar og óskist lóð merkt 1 A, B, C og D skráð sem ein lóð samtals 22.823 m² að stærð. Akureyrarbær beri allan kostnað af umferðartengingum og aðkomu að svæðinu. Síðan segir: „Undirritaðir falla með yfirlýsingu þessari frá öllum kröfum til hlutdeildar í óskiptri lóð á lóð merktri B, en réttindi til lóðarhlutdeildar haldast óbreytt að þeirri lóð sem eftir stendur. Réttur eigenda hinnar afmörkuðu lóðar til hlutdeildar að lóð sem eftir stendur fellur jafnframt niður. Gefnir verða út nýir lóðarsamningar fyrir báðar lóðirnar.” Þessi yfirlýsing var móttekin til þinglýsingar 4. janúar 2000. Einhver hluti draga þeirra sem vitnað er til í yfirlýsingunni hafa verið lögð fram í málinu, en af þeim verður ekki skýrlega ráðið hvernig skilja eigi yfirlýsinguna. Hins vegar liggur fyrir í hæstaréttarmáli nr. 382/2006, sem varðar sömu eign og þetta mál, uppdráttur frá skipulagsdeild Akureyrar frá október 1999. Þar er lóð, sem afmarkast með líkum hætti og í yfirlýsingu Sambands íslenskra samvinnufélaga og Álafoss hf. 6. júní 1989 og getið er um hér að framan, skipt í þrjá hluta merkta lóð A 55.518 m², lóð B 21.701 m² og lóð C 3.248 m². Hluti C virðist af teikningunni að dæma vera gata sem skilur að hinar lóðirnar. Af þeim gögnum sem fyrir liggja og málsástæðum aðila þykir mega ráða að svæðinu hafi verið skipt. Mun verslunarmiðstöðin Glerártorg hafa verið reist á lóð B, sem er 21.701 m², og lóðarsamningur hafa verið gerður um hana. Gata hefur verið lögð um svæðið og skilur hún að lóð verslunarmiðstöðvarinnar og upprunalegu lóðina að öðru leyti. Nýr lóðarsamningur virðist hins vegar ekki hafa verið gerður við eigendur þess hluta. Af bréfi Akureyrarbæjar 2. júlí 1992 má ráða að skilningur bæjarins sé sá að allt svæðið, sem getið er um í yfirlýsingu sambandsins og Álafoss hf. 6. júní 1989, hafi verið ein lóð og eigi því að skilja yfirlýsinguna þannig að lóð Glerártorgs og svæðið undir götur hafi verið skipt út úr þeirri lóð.

II.

Fram er komið að varnaraðili Hömlur hf. er þinglýstur eigandi fasteignar, húss og 1.007,7 m² leigulóðar, að Dalsbraut 1 Akureyri sem skýrt er afmörkuð á teikningu sem fylgdi þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu Álafoss hf. 12. desember 1989 og þar merkt D. Ekki er annað fram komið en að það sé sama eign og einkennd er sem Dalsbraut 1 K í afsali varnaraðila til Þorvalds Lúðvíks Sigurjónssonar og í Landskrá fasteigna, en aðilar eru sammála um að óskað sé þinglýsingar þess afsals. Ekki liggur annað fyrir en að afsalið takmarkist við umrædda fasteign, sem skýrt er afmörkuð í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu Álafoss hf. og ekki er fram komið að lóðinni fylgi hlutdeild í nokkurri sameign. Verður því ekki fallist á það með sóknaraðila að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 standi því í vegi að þinglýsa megi afsalinu. Ber því að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.

Rétt er að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

                                                              Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 23. júní 2006.

Mál þetta barst dóminum 18. maí 2006 með bréfi Ásgeirs Þórs Árnasonar hrl. dags. 17. maí 2006. Málið var þingfest þann 29. f.m. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi þann 14. þ.m.

Sóknaraðilji málsins er Hömlur hf., kt. 630992-2149, Austurstræti 11, Reykjavík.

Varnaraðilji er Sýslumaðurinn á Akureyri, kt. 490169-4749, Hafnarstræti 107, Akureyri.

Sóknaraðilji krefst úrskurðar dómsins um að hnekkt verði þeirri ákvörðun sýslumannsins á Akureyri frá 24. apríl 2006, að vísa frá þinglýsingu afsali sóknaraðilja, dags. 4. apríl 2006, fyrir fasteigninni Dalsbraut 1K, fastanúmer 215-1369, til Þorvaldar Lúðvíks Sigurjónssonar, kt. 150671-4779, Ásvallagötu 4, Reykjavík, og lagt verði fyrir sýslumann að færa skjalið í þinglýsingarbækur. Þá gerir sóknaraðili kröfu til þess að, að sýslumanninum á Akureyri verði gert að greiða honum málskostnað eftir mati dómsins. 

Varnaraðilji krefst þess að ákvörðun um frávísun nefndra skjala frá þinglýsingu verði staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar.

I.

Málavextir eru þeir að sóknaraðilji, sem er þinglýstur eigandi eignarinnar Dalsbraut 1K, samkvæmt afsali dagsettu 6. apríl 1999, seldi eignina til Stefnu ehf. með kaupsamningi dagsettum 20. apríl 2004 og var samningnum þinglýst þann 8. júní sama ár. Stefna ehf. seldi síðan eignina til Þorvaldar L. Sigurjónssonar og var samkomulag með aðilum að sóknaraðilji afsalaði sér eigninni beint til hans. Var afsal sent til sýslumannsins á Akureyri til þinglýsingar, en með bréfi dagsettu 24. apríl 2006 var sóknaraðilja tilkynnt að afsalinu væri vísað frá þinglýsingu þar sem lóðarleigu- og eignaskiptasamning skorti, sbr. 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús. Þann 10. f.m. tilkynnti lögmaður sóknaraðilja sýslumanni að úrlausn hans yrði borin undir héraðsdóm, með vísan í 1. mgr. 3.gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

II.

Kröfu sína byggir sóknaraðili á því að umrætt “Verslunarhús Álafoss hf.”, svo sem byggingin á lóðinni Dalsbraut 1K sé nefnd, standi á sjálfstæðri lóð, sem samkvæmt þinglýstum gögnum var skipt út úr heildarlóðinni að Dalsbraut 1, Akureyri, hinn 12. desember 1989, samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu áritaðri af lóðarskrárritaranum á Akureyri og Fasteignamati ríkisins, sem ekki verði betur séð en þinglýst hafi verið athugasemdalaust enda hafi fasteignin fengið sérstakt blað í fasteignabók sýslumannsembættisins á Akureyri. Þá sé lóðin sérstaklega tilgreind á afstöðuuppdrætti Akureyrarbæjar-Hönnunardeildar, dagsettum 3. júní 1996 er fylgdi yfirlýsingu, dagsettri í nóvember 1999. Hvorki þinglýsingarvottorð né önnur gögn beri með sér neinar takmarkanir á eignaréttindum sóknaraðilja og þar með heimild hans til þess að afsala húsinu og tilheyrandi lóðarréttindum og með því að afsalið sé þannig útgefið af þinglýstum eiganda, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og engin þau atriði er upp séu talin í 2. mgr. 6. gr. sömu laga verði talin varða frávísun þess frá þinglýsingu, beri að fallast á þinglýsingu þess.

Sóknaraðilji mótmælir þeirri afstöðu þinglýsingarstjóra, að þýðingu hafi, að í yfirlýsingu dagsettri í nóvember 1999, sé vísað til þess, að ráðagerðir séu uppi um að gera nýja lóðarleigusamninga. Slík yfirlýsing geti ekki komið í veg fyrir rétt eiganda til að fá þinglýst afsali sínu fyrir fasteign enda liggi fyrir að afsalshafi geti ekki öðlast betri rétt en afsalsgjafi hafi og taki því við fasteigninni með þeim skilmála að ganga inn í þau sömu réttindi sem afsalsgjafi hafði til lóðarinnar, meðal annars hugsanlegar lögfylgjur þess, að hann hafi á sinum tíma ritað undir framangreinda yfirlýsingu.

Þá telur sóknaraðilji að höfnun þinglýsingar á greindu afsali með vísan til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, geti ekki staðist. Skv. 1. mgr. 1. gr. laganna gildi þau um fjöleignarhús, en fjöleignarhús teljist vera: “...hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem getur bæði verið allra og sumra”. Lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 geti því ekki átt við fasteignina að Dalsbraut 1K, hvorki með beinum hætti né fyrir lögjöfnun. Fasteignin sé skýrt afmörkuð og þinglýst eign í eigu eins aðila, húsið sem á lóðinni standi hafi enga tengingu við aðrar eignir í grenndinni og fjöleignarhúsalögin gildi því ekki um eignina.

Verði á það fallist með þinglýsingarstjóra að lög um fjöleignarhús nr. 26/1994 taki til fasteignarinnar að Dalsbraut 1K, með þeim lögfylgjum, að eiganda sé skylt að láta gera eignaskiptasamning með eigninni og öðrum eignum í nágrenninu sé á því byggt, að ákvæði 4. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 fari gegn ákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995. Það leiði af stjórnarskrárvernduðum eignaréttindum, að löggjafinn geti ekki, svo gilt sé, meinað kaupanda fasteignar, að fá eignaréttindi sín tryggð gagnvart þriðja manni með þinglýsingu og þá jafnframt einnig seljanda að fá afsali sínu fyrir fasteign þinglýst.  

Sóknaraðilji vísar til þeirrar meginreglu þinglýsinga, að hafi útgefandi skjals heimild til ráðstöfunar eignar samkvæmt þinglýstum heimildum, verði almennt ekki komið í veg fyrir þinglýsingu af þeirri ástæðu að ráðstöfun kunni að fara í bága við rétt einhvers aðila. Könnun þinglýsingarstjóra á því hvort skilyrði fyrir þinglýsingu skjals séu fyrir hendi eða ekki, eigi fyrst og fremst að miðast við efni þinglýstra heimilda og hann eigi almennt ekki að taka afstöðu til efnisatvika að baki skjali.

Að lokum sé málskostnaðarkrafa reist á ákvæðum XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, einkum 130. gr.

III.

Krafa varnaraðilja byggist á því að í yfirlýsingu, sem sé skjal nr. 424-A-00015/2000, hafi verið gert samkomulag um skiptingu lóðarinnar að Dalsbraut 1 Akureyri og sé hún m.a. undirrituð af sóknaraðilja. Í yfirlýsingunni segi að gefnir verði út nýjir lóðaleigusamningar fyrir báðar lóðirnar. Þinglýst hafi verið lóðarleigusamningi fyrir Gleráreyrar 1 sem sé Glerártorg. Engum lóðarleigusamningi hafi hins vegar verið þinglýst fyrir hina lóðina og ekki eignaskiptasamningi. Beri því, samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26, 1994 um fjöleignahús að vísa skjalinu frá þinglýsingu. Í 1. – 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé kveðið á um hugtakið fjöleignarhús. Fasteignin Dalsbraut 1K Akureyri standi á lóð sem sé sameiginleg með nokkrum öðrum húsum, að vísu ótengdum. Samkvæmt framangreindum lagaákvæðum, einkum lokamálslið 2. mgr. 3. gr. fyrrgreinda laga, fari ekkert á milli mála að lögin um fjöleignarhús gildi um þann gerning sem óskað sé þinglýsingar á. Ákvæðið sé svohljóðandi: “Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. “

Að því gefnu að lóðarrétturinn sé sameiginlegur beri samkvæmt fyrrgreindri 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að skila eignaskiptayfirlýsingu áður en afsalinu verði þinglýst, þar sem fram komi hlutfallstala hverrar eignar fyrir sig, svo og ákvæði um umferðarrétt. Þá liggi í hlutarins eðli að gerður verði nýr lóðarleigusamningur um eignina, en samkvæmt vottorði fasteignamats ríkisins frá 1. júní 2006 séu landeigendur lóðarinnar tilgreindir tveir og er annar eigandi að 89,91% en hinn 10,09%. Til enn frekar áréttingar er bent á bréf bæjarstjórans á Akureyri til eigenda að Dalsbraut 1 Akureyri. Í niðurlagi þessa bréfs segi: “Því er ítrekað, að ofangreind lóð er óskipt. Þeir, sem kunna að hafa selt eða keypt eignir á téðri lóð hafa einungis afsalað sér eða eignast hlutfallslegan eignarrétt í lóðinni.”

IV.

Álit dómsins:

Fyrir liggur í málinu að sóknaraðilji í máli þessu, Hömlur hf. er þinglýstur eigandi lóðarinnar Dalsbraut 1K er. Þar sem engin þau atriði er upp eru talin í 2. mgr. 7. gr. og 2. mgr. 6. gr. verða talin eiga við í máli þessu, hefði sýslumaður að öllu jöfnu átt að þinglýsa margnefndu afsali. Á það verður ekki fallist með sýslumanni að 4. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús standi því í vegi að skjalinu sé þinglýst. Um er að ræða skýrt afmarkaða lóð sem með eignarskiptayfirlýsingu dags. 12. desember 1989 var skipt út úr lóðinni Dalsbraut 1. Var þeim gerningi þinglýst athugasemdalaust og hefur fasteignin haft sérstakt blað í fasteignabók embættis sýslumannsins á Akureyri síðan. Ekki verður talið að unnt sé að túlka 2. mgr. 3. gr. nefndra laga það rúmt að umrædd eign falli þar undir. Samkvæmt framansögðu þykir umrætt afsal uppfylla þau skilyrði laga er við eiga. Ber því að leggja fyrir sýslumanninn á Akureyri að færa það í þinglýsingarbækur. Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Úrskurð þennan kveður upp Ásgeir Pétur Ásgeirsson, héraðsdómari.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Hnekkt er ákvörðun Sýslumannsins á Akureyri um að vísa frá þinglýsingu afsali sóknaraðilja, Hamla hf., dags. 4. apríl 2006 fyrir fasteignina Dalsbraut 1K, fastanúmer 215-1369, til Þorvaldar Lúðvíks Sigurjónssonar, kt. 150671-4779, Ásvallagötu 4, Reykjavík og lagt er fyrir sýslumann að færa skjalið í þinglýsingabækur.

Málskostnaður fellur niður.