Miðvikudaginn 28. maí 2003.
Nr. 504/2002.	Kristján Grétar Tryggvason og Annalísa Magnúsdóttir (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn Valgerði Gunnarsdóttur (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Skaðabætur. Afsláttur. Skoðunarskylda.

V og S keyptu einbýlishús af A og K. Voru flest gólf hússins lögð flísum. Skömmu eftir að þau fengu húsið afhent töldu þau sig verða vör við holhljóð undir flísum í kjallara hússins og rakaskemmdir í parketi á svefngangi. Af þessu tilefni gerður aðilar með sér samkomulag þar sem A og K lofuðu að láta fagmenn skoða flísalögnina og láta framkvæma á sinn kostnað það, sem þyrfti til að lagfæra flísarnar. Jafnframt lofuðu þau að greiða þann kostnað, sem hlytist af því að lagfæra parket á svefngangi. Í framhaldi af þessu samkomulagi var múrari fenginn til að sprauta lími undir gólfflísar í kjallara hússins. V og S töldu ekki nóg gert og að beiðni þeirra var dómkvaddur matsmaður til að skoða fimm nánar tiltekin atriði varðandi eignina. Var niðurstaða hans sú að hvort tveggja væru lausar flísar í kjallara og á fyrstu hæð hússins. Yrði ekki úr því bætt nema með því að fjarlægja flísarnar og leggja nýjar. Jafnframt taldi hann að raka í parketi mætti rekja til baðvatns úr sturtuklefa sem hafi komist undir parketið. Í framhaldi af því höfðaði V mál á hendur þeim A og K þar sem hún krafðist bóta á grundvelli matsgerðarinnar. Talið var að sérstök ástæða hafi verið fyrir V að beina athygli sinni að flísunum við skoðun á húsinu í ljósi þess að flest gólf hússins væru lögð flísum og flísalögn væri í hinum ýmsu hlutum þess ráðandi þáttur í þeirri lýsingu á eigninni, sem fram hafi komið í söluyfirliti. V og S hafi skoðað húsið þrisvar sinnum áður en kaupsamningur var undirritaður og jafnframt hafi S, sem var sérfróður um húsbyggingar, jafnan verið með henni í för. Þá hafi múrari sá, sem reyndi viðgerð á flísunum talið að 260 til 270 flísar, hafi verið lausar í kjallaranum áður en hann hóf tilraunir sínar til lagfæringa. Verði að telja að V og S hafi átt að verða svo víðtækra missmíða á flísalögninni vör við skoðun sína á eigninni. Hafi V raunar gefist tilefni til að skoða flísarnar sérstaklega vegna ummæla A um lausar flísar í einni af skoðunarferðunum. Verði að líta svo á að V hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína. Var kröfu V um skaðabætur eða afslátt vegna galla á flísalögninni því hafnað. Aftur á móti var fallist á kröfu hennar um kostnað vegna lagfæringar á parketi á grundvelli samkomulagsins sem aðilar höfðu gert með sér.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 12. nóvember 2002. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Ágreiningur aðila á rætur sínar að rekja til þess að stefnda keypti fasteignina Tjaldanes 9, Garðabæ, af áfrýjandanum Kristjáni á árinu 1999. Eignin var til sölu hjá Fasteignamarkaðinum ehf. og var þannig lýst í söluyfirliti að um væri að ræða fallegt einbýlishús; hæð, kjallara og bílskúr. Efri hæð var sögð 150,8 m² auk 12,4 m² blómaskála. Þar væri forstofa með skápum og flísalögðu gólfi, gangur, flísalagðar samliggjandi stofur, flísalagður blómaskáli, gestasalerni með flísum á gólfi en dúk á veggjum, svefnálma með þremur svefnherbergjum, parketi á gólfum og skápum í hjónaherbergi og vönduðu baðherbergi með baðkeri, sturtu og flísalögðu gólfi og veggjum. Eldhús var sagt með innréttingu af tiltekinni gerð, borðaðstöðu og flísalögðu gólfi og loks væri á hæðinni flísalagt þvottaherbergi. Kjallari var sagður 78,2 m² auk „rörakjallara“. Annan hluta kjallarans mætti gera að séríbúð, en þar væri flísalagt gólf, bar með vaski og stofa. Þar væri einnig snyrting með sturtuklefa og flísalögðu gólfi og gufubað með hvíldaraðstöðu. Í hinum hluta kjallarans var meðal annars sögð vera góð geymsla með flísalögðu gólfi, óinnréttað rými og rörakjallari. Loks var í söluyfirlitinu lýsing á frágangi hússins að utanverðu og lóð þess.

Stefnda og þáverandi eiginmaður hennar Stefán Ólafsson skoðuðu húsið þrisvar sinnum. Í skýrslu stefndu fyrir héraðsdómi kom fram að Stefán væri húsasmíðameistari, en hefði ekki unnið við húsbyggingar um árabil. Taldi stefnda að þau hefðu skoðað húsið tvisvar sinnum áður en hún gerði kauptilboð í eignina og einu sinni eftir það, en áður en kaupsamningur var gerður. Kaupsamningur var undirritaður 10. september 1999. Skyldi húsið afhent 1. desember þess árs. Kaupverðið var 27.700.000 krónur. Skyldu 10.000.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, 8.000.000 krónur 1. nóvember 1999, 4.850.000 krónur 1. febrúar 2000 og  4.850.000 1. apríl sama árs, en þann dag skyldi afsal gefið út. Afhending fór fram á umsömdum tíma og kveðst áfrýjandi hafa flutt inn í húsið ásamt eiginmanni sínum tveimur dögum síðar.

 Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi kvað stefnda þáverandi eiginmann sinn í janúar 2000 hafa uppgötvað holhljóð undir flísum í kjallara hússins. Meðal gagna málsins eru tvær frásagnir stefndu varðandi viðskipti aðila, önnur dagsett 25. júlí 2000 en hin 27. febrúar 2001. Í báðum þessum skjölum er svofelld frásögn varðandi flísar í kjallaranum „Ástæðan fyrir því að við könnuðum ástand flísanna var sú, að þegar hjónin Anna Lísa og Kristján voru að sýna okkur húsið og við vorum að líta á kjallarann heyrðist Stefáni, eiginmanni mínum, Anna Lísa spyrja Kristján að því hvort hann hafi sagt okkur frá lausu flísunum sem hann gerði ekki heldur fór að tala um eitthvað allt annað.“ Fyrir héraðsdómi skýrði stefnda frá þessu á sama hátt og kvað þetta hafa rifjast upp fyrir Stefáni í janúar 2000, sem hafi orðið til þess að hann fór að kanna málið og þá hafi þessi ágalli varðandi flísarnar komið í ljós. Stefnda kveðst hafa kvartað undan þessu við áfrýjandann Kristján. Hann kvað stefndu hafa kvartað yfir ýmsum atriðum, sem hún taldi ábótavant í húsinu, en mundi ekki nákvæmlega hvort flísarnar voru þar á meðal.

 Samhliða útgáfu afsals og greiðslu síðasta hluta kaupverðs var 3. apríl 2000 gengið frá samkomulagi áfrýjandans Kristjáns og stefndu varðandi úrbætur, sem sá fyrrnefndi lofaði að láta framkvæma varðandi tiltekna ágalla, sem stefnda taldi vera á húsinu. Skyldi jafnframt 500.000 krónum af lokagreiðslu kaupverðs haldið eftir og upphæðin lögð á geymslureikning hjá fasteignasölunni. Samkomulagið, sem er í fimm töluliðum, er rakið í héraðsdómi. Fjalla 3. og 4. liður þess um þau atriði, sem til úrlausnar eru hér fyrir dómi. Eru þeir svohljóðandi: „3. Seljandi lofar að láta fagmenn skoða flísalögn á neðri hæð hússins og upplýsa hvers vegna flís er laus og hvers vegna holhljóð er í flísum. Jafnframt lofar seljandi að láta framkvæma á sinn kostnað það sem þarf til að lagfæra flísalögnina. 4. Seljandi lofar að greiða þann kostnað sem er því samfara að lagfæra parket á svefngangi eða láta skipta um parketið ef það reynist nauðsynlegt.“ Fyrir héraðsdómi bar Viggó Jörgensson, löggiltur fasteignasali, sem starfaði á þessum tíma hjá Fasteignamarkaðnum ehf., vitni um þessa samningsgerð. Kvað hann aðdraganda samningsins vera þann að stefnda hafi neitað að koma til fundar, sem boðaður hafi verið til að ganga frá afsali og jafnframt hafi hún neitað að greiða lokagreiðslu kaupverðsins vegna galla, sem hún taldi vera á eigninni. Hafi orðið úr að haldinn var samningafundur 3. apríl 2000 þar sem framangreint samkomulag hafi náðst. Varðandi þriðja lið samkomulagsins kvað vitnið áfrýjandann Kristján hafa þverneitað að skipta um flísalögn á neðri hæðinni. Hafi Kristján og Stefán þáverandi eiginmaður stefndu rætt saman „á einhverju tæknimáli“ um úrbætur varðandi flísalögnina, sem vitninu hafi skilist að felast myndu í því að sprauta lími undir þær flísar, sem holhljóð væri í. Hafi þeir talið að þessi aðferð myndi duga til að lagfæra flísalögnina. Varðandi fjórða lið samkomulagsins kvað vitnið hafa verið rætt um að skemmdir á parketi stöfuðu af hugsanlegum leka, jafnvel frá þaki eða í gegnum vegg frá baðherbergi. Varðandi þann þátt hafi verið rætt um að skipta um skemmda stafi í parketinu eða jafnvel parketið í heild. Í framhaldi af þessu samkomulagi var múrari fenginn til að sprauta lími undir gólfflísar í kjallara hússins.

 Eins og nánar er rakið í héraðsdómi var að beiðni stefndu dómkvaddur matsmaður 27. júní 2001 til að skoða og meta fimm atriði varðandi hina seldu eign og skilaði hann matsgerð 2. október 2001. Þar kemur meðal annars fram að við vettvangsskoðun hafi komið í ljós að 131 gólfflís í kjallara væri laus að einhverju eða öllu leyti, en á fyrstu hæð væru samtals 62 flísar lausar. Taldi matsmaður að ekki yrði úr þessu bætt nema með því að fjarlægja flísarnar og leggja nýjar. Taldi hann heildarkostnað við það nema 2.232.000 krónum. Þá taldi matsmaður að merki um rakaskemmdir mætti finna á parketi á gangi fyrir framan baðherbergisdyr. Væru allar líkur á að þær stöfuðu af baðvatni úr sturtuklefa, en ástæða væri til að ætla að vatn hafi runnið meðfram fótstykki innveggjagrinda og undir parketið. Mat hann kostnað við úrbætur 19.200 krónur.

 Stefnda höfðaði mál þetta með stefnu 22. nóvember 2001 og reisti kröfu sínar tölulega á niðurstöðu matsgerðarinnar. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á kröfu stefndu um skaðabætur vegna galla á flísalögn á báðum hæðum hússins og rakaskemmda á parketi á svefnherbergisgangi. Öðrum liðum bótakröfu stefndu var hafnað og unir hún við niðurstöðu héraðsdóms varðandi þá þætti. Kemur því aðeins til umfjöllunar fyrir Hæstarétti framangreind krafa stefndu vegna gólfflísa og parkets.

II.

Með þriðja tölulið fyrrgreinds samkomulags 3. apríl 2000 lofaði áfrýjandinn Kristján að láta fagmenn skoða flísalögn í kjallara hússins og láta framkvæma á sinn kostnað það, sem þyrfti til að lagfæra flísarnar. Með vísan til framburðar Viggós Jörgenssonar verður að fallast á það með héraðsdómi að ekki hafi falist í þessu annað og meira en að áfrýjandinn Kristján tæki að sér að reyna lagfæringu á flísunum með því að láta sprauta lími undir þær eins og gert var í framhaldi af samkomulaginu. Verður ekki talið að með samkomulaginu hafi áfrýjandinn Kristján lofað að skipta um flísar á gólfi kjallara hússins.

 Samkvæmt gögnum málsins eru flest gólf hússins að Tjaldanesi 9 lögð flísum og er flísalögn í hinum ýmsu hlutun þess ráðandi þáttur í þeirri lýsingu á eigninni, sem fram kemur í söluyfirliti eins og að framan var rakið. Var því sérstök ástæða fyrir stefndu að beina athygli að flísunum við skoðun á húsinu. Fyrir liggur að stefnda skoðaði húsið þrisvar sinnum áður en kaupsamningur var undirritaður og jafnframt að þáverandi eiginmaður hennar, sem sérfróður var um húsbyggingar, var jafnan með henni í för. Í fyrrgreindum frásögnum stefndu 25. júlí 2000 og 27. febrúar 2001 kemur fram að múrari sá, er reyndi viðgerð með því að sprauta lími undir flísarnar, hafi talið að 260 til 270 flísar væru lausar í kjallaranum áður en hann hóf tilraunir sínar til lagfæringa. Verður að telja að stefnda og eiginmaður hennar hefðu átt að verða svo víðtækra missmíða á flísalögninni vör við skoðun sína á eigninni. Gafst stefndu raunar tilefni til þess að skoða flísarnar sérstaklega vegna framangreindra ummæla áfrýjandans Önnulísu Magnúsdóttur um lausar flísar, sem stefnda kveður eiginmann sinn hafa heyrt í einni af fyrrgreindum þremur skoðunarferðum þeirra. Samkvæmt þessu verður að líta svo á að stefnda hafi vanrækt aðgæsluskyldu sína svo varðandi hinar lausu flísar að hún eigi hvorki kröfu á hendur áfrýjendum til afsláttar né skaðabóta vegna galla á flísalögn í húseigninni.

Með fjórða tölulið samkomulagsins frá 3. apríl 2000 tóku áfrýjendur að sér að greiða þann kostnað, sem hlytist af því að lagfæra parket á svefnherbergisgangi. Þar sem ekki verður fallist á það með áfrýjendum að þetta loforð hafi verið háð því skilyrði að í ljós yrði leitt að rakaskemmdir á parketinu stöfuðu af þakleka verður krafa stefndu vegna þessa liðar að fjárhæð 19.200 krónur tekin til greina ásamt dráttarvöxtum frá 8. nóvember 2001, en þá var mánuður liðinn frá því að stefnda kynnti áfrýjendum niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Stefnda verður dæmd til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Kristján Grétar Tryggvason og Annalísa Magnúsdóttir, greiði í sameiningu stefndu, Valgerði Gunnarsdóttur, 19.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. nóvember 2001 til greiðsludags.

Stefnda greiði hvorum áfrýjanda fyrir sig samtals 250.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. október 2002.

             Mál þetta var þingfest 29. nóvember 2001 og dómtekið 30. september sl.   

             Stefnandi er Valgerður Gunnarsdóttir, Tjaldanesi 9, Garðabæ. 

             Stefndu eru Kristján G. Tryggvason og Annalísa Magnúsdóttir, Þórsgötu 2, Reykjavík.

 

Dómkröfur

             Stefnandi krefst þess aðallega að stefndu verði in solidum dæmd til þess að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 2.384.200 krónur auk vaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. júlí 2000 til l. júlí 2001, en frá þeim tíma, með vísan til 6. gr. og 12. gr. laga nr. 38/2001, til greiðsludags.  Þá er krafist málskostnaðar að mati réttarins auk 24,5% virðisaukaskatts samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi

             Til vara er gerð sú krafa að stefndu verði in solidum dæmd til greiðslu skaðabóta að mati réttarins auk málskostnaðar að skaðlausu að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti.

             Stefndu gera þær dómkröfur að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda í málinu og að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða þeim málskostnað að mati dómsins, eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi með inniföldum áhrifum 24,5% virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

            

Málavextir

             Með kaupsamningi, dags. 10. september 1999, keypti stefnandi, Valgerður Gunnarsdóttir, fasteignina nr. 9 við Tjaldanes í Garðabæ af Kristjáni G. Tryggvasyni.  Fóru kaupin fram fyrir milligöngu Fasteignamarkaðarins ehf.  Umsamið kaupverð var 27.700.000 kr.  Greiðsla kaupverðs fór þannig fram:  Við undirritun kaupsamnings voru greiddar með peningum 10.000.000 krónur, hinn 1. nóvember 1999 8.000.000 krónur, hinn 1. febrúar 2000 4.850.000 krónur og hinn 1. apríl 2000 4.850.000 krónur.  Afhendingardagur fasteignarinnar var 1. desember 1999 og útgáfa afsals skyldi fara fram 1. apríl árið 2000 við lokagreiðslu. 

             Áður en afsal var gefið út kvörtuðu kaupendur um meinta galla á eigninni.  Var þar um að ræða leka í sólstofu, leka á svefngangi, galla á flísalögn í húsinu og jafnfram töldu þau að lagfæra þyrfti parket á gangi.

             Að samkomulagi varð að afsal var gefið út til kaupenda og lokagreiðsla afhent.  Jafnframt undirrituðu málsaðilar samkomulag, dags. 3. apríl 2000, þar sem þau sömdu um að 500.000 krónum yrði haldið eftir af kaupverðinu og skyldi fjárhæðin höfð á geymslureikningi á vegum Fasteignamarkaðarins ehf. 

             Þá segir í nefndu samkomulagi:

“1.        Seljandi greiði fyrir viðgerð á leka í sólstofu um sumarið 2000. 

2.          Seljandi lofar að láta finna út orsakir þess að þakið lekur á svefngangi þess og greiða fyrir þær viðgerðir sem eru nauðsynlegar til þess að þakið verði lekafrítt.

3.          Seljandi lofar að láta fagmenn skoða flísalögn á neðri hæð hússins og upplýsa hvers vegna flís er laus (sic) og hvers vegna holhljóð er í flísum.  Jafnframt lofar seljandi að láta framkvæma á sinn kostnað það sem þarf til þess að lagfæra flísalögnina.

4.          Seljandi lofar að greiða þann kostnað sem er því samfara að lagfæra parket á svefngangi eða láta skipta um parketið ef það reynist nauðsynlegt.

5.          Seljandi gefur hér með Fasteignamarkaðnum ehf. fullt, ótakmarkað og óafturkallanlegt umboð til þess að verja innistæðu framan­greindrar bankabókar til þess að greiða reikninga vegna viðgerða á ofangreindum atriðum, sem seljandi ber ábyrgð á, en eftirstöðvar renni til seljanda.  Fasteignasalan metur eða lætur meta hvort fullnaðarviðgerð hafi farið fram.  Framangreind mál skulu afgreidd hið allra fyrsta og eigi síðar en 15.7. 2000.”

             Í júní fór stefnandi þess á leit við TV Tækniþjónustu - Verktaka ehf. að fyrirtækið skoðaði flísar á gólfum að Tjaldanesi 9 og benti á leiðir til úrbóta.  Samkvæmt yfirlýsingu Tryggva Jakobssonar, er framkvæmdi skoðun, var töluvert mikið los á flísum á jarðhæð nema á salerni þar sem los hafi verið á tveimur stöðum.  Á efri hæð taldi Tryggvi að um staðbundið los væri að ræða á allnokkrum flísum á gólfi, á 6 fermetra fleti, eða um 30 stykki af flísum.  Gerir Jakob ráð fyrir að taka verði burtu allar lausar flísar og leggja nýjar og metur kostnað við það 700.000 krónur.

             Rafn Franklín múrari var fenginn til þess að reyna að lagfæra holhljóð undir flísum.  Sprautaði hann lími undir flísarnar.  Að mati stefnanda var sú viðgerð ófull­nægjandi.

             Með bréfi, dags. 28. september 2000, krafðist lögmaður stefndu þess á grundvelli 5. gr. samkomulags málsaðila að Fasteignamarkaðurinn ehf. staðreyndi að fullnaðar­viðgerð hefði farið fram á þeim atriðum er í samkomulaginu greinir  og greiddi síðan stefnda geymsluféð, 500.000 kr., sem verið hafði í vörslum Fasteignamarkaðarins ehf.

             Samkvæmt yfirlýsingu Jóns Guðmundssonar fasteignasala, dags. 8. nóvember 2000,  fór hann á vettvang til þess að meta hvort samkomulag málsaðila hefði verið efnt.  Niðurstaða hans var sú að samkomulagið hefði verið efnt og var stefnda greitt tryggingarféð, 500.000 krónur.  Með bréfi, dags. 26. janúar 2001, var lýst óánægju stefnanda með þessa ráðstöfun Fasteignamarkaðarins ehf. þar sem samkomulagið hefði ekki verið uppfyllt að mati stefnanda.

             Samkvæmt beiðni stefnanda, dags. 21. júní 2001, var dómkvaddur matsmaður, Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur, til þess að meta meinta galla á umræddri fasteign.  Er matsgerð hans gerð í október 2001.

             Ekki náðist samkomulag á grundvelli matsgerðar og höfðaði stefnandi mál þetta.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda

             Kröfur sínar í málinu byggir stefnandi á því að aðilar málsins hafi gert með sér kaupsamning þar sem stefnandi keypti fasteignina Tjaldanes 9 af Kristjáni G. Tryggvasyni.  Fram hafi komið gallar á umræddri eign og hafi stefnandi kvartað yfir göllunum nokkru eftir að afhending á eigninni fór fram.  Það hafi leitt til þess að hinn 3. apríl 2000 hafi verið gert samkomulag þar sem seljandi eignarinnar hafi lofað úrbótum.  Það samkomulag hafi verið undirritað af seljanda, Kristjáni G. Tryggvasyni, og eiginkonu hans, Önnulísu Magnúsdóttur.

             Stefnandi hafi ekki fengið úrbætur eða lausn þeirra ágalla sem um ræði, enda þótt kaupverð sé að fullu greitt til seljanda.  Stefnandi reki mál þetta á þeim grundvelli að honum beri skaðabætur úr hendi stefnda.  Taki aðalkrafa þannig mið af niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns og vísist til matsgerðar ásamt sundurliðun og rökstuðnings er þar geti að líta.  Varakrafa taki mið af því að telji dómurinn að ekki beri að taka kröfur stefnanda til greina að öllu leyti á grundvelli matsgerðar þá beri stefnanda bætur úr hendi stefndu að mati réttarins.

             Stefnandi reisir kröfur sínar um skaðabætur á 42. gr. laga nr. 39/1922 með lögjöfnun og 23., 43. og 50. gr. sömu laga.  Jafnframt kveðst stefnandi byggja á samkomulagi, sem aðilar hafi gert með sér um að stefndu ábyrgðust að bæta kaupanda, stefnanda máls þessa, þá galla, sem á eigninni séu.  Þá byggir stefnandi á kaupsamningi á milli aðila.  Vísað er til reglna kröfuréttarins um efndir og skyldur.  Stefnandi leggi fram matsgerð dómkvadds matsmanns í máli þessu, sem eigi hafi  verið véfengd, en stefnandi telji að í reynd viðurkenni stefndu bótaskyldu sína og greiðsluskyldu, en telji að lausafjárskortur stefndu hamli efndum. 

             Stefnandi gerir kröfu um virðisaukaskatt á tildæmdan málskostnað sbr. lög nr. 50/1988 um virðisaukaskatt og bendir á, að stefnandi sé eigi virðisaukaskattsskyld og beri henni að standa lögmanni sínum skil á virðisaukaskatti auk tildæmdrar þóknunar.

 

Málsástæður og lagarök stefndu

              Stefndu byggja kröfu sína um sýknu á því að fasteignin Tjaldanes 9, Garðabæ, hafi ekki við kaupin verið haldin neinum leyndum göllum eða skort neina þá kosti sem stefndu hafi mátt ætla að áskildir væru.  Þetta leiði til þess að stefnandi eigi ekki rétt til skaðabóta úr hendi stefndu.  Þvert á móti hafi stefndu gengið mun lengra en nokkur geti ætlast til af þeim með því að láta kanna og bæta úr fjöldamörgum atriðum, er stefnandi hafi kvartað yfir, þótt þau lögum samkvæmt hafi ekki borið neina ábyrgð á þeim.

             Ekki sé fulljóst af stefnu fyrir hvaða meintu galla stefnandi sé að krefjast bóta og verði því vætanlega að styðjast við framlagða matsgerð þessari vanreifun til fyllingar.

             Stefnandi hafi skoðað fasteignina nr. 9 við Tjaldanes í Garðabæ þrisvar sinnum ásamt eiginmanni sínum, Stefáni Ólafssyni byggingameistara.  Hún geti því ekki borið fyrir sig nein þau atriði sem sérfræðingur í húsbyggingum hafi mátt sjá við skoðun, hvað þá atriði eins og holhljóð undir flísalögn, sem stefnandi sjálf viðurkenni að hinn byggingafróði eiginmaður hennar hafi orðið var við, er þau hafi skoðað eignina.  Því sé algerlega ljóst að stefnandi eigi ekki rétt til neinna bóta vegna meintra galla á flísalögn.

             Rakaskemmdir í parketi.  Sé parketið skemmt vegna þakleka, sem þó engum hafi  tekist að finna, sé ljóst að það hljóti að hafa verið byrjað að skemmast er stefnandi keypti húsið.  Það hafi hinn byggingafróði eiginmaður stefnanda átt að sjá.  Séu skemmdirnar í parketinu hins vegar af völdum þess að flætt hafi upp úr sturtubotninum hjá stefndu, eins og flestir hallist að, þá beri stefndu enga ábyrgð á því.  Jafnvel þótt skemmdirnar sé að rekja til að þess að vatn hafi komist inn í fótstykki veggjar eða runnið undir lausar flísar, eins og hinn dómkvaddi matsmaður sé að geta sér til um, þá beri stefndu heldur ekki ábyrgð á því vegna þess að byggingarefni og byggingarmáti sturtuklefans hafi ekki getað dulist hinum byggingafróða eiginmanni stefnanda og hann því mátt gera sér grein fyrir þeim hættum sem slíkum byggingarmáta geti fylgt.

             Nýr sturtuklefi.  Húsið að Tjaldanesi 9, Garðabæ, hafi verið selt með þeim sturtuklefa, sem í því var.  Um sé að ræða afar glæsilega sturtu, þar sem gólfið sé lækkað og sett niðurfall í stað þess að hafa sjálfstæðan sturtubotn.  Þetta hafi bæði stefnanda og hinum byggingafróða eiginmanni hennar verið ljóst strax við fyrstu skoðun og geti því ekki krafist þess að stefndu setji í húsið nýjan og algerlega frábrugðinn sturtuklefa.

             Lagfæring á þakfestingum.  Þetta geti aldrei fallið undir galla, enda aðeins um að ræða eðlilegt viðhald eins og hinum byggingafróða eiginmanni stefnanda hafi mátt vera fullljóst.  Þá sé ósannað að þurft hafi að yfirfara neglingu á þaki haustið 1999, þótt matsmaður telji rétt að gera það tveimur árum seinna.

             Þá byggja stefndu sýknukröfu sína á því að hinn 3. apríl 2000 hafi þau samið við stefnanda um öll ágreiningsefni og um sérstakan gerðardóm, Fasteigna­markaðinn ehf. Óðinsgötu 4, Reykjavík, er skera skyldi úr því hvort stefndu hefðu að fullu staðið við skuldbindingar sínar.  Þau hafi svo framkvæmt allar umsamdar úrbætur, eins og staðfest sé af hinum umsamda gerðardómsaðila, Fasteigna­markaðnum ehf. í yfirlýsingu, dags. 8. nóvember 2000.  Frekari kröfur geti stefnandi því ekki gert.

             Loks bendi stefndu á að stefnandi og hinn byggingafróði eiginmaður hennar hafi verðmetið hvað nauðsynlegar úrbætur og úttekt á þeim hafi kostað hinn 3. apríl 2000 í samkomulagi aðila.  Þar hafi niðurstaða þeirra verið 500.000 krónur.  Síðan hafi stefndu efnt allt sem þeim hafi borið að gera samkvæmt samkomulagi aðila og einu og hálfu ári síðar komi stefnandi fram með kröfu að fjárhæð 2.384.200 krónur.  Slíkur málatilbúnaður hjá stefnanda, sem notið hafi sérfræðingsaðstoðar við kaupin allan tímann, fái ekki staðist.  Þá verði einnig að líta til þess að stefnandi sé þaulreynd í fasteignaviðskiptum, enda hafi hún og hinn byggingarfróði eiginmaður hennar keypt og selt sjö fasteignir síðan 1996.

             Stefnandi, segist í stefnu byggja skaðabætur á 1. og 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun og á 23., 43. og 50. gr. sömu laga.  Þau lög hafi nú verið afnumin þótt þau hafi verið í gildi við kaupin.

             Málskostnaðarkrafa stefndu byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og krafan um að tekið verði tillit til 24,5% virðisaukaskatts á málflutnings­þóknun við ákvörðun málskostnaðar byggist á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.  Stefndu reki ekki neina virðisaukaskattsskylda starfsemi og þeim sé því nauðsyn á að gætt sé þessa við ákvörðun málskostnaðar.

 

Niðurstaða

             Við munnlegan flutning málsins benti lögmaður stefndu á að stefnda Annalísa Magnúsdóttir væri ekki aðili að kaupsamningi þeim sem liggur fyrir í málinu varðandi kaup á eigninni Tjaldanes 9, Garðabæ.  Taldi hann, með vísan til 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, að sýkna beri stefndu af þeim sökum.  Lögmaður stefnanda mótmælti þessari nýju málsástæðu stefndu sem of seint fram kominni.

             Hafi stefnda Annalísa viljað bera fyrir sig aðildarskort í máli þessu gat hún þegar í greinargerð sinni byggt á þeirri málsástæðu, en gerði ekki.  Gegn andmælum stefnanda telst þessi nýja málsástæða of seint fram komin við munnlegan málflutning og ber því með vísan til 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 að hafna henni

             Stefnandi byggir kröfur sínar um skaðabætur á 42. gr. laga nr. 39/1922. Jafnframt byggir stefnandi kröfur sína á samkomulagi sem málsaðilar gerðu með sér 3. apríl 2000 við afsalsgerð.

             Nefnt samkomulag aðila fjallar um fjögur atriði:  Leka í sólstofu, þakleka á svefngangi, flísalögn og lagfæringu á parketi á svefngangi.

             Óumdeilt er að stefndi hefur þegar gert við leka í sólstofu, sbr. gr. 1. í samkomulagi aðila.  Þá liggur fyrir að dómkvaddur matsmaður gat ekki staðreynt neinn leka frá þaki, sbr. það sem síðar er rakið.  Að öðru leyti telur stefnandi að ekki hafi verið staðið við umrætt samkomulag af hálfu stefnda.

             Að beiðni stefnanda var því Frey Jóhannessyni byggingatæknifræðingi falið að meta meinta galla á fasteigninni.  Var honum falið að skoða og meta eftirgreind atriði:

 

1.          Hvort leki hafi valdið tjóni á gangi ofan af þaklofti og meta kostnað við úrbætur.

             2.  Að skoða flísalögn á neðri og efri hæð og upplýsa hvers vegna flísar eru lausar og holhljóð í þeim.  Jafnframt að meta kostnað við lagfæringar eða nýlögn.  

3.      Að meta kostnað við lagfæringu á parketi á svefngangi.

4.   Að staðreyna lekaskemmdir á baði og upplýsa um orsök og ástæðu þess að um skemmdir sé að ræða.

5.      Að kanna hvort þakfrágangur sé fullnægjandi.

        

             Athugun matsmanns leiddi í ljós varðandi gólfflísar að í kjallara eru 131 flís laus að einhverju eða öllu leyti, sem er um 18,2% af fjölda þeirra.  Á baðherbergi á 1. hæð eru 14 lausar flísar, sem er um 15,1%.  Lausar flísar á öðrum flötum á 1. hæð eru 48, eða 10,8% af heildartölu þeirra.

                                                                                  Niðurstöður matsmannsins eru eftirfarandi:

             1.                                                                  Matsmaður gat ekki staðreynt neinn leka frá þaki.

2.          Við vettvangsskoðun kom í ljós að 131 gólfflís er laus í kjallara að einhverju eða öllu leyti.  Ástæður telur hann geta verið los í múrílögn undir þeim eða rangt lím notað við ásetningu þeirra, eða að röngum vinnuaðferðum hafi verið beitt við líminguna.  Hver svo sem ástæðan er sé ekki hægt að bæta úr þessum ágalla nema því að fjarlægja flísar þær sem fyrir eru og leggja nýjar með tilheyrandi undirvinnu.  Ekki sé ráðlegt að nota núverandi flísar aftur vegna þess að illmögulegt sé að ná þeim heilum, auk þess sem ekki séu miklar líkur á því að hægt sé að kaupa sams konar flísar í dag.  Sama gildir um gólfflísar á 1. hæð.

3.-4. Merki um rakaskemmdir sé að finna á parketi á gangi fyrir framan baðherbergisdyr á 1. hæð.  Samkvæmt þeim upplýsingum sem fylgt hafi matsbeiðni séu allar líkur á því að þær rakaskemmdir sem séu sjáanlegar á parketinu við baðherbergisdyrnar stafi af baðvatni frá sturtuklefa.  Ástæða sé að ætla að vatn hafi runnið meðfram fótstykki innveggjagrinda og undir parketið og e.t.v. að einhverju leyti undir lausar flísar á baðherbergisgólfi.  Þar sem búið sé að lagfæra skemmdir af framangreindum leka á plötuklæðningu veggja sé ekki ástæða til þess að fjalla nánar um það í matinu.

Óráðlegt sé að treysta til lengdar á þéttleika flísalagna við þær aðstæður sem hér séu fyrir hendi og telur matsmaður því heppilegast að koma fyrir sturtuklefa með botni og fjórum hliðum þar sem núverandi klefi sé staðsettur og tengja hann við tilheyrandi lagnir.  Er miðað við þá lausn í kostnaðarmati.

Þar sem skemmdir á parketi í gangi séu ekki verulegar sé miðað við að slípa parketið upp og endurlakka það.

5.      Matsmaður getur ekki staðfest neitt um bresti í þakjárni eða hvort þeir séu meiri en venja sé þar sem um “létt” þak sé að ræða.  Könnun á neglingu þakjárns leiddi í ljós að nokkrar lagfæringar eru nauðsynlegar og gætu þær tekið 3-4 klst. fyrir trésmið.

 

             Samkvæmt kostnaðarmati matsmanns er kostnaður við endurbætur vegna gólfflísa í kjallara metinn 988.000 krónur, vegna gólfflísa í baðherbergi á 1. hæð 140.000 krónur, vegna annarra gólfflísa á fyrstu hæð 1.104.000 krónur.  Viðgerð á parketi á gangi er talin nema 19.200 krónum.  Sturtuklefi með botni og blöndunartækjum er metinn á 119.000 krónur og kostnaður vegna lagfæringa á þakfestingum á 14.000 krónur.  Heildarmatsfjárhæð nemur 2.384.200 krónum sem er stefnu­­fjárhæð í máli þessu.

             Fyrir liggur samkvæmt framlagðri matsgerð að engin sjáanleg lekamerki fundust frá þaki og því ekki ástæða til þess að grípa til aðgerða samkvæmt 2. gr. samkomulags aðila.  Ekki þykir sýnt fram á í málinu að þótt lagfæra þurfi þakfestingar sé þar um að ræða tjón sem stefndi beri bótaábyrgð á. 

             Eins og að framan greinir hafði stefnandi, áður en afsal var gefið út, kvartað yfir því að einhverjar gólfflísar væru lausar og holhljóð væri undir þeim.  Efnt var til fundar á fasteignasölunni Fasteignamarkaðnum ehf. þar sem viðstaddir voru aðilar málsins og makar og af hálfu fasteignasölunnar var mættur Viggó Jörgenson.      Viggó bar fyrir dómi að hann hefði fært á blað það samkomulag sem aðilar hefðu komist að.  Bar hann að á fundinum hefði verið rætt um að láta fagmann skoða flísalögnina og upplýsa hvers vegna þær væru lausar.  Þá hafi verið rætt um að gera við lausar flísar með því að sprauta lími undir þær og það rætt hvernig standa ætti að þessu.  Stefndi, Kristján, og þáverandi eiginmaður stefnanda, sem er húsasmiður, hafi rætt þetta og talið að þessi aðferð myndi duga til þess að lagfæra flísalögnina.

             Varðandi þennan 3. lið samkomulagsins bar stefndi Kristján fyrir dómi að hann hefði tekið fram á fundinum að hann myndi ekki skipta um flísar.  Styður framburður Viggós þá fullyrðingu stefnda, en hann bar fyrir dómi að Kristján hefði þverneitað að skipta um neitt nema parket á svefngangi.  Bar Viggó einnig að hann hafi skynjað það sem um var rætt sem lítilvæg mál enda hafi upphæðin sem haldið var eftir verið frekar lág.  Hefðu menn verið að tala um að endurnýja flísar hefði verið talað um milljónir.

             Með hliðsjón af framansögðu verður að telja sýnt fram á að í nefndu samkomulagi hafi ekki falist yfirlýsing af hálfu stefnda um að skipta um flísalögn í húsinu, en eins og samkomulagið ber með sér var einungis flísalögn á neðri hæð hússins til umræðu á þessum tíma.  Með hliðsjón af framburði vitnisins Viggó Jörgenssonar verður einnig að telja að með yfirlýsingum af hálfu stefnda um lagfæringar á flísalögn hafi verið átt við þær viðgerðir sem reyndar voru en tókust ekki.  Þykir sýnt að á þessum tíma hafi málsaðilar ekki gert sér grein fyrir því að hve verulegu leyti flísalögn var ábótavant í húsinu. 

             Stefnandi bar fyrir dómi að það hafi verið í janúar 2000 sem hún og eiginmaður hennar hafi uppgötvað að ekki var í lagi með gólfflísarnar.  Þá hafi þau uppgötvað að holhljóð væri undir flísunum.  Segir í greinargerð stefnanda, dags. 27. febrúar 2001, sem líta verður á sem skriflega aðilaskýrslu, að eiginmaður hennar hafi munað eftir því þegar þau voru flutt inn í húsið að stefnda Annalísa hafi spurt eiginmann sinn, stefnda Kristján, hvort hann hafi sagt stefnanda og eiginmanni hennar frá lausu flísunum, sem hann hafi ekki gert, og talið farið að snúast um annað.

             Ekki liggur fyrir að rætt hafi verið um að flísalögn væri ekki með eðlilegum hætti þegar stefnandi og eiginmaður hennar skoðuðu húsið.  Telur dómurinn að ekki hafi verið sýnt fram á að stefnandi eða eiginmaður hennar, sem er húsasmiður, hafi við venjulega skoðun á húsinu mátt gera sér grein fyrir ástandi gólfflísanna, eins og það var staðreynt síðar með matsgerð Freys Jóhannessonar. 

             Samkvæmt matsgerð Freys Jóhannessonar voru 131 flís laus í kjallara en á 1. hæð 48 flísar og á baðherbergi á 1. hæð 14 flísar lausar.  Liggur fyrir samkvæmt matsgerðinni, sem ekki hefur verið hnekkt, að ekki sé hægt að bæta úr þessum ágalla nema með því að fjarlægja flísar sem fyrir eru og leggja nýjar með tilheyrandi undirvinnu og metur hann kostnað við það 2.232.000 krónur. 

             Fyrir liggur að stefndi Kristján framkvæmdi flísalögn í húsinu.  Er hann ekki fag­maður á þessu sviði.  Sérfróðir meðdómendur telja það grundvallaratriði við múrlögn og flísalögn, utan húss sem innan, að múr sé fastur við steypu og flísar fastar við múr.  Frá því séu engin frávik gefin.  Þeir telja ljóst að límingar á múr og flísum geti gefið sig í tímans rás en þá sé miðað við áratugi.  Þar sem hér sé einungis um 15 ára gamalt hús að ræða verði að álíta að upphafleg flísalögn hafi mistekist og að endurgera þurfa flísalögnina innan fárra ára.  Er það álit dómsins að þarna sé um að ræða leyndan galla á eigninni sem verulega rýri gildi hennar.  Hefur matsgerð ekki verið hnekkt og ber samkvæmt framansögðu að taka til greina kröfu stefnanda vegna kostnaðar við endurgerð flísalagnar sem byggð er á matsgerðinni.

             Samkvæmt matsgerð eru merki um rakaskemmdir á parketi á gangi fyrir framan baðherbergisdyr á 1. hæð sem matsmaður telur allar líkur vera á að stafi frá baðvatni í sturtuklefa.  Telur hann ástæðu til að ætla að vatn hafi runnið meðfram fótstykki innveggjagrinda og undir parketið og e.t.v að einhverju leyti undir lausar flísar á baðherbergisgólfi.

             Samkvæmt samkomulagi frá 3. apríl 2000 lofar stefndi að greiða þann kostnað sem er samfara því að lagfæra parket á svefngangi og ber því að taka til greina þá kröfu stefnanda sem nemur 19.200 krónum samkvæmt matsgerð.

             Vegna lekans frá baðherbergi fór fram skoðun á vegum tryggingafélags stefnda og var staðreynt að bilanir voru ekki í vatnsleiðslum.  Varðandi lekann segir matsmaður að óráðlegt sé að treysta til lengdar á þéttleika flísalagna við þær aðstæður sem hér séu fyrir hendi og telur hann heppilegasta lausn málsins að koma fyrir sturtuklefa með botni og fjórum hliðum, þar sem núverandi klefi er staðsettur og miðar hann við þá lausn í kostnaðarmati.

             Fyrir liggur að stefnandi keypti húsið með þeim útbúnaði sem er í baðherbergi á 1. hæð.  Enda þótt sá útbúnaður sé ekki sá heppilegasti miðað við aðstæður, að mati matsmanns, verður að telja að stefnandi verði við það að una og telst hún ekki eiga kröfu á hendur stefndu vegna breytinga á fyrirkomulagi sem var til staðar við kaupin.  Ber því að hafna kröfu hennar um greiðslu kostnaðar við nýjan sturtuklefa og blöndunartæki.

             Eins og rakið er hér að framan segir í 5. gr. samkomulags frá 3. apríl 2000 að fasteignasalan meti eða láti meta hvort fullnaðarviðgerð hafi farið fram.  Samkvæmt yfirlýsingu Jóns Guðmundssonar fasteignasala, dags. 8. nóvember 2000, leit hann svo á, eftir að hafa gengið á vettvang að Tjaldanesi 9, að stefndi hefði látið framkvæma þær úrbætur sem mögulegar voru og þannig fullnægt skyldum sínum samkvæmt samkomulaginu.

             Þótt aðilar hafi samið um skipan mála með þessum hætti til þess að reyna að leysa ákveðinn ágreining er ekki fallist á að mati fasteignasalans í þessum efnum verði jafnað við gerðardóm sem fari með endanlegt úrskurðarvald um þennan ágreining málsaðila. 

             Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða dómsins að stefndu beri að greiða stefnanda skaðabætur sem nema samkvæmt framansögðu 2.251.000 krónum.

             Eftir þessari niðurstöðu ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað sem ákveðst 500.000 krónur, þar með talinn matskostnaður.

             Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdómendunum Birni Björnssyni húsasmíðameistara og Kristni Eiríkssyni byggingaverkfræðingi.

 

D Ó M S O R Ð

             Stefndu, Kristján G. Tryggvason og Annalísa Magnúsdóttir, greiði stefnanda, Valgerði Gunnarsdóttur, skaðabætur að fjárhæð 2.251.200 krónur með vöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. júlí 2000 til l. júlí 2001 en með vöxtum  samkvæmt  6. gr. og 12. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

             Stefndu greiði stefnanda 500.000 krónur í málskostnað.