Fimmtudaginn 19. október 2006.
Nr. 54/2006.	Landsafl hf. (Jóhannes Karl Sveinsson hrl.) gegn Halldóri Kristjáni Stefánssyni Kjörbúð Hraunbæjar ehf. Pétri Alan Guðmundssyni Guðmundi Júlíussyni og (Halldór H. Backman hrl.) Gunnari B. Guðmundssyni (Sigurður Sigurjónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Umboð. Skaðabætur.

Fasteignasalan Á gerði GG, fyrir hönd eigenda lóðarinnar E, kauptilboð 18. nóvember 2002. Þremur dögum síðar gerði GG gagntilboð fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar og var það samþykkt 23. nóvember 2002, en í kjölfarið neitaði GG að veita hinu samþykkta gagntilboði viðtöku. Í mars 2001 stofnuðu eigendur lóðarinnar einkahlutafélag í því skyni að fara með eignarráð hennar og afsalaði félagið lóðinni til M 24. nóvember 2002. L krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að bindandi kaupsamningur hefði komist á milli félagsins og H o.fl. um lóðina 23. nóvember 2002. Ekki var fallist á að kröfunni væri ranglega beint að H. o.fl., sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991. Þau voru hins vegar sýknuð af kröfunni þar sem umboð það sem GG kvaðst í gagntilboði sínu hafa frá þeim var ekki í skriflegu formi og uppfyllti því ekki gildisskilyrði 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002. L reisti varakröfu sína um skaðabætur úr hendi GG á 25. gr. laga nr. 7/1936. Með vísan til þeirrar niðurstöðu að gagntilboð GG hefði ekki verið skuldbindandi fyrir sameigendur hans var talið að skilyrðum 1. mgr. ákvæðisins fyrir bótaábyrgð væri fullnægt. Talið var að hinir sérfróðu fulltrúar L við kaupin hefðu mátt vita að umboð GG væri ekki fullnægjandi, enda hefði sú regla verið lögfest að skriflegt form væri gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum þegar gagntilboðið var gert. Var því talið óhjákvæmilegt með vísan til 2. mgr. ákvæðisins, þrátt fyrir framgöngu GG, að sýkna hann af varakröfu L. Þá var ekki fallist á þrautavarakröfu L um viðurkenningu á því að bindandi kaupsamningur um hlut GG í umræddri lóð hefði komist á 23. nóvember 2002, þar sem gagntilboðið hefði lotið að sölu lóðarinnar í heild sinni og gæti umboðsskortur ekki leitt til þess að komist hefði á samningur með öðru efni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Árni Kolbeinsson og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. janúar 2006. Hann krefst þess aðallega að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á milli hans og stefndu 23. nóvember 2002 um fasteignina Eyraveg 34 á Selfossi, en til vara að stefnda Gunnari B. Guðmundssyni verði gert að greiða sér 14.950.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. nóvember 2002 til greiðsludags. Að því frágengnu krefst áfrýjandi þess að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur um 33,33% hlut í fyrrgreindri fasteign hafi komist á milli hans og stefnda Gunnars 23. nóvember 2002. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Með afsali 31. júlí 2000, sem þinglýst var 31. ágúst sama ár, eignuðust stefndu lóðir sem þá voru númer 34 og 36 við Eyraveg á Selfossi. Munu lóðirnar hafa verið í óskiptri sameign þeirra. Var hlutdeild stefnda Gunnars 33,33%, en aðrir stefndu áttu hver um sig 16,67% hlutdeild. Lóðirnar voru sameinaðar undir heitinu Eyravegur 34 með yfirlýsingu sveitarfélagsins Árborgar 14. maí 2001, sem þinglýst var 16. sama mánaðar.

 Fasteignasalan Árborgir ehf. gerði fyrir hönd ónafngreinds viðskiptavinar síns stefnda Gunnari „f.h. eigenda lóðar nr. 34 við Eyraveg“ kauptilboð í hana 18. nóvember 2002. Samkvæmt því skyldi kaupverðið vera 23.900.000 krónur og skyldu 12.000.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings en eftirstöðvarnar 25. apríl 2003. Í tilboðinu, sem gilda skyldi til hádegis 21. sama mánaðar, var tekið fram að tilboðsgjafi hafi kynnt sér veðbókarvottorð fyrir lóðina. Fyrir liggur að áfrýjandi var hinn ónafngreindi viðskiptavinur fasteignasölunnar sem að tilboðinu stóð. Þann 21. nóvember gerði stefndi Gunnar gagntilboð „fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar nr. 34 við Eyraveg“. Samkvæmt því var kaupverð lóðarinnar 26.500.000 krónur. Skyldu 14.500.000 krónur greiðast við undirritun kaupsamnings, en eftirstöðvarnar 25. apríl 2003. Lokamálsgrein gagntilboðsins er svohljóðandi: „Gagntilboð þetta er bindandi og gildir til kl. 12:00 mánudaginn 25. nóvember 2002.“ Undir það ritaði stefndi Gunnar fyrir hönd „tilboðshafa skv. umboði“. Tveir forsvarsmenn fasteignasölunnar báru við skýrslutöku fyrir Héraðsdómi Suðurlands, sem síðar verður nánar að vikið, að áfrýjandi hafi laugardaginn 23. nóvember gefið þeim fyrirmæli um að samþykkja gagntilboðið fyrir sína hönd og í framhaldi þess hafi tveir starfsmenn fasteignasölunnar ritað samþykki á gagntilboðið fyrir hönd tilboðsgjafa og sá þriðji vottað undskriftina. Síðla sama dags hafi tveir starfsmenn fasteignasölunnar farið með hið samþykkta gagntilboð heim til stefnda Gunnars. Hafi þeir tilkynnt honum að gagntilboðið hafi verið samþykkt en hann neitað að veita því viðtöku.

Í marsmánuði 2001 stofnuðu stefndu einkahlutafélagið Eyravegur 34-36. Kveða þeir að félagið hafi verið stofnað í því skyni að fara með eignarráð lóðar þeirrar sem ágreiningur máls þessa varðar. Var lóðin færð félaginu til eignar í ársreikningi 2001. Ekki hafði þó verið gerður reki að því að þinglýsa eignarheimild félagsins að lóðinni áður en atburðir þeir gerðust sem hér er deilt um. Sunnudaginn 24. nóvember 2002 afsalaði einkahlutafélag þetta Miðdal ehf. lóðinni Eyravegi 34. Var því lýst yfir í afsalinu að kaupverð lóðarinnar hafi verið greitt að fullu og skyldi hún afhent 1. desember 2002. Afsalið var afhent til þinglýsingar 25. nóvember 2002. Sama dag var það samþykkta gagntilboð, sem að framan er fjallað um, einnig afhent til þinglýsingar. Var því þinglýst sem yfirlýsingu og sú athugasemd gerð að tilvitnuð umboð hafi ekki fylgt skjalinu. Loks var þinglýst 26. nóvember 2002 ódagsettri yfirlýsingu þar sem stefndu staðfestu að fasteignin Eyravegur 34 væri eign einkahlutafélagsins Eyravegur 34-36 og hefði verið það frá stofnun félagsins 7. mars 2001.

Að beiðni áfrýjanda fóru fram skýrslutökur fyrir Héraðsdómi Suðurlands 19. mars 2003 til undirbúnings höfðunar máls þessa með vísan til XII. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Gáfu þar skýrslu stefndu Halldór Kristján, Pétur Alan og Guðmundur, sem og forsvarsmaður stefnda Kjörbúðar Hraunbæjar ehf. Auk þeirra gáfu skýrslu fyrrgreindir forsvarsmenn fasteignasölunnar Árborgar ehf. og þrír aðrir menn. Mál þetta var höfðað með stefnu 5. september 2003.

II.

Málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Aðrir stefndu en Gunnar B. Guðmundsson reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda, um að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur hafi komist á um lóðina 23. nóvember 2002, á því að henni sé ranglega beint að þeim, sbr 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991, þar sem hinn raunverulegi eigandi lóðarinnar á þessum tíma hafi verið Eyravegur 34-36 ehf. Eins og að framan er rakið voru stefndu þinglýstir eigendur lóðarinnar á umræddum degi. Gegn andmælum áfrýjanda hafa ekki verið færðar sönnur á að forsvarsmönnum hans hafi þá verið kunnugt um að eignarhaldi að lóðinni væri öðru vísi háttað. Tilboði áfrýjanda 18. nóvember 2002 var beint til stefnda Gunnars fyrir hönd eigenda lóðarinnar og gagntilboðið 21. sama mánaðar gerði stefndi Gunnar „fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar“. Er viðurkenningarkröfu áfrýjanda því réttilega beint að stefndu.

Aðrir stefndu en Gunnar reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda einnig á þeirri málsástæðu að stefndi Gunnar hafi ekki haft umboð til að gera samning um sölu lóðarinnar fyrir þeirra hönd. Séu þeir því óbundnir af gagntilboðinu. Málatilbúnaður stefnda Gunnars er að þessu leyti óskýr, þar sem hann sýnist samtímis reisa kröfu sína um sýknu af aðalkröfu áfrýjanda annars vegar á því að það hafi verið á misskilningi byggt af hans hálfu að hann hefði umboð sameigenda sinna til samningsgerðarinnar og hins vegar að hann hafi í raun haft slíkt umboð en honum hafi mistekist að færa sönnur á tilvist þess. Lög nr. 40/2002 um fasteignakaup öðluðust gildi 1. júní 2002. Samkvæmt 1. mgr 7. gr laganna er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift. Í þessu felst samkvæmt orðanna hljóðan að skriflegt form sé gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Er staðfest með ummælum í athugasemdum með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 40/2002 og öðrum lögskýringargögnum að það var og tilgangur löggjafans með ákvæðinu. Á sama hátt er tekið fram í 2. mgr. greinarinnar að ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda skuli umboð hans vera skriflegt. Segir í athugasemdum með þessari málsgrein í frumvarpinu að í henni felist að umboð þess sem komi fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda þurfi að vera skriflegt. Verður umrædd málsgrein ekki skilin á annan hátt en að í henni felist að það sé einnig gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum að það sé í skriflegu formi. Þegar af þeirri ástæðu að umboð það sem stefndi Gunnar kvaðst í gagntilboði sínu 21. nóvember 2002 hafa frá sameigendum sínum til samningsgerðarinnar uppfyllti ekki þetta formskilyrði verða stefndu sýknaðir af aðalkröfu áfrýjanda.

Varakröfu sína um skaðabætur úr hendi stefnda Gunnars reisir áfrýjandi á 25. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Af framangreindri niðurstöðu um að gagntilboð það sem Gunnar gerði hafi ekki verið skuldbindandi fyrir sameigendur hans leiðir að skilyrðum 1. mgr. greinarinnar fyrir bótaábyrgð Gunnars er fullnægt. Þegar gagntilboðið var gert hafði samkvæmt framansögðu verið í lög leidd sú regla að skriflegt form væri gildisskilyrði umboðs í fasteignakaupum. Hinir sérfróðu fulltrúar áfrýjanda við kaupin máttu því vita að umboð Gunnars væri ekki fullnægjandi og er því óhjákvæmilegt með vísan til 2. mgr. greinarinnar, þrátt fyrir framgöngu stefnda Gunnars, að sýkna hann af varakröfu áfrýjanda.

Tilboð áfrýjanda 18. nóvember 2002 og gagntilboð það sem stefndi Gunnar gerði 21. sama mánaðar og áfrýjandi samþykkti tveimur dögum seinna lutu að sölu lóðarinnar nr. 34 við Eyraveg í heild. Að framan er komist að þeirri niðurstöðu að vegna umboðsskorts stefnda Gunnars hafi ekki komist á bindandi samningur um sölu lóðarinnar. Enda þótt stefnda Gunnari hefði eftir almennum reglum verið heimilt að ráðstafa sínum eignarhluta í lóðinni að sameigendum sínum forspurðum lutu framangreind skjöl samkvæmt efni sínu ekki að sölu þess eignarhluta eins. Verður umboðsskortur stefnda Gunnars ekki talinn geta leitt til þeirrar niðurstöðu að milli hans og áfrýjanda hafi komist á samningur með öðru efni en fólst í framangreindu gagntilboði. Samkvæmt því verður þrautavarakröfu áfrýjanda hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest.

Eftir atvikum verður málskostnaður milli áfrýjanda og stefnda Gunnars fyrir Hæstarétti felldur niður. Áfrýjandi greiði öðrum stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti milli áfrýjanda, Landsafls hf., og stefnda Gunnars B. Guðmundssonar fellur niður.

Áfrýjandi greiði stefndu Halldóri Kristjáni Stefánssyni, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., Pétri Alan Guðmundssyni og Guðmundi Júlíussyni, samtals 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 15. nóvember 2005.

Mál þetta var dómtekið 13. apríl sl.  Málið var tekið til munnlegs málflutnings að nýju 8. nóvember sl. og dómtekið sama dag.

Stefnandi er Landsafl hf., Höfðabakka 9, Reykjavík.

Stefndu eru Halldór Kristján Stefánsson, Ystabæ 5, Reykjavík, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., Þingási 3, Reykjavík, Pétur Alan Guðmundsson, Víðimel 60, Reykjavík, Guðmundur Júlíusson, Laugarásvegi 54, Reykjavík og Gunnar B. Guðmundsson, Mánavegi 11, Selfossi.

Dómkröfur

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur um fasteignina Eyravegur 34, Selfossi, hafi komist á milli stefnanda og stefndu hinn 23. nóvember 2002.

Til vara er þess krafist að stefndi, Gunnar B. Guðmundsson, verði dæmdur til að greiða stefnanda 14.950.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. nóvember 2002 til greiðsludags.

Til þrautavara er þess krafist að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur um 33,33% hlut í fasteigninni Eyravegur 34, Selfossi, hafi komist á milli stefnanda og stefnda Gunnars B. Guðmundssonar hinn 23. nóvember 2002.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi eða mati dómsins.

Stefndi Gunnar krefst þess að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu, en til vara að stefnukröfur verði verulega lækkaðar.

Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt mati dómsins í samræmi við hagsmuni málsins, vinnu málflytjanda og annan kostnað sem af málinu leiðir, en málskostnaðarreikningur verði lagður fram við aðalmeðferð málsins fari hún fram.

Aðrir stefndu í máli þessu gera þær kröfur að þeir verði sýknaðir af kröfum  stefnanda og krefjast málskostnaðar að skaðlausu, að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi.

Úrskurður um framkomna frávísunarkröfu var kveðinn upp 16. júlí 2004.

Málavextir

Með afsali, útgefnu þann 31. júlí 2000, eignuðust stefndu lóðir sem þá voru númer 34 og 36 við Eyraveg á Selfossi.  Munu lóðirnar hafa verið í óskiptri sameign þeirra.  Þann 7. mars 2001 stofnuðu eigendur lóðanna einkahlutafélag með sama nafni, Eyraveg 34-36 ehf.  Tilgangur félagsins var bygging, kaup, sala og rekstur fasteigna, verðbréfaviðskipti, lánastarfsemi og tengd starfsemi.  Aðaltilgangur stofnunar félagsins var að fara með eignaraðild umræddra lóða.

Með yfirlýsingu byggingarfulltrúans á Selfossi, dags. 14. maí 2001, voru lóðir nr. 34 og 36 sameinaðar og lóðinni gefið heitið Eyravegur 34.

Í byrjun nóvember 2002 óskaði stefnandi eftir því við Fasteignasöluna Árborgir á Selfossi að leitað yrði hófanna með hentugar byggingarlóðir á Selfossi fyrir uppbyggingu á verslunarhúsnæði í nokkuð stórum stíl.  Fljótlega beindust sjónir að tveimur lóðum við Eyraveg sem hentað gátu fyrir það verkefni sem í bígerð var.  Önnur þessara lóða var Eyravegur 34.

Þann 18. nóvember 2002 barst stefnda, Gunnari B. Guðmundssyni, tilboð frá Fasteignasölunni Árborgum ehf. í lóðina nr. 34 við Eyraveg á Selfossi.  Í tilboðinu segir: „Fasteignasalan Árborgir ehf., kt. 480402-2190, Austurvegi 38, Selfossi, hér á eftir nefnt tilboðsgjafi, gera hér með fyrir hönd viðskiptavinar síns, Gunnari B Guðmundssyni, kt. 260141-4819, Mánavegi 11, Selfossi, f.h. eigenda lóðar nr. 34 við Eyraveg á Selfossi, hér eftir nefndir (sic) tilboðshafi, eftirfarandi kauptilboð í lóðina nr. 34 við Eyraveg á Selfossi.“ Í 2. gr. grein tilboðsins er kaupverð tilgreint  23.900.000 krónur.  Í grein 3.3. í tilboðinu segir m.a. að tilboðsgjafi hafi kynnt sér veðbókarvottorð fyrir hina seldu lóð.  Aðrir stefndu í málinu en Gunnar halda því fram að þeim hafi ekki verið kynnt þetta tilboð.

Þann 21. nóvember 2002 afhenti Gunnar B. Guðmundsson starfsmanni og jafnframt eiganda hlutar í Fasteignasölunni Árborgum ehf., Guðjóni Ægi Sigurjónssyni hdl. gagntilboð.  Af hálfu annarra stefndu er því haldið fram að það hafi verið gert án vitundar þeirra og án alls samráðs við þá.  Gagntilboðinu var beint til fasteignasölunnar og var það gert af hálfu stefnda Gunnars fyrir hans hönd og annarra eigenda lóðarinnar nr. 34 við Eyrarveg á Selfossi.  Stefndu halda því fram að hvorki hafi skrifleg umboð legið fyrir við tilboðsgerðina, né hafi stefndi Gunnar haft annarskonar umboð til að gera gagntilboð þetta í nafni meðeigenda sinna.  Gagntilboðið var sagt bindandi og gilda til kl. 12.00 mánudaginn 25. nóvember 2002.

Í stefnu er því haldið fram að á kvöldi laugardagsins 23. nóvember hafi stafsmenn Fasteignasölunnar Árborga, þeir Óskar Sigurðsson og Guðjón Ægir Sigurjónsson, báðir héraðsdómslögmenn, tilkynnt að gagntilboðshafinn, stefnandi, hefði samþykkt tilboðið.  Hafi það verið gert með þeim hætti að lögmennirnir hafi skrifað samþykki sitt eigin hendi undir gagntilboðið fyrir hönd stefnanda og farið með á heimili stefnda Gunnars umrætt kvöld.  Þá hafi brugðið svo við að Gunnar hafi neitað að taka við skjalinu, en lögmennirnir hafi gert honum skilmerkilega grein fyrir því að gagntilboðið hefði verið samþykkt og að þar með væri kominn á bindandi kaupsamningur milli stefnanda og stefndu.

Samkvæmt afsali, dags. 24. nóvember 2002, seldi Eyrarvegur 34-36 ehf. og afsalaði Miðdal ehf., kt. 560269-5019, Eyrarvegi 34-36, Selfossi, eignarlóð í eigu seljenda.  Afsalið var móttekið til þinglýsingar mánudaginn 25. nóvember 2002.  Eignin mun hafa verið afhent afsalshafa þann 1. desember 2002.  Eftir að afsali þessu var þinglýst lagði stefnandi framangreint gagntilboð til Sýslumannsins á Selfossi til þinglýsingar.  Vegna afsalsins var þinglýsing tilboðsins eingöngu tekin til greina í formi yfirlýsingar og gerð athugasemd við að tilvitnuð umboð fylgdu ekki yfirlýsingunni.  Þá var vakin athygli á afsalinu er hafði borist 25. nóvember 2002.

Forsvarsmenn fasteignasölunnar Árborgar og síðar forsvarsmenn stefnanda, Landsafls hf., halda því fram að með samþykki þeirra hafi gagntilboð stefnda, Gunnars B. Guðmundssonar, orðið bindandi og kaupsamningur komist á milli aðila þann 23. nóvember 2002.  Um það er deilt í máli þessu.

Vitnamál samkvæmt XII. kafla laga nr. 91/1991 var höfðað fyrir Héraðsdómi Suðurlands.  Fóru skýrslutökur fram þann 19. mars 2003 og liggur endurrit þeirra frammi í málinu.

Málsástæður stefnanda og lagarök

Aðalkrafa

Stefnandi byggir kröfu sína á því að hinn 18. nóvember 2002 hafi Fasteignasalan Árborgir gert kauptilboð fyrir hönd stefnanda í Eyraveg 34.  Hinn 21. nóvember 2002 hafi stefndi, Gunnar B. Guðmundsson, gert stefnanda gagntilboð fyrir hönd stefndu.  Gagntilboðið hafi verið samþykkt fyrir hönd stefnanda hinn 23. nóvember 2002.  Stefnandi byggir á því að með umræddu samþykki á gagntilboðinu hafi komist á bindandi samningur um kaup stefnanda á Eyravegi 34.  Samkvæmt gagntilboðinu var það bindandi til kl. 12:00 mánudaginn 25. nóvember 2002 og því hafi, sem fyrr segi, verið tekið laugardaginn 23. nóvember 2002.  Þegar tilboði sé tekið innan samþykkisfrests sé kominn á bindandi samningur milli aðila, sbr. almennar reglur samninga-, kröfu- og fasteignakaupa­réttar.  Á þessari meginreglu sé jafnframt ótvírætt byggt í I. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga og í lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Samkvæmt því hafi ótvírætt komist á skuldbindandi kaupsamningur milli stefnanda og stefndu og stefnanda beri því ótvíræður réttur til að eignast fasteignina gegn greiðslu samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði, sbr. hina almennu meginreglu um skuldbindingargildi samninga.

Stefndu virðast einkum byggja höfnun sína á rétti stefnanda á því að stefnda, Gunnar B. Guðmundsson, hafi skort umboð til að setja fram gagntilboðið sem valdi því að það sé ekki bindandi.  Því sé alfarið hafnað af hálfu stefnanda, eins og nánar verði nú rakið.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að gagntilboð hafi verið sett fram með fullu samþykki stefndu.  Fyrir liggi t.d. gögn og framburðir sem bendi til þess að öðrum stefndu en Gunnari, eða a.m.k. hluta þeirra, hafi verið sent gagntilboðið á faxi áður en því hafi verið skilað til fasteignasölunnar.  Vísist um það m.a. til áðurnefnds framburðar og tölvupósts Óskars Sigurðssonar, hdl.  Jafnframt liggi fyrir að stefndu hafi engan reka gert að því að mótmæla gagntilboðinu áður en það var samþykkt, þótt fyrir liggi að þeir hafi haft vitneskju um það í nokkurn tíma, sbr. nánar síðar.  Stefnandi byggir því á að gagntilboðið hafi verið sett fram með samþykki stefndu og sé því ótvírætt skuldbindandi fyrir þá, sbr. almennar reglur laga nr. 7/1936 um umboð.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því að jafnvel þótt komist yrði að þeirri niðurstöðu að stefndi Gunnar hafi ekki haft samþykki allra stefndu í upphafi, hafi þeir veitt það eftir á í verki.  Eins og fram hafi komið í skýrslutöku fyrir héraðsdómi hafi stefndu haft vitneskju um gagntilboðið áður en það var samþykkt á laugardagskvöldi, enda hafi  þeir borið afar skýrt um að þeir hefðu rætt það sín á milli ýmist á föstudag eða laugardag.  Vísist m.a. um það til framburðar Símonar Sigurðar Sigurpálssonar, fyrirsvarsmanns stefnda Kjörbúðar Hraunbæjar ehf., og framburðar Péturs Alans Guðmundssonar.  Engu að síður hafi stefndu ekki gert reka að því að mótmæla gagntil­boðinu við stefnanda eða afturkalla það.  Það sé viðurkennd regla í samningarétti að jafnvel þótt nægilegt umboð hafi eigi verið til staðar í upphafi, geti umbjóðandinn orðið bundinn við viðkomandi gerning ef hann samþykki hann eftir á.  Þessi almenna regla um eftirfarandi samþykki umboðs komi skýrt fram í 2. málsl. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936.  Slíkt samþykki umbjóðanda þurfi ekki að hafa komið fram berum orðum, heldur geti aðgerðaleysi verið jafngilt.  Ef stefndu hafi talið að tilboð, sem varði eign að verðmæti tugum milljóna króna, hefði heimildar­laust verið sett fram fyrir þeirra hönd, hafi þeim að sjálfsögðu borið að tilkynna þegar í stað að tilboðið væri ekki sett fram í umboði þeirra.  Það hafi þeir ekki gert, heldur hafi þeir sýnt algjört tómlæti gagnvart hinu gildandi gagntilboði og hafi þar með samþykkt það í verki.

Í þriðja lagi byggir stefnandi á því að jafnvel þótt niðurstaðan yrði að stefndu hefðu ekki veitt samþykki fyrir gagntilboðinu, þá séu þeir bundnir af samningnum á grundvelli almennra reglna um umboð, sbr. II. kafla laga nr. 7/1936.  Hér verði að hafa í huga að stefndi Gunnar var eigandi stærsta einstaka eignarhluta umræddrar fasteignar, stjórnarformaður hins nýja einkahlutafélags um fasteignina, og upphaflega kauptilboðinu hafi athugasemdalaust verið beint til hans f.h. allra eigendanna.  Atvik hafi öll verið með þeim hætti að stefnandi hafi mátt treysta því að stefndi Gunnar hefði fullt umboð allra stefndu til umræddra ráðstafana, enda hafi stefndi Gunnar raunar lýst því skriflega yfir í gagntilboðinu að hann hefði slíkt umboð.  Ótvírætt sé því að stefndi hafi haft umboð til að gera gagntilboðið, sbr. m.a. 2. mgr. 10. gr. laga nr. 7/1936 um stöðuumboð, jafnvel þótt samþykki allra stefndu, á efni gagntilboðsins, lægi ekki fyrir. 

Stefndu hafi því allir verið bundnir af gagntilboðinu, enda hafi það verið innan marka umboðsins í skilningi samningaréttar og laga nr. 7/1936.  Hér verði að hafa þá meginreglu samningaréttar í huga að svo framarlega sem umboðsmaður haldi sig innan ramma umboðs síns, skipti ekki máli, varðandi réttarsambandið milli umbjóðanda og þriðja manns, hvort umboðsmaður fari út fyrir sérstök fyrirmæli frá umbjóðanda, t.d. um hámarksverð.  Því fari jafnframt fjarri að Gunnar hafi brotið gegn fyrirmælum annarra stefndu og stefnanda verið eða mátt vera það ljóst í skilningi 11. gr. laga nr. 7/1936 þannig að það lagaákvæði leysi stefndu undan samningnum.  Til stuðnings kröfu sinni vísar stefnandi einnig að sínu leyti til reglna um heimildarumboð samkvæmt 18. gr. laga nr. 7/1936.

Samkvæmt framansögðu telur stefnandi bindandi samning vera á milli sín og stefndu um kaup á Eyravegi 34 og krefst viðurkenningar dómsins á því.  Um kröfugerðina vísist til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991, en ótvírætt sé að stefnandi hafi verulega lögvarða hagsmuni af því að skorið verði úr um tilvist umrædds réttarsambands.

Varakrafa

Varakrafa stefnanda er byggð á þeirri forsendu að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að bindandi samningur hafi ekki komist á milli stefnanda og stefndu um kaup á Eyravegi 34.

Stefndi byggir varakröfuna á því að ef stefnda, Gunnari B. Guðmundssyni, skorti umboð til að gera gagntilboðið f.h. allra stefndu, þá beri hann hlutlæga ábyrgð á tjóni stefnanda samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936.  Samkvæmt ákvæðinu beri stefndi Gunnar sönnunarbyrðina fyrir því að hann hafi haft umboð hinna stefndu, en takist sú sönnun ekki skuli hann bæta það tjón sem stefnandi hafi orðið fyrir við það að gerningnum verði ekki beitt gagnvart öllum stefndu.  Ítrekað skuli að engu skipti hvort um sök stefnda Gunnars hafi verið að ræða þar sem ábyrgðin sé hlutlæg.

Bætur samkvæmt l. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936 séu efndabætur og eigi því að gera stefnanda eins settan og ef hann hefði getað haldið hinu samþykkta gagntilboði upp á alla stefndu.  Fyrir liggi að ef hið samþykkta gagntilboð hefði komið til framkvæmda, hefði stefnandi getað selt eignina fyrir 41.450.000 króna, sbr. greiðslu Miðdals ehf. fyrir fasteignina, samkvæmt framburði Símonar Sigurðar Sigurpálssonar, sjá bls. 25 í endurriti af skýrslutökum fyrir Héraðsdómi Suðurlands þann 19. mars 2003. Verði bótakrafa stefnanda við það miðuð, þótt raunar megi gera ráð fyrir að framtíðartjón stefnanda af því að öðlast ekki eignina sé töluvert meira.

Samkvæmt þessu nemi bótakrafa stefnanda mismuninum á samningsfjárhæð samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði og því verði sem stefnanda hefði verið unnt að selja fasteignina á, þ.e. 41.450.000 krónur - 26.500.000 krónur = 14.950.000 krónur.

Dráttarvaxtakrafa stefnanda byggist á III. og IV. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, og er þeirra krafist frá 23. nóvember 2002, þ.e. frá samþykkisdegi gagntilboðsins.

Þrautavarakrafa

Þrautavarakrafa stefnanda er byggð á þeirri forsendu að dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að bindandi samningur hafi ekki komist á milli stefnanda og allra stefndu um kaup á Eyravegi 34 og að stefnandi eigi ekki rétt á bótum úr hendi stefnda Gunnars B. Guðmundssonar á grundvelli 1. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936.

Stefnandi krefst þess þá að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur um 33,33% hlut í fasteigninni Eyravegur 34 hafi komist á milli stefnanda og stefnda Gunnars B. Guðmundssonar, þ.e. um hlut stefnda Gunnars í fasteigninni Eyravegur 34.

Hlutur stefnda Gunnars í fasteigninni Eyravegur 34 hafi verið 33,33%.  Ef niðurstaða virðulegs dóms verði að hann hafi ekki haft umboð til að selja fasteignina alla verði að telja að hann hafi a.m.k. skuldbundið sig til að selja sinn eigin hluta. Vísist um það til almennra reglna fasteigna-, kröfu- og samningaréttar og laga nr. 7/1936, sem og að sínu leyti þeirra sjónarmiða sem rakin hafi verið til rökstuðnings aðalkröfu.  Stefndi Gunnar hafi sett fram gagntilboð, sem hann hafi ritað undir eigin hendi og stefnandi tekið innan samþykkisfrests.  Hvernig svo sem umboði annarra stefndu til Gunnars hafi verið háttað hafi Gunnar ótvírætt skuldbundið sig með þessu til að selja sinn eignarhlut.  Því liggi fyrir bindandi kaupsamningur um kaup stefnanda á eignarhlut stefnda Gunnars í Eyravegi 34, gegn greiðslu á 33,33% af kaupfjárhæðinni samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði.

Um rétt til þrautavarakröfunnar vísist til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991.

Aðrar kröfur

Málskostnaðarkrafa stefnanda eigi sér stoð í 1. mgr. 129. og 1. og 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Um varnarþing vísist til l. mgr. 32. gr. og 1. mgr. 42. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málsástæður stefnda, Gunnars B. Guðmundssonar

Aðalkrafa stefnanda snúist um viðurkenningu á að bindandi kaupsamningur hafi komist á um fasteignina Eyraveg 34, Selfossi, milli stefnanda og stefnda hinn 23. nóvember 2002.  Eins og fram hafi komið í málavaxtalýsingu hafi svokallað gagntilboð stafað frá stefnda, Gunnari B. Guðmundssyni, einum.  Almenna reglan sé sú, samkvæmt gagnályktun frá 1. mgr. 10. gr. samningalaga nr. 7/1936, að fari umboðsmaður út fyrir umboð sitt, skuldbindi sá gerningur ekki umbjóðandann.  Hið sama gildi að sjálfsögðu ef stefndi komi fram sem umboðsmaður án þess að hafa nokkuð umboð.  Í málinu hafi fram komið að stefndi, Gunnar B. Guðmundsson, hafi talið sig koma fram fyrir hönd allra sameigenda umræddrar lóðar en svo virðist, sem það hafi verið á misskilningi byggt.  Stefnda, Gunnari B. Guðmundssyni, hafi ekki tekist að sanna tilvist umboðs síns, gegn fullyrðingum annarra eigenda lóðarinnar um umboðsskort.  Samkvæmt framansögðu sé því ekki unnt að taka aðalkröfu stefnanda til greina.

Varakrafa stefnanda snúist um bótakröfu á hendur stefnda Gunnari B. Guðmundssyni.  Í því sambandi sé rétt að benda á að viðsemjendur stefnda Gunnars B. Guðmundssonar voru löggiltir fasteignasalar og lögmenn, fyrir hönd fasteignasölunnar Árborga.  Í því ljósi verði að skoða réttarsamband aðila, réttindi þeirra og skyldur í samskiptum við stefnda Gunnar.

Í 25. gr. samningalaga sé að finna hlutlæga bótareglu.  Bótaskyldan byggist ekki á sök umboðsmannsins.  Meginreglan samkvæmt l. mgr. 25. gr. samningalaga sé sú að fari umboðsmaðurinn út fyrir umboð sitt eða reynist ekki hafa umboð, skaði það ekki hagsmuni þriðja manns.  Bótaskyldan byggist ekki á því að sannað hafi verið að um sök hafi verið að ræða hjá umboðsmanninum.  Sönnunarbyrði um nægjanlegt umboð hvíli á umboðsmanninum sjálfum.  Hins vegar sé í 2. mgr. 25. gr. samningalaga að finna undantekningu frá þessari hlutlægu bótareglu, þar sem segi að hún gildi ekki, ef þriðji maður, viðsemjandinn, hafi vitað eða mátt vita að sá maður er gerninginn gerði, hefði ekki nægilegt umboð, né heldur ef sá maður, sem gerninginn gerði, hefur farið eftir umboði, sem var ógilt af ástæðum sem honum var ókunnugt um og þriðji maður gat ekki búist við að honum væri kunnugt um.

Skoða verði 2. mgr. 25. gr. samningalaga út frá því hverjir voru viðsemjendur stefnda Gunnars B. Guðmundssonar.  Gögn málsins beri með sér að viðsemjendurnir í umrætt sinn voru löggiltir fasteignasalar og lögmenn.  Stefndi Gunnar B. Guðmundsson hafi hins vegar hvorki sérþekkingu á sviði lögfræði né fasteignasölu.  Svo virðist einnig að viðsemjendurnir hafi, með vissum hætti, líka komið fram sem fasteignasalar er skyldu annast um frágang viðskiptanna, næðust samningar.

Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup skal umboð vera skriflegt ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda.  Sé þetta ákvæði síðan skoðað með hliðsjón af ákvæðum 2. mgr. 25. gr. samningalaga sýnist nokkuð ljóst að viðsemjendur stefnda Gunnars B. Guðmundssonar hafi vitað eða hafi a.m.k. mátt vita að umboð hans væri ekki eins og það ætti að vera og jafnvel ekki til staðar.  Gera verði ríkar kröfur í þessu sambandi til viðsemjandans, hins löggilta fasteignasala og lögmanns.  Þá beri einnig að skoða ákvæði laga nr. 54/1997 um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu, sérstaklega ákvæði 10. gr. og 2. mgr. 13. gr. vegna milligöngu og hugsanlegrar stöðu viðsemjandans sem fasteignasala er annast skyldi um frágang skjalagerðar, næðust samningar milli aðila.

Viðsemjendur stefnda, Gunnars B. Guðmundssonar, voru löggiltir fasteignasalar og lögmenn, sem hafi vitað eða hafi a.m.k. mátt vita að umboð Gunnars var ekki eins og lög mæli fyrir.  Upplýst sé einnig í málinu að viðsemjendurnir höfðu kynnt sér veðbókarvottorð lóðarinnar og hafi því verið fullkunnugt um hverjir væru þinglýstir eigendur hennar.

Að framangreindu virtu megi ljóst vera að ákvæði 2. mgr. 25. gr. sml. eigi hér við og verður stefndi, Gunnar B. Guðmundsson, ekki dæmdur til þess að greiða stefnanda skaðabætur fyrir meint tjón vegna umboðsskorts eða umboðsleysis.

Um bótafjárhæðina sé rétt að geta þess að umkrafin fjárhæð 14.950.000 krónur virðist byggjast á mismuni svonefnds gagntilboðs og kaupverðs, er upplýst hafi verið um við vitnaleiðslur fyrir dómi.  Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að þessi viðmiðun sé réttmæt.  Skoða verði umsamið kaupverð í ljósi þeirrar stöðu sem upp var komin varðandi lóðir við Eyraveg á þessum tíma.  Félög á vegum tveggja stórra byggingavöruverslana hafi bitist um allar lóðir á þessu svæði.  Annar aðilinn hafi þegar byggt stórverslun við Eyraveg og virðist hafa viljað koma í veg fyrir að helsti keppinauturinn setti sig niður þar við hliðina.  Grundvöllur bótakröfu vegna meints tjóns stefnanda geti ekki verið nefndur mismunur.  Þá bendi stefndi á að verð annarra, sambærilegra lóða við Eyraveg sé miklum mun lægra en verð það sem lóðin nr. 34 við Eyraveg var seld á.  Þessi mikli verðmunur skýrist eingöngu af hinum sérstæðu aðstæðum, sem hafi verið fyrir hendi á þessum tíma og hafi eingöngu varðað hagsmuni þeirra aðila sem þá hafi átt viðskipti sín á milli.  Komi til þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða skaðabætur, beri því að dæma slíkar bætur verulega lægri en krafist sé í stefnu.

Þrautavarakrafa stefnanda snúist um að viðurkennt verði með dómi að bindandi kaupsamningur hafi komist á um 33,33% hlut í fasteigninni Eyravegur 34, Selfossi, milli stefnanda og stefnda Gunnars B. Guðmundssonar.  Í því sambandi vísi stefndi til þess sem að framan sé rakið varðandi aðalkröfu stefnanda.  Þá bendi stefndi á að svokallað gagntilboð hans hafi augljóslega byggst á þeirri forsendu að hann hefði fullgilt umboð til þess að semja um sölu allrar lóðarinnar nr. 34 við Eyraveg á Selfossi. Umboðsskortur stefnda hafi mátt vera viðsemjendum hans ljós.  Þá hafi viðsemjendum hans einnig mátt vera ljóst að um sölu allrar eignarinnar yrði að ræða, en ekki einstaka hluta hennar.  Þá séu vandséðir hagsmunir stefnanda af því að fá viðurkenningu fyrir eignarétti að 33,33% umræddrar lóðar, sem þegar hafi verið seld öðrum aðila.  Því skorti forsendur til þess að dæma stefnanda eiganda að 33,33% lóðarinnar.

Vísað er til almennra reglna samningalaga um umboð og umboðsleysi og í því sambandi 10. gr. samningalaga.  Þá er einnig vísað til ákvæða 25. gr. laganna.  Vísað er til 2. mgr. 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og til 10. gr. og 13. gr. laga um fasteigna- fyrirtækja- og skipasölu nr. 54/1997.  Vísað er til meginreglna kröfuréttar og réttarfars um sönnun og sönnunarbyrði, til almennra reglna skaðabótaréttarins utan samninga og til almennra reglna um brostnar forsendur.

Málskostnaðarkrafa styðst við 129. og 130 gr. laga um meðferð einkamála í héraði nr. 91/1991.

Málsástæður annarra stefndu 

Stefndu byggja á því að þeir eigi ekki aðild að kröfu stefnanda.  Aðrir stefndu en Gunnar hafi aldrei verið í neinu samningssambandi við stefnanda.  Fram hafi komið og í raun sé það viðurkennt af hálfu stefnanda að Eyravegur 34-36 ehf. hafi verið raunverulegur eigandi eignarinnar fram að þeim tíma er hún var seld Miðdal ehf.  Þótt stefnandi kunni að hafa verið í vafa um þetta er gagntilboðið var gert, þá hafi allur slíkur vafi verið á bak og burt er stefnandi höfðaði mál þetta.  Stefndu verði ekki dæmdir til að þola viðurkenningardóm um réttindi sem ekki hafi tilheyrt þeim í raun á þeim tíma sem máli skipti.  Stefnandi byggi málsókn sína ekki á því að stefndu hafi verið óheimilt að ráðstafa eigninni til Eyravegs 34-36 ehf., svo sem gert hafi verið í raun við stofnun þess félags þann 7. mars 2001. Aðildarskortur leiði til sýknu samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.  Verði ekki fallist á þetta komi til skoðunar aðrar málsástæður stefndu.

Gagntilboð það sem stefnandi byggi rétt sinn á hafi verið útbúið og undirritað af stefnda Gunnari einum, án samráðs, heimildar eða umboðs annarra stefndu.  Með vísan til almennra reglna um umboð og með gagnályktun frá 1. mgr. 10. gr. laga nr. 7/1936 sé fráleitt að gagntilboðið sé eða geti verið skuldbindandi fyrir stefndu. Engu breyti um það þótt endurskoðandi stefnda, Gunnars, hafi ritað þetta gagntilboð eftir óskum Gunnars.  Fram hafi komið í gögnum málsins, og sé m.a. viðurkennt af stefnda Gunnari, að hann hafi ekki haft umboð til að ráðstafa eigninni, hvorki í heild né að hluta, enda um óskipta sameign að ræða.   Sé því mótmælt sérstaklega sem fram komi í stefnu að gagntilboðið hafi verið sent öðrum stefndu á faxi eða þeim kynnt efni þess fyrirfram með einhverjum hætti.

Stefnanda, eða þeim sem virðast hafa komið fram fyrir hönd stefnanda, hafi verið fullkunnugt um þinglýst eignarráð eignarinnar.  Þannig komi m.a. fram í tilboði að tilboðsgjafi, sem væntanlega sé stefnandi þessa máls, hafi kynnt sér veðbókarvottorð eignarinnar.  Á því vottorði komi skýrt og greinilega fram hverjir voru þinglýstir eigendur eignarinnar.

Grandsemi stefnanda, eða þeirra sem komu fram fyrir hönd stefnanda, sé því alger um umboðsskort og hugsanleg umboðssvik stefnda Gunnars.

Stefndu byggi á því að til ráðstöfunar á fasteign þurfi ávallt að liggja fyrir formlegt og beint umboð, skriflegt og vottað.  Reglu þessa megi m.a. finna í 25. gr. laga nr. 42/1903 um verslanaskrár, firmu og prókúruumboð.  Meira máli skipti þó að reglan sé sérstaklega áréttuð í 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Undir þetta sjónarmið hafi og verið tekið af hálfu þinglýsingarstjóra á Selfossi.

Rétt sé að vekja sérstaka athygli á því að stefnandi hafi haft sér til fulltingis lögmenn og löggilta fasteignasala.  Hafi þeir tekið við gagntilboði stefnda Gunnars án þess að krefjast umboðs honum til handa frá öðrum þinglýstum eigendum, þrátt fyrir að hafa kynnt sér veðbókarvottorðið.  Enginn á vegum stefnanda hafi haft samband við aðra stefndu en Gunnar til að grennslast fyrir um tilvist hins meinta umboðs.  Engu breyti þótt stefndi Gunnar hafi tekið við kauptilboði frá sömu aðilum, enda felist engin umboðsskyld ráðstöfun í móttöku slíks skjals.  Sé og vakin athygli á því að í téðu tilboði sé sérstaklega tekið fram að sýna þurfi fram á heimild til skuldbindingar af hálfu tilboðshafa, þ.e. stefndu.

Með sama hætti og að framan greini hafi ekki verið sýnt fram á það af hálfu stefnanda að þeir aðilar sem hafi tekið við hinu umdeilda gagntilboði stefnda Gunnars hafi í raun haft umboð til að skuldbinda stefnanda á þeim tímapunkti.  Ekkert skriflegt umboð hafi verið fyrirliggjandi eða kynnt stefnda Gunnari eða öðrum stefndu eftir að umræddir aðilar hafi undirritað gagntilboðið um samþykki.  Þannig fái stefndu ekki séð að gagntilboðið hafi verið samþykkt með lögmætum hætti áður en tilboðsfrestur rann út.

Stefndu mótmæli því alfarið að ráðstöfun stefnda Gunnars hafi verið heimil á grundvelli stöðuumboðs, almenns umboðs eða svokallaðs heimildarumboðs.  Sé á því byggt að engar af undantekningarreglum laga nr. 7/1936 geti veitt stefnanda rétt sem stefnda Gunnari hafi verið óheimilt að ráðstafa.  Tilvísun stefnanda til þeirrar staðreyndar að fasteignin hafi í raun verið eign Eyravegs 34-36 ehf. breyti engu, enda hafi eignin ekki verið þinglýst á félagið á þeim tíma sem gagntilboðið var gert.  Jafnvel þótt stefndi Gunnar sé formaður stjórnar í félaginu þá hafi hann einn ekki heimild til að skuldbinda félagið beint eða óbeint.  Fram komi í útprentun úr hlutafélagaskrá að a.m.k. tvo stjórnarmenn þurfi til að skuldbinda félagið, auk þess sem stefndi Gunnar sé ekki prókúruhafi.  Í þessu sambandi sé einnig áréttað áðurnefnt ákvæði 25. gr. laga nr. 42/1903.  Hafi stefnandi á annað borð haft vitneskju um raunveruleg eignarráð og tilvist félagsins sé áleitin spurning af hverju stefnandi hafi ekki beint spjótum sínum að hinum raunverulega eiganda heldur hafi eingöngu rætt við stefnda Gunnar.

Stefndu telji fráleitt að stefnandi geti byggt rétt sinn á tómlæti stefndu þar sem gagntilboðinu hafi ekki verið mótmælt formlega.  Einnig sé fráleitt að stefndu hafi samþykkt gagntilboðið fyrir sitt leyti eftir á í verki.  Ekki fáist séð að tilvitnað ákvæði 2. málsliðar 1. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936 feli þetta í sér, eins og stefnandi vilji halda fram.  Stefndu hafi selt eignina þriðja aðila 24. nóvember 2002.  Stefnanda hafi í síðasta lagi verið kunnugt um þá ráðstöfun þann 25. nóvember 2002 er gripið hafi verið til þess ráðs af hálfu stefnanda að þinglýsa gagntilboðinu.  Í þeirri ráðstöfun stefndu að selja eignina þriðja aðila felist alger og fullkomin mótmæli við gildi gagntilboðsins og heimild stefnda Gunnars.  Stefnandi hafi því með engu móti getað treyst því að umboð stefnda Gunnars væri yfir höfuð gilt eða að réttur yrði yfir höfuð byggður á hinu ófullkomna gagntilboði.

Sé þrautavarakröfu stefnanda beint að öðrum stefndu en Gunnari sé henni mótmælt með vísan til þess sem að framan sé rakið.  Um óskipta sameign hafi verið að ræða og telji stefndu að ráðstöfun á tilteknum hluta slíkrar eignar, án samþykkis annarra eigenda, sé ólögmæt.  Gagntilboð stefnda Gunnars hafi verið bundið við alla eignina, ekki hluta hennar.  Engar forsendur séu til þess, hvorki réttarfarslegar né efnislegar, að fallast á þrautavarakröfu stefnanda.  Stefnandi, sem hafi vitað eða hafi mátt vita um umboðsskort stefnda Gunnars, verði að sæta umboðsskorti vegna viðskiptanna í heild sinni.  Áréttuð séu fyrrnefnd rök stefndu um óskýrleika kröfunnar að þessu leyti og áskilnað stefndu.

Stefndu byggi kröfur sínar að öðru leyti á meginreglum kröfu- og samningaréttar, lögfestum og ólögfestum reglum um umboð, ákvæðum laga nr. 7/1936 og eftir því sem við eigi ákvæðum laga nr. 42/1903. Jafnframt sé byggt á lögum nr. 40/2002.  Um réttarfar að öðru leyti, þ.m.t. málskostnað, sé byggt á lögum nr. 91/1991.

Niðurstaða

Aðalkrafa stefnanda lýtur að því að viðurkennt verði að bindandi kaupsamningur um fasteignina Eyravegur 34, Selfossi, hafi komist á milli stefnanda og stefndu 23. nóvember 2002.

Með tilboði, dags. 18. nóvember 2002, gerði fasteignasalan Árborgir ehf., fyrir hönd viðskiptavinar, Gunnari B. Guðmundssyni, f.h. eigenda, tilboð í 4.653,1 m² eignarlóð við Eyraveg 34, Selfossi.  Hinn 21. nóvember 2002 gerði Gunnar gagntilboð fyrir sína hönd og annarra eigenda lóðarinnar að fjárhæð 26.500.000 króna.  Með áritun Óskars Sigurðssonar og Guðjóns Ægis Sigurjónssonar 23. nóvember 2002 var gagntilboðið samþykkt af hálfu tilboðsgjafa.

Stefnandi heldur því fram að þar með hafi verið kominn á bindandi kaupsamningur milli aðila.  Af hálfu stefndu er því mótmælt og m.a. byggt á því að stefndi, Gunnar, hafi ekki haft umboð annarra eigenda til þess að gera gagntilboð í eignina.

Af hálfu stefndu, annarra en Gunnars B. Guðmundssonar, er á því byggt að þeir eigi ekki aðild að kröfu stefnanda.  Eignin hafi í raun tilheyrt Eyravegi 34-36 ehf.

Samkvæmt gögnum sem fyrir liggja var félagið Eyravegur 34-36 ehf. stofnað 7. mars 2001.  Stjórn félagsins skipuðu Gunnar B. Guðmundsson, Pétur Alan Guðmundsson, Símon Sigurður Sigurpálsson, Guðmundur Júlíusson og Halldór Kristján Stefánsson.

Þinglýstir eigendur Eyravegs 34, Selfossi, voru þann 18. nóvember 2002, er tilboð var gert í eignina, þeir Gunnar B. Guðmundsson, Pétur Alan Guðmundsson, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., Guðmundur Júlíusson  og Halldór Kristján Stefánsson. 

Með yfirlýsingu sem afhent var Sýslumanninum á Selfossi 26. nóvember 2002 lýsa þinglýstir eigendur því yfir að félagið Eyravegur 34-36 ehf. hafi verið stofnað til þess að fara með eignarhald fasteignarinnar Eyravegur 34.  Félagið hefði verið stofnað 7. mars 2001 og væri eigandi eignarinnar frá þeim degi.

Yfirlýsingu þessari var ekki þinglýst fyrr en eftir að tilboð og gagntilboð höfðu gengið á milli aðila.  Tilboðsgjafi, stefnandi máls þessa, mátti því ætla að tilboðshafar væru þinglýstir eigendur eignarinnar, enda liggur ekki fyrir að hann hafi haft aðrar upplýsingar um eignarhaldið en þinglýsingargögn kváðu á um á þeim tíma sem tilboð var gert.  Tilboðinu var því beint að þeim.  Kröfur stefnanda eiga rætur að rekja til tilboðsins og gagntilboðsins og telst stefndu því réttilega stefnt í málinu.

Af hálfu stefndu er á því byggt að stefndi, Gunnar B. Guðmundsson, hafi ekki haft umboð til þess að ráðstafa umræddri eign með þeim hætti sem hann gerði.

Eins og áður segir gerði stefndi, Gunnar, gagntilboð fyrir hönd eigenda lóðarinnar.  Fram kom við skýrslutökur fyrir dómi í vitnamáli sem höfðað var á Selfossi að stefndi, Gunnar, taldi sig hafa frest þar til tilboðið rynni út til þess að afturkalla það.  Fram kom einnig að er í ljós kom að hann hafði ekki umboð annarra eigenda þá tilkynnti hann tilboðshafa það strax.  Aðrir stefndu staðfestu við skýrslugjöf fyrir dómi að stefndi, Gunnar, hefði ekki haft umboð þeirra til þess að ráðstafa umræddri lóð.

Óumdeilt er að skrifleg umboð frá öðrum eigendum lóðarinnar lágu ekki fyrir.  Samkvæmt 2. mgr. 7. gr. fasteignalaga skal, ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda, umboð hans vera skriflegt.  Enda þótt starfsmenn fasteignasölunnar Árborgar hafi í umrætt sinn ekki komið fram sem fasteignasalar heldur sem umboðsmenn stefnanda við tilboðsgerðina, verður að telja að í ljósi sérfræðiþekkingar sinnar hafi þeir mátt gera sér grein fyrir því að ekki væri nægilega tryggt að stefndi Gunnar hefði umboð annarra eigenda lóðarinnar til að selja hana fyrst ekki lágu fyrir skrifleg umboð þeirra.  Sama gildir um umbjóðanda þeirra, stefnanda.  Ekkert gaf til kynna að Gunnar hefði umboð annarra eigenda.  Gat tilboðsgjafi þar af leiðandi ekki treyst því að svo væri.  Gat hann ekki treyst því að gildandi kaupsamningur væri komin á milli hans og eigenda lóðarinnar.

Að þessu virtu ber að hafna kröfu stefnanda um viðurkenningu á því að bindandi kaupsamningur um fasteignina Eyravegur 34, Selfossi, hafi komist á milli stefnanda og stefndu.

Varakrafa stefnanda lýtur að skaðabótakröfu á hendur stefnda, Gunnari B. Guðmundssyni, en stefnandi heldur því fram að hann beri hlutlæga ábyrgð á meintu tjóni stefnanda samkvæmt 1. mgr. 25. gr. laga nr. 7/1936.

Haldið er fram af hálfu Gunnars að hann hafi talið sig hafa umboð annarra stefndu til þess að gera umrætt gagntilboð en það hafi verið á misskilningi byggt.  Fyrir liggur að aðrir stefndu í málinu höfðu ekki veitt stefnda, Gunnari, umboð til þess að selja umrædda lóð.  Telja verður að það hafi verið á ábyrgð stefnanda og umboðsmanna hans að ganga ekki úr skugga um að hann hefði umboð annarra eigenda lóðarinnar til þess að koma fram fyrir þeirra hönd við tilboðsgerðina.  Í ljósi þess ber að sýkna stefnda, Gunnar, af skaðabótakröfu stefnanda sem sett er fram í varakröfu. 

Gagntilboð það sem Gunnar gerði tók til allrar lóðarinnar en ekki til hluta hennar.  Liggur ekki annað fyrir en að lóðin hafi verið í óskiptri sameign stefndu.  Höfðu þeir ekki veitt samþykki sitt til þess að selja mætti hluta lóðarinnar.  Ber því einnig, með hliðsjón af því sem áður er rakið, að hafna þrautavarakröfu stefnanda.

Samkvæmt framansögðu ber að sýkna stefndu af kröfum stefnanda í málinu.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður milli stefnanda og stefnda, Gunnars B. Guðmundssonar, falli niður.

Stefnandi greiði öðrum stefndu 300.000 krónur í málskostnað.  Við ákvörðun málskostnaðar er tekið tillit til flutnings um frávísunarkröfu stefndu.

Kristjana Jónsdóttir héraðsdómi kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Halldór Kristján Stefánsson, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., Pétur Alan Guðmundsson, Guðmundur Júlíusson og Gunnar B. Guðmundsson, skulu vera sýknir af kröfum stefnanda, Landsafls hf.

Málskostnaður fellur niður milli stefnanda og stefnda Gunnars B. Guðmunds­sonar.

Stefnandi greiði stefndu, Halldóri Kristjáni Stefánssyni, Kjörbúð Hraunbæjar ehf., Pétri Alan Guðmundssyni og Guðmundi Júlíussyni, 300.000 krónur í málskostnað.