Miðvikudaginn 19. maí 2004.
Nr. 5/2004.	Ársæll Karl Gunnarsson (Klemenz Eggertsson hdl.) gegn Ólafi Hróbjartssyni (Hilmar Ingimundarson hrl.)

 

Víxlar. Skaðabætur. Húsaleigusamningur.

M sagði upp leigusamningi, sem hann hafði gert við Á og skilaði húsnæðinu 1. nóvember 2000, án þess að hafa málað það samkvæmt því sem sagði í samningnum. Aflaði Á sér tilboðs í vinnu og efni við málun húsnæðisins og hljóðaði það alls upp á 747.750 krónur. Á höfðaði víxilmál vegna víxils sem afhentur hafði verið til tryggingar leigusamningnum, og voru M og Ó, faðir hans, dæmdir til greiðslu víxilfjárhæðarinnar, 700.000 krónur. Þegar kom að nauðungarsölu fasteignar Ó af þessu tilefni greiddi hann kröfuna. Höfðaði Ó þá mál á hendur Á, samkvæmt heimild í lögum um meðferð einkamála, og krafðist skaðabóta fyrir að hafa farið á mis við það að koma að vörnum í víxilmálinu. Talið var að Á hafi vegna ákvæða húsaleigulaga borið að gera kröfu, sem umrædd trygging tæki til, innan tveggja mánaða frá því að M skilaði húsnæðinu til Á. Símskeyti Á til M 17. nóvember 2000 og innheimtubréf 24. nóvember s.á. voru ekki talin hafa falið í sér kröfu í skilningi tilvitnaðs ákvæðis húsaleigulaga og ekki varð séð að Á hefði á annan hátt haldið fram slíkri skaðabótakröfu fyrir lok ársins 2000. Tryggingin hafi því verið fallin úr gildi þegar víxilmálið var höfðað. Á hafi þannig með víxilmálinu og eftirfarandi fjárnámi og nauðungarsölu knúið fram greiðslu, sem hann hafi ekki átt efnislegan rétt til úr hendi Ó, enda hafi hann ekki borið ábyrgð á efndum húsaleigusamningsins umfram það, sem leiddi af víxilskuldbindingu hans. Var Á dæmdur til að greiða Ó þá fjárhæð sem sá fyrrnefndi hafði knúið fram greiðslu á með fyrrnefndum hætti.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. janúar 2004. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu áfrýjandi og Magnús Torfi Ólafsson, sonur stefnda, húsaleigusamning 18. mars 1999, þar sem sá síðarnefndi tók á leigu af þeim fyrrnefnda atvinnuhúsnæði að Kaplahrauni 9 í Hafnarfirði. Sagði meðal annars í samningnum að leigutaki tæki við húsnæðinu í því ástandi, sem það væri þá og hann sætti sig við að öllu leyti. Bæri leigutaka að annast viðhald húsnæðisins að innanverðu, en hann lofaði „að skila hinu leigða í sama ástandi að leigutíma loknum. Nýmáluð gólf og veggir með olíumálningu, marmarahvítt að ofan og fagurgult að neðan, upp á veggi. Gólf er málað með E 21 mógrænt og ber leigutaka að skila húsnæðinu ný máluðu með sömu efnum að leigutíma loknum.“ Við gerð þessa samnings afhenti leigutakinn áfrýjanda víxil, sem áritaður var um að hann væri til tryggingar „fyrir leiguhúsnæði að Kaplahrauni 9“. Var víxillinn samþykktur til greiðslu af leigutakanum, en útgefinn af stefnda.

Með bréfi 4. ágúst 2000 tilkynnti leigutakinn áfrýjanda um uppsögn framangreinds húsaleigusamnings frá og með 1. sama mánaðar með þriggja mánaða fyrirvara. Tók hann fram að hann myndi skila húsnæðinu 1. nóvember 2000 „í því ástandi sem um getur í nefndum leigusamningi.“ Leigutakinn skilaði húsnæðinu á tilsettum tíma, en án þess að hafa málað það eftir fyrrnefndu ákvæði samningsins. Áfrýjandi leitaði í framhaldi af því til byggingarfulltrúa í Hafnarfirði um úttekt á húsnæðinu. Með bréfi 7. nóvember 2000 hafnaði byggingarfulltrúi þessu erindi, þar sem hann hafi ekki tekið húsnæðið út við upphaf leigumálans. Á hinn bóginn tók hann fram að hann hafi skoðað húsnæðið að beiðni áfrýjanda 3. sama mánaðar og hafi það ekki fullnægt þeim áskilnaði húsaleigusamningsins að veggir og gólf skyldu vera máluð að nýju, enda ljóst að langt væri síðan málað hafi verið. Vegna þessa aflaði áfrýjandi sér tilboðs 6. nóvember 2000 í vinnu og efni við málun húsnæðisins og hljóðaði það alls upp á 747.750 krónur. Hann tilkynnti síðan leigutakanum með símskeyti 17. sama mánaðar að hann áskildi sér „allan rétt til skaðabóta vegna skila yðar á leiguhúsnæði að Kaplahrauni 9, Hafnarfirði.“

Áfrýjandi beindi 24. nóvember 2000 innheimtubréfi til leigutakans vegna víxilsins, sem afhentur hafði verið til tryggingar leigumála þeirra. Kom þar fram að útgáfudagur víxilsins hafi verið 18. mars 1999, en gjalddagi 20. nóvember 2000 og fjárhæð hans 700.000 krónur. Í bréfi 29. sama mánaðar andmælti leigutakinn þessari kröfu með því að húsnæðið hafi ekki verið ný málað við gerð húsaleigusamningsins og hafi hann þannig skilað því í sama ástandi og hann fékk það afhent. Áfrýjandi höfðaði í framhaldi af þessu mál, sem þingfest var 31. janúar 2001, á hendur leigutakanum, stefnda og nafngreindri konu, sem hafði gerst ábekingur á víxlinum, og krafði þau um greiðslu hans. Tóku þau til varna í málinu, en dómur gekk í því 18. desember 2001 og var krafa áfrýjanda tekin þar til greina. Hann fékk síðan gert fjárnám 22. janúar 2002 í fasteign stefnda, sem hann krafðist nauðungarsölu á. Þegar kom að sölu fasteignarinnar af þessu tilefni greiddi stefndi kröfu áfrýjanda að fullu 25. september 2002 með innborgun á bankareikning lögmanns hans að fjárhæð 1.470.015 krónur. Í máli þessu, sem stefndi höfðaði 4. mars 2003, krefur hann áfrýjanda um greiðslu þessarar fjárhæðar í skaðabætur.

II.

Stefndi reisir kröfu sína í málinu á 2. mgr. 119. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og leitar skaðabóta fyrir að hafa farið á mis við það að koma að vörnum í víxilmáli áfrýjanda á hendur sér. Þótt krafa stefnda um skaðabætur sé sömu fjárhæðar og dómkrafan, sem hann greiddi áfrýjanda 25. september 2002, er hann ekki að leita endurheimtu á þeirri greiðslu eftir almennum reglum kröfuréttar. Getur því engu skipt um réttarstöðu stefnda að hann gerði ekki fyrirvara um rétt sinn til endurkröfu þegar hann innti umrædda greiðslu af hendi til áfrýjanda.

Eins og áður er fram komið var húsaleigusamningurinn frá 18. mars 1999 gerður um atvinnuhúsnæði. Í samningnum voru engin ákvæði um tryggingu af hendi leigutakans, meðferð hennar eða skilyrði fyrir rétti áfrýjanda til að nýta sér hana. Af þessum sökum giltu um þessi atriði ákvæði VII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 2. mgr. 2. gr. þeirra. Óumdeilt er í málinu að leigutakinn skilaði húsnæðinu til áfrýjanda 1. nóvember 2000. Vegna ákvæða 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sem tóku til tryggingar leigutakans, sbr. 5. tölulið 1. mgr. sömu lagagreinar, bar áfrýjanda innan tveggja mánaða frá þeim degi að gera kröfu, sem tryggingin tæki til, að viðlögðu því að hún félli úr gildi. Áfrýjandi sendi sem áður segir leigutakanum símskeyti 17. nóvember 2000, þar sem hann tilkynnti að hann áskildi sér rétt til skaðabóta vegna ástands húsnæðisins við skil þess. Með þessari orðsendingu gerði áfrýjandi ekki kröfu á hendur leigutakanum í skilningi 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Innheimtubréf áfrýjanda 24. nóvember 2000 sneri eingöngu að víxilkröfu hans, en í engu var þar vikið að skaðabótakröfu vegna vanefnda á húsaleigusamningnum. Af gögnum málsins verður ekki séð að áfrýjandi hafi á annan hátt haldið fram slíkri skaðabótakröfu fyrir lok ársins 2000. Var réttur áfrýjanda samkvæmt tryggingunni því fallinn niður samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga þegar hann höfðaði fyrrnefnt mál á hendur stefnda og öðrum skuldurum samkvæmt víxlinum í janúar 2001. Með fullnustu víxilkröfunnar í skjóli málsóknar, sem laut reglum XVII. kafla laga nr. 91/1991, og eftirfarandi fjárnámi og nauðungarsölu knúði þannig áfrýjandi fram greiðslu, sem hann átti ekki efnislegan rétt til úr hendi stefnda, enda bar hann ekki ábyrgð á efndum húsaleigusamningsins umfram það, sem leiddi af víxilskuldbindingu hans. Samkvæmt því er fullnægt skilyrðum 2. mgr. 119. gr. síðastnefndra laga til að verða við kröfu stefnda, sem ekki hefur sætt andmælum tölulega.

Með vísan til þess, sem að framan greinir, verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms staðfest. Eftir þeim úrslitum málsins verður að dæma áfrýjanda til að greiða málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Ársæll Karl Gunnarsson, greiði stefnda, Ólafi Hróbjartssyni, 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 19. desember 2003.

             Mál þetta, sem dómtekið var 2. desember sl. er höfðað fyrir héraðsdómi Reykjaness með stefnu útgefinni 3. mars sl. af Ólafi Hróbjartssyni, kt. 150149-2909, Kristnibraut 77, Reykjavík gegn Ársæli Karli Gunnarssyni, kt. 120753-5179, Brekkuskógum 1, Bessastaðahreppi.

             Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 1.470.015 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. september 2002 til greiðsludags. Að auki gerir stefnandi þær kröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu eða að mati dómsins að viðbættum virðisaukaskatti á málflutningsþóknun.

             Stefndi gerir þær dómkröfur aðallega að hann verði sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda.

             Til vara að bótakrafa stefnda að fjárhæð 1.470.015 krónur sem stefnandi hefur greitt stefnda og er nú að endurkrefja stefnda um, komi til skuldajafnaðar upp á móti dómkröfu stefnanda.

             Til þrautavara að stefndi verði sýknaður að svo stöddu eða þar til stefnandi hafi sýnt fram á fjárþrot samþykkjanda tryggingarvíxilsins Magnúsar Torfa Ólafs­sonar.

             Í öllum tilvikum er þess krafist að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu að mati réttarins og/eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts.

 

I.

            Málsatvik verða rakin í einu lagi og umdeildra atriða getið eftir því sem við á. Með leigusamningi frá 18. mars 1999 tók sonur stefnanda, Magnús Torfi Ólafsson, á leigu atvinnuhúsnæði af stefnda í húsinu nr. 9 við Kaplahraun í Hafnarfirði, undir bílapartasöluna Start, auk þess sem stefndi seldi Magnúsi Torfa rekstur bíla­partasölunnar. Var leigutíminn frá 1. apríl 1999 til 1. apríl 2000. Til tryggingar húsa­leigusamningnum gerðist stefnandi útgefandi á tryggingarvíxli. Stefnandi heldur því fram að víxillinn hafi verið óútfylltur að öllu leyti þegar aðilar rituðu undir hann, þ.e. hvorki hafði verið ritað á hann víxilfjárhæð, útgáfudagur né gjalddagi. Stefndi heldur því hins vegar fram að einungis gjalddagi og útgáfudagur víxilsins hafi verið óúfyllt og hafi víxilfjárhæðin, kr. 700.000, þegar verið búið að rita á víxilinn þegar aðilar undirrituðu hann. Magnús Torfi sagði upp leigusamningnum með þriggja mánaða fyrirvara með rýmingu 1. nóvember 2000 og tók stefndi þá við húsnæðinu. Í fram­haldinu upphófust deilur milli aðila um það hvort húsnæðinu hafi verið skilað til leigusala, stefnda, í fullnægjandi ástandi. Stefnandi telur að á þeim tímapunkti þegar Magnús Torfi tók við húsnæðinu, þ.e. í upphafi leigutímans, hafi húsnæðið verið ómálað og hafi honum því borið, með vísan til leigusamnings aðila, að skila húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því, þ.e. ómáluðu. Stefndi telur hins vegar að hann hafi verið tiltölulega nýbúinn að mála húsnæðið þegar hann afhenti það stefnanda til leigu í upphafi leigutímans. Auk þess hefur hann bent á ákvæði leigusamningsins þar sem segi að í lok leigutímans beri leigutaka að skila húsnæðinu nýmáluðu og ákveðin málningartegund tilgreind þar að lútandi. Stefndi höfðaði víxilmál á hendur stefnanda á grundvelli tryggingarvíxilsins og var dómur kveðinn upp í hag stefnda, Ársæli Karli, þann 18. desember 2001. Á grundvelli þess dóms hóf stefndi í þessu máli innheimtuaðgerðir á hendur stefnanda og var gert fjárnám í fasteign stefnanda í því skyni. Skömmu fyrir framhaldsuppboð á eigninni greiddi stefnandi dómskuldina ásamt tilheyrandi kostnaði. Stendur deila aðila um það hvort stefndi hafi með löglegum hætti staðið að innheimtu tryggingarvíxilsins svo og einnig hvort greiðsla stefnanda á dómskuldinni hafi verið fyrirvaralaus og þar af leiðandi ekki verið hægt að endurkrefja stefnda um þá greiðslu.

II.

Stefnandi höfðar mál þetta á grundvelli 2. mgr. 119. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 til endurgreiðslu á óréttmætri og löglausri innheimtu tryggingarvíxils, sem hann var útgefandi að.

Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að samkvæmt 5. gr. húsaleigusamnings aðila dags. 18.  mars 1999 hafi leigutaka borið að skila leiguhúsnæðinu í því ástandi sem hann tók við því. Í 5. gr. samningsins segir orðrétt: „Leigutaki lofar að skila hinu leigða í sama ástandi að leigutíma loknum. Nýmáluð gólf og veggir með olíu­málningu, marmarahvítt að ofan og fagurgult að neðan, upp á veggi. Gólf er málað með E 21 mógrænt og ber leigutaka að skila húsnæðinu ný máluðu með sömu efnum að leigutíma loknum.“ Stefnandi byggir á því að samkvæmt þessu ákvæði átti húsnæðið að vera nýmálað við afhendingu þess til stefnanda. Vísar stefnandi meðal annars til yfirlýsingar nokkurra aðila dags. 24. nóvember 2000 þess efnis að húsnæðið hafi ekki verið nýmálað þegar Magnús Torfi tók húsnæðið á leigu, heldur hafi það verið með gamalli málningu á gólfi og veggjum. Magnús Torfi hafi því skilað húsnæðinu til stefnda í því ástandi sem hann tók við því. Stefndi hafi síðan í framhaldinu tekið við húsnæðinu án fyrirvara.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því að samkvæmt 4. tl. 1. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu nr. 36/1994 megi leigusali ekki ráðstafa tryggingarfé, þ.e. tryggingar­víxlinum, eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Tryggingarfé samkvæmt ákvæðinu beri að túlka á þann veg að þar undir falli ekki einungis peningar heldur einnig önnur verðmæti eins og til dæmis bankatrygging, skuldabréf og víxlar. Samkvæmt þessu hafi stefnda ekki verið heimilt að innheimta víxilinn, og þar með ráðstafa tryggingarfénu, með þeim hætti sem gert var þar sem að ekki hafði gengið dómur um bótaskyldu leigjanda, Magnúsar Torfa.

Í þriðja lagi er samkvæmt greinargerð stefnda bent á það að skömmu fyrir framhaldsuppboð fasteignar stefnanda hafi stefnandi fyrirvaralaust greitt dómkröfu þá er honum var gert að greiða í víxilmáli aðila, ásamt áföllnum kostnaði og hafi þar með viðurkennt greiðsluskyldu sína og fyrirgert öllum rétti til endurgreiðslu víxil­skuldarinnar eða skaðabóta. Þessum röksemdum vísar stefnandi á bug. Stefnandi byggir á því að ekki þurfi að gera neina fyrirvara um endurgreiðslu vegna réttmæti kröfu þegar um greiðslu dómkröfu er að ræða, öfugt við greiðslu venjulegra viðskiptaskulda þar sem dómur liggur ekki fyrir.

Stefnandi byggir á því í fjórða lagi að stefndi hafi ekki staðið með löglegum hætti að innheimtu tryggingarvíxilsins og leiddi það til tjóns fyrir stefnanda. Á þeim tímapunkti sem stefndi krafði stefnanda um greiðslu víxilsins hafi ekki legið fyrir nein lögformleg gögn sem stefndi gat stutt kröfu sína við. Stefnda hafi borið að biðja um dómkvaðningu matsmanns til að meta kostnað við málningarvinnu vegna atvinnu­húsnæðisins og gæti því hvorki stuðst við tilboð málarameistara í þá vinnu né mat byggingarfulltrúa. Byggingarfulltrúinn hafi einungis mætt á vettvang eftir að leigu­húsnæðinu var skilað af leigutaka til leigusala við lok samningstímans, en ekki metið það við upphaf leigutímans. Því geti ekki verið um neina úttekt af hans hálfu ræða sem unnt er að byggja á. Það hafi ekki verið fyrr en um þremur árum eftir að húsaleigusamningurinn var fallinn úr gildi sem stefndi leitaði eftir mati dómkvadds matsmanns. Er því um tómlæti að hálfu stefnda að ræða í því tilviki. Þessu til stuðnings bendir stefnandi á úrskurð kærunefndar húsaleigumála frá 11. október 2002, en þar segir meðal annars í niðurlagi forsendna hans: „Með símskeyti, dags. 17. nóvember 2000, tilkynnti gagnaðili (stefndi í máli þessu) álitsbeiðanda (stefnandi í máli þessu) um að hann áskyldi sér allan rétt til skaðabóta vegna skila á hinu leigða húsnæði. Í umræddu símskeyti gerði gagnaðili hvorki kröfu um úrbætur né lét fylgja viðhlítandi upplýsingar um tjón sitt. Af þeim sökum var honum ekki heimilt upp á sitt eindæmi að fylla út víxilinn og innheimta hann með þeim hætti sem gert var heldur bar honum að láta meta tjónið að höfðu samráði við álitsbeiðanda.“ Samkvæmt þessu hafi stefndi því ekki staðið rétt að innheimtu tryggingarvíxilsins í umrætt sinn og olli það miklu tjóni fyrir stefnanda og er endurkrafa stefnanda reist á hinni almennu skaðabótareglu (culpa-reglunni). Stefnanda hafi því verið nauðsynlegt að höfða mál þetta á hendur stefnda á grundvelli 2. mgr. 119. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, þar sem stefnandi hafi ekki fengið að koma efnisvörnum að í víxilmáli aðila.

Stefnandi telur að varakrafa stefnda um skuldajöfnuð sé ekki dómtæk og hefði stefndi þurft að gagnstefna í málinu til staðfestingar á bótaskyldu stefnanda og sömuleiðis gagnstefna varðandi bótafjárhæðina.

Varðandi þrautavarakröfu stefnda bendir stefnandi á það að hann eigi sjálfstæðan rétt gagnvart þeim aðila sem misfer með tryggingarfé gagnvart sér. Samkvæmt 2. mgr. 119. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 á því stefnandi sjálfstæðan rétt til að höfða skaðabótamál gegn þeim aðila sem valdið hefur sér tjóni og þarf hann því ekki fyrst að gera reka að því fá kröfuna greidda hjá samþykkjanda víxilsins.

Stefnandi bendir að lokum á að málskostnaðarreikningur stefnda sé of hár. Stefndi krefst þar virðisaukaskatts á málflutningsþóknun, en stefnandi telur að stefndi sé atvinnurekandi og því virðisaukaskattskyldur og eigi þar af leiðandi ekki rétt á að fá tildæmdan virðisaukaskatt.

III.

                Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að leigutaki hafi ekki skilað leiguhúsnæðinu í umsömdu ástandi. Í leigusamningi aðila er ákvæði í 5. gr. sem er eftirfarandi: „Leigutaki lofar að skila hinu leigða í sama ástandi að leigutíma loknum. Nýmáluð gólf og veggir með olíumálningu, marmarahvítt að ofan og fagurgult að neðan, upp á veggi. Gólf er málað með E 21 mógrænt og ber leigutaka að skila húsnæðinu ný máluðu með sömu efnum að leigutíma loknum.“ Leigutakinn, Magnús Torfi, átti samkvæmt leigusamningnum að skila leiguhúsnæðinu í tilteknu ástandi sem hann gerði ekki, en húsnæðið var nánast nýmálað þegar leigutakinn tók við því og sá ekkert á því, utan örfáar smá rispur á gólfi. Leigutakinn átti að vinna ákveðið verk, þ.e. að skila húsnæðinu nýmáluðu, sbr. 5. gr. samningsins, og er það vanefnd sem leiðir til bótaskyldu samkvæmt reglum um skaðabætur innan samninga. Stefndi mótmælir skjali sem ritað var 24. nóvember þar sem fimm einstaklingar vottuðu um ástand leiguhúsnæðisins við upphaf leigutímans. Telur stefndi vottorð þetta hafa verið pantað í þágu málarekstrarins í víxilmálinu og ekki á því byggjandi, sérstaklega þegar litið er til þess að þeir aðilar sem undir skjalið rita eru ýmist vinir, kunningjar og skyldmenni leigutakans. Leigutakinn tók síðan við húsnæðinu athugasemdalaust, þ.e. án nokkurra skriflegra athugasemda. Í uppsagnarbréfi sínu frá 4. ágúst 2000 ítrekar leigutaki loforð sitt um að skila húsnæðinu í tilteknu umsömdu ástandi. Við skil leigutaka til stefnda á húsnæðinu gerði stefndi strax athugasemdir um ástand leiguhúsnæðisins og krafðist þess að leigutakinn stæði við leigumálann, en án árangurs. Var leigutaka þá sent símskeyti dags. 17. nóvember 2000 þar sem áskilinn var réttur til skaðabóta og var það sent aðeins 17 dögum frá því að húsnæðinu var skilað. Það er því rangt sem kemur fram í málflutningi lögmanns stefnanda að stefndi hafi tekið við húsnæðinu athugasemdalaust. Samkvæmt leigusamningi aðila bar því leigutaka, Magnúsi Torfa, að skila hinu leigða húsnæði nýmáluðu og á þessi niðurstaða stoð í úrskurði kærunefndar húsaleigumála nr. 5/2002 frá 11. október 2002.

Stefndi byggir sýknukröfu sína á þeirri málsástæðu að stefndi hafi ekki með neinum hætti bakað sér bótaskyldu vegna meðferðar á tryggingarvíxlinum. Í 2. mgr. 2. gr. laga um húsaleigu nr. 36/1994 er ákvæði sem kveður á um að reglur laganna um atvinnuhúsnæði séu frávíkjanlegar. Í húsaleigusamningnum segir í 5. gr.: „Leigutaki skal fara vel með hið leigða í hvívetna og ber ábyrgð gagnvart leigusala eftir almennum skaðabótareglum.“ Samkvæmt þessu eru leigusala ekki settar neinar skorður við að sanna tjón sitt. Með öðrum orðum er hann ekki bundinn af ákvæðum húsa­leigulaga nr. 36/1994. Stefnda var því ekki skylt að biðja um mat byggingarfulltrúans við mat á tjóni stefnda í umrætt sinn. Samkvæmt 2. ml. 1. mgr. 65. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er hvorum aðila að húsaleigusamningi rétt að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæð innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa. Lögmanni stefnanda var kunnugt um álitið þegar honum voru send öll gögn málsins í framhaldi af bréfi hans frá 29. nóvember 2000. Stefnanda hafi því samkvæmt þessu verið í lófa lagið að biðja um mat dómkvaddra matsmanna ef hann var ekki sáttur við það mat sem liggur fyrir í málinu. Þar sem stefnandi lét það undir höfuð leggjast verður hann að bera hallann af því.

Í þriðja lagi byggir stefndi sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi greitt dómskuldina í víxilmálinu fyrirvaralaust og eigi því ekki rétt á endurgreiðslu á hendur stefnda. Ef stefnandi hafi talið sér óskylt að greiða dómskuldina hafi honum borið að greiða hana með fyrirvara og áskilja sér rétt til endurgreiðslu. Máli sínu til stuðnings vísar stefndi til eftirfarandi Hæstaréttardóma: Hrd. 24 bindi:496, hrd. 26 bindi:633, hrd. 1936:15, hrd. 1945:400, hrd. 1949:33, hrd. 1953:623, hrd. 1954:1, 1955:633, hrd. 1956:161, hrd. 1957:314, hrd. 1962:184, hrd. 1966:827, hrd. 1973:552, hrd. 1981:1357, 1986:462 og hæstaréttarmál nr. 73/1999 og 312/2003. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar um greiðslu skuldar án fyrirvara þá hafi stefnandi fyrirgert öllum rétti sínum til endurgreiðslu á dómskuldinni samkvæmt tryggingar­víxlinum og leiðir þetta því til sýknu stefnda þegar af þeirri ástæðu. Um hálfu ári frá því að stefnandi greiddi dómskuldina fyrirvaralaust var mál þetta höfðað til endur­greiðslu og sé því um tómlæti af hálfu stefnanda að ræða sem að sama skapi leiðir til sýknu stefnda.

             Stefndi byggir í fjórða lagi á því að skilyrði sakarreglunnar séu ekki fyrir hendi, en eins og fram hefur komið reisir stefnandi endurkröfu sína á hinni almennu skaðabótareglu, sbr. 2. mgr. 119. gr. laga um með­ferð einkamála nr. 91/1991. Stefndi telur að engin skilyrði sakarreglunnar séu upp­fyllt, þ.e. um ekkert tjón sé að ræða, engin saknæm háttsemi sem stefndi ber ábyrgð á og um enga ólögmæta háttsemi að ræða af hálfu stefnda.

             Stefndi telur í fimmta lagi að málsástæða stefnanda, þar sem vísað er til 4. tl. 1. mgr. 40. gr. laga um húsaleigu nr. 36/1994, sé á misskilningi byggð. Tryggingarfé í skilningi ákvæðisins beri að skilja sem peninga en ekki tryggingarvíxil. Í þessu máli var ekki um að ræða peninga og á því framangreind lagagrein ekki við hér.

             Stefndi bendir í sjötta lagi á að hann sé ekki atvinnurekandi, hvorki þegar mál þetta var höfðað né í dag og eigi því rétt á að fá tildæmdan virðisaukaskatt á málflutningsþóknun, verði honum dæmdur málskostnaður að mati dómsins.

Varakröfu sína byggir stefndi á því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna vanefnda leigutaka sem nemi að minnsta kosti höfuðstól kr. 747.750, sem hann hefur að hluta til bætt ásamt áföllnum kostnaði með greiðslu stefnanda á dómskuldinni vegna tryggingarvíxilsins. Stefndi gerir þá kröfu að fjárhæð sú sem stefnandi greiddi, kr. 1.470.015 komi til skuldajafnaðar upp á móti kröfu stefnanda, auk málskostnaðar. Enginn ágreiningur er um það að með áritun sinni á tryggingarvíxilinn tókst stefnandi á hendur sjálfskuldarábyrgð gagnvart stefnda á efndum leigusamningsins og var stefnanda það ljóst frá upphafi, enda ber víxillinn það glögglega með sér. Stefnandi beri því ótvíræða ábyrgð á efndum leigumálans með sama hætti og sonur hans, leigutakinn. Stefndi hafnar alfarið röksemdum stefnanda um að honum hafi borið nauðsyn til þess að gagnstefna varakröfunni um skuldajöfnuð. Einungis sé þess þörf þegar um er að ræða hærri kröfu eða þegar krafist er sjálfstæðs dóms fyrir því sem umfram er stefnufjárhæð máls.

             Þrautavarakröfu sína byggir stefndi á því að stefnandi eigi framkröfu að víxilrétti á hendur samþykkjanda tryggingarvíxilsins fyrir allri þeirri fjárhæð sem hann greiddi stefnda, en hefur ekki gert neinn reka að því að fá kröfu sína greidda hjá honum sem er sá eini sem ber ábyrgð á ætluðu tjóni hans. Til þess að stefnandi fái tekna afstöðu til efniskröfu sinnar verður hann að sýna fram á fjárþrot samþykkjandans. Er því krafist að stefndi verði samkvæmt þessu sýknaður að svo stöddu.

IV.

             Með leigusamningi frá 18. mars 1999 gerði leigutaki, sonur stefnanda, samning við stefnda um leigu á atvinnuhúsnæði undir bílapartasölu. Var samningurinn tímabundinn frá 1. apríl 1999 til 1. apríl 2000. Til tryggingar húsaleigusamningnum gerðist stefnandi útgefandi á tryggingarvíxli. Við skil á húsnæðinu risu deilur milli leigutaka og stefnda um hvort leigutaka bæri að skila húsnæðinu nýmáluðu eður ei. Stefndi höfðaði víxilmál á hendur stefnanda á grundvelli víxilsins og var kveðinn upp dómur stefnda í hag þann 18. desember 2001. Á grundvelli dómsins hóf stefndi inn­heimtuaðgerðir á hendur stefnanda og greiddi stefnandi dómkröfuna ásamt áföllnum kostnaði og dráttarvöxtum að fjárhæð 1.470.015 krónur þann 25. september 2002, sem er stefnufjárhæð þessa máls.

             Þetta mál höfðaði stefnandi sem skaðabótamál skv. 2. mgr. 119. gr. laga nr. 91/1991 og er skaðabótakrafan sama fjárhæð og stefnandi var dæmdur til að greiða í fyrra máli að viðbættum áföllnum vöxtum og kostnaði.

             Hvað sem líður lögskiptum leigutaka og stefnda um frágang hins leigða húsnæðis hefur það engin áhrif á réttarstöðu stefnanda. Stefnandi var útgefandi að umræddum tryggingarvíxli og hefur hann því enga stöðu í ágreiningi leigutaka og stefnda. Mál þetta lýtur því ekki að leigumálanum sem slíkum eða réttarsambandi leigutaka og stefnda, heldur eingöngu að því hvort innheimta víxilsins var lögum samkvæmt.

Telja verður að stefnda hafi ekki verið heimilt að lögum að innheimta umræddan tryggingarvíxil með þeim hætti sem gert var. Á þeim tímapunkti sem stefndi krafði stefnanda um greiðslu samkvæmt víxlinum lá ekki fyrir mat dóm­kvaddra og óháðra matsmanna á því hvað kostaði að mála húsnæðið, heldur studdist stefndi við tilboð málarameistara sem aflað hafði verið einhliða og án samráðs við stefnanda. Mat byggingarfulltrúans í Hafnarfirði gæti ekki talist fullnægjandi sönnunargagn þar sem fulltrúinn gerði einungis úttekt á húsnæðinu að leigutímanum loknum og gat því ekki sagt til um ástand þess við upphaf leigutímans.

             Er það því mat dómsins að um óréttmæta og löglausa innheimtu víxilsins hafi verið að ræða sem leiddi til tjóns fyrir stefnanda, en stefndi gætti ekki skýrra ákvæða 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um meðferð tryggingarfjár frá leigjanda. Ber stefnda því að endurgreiða stefnanda 1.470.015 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og nánar greinir í dómsorði. Að auki skal stefnda gert að greiða stefnanda 350.000 krónur í málskostnað, að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Sveinn Sigurkarlsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð

             Stefndi, Ársæll Karl Gunnarsson, greiði stefnanda, Ólafi Hróbjartssyni, 1.470.015 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og 12. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 25. september 2002 til greiðsludags.

             Stefndi greiði stefnanda 350.000 krónur í málskostnað.