Miðvikudaginn 6. maí 2009.
Nr. 495/2008.	Yngvi Örn Kristinsson (Dögg Pálsdóttir hrl.) gegn Fasteignamarkaðnum ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu (Magnús Guðlaugsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Fasteignasala. Skaðabætur.

Y krafði fasteignasöluna F ehf. um skaðabætur vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hennar í söluferli sem hófst með því að hann gerði kauptilboð í sumarhús, en lauk þegar eigandinn seldi öðrum eignina. Taldi hann starfsmennina hafa gert mistök, annars vegar með því að hafa tekið við gagntilboði sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, L, og hafa ekki gripið til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau hafi komið í ljós og hins vegar með því að hafa ekki varðveitt skjal sem L hafði undirritað um framlengingu gildistíma kauptilboðsins, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana. Talið var að bindandi kaupsamningur hafi komist á, þrátt fyrir að gagntilboð hafi verið undirritað af öðrum, með því að sannað þótti að L hafi samþykkt það skriflega. Skuldbindingargildi þess kaupsamnings var ekki bundið fyrirvara og féll hann því ekki niður að tveimur mánuðum liðnum samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002. Mistök starfsmanna F ehf. í tengslum við þetta hafi því ekki orðið Y til réttarspjalla. Þá var talið að yfirlýsing L og Y um framlengingu á tilboðinu hafi verið skuldbindandi. Skipti ekki máli þótt skjalið hafi glatast, en sú vanræksla starfsmanna F ehf. hafi ekki valdið Y tjóni. Óhjákvæmilegt var talið að líta svo á að með þessari framlengingu hafi verið samið um að skuldbindingargildi kaupsamningsins, sem áður var ótímabundinn, félli niður ef kaupunum yrði ekki lokið fyrir ákveðinn tíma. Ekki hafi verið á valdi F ehf. að knýja L til undirritunar yfirlýsingar um framlengingu á skuldbindingargildi samningsins eftir þann tíma. Gæti Y því ekki leitað skaðabóta úr hendi F ehf. á þeim grunni. Samkvæmt þessu og þar sem Y bar ekki fyrir sig að til starfsmanna F ehf. mætti rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, var F ehf. sýknað af kröfu Y.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 10. september 2008. Hann krefst þess að viðurkennd verði með dómi skaðabótaskylda stefnda „vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hans í söluferli því sem hófst 24. maí 2004 þegar áfrýjandi gerði kauptilboð um kaup á sumarhúsi við Neðristíg 11, Bláskógabyggð og lauk þegar í ljós kom að eigandi eignarinnar hafði selt öðrum eignina 7. september 2004.“ Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Samkvæmt gögnum málsins gerði Linda Björg Árnadóttir samning 4. apríl 2003 við stefnda um að hann veitti þjónustu við sölu sumarhúss að Neðristíg 11 í landi Kárastaða í Bláskógabyggð, en hún hafði þá verið þinglýstur eigandi þess frá 7. janúar 2002. Samkvæmt samningnum var eignin í einkasölu hjá stefnda og skyldi söluþóknun vera 1,8% af söluverði. Áfrýjandi gerði fyrir milligöngu stefnda kauptilboð í eignina 24. maí 2004. Kaupverðið samkvæmt því var 10.000.000 krónur er skyldi greiðast að fullu við undirritun kaupsamnings. Í kauptilboðinu voru engir fyrirvarar eða sérstök skilyrði af hálfu tilboðsgjafa. Daginn eftir var áfrýjanda gert gagntilboð í nafni Lindu Bjargar, sem þó var undirritað af Frey Einarssyni fyrir hönd Logns ehf., og var það einnig gert með milligöngu stefnda. Samkvæmt því átti kaupverðið að verða 12.000.000 krónur en greiðslutilhögun og aðrir skilmálar óbreyttir. Sú skýring hefur verið gefin á þessari tilhögun gagntilboðsins að Freyr hafi verið eiginmaður Lindu Bjargar og hafi staðið til í tengslum við fjárskipti milli þeirra að afsala eigninni til Logns ehf., sem verið hafi í þeirra eigu, en af því hafi ekki orðið. Áfrýjandi samþykkti gagntilboðið, að virðist einum eða tveimur dögum síðar. Fyrir liggur að áfrýjandi vakti samhliða þessu athygli starfsmanns stefnda á því að undirritun á gagntilboðinu væri ekki í samræmi við þinglýstar heimildir og sendi starfsmaðurinn Lindu Björgu orðsendingu 8. júní 2004, þar sem hún var beðin um að bæta úr þessu. Í skýrslu Lindu Bjargar fyrir héraðsdómi kom fram að hún hafi verið samþykk gagntilboðinu, svo og að hún hafi undirritað eða áritað skjal þess efnis. Starfsmaður stefnda bar jafnframt fyrir dómi að Linda Björg hafi komið á fasteignasöluna og ritað samþykki sitt á gagntilboðinu. Slíkt skjal mun þó ekki hafa fundist í fórum stefnda og er áritun Lindu Bjargar ekki á eintaki gagntilboðsins sem er meðal gagna málsins.

Á fasteigninni Neðristíg 11 hvíldu veðskuldir langt umfram kaupverð samkvæmt hinu samþykkta gagntilboði. Þar sem gert var ráð fyrir að áfrýjandi keypti eignina án áhvílandi veðskulda var nauðsynlegt að veðhafi aflétti þeim skuldum af eigninni sem umfram voru kaupverðið. Eftir því leitaði stefndi 2. júní 2004 og samþykkti veðhafinn þetta 14. júlí sama ár. Þar sem eignin var innan þjóðgarðsins á Þingvöllum þurfti Þingvallanefnd einnig að falla frá forkaupsrétti og gera nýjan lóðarleigusamning vegna eignarinnar. Samkvæmt erindi stefnda 6. júní 2004 veitti Þingvallanefnd samþykki sitt 28. sama mánaðar.

Í skilmálum lóðarleigusamnings, sem áfrýjanda buðust á þessum tíma af hálfu Þingvallanefndar, voru settar mun þrengri skorður fyrir endurnýjun sumarbústaðarins en hann kveðst hafa búist við, en hann mun hafa haft í hyggju að rífa bústaðinn og reisa nýjan í hans stað. Í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi lýsti hann því að orðið hafi að ráði af þessum sökum að fresta frágangi á kaupsamningi svo að honum gæfist kostur á að fá þessa skilmála rýmkaða. Þegar þetta dróst á langinn mun um miðjan júlí 2004 hafa verið gerð hjá stefnda yfirlýsing, sem starfsmanni hans og Lindu Björgu bar saman um í skýrslum fyrir dómi að hún hafi undirritað á starfstöð stefnda, auk þess sem áfrýjandi kveðst hafa undirritað þessa yfirlýsingu. Hún mun ekki hafa fundist í fórum stefnda þrátt fyrir rækilega leit. Starfsmaður stefnda bar fyrir héraðsdómi að orðalag yfirlýsingarinnar hafi um annað en dagsetningar verið samhljóða texta annarrar yfirlýsingar, sem dagsett var 17. ágúst 2004 og síðar verður vikið að, og er þetta í samræmi við framburð Lindu Bjargar og aðilaskýrslu áfrýjanda. Samkvæmt þessu var efni yfirlýsingarinnar að áfrýjandi og Linda Björg, sem aðilar að kauptilboði 24. maí 2004 um sumarbústaðinn nr. 11 við Neðristíg í landi Kárastaða við Þingvelli, væru sammála um að gildistími þess yrði framlengdur til 15. ágúst 2004.

Þegar leið að síðastgreindum degi mun áfrýjandi ekki enn hafa fengið niðurstöðu af hendi Þingvallanefndar um áðurnefnt erindi sitt. Í skýrslu fyrir héraðsdómi kvaðst hann af þessum sökum hafa rætt við starfsmann stefnda og óskað eftir að hann leitaði samþykkis Lindu Bjargar fyrir því að gildistími tilboðsins yrði framlengdur á nýjan leik. Af því tilefni var útbúin fyrrnefnd yfirlýsing, sem dagsett var 17. ágúst 2004, en samkvæmt henni átti að framlengja gildistíma tilboðsins til 5. september sama ár. Þessi yfirlýsing var ekki undirrituð af Lindu Björgu og að því er virðist ekki af áfrýjanda heldur. Starfsmaður stefnda kvaðst fyrir héraðsdómi hafa átt samtal við Lindu Björgu af þessu tilefni og skilið hana svo að hún væri tilbúin til að framlengja frestinn. Hún bar á hinn bóginn fyrir dómi að hún hafi ekki orðið við beiðni starfsmannsins um að undirrita þessa yfirlýsingu, því hún hafi verið búin að missa trú á að af þessum kaupum yrði.

Samkvæmt skýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi tókst honum 29. eða 30. ágúst 2004 að afla samþykkis Þingvallanefndar fyrir þeim breytingum á skilmálum lóðarleigusamnings, sem hann hafði óskað eftir samkvæmt áðursögðu, og hafi hann tilkynnt starfsmanni stefnda um það. Í framhaldi af því boðaði starfsmaðurinn áfrýjanda og Lindu Björgu til fundar 6. september sama ár, þar sem undirrita átti kaupsamning og önnur skjöl vegna viðskipta þeirra. Til þess fundar mætti Linda Björg ekki. Kom á daginn að henni hafi án atbeina stefnda borist betra tilboð, sem hún gekk að, og afsalaði hún eigninni til annarra kaupenda 8. september 2004.

II

Áfrýjandi reisir kröfu sína um viðurkenningu á skaðbótaskyldu stefnda á því að starfsmönnum hans hafi orðið á röð mistaka, sem hafi valdið því að áfrýjanda hafi orðið ófært að halda kaupin á sumarbústaðnum að Neðristíg 11 upp á seljanda eignarinnar, en af þessum sökum hafi seljandanum tekist að selja hana öðrum án þess að áfrýjandi fengi rönd við reist. Hann telur þessi mistök starfsmanna stefnda tengjast annars vegar því að taka við gagntilboði, sem undirritað var af öðrum en þinglýstum eiganda eignarinnar, og grípa ekki til fullnægjandi ráðstafana til að ráða bót á þessum mistökum þegar þau komu í ljós og hins vegar að varðveita ekki skjal, sem Linda Björg Árnadóttir undirritaði um framlengingu á gildistíma kauptilboðs til 15. ágúst 2004, svo og að ganga ekki eftir frekari framlengingu þess við hana.

Gagntilboðið 25. maí 2004 í fasteign Lindu Bjargar var eins og áður greinir undirritað af Frey Einarssyni fyrir hönd Logns ehf. og lá ekki fyrir skriflegt umboð frá henni í þessu skyni. Eins og áður var getið hefur hún á hinn bóginn borið fyrir dómi að hún hafi verið samþykk þessari ráðstöfun og staðfest gagntilboðið skriflega að ósk stefnda. Framburður hennar er að þessu leyti í samræmi við vitnaskýrslu starfsmanns stefnda og verður því að telja þetta sannað, þótt það liggi ekki á annan hátt fyrir í málinu. Þetta samþykki staðfesti Linda Björg að auki á ný með því að undirrita um miðjan júlí 2004 þá yfirlýsingu sem síðar verður vikið að. Samkvæmt þessu komst á bindandi kaupsamningur milli áfrýjanda og Lindu Bjargar á grundvelli gagntilboðsins 25. maí 2004 þrátt fyrir þá ágalla sem á því voru í upphafi. Mistök starfsmanna stefnda í tengslum við þetta hafa því ekki orðið áfrýjanda til réttarspjalla.

Hvorki var að finna ákvæði í tilboði áfrýjanda 24. maí 2004 né gagntilboði 25. sama mánaðar um að skuldbindingargildi kaupsamnings, sem tilboðin miðuðu að, yrði bundið fyrirvara um atvik sem síðar kæmu fram. Fyrirmæli 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup um að kaupsamningur, sem háður er slíkum fyrirvara, falli að honum ófullnægðum niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að samningurinn komst á áttu því ekki við um kaup áfrýjanda við Lindu Björgu. Samkvæmt þessu var skuldbindingargildi kaupsamnings þeirra, sem komst á með samþykki gagntilboðsins, ekki háð neinum tímamörkum eftir að úr upphaflegum ágalla hafði verið bætt.

Samkvæmt áðurgreindum framburði starfsmanns stefnda og Lindu Bjargar og aðilaskýrslu áfrýjanda fyrir héraðsdómi er sannað að þau síðastnefndu undirrituðu síðari hluta júlí 2004 yfirlýsingu þess efnis að gildistími kauptilboðs skyldi framlengdur til 15. ágúst sama ár. Þessi yfirlýsing skuldbatt þau og skiptir hér ekki máli þótt skjal þetta sé nú glatað vegna vanrækslu starfsmanna stefnda, sem samkvæmt þessu hefur ekki valdið áfrýjanda tjóni. Óhjákvæmilegt er á hinn bóginn að líta svo á að með undirritun þessarar yfirlýsingar hafi áfrýjandi og Linda Björg samið um að skuldbindingargildi kaupsamnings þeirra félli niður frá 15. ágúst 2004 ef kaupum þeirra yrði ekki lokið fyrir þann tíma. Breytir hér engu þótt að baki þessu kunni að hafa legið rangar hugmyndir áfrýjanda og Lindu Bjargar um að skuldbindingar samkvæmt kaupsamningi þeirra væru að lögum háðar tilteknum tímamörkum. Svo sem áður var getið undirritaði Linda Björg ekki yfirlýsingu um framlengingu á skuldbindingargildi kaupsamningsins eftir 15. ágúst 2004 og var henni það óskylt. Ekki var á valdi stefnda að knýja hana til þessa þegar hún varð ekki við ósk starfsmanna hans í þessum efnum. Samkvæmt þessu getur áfrýjandi ekki á þeim grunni, sem hér um ræðir, leitað úr hendi stefnda skaðabóta vegna ætlaðs tjóns af því að áfrýjanda hafi ekki reynst kleift að halda kaupin um sumarbústað að Neðristíg 11 upp á Lindu Björgu.

Með vísan til alls þess, sem að framan greinir, og með því að áfrýjandi hefur ekki borið fyrir sig að til starfsmanna stefnda megi rekja rangar hugmyndir, sem hafi valdið því að samið hafi verið um að binda tímamörkum gildi skuldbindinga samkvæmt kaupsamningi sem að lögum var ekki slíku háður, verður að sýkna stefnda af kröfu áfrýjanda. Niðurstaða héraðsdóms verður því staðfest um annað en málskostnað milli áfrýjanda og stefnda, en eins og atvikum er hér háttað er rétt að þeir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað milli áfrýjanda, Yngva Arnar Kristinssonar, og stefnda, Fasteignamarkaðarins ehf.

Málskostnaður milli áfrýjanda og stefnda fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. júní 2008.

I

Mál þetta, sem dómtekið var miðvikudaginn 14. maí sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Yngva Erni Kristinssyni, kt. 161056-3249, Eskiholti 17, Garðabæ, og Guðrúnu H. Tulinius, kt. 070454-5489, Lækjarseli 9, Reykjavík, með stefnu birtri 20. júní 2007 á hendur Fasteignamarkaðnum ehf., kt. 440973-0359, Óðinsgötu 4, Reykjavík, og til réttargæzlu Sjóvá- Almennum tryggingum hf., kt. 701288-1739, Kringlunni 5, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að viðurkennd verði með dómi skaðabótaskylda stefnda vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hans í söluferli því, sem hófst 24. maí 2004, þegar stefnendur gerðu tilboð um kaup á sumarhúsi við Neðristíg 11, Bláskógabyggð, og lauk þegar í ljós kom, að eigandi eignarinnar hafði selt öðrum eignina 7. september 2004.  Þá er að auki krafizt málskostnaðar úr hendi stefnda, að viðbættum 24,5% virðisaukaskatti, samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi. 

Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda í málinu.  Þá krefst stefndi þess, að stefnendur verði dæmdir in solidum til þess að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins, eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Af hálfu réttargæzlustefnda eru engar kröfur gerðar, enda engar kröfur gerðar á hendur félaginu.

II

Málavextir

Málavextir eru þeir að hinn 4. apríl 2003 undirritaði Linda Björg Árnadóttir, kt. 310170-5509 samning um söluþjónustu fasteignasala vegna sumarhúss við Neðristíg 11 í Kárastaðalandi á Þingvöllum.  Eignina hafði Linda Björg keypt í árslok 2001 af Starfsmannafélagi Áburðarverksmiðjunnar samkvæmt afsali, dags. 20. desember 2001, sem þinglýst var 8. janúar 2002.

Eignin var sett í einkasölu, og skyldi söluþóknun vera 1,8% af söluverði eignarinnar. Samningurinn skyldi gilda, þar til eignin yrði seld, eða um annað samið.  Sumarhúsið var í sölu hjá stefnda og auglýst á netinu.  Ásett verð var kr. 20,9 milljónir.

Hinn 24. maí 2004 gerði stefnandi, Yngvi Örn Kristinsson, tilboð í eignina að fjárhæð kr. 10.000.000.  Lindu B. Árnadóttur þótti það verð of lágt.  Fékk stefnandinn, Yngvi, í hendur gagntilboð, að fjárhæð kr. 12.000.000, sem var undirritað af þáverandi sambýlismanni Lindu, Frey Einarssyni f.h. Logns ehf., sem var félag, sem þau Linda áttu, og höfðu Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis verið afhent öll gögn til þess að færa sumarbústaðinn yfir á nafn félagsins.  Um það var stefnanda, Yngva, ekki kunnugt á þeim tíma, og vakti hann athygli starfsmanns stefnda á því, hvernig undirritun gagntilboðsins væri háttað, en ritaði jafnframt samþykki sitt á tilboðið án fyrirvara. 

Í tölvupósti, sem starfsmaður stefnda skrifaði Lindu Björgu hinn 8. júní 2004, biður hann hana um að bæta úr þessum ágalla á gagntilboðinu.  Er því haldið fram af hálfu stefnda, að Linda Björg hafi komið á fasteignasöluna og staðfest gagntilboðið, annað hvort á tilboðið sjálft eða á sérstakt skjal.  Sú staðfesting hefur ekki fundizt hjá stefnda, en Linda Björg hefur staðfest fyrir dómi að hafa samþykkt gagntilboðið, og er ekki um það ágreiningur. 

Stefndi kveðst þegar hafa hafið að vinna í að koma á kaupsamningi á grundvelli hins samþykkta kauptilboðs.  Þar sem eignin var yfirveðsett Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, þurfti yfirlýsingu frá sparisjóðnum um, að hann myndi létta öllum skuldum af eigninni gegn því að söluandvirði hennar rynni til sjóðsins.  Beiðni þar að lútandi var send 2. júní 2004 og lá yfirlýsing sjóðsins fyrir hinn 14. júlí 2004.

Einnig þurfti að fá samþykki Þingvallanefndar til sölunnar, en Þingvallanefnd á forkaupsrétt að fasteignum á þessu svæði, og ef nefndin neytti ekki forkaupsréttar varð að gera nýjan lóðarleigusamning við kaupandann.  Bréf, ásamt gögnum málsins, var sent nefndinni 8. júní 2004, og lá samþykki nefndarinnar fyrir hinn 28. júní 2004, ásamt höfnun á forkaupsrétti.

Þótt þess væri ekki getið sem fyrirvara í samþykki stefnanda, Yngvars, á gagntilboði seljanda eignarinnar, kveður stefnandi það hafa verið forsendu fyrir því að kaupin færu fram, að rífa mætti sumarhúsið og byggja nýtt.  Kveðst stefnandi hafa fengið munnlegt vilyrði nefndarmanns Þingvallanefndar fyrir því, að það yrði heimilað. 

Vegna nýrrar stefnu Þingvallanefndar frá 2. júní 2004 veiti nefndin ekki heimild til byggingar stærri frístundahúsa en 90m², og var það ekki talið samrýmast hinni nýju stefnu að ráðast í nýframkvæmdir eða gagngera endurnýjun sumarbústaða á umræddu svæði. 

Stefnendur voru því í nokkrum samskiptum við Þingvallanefnd á næstu vikum varðandi heimildir til framkvæmda á umræddri lóð. 

Þar sem niðurstaða þessara viðræðna lá ekki fyrir, þegar nálgaðist það tímamark, að tveir mánuðir væru liðnir frá samþykki gagntilboðs, óskuðu stefnendur því eftir því við starfsmann stefnda, að gildistími tilboðsins yrði framlengdur fram til 15. ágúst 2004.  Fullyrða starfsmenn stefnda, að svo hafi verið gert, og að Linda Björg hafi undirritað slíkt samþykki.  Finnast engin gögn þar að lútandi á starfsstofu stefnda, en Linda Björg staðfesti fyrir dómi, að hún hefði samþykkt þennan frest, og er ekki um það ágreiningur. 

Hinn 9. júlí 2004 sendi starfsmaður stefnda símbréf til framkvæmdastjóra Þingvallanefndar og kallaði eftir því, að haft yrði samband vegna endurnýjunar lóðarleigusamnings.  Fyrir liggur að lóðarleigusamningur barst frá nefndinni á þessum tíma.

Þegar fyrir lá, um miðjan ágúst, að framlenging Lindu Bjargar á kauptilboðinu væri að renna út, en stefnendur töldu sig þurfa lengri tíma, þar sem svar Þingvallanefndar lá enn ekki fyrir, fóru þeir enn fram á framlengingu kauptilboðsins og nú til 5. september 2004. Hvorki stefnendur né Linda Björg rituðu hins vegar undir skuldbindingu þar að lútandi.  Síðari hluta ágústmánaðar 2004 fengu stefnendur loks svör frá Þingvallanefnd um, að þau myndu fá leyfi til að byggja nýtt hús á lóðinni.

Fyrir liggur, að starfsmaður stefnda sendi Lindu Björgu tölvubréf hinn 30. ágúst 2004, þar sem hann óskar eftir því, að hún komi og samþykki skriflega að fresta gildistíma kauptilboðsins til 5. september.  Linda Björg sinnti því ekki.

Starfsmaður stefnda boðaði til kaupsamningsgerðar mánudaginn 6. september 2004. Stefnandi, Guðrún, mætti með umboð frá stefnanda, Yngva Erni.  Linda Björg mætti ekki.

Stefnandi kveður starfsmann stefnda hafa hringt í Lindu Björgu, sem hafi sagt, að hún hefði óvænt ekki komizt en hún hafi lofað að koma strax daginn eftir, undirrita skjölin og koma með lykil.  Linda Björg og stefnandi Guðrún hafi rætt saman í símann og stefnandi, Guðrún, hafi síðan ritað undir kaupsamning, afsal og uppgjör lána og fasteignagjalda, sem og samning frá Þingvallanefnd um lóðaleigu.  Næsta morgun, hinn 7. september, greiddi stefnandi, Yngvi Örn, kaupverðið til stefnda, ásamt uppgjörsgreiðslum og þinglýsingarkostnaði. 

Þegar næst var haft samband við Lindu Björgu, hinn 7. september 2004, kom í ljós, að hún var komin með annað tilboð í hendurnar og taldi sig óbundna af margnefndu kauptilboði stefnanda.  Gekk Linda Björg frá sölu við nýjan kaupanda næsta dag.

Stefnendur byggja málssókn sína á því, að þeir hafi misst af því að kaupa umrætt sumarhús vegna saknæmrar háttsemi, af hálfu starfsmanna stefnda, þar sem röð af mistökum af stefnda hálfu hafi valdið því, að ekkert varð af kaupunum.

Stefnda var ritað bréf 17. maí 2005 og krafist viðurkenningar á bótaskyldu gagnvart þeim.

Með bréfi, dags. 20. sama mánaðar, var bótaskyldu hafnað af hálfu stefnda. 

Með bréfi, dags. 3. febrúar 2006, var þess krafizt að réttargæslustefndi, tryggingafélag stefnda, viðurkenndi, að stefnendum bæru bætur úr starfsábyrgðartryggingu stefnda vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna stefnda. 

Með bréfi, dags. 26. apríl 2006, var bótaskyldu úr starfsábyrgðartryggingu stefnda hafnað.

III

Málsástæður stefnanda

Stefnendur byggja kröfu sína um viðurkenningu bótaábyrgðar stefnda á því, að í söluferli því, sem hófst 24. maí 2004 og lauk 7. september 2004, hafi starfsmenn stefnda, með saknæmum hætti, gert röð mistaka, sem valdið hafi stefnendum fjártjóni og miska.  Milli þessarar saknæmu háttsemi og þeirrar staðreyndar, að eigandi eignarinnar hafi komizt upp með að selja öðrum aðilum eignina innan við sólarhring eftir að stefnandi Guðrún hafði undirritað kaupsamning og afsal vegna kaupa stefnenda á eigninni, sé skýrt og augljóst orsakasamband. Þessi mistök hafi valdið stefnendum umtalsverðu fjárhagslegu tjóni og ómældum ama og leiðindum, sem stefndi beri húsbóndaábyrgð á samkvæmt reglum skaðabótaréttarins.

Stefnendur telji, að hin bótaskyldu mistök starfsmanna stefnda felist í eftirfarandi:

1. Að taka við gagntilboði í sumarbústaðinn, undirrituðu af Frey Einarssyni f.h. Logns ehf., og senda stefnendum, þótt öll skjöl málsins hafi sýnt, að þinglýstur eigandi sumarhússins á þessum tíma hafi verið Linda Björg Árnadóttir.  Þessa háttsemi telji stefnendur ótvírætt brot á 10. gr., 11. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.  Þá telji stefnendur þessa háttsemi í andstöðu við 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002.

2. Að ganga ekki eftir því, að Freyr Einarsson legði fram umboð frá Lindu Björgu, eða sannaði með lögmætum hætti, að hann gæti undirritað gagntilboð svo bindandi væri fyrir þinglýstan eiganda.  Þessa háttsemi telji stefnendur einnig ótvírætt brot á 10. gr., 11. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.  Þá telji stefnendur þessa háttsemi í andstöðu við 2. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002.

3. Að ganga ekki eftir því, að Linda Björg undirritaði gagntilboðið, sbr. framanritað.  Stefnandi, Yngvi Örn, hafi vakið sérstaka athygli starfsmanns stefnda á því, að tilboðsgjafi væri annar en þinglýstur eigandi.  Gögn málsins sýni, að starfsmaður stefnda hafi sent Lindu Björgu tölvupóst og beðið hana um að undirrita gögnin, sbr. dskj. nr. 13.  Því hafi aldrei verið fylgt eftir miðað við þau gögn, sem starfsmenn stefnda geti lagt fram, ef skjalið hafi þá ekki glatazt hjá starfsmönnum stefnda.  Þessa háttsemi telji stefnendur einnig ótvírætt brot á 10. gr., 11. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.  Auk þess sé það brot á 7. gr. laga nr. 40/2002.

4. Að varðveita ekki skjöl, sem starfsmenn stefnda fullyrði, að Linda Björg hafi undirritað varðandi framlengingu kauptilboðsins.  Starfsmaður stefnda fullyrði, að í júlí 2004 hafi Linda Björg undirritað yfirlýsingu um framlengingu kauptilboðsins.  Stefndi hafi ekki getað lagt fram þá yfirlýsingu, þrátt fyrir ítarlega leit, og segi hana glataða, sbr. dskj. nr. 28-31.  Viðurkennt sé, af hálfu starfsmanna stefnda, að aldrei hafi verið gengið eftir því, að síðari framlengingin væri undirrituð af Lindu Björgu.  Þessa háttsemi telji stefnendur ótvírætt brot á 10. gr. laga nr. 54/1997.  Þessi háttsemi sé og brot gegn 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002.

Með allri þessari háttsemi telji stefnendur, að starfsmenn stefnda hafi sýnt af sér saknæma háttsemi, sem bakað hafi stefnendum fjártjón og miska, sem stefndi beri bótaábyrgð á samkvæmt reglum um húsbóndaábyrgð.  Í þessu sambandi vísist til 5. gr. laga nr. 54/1997.

Ljóst sé af framgöngu starfsmanna stefnda, lýsingu þeirra á atburðarásinni og þeirri staðreynd, að þeir boði samningsaðila til kaupsamningsgerðar 6. september 2004 og taki í kjölfarið við umsömdu kaupverði, ásamt uppgjörsgreiðslum úr hendi stefnenda, að þeir sjálfir hafi staðið í þeirri trú, að Linda Björg væri enn bundin gagnvart stefnendum af gagntilboði því, sem stefnendur samþykktu í maí 2004.  Það sé því beinlínis rangt, sem réttargæzlustefndi haldi fram í bréfi sínu, dags. 26. apríl 2004, að til kaupsamnings hafi verið boðað í einhvers konar tilraunaskyni til að sjá, hvort Linda Björg ætlaði að standa við samninginn.

Ef þetta væri rétt, hefðu starfsmenn stefnda aldrei átt að taka í mál, að stefnandi Guðrún undirritaði öll skjöl vegna kaupanna 7. september 2004, þegar Linda Björg kom ekki á boðuðum tíma.  Hefði þessi boðun verið slík tilraun, þá hefði sú staðreynd, að Linda Björg mætti ekki, átt að staðfesta fyrir starfsmönnum stefnda, að hún ætlaði ekki að standa við samninginn, þar sem hún teldi sig óbundna af gagntilboðinu frá 25. maí 2004.  Hvorki hefði átt að láta stefnandann Guðrúnu undirrita öll skjöl vegna kaupanna, né að taka athugasemdalaust við kaupsamningsgreiðslunni að morgni 7. september 2004, eins og gert hafi verið af hálfu starfsmanna stefnda.  Öll þessi háttsemi starfsmanna stefnda staðfesti þá huglægu afstöðu þeirra, að milli stefnenda og Lindu Bjargar væri enn á þessum tíma bindandi samningssamband, og að þeir hafi, líkt og stefnendur, staðið í þeirri trú, að ekkert hefði gerzt, sem hafi losað Lindu Björgu frá kaupunum.  Enda hafi aldrei, á tímabilinu frá því að gagntilboðið var samþykkt og þangað til Linda Björg hljópst undan samningsskuldbindingum sínum, verið imprað á því við stefnendur, að samþykkt kauptilboð þeirra væri í einhverju uppnámi eða að óvissa væri um skuldbindingargildi þess gagnvart Lindu Björgu.  Í greinargerð starfsmanns stefnda sé heldur hvergi að því vikið, að stefnendum hafi verið gerð grein fyrir einhverri óvissu um þetta atriði.

Lindu Björgu hefði aldrei tekizt að selja aftur eign, sem stefnendur hafi talið sig hafa haft bindandi kaupsamning um, ef skjalagerð starfsmanna stefnda hefði verið í samræmi við 7. og 8. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og 10. og 11. gr. og 3. mgr. 13. gr. laga um sölu fasteigna-, fyrirtækja- og skipa nr. 54/1997.  Samkvæmt 7. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 sé samningur um kaup á fasteign bindandi, þegar skriflegt tilboð hafi verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift.  Eins og 8. gr. laganna hafi verið túlkuð í dómum velti framlenging samþykkts kauptilboðs á því, að kaupanda takist að sanna, að kauptilboðið hafi í raun verið framlengt, og að hann hafi allan tímann verið tilbúinn með greiðsluna.  Stefnendur hafi, frá því að gagntilboðið var samþykkt í lok maí 2004, verið tilbúnir með greiðslu.  Starfsmenn stefnda hafi aldrei talið ástæðu til að láta á það reyna, hvort stefnendur gætu staðið við samningsskuldbindingar sínar samkvæmt samþykktu gagntilboði þar sem þeir hafi allan tímann talið sig hafa tryggt stefnendum skuldbindandi framlengingu á því, fyrst í júlí 2004 og aftur í ágúst 2004. Viðurkennt sé af starfsmönnum stefnda, að undirritað eintak framlengingar í júlí 2004 sé glatað og að þeim hafi láðst að ganga eftir undirskrift Lindu Bjargar á framlengingu til 5. september 2004.

Vegna raða mistaka starfsmanna stefnda við skjalagerð í þessu söluferli hafi stefnendur ekki reynzt hafa haft í höndum nein skjöl, sem þau hafi getað byggt rétt sinn á gagnvart eigandanum, Lindu Björgu, eða nýjum kaupendum sumarhússins.  Gagntilboðið, sem þau hafi samþykkt og talið bindandi kaupsamning lögum samkvæmt, hafi ekki verið undirritað af eiganda og aldrei staðfest af honum.  Fyrri framlengingin, sem starfsmaður stefnda fullyrði, að Linda Björg hafi undirritað, sé glötuð.  Starfsmaður stefnda hafi aldrei gengið eftir því, að síðari framlenging kauptilboðsins, sem hafi verið munnlega gerð, væri undirrituð.  Stefnendur hafi því hvorki getað gert kröfu á nýja kaupendur til að rifta samningi þeirra við Lindu Björgu vegna betri réttar þeirra, né á Lindu Björgu vegna vanefnda á gildum samningi. 

Þar sem starfsmenn stefnda hafi þannig vanefnt lögboðnar skyldur fasteignasala um, að öll skjalagerð og samningsgerð væri svo úr garði gerð, að hagsmunir beggja aðila væru tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg, sbr. 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997, hafi stefnendur engin úrræði átt þegar í ljós hafi komið, að Linda Björg hafi verið búin að selja öðrum eignina sólarhring eftir að hún hafi svikizt um að mæta til undirritunar kaupsamningsins.  Skjalagerðin hafi þannig reynzt algerlega haldlaus gagnvart stefnendum, og hagsmunir þeirra hafi í engu verið tryggðir.

Þannig sé beint orsakasamhengi milli þess, að stefnendur hafi misst af því að kaupa umrætt sumarhús og þeirra raða mistaka, sem starfsmenn stefnda hafi gert við skjalagerð í máli þessu.  Hefði skjalagerðin verið í samræmi við lög, þ.e. upphaflega gagntilboðið undirritað af Lindu Björgu en ekki Frey, undirritað eintak framlengingarinnar frá því í júlí 2004 fundizt og framlengingin í ágúst undirrituð en ekki gerð munnlega, hefðu stefnendur getað haldið Lindu Björgu við samninginn.  Það hafi þeir hins vegar ekki getað gert vegna framangreindra annmarka á skjalagerð starfsmanna stefnda.  Hefði skjalagerðin verið lögum samkvæmt af hálfu starfsmanna stefnda, hefðu stefnendur einnig getað farið í riftunarmál gagnvart þeim kaupendum, sem Linda Björg gerði við kaupsamning 7. september 2004, á grundvelli betri réttar.  Það hafi stefnendur heldur ekki getað gert vegna áðurnefndra annmarka á skjalagerð starfsmanna stefnda.

Stefnendur telji þannig, að röð saknæmra mistaka af hálfu starfsmanna stefnda hafi orðið til þess, að þau hafi misst af því að kaupa eign, sem þau hafi verið búin að gera bindandi kaupsamning um hinn 25. maí 2004.  Stefnendur krefjist þess því, að með dómi verði viðurkennd skaðabótaskylda stefnda vegna saknæmrar háttsemi starfsmanna hans í söluferli því, sem hafi hafizt 24. maí 2004, þegar stefnendur gerðu kauptilboð um kaup á sumarhúsi við Neðristíg 11, Bláskógabyggð og lokið, þegar í ljós hafi komið, að eigandi eignarinnar hefði selt öðrum eignina hinn 7. september 2004.  Um viðurkenningarkröfu sé að ræða, sbr. 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 með síðari breytingum.

Stefnendur hafi orðið fyrir umtalsverðu tjóni, bæði fjárhagslegu og tilfinningalegu. Eftir að bindandi samningur komst á í lok maí 2004, hafi stefnendur leitað til arkitekts, sem hafi teiknað fyrir þau nýtt sumarhús á lóðina, sem þau hafi talið sig vera búin að festa sér.  Sá arkitekt hafi unnið við teikningu nýs sumarhúss allt sumarið 2004 og gert teikningar til að leggja fyrir Þingvallanefnd.  Eftir að í ljós hafi komið, að þinglýstur eigandi sumarhússins hafi verið búinn að selja það öðrum, hafi stefnendur leitað lögmannsaðstoðar með tilheyrandi kostnaði.  Megintjón stefnenda felist þó í því, að þeir hafi misst af því að kaupa sumarhús á stað, þar sem fátítt sé, að sumarhús bjóðist til kaups, á því kaupverði, sem um hafi verið samið.  Á þessum sama tíma hafi verðlag á sumarhúsum og sumarhúsalóðum þróazt á þessu svæði með þeim hætti, að það hafi margfaldazt.  Stefnendur hafi nú slitið hjúskap sínum.  Bú þeirra við fjárskiptin hefði verið allnokkru verðmætara, ef þau hefðu eignazt sumarhúsið og lóðina í máli þessu.  Fjártjón stefnenda vegna umtalsverðrar hækkunar á lóðum á þessu svæði strax eftir að þau misstu af því að kaupa umrætt sumarhús og lóð, hafi verið sérstaklega sannað með mati dómkvadds matsmanns.  Ófjárhagslegt tjón stefnenda sé einkum sá tilfinningalegi missir, að hafa ekki eignazt sumarhús á stað, sem þau hafi lengi haft augastað á, auk ómælds ama og óþæginda sem þau hafi haft af öllu þessu máli.

Um lagarök vísist til þess sem að framan sé rakið.  Auk þess vísist til meginreglna skaðabótaréttar um húsbóndaábyrgð og 26. gr. skaðabótalaga nr. 50/1993 með síðari breytingum.

Krafa um málskostnað byggi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr.  Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun byggi á lögum nr. 50/1988.  Stefnendur máls þessa séu ekki virðisaukaskattskyld, og er þeim því nauðsyn á að fá skattinn tildæmdan úr hendi stefnda.

Málsástæður stefnda

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því, að ekkert í hans háttsemi eða starfsmanna hans hafi verið til þess fallið að valda stefnendum tjóni.  Þvert á móti hafi starfsmenn stefnda lagt sig fram um að gæta hagsmuna stefnenda og gengið eftir því ítrekað við Lindu B. Árnadóttur, að hún framlengdi gagntilboð sitt, þótt vitað væri, að hún þyrfti að fá andvirði sumarhússins sem allra fyrst til þess að greiða inn á skuldir sínar í Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis.

Sýknukröfu sína gagnvart stefnandanum, Guðrúnu Tulinius, byggir stefndi á aðildarskorti hennar, en ekki verði séð af dómskjölum, að hún hafi nokkru sinni verið aðili að þeim viðskiptum, sem mál þetta sé sprottið af.

Á bls. 5 í stefnu á dskj. nr. 1 reki stefnendur í fjórum liðum hin meintu bótaskyldu mistök stefnda, sem þau telji að leitt hafi til þess, að þau hafi ekki fengið þann sumarbústað, sem þau hafi gert kauptilboð í.  Rétt sé hjá stefnendum, að þessi fjögur atriði hefðu vissulega mátt betur fara, en ekkert þeirra eigi þátt í því, að þau hafi ekki fengið sumarbústaðinn.

Í því ferli, sem hafi hafizt með tilboði stefnandans Yngva hinn 24. maí 2004 hafi aldrei staðið annað til af hálfu Lindu B. Árnadóttur en að standa við samþykkt gagntilboð.  Málið hafi hins vegar tafizt úr hófi af hálfu stefnenda, sem ekki hafi viljað ganga til undirritunar kaupsamnings og greiða kaupverðið, fyrr en þau hefðu fengið samþykki Þingvallanefndar og byggingafulltrúa fyrir einhverjum framkvæmdum á landinu.  Það hafi verið ástæður, sem hvorki stefndi né Linda hafi getað borið neina ábyrgð á, enda hvorki upphaflegt tilboð stefnandans Yngva, né hið samþykkta kauptilboð bundið neinum fyrirvara um leyfi til framkvæmda á landinu.  Þegar ljóst hafi verið, að kaupsamningur yrði ekki undirritaður innan tveggja mánaða, hafi stefnendur farið fram á, að Linda samþykkti framlengingu á tilboðinu fram í miðjan ágúst 2004.  Linda hafi orðið við þessari ósk, og þótt stefndi hafi glatað skjalinu, sem framlengingin var rituð á, sé óumdeilt af hálfu allra aðila, að sú framlenging hafi verið veitt.  Þrátt fyrir það, að skjalið hafi glatazt, hafi aldrei staðið annað til af hálfu Lindu en að standa við hið samþykkta gagntilboð.  Hins vegar hafi stefnendur, í lok þessarar framlengingar, ekki enn verið reiðubúnir til að greiða kaupverðið og undirrita kaupsamning.  Stefnendur hafi enn óskað eftir lengri fresti og nú til 5. september 2004.  Linda hafi samþykkt framlenginguna munnlega við starfsmann stefnda, en ekki skriflega.  Stefndi hafi lagt sig fram um að fá Lindu til að samþykkja skriflega framlengingu á hinu samþykkta tilboði til 5. september 2004, en það hafi ekki tekizt, þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir, sbr. dskj. nr. 20.  Stefnendum hafi verið fullkunnugt um, að Linda hefði ekki undirritað þessa framlengingu, en hafi samt ekki verið reiðubúin til að ganga tafarlaust til kaupsamningsgerðar.  Það hafi loks verið hinn 6. september 2004, eða 15 vikum eftir samþykki upphaflegs tilboðs, að þau hafi verið reiðubúin til að greiða kaupverðið.  Stefndi hafi boðað til kaupsamnings þann dag, en Linda hafi ekki  mætt og hafi síðar lýst sig óbundna og selt öðrum eignina.

Ekkert af ofangreindu sé að rekja til sakar stefnda, sem þvert á móti hafi lagt sig fram um að halda málinu gangandi.  Ástæðuna fyrir því, að stefnendur hafi ekki fengið eignina, sé að rekja til þess eins, að þau hafi ekki gengið til samninga innan þeirra tímamarka, sem sett voru í framlengingu tilboðsins.  Á því atriði beri stefnendur alla ábyrgð.

Stefndu telji að skoða verði, hvort ekki beri að vísa kröfum stefnenda frá dómi ex officio.  Stefnendur velji þá leið í máli þessu að setja fram viðurkenningarkröfu um bótaskyldu, en ekki bótakröfu beint.  Ætla megi, að á þeim tæplega 21 mánuði, sem liðið hafi frá því að Linda hafi neitað undirskrift, þar til mál þetta var þingfest, væri allt þeirra tjón komið fram.  Þau velji þessa leið, sem þeim sé heimilt samkvæmt 25. gr. l. nr. 91/1991, ef þau eigi lögvarða hagsmuni.  Stefnendur hafi hins vegar alls ekki sannað, að þau eigi þessa lögvörðu hagsmuni, þ.e. að þau hafi í raun orðið fyrir nokkru tjóni.  Á bls. 7 í stefnu kveðist stefnendur hafa orðið fyrir umtalsverðu tjóni, bæði fjárhagslegu og tilfinningalegu.  Á tilfinningalegu tjóni stefnenda beri stefndi ekki ábyrgð, enda skorti til þess lagaheimild.  Fjárhagslega tjónið, sem stefnendur nefni, sé vegna vinnu arkitekts allt sumarið 2004 við að teikna sumarhús á lóð, sem þau hafi ekki verið búin að kaupa, lögmannskostnaður vegna þessa máls, sem allur hafi fallið til, vegna þess að þau hafi ákveðið að höfða dómsmál, og loks tapaður hagnaður, sem þau hefðu haft af endursölu sumarhússins, vegna þeirrar verðþróunar, er hafi orðið á sumarhúsum á þessu svæði.  Á þessum atriðum beri stefndi ekki ábyrgð.  Stefnendur hafi, alfarið á eigin áhættu og ábyrgð, látið arkitekt vinna við teikningar af sumarhúsi á lóð, sem þau hafi stöðugt frestað að ganga frá kaupsamningi um, enda enginn fyrirvari í kauptilboðunum um slíkt.  Kostnaðurinn við bótamálið sjálft hafi fallið til vegna málshöfðunar stefnenda, en því tjóni sínu hafi þau auðveldlega getað forðað með því að sleppa því að fara í mál, og því beri stefndi ekki ábyrgð á þeim kostnaði.  Loks beri stefndi ekki ábyrgð á meintum, töpuðum hagnaði, sem stefnendur telji, að þau hefðu haft af því að endurselja sumarhúsið.   Alls sé óvíst um þann hagnað, enda liggi fyrir, að stefnendur hafi ætlað sér að rífa það hús, sem á lóðinni stóð, og byggja nýtt.  Engar upplýsingar liggi fyrir um kostnað við byggingu slíks húss eða hvort hagaður hefði verið á endursölu þess.  Hvort, og þá hvenær, þau hefðu selt það hús til að reyna að hagnast á kaupunum, hafi ekki legið fyrir við tilboðsgerðina og virðist ekki hafa verið tilgangur eða forsenda stefnenda við kaupin.  Að minnsta kosti hafi þau aldrei upplýst stefnda um þann tilgang sinn.  Þá megi einnig vísa til stefnu þeirra á dskj. nr. 1, bls. 7, þar sem þau segi, að ófjárhaglegt tjón þeirra sé „sá tilfinningalegi missir að hafa ekki eignazt sumarhús á stað sem þau höfðu lengi haft augastað á“.  Þessi fullyrðing bendi ekki til þess, að tilgangurinn, eða forsenda kaupanna, hafi verið hagnaðarvon.  Ekki verði því séð, að stefnendur hafi sýnt fram á þá hagsmuni, sem krafa sé gerð um í 2. mgr. 25. gr. l. nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggist á 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 

IV

Forsendur og niðurstaða

Stefnendur gáfu skýrslu fyrir dómi, sem og Guðmundur Theodór Jónsson, löggiltur fasteignasali og einn af eigendum stefnda, Unnar Smári Ingimundarson, löggiltur fasteignasali og fyrrum starfsmaður stefnda, Linda Björg Árnadóttir hönnuður og Valgarð Sigurðsson Wiium, lögmaður og löggiltur fasteignasali.

Stefnendur byggja kröfur sínar á því, að röð mistaka af hálfu stefnda hafi leitt til þess, að þau urðu fyrir fjártjóni og miska, með því að þau urðu af kaupum á tilgreindu sumarhúsi.  Eru hin meintu mistök talin upp í fjórum liðum í stefnu.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda.  Sýkna af kröfum stefnandans, Guðrúnar H. Tulinius, er í fyrsta lagi byggð á aðildarskorti, og verður fyrst fjallað um þann þátt.

Stefnandi, Guðrún, var ekki aðili að gerð tilboðs eða samþykkt gagntilboðs um sumarhúsið.  Það er fyrst við undirritun kaupsamnings, sem hún kemur að málinu.  Liggur ekki fyrir, að sú aðild hafi verið í samráði við seljanda bústaðarins, Lindu Björgu.  Hefur þessi stefnandi ekki sýnt fram á aðild sína að málinu, og ber þegar af þessum sökum að sýkna stefnda af kröfum hennar.  Eins og málið er vaxið þykir rétt, að málskostnaður milli hennar og stefnda falli niður.

Stefnandi, Yngvi Örn Kristinsson, byggir á því, að mistök stefnda hafi í fyrsta lagi falizt í því að taka við gagntilboði, sem ekki var undirritað af seljanda hússins, Lindu Björgu, heldur af fyrrverandi sambýlismanni hennar, Frey Einarssyni, f.h. Logns ehf.

Stefnandi hefur haldið því fram, að hann hafi sjálfur veitt því athygli, þegar honum barst tilboðið, að það var ekki undirritað af þar til bærum aðila.  Stefnandi gerði stefnda viðvart um þau mistök, en ritaði engu að síður undir gagntilboðið.  Fallast má á með stefnanda, að um mistök var að ræða að þessu leyti, en hins vegar er ekki fallizt á, að stefnandi geti rakið meint tjón sitt til þessa, enda var honum ljóst frá upphafi, að tilboðið var ekki undirritað af seljanda.

Stefnandi byggir einnig á því, að meint fjártjón hans megi rekja til þeirra mistaka stefnda, að ganga ekki eftir því, að Freyr Einarsson legði fram umboð frá Lindu Björgu, eða sannaði með lögmætum hætti umboð sitt.  Einnig byggir hann á því, að þau mistök stefnda að ganga ekki eftir því við Lindu Björgu, að hún undirritaði gagntilboðið, hafi átt þátt í meintu fjártjóni hans.

Bæði starfsmenn fasteignasölunnar og Linda Björg báru fyrir dómi, að hún hefði komið á fasteignasöluna og undirritað samþykki sitt á gagntilboðinu og hafi talið sig bundna af því.  Samþykkið hafi að öllum líkindum verið ritað á sérstakt skjal, sem starfsmenn fasteignasölunnar kveða glatað.  Fallast má á með stefnanda, að einhver mistök stefnda hafa valdið því, að ekkert skjal fyrirfinnst hjá fasteignasölunni með undirskrift Lindu Bjargar um samþykki hennar á tilboðinu, en ekki hefur verið sýnt fram á, að þau mistök, ein sér eða með öðru, hafi leitt til þess, að stefnandi varð af kaupum á bústaðnum, enda er í raun ekki ágreiningur um, að tilboðið hafi á þessum tíma verið bindandi gagnvart stefnanda.

Að lokum byggir stefnandi á því, að með því að varðveita ekki skjöl, undirrituð af Lindu Björgu, um framlengingu tilboðsins, beri fasteignasalan ábyrgð á meintu tjóni stefnanda.        Fallast má á með stefnanda, að stefnda hafi orðið á mistök við það, að skjal, undirritað af Lindu Björgu, sem laut að því að framlengja tilboðsfrestinn til 15. ágúst 2004, hafi glatazt úr fórum fasteignasölunnar.  Í málinu er hins vegar enginn ágreiningur um það, að þessi frestur var veittur, og bar Linda Björg jafnframt um það fyrir dómi, að hún hefði samþykkt þennan frest og talið sig bundna af honum.  Er því ósannað, að þau  mistök hafi, ein sér eða með öðru, leitt til þess, að stefnandi varð af kaupum á bústaðnum.

Það liggur fyrir í málinu og var staðfest með framburði beggja stefnenda fyrir dómi, að það hefði verið forsenda fyrir kaupunum, að þau fengju heimild til að rífa sumarbústaðinn og byggja nýjan.  Stefnandinn, Yngvi, bar m.a., að hann hefði rætt við starfsmann Þingvallanefndar um, að húsið á lóðinni væri ónýtt, þannig að kaupin hefðu miðazt við, að hann fengi heimild til að skipta um hús, og hafi það verið forsenda fyrir kaupunum.  Hann kvaðst ekki hafa sett þennan fyrirvara inn í kauptilboðið, þar sem framkvæmdastjóri Þingvallanefndar hefði fullvissað hann um, að leyfið fengist.  Eftir að hann undirritaði gagntilboðið, hafi farið í gang ferli til að fá samþykki Þingvallanefndar fyrir nýjum leigutaka á lóðinni.  Þegar átti að ganga frá þeim samningi, hafi þau, þ.e. stefnendur, fyrst séð, að það væri fortakslaust bann við því að endurnýja húsið.  Hafi því orðið að ráði að fresta frágangi kaupsamnings.  Sérstaklega spurður, hvort þau hefðu ekki ætlað að ganga til kaupsamnings ef byggingarleyfi hefði ekki fengizt, kvað hann það aldrei hafa komið til tals, þau hefðu alltaf litið svo á, að tilboðið væri bindandi af þeirra hálfu.  Þessi framburður stefnanda er ekki trúverðugur í ljósi staðfastra fullyrðinga beggja stefnenda um forsendur fyrir kaupunum, sem og endurteknum frestbeiðnum í tengslum við það.

Þegar frestur á gildistíma tilboðsins var að renna út um miðjan ágúst, óskaði stefnandi enn eftir framlengingu til 5. september, þar sem hann hafði ekki náð í alla nefndarmenn Þingvallanefndar.  Stefnandi skrifaði sjálfur aldrei undir frestframlengingu þessa, og var þannig sjálfur ekki bundinn af tilboðinu eftir 15. ágúst.  Linda Björg skrifaði heldur ekki undir framlengingu.  Hún skýrði svo frá fyrir dómi m.a., að hún hefði verið tilbúin til að selja bústaðinn hvenær sem var á þessum tíma, enda hefði hún verið að tapa peningum á hverjum degi sem leið, án þess að bústaðurinn væri seldur, vegna þeirra skulda, sem á honum hvíldu.  Hún hafi hins vegar verið búin að tapa trúnni á því, að þessi sala færi fram, og hafi hún ekki viljað vera bundin af samningnum lengur.  Hún hafi hins vegar verið tilbúin að selja stefnanda bústaðinn, ef hann hefði lýst sig reiðubúinn til að ganga til samninga, þótt frestur væri útrunninn.  Hún kvaðst hafa talið sig hafa gert stefnda þetta ljóst.  Stefndi taldi sig hins vegar hafa haft munnlegt samþykki Lindu Bjargar fyrir frekari fresti til handa stefnanda. 

Enda þótt fallast megi á, að stefnda hafi orðið á mistök með því að ganga ekki úr skugga um afstöðu Lindu Bjargar til frekari frests á tilboðinu, þegar fresturinn 15. ágúst var að renna út, er ljóst, að hann hafði engin tök á því að þvinga fram samþykki fyrir frekari fresti.  Þá verður heldur ekki séð, að meint tjón stefnanda verði rakið til þess, að tilboðsfresturinn rann út 15. ágúst, án þess að stefnanda hafi verið gert ljóst, að frekari frestur fengist ekki, í ljósi þess, að stefnandi var fyrst tilbúinn til að ganga frá kaupsamningi í lok ágúst, þegar hann hafði náð í alla nefndarmenn Þingvallanefndar, sbr. framburð hans fyrir dómi.  Kvað hann þetta hafa verið 29. eða 30. ágúst, og hafi hann þá strax látið stefnda vita, að hann væri tilbúinn til samningsgerðar.  Á þessum tíma var Linda Björg, eins og fyrr segir, óbundin af tilboðinu, og hafði hún ekki í hyggju að binda sig frekar við tilboð stefnanda.  Er því ekki fallizt á, að mistök þau, sem stefnda urðu sannanlega á í öllu þessu ferli, hafi leitt til þess, að ekkert varð af kaupunum, heldur má rekja það til tregðu stefnanda til að ganga til kaupsamnings vegna forsendna, sem hvergi var stað að finna í kauptilboði.

Ber því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda, Yngva.

Eftir þessum úrslitum þykir rétt, að stefnandi, Yngvi, greiði stefnda málskostnað, sem þykir eftir atvikum hæfilega ákveðinn kr. 800.000, þar með talinn virðisaukaskattur.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

Stefndi, Fasteignamarkaðurinn ehf., er sýkn af kröfum stefnenda, Yngva Arnar Kristinssonar og Guðrúnar H. Tulinius.

Málskostnaður milli stefnda og stefnanda, Guðrúnar H. Tulinius, fellur niður.

Stefnandi, Yngvi Örn Kristinsson, greiði stefnda kr. 800.000 í málskostnað.