Fimmtudaginn 27. mars 2003.
Nr. 283/2002.	Rekstrarfélag Kringlunnar (Hanna Lára Helgadóttir hrl. Halldór Jónsson hdl.) gegn Fjárfestingarfélaginu Brúski ehf. Gallabuxnabúðinni ehf. Gulli ehf. Hópsnesi ehf. Laugaseli sf. Sonju ehf. Sparisjóði Hafnarfjarðar og Lilju Hrönn Hauksdóttur (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl. Sigurbjörn Magnússon hrl.) Hilmar Magnússon hdl.) og gagnsök

 

Fjöleignarhús. Húsfélag. Lögvarðir hagsmunir. Frávísun frá héraðsdómi að hluta.

F ehf. o.fl. kröfðust þess að viðurkennt yrði að ákvörðun stjórnar R um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar hefði verið ólögmæt og að felld yrði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda rúllustiga. Þá var þess krafist að R yrði skyldað til að setja rúllustigana aftur upp jafnframt sem lagt yrði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkurborgar að hlutast til um að stigarnir yrðu settir upp á ný. Tekið var fram að deilt væri um hvort stjórn R hefði verið bær til að taka ákvörðun um að fjarlægja stigana eða hvort félagsfundur hefði orðið að gera það með samþykkt ¾ hluta heildaratkvæða þar sem um verulega breytingu á fasteigninni hefði verið að ræða. Í ljósi þess að ekki voru allir á eitt sáttir um hvort rúllustigarnir ættu að vera áfram eða ekki yrði með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að telja að heimildir í samþykktum R væru ekki ótvíræðar um að stjórnin hefði getað tekið þessa ákvörðun á sitt eindæmi, enda um verulega breytingu á fasteigninni að ræða. Þá yrði ekki séð að stjórnin hefði fengið sérstakt umboð frá félagsfundi áður en til ákvörðunartöku kom. Var því fallist á að umrædd ákvörðun stjórnarinnar hefði verið ólögmæt jafnframt því sem fyrrnefnd ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, sem var órjúfanlega háð gildi fyrstnefndu ákvörðunarinnar, væri ógild. Þar sem lögmætur félagsfundur R hafði hins vegar samþykkt hina umdeildu ákvörðun stjórnarinnar eftir uppsögu héraðsdóms var talið að F ehf. o.fl. hefðu ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að krafa þeirra um að R yrði skyldað til að setja rúllustigana aftur upp næði fram að ganga. Sama máli gegndi um kröfu þeirra á hendur Reykjavíkurborg. Var þessum kröfum því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason, Hrafn Bragason, Markús Sigurbjörnsson og Pétur Kr. Hafstein.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 18. júní 2002 og krefst sýknu af kröfu gagnáfrýjenda um að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar aðaláfrýjanda 7. desember 2000 um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar í Reykjavík hafi verið ólögmæt, svo og af kröfu gagnáfrýjenda um að felld verði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 19. desember 2000 um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda rúllustiga. Hann krefst þess jafnframt aðallega að vísað verði frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjenda um að hann verði skyldaður til þess að setja aftur upp rúllustigana en til vara að hann verði sýknaður af þessari kröfu. Í öllum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 9. september 2002 og krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur um annað en málskostnað, sem þeir krefjast í héraði og fyrir Hæstarétti.

Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti var því lýst yfir af hálfu gagnáfrýjenda að Á.Á. Eignarhaldsfélag ehf. hefði fallið frá öllum kröfum og væri ekki lengur aðili málsins. Féll aðaláfrýjandi frá málskostnaðarkröfu á hendur honum.

Eftir uppsögu héraðsdóms var boðað til félagsfundar í áfrýjanda 19. júní 2002. Þar var lögð fram tillaga stjórnar, svohljóðandi: „Lagt er til að ákvörðun stjórnar Rekstrarfélags Kringlunnar frá 7. desember 2000, um að fjarlægja rúllustiga í suðurhluta Norðurhúss, verði staðfest að efni til og að skipulag umferðar milli hæða verði óbreytt frá því sem nú er. Stjórn félagsins verði falið að fá þegar gerðar breytingar samþykktar hjá byggingaryfirvöldum.“ Tillagan var samþykkt af þeim sem fóru með 78,568% atkvæða.

I.

Fram er komið í málinu, að á árunum 1996 og 1997 hafi verið unnið að sameiningu Kringlunnar og Borgarkringlunnar með tengibyggingu á milli og stefnt að því að hin nýja verslunarmiðstöð yrði ein heild og var því lokið 1999. Stofnfundur áfrýjanda var haldinn 30. mars 2000 og voru félagssamþykktir samþykktar með gildistíma frá 1. janúar 2000. Segir þar að áfrýjandi sé félag eigenda fasteignanna að Kringlunni 4 – 12, sem annist daglegan rekstur fasteignanna, þar með talið samsetningu verslana og endurbætur á eignunum. Sameiginleg svæði séu allt húsnæði fasteignanna og lóðir þeirra, sem ætluð séu til sameiginlegra nota og falli ekki undir verslunareiningar húsanna, svo sem bílastæði, aðkomuleiðir, inngangar, göngugötur, torg, þjónustugangar, stigar, lyftur, snyrtiherbergi, húsnæði fyrir starfsfólk rekstrarfélagsins og verktaka þess og aðra sameiginlega starfsemi. Tilgangur félagsins sé að sjá um sameiginlegan rekstur verslunarmiðstöðvarinnar, gæta hagsmuna eigenda, afnotahafa og rekstaraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við.

Í 5. gr. samþykktanna segir um fundi og stjórn félagsins. Æðsta vald í málefnum félagsins sé í höndum almenns fundar þess. Þar skuli málum ráðið til lykta með meirihluta atkvæða, miðað við eignarhluta í fasteigninni. Til ákvarðana um verulegar breytingar á fasteignunum sé þó krafist ¾ hluta heildaratkvæða í félaginu, sbr. 3. mgr. 5.01. gr. samþykktanna. Almenna félagsfundi skuli halda þegar stjórnin boði til þeirra, þegar minnst ¼ hluti félagsmanna annað hvort miðað við fjölda eða eignarhluta krefjast þess, þegar fyrri fundur hafi svo ákveðið eða þegar kjörnir endurskoðandi, skoðunarmaður eða tveir stjórnarmenn krefjast þess.

Í 6. gr. segir um stjórn félagsins. Hún hafi æðsta vald í öllum málefnum félagsins milli félagsfunda nema samþykktir þess og lög leiði til annars. Þar er talið upp hver helstu skyldustörf hennar séu, og í grein 6.03. segir að hún stjórni sameiginlegum svæðum, fyrirkomulagi þeirra og notkun. Geti hún meðal annars leigt út sameiginleg svæði og renni leigugjaldið í sameiginlegan sjóð Rekstrarfélagsins.

II.

Kringlan 4 –12 er fjöleignarhús. Um þau fjalla lög nr. 26/1994. Segir í 1. mgr. 2. gr. laganna að ákvæði þeirra séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Sé eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Í 2. mgr. 2. gr. segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningum sín á milli og gildi ákvæði laganna þá um öll þau atriði sem ekki sé ótvírætt samið um á annan veg. Jafnframt gildi ákvæði laganna til fyllingar slíkum samningsákvæðum.

Ágreiningur málsaðila lýtur að því hvort stjórn aðaláfrýjanda hafi verið bær til að taka ákvörðun um að fjarlægja hina umdeildu rúllustiga, eða hvort það hafi félagsfundur orðið að gera með samþykkt ¾ hluta heildaratkvæða.

Umræður um þessa rúllustiga, hvort þeir ættu að vera áfram eftir opnun hinnar nýju verslunarmiðstöðvar eða ekki, höfðu farið fram meðal eigenda og hagsmunaðila og hafði verið leitað til sérfræðinga, sem ekki voru á eitt sáttir, enda óvissa um hversu miklu máli þetta skipti fyrir alla umferð í verslunarhúsinu. Þegar þetta er virt verður að telja, með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994, að heimildir í samþykktum aðaláfrýjanda séu ekki ótvíræðar um að stjórnin hafi getað tekið þessa ákvörðun á sitt eindæmi, enda verður að telja að hér hafi verið um verulega breytingu á fasteigninni að ræða. Ekki verður séð að stjórnin hafi fengið sérstakt umboð frá félagsfundi áður en til ákvörðunartöku kom og verður því ekki heldur fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjanda.

Þriðja málsástæða aðaláfrýjanda lýtur að því að þeir, sem fari með 78,568% atkvæða á félagsfundi, hafi sem áður segir samþykkt 19. júní 2002 ákvörðun stjórnar hans um að fjarlægja rúllustigana. Vísar hann til grunnraka 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, þar sem mælt sé fyrir um að ákvörðun, sem háð sé annmörkum, megi taka að nýju með réttum hætti. Um þessa málsástæðu er til þess að líta að krafa gagnáfrýjenda um að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnarinnar um að fjarlægja rúllustigana hafi verið ólögmæt lýtur beinlínis að ákvörðuninni, sem hún tók 7. desember 2000. Síðari staðfesting félagsfundar á þeirri ákvörðun getur því engu varðað um þessa kröfu gagnáfrýjenda. Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 19. desember 2000 um að veita heimild til að fjarlægja rúllustigana, sem gagnáfrýjendur krefjast einnig ógildingar á, var tekin um umsókn aðaláfrýjanda, sem reist var á áðurgreindri samþykkt stjórnar hans. Er óhjákvæmilegt að gildi þessarar heimildar byggingaryfirvalda sé órjúfanlega háð gildi samþykktarinnar, sem bjó að baki umsókn um hana. Samkvæmt því verður staðfest niðurstaða héraðsdóms um þessar tvær kröfur gagnáfrýjenda. Þriðja krafa þeirra lýtur á hinn bóginn að því að aðaláfrýjandi verði skyldaður til að setja rúllustigana upp aftur. Þar sem lögmætur félagsfundur aðaláfrýjanda samþykkti hina umdeildu ákvörðun stjórnarinnar eftir uppsögu héraðsdóms á þann hátt, sem 3. mgr. 5.01. gr. samþykkta hans kveður á um, hafa gagnáfrýjendur ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að þessi krafa nái fram að ganga. Gegnir sama máli um þá kröfu þeirra á hendur Reykjavíkurborg, sem fallist var á með hinum áfrýjaða dómi, að lagt yrði fyrir byggingarnefnd hennar að hlutast til um að rúllustigarnir yrðu settir upp á ný innan 30 daga frá uppsögu dómsins. Verður þessum kröfum gagnáfrýjenda því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Eftir atvikum er rétt að hver aðila beri sinn málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Vísað er frá héraðsdómi kröfu gagnáfrýjenda, Fjárfestingarfélagsins Brúsks ehf., Gallabuxnabúðarinnar ehf., Gulls ehf., Hópsness ehf., Laugasels sf., Sonju ehf., Sparisjóðs Hafnarfjarðar og Lilju Hrannar Hauksdóttur, um að aðaláfrýjandi, Rekstrarfélag Kringlunnar, verði skyldaður til að setja aftur upp rúllustiga þá, sem um ræðir í málinu, svo og kröfu þeirra um að lagt yrði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkurborgar að hlutast til um að rúllustigarnir yrðu settir upp á ný. Að öðru leyti skal héraðsdómur vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 31. maí 2002.

I

          Mál þetta er höfðað 31. október sl. og tekið til dóms 16. maí sl.

          Stefnendur eru ÁÁ eignarhaldsfélag hf., Kringlunni 8 – 12, Fjárfestingafélagið Brúskur ehf., Sundaborg 24, Gallabuxnabúðin ehf., Laugavegi 64, Gull ehf., Jöklafold 16, Laugasel sf., Vesturfold 23, og Sonja ehf., Laugavegi 95, allir í Reykjavík, Lilja Hrönn Hauksdóttir, Haukanesi 13, Garðabæ, Hópsnes ehf., Vesturbraut 3, Grinda­vík og Sparisjóður Hafnarfjarðar, Strandgötu 8 – 10, Hafnarfirði.

          Stefndu eru Rekstrarfélag Kringlunnar, Kringlunni 4 – 12, Reykjavík og Reykja­víkur­borg.

          Stefnendur gera eftirfarandi kröfur á hendur stefnda, Rekstrarfélagi Kringlunnar:

          1.      Að viðurkennt verði að sú ákvörðun stjórnar Rekstrarfélags Kringlunnar, sem tekin var 7. desember árið 2000, um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæð­ar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar, á lóð nr. 4 – 12 við Kringluna í Reykjavík, hafi verið ólögmæt.

          2.      Að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. desember árið 2000 um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar á lóð nr. 4 – 12 við Kringluna, sem lögð var fram á fundi borgarráðs Reykjavíkur þann 29. desember 2000 og samþykkt á fundi borg­ar­stjórnar 4. janúar 2001, verði felld úr gildi.

          3.      Að hið stefnda félag verði skyldað til þess að setja aftur upp rúllustigana, sbr. kröfu­lið 1 til 2, og færa til fyrra horfs þær breytingar aðrar sem gerðar voru í tengslum við brottnám stiganna, innan 30 daga frá uppkvaðningu dóms.

          Þá er krafist málskostnaðar.

          Á hendur stefnda, Reykjavíkurborg, eru gerðar eftirfarandi kröfur:

          Að lagt verði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkurborgar að hlutast til um að rúllu­stigar, sbr. kröfulið 1 til 2, verði settir upp aftur og færðar verði til fyrra horfs þær breyt­ingar aðrar sem gerðar voru í tengslum við brottnám stiganna, innan hæfilegs frests sem byggingarnefnd ákveður.

          Stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, krefst sýknu af kröfuliðum 1, 2 og 4, en þess er krafist að kröfulið 3 verði vísað frá dómi.  Þá er krafist málskostnaðar.

          Stefndi, Reykjavíkurborg, krefst sýknu.

II

          Stefnendur kveða málavexti vera þá að í maí árið 2000 hafi stefndi, Rekstrarfélag Kringl­unnar, kynnt hugmyndir um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar í Reykjavík.  Í kjölfar fundar um málið hafi milli 60 og 70 eigendur og rekstararaðilar í Kringlunni ritað undir mótmælayfirlýsingu gegn þessum hugmyndum.  Á stjórnarfundi í stefnda 7. desember 2000 hafi svo verið sam­þykkt að rúllustigarnir yrðu fjarlægðir og var miðað við að framkvæmdir hæfust í árs­byrjun 2001.  Stefnendur kveða kynningarfund hafa verið haldinn um miðjan des­em­ber en fáir hafi sótt hann vegna anna í miðri jólaverslun.  Í sama mánuði hafi verið sótt um byggingarleyfi til að fjarlægja rúllustigana og hafi sú umsókn verið sam­þykkt af bygg­ingarfulltrúa 19. desember 2000 og samþykkt á fundi borgarstjórnar 4. janúar 2001.  Framkvæmdir við að rífa rúllustigana hafi hafist 2. janúar 2001.  Beiðni um að málið yrði borið undir félagsfund með formlegum hætti hafi hins vegar verið hafnað á þeim forsendum að stjórn félagsins hefði fullt forræði um ákvarðanir sem þessar.  Í janúar 2001 leituðu 4 stefnenda álits Kærunefndar fjöleignarhúsamála á lög­mæti þess­arar ákvörðunar og 4. júlí s.á. lét kærunefndin í ljós það álit að ákvörðun stjórnar stefnda frá 7. desember 2000 um að fjarlægja rúllustigana væri ólögmæt.

          Stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, gerir þá grein fyrir málavöxtum að hann hafi verið stofnaður 30. mars 2000 af Húsfélaginu Kringlunni 8 – 12, Rekstrarfélagi Borgar­kringlunnar og Þyrpingu hf.  Tilgangur stefnda sé að sjá um sameiginlegan rekst­ur verslunarmiðstöðvarinnar í Kringlunni 4 – 12, gæta hagsmuna eigenda, af­nota­hafa og rekstraraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við.  Meðal ný­mæla í sam­þykktum stefnda var að eigendur skyldu bera kostnað við endurbætur á fast­eign­un­um eftir eignarhlut sínum í þeim.  Eignarhald fasteignanna hafi eftir sem áður verið óbreytt, það er aðilar að Félagi húseigenda Kringlunni 8 – 12 eiga þá fast­eign í óskiptri sameign, Þyrping hf. er eigandi tengibyggingar á milli upphaflegu Kringl­unnar og Borgarkringlunnar og aðilar að Rekstrarfélagi Borgarkringlunnar eigi þá fasteign. 

          Á stofnfundi stefnda hafi verið lögð fram tillaga um framkvæmdir á árinu 2000.  Í henni hafi komið fram að í athugun væri hvort framangreindir rúllustigar yrðu fjar­lægðir eða ekki.  Tillaga um þessa athugun var samþykkt með öllum greiddum at­kvæð­um.  Á árinu 2000 hafi verið haldnir fundir með rekstraraðilum og eigendum í Kringl­unni þar sem þetta mál var kynnt og kom þá í ljós að rekstraraðilar í suðurhúsi og í tengibyggingu voru hlynntir því að stigarnir yrðu fjarlægðir en nokkrir rekstr­ar­aðilar í nágrenni rúllustiganna voru því mótfallnir.  Mótmælalisti var lagður fram á þessum tíma með undirskriftum þeirra sem ekki voru hlynntir því að stigarnir yrðu fjar­lægðir en með nánari kynningu og fleiri fundum hafi hins vegar stuðningur aukist við töku þeirra.  Bendir stefndi á að sjá megi það á þessu máli þar sem stefnendur séu aðeins níu.  Á fundi í stjórn stefnda 7. desember 2000 var samþykkt að stigarnir skyldu fjarlægðir og eins hafi það verið samþykkt á fundi stjórnar Félags húseigenda í Kringl­unni 8 – 12  12. desember 2000.  Framkvæmdir við að fjarlægja stigana hafi svo hafist í ársbyrjun 2001.

III

          Stefnendur byggja kröfugerð sína á því að stjórn stefnda, Rekstrarfélags Kringl­unnar, hafi tekið sér vald umfram lögmætar heimildir við ákvörðun og framkvæmdir við brottnám rúllustiganna.  Vald til þessarar ákvörðunartöku hafi verið í höndum eig­enda á löglega boðuðum félagsfundi.  Eigendur húsnæðisins hafi ekki framselt stjórn stefnda heimild til slíkrar ákvörðunartöku um breytingar á húsnæðinu, hvorki sér­stak­lega né á almennan hátt.  Vísa stefnendur máli þessu til stuðnings til ákvæða í sam­þykkt­um Félags húseigenda Kringlunni 8 – 12 en í þeim samþykktum sé eingöngu að finna ákvæði er lúti að framsali valds til rekstrarlegra framkvæmda á vegum hússins. 

          Þá vísa stefnendur til þess að í samþykktum stefnda sé í ýmsum atriðum vikið frá ákvæð­um laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, svo sem heimilað sé í 2. gr. laganna, enda hýsi Kringlan eingöngu atvinnustarfsemi.  Samþykktir þessar séu hins vegar ekki tæm­andi og vísi til fjöleignarhúsalaganna um þau atriði sem ekki sé fjallað um í þeim.  Samkvæmt samþykktunum sé stjórn stefnda falið æðsta vald í öllum mál­efn­um hans milli félagsfunda nema samþykktir og lög leiði til annars.  Af upptalningu á störfum stjórnarinnar megi ráða að henni sé ekki veitt vald til ákvörðunartöku í mál­um eins og hér sé deilt um.  Stjórnin fari einungis með rekstrarlega stjórnun sam­kvæmt samþykktunum en félagsfundir hafi hins vegar vald til ákvarðana um verulegar breyt­ingar eins og þá sem hér um ræðir.

          Þá benda stefnendur á að hvorki í ákvæðum samþykkta fyrir húsfélag Kringl­unnar né stefnda sé ákvörðun, eins og sú sem hér er deilt um, með nægjanlega skýrum hætti undanþegin meginreglu 39. gr. fjöleignarhúsalaganna þar sem hús­eig­anda er veittur óskoraður réttur til að taka þátt í ákvörðunum er varða eignina.  Í þessu sam­bandi er sérstaklega bent á þau verkefni sem stefnda séu falin í samþykktunum og einkum varða ákvarðanir sem lúta að sameiginlegum rekstri verslunar­mið­stöðvar­innar. 

          Stefnendur byggja á því að ákvörðunin um að fjarlægja rúllustigana teljist veru­leg. Þá feli þessi ákvörðun einnig í sér aðrar og mjög verulegar breytingar, m.a. lokun inn­gangs í húsið næst rúllustigunum.  Framkvæmdir þessar muni kosta sam­tals um 40 til 50 milljónir króna.  Þær feli í sér verulega takmörkun aðgengis og um­gangs um sam­eiginlegt rými húsnæðisins, sem gjörbreyti forsendum verslunar á þessu svæði. 

          Stefnendur byggja á því að tillögu um brottnám rúllustiganna hafi átt að leggja fyrir almennan og löglega boðaðan félagsfund húseigenda, þar sem um breytingar á hús­næðinu og hagnýtingu þess sé að ræða, enda fyrirhugað að nýta stigasvæðið sem versl­unareiningu.  Stefnendur telja að slík ákvörðun falli utan valdsviðs stjórnar stefnda.  Í þessu sambandi er vísað til ákvæða samþykkta stefnda og ákvæða fjöl­eignar­húsalaganna.

          Verði ekki fallist á framangreind sjónarmið telja stefnendur að til slíkrar ákvörð­un­artöku hafi þurft að minnsta kosti 2/3 hluta atkvæða eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta og vísa máli sínu til stuðnings til ákvæða 41., sbr. 2. mgr. 30. gr. fjöl­eignar­húsalaganna. 

          Verði ekki fallist á framangreint um aukinn meirihluta þá telja stefnendur að í öllu falli þurfi að ákveða slíkar breytingar á félagsfundi með samþykki einfalds meiri­hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, og vísa því til stuðnings til fram­an­greindra ákvæða fjöleignarhúsalaganna. 

          Krafa stefnenda samkvæmt 2. tölulið dómkrafna byggir á því að fallist verði á kröfu samkvæmt 1. tölulið. Að fenginni þeirri niðurstöðu telja stefnendur jafnframt að bygg­ingarleyfið sem fengið var á grundvelli hinnar ólögmætu ákvörðunar sé þar með ógilt, enda séu þá brostnar forsendur fyrir veitingu þess þar sem umsækjandi hafi í raun ekki haft umboð til að sækja um það.  Því er gerð sú krafa að byggingarleyfið frá 19. desember 2000 verði ógilt.

          Í þriðja kröfulið dómkrafna er þess krafist að stefnda, Rekstrarfélagi Kringlunnar, verði gert að setja aftur upp rúllustigana og færa til fyrra horfs þær breytingar sem brott­námið hafði í för með sér.  Til viðbótar þessari kröfu kemur svo hliðstæð krafa á hendur stefnda, Reykjavíkurborg, um að lagt verði fyrir byggingarnefnd Reykjavíkur að knýja stefnda, Rekstrarfélag Kringlunnar, til að færa bygginguna til fyrra horfs að þessu leyti, sbr. ákvæði 56. og 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. einnig byggingarreglugerð nr. 44/1998.  Stefnendur telja að nauðsynlegt hafi verið að stefna Reykjavíkurborg beint inn í málið, enda verði ekki mælt fyrir um skyldu til fram­kvæmda af hálfu hennar nema hún sé beinn aðili að þessu máli, sbr. 2. mgr. 21. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

          Stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, byggir sýknukröfu sína á því að ákvörðunin um að fjarlægja rúllustigana hafi verið tekin með lögmætum hætti.  Ekki hafi þurft að kalla saman félagsfund til að láta kjósa um hana.  Vísar stefndi til þess að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaganna sé eigendum fjöleignarhúss, sem eingöngu hýsi at­vinnu­starfsemi, heimilt að víkja frá öllum ákvæðum laganna með samningum sín á milli.  Byggir stefndi á því að með samningum á milli húseiganda og samþykktum stefnda hafi verið vikið frá ákvæðum fjöleignarhúsalaganna þannig að þau eigi ekki við um þau atriði sem samþykktirnar og samningarnir taki til.  Stefndi bendir á að samkvæmt samþykktum hans hafi stjórn stefnda æðsta vald í öllum málefnum hans milli félagsfunda nema samþykktirnar eða lög leiði til annars.  Samkvæmt sam­þykkt­unum skuli félagsfundur aðeins taka ákvarðanir um tiltekið atriði en hvað varði aðrar ákvarðanir þá leiði samþykktirnar ekki til annars en að stjórn stefnda hafi æðsta vald til að taka þær.  Samþykktir stefnda víki til hliðar ákvæðum fjöleignarhúsalaganna varð­andi þessa ákvörðun. 

          Stefndi byggir á því að í samþykktum hans sé ákveðið hve stóran hluta heild­ar­atkvæða í honum þurfi til að taka ákvörðun um verulega breytingu á fasteigninni, ef sú ákvörðun sé tekin á félagsfundi.  Hér hafi hins vegar ekki verið um ákvörðun að ræða, sem tekin hafi verið á félagsfundi, þar eð hún hafi ekki lotið að atriðum, sem upp séu talin í tilteknum greinum í samþykktum stefnda.  Stjórn stefnda taldi sig því ekki eiga að bera ákvörðun þessa upp á félagsfundi.  Einn fjórði hluti félagsmanna krafðist þess ekki að félagsfundur yrði látinn taka ákvörðun um málið, fyrri fundur hafi ekki kveðið á um það og fundar hafi ekki verið krafist af end­urskoðanda, skoðunarmanni eða tveimur stjórnarmönnum eins og kveðið er á um í samþykktum stefnda.  Þá bendir stefndi á að hann hafi boðað kynningarfund um málið í desember 2000 þar sem hafi átt að ræða ákvörðun stjórnar hans um að fjar­lægja rúllustigana og hefðu félagsmenn þá getað óskað eftir því að málið yrði tekið til at­kvæðagreiðslu á félagsfundi ef til­skil­inn meirihluti hefði verið fyrir því.  Engin slík ósk hafi hins vegar komið fram.

          Stefndi heldur því fram að ein af meginástæðum þess að krafist sé samþykkis allra fasteignaeigenda þegar komi að verulegum breytingum fasteigna sé sú að slíkar breyt­ingar séu oft mjög dýrar og því sé talið eðlilegt að eigendurnir samþykki sjálfir að vera bundnir við slíkar fjárskuldbindingar.  Í þessu máli sé þessu ekki til að dreifa þar sem allur kostnaður við brottnám rúllustiganna hafi verið greiddur af Þyrpingu hf.  en ekki eigendum og rekstraraðilum í Kringlunni.  Þessi sjónarmið eigi því ekki við hér. 

          Af hálfu stefnda er á því byggt að hann hafi ekki haft ástæðu til að efast um að vald stjórnar hans næði til þess að taka ákvörðun um að fjarlægja rúllustigana.  Fjallað hafi verið um málið í langan tíma, félagsfundir allra félaga, sem að rekstri Kringlunnar koma, hafi fjallað um málið með einum eða öðrum hætti og gerður hafi verið samn­ingur með þeirra samþykki um byggingu tengibyggingar, sem ljóst var að myndi kalla á ýmsar frekari breytingar.  Falli það undir að vera hluti þessara breytinga að fjarlægja rúllu­stigana, enda hafi aldrei leikið neinn vafi á því að Þyrping hf., sem byggði tengi­bygg­inguna, hafi borið að greiða þann kostnað.  Þar að auki höfðu félagsmenn, sem öllum hafi verið fullkunnugt um allt málið, aldrei farið fram á að ákvarðanir varðandi þessar breytingar yrðu teknar á félagsfundum.  Bendir stefndi á að á aðalfundi Hús­félags Kringlunnar 24. mars 1999 og á stofnfundi hans 30. mars 2000 og á aðalfundi hans 9. apríl 2001 hafi verið lagðar fram tillögur um framkvæmdir á þessum árum og skipt­ingu útgjalda vegna þeirra.  Í þessum tillögum komi skýrt fram að rúllustigana ætti að fjarlægja.  Tillögurnar hafi legið fyrir fundunum og verið samþykktar þar án nokk­urra athugasemda.

          Sýknukröfu sína af  öðrum lið dómkrafna byggir stefndi á aðildarskorti.  Hann kveður kröfunni ekki réttilega beint að sér þar eð það sé ekki á sínu færi að fella úr gildi ákvarðanir byggingarfulltrúans í Reykjavík.  Verði ekki á þetta fallist er sýknu­krafan byggð á því að ákvörðun stefnda um að fjarlægja rúllustigana hafi verið tekin á lög­mætan hátt og hafi stefndi þannig haft fulla heimild til að sækja um leyfi til þess til byggingarfulltrúans í Reykjavík.

          Stefndi krefst aðallega frávísunar á kröfulið 3 vegna vanreifunar.  Bendir stefndi á að krafa sé gerð um að rúllustigarnir verði settir upp aftur og aðrar þær breytingar, sem gerðar hafi verið í tengslum við brottnám þeirra, verði færðar til fyrra horfs.  Stefndi byggir á því að hér sé ekki nógu skýrt kveðið á um það við hvaða breytingar sé átt.  Bendir hann á að þegar tengibyggingin hafi verið byggð hafi verið nauðsynlegt að gera ýmsar breytingar á Kringlunni allri til að sú heild, sem nauðsynleg sé í stórri versl­unarmiðstöð, næði að skapast.  Hluti af þessum heildarbreytingum snúi að bíla­stæðum, inngöngum og breytingu á skipulagi innan verslunarmiðstöðvarinnar, þar með talið að fjarlægja rúllustigana og setja upp annars staðar.  Krafa stefnenda sé ekki nægi­lega skýrt afmörkuð og ekki sé hægt að sjá út frá orðalagi hennar hvort átt sé við allar þessar breytingar eða einhverja tiltekna hluta þeirra og þá hverja.  Krafa stefn­enda sé því svo óljós að vísa verði henni frá dómi.

          Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er krafist sýknu af þessum kröfulið og á því byggt að ákvörðun stefnda um að fjarlægja rúllustigana hafi verið tekin á lögmætan hátt, eins og að framan hefur verið rakið.

          Til þrautavara er krafist sýknu á þessum grundvelli vegna þess að það myndi hafa mjög mikinn kostnað í för með sér ef orðið yrði við dómkröfum stefnenda. 

          Stefndi, Reykjavíkurborg, byggir sýknukröfu sína á því að þegar bygg­ingar­fulltrúa Reykjavíkurborgar berist umsókn um byggingarleyfi þá sé stefnda heimilt að líta svo á að fyrir liggi samþykki sameigenda í samræmi við gildandi reglur. Húsfélag, en stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, sé í raun húsfélag Kringlunnar, sem sæki um bygg­ingarleyfi, beri, að mati stefnda, ábyrgð á því að gildandi lagaskilyrði séu upp­fyllt, þar með talinn áskilnaður um samþykki sam­eig­enda.  Stefndi bendir á að undir bygg­ingarleyfisumsókn stefnda, Rekstrarfélags Kringl­unnar, hafi ritað arkitekt í fullu umboði lóðarhafa.  Umsækjandi um bygging­ar­leyfi ábyrgist að hann hafi það um­boð sem til sé ætlast og verði sjálfur að taka afleið­ingum þess ef slíkt umboð er ekki fyrir hendi eða ófullnægjandi.  Byggingar­fulltrúi hafði enga ástæðu til að ætla annað en að umsóknin væri í umboði þeirra sem lög og reglur geri ráð fyrir að standi að baki slíkri umsókn.

          Verði fallist á dómkröfu stefnenda, að fella úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans, byggir stefndi sýknukröfu sína á því, að þá gildi í raun það réttarástand sem gilti áður en ákvörðun byggingarfulltrúans var tekin 19. desember 2000.  Þannig liggi þá fyrir sam­þykktir uppdrættir og leyfi, sem gerir ráð fyrir  rúllustigunum.  Með því að fella framan­greinda ákvörðun úr gildi vakni við skylda til þess að setja þá upp aftur í samræmi við áður teknar ákvarðanir stefnda.  Samkvæmt skipulags- og bygg­ing­ar­lögum og byggingar­reglu­gerð beri stefnda að sjá til þess að rúllustigarnir verði settir upp aftur í samræmi við áðurgildandi byggingarleyfi og framangreindar réttar­heim­ildir og hafi stefndi sér­stakar lagaheimildir til þess að grípa til þvingunarúrræða í því sam­bandi.  Sérstök dóm­krafa á hendur stefnda um að hann hlutist til um að rúllu­stig­arnir verði settir upp aftur sé því óþörf að hans mati.  Þar sem skipulags- og bygg­ing­arlög kveði á um þá skyldu stefnda að hafa eftirlit með því að ákvörðunum hans sé fram­fylgt telur hann að ekki þurfi að dæma hann sérstaklega til þess að fylgja þeim laga­skyldum sínum eftir. 

IV

Kringlan er fjöleignarhús, sem hýsir aðeins atvinnustarfsemi.  Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er eigendum slíkra húsa heimilt að víkja frá ákvæðum laganna með samningum sín á milli.  Lögin gilda þá um þau atriði, sem eig­end­urnir hafa ekki ótvírætt samið um sín á milli.  Stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, er, samkvæmt samþykktum sínum, "félag eigenda fasteignanna að Kringlunni 4-12, sem annast daglegan rekstur fasteignanna, þ.m.t. samsetningu verslana og endurbætur á eignunum."  Samkvæmt framangreindu lagaákvæði ganga samþykktir stefnda framar fjöleignarhúsalögunum um þau atriði, sem þær fjalla um.

Um tilgang stefnda segir nánar í samþykktunum að hann sé "að sjá um sam­eig­in­legan rekstur verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunni 4-12, gæta hagsmuna eigenda, af­notahafa og rekstraraðila og koma fram fyrir þá sameiginlega út á við."  Þá er ákvæði um að æðsta vald í málefnum stefnda sé í höndum almenns fundar og skuli ráða málum til lykta með meirihluta atkvæða og er atkvæði hvers félagsmanns miðað við eignarhluta hans í fasteigninni.  Til ákvarðana um verulegar breytingar á fast­eign­un­um er þó krafist 3/4 hluta heildaratkvæða.  Milli félagsfunda hefur stjórn stefnda æðsta vald í öllum málefnum hans og eru í samþykktunum talin upp þau verkefni, sem eru meðal skyldustarfa hennar.  Þau felast aðallega í daglegum rekstri og fjármála­umsýslu.

Eins og rakið var hér að framan í II. kafla samþykkti stjórn stefnda 7. desember 2000 að fjarlægja tvo rúllustiga á milli fyrstu og annarrar hæðar í Kringlunni.  Stigar þessir höfðu verið þarna frá því Kringlan opnaði árið 1987 en eftir sameiningu Kringl­unnar og Borgarkringlunnar með tengibyggingu er það álit stefnda að þeir hafi ekki hentað lengur.  Tilskilin leyfi fengust hjá borgaryfirvöldum og 2. janúar 2001 hófust fram­kvæmdir og lauk þeim með því að stigarnir voru fjarlægðir.  Ekki verður séð af gögn­um málsins að þessi ákvörðun stjórnar stefnda hafi verið borin undir félagsfund.  Meðal gagna málsins er fundargerð félagsfundar stefnda frá 18. janúar 2001 þar sem mál­efni þetta var rætt en ekki var það borið undir atkvæði. 

Það er meginmálsástæða stefnenda að stjórn stefnda hafi ekki verið heimilt að ákveða að fjarlægja rúllustigana án þess að bera það undir félagsfund, enda sé hér um veru­legar breytingar á fasteigninni að ræða.

Dómurinn hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og það hafa lögmenn aðila einnig gert.  Það er álit dómsins, með vísun til vettvangsskoðunar og gagna málsins að öðru leyti, að brottnám rúllustiganna valdi gjörbreytingu á umferð á milli hæða sem er, eftir brott­nám stiganna, beint á aðra staði í Kringlunni. Þetta hlýtur að hafa í för með sér breyt­ingu á umferð viðskiptavina og kann þar með að hafa áhrif á verslun þeirra. Sam­kvæmt þessu er það niðurstaða dómsins að brottnám rúllustiganna sé veruleg breyt­ing á fasteigninni.  Dómurinn lítur því svo á að stjórn stefnda hafi ekki verið heim­ilt að taka ákvörðun um að fjarlægja stigana án þess að bera þá ákvörðun fyrst undir félagsfund þar sem 3/4 hluta heildaratkvæða í stefnda hefði þurft til að sam­þykkja þessar breytingar.  Ekki er fallist á að umræður áður en ráðist var í fram­kvæmd­irnar og ætlaðar forsendur fyrir öðrum framkvæmdum nægi til að koma í stað ákvörð­unar félagsfundar samkvæmt skýru ákvæði í samþykktum stefnda.

Samkvæmt framanrituðu verður orðið við fyrsta kröfulið stefnenda eins og  nánar greinir í dómsorði og af því leiðir að annar kröfuliður verður einnig tekinn til greina.

Í þriðja kröfulið er þess krafist að stefndi verði skyldaður til að setja rúllustigana upp aftur og "færa til fyrra horfs þær breytingar aðrar sem gerðar voru í tengslum við brott­nám stiganna".  Með vísun til þess að teknir hafa verið til greina fyrsti og annar kröfu­liður verður orðið við þeirri kröfu stefnenda að stefndi verði skyldaður til að setja rúllustigana upp aftur innan 30 daga frá uppkvaðningu dómsins.  Það er hins vegar fallist á það með stefnda að kröfuliður þessi sé að öðru leyti svo vanreifaður að ekki sé hægt að leggja dóm á kröfu stefnenda, enda þess ekki getið hvaða "breytingar aðrar" eigi að dæma hann til að færa til fyrra horfs.   

Hér hefur verið komist að þeirri niðurstöðu að fella beri úr gildi ákvörðun bygg­ing­arfulltrúans í Reykjavík um að heimila að fjarlægja rúllustigana.  Af þessu leiðir að orðið verður við kröfu á hendur stefnda, Reykjavíkurborg, um að byggingarnefnd borg­arinnar hlutist til um að rúllustigarnir verði settir upp aftur innan framangreinds frests.  Öðrum kröfur á hendur stefnda er hins vegar vísað frá dómi vegna vanreifunar með sömu röksemdum og raktar voru hér að framan varðandi þriðja kröfulið í kröfu­gerð á hendur stefnda, Rekstrarfélagi Kringlunnar.

Eins og mál þetta er vaxið þykir rétt að fella málskostnað niður.

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp dóminn.

Dómsorð.

Framangreindum atriðum í kröfugerð stefnenda er vísað frá dómi.

          Viðurkennt er að sú ákvörðun stjórnar stefnda, Rekstrarfélags Kringlunnar, sem tekin var 7. desember árið 2000, um að fjarlægja tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæð­ar í syðri hluta norðurhúss Kringlunnar, á lóð nr. 4 – 12 við Kringluna í Reykjavík, hafi verið ólögmæt.

          Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. desember árið 2000 um að veita leyfi til þess að fjarlægja nefnda tvo rúllustiga milli 1. og 2. hæðar í syðri hluta norð­urhúss Kringlunnar á lóð nr. 4 – 12 við Kringluna, sem lögð var fram á fundi borg­arráðs Reykjavíkur 29. desember 2000 og samþykkt á fundi borg­ar­stjórnar 4. janúar 2001, er felld úr gildi.

          Stefndi, Rekstrarfélag Kringlunnar, skal setja aftur upp framangreinda rúllustiga innan 30 daga frá uppkvaðningu dómsins.

          Lagt er fyrir byggingarnefnd stefnda, Reykjavíkurborgar, að hlutast til um að rúllu­stigarnir verði settir upp aftur innan 30 daga frá uppkvaðningu dómsins.

          Málskostnaður fellur niður.