Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Helgi I. Jónsson hæstaréttardómari og Ingibjörg Benediktsdóttir og Ingveldur Einarsdóttir settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. maí 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum degi síðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 18. maí 2016, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að sóknaraðili skyldi með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði varnaraðila að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, fastanúmer 225-9038, merkt 01-0102, ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með því að varnaraðili skrifaði undir og samþykkti þar með kauptilboð sóknaraðila 26. febrúar 2013 komst á kaupsamningur milli þeirra, sbr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, en skuldbindingargildi hans var háð fyrirvörum sem ekki gengu eftir. Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur. 

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

        Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

          Sóknaraðili, Bernhöftsbakarí ehf., greiði varnaraðila, B13 ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 18. maí 2016

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 11. janúar 2016, hefur sóknaraðili, B13 ehf. kt. [...], Skútuvogi 11a, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili, Bernhöftsbakarí ehf., kt. [...], Bergstaðastræti 13, Reykjavík, verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn með beinni aðfarargerð út úr húsnæði á jarðhæð fasteignarinnar að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, með fastanúmerið 225-9038, merkt 010102 og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar 27. apríl sl. að loknum munnlegum málflutningi.

I

Málavextir

Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda. Sóknaraðili er þinglýstur eigandi fasteignarinnar að Bergstaðarstræti 13 í Reykjavík, með fastanúmerið 225-9038, eignarhluta 010102. Upphaflega var gerður leigusamningur um húsnæðið 22. júní 1982 sem skyldi gilda til 1. júlí 1997. Gerður var nýr samningur um húsnæðið 10. september 1987 sem skyldi gilda frá 1. september 1987 til 1. júlí 1997. Enn var gerður samningur um húsnæðið við nýjan eiganda þess 30. maí 2001. Skyldi leigutími vera frá 1. júlí 2001 til 31. desember 2011. Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 752/2012 var sóknaraðila heimilað að fá varnaraðila borinn út úr áðurnefndu húsnæði með beinni aðfarargerð og ekki fallist á þau rök varnaraðila að síðastnefndur samningur hefði framlengst ótímabundið frá þeim tíma á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Fram kemur í beiðni sóknaraðila um tilefni máls þessa að þrátt fyrir dóm Hæsta­réttar hafi varnaraðili ekki farið úr húsnæðinu og hafi útburðarbeiðni þá verið send sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu. Við fyrstu fyrirtöku málsins hjá sýslu­manni hafi varnaraðili óskað eftir að kaupa húsnæðið af sóknaraðila. Var gerðinni þá frestað af þeim sökum í tvær vikur. Aftur hafi gerðinni verið frestað og 26. febrúar 2013 hafi aðilar skrifað undir kauptilboð sem háð var tilteknum fyrirvörum sem þar eru nánar tilgreindir. Málið var síðar fellt niður hjá sýslumanni.

Samkvæmt kauptilboðinu, sem dagsett er 26. febrúar 2013 og áritað um samþykki af hálfu sóknaraðila, skyldi varnaraðili greiða 275.000 krónur í mánuði í leigu af húsnæðinu fram að afhendingu eignarinnar. Þá skyldi hann einnig greiða hússjóðsgjöld af eigninni. Um afhendingu eignarinnar sagði að hún færi fram „við kaup­samning“. Kaupverðið var 40.500.000 krónur og skyldi greiðast við undirritun kaupsamnings gegn skilyrtu veðleyfi.

Í beiðni sóknaraðila kemur fram að þrátt fyrir að kaupin hafi ekki gengið eftir hafi varnar­aðili haldið áfram afnotum af eigninni og greitt 275.000 krónur á mánuði auk hússjóðsgjalda. Því hafi ótímabundinn leigusamningur stofnast milli aðila. Sendi sóknar­aðili varnaraðila bréf 29. maí 2015 þar sem leigusamningi var sagt upp með sex mánaða fyrirvara með vísan til 2. töluliðar 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Skyldi uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar og skyldi leigjandi hafa lokið rýmingu húsnæðisins 1. desember 2015.

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa orðið við kröfu hans um að rýma húsnæðið og hafi honum því verið nauðugur sá kostur að senda útburðarbeiðni til héraðsdóms.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að enginn leigusamningur sé í gildi milli aðila og varnaraðili haldi áfram að hagnýta húsnæðið, í leyfisleysi og óþökk sóknaraðila. Kaup­tilboð sem undirritað hafi verið 26. febrúar 2013 og samþykkt af hálfu sókn­araðila hafi aldrei komið til framkvæmda þar sem þeir fyrirvarar sem þar voru tilgreindir voru ekki uppfylltir samkvæmt efni sínu. Fyrirvari hvað varðar fjármögnun hafi haft gildi í fjórar vikur. Með vísan til 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup hafi aðrir fyrirvarar fallið niður innan þess tíma sem þar er tilgreindur. Enginn kaup­samn­ingur hafi því komist á milli aðila. Fráleitt sé að halda því fram að varnaraðili bíði enn afhendingar húsnæðisins. Varnaraðili hafi ekki gert neinn reka að því að halda kaupsamningi upp á sóknaraðila. Þá hafnar sóknaraðili því alfarið að stofnast hafi nýr tímabundinn samningur sem eigi þó að vera í gildi fram í hið óendanlega þar til afhending fer fram. Enn fremur hafnar sóknaraðili því að unnt sé að líta svo á að samn­ingur hafi verið í gildi allt frá árinu 1982. Sé nóg að vísa til dóms Hæstaréttar í máli aðila nr. 752/2012 frá 17. desember 2012 þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að enginn samningur væri í gildi milli aðila á þeim tíma.

Sóknaraðili kveðst þó hafa litið svo á þar sem kaup tókust ekki um eignina að stofnast hafi nýr ótímabundinn leigusamningur um húsnæðið 1. janúar 2012 er tekið hafi við af fyrri leigumála er lauk 31. desember 2011. Það hafi verið leigutaka í hag. Sóknaraðili hafi svo sagt samningnum upp með sex mánaða fyrirvara í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994. Varnaraðili hafi ekki rýmt húsnæðið, þrátt fyrir áskoranir sóknar­aðila þar um og sýni ekki á sér neitt fararsnið. Sóknaraðila sé því nauðsyn á að höfða útburðarmál þetta og fá heimild til að bera varnaraðila og allt sem honum til­heyrir borinn út úr húsnæðinu, enda sé ljóst að varnaraðili sé í húsnæðinu án þess að í gildi sé samningur um afnot þess. Engu máli skipti þótt varnaraðili greiði sóknaraðila mán­aðarlega leigu enda geti hann ekki gert ráð fyrir að honum sé heimilt að hagnýta hús­næðið án endurgjalds.

Til stuðnings kröfum sínum vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um að­för, til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 56. og 57. gr. og laga nr. 91/1991 um með­ferð einkamála hvað varðar málskostnað. Þá krefst sóknaraðili þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa verið leigutaki umrædds húsnæðið allt frá 22. júní 1982, fyrst á grundvelli leigusamninga þar að lútandi til 31. desember 2011 en frá 26. febrúar 2013 á grundvelli samþykkts kauptilboðs í húseignina. Varnaraðili hafi allt frá því að hús­næðið hafi komist í eigu sóknaraðila, 10. maí 2012, staðið skil á leigu til hans og geri enn. Sé því engum vanskilum á leigu fyrir að fara.

Varnaraðili kveðst hafa gert kauptilboð í húsnæðið 26. febrúar 2013 sem sókn­ar­aðili hafi samþykkt. Með þessu hafi komist á gildur kaupsamningur með aðilum sem ekki hafi verið felldur úr gildi. Varnaraðili bíði enn eftir efndum á þessum kaup­samn­ingi og afhendingu eignarinnar. Í samningnum sé kveðið á um að varnaraðili greiði 275.000 krónur í leigu á mánuði „fram að afhendingu og hússjóð fyrir húsnæðið“. Það hafi varnaraðili gert og geri enn. Á meðan óvíst sé um afdrif þessa samþykkta kaup­til­boðs, sem enn sé í gildi eins og áður segi, geti útburðarkrafa sóknaraðila ekki náð fram að ganga. Beri því þegar af þeirri ástæðu að hafna henni.

Enn fremur beri að líta svo á að leigusamningur sá sem komist hafi á á grundvelli hins samþykkta kauptilboðs 26. febrúar 2013 sé í reynd tímabundinn en ekki ótíma­bundinn og að honum ljúki við afhendingu húsnæðisins til varnaraðila. Sá tími sé enn ekki kominn. Í þeim efnum sé við sóknaraðila að sakast en ekki varnaraðila. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. laga nr. 36/1994 verði tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma Uppsögn sú sem sóknaraðili telji að hafi átt sér stað sé markleysa. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfu sóknaraðila.

Verði talið að afdrif ofangreinds kaupsamnings hafi ekki áhrif í máli þessu eða að tíma­bundinn leigusamningur sé ekki í gildi um eignina, heldur ótímabundinn samn­ingur sem sóknaraðili geti sagt upp, kveðst varnaraðili hafna því sem röngu og ósönn­uðu að sóknaraðili hafi sagt þeim samningi upp með skeytum 29. maí 2015. Ósannað sé að skeyti þessi hafi verið send og einnig sé ósannað að þau hafi verið birt með rétt­um hætti. Fært sé inn á skeytin undir liðnum „kvittað fyrir af“ orðið „ólæsilegt“. Þegar af þeirri ástæðu verði að leggja til grundvallar að hinum ótíma­bundna leigusamningi aðila, verði hann á annað borð talinn vera fyrir hendi, hafi ekki verið sagt upp og því verði af hafna kröfu sóknaraðila af þeirri ástæðu.

Hvernig sem á málið sé litið séu skilyrði ekki uppfyllt til að fara þá leið sem sóknar­aðili geri, þ.e. að gera útburðarkröfu á grundvelli laga nr. 90/1989, þegar af þeirri ástæðu að réttur hans er ekki það skýr og ljós að þessu úrræði verði beitt. Beri því, með vísan til 3. mgr. 83. gr. laganna, að hafna beiðni sóknaraðila þar sem var­huga­vert verði talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt sé að afla í málum af þessu tagi. Óvíst sé um afdrif kaupsamningsins frá 26. febrúar 2013 sem leiði sjálfstætt til þess að útburðarkröfu sóknaraðila verði að hafna.

Til stuðnings kröfum sínum vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, til húsaleigulaga nr. 36/1994 og laga nr. 91/1991 hvað varðar málskostnað.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu hefur sóknaraðili krafist útburðar varnaraðila úr fasteign þess fyrrnefnda að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, fastanúmer 225-9038, eignarhluta 010102. Kveður sóknar­aðili varnaraðila vera í húsnæðinu án þess að í gildi sé samningur um afnot þess þar sem tímabundnum samningi aðila hafi verið sagt upp 29. maí 2015 í samræmi við ákvæði laga nr. 36/1994. Varnaraðili hefur hafnað kröfu sóknaraðila og byggir á því að gildandi kaupsamningur hafi stofnast milli þeirra á grundvelli kauptilboðs og hann bíði enn efnda á samningnum. Því sé í gildi tímabundinn samningur þeirra í milli sem sóknaraðila sé ekki heimilt að segja upp. Þá hefur varnaraðili einnig byggt á því að krafa sóknaraðila sé ekki það skýr að færðar verði sönnur á hana með þeim sönn­un­ar­gögn­um sem heimil séu í málum af þessu tagi þar sem óvíst sé um afdrif kaup­samn­ings aðila. Aðila greinir því í grunninn á um hvort samningur sé í gildi um húsnæðið, hvort honum hafi verið réttilega sagt upp og þar með hvort skilyrði útburðar varn­ar­aðila á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Í 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er manni, sem með ólögmætum hætti er aftrað að neyta réttinda sinna, heimilað að beina til héraðsdómara beiðni um að skyldu þess efnis sem getur í 72. eða 73. gr. laganna verði fullnægt með aðfarargerð þótt aðfararheimild samkvæmt 1. gr. laganna liggi ekki fyrir. Ákvæði 72. gr. fjallar um skyldu gerðarþola til að víkja af fasteign eða til að láta gerðarbeiðanda af hendi umráð hennar að einhverju leyti eða öllu, eða til að fjarlægja hluti af henni.

Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna skal að jafnaði hafna aðfararbeiðni ef var­huga­vert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. sömu greinar. Í þessu máli verður þar af leiðandi ein­ungis leyst úr því hvort réttur sóknaraðila til umráða yfir hinni umþrættu eign að Berg­staðastræti 31 í Reykjavík sé nægilega skýr til þess að krafa hans verði tekin til greina og ekki verði talið varhugavert að hún nái fram að ganga í ljósi þeirrar tak­mörk­uðu sönnunarfærslu sem gert er ráð fyrir í lögum nr. 90/1989.

Eins og áður er rakið gerði varnaraðili kauptilboð í umrætt húsnæði 26. febrúar 2013 sem var samþykkt af hálfu varnaraðila með þeim fyrirvörum sem þar voru til­greindir. Enginn skriflegur kaupsamningur var gerður um eignina í kjölfar tilboðsins og afhending þess hefur ekki farið fram en með vísan til 7. gr. laga nr. 40/2002 verður að telja bindandi kaupsamning hafa komist á um eignina við samþykki tilboðsins enda kom fram tilgreining kaupverðs og afhendingar eignarinnar að tileknum skilyrðum upp­fylltum. Hefur sóknaraðili á því byggt að fyrirvarar í tilboðinu hafi ekki gengið eftir og sé samningurinn því, með vísan til 8. gr. laga nr. 40/2002, niður fallinn. Í um­ræddu kauptilboði segir að „seljandi gerir breytingu á eignaskiptasamning fyrir kaupsamning þar sem hið selda verður sérgreint“. Þá segir einnig um gildistíma fyrirvara að „með fyrirvara um fjármögnun, gildir fyrirvari í 4 vikur frá því að nýjum eigna­skiptasamningi hefur verið þinglýst samkvæmt ofangreindu“. Þá segir að af hálfu seljanda sé kauptilboðið m.a. með þeim fyrirvörum að það takist að skipta jarðhæðinni í tvo eignarhluta og að kaupandi samþykki nýjar húsfélagsreglur. Þá segir að kaupandi geri engar athugasemdir við nýtingu og notkun, að hann standi straum af kostnaði skjala­gerðar og umsýslu til fasteignasölu, og að hann greiði 275.000 krónur í leigu á mánuði fram að afhendingu og hússjóð fyrir húsnæðið. Varnaraðili kveðst enn bíða afhend­ingar húsnæðisins liðlega þremur árum eftir undirritun kauptilboðsins.

Engin gögn liggja fyrir í málinu um samskipti aðila í kjölfar tilboðsins, hvorki hvað varðar hina umræddu fyrirvara né annað er varðar kaup varnaraðila á húsnæðinu, veru hans í húsnæðinu eða afhendingu þess samkvæmt kauptilboðinu. Fram kom við munn­legan málflutning að fyrirvari vegna eignaskiptasamnings hefði ekki getað gengið eftir þar sem ekki hefði fengist leyfi til þess. Hvað sem því líður verður að telja ljóst að samkvæmt efni sínu var fyrirvörunum markaður fjögurra vikna gildistími. Jafn­vel þótt talið yrði að um fyrirvarana skyldi gilda hið almenna tímafrestsákvæði áður­nefndrar 8. gr. laga nr. 40/2002 er ljóst að sá tími er löngu liðinn. Má því ljóst vera, hvernig sem á málið er litið, að umrætt kauptilboð var niður fallið. Benda atvik ekki til annars en að aðilar hafi sjálfir talið svo vera enda krafðist sóknaraðili aldrei kaup­verðsins og varnaraðili krafðist aldrei afhendingar húsnæðisins.

Þegar litið er til atvika málsins verður því að fallast á með sóknaraðila að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur með aðilum um afnot og leigu fyrir umrætt hús­næði þegar ljóst var að þeir tímabundnu fyrirvarar sem tilgreindir voru í tilboðinu urðu ekki að veruleika. Var sóknaraðila því rétt að segja samningum upp með sex mánaða fyrirvara í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994, sem hann og gerði með bréfi sínu til fyrir­svarsmanna varnaraðila 29. maí 2015.

Varnaraðili hefur haldið því fram að ósannað sé að uppsagnarbréfið hafi verið afhent með sannarlegum hætti. Umrætt bréf var sent sem skeyti. Á það er ritað að það hafi verið „afhent“ 29. maí 2015, annað þeirra kl. 20:28 en hitt 20:52 en um kvittun segir „ólæsilegt“. Dómurinn hafnar þeim sjónarmiðum varnaraðila að áritunin „ólæsi­legt“ geti falið í sér að afhendingin hafi ekki verið fullnægjandi og verður að telja skýrt og óumdeilanlegt að skeytið var „afhent“. Samkvæmt meginreglu 13. gr. laga nr. 36/1994 hafði yfirlýsing sóknaraðila um uppsögn samningsins þau áhrif að lögum sem henni var ætlað. Það er því mat dómsins að réttilega hafi verið staðið að uppsögn samn­ingsins og að hún hafi verið í samræmi við lög. Verður ekki talið varhugavert að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra gagna sem lögð hafa verið fram í málinu og er sjónarmiðum varnaraðila hvað það varðar hafnað.

Samkvæmt framansögðu hefur sóknaraðili sýnt fram á að leigusamningi um um­rætt húsnæði hafi verið réttilega sagt upp og að hann eigi skýlausan rétt á að fá umráð yfir umræddu húsnæði sem hann er þinglýstur eigandi að. Varnaraðili hefur ekki orðið við því að rýma húsnæðið að kröfu sóknaraðila. Er því ljóst að hann er í húsnæðinu án heim­ildar og í óþökk sóknaraðila. Samkvæmt öllu framansögðu verður því talið að full­nægt sé skilyrðum 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um að varnaraðili verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Með vísan til þessarar niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, verður varnaraðili dæmdur til að greiða sóknaraðila 450.000 krónur í málskostnað.

Ekki eru efni til þess að mæla sérstaklega fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af væntanlegri gerð, sbr. ákvæði 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 7. mars sl.

Ú r s k u r ð a r o r ð:

Varnaraðili, Bernhöftsbakarí ehf., skal með beinni aðfarargerð borinn út úr húsnæði sóknaraðila, B13 ehf., að Bergstaðastræti 13 í Reykjavík, fastanúmer 225-9038, merkt 01-0102, ásamt öllu því sem honum tilheyrir.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 450.000 krónur í málskostnað.