Miðvikudaginn 16. ágúst 2006.
Nr. 393/2006.	Sýslumaðurinn á Akureyri (Sigurður Eiríksson fulltrúi) gegn Hallgrími Skaptasyni Guðfinnu Þ. Hallgrímsdóttur Sigurði Kristinssyni og Baldvin Ólafssyni (Árni Pálsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing.

H, G, S og B kröfðust þess að lagt yrði fyrir SA að þinglýsa afsali fyrir hluta fasteignarinnar R, en ekki lá fyrir eignaskiptayfirlýsing. Fallist var á kröfuna með vísan til þess að fyrir lægi sameiginleg yfirlýsing H, G, S og B um að skipting fasteignarinnar hefði alltaf legið ljós fyrir og réttarstaða þeirra verið óumdeild, sbr. 4. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. júlí 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 30. júní 2006, þar sem lagt var fyrir sóknaraðila að þinglýsa afsali 15. desember 2005 fyrir hluta fasteignarinnar Reynivalla 8 á Akureyri. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að staðfest verði ákvörðun sín 20. desember 2005 um að vísa afsalinu frá þinglýsingu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, sýslumaðurinn á Akureyri, greiði varnaraðilum, Hallgrími Skaptasyni, Guðfinnu Þ. Hallgrímsdóttur, Sigurði Kristinssyni og Baldvin Ólafssyni, samtals 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Norðurlands eystra 30.júní 2006.

Mál þetta sem tekið var til úrskurðar af nýju 27. júní 2006 að loknum endurflutningi en var áður munnlega flutt 24.f.m. ,er til komið vegna kæru Árna Pálssonar hrl. dags. 20. mars sl. Málið var þingfest þann 7. apríl sl.

Sóknaraðiljar málsins eru Hallgrímur Skaptason, kt. 231237-7719, Hamratúni 9, Akureyri, Guðfinna Þóra Hallgrímsdóttir, kt. 070266-3699, Sigurður Kristinsson, kt. 040466-4289, bæði búsett í Svíþjóð og Baldvin Ólafsson, kt. 261219-7199, Reynivöllum 8, Akureyri.

Varnaraðilji er Sýslumaðurinn á Akureyri kt.490169-4749, Hafnarstræti 107, Akureyri.

Sóknaraðiljar krefjast þess að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að þinglýsa afsali dags. 15. desember 2005 um fasteignina Reynivelli 8, fastanúmer 214-9989, Akureyri.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

Varnaraðilji, Sýslumaðurinn á Akureyri, krefst þess að ákvörðun þinglýsinga­stjóra verði staðfest.

I.

Sóknaraðiljar kveða málavexti vera þá að sóknaraðili Hallgrímur Skaptason seldi sóknaraðiljum Guðfinnu Þóru Hallgrímsdóttur og Sigurði Kristinssyni íbúð sína á efri hæð fasteignarinnar Reynivöllum 8, Akureyri, á árinu 2005.  Hinn 15. desember sl. gaf Hallgrímur út afsal til Guðfinnu Þóru og Sigurðar.  Skömmu síðar var farið með afsalið til þinglýsingar en því vísað frá þinglýsingu 20. desember sl. vegna þess að ekki er til eignaskiptasamningur um fasteignina Reynivelli 8. 

Fasteignin Reynivellir 8 sé tvíbýlishús eða parhús með tveimur íbúðum, neðri og efri hæð og fylgi bílskúr hvorum eignarhluta.  Sameign sé engin í húsinu nema ytra byrði.  Eftir að afsalinu hafi verið vísað frá hafi allir eigendur fasteignarinnar ritað undir yfirlýsingu 10. febrúar sl. þess efnis að þeir teldu ekki þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu um eignina.  Þar komi fram að skipting eignarinnar hafi legið ljós fyrir og réttarstaða verið ljós. 

Reynt hafi verið að þinglýsa afsalinu að nýju, þegar yfirlýsingin lá fyrir, en með bréfi dags. 14. mars sl. hafi þinglýsingarstjóri að nýju synjað þinglýsingu afsalsins.  Sóknaraðiljar telji synjunina ólögmæta og hafi því leitað úrlausnar Héraðsdóms Norðurlands eystra. 

II.

Sóknaraðiljar vísa til þess að samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978 sé heimilt að bera úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm innan fjögurra vikna frá því að hún verður kunn þeim sem hagsmuna hafa að gæta.  Sóknaraðiljar líti svo á að með bréfi dags. 14. mars sl. hafi sú úrlausn sem nú er skotið til dóms legið fyrir og því sé ágreiningnum skotið til héraðsdóms innan þeirra marka sem tilgreind séu í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978. 

Í 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 segi efnislega að gera skuli eignaskiptayfirlýsingar um öll fjöleignarhús.  Í 4. mgr. 16. gr. laganna segi að það skuli gert að skilyrði fyrir þinglýsingu eignayfirfærslu fjöleignarhúss að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. 

Þinglýsingarstjóri byggi úrlausn sína í málinu á ofangreindum reglum laga um fjöleignarhús.  Sóknaraðiljar telji sérstaka eignarskiptayfirlýsingu um fasteignina Reynivelli 8 hins vegar óþarfa og vísi um það til 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000, sbr. lokamálsgrein 17. gr. laga nr. 26/1994. 

Í fasteigninni Reynivöllum 8 séu tvær íbúðir, efri og neðri hæð ásamt bílskúrum.  Ekkert sé sameiginlegt með íbúðunum og þær mjög vel aðgreindar hvor frá annarri.  Því sé algerlega óþarft að gera eignaskiptayfirlýsingu.  Sóknaraðiljar hafi því undirritað yfirlýsingu þess efnis sem afhent hafi verið sýslumanni með afsalinu.  Hún sé í samræmi við 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 þar sem segi að ekki sé þörf á eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggi ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki fyrir eigendur né húsið, kalli á að eignaskiptayfirlýsing sé gerð.  Í 2. mgr. reglugerðarinnar segi að í 1. mgr. sé átt við einfaldari gerð fjöleignarhúsa þar sem skipting húss og lóðar liggi ljós fyrir, svo sem parhús, raðhús og önnur sambyggð eða samtengd hús.  Loks sé í reglugerðinni vísað til þess að við mat í því hvort eignaskiptayfirlýsingar sé þörf skuli auk 1. mgr. 5. gr. horfa til 1. og 2. mgr. 4. gr. reglugerðarinnar. 

Sóknaraðiljar telji engan vafa á því að fasteignin Reynivellir teljist til einfaldari gerðar fjöleignarhúsa og því sé þessum áskilnaði fullnægt. 

Sóknaraðiljar mótmæli þeirri túlkun sem fram komi í bréfi sýslumannsins á Akureyri, að ekki sé gerð krafa um eignaskiptayfirlýsingu í parhúsum og raðhúsum þar sem eignarhlutir séu nákvæmlega jafn stórir.  Stærð hverrar íbúðar í fjöleignarhúsum ráði ekki úrslitum um hvort skylt sé að skila inn eignarskiptayfirlýsingu eða ekki.  Ráðandi sé hvort skipting húss og réttarstaða eigenda þess sé ljós.  Í því tilviki sem um ræði í máli þessu hafi eigendur lýst því yfir að svo sé og því beri að þinglýsa afsalinu. 

Úrlausn sýslumanns sé ekki í samræmi við 1. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000.  Eigendur fasteignarinnar telji enga þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu og ekki verði séð að aðrir hagsmunir geti leitt til slíkrar kröfu.  Við mat á þessu verði að hafa í huga lögverndaða hagsmuni eigenda fasteignar að ráða hvernig þessum málum skuli háttað.  Eignahlutir séu aðeins tveir og verði ekki fleiri, svo engin þörf sé á því að gera eignaskiptayfirlýsingu.  Sýslumaður túlki 1. mgr. 5. gr. reglugerðarinnar þrengra en ástæða sé til. 

Sóknaraðiljar byggja á að ekki verði um villst hvað fylgi hvorri íbúð í Reynivöllum 8.  Hvor íbúð hafi sérstakt númer í landskrá fasteigna og hingað til hafi ekki virst nokkurt vandamál vera fyrir hendi sem snúi að yfirvöldum, t.d. við álagningu opinberra gjalda.  Því séu engin rök fyrir því að gera kröfu um að gerð verði eignaskiptayfirlýsing og rök þinglýsingastjóra eigi ekki stoð í 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 eða eðlilegum lögskýringarsjónarmiðum. 

III.

Varnaraðili vísar til 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem kemur fram að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur.  Þá vísar varnaraðili til 4. mgr. 16. gr. sömu laga þar sem segir að það skuli gert að skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana.  Þessum lagaskilyrðum sé ekki fullnægt í umræddu tilviki og ákvæði 1. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 breyti engu þar um.  Sú verklagsregla hafi verið mótuð að ekki sé gerð krafa um eignaskiptayfirlýsingu ef um sé að ræða parhús eða raðhús þar sem eignarhlutar séu nákvæmlega jafn stórir.  Umrædd fasteign fullnægi ekki skilyrðum tilvitnaðra ákvæða fjöleignarhúsalaga og falli ekki undir áðurgreinda verklagsreglu.  Því standi frávísun afsalsins 20. desember 2005 óhögguð. 

IV.

Álit dómsins. 

Í 1. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að gera skuli eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur og í 4. mgr. segir að það skuli gert að skilyrði þinglýsingar eignayfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignayfirfærslan sé í samræmi við hana. 

Í 1. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum segir að ekki sé þörf á að gera sérstaka eignaskiptayfirlýsingu þegar skipting húss og réttarstaða eigenda liggi ljós fyrir og engin nauðsyn, hvorki hvað eigendur né húsið snertir, kalli á að slík yfirlýsing sé gerð.  Í 2. mgr. segir að undantekningarregla 1. mgr. eigi við um einfaldari gerðir fjöleignarhúsa þar sem skipting húsa og lóða og sameignin og hlutdeild í henni liggi ljós fyrir, svo sem parhús, raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús.  Þá segir í 3. mgr. að við mat á því hvort eignaskiptayfirlýsing sé óþörf samkvæmt grein þessari skuli horfa til sömu sjónarmiða og getið sé í 1. og 2. mgr. 4. gr. reglugerðarinnar.  Í 1. mgr. 4. gr. er rakið að byggt skuli á hagsmunum, þörfum og forsendum eigenda og eðli og tilgangi slíkra gerninga samkvæmt fjöleignarhúsalögum og þeim eignarréttarsjónarmiðum og lagaviðhorfum sem búi að baki þeim. 

Í máli þessu liggur fyrir sameiginleg yfirlýsing sóknaraðilja allra dags. 10. febrúar 2006, en sóknaraðiljar eru afsalsgjafi og afsalshafar auk þinglýsts eiganda íbúðar á neðri hæð hússins að Reynivöllum 8.  Lýsa þeir því sameiginlega yfir að þeir telji ekki þörf á að gera eignaskiptayfirlýsingu um skiptingu hússins, hún hafi alltaf legið ljós fyrir og réttarstaða þeirra verið óumdeild.  Með vísan til 5. gr. reglugerðar nr. 910/2000 og þeirra sjónarmiða sem rakin eru í 4. gr. reglugerðarinnar og líta ber til við skýringu 5. gr. hennar er fallist á sjónarmið sóknaraðilja málsins og kröfur þeirra teknar til greina. 

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Úrskurð þennan kvað upp Ásgeir Pétur Ásgeirsson héraðsdómari.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Þinglýsingastjórinn á Akureyri skal þinglýsa afsali, dags. 15. desember 2005, um fasteignina Reynivelli 8, fastanúmer 214-9989, Akureyri. 

Málskostnaður er felldur niður.