Föstudaginn 27. maí 2011.
Nr. 304/2011.	Björk Sigurðardóttir (Hilmar Magnússon hrl.) gegn Sigurði Guðjónssyni og Hildi Eiríksdóttur (Óskar Sigurðsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing. Stefna.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu B um að henni yrði heimilað að fá þinglýsta á fasteignina N stefnu í máli, sem hún höfðaði 9. mars 2011 á hendur S og H til viðurkenningar á eignarrétti sínum. B hafði áður höfðað mál gegn S og H í nóvember 2009 en þá krafðist hún þess að þeim yrði gert að gefa út afsal til sín fyrir sömu fasteign gegn greiðslu nánar tiltekinnar veðskuldar. Því máli lyktaði með dómi Hæstaréttar 24. febrúar 2011 í máli nr. 453/2010 þar sem S og H voru sýknuð af kröfu B á þeim grundvelli að munnlegur samningur þeirra í milli uppfyllti ekki formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í hinu fyrirliggjandi máli tók Hæstiréttur fram að gagnstætt þeirri kröfu sem B hefði gert í fyrra málinu, krefðist hún hvorki dóms um skyldu S og H til útgáfu afsals til sín né reisti hún málsóknina á því að varnaraðilar hefðu vanefnt munnlegan samning um að færa í hendur hennar eignarrétt að fasteigninni að N, heldur krefðist hún viðurkenningar á því að hún væri nú réttu lagi eigandi fasteignarinnar. Að þessu virtu og að teknu tilliti til þess, sem lagt hefði verið að öðru leyti til grundvallar við úrlausn fyrra málsins og gildi hefði í þessu máli samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, væru ekki efni til annars en að verða við kröfu B, sem reist væri á heimild í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Var því fallist á kröfu B um heimild til þinglýsingar stefnu í málinu á fasteignina N. 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Markús Sigurbjörnsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 10. maí 2011, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 18. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2011, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að henni yrði heimilað að fá þinglýsta á fasteignina Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra stefnu í máli, sem hún höfðaði 9. mars sama ár á hendur varnaraðilum til viðurkenningar á eignarrétti sínum að fasteigninni. Kæruheimild er í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimilað að fá stefnunni þinglýst, svo og að varnaraðilum verði gert að greiða sér kærumálskostnað.

Varnaraðilar krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði kveðst sóknaraðili hafa gert Íbúðalánasjóði tilboð 15. september 2003 í hús og hálfan hektara lands að Neðri-Þverá, sem hún hafi haft hug á að nota til sumardvalar. Í framhaldi af því hafi náðst samkomulag um að hún keypti eignina fyrir 2.800.000 krónur. Varnaraðilar, sem séu foreldrar hennar, hafi um þær mundir óskað eftir að fá að koma fram sem kaupendur í hennar stað til að geta fengið greiddar út vátryggingarbætur vegna sumarhúss í eigu þeirra, sem hafi brunnið ári fyrr, en að því búnu fengi sóknaraðili afsal fyrir eigninni. Þetta hafi hún samþykkt og varnaraðilar af þeim sökum gert í sínu nafni kaupsamning um eignina 12. desember 2003. Sóknaraðili hafi allt að einu staðið straum af greiðslu útborgunar á kaupverði og afborgana af veðláni frá seljandanum, auk þess að bera allan kostnað af eigninni allt til ársins 2006, en þá hafi komið upp ósætti milli aðilanna, sem hafi leitt til þess að varnaraðilar hafi neitað að gefa út afsal til sóknaraðila fyrir eigninni. Upp frá því hafi þau greitt afborganir, gjöld og kostnað af henni. Sóknaraðili telji sig hvað sem þessu líði með réttu eiga fasteignina, en á þeim grunni leiti hún dóms um viðurkenningu á eignarrétti sínum.

Sóknaraðili höfðaði áður mál í nóvember 2009 á hendur varnaraðilum, þar sem hún krafðist þess að þeim yrði gert að gefa út til sín afsal fyrir fasteigninni að Neðri-Þverá gegn því að hún greiddi nánar tiltekna veðskuld, sem hvíldi á eigninni. Sú krafa var tekin til greina í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 25. júní 2010. Varnaraðilar áfrýjuðu honum til Hæstaréttar, sem felldi 24. febrúar 2011 dóm á málið, sem var nr. 453/2010. Í dómi réttarins sagði meðal annars að fallast bæri á niðurstöðu héraðsdóms um að sóknaraðili hefði sannað að kaupsamningurinn 12. desember 2003 hefði verið gerður í nafni varnaraðila sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út brunabætur vegna sumarhúss, sem brann árið 2002. Síðan sagði eftirfarandi í dóminum: „Hins vegar er til þess að líta að lög nr. 40/2002 öðluðust gildi 1. júní 2002 og samkvæmt 1. mgr. 7. gr. þeirra er samningur um kaup á fasteign bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift. Í þessu felst samkvæmt orðanna hljóðan að skriflegt form sé gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Er staðfest með ummælum í athugasemdum með frumvarpi því sem síðar varð að lögum nr. 40/2002 og öðrum lögskýringargögnum að það var og tilgangur löggjafans með ákvæðinu, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 54/2006, sem birtur er í dómasafni það ár á bls. 4289. Kaupsamningur Íbúðalánasjóðs og áfrýjenda 12. desember 2003 uppfyllti þetta skilyrði og hefur ekki verið efast um gildi hans. Stefnda heldur því fram að auk þessa samnings hafi hún og áfrýjendur gert annan samning, munnlegan, um að hún fengi síðar frá þeim afsal til sín fyrir sömu eign. Jafnvel þótt henni tækist að sanna slíkt munnlegt samkomulag myndi það ekki uppfylla þetta formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt. Verður því að sýkna áfrýjendur af kröfu stefndu.“

Gagnstætt því, sem sóknaraðili gerði í fyrra málinu, krefst hún hvorki í máli þessu dóms um skyldu varnaraðila til að gefa út til sín afsal né reisir hún málsóknina á því að varnaraðilar hafi vanefnt munnlegan samning um að færa í hendur hennar eignarrétt að fasteigninni að Neðri-Þverá, heldur krefst hún viðurkenningar á því að hún sé nú þegar að réttu lagi eigandi fasteignarinnar á grundvelli lögskipta aðilanna, sem staðið hafi allt frá árinu 2003. Af þeim sökum standa skilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, sem réðu samkvæmt framansögðu niðurstöðu í fyrra dómsmáli aðilanna, því ekki í vegi að krafa sóknaraðila geti nú náð fram að ganga. Að því virtu og teknu tilliti til þess, sem lagt var að öðru leyti til grundvallar við úrlausn fyrra málsins og gildi hefur í þessu máli samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, eru ekki efni til annars en að verða við kröfu sóknaraðila, sem reist er á heimild í 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga.

Varnaraðilum verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Heimilt er að þinglýsa stefnu í máli þessu á fasteignina Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra með fastanúmeri 213-4832.

Varnaraðilar, Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir, greiði sóknaraðila, Björk Sigurðardóttur, 250.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 29. apríl 2011.

Þetta mál var tekið til úrskurðar 1. apríl sl. um kröfu stefnanda um þinglýsingu stefnu á fasteign.

 Málið er höfðað af Björk Sigurðardóttur, Hlyngerði 3, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 9. mars 2011, á hendur Sigurði Guðjónssyni og Hildi Eiríksdóttur, Háaleitisbraut 103, Reykjavík.

 Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði beinn eignarréttur hennar að fast­eigninni Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, með fastanúmerið 213-4832, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber.

 Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðis­aukaskatti.

 Málið var þingfest 15. mars sl. Þann dag krafðist stefnandi úrskurðar héraðs­dóms um það að stefnu málsins, eða útdrætti úr henni, mætti þinglýsa á fasteignina Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, með fastanúmerið 213-4832, með vísan til 1. mgr. 28. gr. laga nr. 39/1978. Málinu var þá frestað til 1. apríl sl. til þess að gefa málsaðilum kost á að gera grein fyrir kröfum sínum og málsástæðum í þessum þætti málsins.

 Í þessum þætti málsins krefjast stefndu þess að kröfu stefnanda um þing­lýsingu stefnu á fasteign verði hafnað.

I.

Að sögn stefnanda höfðu hún og eiginmaður hennar hug á að kaupa sér sumarhús, en vinafólk þeirra að Efri-Þverá í Húnaþingi vestra, lét þau vita af því að Íbúðalánasjóður hefði leyst til sín á uppboði húseignina á nágranna­jörðinni að Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra í lok árs 2001 og að fasteignin væri föl. Stefnandi og eiginmaður hennar hafi skoðað eignina fyrst í ágúst 2003 og litist ágætlega á húsið. Stefnandi hafi gert tilboð í eignina, 15. september 2003, og hafi náðst samningar um kaupin þannig að kaupverð hafi verið ákveðið 2.800.000 krónur og skyldi það meðal annars greiðast með útgáfu fasteigna­veðbréfs. Umrætt kauptilboð hafi stefnandi ekki fundið í sínum fórum og þá hafi ekki nein gögn fasteignasölunnar vegna málsins enn fundist þrátt fyrir leit. Þegar átt hafi að ganga frá kaupsamningi hafi stefndu, foreldrar stefnanda, óskað eftir því við dóttur sína að samningurinn yrði gerður í þeirra nafni, þar sem stefndu höfðu þá nýverið misst sumarhús sitt í bruna án þess að endurbyggja það. Við útgreiðslu brunabóta hjá tryggingafélaginu hafi verið haldið eftir verulegri fjárhæð er fengist greidd út, yrði nýtt sumarhús byggt eða keypt. Hafi stefnandi orðið við þessari eðlilegu beiðni foreldra sinna, enda hafi ekki annað staðið til en að eigninni yrði svo afsalað í framhaldinu til stefnanda.

Þar sem stefndu hafi ekki getað greitt af væntanlegu láni hjá Íbúðalánasjóði, sem skyldi tekið við kaupin, hafi verið útbúinn leigusamningur til mála­mynda og fjárhæðir þar lagaðar að þeim kröfum, sem þurfti til að stefndu stæðust greiðslumatið. Samningurinn sé dagsettur 18. nóvember 2003 og leigutími sagður hefjast 1. desember sama ár en eignin hafi verið afhent í ársbyrjun 2004 og kaupsamningur undir­ritaður 12. desember 2003.

Greiðslumatið beri með sér að krafist hafi verið greiðslugetu sem nam 25.000 krónum á mánuði, sem sé sama fjárhæð og tilgreind sé í leigusamningi aðila. Þessum samningi hafi aldrei verið ætlað að hafa nokkurt gildi milli þeirra, heldur hafi hann einungis verið gerður í því augnamiði að stefndu stæðust greiðslumat en í samn­ingnum sé leigusali sagður stefndi Sigurður og látið líta svo út fyrir að leigð séu 50% eign­ar­innar vegna hins lága leigugjalds. Þessum leigusamningi hafi ekki verið þinglýst.

Að sögn stefnanda skorti einnig á eigið fé stefndu og hafi eiginmaður stefn­anda af þeim sökum lagt 120.000 krónur inn á reikning stefnda Sigurðar 2. desember 2003 eða sama dag og greiðslumatið hafi verið útbúið af starfsmanni í SPRON, sem hafi þá verið viðskiptabanki stefnanda. Hafi stefndu hvorki átt önnur viðskipti við SPRON né aðra aðkomu að gerð greiðslumatsins en að undirrita umsóknina sem lið í útgáfu fasteignaveðbréfsins.

Gengið hafi verið frá kaupsamningi á skrifstofu Íbúðalánasjóðs 12. desember 2003 en hann sé vottaður af stefnanda og eiginmanni hennar. Fasteigna­veðbréfið hafi verið gefið út 17. sama mánaðar og hafi stefnandi og eiginmaður hennar þá reitt af hendi útborg­unar­greiðslu kaupsamningsins ásamt þinglýsingar- og stimpilgjöldum kaup­samnings og fasteignaveðbréfs, samtals 464.896 krónur. Stefnandi hafi jafnframt greitt kaupsamnings­greiðslu nr. 2 að fjárhæð 280.000 krónur 5. mars 2004.

Við afhendingu eignarinnar í febrúar 2004 hafi stefnandi ráðist í stórfelldar og kostnaðarsamar endurbætur vegna galla á eigninni og jafnframt fengið afslátt af kaupverði. Afsal hafi svo loks verið gefið út til stefndu í desember 2006.

Um þetta leyti hafi komið upp ósætti milli stefnanda og stefndu. Leyst hafi verið úr þeim ágreiningi með dómsátt. Hafi sáttin meðal annars verið gerð í þeirri trú að fullar sættir tækjust, meðal annars vegna Neðri-Þverár, en stefndu hefðu þá hafnað kröfu stefnanda um útgáfu afsals til að þrýsta á um uppgjör vegna hins ágreinings­málsins. Þegar sættir hafi loks náðst hafi stefndu staðið föst við sinn keip en stefndu hafi um haustið 2006, þegar ágreiningur aðila kom upp, farið að greiða afborganir af Íbúðasjóðsláninu, sem hvíldi á eigninni, auk gjalda er tengdust eigninni, í óþökk stefnanda. Stefnandi hafi fram til þess tíma, eða í hartnær þrjú ár, ávallt greitt af láninu og allan kostnað af eigninni sem eigandi hennar. Þá hafi stefnandi og eiginmaður hennar nýtt eignina sem sína eigin.

Stefnandi kveðst árangurslaust hafa leitað eftir því við stefndu, að þau gæfu henni út afsal fyrir eigninni að Neðri-Þverá, þar sem eignin tilheyrði stefnanda, og í því sambandi jafnframt boðið uppgjör vegna þeirra gjalda, sem stefndu hefðu sannanlega greitt af eigninni í óþökk stefnanda. Þegar samningaviðræður hafi staðið yfir, vegna endur­greiðslu á láni stefnda Sigurðar til stefnanda vegna kaupa á hesthúsi, hefði verið gefið í skyn að lausn ágreinings vegna láns til hesthúsakaupanna væri forsenda þess að tækist að leysa úr ágreiningi aðila vegna Neðri-Þverár. Þegar sátt hefði hins vegar náðst í lánamálinu, hefðu stefndu snúið við blaðinu og neitað að gefa út afsal til stefnanda og róið að því öllum árum að koma stefnanda út úr eigninni með það í huga að selja hana og hafi stefndu meðal annars skipt um skrár án heimildar í því augnamiði að sýna eignina væntanlegum kaupendum.

II.

Stefnandi byggir kröfu sína um viðurkenningu eignarréttar að jörðinni á því að hún sé raunverulegur eigandi Neðri-Þverár en ekki stefndu og að fyrirliggjandi gögn og upplýs­ingar sanni að svo sé. Stefnandi hafi skoðað eignina fyrir kaup, verið í sambandi við fasteignasalann, sem hafi haft hana til sölumeðferðar og gert tilboð í eignina í sínu nafni sem hafi þannig verið samþykkt. Stefnandi hafi greitt allt kaup­verðið og borið allan kostnað vegna kaupanna, svo og vegna galla sem upp hafi komið í eigninni, auk þess að samþykkja afslátt sem veittur var af kaupverði. Þá hafi stefnandi greitt allan rekstarkostnað, þar með talið rafmagn, þótt stefndu haldi því fram að þau hafi einungis leigt stefnanda 50% eignarinnar. Stefnandi hafi með sama hætti greitt öll gjöld af eigninni, þar með talið lóðarleigu, fasteignagjöld og bruna­trygg­ingariðgjald sem ávallt tilheyri eiganda en ekki leigutaka eignar. Sömu sögu sé að segja um greiðslur af áhvílandi láni við Íbúðalánasjóð.

Þá hafi stefnandi ráðist í kostnaðarsamar viðgerðir og endurbætur á húsinu, sem hafi tekið marga mánuði, en efniskostnaðurinn einn hafi numið vel á þriðju milljón króna, auk gríðarlegs vinnuframlags stefnanda og eiginmanns hennar. Fráleitt sé að ætla að stefnandi hafi ráðist í þessar tímafreku og kostnaðarsömu framkvæmdir við eignina hafi hann einungis mátt búast við að hafa 50% eignarinnar til leigu í eitt ár talið frá 1. desember 2003.

Stefnandi bendir á að kauptilboð hans hafi verið samþykkt af Íbúðalánasjóði og þannig komist á bindandi samningur um eignina við stefnanda, en vegna beiðni stefndu hafi kaupin verið gerð í þeirra nafni einungis í því augnamiði að fá útgreiddar brunabætur. Aldrei hafi þannig staðið til í upphafi að stefndu yrðu eigendur fasteign­arinnar, enda hefðu þau hvorki greitt kaupverð né innheimt leigugjald af stefnanda.

Þá geti nágrannar stefnanda staðfest nýtingu stefnanda á eigninni og aðdrag­anda að kaupum hennar er styðji kröfur stefnanda. Með sama hætti geti fasteigna­salinn staðfest samskipti sín við stefnanda og eiginmann hennar auk þess sem hann hafi bréflega gefið skýringar, sem honum hafi verið gefnar vegna óska um nafna­breytingu á kaupanda, við rekstur aðfararmálsins.

Vegna þessara margháttuðu gagna og upplýsinga um kaupin á Neðri-Þverá, standi það nú stefndu nær að sanna með hvaða hætti þau telji sig eiga tilkall til eignar­innar utan þeirrar einu staðreyndar að hafa í höndum þinglýst afsal. Þinglýst afsal sé ekki einhlít sönnun eignarréttar, leiði framborin sönnunargögn og vitnisburður annað í ljós. Hafi dómstólar staðfest í fjölmörgum dómum að þrátt fyrir þinglýstar eignar­heimildir ráði þær ekki úrslitum sé hið gagnstæða sannað.

Virðist sem afstaða stefndu nú mótist af þeim ágreiningi sem fyrrum hafi komið upp milli aðila. Hafi stefndu tekið upp á því að greiða af láni vegna eignarinnar og gjöld af henni, að því er virðist til þess að styrkja réttarstöðu sína gagnvart stefnanda í viðleitni sinni til að sölsa eignina undir sig með ólögmætum hætti.

Stefnandi lýsir því yfir í stefnu, að nái dómkrafan fram að ganga muni hann ganga frá uppgjöri við stefndu vegna greiðslna sem þau hafi innt af hendi og tengjast fasteigninni, en stefndu hafi í óþökk stefnanda greitt af áhvílandi láni og gjöld af eign­inni. Stefnandi telur ríka dómvenju gilda um að hægt sé að fallast á dómkröfu hans þótt ekki sé jafnframt boðið fram uppgjör, enda sé það nokkuð flókið og umfangs­mikið auk þess sem það er óviðkomandi sjálfum kaupunum á eigninni í öndverðu.

Þá leiði krafan, verði á hana fallist, til þess að stefnandi verði að hlíta þing­lýstum öðrum óbeinum eignarréttindum á fasteigninni, sbr. lóðarleigusamning og áhvíl­andi veðskuldabréf, enda telji stefnandi að honum beri að gangast undir þá skuld­bindingu þar sem eignin hafi verið keypt af henni með útgáfu skuldbréfsins eins og komið hafi fram í kauptilboði hennar. Nafnáritun stefndu á skuldabréfið hafi verið þar til málamynda eins og á öðrum skjölum og kaupsamningi til þess að kaupin gætu gengið í gegn á nafni stefndu, en stefndu hafi greinilega ekki talið sig greiðsluskyld þar sem þau hafi ekkert greitt af láninu fyrr en ágreiningur hafi risið milli aðila.

Stefnandi lýsir því að hún hafi höfðað mál á hendur stefndu með stefnu þingfestri 24. nóvember 2009 með kröfu um útgáfu afsals fyrir Neðri-Þverá. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 25. júní 2010 hafi verið fallist á kröfu stefnanda og hafi dómurinn byggt á því að sannað væri með gögnum og vætti vitna að stefandi væri réttur eigandi að fasteigninni. Í Hæstarétti hafi stefndu hins vegar verið sýknuð af kröfu um útgáfu afsals þar sem ekki hefði verið uppfyllt það formskilyrði 7. gr. laga nr. 40/2002 að samkomulag málsaðila um nafnaskipti hefði verið skriflegt. Hæstiréttur hafi þrátt fyrir þetta fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að það teldist sannað að kaup­samningur um eignina hefði verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda, í þeim tilgangi að fá greiddar út brunabætur vegna sumarhúss þeirra sem hafi brunnið 2002, en því hefði stefndi Sigurður neitað við skýrslutökur fyrir dómi. Þó hefði stefndi Sigurður staðfest að stefnandi hafi hvorki komið fram fyrir hans hönd við gerð kauptilboðs né hafi hann skoðað eignina fyrir kaup eða verið í sambandi við fast­eigna­salann. Hann hafi sömuleiðis staðfest að hann hafi í raun ekki gert tilboð í eignina, heldur stefnandi og leigusamningur hefði verið gerður í því augnamiði að standast greiðslumat enda hafi ekkert verið rætt um efni hans við stefnanda. Þá hafi stefndi Sigurður staðfest fyrir dómi að allt kaupverð hefði verið greitt af stefnanda svo og afborganir lána, fasteigna­gjöld og allur annar rekstrarkostnaður fram til þess tíma að ósætti hafi komið upp milli málsaðila. Hann hafi jafnframt staðfest að eiginmaður stefnanda hefði samið við seljanda um afslátt vegna galla á hinni seldu eign og lögfræðikostnaður vegna þess hefði verið greiddur af stefnanda.

Í niðurstöðu Hæstaréttar hafi ekki verið tekin nein afstaða til þessara efnisþátta málsins og þeirrar meginmálsástæðu stefnanda að hann teldist raunverulegur eigandi eignarinnar og hefði verið hinn raunverulegi aðili að kaupsamningi við Íbúðalánasjóð en stefndu þar til málamynda. Hafi niðurstaða Hæstaréttar eingöngu byggt á því að formskilyrðum laga um fasteignakaup hefði ekki verið fullnægt og því yrði að sýkna.

Stefnandi kveðst ekki sammála niðurstöðu Hæstaréttar og telur að ákvæði laga nr. 40/2002 hafi ekki átt við um samkomulag aðilanna þar sem í því hafi ekki átt að felast kaup í skilningi laganna sbr. 1. gr. þeirra en umrætt ákvæði sé við það bundið. Kaup stefnanda hafi farið fram með þeim kaupsamningi sem gerður hafi verið við Íbúðalánasjóð þar sem nöfn kaupenda, það er stefndu, hafi verið sett til málamynda í þeim tilgangi sem Hæstiréttur hafi þó fallist á að og talið að stefnandi hefði sannað.

Með málssókn sinni nú leitist stefnandi við að fá viðurkenndan eignarrétt sinn að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, svo hann fái notið þess réttar óskorað og með slíkan dóm í höndunum þinglýst honum sem heimildarskilríki.

IV.

Stefnandi byggir kröfu sína um að þinglýsa megi stefnu málsins eða útdrætti úr henni á fasteignina þeim rökum að verulegur vafi sé um eignarhald stefndu á jörðinni þrátt fyrir að þau hafi þinglýst afsal fyrir eigninni. Gera verði hugsanlegum viðsemj­anda þinglýsts eiganda viðvart um þennan vafa um eignarhald og ágreining málsaðila.

Hæstiréttur hafi fallist á það í dómi sínum 24. febrúar sl. að sannað sé að kaupsamningur um fasteignina að Neðri-Þverá hafi verið gerður í nafni stefndu, sem kaupenda, í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út brunabætur vegna sumarhúss sem brann 2002. Vegna formskilyrða 7. gr. laga nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup hafi Hæstiréttur hins vegar neyðst til þess að sýkna stefndu af kröfu stefnanda um útgáfu afsals. Hæstiréttur hafi þannig ekki tekið afstöðu til efnislegu kröfunnar og verði því að bera málið aftur undir dómstóla.

Þessu til viðbótar komi að stefnandi hafi mun meiri hagsmuni af því að fá stefnunni þinglýst en stefndu af að fá kröfu hennar um þinglýsingu hrundið. Þinglýs­ingin takmarki ekki ráðstöfunarrétt stefndu en veiti viðsemjanda þeirra nauðsynlegar upplýsingar um ágreininginn.

V.

Stefndu byggja kröfu sína á því að stefnandi hafi ekki uppfyllt það skilyrði fyrir beitingu heimildar 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 þar sem stefnandi hafi ekki fært veigamikil rök fyrir staðhæfingu um réttindi sín yfir fasteigninni.

Stefndu byggja á því að Hæstiréttur hafi þegar tekið afstöðu til þess hver sé réttur eigandi að jörðinni. Í dómi Hæstaréttar 24. febrúar 2011 sé litið svo á að í kröfugerð í fyrra málinu hafi falist krafa stefnanda um að fá afhentan eignarrétt að jörðinni en Hæstiréttur hafi ekki fallist á þá kröfu. Með því að fallast ekki á það með stefnanda að stefndu beri að afhenda henni skilríki fyrir eignarrétti hafi Hæstiréttur jafnframt hafnað því að stefnandi eigi eignarrétt að jörðinni.

Í því máli, sem nú hafi verið höfðað, séu gerðar sömu efnislegu kröfur og í fyrra málinu þótt orðalag kröfugerðarinnar sé breytt. Hæstiréttur hafi hafnað því að eignar­réttindin hafi flust til stefnanda með samningi þar sem hann hafi verið munn­legur en gildis­skilyrði samnings samkvæmt 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteigna­kaup sé að samningurinn sé skriflegur. Ekki verði séð að eignarréttindin hefðu átt að flytjast til stefnanda á annan hátt en með samningi. Þar sem Hæstiréttur hafi þegar tekið afstöðu til kröfu stefnanda sé fyrirséð hverjar lyktir málsins verði og því sé þessi málssókn tilhæfulaus.

Auk þess vísa stefndu til þess að möguleikar þeirra á að ráðstafa jörðinni skerðist verulega verði stefnunni þinglýst á hana. Auk þess yrði verulega erfitt fyrir stefndu að krefjast skaðabóta úr hendi stefnanda nái þau ekki að ráðstafa jörðinni á þann hátt sem þau vilji, þegar þau vilji.

VI.

Í þessum þætti málsins leitar stefnandi úrskurðar héraðsdóms um að stefnu eða útdrætti úr henni megi þinglýsa á fasteignina að Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, til að gera þriðja aðila viðvart um ágreining málsaðila um eignarrétt að jörðinni.

Stefnandi höfðaði mál í nóvember 2009 á hendur stefndu þar sem hún krafðist þess að þau gæfu út afsal til hennar fyrir fasteigninni að Neðri-Þverá ásamt fylgifé gegn yfirtöku áhvílandi veðskuldabréfs. Héraðsdómur féllst á kröfu stefnanda. Í dómi Hæstaréttar, 24. febrúar sl., var fallist á þá niðurstöðu Héraðsdóms að stefnandi hefði sannað að samningur um kaup fasteignarinnar af Íbúðalánasjóði hefði verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss sem brann árið 2002. Aftur á móti væri til þess að líta að í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup fælist að skriflegt form væri gildisskilyrði kaupsamnings um fasteign. Jafnvel þótt stefnanda tækist að sanna að munn­legt samkomulag hefði verið milli hennar og stefndu um að stefnandi fengi síðar frá þeim afsal fyrir eigninni myndi samkomulagið ekki uppfylla form­skilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt. Voru stefndu því sýknuð af kröfu stefnanda. 

Með málsókn sinni nú freistar stefnandi þess að fá dóm þar sem viðurkenndur verði beinn eignarréttur hennar að fasteigninni Neðri-Þverá. Telur stefnandi að ákvæði laga nr. 40/2002 um fasteignakaup eigi ekki við um samkomulag málsaðila þar sem í því hafi ekki átt að felast kaup í skilningi laganna sbr. 1. gr. þeirra. Kaup stefnanda hafi farið fram með þeim kaupsamningi sem gerður hafi verið við Íbúðalánasjóð, en nöfn stefndu hafi verið sett í hann til málamynda í þeim tilgangi sem Hæstiréttur hafi fallist á og stefnandi var talinn hafa sannað.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 getur dómari ákveðið með úrskurði að stefnu í máli er varðar réttindi yfir fasteign, eða útdrætti úr stefnu í slíku máli, megi þinglýsa, en markmið þessarar heimildar er að gera viðsemjendum þinglýsts eiganda viðvart um ágreining sem varðar réttindi yfir fasteign. Í athuga­semdum með frumvarpi til þinglýsingalaga kemur fram að til þess að rétt sé að taka til greina kröfu um þinglýsingu stefnu þurfi aðstæður að vera svipaðar því sem kveðið er á um í 2. mgr. 27. gr. laganna. Sá sem slíks úrræðis krefst þarf því að færa fram nægi­leg rök fyrir staðhæfingu um réttindi sín yfir viðkomandi fasteign, þótt ekki verði á því stigi máls tekin efnisleg afstaða til ágreiningsefna málsaðila. Eins og málavöxtum er lýst þykir stefnandi ekki hafa fært fram nægileg rök fyrir því að hann kunni að eiga þau réttindi sem hann krefst, til þess að verða megi við kröfu hans um að þinglýsa megi stefnunni.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu stefnanda, Bjarkar Sigurðardóttur, um að stefnu þessa máls, eða útdrætti úr henni, megi þinglýsa á fasteignina Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, með fastanúmerið 213-4832.