Fimmtudaginn 18. nóvember 2004.
Nr. 163/2004.	Hulda Katla Sæbergsdóttir og Ólafur Andrésson (Jón Auðunn Jónsson hrl.) gegn Einari Hilmarssyni og Írisi B. Ansnes (Karl Georg Sigurbjörnsson hrl.)

 

Fasteignkaup. Galli. Riftun. Matsgerð. Húsaleiga. Kröfugerð.

H og Ó keyptu um 50 ára gamalt timburhús af E og Í. Skömmu áður en H og Ó bar að inna af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi um eignina tilkynntu þau E og Í um nokkur atriði sem þau töldu til annmarka á húsinu. Fór svo að þau H og Ó héldu eftir greiðslunni, 4.900.000 kr., en umsamið kaupverð var 16.500.000 kr. Talið var að umkvartanir H og Ó vegna gólfhalla hafi ekki falið í sér leyndan galla. Þá hafi H og Ó mátt gera sér grein fyrir ástandi málningar utanhúss við skoðun. Ástand glugga var talið í samræmi við aldur hússins og fullyrðingar um leka ósannaðar. Var sérstaklega tekið fram að um væri að ræða um 50 ára gamalt timburhús og að gera yrði ríkar kröfur til þess að kaupendur slíkra húsa kynntu sér ástand þeirra vandlega. Þá var ekki talið að munur sem var á flatarmáli eignarinnar samkvæmt söluyfirliti, 129,7 m² og birtu flatarmáli hennar, 110,3m² fæli í sér galla á fasteigninni. Var fallist á að með því að inna ekki af höndum lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningnum hafi H og Ó vanefnt skuldbindingar sínar þannig að riftun varðaði. Var því fallist á kröfu E og Í um að staðfest yrði riftun á samningnum gegn endurgreiðslu á þeirri fjárhæð, sem H og Ó höfðu þegar greitt til þeirra, og yfirtöku á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann dag er eignin var afhent. Þá var fallist á kröfu E og Í um leigu fyrir þann tíma sem H og Ó höfðu haft húsnæðið í umráðum sínum, en fjárhæð leigunnar var ekki mótmælt fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 28. apríl 2004. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu um að staðfest verði riftun kaupa þeirra á fasteigninni Bröttukinn 9 í Hafnarfirði. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Meginágreiningsefni málsaðila lýtur að því, hvort hin selda fasteign að Bröttukinn 9 í Hafnarfirði hafi verið haldin göllum í skilningi fasteignakauparéttar þegar áfrýjendur keyptu hana af stefndu með kaupsamningnum 31. janúar 2002 og fengu hana afhenta 1. mars sama árs. Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi var byggingaverkfræðingur dómkvaddur 21. febrúar 2003 til að meta ætlaða galla á fasteigninni. Lauk hann matsgerð sinni í júlímánuði 2003. Í henni er fjallað um þau sex atriði, sem áfrýjendur töldu til annmarka á fasteigninni. Efni matsgerðarinnar og helstu niðurstöðum matsmannsins er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Við fyrirtöku málsins í héraði 18. ágúst 2003 var bókað af hálfu áfrýjenda, að þeir sættu sig við matsgerðina. Þeir matsliðir, sem snertu annars vegar ástand útveggja með sérstöku tilliti til einangrunar, rakavarnar og vindþéttingar og hins vegar fúkkalykt, voru þar með úr sögunni, þar sem matsmaðurinn hafði komist að þeirri niðurstöðu að einangrun hússins væri í lagi miðað við aldur þess og engin fúkkalykt hefði verið staðreynd við matið.

Í hinum áfrýjaða dómi er fjallað um þá fjóra matsliði sem eftir stóðu. Er þar hafnað sjónarmiðum og málflutningi áfrýjenda að því er snertir gólfhalla, ástand málningar utanhúss og ástand glugga. Hins vegar er talið að áfrýjendur hafi átt rétt á afslætti vegna þess, að heildarflatarmál hússins hafi reynst minna en fram hafi komið á söluyfirliti fasteignasölunnar sem annaðist milligöngu við gerð kaupsamnings málsaðilanna. Að því er þrjá fyrrnefndu liðina varðar, þykir mega staðfesta niðurstöður hins áfrýjaða dóms með vísan til forsenda. Er þá haft í huga að hin selda fasteign var um 50 ára gamalt timburhús og verður við sölu slíkra húsa að gera ríkar kröfur til þess að kaupendur kynni sér ástand þeirra vandlega. Varðandi gólfhalla, er þó ofmælt í héraðsdómi að matsmaður hafi greint frá því fyrir dóminum, að gólfhallinn hafi verið bersýnilegur og blasað við öllum, en þar kvaðst matsmaðurinn ekki geta sagt, að hann hafi tekið eftir gólfhallanum strax eftir að hann kom inn í anddyri hússins. Hann hafi hins vegar strax tekið eftir að gólf væru hallandi uppi, þegar þangað kom.

II.

Í hinum áfrýjaða dómi er, eins og áður sagði, komist að þeirri niðurstöðu, að fasteignin hafi verið haldin galla að því leyti, að flatarmál hennar hafi verið minna en upp hafi verið gefið á söluyfirliti fasteignasölunnar sem annaðist kaupin. Byggist þetta á mælingum matsmanns á svonefndu birtu flatarmáli, en með því mun vera átt við flatarmál gólfflata, þar sem lofthæð er 1,8 metrar eða meiri. Í söluyfirliti fasteignasölunnar segir að húsið sé 129,7 m² og er ágreiningslaust í málinu að þetta sé í samræmi við upplýsingar Fasteignamats ríkisins. Í söluyfirlitinu er sagt að flatarmálið skiptist þannig að kjallarinn sé 43,9, hæðin 51,7 og risið 34,7 m². Þessar tölur eru reyndar 130,3 m² samanlagt. Um risið er tekið fram, að gólfflötur þess sé stærri þar sem töluvert sé undir súð. Í viðbót við þetta sé bílskúr 35 m² og því heildarflatarmál hins selda 164,7 m². Í matsgerðinni kemur fram, að brúttóflötur hússins hafi mælst nokkru meiri en söluyfirlitið greini eða 137,6 m² að viðbættum bílskúr 34,5 m² eða samtals 172,1 m². Er þetta sundurliðað þannig að kjallari sé 44,5, 1. hæð 52,1 og ris 41 m². Miðað við reglur um birt flatarmál minnki kjallarinn í 32,8 og risið í 25,4 m² og fáist þannig heildarflatarmál hússins fyrir utan bílskúrinn 110,3 m² í stað 129,7 sem tilgreint hafi verið í söluyfirliti. Telur matsmaður þetta rýra verðgildi hússins um 9% af söluverðinu eða um 1.485.000 krónur.

Í hinum áfrýjaða dómi er komist að þeirri niðurstöðu að þessi stærðarfrávik hafi falið í sér galla á fasteigninni. Hins vegar væri ekki unnt að byggja fjárhæð afsláttar vegna þessa atriðis á niðurstöðu matsmannsins. Metur dómurinn þetta sjálfur og telur miðað við aldur hússins, byggingarlag þess og hvers kaupandi hafi mátt vænta, að afsláttur af þessu tilefni teldist hæfilegur 500.000 krónur ef til afsláttar kæmi.

Á þetta er ekki unnt að fallast. Upplýsingarnar sem gefnar voru í söluyfirliti fasteignarinnar um stærð hennar voru í samræmi við skráðar upplýsingar hjá Fasteignamati ríkisins. Kaupendum mátti vera ljóst, að áhöld gætu verið um þessa skráningu flatarmálsins, þar sem hluti gólfflatar í risi hússins væri undir súð og rými í kjallara að hluta til með minni lofthæð en reglur gera ráð fyrir. Er þá haft í huga að húsið var sagt byggt á árinu 1950 og óvíst að reglur um mælingu flatarmáls hafi þá verið hinar sömu sem síðar varð. Við þessar aðstæður bar kaupendum sjálfum að láta framkvæma mælingar á flatarmáli hússins ef þau töldu frávik frá uppgefnu flatarmáli, miðað við forsendur matsgerðarinnar um birt flatarmál, skipta máli við gerð kaupsamningsins. Einnig er haft í huga við mat á þessu, að stærðarfrávik í svipuðu hlutfalli af heildarstærð og hér um ræðir hafa ekki verið talin svo veruleg að nægileg efni hafi þótt til að dæma afslátt af umsömdu kaupverði fasteignar vegna þeirra, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 2. apríl 2004 í máli nr. 389/2003.

Samkvæmt framansögðu hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á að stefndu hafi að neinu leyti vanefnt kaupsamning málsaðilanna um fasteignina að Bröttukinn 9 í Hafnarfirði. Með því að inna ekki af höndum greiðslu á 4.900.000 krónum, sem áfrýjendum bar að greiða 25. nóvember 2002, vanefndu þau skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi aðilanna, þannig að riftun varðar. Verður því staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um heimild stefndu til að mega rifta kaupsamningnum svo sem þau gerðu með tilkynningu til áfrýjenda 24. janúar 2003.

III.

Við kröfugerð í héraði tilgreindu stefndu þá skilmála með riftunarkröfu sinni að þau myndu endurgreiða áfrýjendum 5.100.000 krónur sem þeir hefðu greitt inn á kaupin. Jafnframt myndu þau yfirtaka áhvílandi veðskuldir á hinni seldu fasteign eins og þær hafi verið 1. mars 2002, þegar stefndu fengu fasteignina afhenta. Í dómsorði hins áfrýjaða dóms er þessara skilmála ekki getið, þó að ljóst megi vera, að krafan sem þar var tekin til greina væri þessum skilmálum bundin. Með því að krefjast staðfestingar héraðsdómsins teljast áfrýjendur því hafa viðhaldið skilmálum kröfunnar. Verður hún dæmd með skilmálunum á þann hátt sem í dómsorði greinir.

IV.

Auk kröfu sinnar um staðfestingu á riftun kaupsamningsins gerðu stefndu kröfu í héraði um að áfrýjendur yrðu dæmdir til að greiða þeim „leigu fyrir fasteignina þann tíma sem þau hafa haft hana í umráðum sínum eða frá 1. mars 2002, kr. 110.000 pr. mánuð.“ Þessi krafa verður ekki skilin á annan veg en þann að hún sé aðfararkrafa um húsaleigu fram til þess tíma, er stefndu fái fasteignina á ný í sínar hendur.

Ekki hafa verið lögð fram í málinu nein gögn til að styðja þá fjárhæð mánaðarlegrar húsaleigu sem í kröfunni greinir. Ekki verður heldur séð, að áfrýjendur hafi haft uppi sérstök andmæli gegn þessari kröfu, hvorki formi hennar, upphafstíma né fjárhæð. Héraðsdómur tók kröfuna til greina á þann hátt sem greinir í dómsorði hins áfrýjaða dóms en lækkaði fjárhæð hinnar mánaðarlegu húsaleigu í 80.000 krónur. Við áfrýjun málsins hafa áfrýjendur ekki gert sérstakar athugasemdir við fjárhæðina, sem héraðsdómur ákvað. Verður við það að miða að hún sé óumdeild fyrir Hæstarétti.

Það er andstætt 4. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að kveða á um áfallandi húsaleigu til framtíðar á þann hátt sem gert er í dómsorði hins áfrýjaða dóms. Við endanlega dómtöku málsins í héraði 28. janúar 2004 voru liðnir fullir 22 mánuðir frá afhendingu hússins 1. mars 2002. Bar héraðsdómi, miðað við niðurstöðu sína um efnislegt réttmæti kröfunnar, að taka hana til greina fyrir þá mánuði sem þá voru fallnir til að öllu leyti, það er að segja mánuðina mars 2002 til desember 2003, með 1.760.000 krónum. Verður hún dæmd á þann veg. Vaxta er ekki krafist.

Málskostnaðarákvörðun hins áfrýjaða dóms verður staðfest.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Staðfest er riftun stefndu, Einars Hilmarssonar og Írisar B. Ansnes, 24. janúar 2002, á kaupsamningi þeirra og áfrýjenda, Huldu Kötlu Sæbergsdóttur og Ólafs Andréssonar, dagsettum 31. janúar 2002 um fasteignina Bröttukinn 9 í Hafnarfirði gegn endurgreiðslu stefndu á 5.100.000 krónum og yfirtöku þeirra á áhvílandi veðskuldum á fasteigninni eins og þær voru 1. mars 2002.

Áfrýjendur greiði stefndu 1.760.000 krónur.

Málskostnaðarákvæði hins áfrýjaða dóms er óraskað.

Áfrýjendur greiði stefndu 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 28. janúar 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var í dag, var höfðað 24. febrúar 2003.

Aðalstefnendur og gagnstefndu eru Einar Hilmarsson og Íris B. Ansnes, bæði til heimilis að Blikaási 6 í Hafnarfirði.

Aðalstefndu og gagnstefnendur eru Hulda Katla Sæbergsdóttir og Ólafur Andrésson, bæði til heimilis að Bröttukinn 9 í Hafnarfirði.

Í aðalsök gera aðalstefnendur aðallega þær dómkröfur, að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi þeirra og aðalstefndu, dagsettum 31. janúar 2002, um fasteignina að Bröttukinn 9, Hafnarfirði, sem lýst var yfir í bréfi dagsettu 24. janúar 2003 og var send aðalstefndu með ábyrgðarpósti sama dag miðað við 24. janúar 2003 gegn endurgreiðslu aðalstefnenda á 5.100.000 krónum, sem er sú upphæð, sem aðalstefndu hafa þegar greitt til aðalstefnenda, auk yfirtöku aðalstefnenda á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann 1. mars 2002. Þá er þess krafist að aðalstefndu verði dæmd til að greiða aðalstefnendum leigu fyrir fasteignina þann tíma sem þau hafa haft hana í umráðum sínum eða frá 1. mars 2002, 110.000 krónur pr. mánuð.

Til vara krefjast aðalstefnendur þess að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi þeirra og aðalstefndu, dagsettum 31. janúar 2002, um fasteignina að Bröttukinn 9, Hafnarfirði, sem lýst var yfir í bréfi dagsettu 24. janúar 2003 og var send aðalstefndu með ábyrgðarpósti sama dag miðað við birtingardag stefnu í máli þessu eða eitthvert annað tímamark að mati réttarins gegn endurgreiðslu aðalstefnenda til aðalstefndu á 5.100.000 krónum, sem er sú upphæð, sem aðalstefndu hafa þegar greitt til aðalstefnenda, auk yfirtöku stefnenda á áhvílandi veðskuldum eins og þær voru þann 1. mars 2002. Þá er þess krafist að aðalstefndu verði dæmd til að greiða aðalstefnendum leigu fyrir fasteignina frá því tímamarki sem riftun er miðuð við og til þess tíma sem aðalstefnendur fá umráðarétt fasteignarinnar, 110.000 krónur pr. mánuð.

Til þrautavara krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu verði gert að greiða þeim 4.900.000 krónur með dráttarvöxtum frá 25. nóvember 2002 til greiðsludags að frádregnum 1.500.000 krónum er aðalstefndu greiddu 8. september 2003. Þá er krafist höfuðstólsfærslu dráttarvaxta á tólf mánaða fresti í fyrsta sinn þann 25. nóvember 2003 og svo árlega eftir þann dag. Þá er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Í aðalsök krefjast aðalstefndu aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnenda, en til vara að kröfur aðalstefnenda verði lækkaðar stórlega. Krafist er málskostnaðar að skaðlausu bæði í aðal- og varakröfu.

Í gagnsök gera gagnstefnendur þær dómkröfur að gagnstefndu verði dæmd til greiðslu 2.726.000 króna auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá 12. desember 2002 til greiðsludags og að staðfest verði með dómi heimild þeirra til að halda eftir eftirstöðvum kaupverðs fasteignarinnar Bröttukinnar 9, Hafnarfirði, að fjárhæð 4.900.000 krónur. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu, þar með talins matskostnaðar.

Gagnstefndu krefjast sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda í gagnsök. Þá er krafist málskostnaðar.

I.

Með kaupsamningi dagsettum 31. janúar 2002 keyptu aðalstefndu fasteignina Bröttukinn 9 í Hafnarfirði af aðalstefnendum. Umsamið kaupverð var 16.500.000 krónur sem skyldi greiðast þannig:

1.          Við undirritun samnings                     1.600.000 krónur

2.          þann 24. júní 2002,                               2.000.000 krónur

3.          þann 25. nóvember 2002,                    4.900.000 krónur

4.          Yfirteknar skuldir                                 6.685.802 krónur

5.          Fasteignaveðbréf                                1.314.198 krónur

Samtals                                                             16.500.000 krónur.

Samkvæmt kaupsamningnum var afhendingardagur eignarinnar 1. mars 2002.

Í söluyfirliti Fasteignasölunnar Áss í Hafnarfirði er eignin sögð vera úr timbri, byggð árið 1950 og bílskúr, er eigninni fylgir, úr steini, byggður árið 1991. Heildarstærð fasteignarinnar er sögð vera 164,7 fermetrar, þar af sé bílskúrinn 35 fermetrar. Þá kemur fram að búið sé að endurnýja húsið meira og minna að utan og innan.

Aðalstefndu greiddu umsamdar greiðslur samkvæmt töluliðum 1 og 2 hér að framan samtals 3.600.000 krónur á réttum tíma og án athugasemda en áður en kom að greiðslunni sem inna átti af hendi þann 25. nóvember 2002, 4.900.000 krónum, barst aðalstefnendum bréf frá lögmanni aðalstefndu, dagsett 12. nóvember 2002, þar sem fram kom að aðalstefndu teldu hina seldu eign haldna stórfelldum göllum, sem fælust í því 1) að húsið væri minna en gefið hefði verið upp, 2) að gólf væru hallandi, 3) að skortur væri á rakavarnarlagi í veggjum og lofti hússins, 4) að málning á ytra byrði hússins væri að flagna, 5) að gluggar lækju, 6) að fúkkalykt væri frá baðherbergi og 7) að eldavél væri ónothæf. Í bréfinu var tekið fram að samningsgreiðslan 25. nóvember, 4.900.000 krónur, yrði ekki greidd og var jafnframt óskað eftir viðræðum um hæfilegar bætur vegna gallanna.

Lögmaður aðalstefnenda svaraði bréfi þessu þegar í stað og mótmælti því að húsið væri haldið göllum svo og þeim fyrirætlunum aðalstefndu að inna greiðsluna 25. nóvember ekki af hendi. Benti lögmaðurinn á að engin mæling lægi fyrir og væri því óljóst hvort fullyrðing aðalstefndu væri byggð á nýjum stöðlum eða eldri varðandi mælingu á stærð húsa. Þá yrði fasteign að vera verulega minni en upp væri gefið svo það teldist til galla. Þá hefði öllum sem skoðuðu húsið verið sýnilegt að gólf þess væru hallandi eins og algengt sé í eldri timburhúsum auk þess sem aðalstefndu hefði verið bent á það. Varðandi rakavarnarlag hefði ekki verið leitt í ljós hvort byggingarreglugerð hefði áskilið það á þeim tíma er húsið var byggt. Þá hefðu aðalstefnendur tekið það sérstaklega fram við aðalstefndu að málning væri flögnuð á ytra byrði hússins, auk þess sem flögnunin hefði verið öllum sýnileg sem á annað borð skoðuðu húsið. Þá hefðu gluggar aldrei lekið í húsinu meðan aðalstefnendur bjuggu þar, en þau viðurkenndu á hinn bóginn að kominn væri tími á að skipta um glerlista í nokkrum gluggum. Þá kannist aðalstefnendur ekki við að fúkkalykt hefði verið í baðherbergi en þau hefðu bent aðalstefndu á að bólgur væu í sökkli á baði, sem benti til vatnssmits. Síðar verður nánar vikið að hinum ætluðu göllum í umfjöllun um matsgerð dómkvadds matsmanns.

Ekkert svar barst við framangreindu bréfi lögmanns aðalstefnenda og var aðalstefndu því sent annað bréf þann 3. desember s. á. og í kjölfar þess var haldinn fundur á skrifstofu lögmanns aðalstefndu um málið en án árangurs að því undanskildu að gengið var á vettvang nokkrum dögum síðar.

Með yfirlýsingu, er aðalstefnendur sendu aðalstefndu þann 6. janúar 2003, riftu þau kaupin. Aðalstefndu svöruðu yfirlýsingunni með bréfi dagsettu 20. sama mánaðar þar sem þau settu fram tillögur til lausnar á málinu sem aðalstefnendur höfnuðu og töldu með öllu óásættanlegar. Vegna villna í yfirlýsingu aðalstefnenda um riftun 6. janúar 2003 sendu þau aðalstefndu nýja yfirlýsingu um riftun dagsetta 24. sama mánaðar.

II.

Þann 21. febrúar 2003 var Björn Gústafsson byggingaverkfræðingur dómkvaddur til að skoða fasteignina Bröttukinn 9 og leggja mat á tiltekna matsliði. Verða þessir matsliðir nú tíundaðir hér á eftir svo og umfjöllun matsmanns og niðurstöður um hvern þeirra fyrir sig.

Hve stór er fasteignin, þ.e. hve margir fermetrar mælist hún raunverulega m.v. gildandi reglur annars vegar og hve mikið verðminni er fasteignin vegna mismunar á fermetrum sem upp á vantar miðað við sölulýsingu hins vegar.

Matsmaður kveður brúttóflöt íbúðarhússins mælast samtals 137,6 fermetra sem sundurliðist þannig að kjallari sé 44,5 m2, 1. hæð 52,1 m2 og ris 41,9 m2. Bílgeymsla mælist 34,5 m2. Sé kjallarinn skoðaður sérstaklega sé frí lofthæð þar 2,12 m eða salarhæð um 2,32 m, en af þessum 44,5 m2 sé þó geymsla 11,8 m2 sem sé með 1,45 m fría lofthæð eða salarhæð um 1,65 m. Sé rishæðin skoðuð sérstaklega sé brúttóstærð flata með salarhæð meiri en 1,8 m 25,4 m2. Salarhæðir á 1 hæð séu annars vegar 2,6 m og hins vegar 2,7 m. Birt flatarmál hússins eins og það er skilgreint samkvæmt reglugerð um eignaskipti mælist því 110,3 m2 sem sundurliðist þannig:

Kjallari:                         32,8 m2

1. hæð:                         52,1 m2

ris:                                 25,4 m2

bílgeymsla:     34,5 m2.

Matsmaður kveður birt flatarmál íbúðarhússins vera 19,4 m2 minna en birt flatarmál samkvæmt söluyfirliti og muni þarna 14,95 %. Séu íbúðarhús og bílskúr tekin saman sé stærðarmunur upp á 19,9 m2 og muni þarna 12,08 %. Matsmaður telur eignina vera 8-10 % verðminni vegna minna birts flatarmáls en gefið sé upp í söluyfirliti. Í kostnaðarmati miðar matsmaðurinn við 9% og samkvæmt því telur hann verðlækkun eignarinnar nema 1.485.000 krónum.

Hvert er ástand gólfa bæði í hæð og risi. Hvað þarf til að laga þau og hver yrði kostnaðurinn við það.

Matsmaður kveður töluverðar skekkjur í gólfum bæði á 1. hæð og í risi. Á 1. hæð hafi mesti hæðarmunur reynst vera í stofu 32 mm, í eldhúsi, 30 mm og í borðkrók 33 mm. Í risi hafi hæðarmunur mælst 45 mm, 25 mm, 50 mm, 21 mm, 33 mm, 37 mm og 13 mm á mismunandi stöðum Í dag séu kröfur um sléttleika frágenginna gólfa í verklýsingum þannig að hæðarmunur megi hvergi vera meiri en +/- 5 mm frá uppgefnum kótum en þó megi hvergi muna meiru en 2 mm á fleti með 1500 mm þvermál. Þótt þessar kröfur hafi ekki verið til staðar á sínum tíma sé ljóst að þetta sig í gólfi sé meira en hægt sé að sætta sig við í íbúðarhúsi. Til að laga þessar skekkjur sé vænlegast til árangurs að rífa núverandi klæðningu af gólfunum og rétta það af með fleygum eða flotílögn. Kostnað metur matsmaður á 845.000 krónur með efni og vinnu.

Hvert er ástand útveggja með sérstöku tilliti til einangrunar, rakavarnar og vindþéttingar og hver yrði kostnaðurinn við rif og viðgerð skv. gildandi byggingarreglugerðum.

Matsmaður kveðst hafa borað 5 göt í innri klæðningu til að athuga með rakavörn. Á fjórum stöðum hafi álappír verið til staðar, sem bendi til þess að það sé undantekning en ekki regla að rakavarnalag vanti. Þá hafi einangrun reynst vera 75 mm glerull. Var þetta því talið vera í samræmi við aldur hússins og því var þessi matsliður ekki metinn tölulega.

Hvert er ástand málningar á bárujárnsklæðningu, hverjar eru ástæður flögnunar, hvað þarf að gera svo viðgerð verði varanleg og hver yrði kostnaðurinn við það.

Matsmaður getur ekki um orsakir flögnunar á bárujárnsklæðningu á viðbyggingu hússins og á austur og norðurhlið þess. Þar sem flögnun sé þurfi að leysa málninguna af með háþrýstiþvotti og málningarleysi og grunna með tilheyrandi grunni og mála síðan tvær umferðir. Kostnaður við þetta er metinn á 180.000 krónur með efni og vinnu.

Hvert er ástand glugga hússins, hverjar eru ástæður leka, hvað þarf að gera til að koma í veg fyrir leka og hver yrði kostnaðurinn við það.

Matsmaður kveður ástand glugga hússins vera í samræmi við aldur þess. Til þess að koma í veg fyrir leka þurfi að bora loftunargöt á ská utanfrá og inn í glerfals, auk þess sem þétta þurfi samskeyti glugga. Kostnaður við þetta er metinn á 216.000 krónur með efni og vinnu.       

Hver er ástæða fúkkalyktar á baðherbergi, hvað þarf að gera til að koma í veg fyrir hana og hver yrði kostnaðurinn við það.

Matsmaður gat ekki staðreynt fúkkalykt í baðherbergi.

Kostnaðarmat matsmanns miðaðist við verðlag í júlí 2003 og er með VSK á efni og vinnu. Heildarkostnaðarmat matsmanns nemur 2.726.000 krónum.

Matsmaðurinn staðfesti matsgerðina fyrir dómi við aðalmeðferð málsins.

III.

Aðalstefnendur byggja riftunarkröfu sína á því að vanefndir af hálfu aðalstefndu séu svo verulegar að þær réttlæti riftun. Vanefndirnar hafi leitt til tjóns fyrir aðalstefnendur sem séu mun ver sett en þau hafi mátt vænta samkvæmt kaupsamningi. Þegar vanefndir séu jafnverulegar og í þessu tilfelli sé seljanda eignar heimilt að rifta kaupunum samkvæmt dómhelguðum reglum íslensks fasteignakauparéttar.

Þá er á því byggt að aðalstefndu hafi sýnt af sér verulegt tómlæti við að koma kröfum sínum á framfæri og beri þau hallann af því. Ekkert af þeim umkvörtunarefnum sem aðalstefndu hafa komið á framfæri hafi verið þess eðlis að þeim hafi ekki átt að vera þau ljós nánast á fyrsta degi. Með hliðsjón af áralangri dómaframkvæmd og með vísan til laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, sem einkum verði að byggja á í máli þessu, verði kaupandi eignar að bera fyrir sig galla án ástæðulauss dráttar frá því að hann varð hans var, sbr. 1. mgr. 32. gr. greindra laga. Ljóst megi vera að aðalstefndu hafi ekki staðið með þeim hætti að þessu máli, enda geti það vart tekið nokkurn mann níu mánuði að átta sig á því hvort gluggar leki, gólf halli eða málning sé flögnuð af.

Verði á hinn bóginn talið að aðalstefndu hafi ekki verið þetta ljóst, sé á því byggt að með því hafi þau ekki sinnt skoðunarskyldu kaupanda eins og hún sé skilgreind í fasteignakauparétti. Þetta eigi einkum við aðalstefnda Ólaf á grundvelli atvinnu hans.

Þá sé á því byggt að húsið sé byggt árið 1950 og því geti aðalstefndu ekki ætlast til þess að fá hús sem sé jafngott ef ekki betra en nýtt hús, eins og kröfur þeirra virðist byggja á.

Þá er á því byggt, að með því að hafa ekki dómkvatt matsmenn strax og þeim mátti vera ljóst um gallana eða að hafa ekki sannað þá með öðrum hætti, hafi aðalstefndu sýnt af sér tómlæti. Vegna þess tómlætis hafi þau ekki haft heimild til að beita stöðvunarrétti á greiðslunni, sem greiða átti 25. nóvember 2002. Á þeim grundvelli beri því að viðurkenna riftunina, þar sem um verulega vanefnd hafi verið að ræða, en með vísan til dómaframkvæmdar sé ekki heimilt að halda eftir greiðslu, nema  það álit styðjist við mat dómkvaddra matsmanna.

Aðalstefnendur byggja á því að þau hafi í einu og öllu gætt upplýsingaskyldu seljanda í fasteignakaupum. Engum upplýsingum hafi verið leynt en þau lagt sig fram um að koma upplýsingum um ástand og eiginleika fasteignarinnar á framfæri.

Timamark riftunar miða aðalstefnendur við þegar póstmaður afhenti riftunaryfirlýsinguna, sem sé ákvöð.

Staðfesti dómurinn ekki tímamark riftunar í aðalkröfu byggja aðalstefnendur varakröfu sína á því að þá beri að miða tímamarkið við þingfestingu málsins eða annað tímamark sem dómurinn telji rétt að miða við.

Þrautavarakröfu byggja aðalstefnendur á því að aðalstefndu hafi ekki greitt þeim samningsskuldbindingu sem þau voru skyld til að greiða á grundvelli gagnkvæms samnings milli aðila. Þau hafi ekki sinnt bréfum og greiðsluáskorunum og sé aðalstefnendum því nauðsyn að fá dóm fyrir kröfu sinni, sem sé byggð á almennum reglum fasteignakauparéttar um greiðslu samningsgreiðslna á réttu tímamarki og því að óheimilt hafi verið að halda eftir greiðslu fyrr en viðhlítandi sönnunargagna um meint tjón hafði verið aflað.

Um lagarök vísa aðalstefnendur til ólögfestra reglna fasteignakauparéttarins og einnig til laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að svo miklu leyti sem þau lög geti átt við í málinu, þó einkum varðandi stærðarmörk. Þá vísa þau til ákvæða laga um lausafjárkaup nr. 50/2000, auk almennra reglna um greiðslur fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga, sbr. samningalög nr. 7/1936 og almennra sjónarmiða um heimild til riftunar í kjölfar verulegrar vanefndar.

IV.

Af hálfu aðalstefndu er sýknukafa í aðalsök byggð á því að hina seldu eign hafi, þá er hún var seld, skort áskilda kosti. Um stórkostlega galla hafi verið að ræða á eigninni sem flesta ef ekki alla megi rekja til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var gert upp. Allir þessir gallar hafi verið aðalstefndu gjörsamlega leyndir við kaupin. Aðalstefndu telji að þessir leyndu gallar varði aðalstefnendur skaðabótaábyrgð gagnvart þeim og nemi bæturnar sömu fjárhæð og kostnaður við að gera nauðsynlegar endurbætur á eigninni. Verði ekki fallist á að skilyrði skaðabótaskyldu séu fyrir hendi sé gerð krafa um að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sömu fjárhæðar, enda megi leggja til grundvallar að söluverðmæti hússins lækki a.m.k um þá fjárhæð sem kosti að gera við gallana.

Aðalstefndu lýsa yfir skuldajöfnuði krafna sinna við kröfur aðalstefnenda og telja að það leiði til þess að hafna beri kröfu þeirra um riftun og um leið fjárkröfum þeirra. Til vara er þess krafist að riftun verði hafnað og fjárkrafa aðalstefnenda lækkuð stórlega. Er sú krafa byggð á sömu rökum og málsástæðum og að framan getur um aðalkröfuna að breyttu breytanda.

Um lagarök vísa aðalstefndu til ákvæða kaupsamningsins, almennra reglna skaðabótaréttarins um bætur vegna réttarbrota innan og utan samninga, reglna kauparéttarins með lögjöfnun um skaðabætur og afslátt af kaupverði, sbr. einkum 38. og 40. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, auk almennra reglna kröfu- og samningaréttarins um skyldu til réttra efnda.

V.

Af hálfu gagnstefnenda eru dómkröfur í gagnsök byggðar á niðurstöðu dómkvadds matsmanns og sömu rökum og aðalkrafa um sýknu í aðalsök er byggð á, þ.e. að í fyrsta lagi sé um að ræða skaðabótakröfu sem grundvallist á því að hið selda hafi, þá er það var selt, skort áskilda kosti. Um stórkostlega galla hafi verið að ræða á eigninni sem flesta ef ekki alla megi rekja til vansmíði eða lélegs frágangs þegar húsið var gert upp. Allir þessir gallar hafi verið aðalstefndu gjörsamlega leyndir við kaupin. Gagnstefnendur telji að þessir leyndu gallar varði aðalstefnendur skaðabótaábyrgð gagnvart þeim og nemi bæturnar sömu fjárhæð og kostnaður verður áætlaður við að gera nauðsynlegar endurbætur á eigninni. Verði ekki fallist á að skilyrði skaðabótaskyldu séu fyrir hendi sé gerð krafa um að þeim verði dæmdur afsláttur af kaupverðinu sömu fjárhæðar, enda megi leggja til grundvallar að söluverðmæti hússins lækki a.m.k um þá fjárhæð sem kosti að gera við gallana.

Af hálfu gagnstefnenda er á því byggt að í grein 21 i.f. í kaupsamningi aðila sé kaupendum heimilað að halda eftir af greiðslu kaupverðsins sem nemi jafnvirði vanefnda seljenda á skyldum sínum samkvæmt samningnum. Ákvæði þetta nái m.a til þess er eign er ekki í umsömdu ástandi. Gagnstefnendur hafi neytt þessarar heimildar sinnar og haldið eftir síðustu greiðslu sinni samkvæmt kaupsamningi sem hafi verið í gjalddaga hinn 25. nóvember 2002, 4.900.000 krónum. Með vísan til þessa heimildarákvæðis og almennra reglna kröfuréttarins um stöðvunarrétt sé þess krafist að dómurinn staðfesti, að gagnstefnendum hafi verið heimilt að halda fyrrgreindri kaupverðsgreiðslu til tryggingar réttum efndum kaupsamningsins. Fallist dómurinn á kröfur aðalstefnenda lýsa gagnstefnendur yfir skuldajöfnuði kröfu sinnar í gagnsök við kröfu gagnstefndu til eftirstöðva kaupverðsins.

Um skaðabótaábyrgð gagnstefndu og skyldu þeirra til að veita afslátt af kaupverði að tiltölu vísa gagnstefnendur til 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922 með lögjöfnun, auk almennra reglna kröfu- og samningaréttarins um skyldu til réttra efnda.

Um heimild til að halda eftir hluta kaupverðsins vísa gagnstefnendur til skilmála kaupsamningsins og almennra reglna samninga- og kröfuréttarins um stöðvunarrétt.

VI.

Af hálfu gagnstefndu eru dómkröfur í gagnsök byggðar á sömu málsástæðum og studdar sömu rökum og kröfur þeirra í aðalsök. Gagnstefndu leggja sérstaka áherslu á tómlæti gagnstefnenda, en heilir 9 mánuðir hafi liðið frá því að gagnstefnendur fengu eignina afhenta þar til þau gerðu athugasemdir við ástand hennar. Þetta sé sérstaklega ámælisvert í ljósi þess að bæði hafi verið um að ræða galla sem eiga að vera augljósir við fyrstu sýn og ekki síður vegna þess að gagnstefnandi Ólafur hafi stofnað einkahlutafélag, sem hann sé bæði stjórnarmaður og framkvæmdastjóri fyrir, sem sérhæfi sig í verkþáttum sem m.a. tengjast ástandsskoðun fasteigna. Nafn félagsins sé Viðhald og Smíði ehf. Í ljósi atvinnu gagnstefnanda Ólafs, sem skoðaði umrædda fasteign fyrir kaup, byggja gagnstefndu á því að líta verði á hann sem sérfróðan aðila um ástand fasteigna, sem hafi átt að vera fljótari en aðrir aðilar að sjá það sem haldið hefur verið fram í málinu um ástand fasteignarinnar, sem þó sé öllum augljóst. Tómlæti gagnstefnenda við að koma kröfum sínum á framfæri sé því algert í málinu. Því eigi að taka kröfur gagnstefndu til greina.

Gagnstefndu mótmæla því að liður 21. i.f. í kaupsamningi aðila eigi við um hald gagnstefnenda á greiðslu sinni samkvæmt kaupsamningi. Ákvæðið eigi við um allt aðra hluti en þá er málið snýst um. Ljóst sé að tjón þurfi að vera sannað með lögmætri sönnun til að slíkum haldsrétti verði beitt með lögmætum hætti. Slíkt hafi ekki verið gert í málinu.

Um lagarök vísa gagnstefndu til ákvæða laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup, ákvæða laga nr. 50/2002 um fasteignakaup og einkum þeirrar reglu fasteignakauparéttar að ríkari kröfur verði að gera til sérfróðra aðila við skoðun á fasteign.

VII.

Með því að úrslit aðalkröfu aðalstefnenda um riftun í aðalsök kunna að ráðast af úrslitum gagnsakar þykir rétt að fjalla fyrst um hana og einstaka liði sem hún er byggð á.

Eins og áður er rakið hafa gagnstefnendur borið fyrir sig galla í fasteigninni Bröttukinn 9 og héldu þau eftir kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 4.900.000 krónur, sem þeim bar að greiða 25. nóvember 2002, en þau greiddu aðalstefnendum 1.500.000 krónur þann 5. september 2003 í kjölfar mats dómkvadds matsmanns. Aðalstefnendur mótmæla því að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakauparéttar.

Óumdeilt er að gagnstefnendur skoðuðu fasteignina tvisvar til þrisvar sinnum fyrir kaupin. Málsaðila greinir á um það hvort aðalstefnendur hafi við þau tækifæri bent gagnstefnendum sérstaklega á að málning væri farin að flagna af húsinu að utan og að gólf hölluðu eins og aðalstefnendur fullyrða. Gegn andmælum gagnstefnenda telst sú fullyrðing aðalstefnenda ósönnuð.

Eins og áður getur hefur verið leitt í ljós með mati, að fasteignin er minni en upp var gefið í söluyfirliti fasteignasölunnar Áss. Kom fram við meðferð málsins að teikningar af fasteigninni lágu ekki frammi á fasteignasölunni er gengið var frá kaupunum. Fasteignasalan byggði upplýsingar um stærð fasteignarinnar á gögnum frá Fasteignamati ríkisins. Í málinu hefur ekkert komið fram um að aðalstefnendur hafi vitað eða mátt vita að fasteignin Brattakinn 9 væri minni en tilgreint var í upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins og fram kom í söluyfirliti. Þykja aðalstefnendur því ekki hafa vanrækt upplýsingaskyldur sínar sem seljendur. Á sama hátt verður ekki talið að gagnstefnendur hafi eftir skoðun sína á fasteigninni vitað eða mátt vita að hún væri minni en upp var gefið. Þykja gagnstefnendur því ekki hafa vanrækt skoðunarskyldu sína. Ekki verður talið að í tilgreiningu á stærð fasteignarinnar í söluyfirlitinu hafi falist að aðalstefnendur ábyrgðust þá stærð gagnvart gagnstefnendum. Bera aðalstefnendur því ekki skaðabótaábyrgð á því að eignin reyndist minni en upplýsingar gáfu til kynna.

Með vísan til 12. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu máttu gagnstefnendur á hinn bóginn treysta réttmæti upplýsinga um stærð hússins í söluyfirliti. Kemur þá til álita hvort aðalstefndu eigi með vísan til lögjöfnunar frá 1. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922 rétt á afslætti vegna þess að eignin reyndist minni en aðilar gerðu ráð fyrir við kaupin. Verður þá að taka afstöðu til þess hvort þessi stærðarmunur hefði haft áhrif á ákvörðun söluverðs eignarinnar, hvort uppgefin stærð hafi verið ákvörðunarástæða aðalstefndu fyrir kaupunum og hvort eignin teljist verðminni vegna stærðarmunarins. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að brúttógrunnflötur fasteignarinnar er rétt skráður, en á hinn bóginn er rishæðin og kjallarinn skráð of stór miðað við gildandi reglur um birt flatarmál. Að því er kjallarann varðar stafar þessi munur af því að hluti hans eða 11,8 m2, sem er geymsla, er með 1,45 m fría lofthæð eða salarhæð um 1,65 m. Að öðru leyti er kjallarinn með fría lofthæð 2,12 m eða salarhæð um 2,32 m. Sé rishæðin skoðuð sérstaklega er brúttóstærð flata með salarhæð meiri en 1,8 m 25,4 m2, og er mismunurinn á því og uppgefinni stærð riss samkvæmt söluyfirliti, 34,7 m2 því 9,3 m2.

Eins og að ofan greinir er kjallarinn jafnstór að grunnflatarmáli og í söluyfirliti greinir og við skoðun er sú stærð sýnileg. Munurinn stafar af minni lofthæð þar sem geymslur eru. Ekki verður talið að þessi stærðarmunur hafi þau áhrif á verð fasteignarinnar sem matsmaður byggir á. Þá verður ekki talið að stærðarmunurinn hefði haft áhrif á ákvörðun kaupverðs eða á ákvörðun gagnstefnenda um kaupin. Í þessu sambandi má benda á framburð fasteignasalans Kára Halldórssonar sem kvaðst ekki geta fullyrt að stærðarmunur 10 m2 til eða frá hafi áhrif á verðlagningu slíkrar fasteignar. Slík verðlagning ráðist af ýmsum þáttum

Risið er 9,3 m2 minna samkvæmt mælingu dómkvadds matsmanns en gefið var upp á söluyfirliti og nemur munurinn tæplega 6% af heildarstærð fasteignarinnar samkvæmt söluyfirliti. Við mat á verðmætisrýrnun fasteignarinnar af þessum sökum ber að hafa í huga að munurinn stafar af lofthæð rýmis í risi þar sem hluti brúttógólfflatar lendir undir súð.

Með hliðsjón af framangreindum sjónarmiðum þykir að mati dómsins eigi tækt að byggja afslátt vegna stærðarmunar á fasteigninni á mati hins dómkvadda matsmanns. Kemur þar bæði til álita aldur hússins, byggingarlag þess og hvers kaupandi slíks húss mátti vænta. Að mati dómsins þykir fasteignin verðminni vegna þessa galla að fjárhæð 500.000 krónur. Það ræðst af afstöðu til aðal- og varakröfu aðalstefnenda um riftun hvort þessi fjárhæð verði dæmd gagstefnendum sem afsláttur.

Eins og að framan er rakið reyndist verulegur gólfhalli vera á 1. hæð og í risi. Kom fram hjá dómkvöddum matsmanni að algengt væri að gólf hölluðu í þetta gömlum timburhúsum vegna sigs í áranna rás. Jafnframt kom fram hjá matsmanninum að gólfhallinn að Bröttukinn 9 hafi verið í meira lagi. Að mati dómsins gat þessi mikli gólfhalli ekki dulist gagnstefnendum við skoðun, svo mikill var hann. Þetta mat er í samræmi við framburð matsmannsins, er greindi frá því fyrir dóminum að gólfhallinn hefði verið bersýnilegur og blasað við öllum og framburð fasteignasalans sem skoðaði eignina fyrir sölu kvað gólfhallann hafa verið það bersýnilegan að ekki hefði þótt ástæða til að geta um hann í söluyfirliti. Þessi sjónarmið staðreyndu dómendur við vettvangsskoðun. Hér var því eigi um leyndan galla að ræða og er því hvorki fallist á að gagnstefnendur eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar vegna þessa liðar, sem matsmaður taldi kosta 845.000 krónur að bæta úr. Er krafa gagnstefnenda vegna þessa kröfuliðar því eigi tekin til greina.

Eins og fram kemur í mati dómkvadds matsmanns og gagnstefnendur sætta sig við er einangrun hússins, rakavörn og vindþétting talin vera í samræmi við aldur hússins. Er því engin krafa gerð vegna þessa liðar.

Dómurinn telur fram komið að málning hafi verið farin að flagna af hluta hússins að utan og að gagnstefnendur hafi mátt gera sér grein fyrir því við skoðun. Það hafi gefið þeim tilefni til nákvæmari skoðunar varðandi þennan lið. Þykja þau því hvorki geta krafist skaðabóta né afsláttar vegn þessa kröfuliðar, en matsmaður taldi lagfæringu kosta 180.000 krónur. Er krafa gagnstefnenda vegna þessa kröfuliðar því eigi tekin til greina.

Með vísan til skoðunar matsmanns, sem ekki hefur verið hnekkt telur dómurinn ástand glugga hússins vera í samræmi við aldur hússins og að gagnstefnendur hafi ekki mátt búast við öðru og betra ástandi þeirra en raun varð á. Engar sannanir hafa verið færðar á mikinn leka með flestum gluggum eins og gagnstefnendur halda fram. Þær úrbætur sem matsmaður leggur til flokkast undir eðlilegt viðhald en baka hvorki aðalstefnendum skaðabótaskyldu né gagnstefnendum rétt til afsláttar. Er krafa aðalstefndu vegna þessa liðar því eigi tekin til greina.

Með vísan til niðurstöðu matsmanns og þess sem fram hefur komið í málinu telst ósannað að fúkkalykt sé í baðherbergi.   

Samkvæmt framangreindu þykja gagnstefnendur eiga rétt til afsláttar af kaupverði að fjárhæð 500.000 krónur fari svo að aðalkrafa aðalstefnenda um riftun nái ekki fram að ganga heldur þrautavarakrafa þeirra. Kæmi þessi fjárhæð þá til frádráttar tildæmdri fjárhæð í þrautavarakröfu með skuldajöfnuði.

Verður nú fjallað um aðalkröfu aðalstefnenda.

Eins og að framan getur byggja aðalstefnendur riftunarkröfu sína aðallega á því að um verulega vanefnd hafi verið að ræða af hálfu aðalstefndu með því að halda eftir án heimildar 4.900.000 krónum af söluverði eignarinnar. Í annan stað hafi aðalstefndu sýnt af sér verulegt tómlæti við að koma kröfum sínum vegna galla á fasteigninni á framfæri og beri þau hallann af því. Í þriðja lagi hafi þau ekki sinnt skoðunarskyldu sinni sem skyldi og auk þess sé húsið byggt árið 1950 og því geti þau ekki ætlast til þess að fá hús sem sé jafngott ef ekki betra en nýtt hús. Loks hafi aðalstefndu sýnt af sér mikið tómlæti með því að hafa ekki dómkvatt matsmenn strax og þeim varð ljóst um galla á fasteigninni eða að sanna þá með öðrum hætti. Vegna þessa tómlætis hafi þeim verið óheimilt að beita stöðvunarrétti á greiðslunni sem þau áttu að greiða 25. nóvember 2002.

Af hálfu aðalstefndu hefur sýknukrafa af riftunarkröfunni verið byggð á því að fasteignin hafi verið haldin stórfelldum göllum og á matsgerð dómkvadds matsmanns um þá galla. Þá hefur því verið mótmælt að aðalstefndu hafi sýnt af sér tómlæti er girði fyrir að þau geti nú borið fyrir sig vanefndaúræði vegna ætlaðra galla.

Eins og fram hefur komið í málinu segjast aðalstefndu hafa orðið þess áskynja fljótlega eftir að þau fengu fasteignina afhenta að fasteignin var minni en gefið var upp í söluyfirliti, að gólf hölluðu og að málning var að flagna af veggjum utanhúss. Samt kvörtuðu þau ekki og greiddu aðalstefnendum 2.000.000 krónur í júní 2002 án nokkurra athugasemda. Þau gerðu engan reka að því að fram færi skoðun á hinum meintu göllum. Er aðalstefndu ákváðu upp á sitt eindæmi að halda eftir greiðslu sem þeim bar að inna af hendi 25. nóvember 2002, 4.900.000 krónum , sem námu um 30 % af kaupverði eignarinnar og um 50 % af útborgunarfjárhæð samkvæmt kaupsamningi, höfðu þau hvorki aflað mats á hinum ætluðu göllum né gert reka að því að afla slíks mats. Við þær aðstæður var þeim ekki heimilt að halda ofangreindri fjárhæð eftir og með hliðsjón af niðurstöðu gagnsakar, sem rakin er hér að framan, má slá því föstu að aðalstefndu var með öllu óheimilt að halda téðri fjárhæð eftir.

Með því að greiða aðalstefnendum ekki 4.900.000 krónur á umsömdum tíma vanefndu aðalstefndu kaupsamning þeirra og aðalstefnenda. Með hliðsjón af fjárhæð hinnar vangreiddu greiðslu og tímalengd greiðsludráttarins verður að telja vanefndina verulega í skilningi kauparéttar. Í ljósi framanritaðs verður þvi eigi hjá því komist að fallast á kröfu aðalstefnenda um að dómurinn staðfesti riftun á kaupsamningi þeirra og aðalstefndu dagsettum 31. janúar 2002. Þykir rétt að miða riftunina við 24. janúar 2003, er riftunaryfirlýsing var afhent aðalstefndu. Aðalstefnendur lýsa því yfir að þau muni endurgreiða aðalstefndu 5.100.000 krónur sem aðalstefndu höfðu greitt þeim og yfirtaka áhvílandi veðskuldir á Bröttukinn 9 eins og þær voru þann 1. mars 2002. Greiðsla aðalstefndu á 1.500.000 krónum til aðalstefnenda eftir að matsgerð lá fyrir, eða 5. september 2003, þykir ekki hagga riftunarrétti aðalstefnenda enda var tekið við greiðslunni með fyrirvara að því leyti. Um nánari framkvæmd riftunarinnar svo sem uppgjör vaxta og önnur atriði sem riftun fylgir fjallar dómurinn ekki.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma aðalstefndu til að greiða aðalstefnendum húsaleigu fyrir afnot þeirra af fasteigninni. Aðalstefnendur gera kröfu um 110.000 krónur á mánuði. Fyrir þeirri fjárhæð liggur hvorki mat né önnur gögn. Dómurinn telur húsaleigu fyrir hús sem Bröttukinn 9 að álitum hæfilega ákveðna 80.000 krónur á mánuði og verða aðalstefndu dæmd til að greiða aðalstefnendum þá fjárhæð á mánuði í húsaleigu frá afhendingardegi fasteignarinnar 1. mars 2002 og til þess tíma er aðalstefnendur fá umráð eignarinnar.

Með hliðsjón af framangreindum úrslitum í aðalsök ber að sýkna aðalstefnendur af öllum kröfum gagnstefnenda í gagnsök

Málskostnaður ákveðst fyrir báðar sakir í einu lagi og með tilliti til málsúrslita verða aðalstefndu dæmd til að greiða aðalstefnendum 450.000 krónur í málskostnað.

Dóm þennan kveða upp Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Ásmundur Ingvarsson verkfræðingur og Ingi H. Sigurðsson héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali.

D Ó M S O R Ð :

Staðfest er riftun aðalstefnenda, Einars Hilmarssonar og Írisar B. Ansnes, á kaupsamningi þeirra og aðalstefndu, Huldu Kötlu Sæbergsdóttur og Ólafs Andréssonar, dagsettum 31. janúar 2002, um fasteignina Bröttukinn 9, Hafnarfirði.

Aðalstefndu greiði aðalstefnendum 80.000 krónur á mánuði í húsaleigu frá 1. mars 2002 og til þess tíma er aðalstefnendur fá umráð eignarinnar.

Aðalstefndu greiði aðalstefnendum 450.000 krónur í málskostnað.