Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. október 2016 en kærumálsgögn bárust réttinum 31. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. október 2016 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili yrði borinn út úr nánar tilgreindri íbúð að Andarhvarfi 7a í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann aðallega málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar en til vara að málskostnaður í héraði verði lækkaður og kærumálskostnaður látinn niður falla.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

 Með beiðni 28. júní 2016 krafðist sóknaraðili þess að varnaraðili yrði með vísan til 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 borinn út úr framangreindri íbúð að Andarhvarfi 7a í Kópavogi. Var í beiðninni vísað til þess að sóknaraðili hefði vegna ítrekaðra vanefnda varnaraðila rift húsaleigusamningi aðilanna frá 17. janúar 2014 með heimild í 7. gr. samningsins og 1., 3., 8. og 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í beiðninni var krafa sóknaraðila um útburð á hinn bóginn ekki reist á því að varnaraðili hefði sagt leigusamningnum upp og getur sú málsástæða því ekki komið til úrlausnar fyrir Hæstarétti samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

Í 7. gr. húsaleigusamnings aðilanna sagði meðal annars að óheimilt væri „að nota húsnæðið á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.“ Skilyrði riftunar húsaleigusamnings samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga vegna greiðsluvanskila er að leigjandi sinni ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Skilyrði riftunar samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, eins og henni var breytt með 32. gr. laga nr. 63/2016, er að leigjandi hafi ekki látið af misnotkun leiguhúsnæðis þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala, og samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna, sbr. 32. gr. laga nr. 63/2016, er það skilyrði riftunar vegna vanrækslu leigjanda á skyldu sinni til þess að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði að leigjandi vanræki þá skyldu þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala. Engar slíkar skriflegar áminningar eða áskoranir af hálfu sóknaraðila til varnaraðila liggja fyrir í málinu og er skilyrðum riftunar með vísan til fyrrgreindra töluliða 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga þegar af þeirri ástæðu ekki fullnægt. Þá er með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar staðfest sú niðurstaða að samkvæmt gögnum málsins sé ósannað að varnaraðili hafi vanrækt svo skyldur sínar samkvæmt leigusamningi aðilanna um íbúðina að rýming hennar teljist eðlileg eða nauðsynleg í skilningi 10. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt þessu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Eftir þessum málsúrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Andarhvarf ehf., greiði varnaraðila, Önnu Margréti Sævarsdóttur, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 5. október 2016.

Mál þetta barst Héraðsdómi Reykjaness 28. júní 2016 og var tekið til úrskurðar 7. september 2016. Sóknaraðili er Andarhvarf ehf., Ögurhvarfi 6, Kópavogi. Varnaraðili er Anna Margrét Sævarsdóttir, Andarhvarfi 7a, Kópavogi.

Sóknaraðili krefst ákvörðunar héraðsdóms á grundvelli 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför um að varnaraðili verði, með beinni aðfarargerð, borin út úr fasteigninni að Andarhvarfi 7a, Kópavogi, fastanúmer 229-2232, fjögurra herbergja íbúð, merktri 02-01, samtals 182,3 fm², ásamt öllu sem henni tilheyrir, og sóknaraðila fengin umráð fasteignarinnar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að beiðni sóknaraðila verði hafnað og að sóknaraðili greiði varnaraðila málskostnað að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

                                                                              I

Aðilar málsins gerðu með sér ótímabundinn leigusamning um íbúðina að Andarhvarfi 7a, Kópavogi, fastanúmer 229-2232, 17. janúar 2014. Sama dag gerði sóknaraðili og félagið Bifreiðasalan ehf., sem varnaraðili var í fyrirsvari fyrir, ótímabundinn leigusamning um bílskúr og geymslu, sem fylgja framangreindri íbúð.

Aðilum ber í engu saman um málsatvik en sóknaraðili hefur lagt fram, máli sínu til stuðnings, ýmis gögn sem varpa eiga ljósi á ótilhlýðilega háttsemi varnaraðila og það ónæði sem stafi frá henni. Sóknaraðili kveður þá háttsemi varnaraðila hafa verið grundvöll þess að leigusamningi málsaðila hafi síðar verið rift. Framangreindu er mótmælt af hálfu varnaraðila sem ósönnuðu.

Þann 25. maí 2016 sendi sóknaraðili varnaraðila riftunaryfirlýsingu vegna húsaleigusamnings aðila um fasteignina að Andarhvarfi 7a, íbúð 02-01, fastanúmer 229-2232. Í yfirlýsingunni segir að riftunin sé meðal annars byggð á 3., 8. og 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og er vísað til þess að leigutaki og heimilismenn hans hafi í engu uppfyllt þær kröfur sem gera megi til þeirra á grundvelli framangreindra lagaákvæða og 7. gr. leigusamnings aðila. Hafi því verið um verulega vanefnd að ræða. Þá var riftun leigusamnings jafnframt byggð á 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna vegna verulegra vanskila á leigugreiðslum.

                                                                                     II

      Af hálfu sóknaraðila er byggt á því að náin tengsl séu á milli leigusamninga íbúðarinnar að Andarhvarfi 7a og þess bílskúrs sem tilheyrir sama fastanúmeri og íbúðin. Þessu til stuðnings vísar sóknaraðili til þess að framangreindir leigusamningar hafi verið gerðir samhliða og undirritaðir af sömu aðilum, þó undirritun leigjanda um bílskúrinn hafi verið gerð af varnaraðila sem fyrirsvarsmanni Bifreiðasölunnar ehf. Í leigusamningi um íbúðina sé tilgreint að bílskúr tengdur henni fylgi ekki með samkvæmt samningnum en í 13. gr. húsaleigusamningsins um bílskúrinn segir að ekki sé heimilt að segja þeim samningi upp, nema að fyrrnefndum samningnum sé sagt upp samhliða. Sóknaraðili kveður að með undirritun varnaraðila á báða leigusamninga megi draga þá ályktun að heimilismenn hafi verið þeir sömu á báðum stöðum, enda báðir eignarhlutar í umráðum varnaraðila. Þá ber sóknaraðili því við að áðurnefnt félag hafi þegar gengist við lögmæti riftunar sóknaraðila á húsaleigusamningi um bílskúrinn, rýmt hann og afhent sóknaraðila lykla af honum. Í ljósi ætlaðra tengsla milli samninganna tveggja verði fjallað jöfnum höndum um riftunarástæður þeirra beggja þar sem varnaraðili, sem leigutaki framangreindrar íbúðar annars vegar og fyrirsvarsmaður leigutaka bílskúrsins hins vegar, beri ábyrgð á heimilismönnum sínum gagnvart sóknaraðila sem leigusala.

Einnig byggir sóknaraðili á því að varnaraðili og/eða heimilismenn hennar hafi ítrekað á leigutímanum brotið gegn þeim lágmarkskröfum sem til þeirra séu gerðar í húsaleigusamningi aðila og húsaleigulögum nr. 36/1994. Framangreindu til stuðnings kveðst sóknaraðili vísa til þess að lögregla hafi oft verið kölluð til í íbúðina og bílskúr vegna gruns um bruggun, húsbrot, eignaspjöll og hótanir. Í samantekt úr dagbók lögreglu, sem gerð var 9. júní 2016, megi finna upplýsingar um ítrekuð afskipti lögreglu af bruggun heimilismanns varnaraðila í bílskúrnum og sökum annarrar vítaverðar hegðunar tengdra í Andarhvarfi 7a. Sóknaraðili kveður að brot þau sem lögregla hafi verið kölluð til vegna hafi ýmist verið framin í bílskúr tengdum íbúðinni eða í öðrum tengslum við það og sum hver beinst gegn íbúum nærliggjandi íbúða. Þá vísar sóknaraðili til þess að honum hafi borist ítrekaðar kvartanir frá öðrum íbúum hússins sökum þeirrar ólögmætu háttsemi sem heimilismaður varnaraðila hafi orðið uppvís að, ógnandi framkomu og annars ónæðis af íbúum íbúðarinnar sem krafist sé útburðar úr.

Sóknaraðili kveðst jafnframt byggja á því að varnaraðili sé í verulegum vanskilum við sóknaraðila með leigugreiðslur en staða skuldar hennar 27. júní 2016 hafi verið að fjárhæð 420.060 krónur að teknu tilliti til dráttarvaxta. Sé því borið við varnaraðili hafi endurtekið vanefnt leigugreiðslur við sóknaraðila.

Með vísan til alls framangreinds hafi sóknaraðili ekki talið sig eiga annan kost en að rifta leigusamningi aðila með bréfum 25. maí 2016. Hafi varnaraðili kvittað fyrir móttöku þeirrar riftunaryfirlýsingu 31. sama mánaðar. Riftunin sé byggð á 7. gr. húsaleigusamnings aðila og 1., 3., 8. og 10 tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa nýtt sér íbúðina og bílskúrinn með ólögmætum og refsiverðum hætti, þrátt fyrir ítrekuð afskipti lögreglu, sbr. 3. tölulið 1. mgr. 61. gr. laganna. Þá hafi varnaraðili vanrækt skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 8. tölulið sömu greinar. Hegðun varnaraðila og heimilismanna hennar hafi falið í sér óásættanlega umgengi í skilningi a. liðar 3. gr. húsaleigusamnings aðila og þannig einnig brotið gegn 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Að lokum hafi varnaraðili ekki orðið við áskorun um að inna af hendi vangoldnar leigugreiðslur, sbr. 1. tölulið sömu greinar. Í riftunarbréfinu hafi jafnframt verið skorað á varnaraðila að gera að fullu upp leiguvanskil og rýma húsnæðið innan fimm daga frá móttöku bréfsins. Öðrum kosti myndi sóknaraðili krefjast útburðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989.

Sóknaraðili kveður að samningi sóknaraðila og Bifreiðasölunnar ehf. um bílskúrinn hafi jafnframt verið rift og sú riftun verið beint að varnaraðila sem fyrirsvarsmanni félagsins. Félagið hafi rýmt þá eign og afhent sóknaraðila lykla af henni og þannig viðurkennt lögmæti riftunar sóknaraðila á þeim húsaleigusamningi. Lögmæti riftunar haldist í báðum tilvikum í hendur enda hafi uppsögn annars samninganna verið háð uppsögn þeirra beggja. Þá standi eignarhlutarnir tveir í nánum tengslum, heimilismenn séu þeir sömu á báðum stöðum og vanefndirnar þær sömu. Þar sem varnaraðili hafi ekki fengist til að rýma húsnæðið sé sóknaraðila nauðugur sá kostur að krefjast útburðar á varnaraðila.

      Hvað lagarök varðar vísar sóknaraðili til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 1., 3., 8. og 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. þeirra. Þá er byggt á 12. kafla laga nr. 90/1989 um aðför, einkum 78. gr. Einnig er vísað til til almennra meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og vísast um það atriði einkum til laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Gerðin fari fram á ábyrgð sóknaraðila en á kostnað varnaraðila.

                                                                             III

      Varnaraðili kveðst byggja á því að ekki séu skilyrði til að fallast á útburðarbeiðni sóknaraðila, enda sé riftunaryfirlýsing sóknaraðila 25. maí 2016 ólögmæt. Riftunin sé sögð byggð á 1., 3., 8. og 10 tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en ljóst þyki að skilyrði nefndra ákvæða séu ekki uppfyllt í málinu. Auk þess hafi formskilyrðum um skriflegar áminningar og áskoranir ekki verið fullnægt. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfum sóknaraðila.

Varnaraðili vísar til þess að í aðfararbeiðni sé jöfnum höndum fjallað um riftunarástæður vegna tveggja sjálfstæðra leigusamninga, þess leigusamnings sem hér sé deilt um og leigusamnings sem Bifreiðasalan ehf. hafi gert við sóknaraðila um bílskúr sem fylgi þeirri íbúð sem varnaraðili búi í. Því sé hafnað að unnt sé að beita riftunarástæðum á samningi við þriðja aðila sem riftunarástæðum gagnvart varnaraðila. Að auki sé ekki að finna í riftunaryfirlýsingu tilvísun til þess að riftun byggi á ætluðum brotum á leigusamningi um bílskúr.

Þá heldur varnaraðili því fram að sóknaraðili rugli saman hugtökunum riftun og uppsögn, sem sé ekki einn og sami hluturinn líkt og sóknaraðili telji í aðfararbeiðni sinni, sbr. skírskotun til 13. gr. húsaleigusamnings um bílskúrinn þar sem segi að ekki megi segja þeim samningi upp nema samningi varnaraðila um íbúðina sé sagt upp samtímis. Það þýði þó ekki að ef samningi um bílskúr sé rift sé jafnframt heimilt að rifta samningi varnaraðila og jafnvel þó leigjandi að bílskúr hafi ákveðið að verða við áskorun um rýmingu þeirrar eignar sé það ekki sönnun þess að réttmætar riftunarástæður hafi verið til staðar.

Varnaraðili kveður það rangt sem komi fram í aðfararbeiðni að „heimilismenn séu þeir sömu“ í íbúð varnaraðila og í bílskúr. Hafi sá leigjandi verið lögaðili, sem varnaraðili þó tengist, og það húsnæði verið leigt sem atvinnuhúsnæði. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi verið fyrirsvarsmaður lögaðilans geti leigusamningur þess við sóknaraðila ekki haft áhrif á leigusamning varnaraðila við sóknaraðila. Þetta séu tveir sjálfstæðir samningar og meta verði lögmæti riftunar þeirra sjálfstætt.

Í aðfararbeiðni sóknaraðila sé fullyrt að lögregla hafi oft verið kölluð í íbúð varnaraðila vegna gruns um bruggun, húsbrot, eignaspjöll og hótanir. Ekki sé unnt að finna þessu stoð í þeim gögnum sem fylgdu aðfararbeiðninni, enda ekki rétt. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram neitt því til sönnunar að varnaraðili hafi brotið gegn nefndum ákvæðum húsaleigulaga og því beri að hafna beiðni sóknaraðila. Í því sambandi megi vísa til þeirrar kröfu sem gera verði til skýrleika aðfararheimildar í málum sem rekin séu á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989. Málsgögnin séu ótæk til sönnunar í þessu máli og ekki sé unnt að byggja á þeim.

Þá kveðst varnaraðili bera því við að þau vanskil á leigugreiðslum sem nefnd séu í aðfararbeiðni séu löngu uppgerð. Auk þessi liggi ekki fyrir greiðsluáskoranir í málinu sem sé skilyrði þess að unnt sé að rifta leigusamningi á grundvelli leiguvanskila, sbr. 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.  

Um lagarök vísar varnaraðili til húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um málskostnað er byggt á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

                                                                              IV

Í máli þessu krefst sóknaraðili útburðar á varnaraðila úr fasteign sóknaraðila að Andarhvarfi 7a, fastanúmer 229-2232, á grundvelli ætlaðra brota varnaraðila á tilteknum ákvæðum 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og vegna vanskila á leigugreiðslum samkvæmt leigusamningi aðila. Aðila greinir á um það hvort skilyrði til útburðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför séu fyrir hendi.

Málatilbúnaður sóknaraðila er byggður á því að leigusamningur málsaðila um íbúðina að Andarhvarfi 7a sé nátengdur leigusamningi sóknaraðila við Bifreiðasöluna ehf. um bílskúr sem fylgir framangreindri íbúð. Sóknaraðili rökstyður það með þeim hætti að samningarnir tveir hafi verið gerðir samhliða, samdægurs og undirritaðir af sömu aðilum, enda hafi varnaraðili verið fyrirsvarsmaður fyrrnefnds félags. Þá vísar sóknaraðili jafnframt til þess að í leigusamningnum um bílskúrinn sé kveðið á um að ekki sé heimilt að segja þeim samningi upp nema leigusamningi um íbúðina sé sagt upp samhliða. Upplýst er í málinu að leigusamningi um bílskúrinn hafi verið rift sama dag og leigusamningi málsaðila um íbúðina. Þá liggur fyrir að bílskúrinn hefur þegar verið rýmdur og afhentur sóknaraðila.

Ekki verður fallist á það með sóknaraðila að umræddir leigusamningar séu á milli sömu aðila og verður riftunarástæðum vegna vanefnda leigutaka samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi um bílskúr ekki beitt gagnvart leigusamningi málsaðila um íbúðina. Þá verður heldur ekki fallist á það að ákvæði fyrrnefnda leigusamningsins um samhliða uppsögn samninganna verði jafnað til riftunar þeirra. Um er að ræða tvenns konar réttarúrræði sem hafa ólík réttaráhrif. Þá er haldlaus sú málsástæða að varnaraðili hafi í öllu viðurkennt lögmæti riftunar beggja leigusamninganna þar sem Bifreiðasalan ehf. hafi í kjölfar riftunarinnar rýmt bílskúrinn að Andarhvarfi 7a.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leigu á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Eftir orðanna hljóðan er hér kveðið á um það að skilyrði riftunar af hálfu leigusala vegna vanskila leigutaka á greiðslu leigu sé að leigusalinn hafi sent leigutakanum skriflega áskorun um greiðslu leigunnar eftir gjalddaga hennar. Í máli þessu liggur fyrir að sóknaraðili sendi varnaraðila greiðsluáskorun vegna vangoldinnar húsaleigu 7. ágúst 2015 vegna júlí og ágúst 2015. Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að sóknaraðili geti ekki byggt riftun sína á framangreindri greiðsluáskorun. Þau vanskil sem búi að baki henni séu löngu greidd og kveðst varnaraðili nú vera í skilum með leigugreiðslur við sóknaraðila og hefur lagt fram gögn sem styðja fullyrðingar hennar um það.

Í riftunaryfirlýsingu sóknaraðila til varnaraðila 26. maí 2016 kemur fram að leigusamningi aðila sé öðrum þræði rift vegna leiguvanskila hennar. Í bréfinu er tilgreint að höfuðstóll skuldarinnar sé að fjárhæð 412.509 krónur auk dráttarvaxta fyrir tímabilið 1. apríl 2016 til 25. maí 2016. Draga má þá ályktun af framansögðu að ætluð skuld sé því vegna vangoldinna leigugreiðslna fyrir apríl og maí 2016. Sóknaraðili hefur í málinu þessu ekki lagt fram nein gögn sem færa sönnur á fyrrnefnd vanskil varnaraðila. Þá liggur ekki fyrir að greiðsluáskorun hafi verið beint að varnaraðila vegna þeirra líkt og 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 áskilur. Varhugavert þykir því að fallast á útburðarkröfu sóknaraðila á grundvelli þessa ákvæðis.

Samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi nýtir húsnæði á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala. Þá kemur fram í 8. tölulið sömu greinar að leigusala er heimilt að rifta húsaleigusamningi ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar þess fyrrnefnda, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í 2. mgr. 30. gr. segir að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra, sem not hafi af húsinu, eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Í 13. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að ef aðili að leigusamningi þarf vegna fyrir­mæla laganna að koma á framfæri við gagnaðila skriflegri orðsendingu, þá skuli hún send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti og innan þeirra tímamarka eða fresta sem mælt er fyrir um ef því er að skipta. Sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á með framlögðum gögnum að hann hafi beint þeim áminningum til varnaraðila sem 3. og 8. töluliðir 1. mgr. 61. gr. laganna kveða á um með sannarlegum hætti og getur sóknaraðili því ekki byggt riftun umþrætts leigusamnings á framangreindum ákvæðum húsaleigulaga. Sóknaraðili hefur þó lagt fram í málinu ýmis önnur gögn, þar á meðal samantekt lögreglu úr skýrslum sínum og kvartanir annarra íbúa fasteignarinnar að Andarhvarfi 7, sem færa skuli sönnur fyrir ætluðum brotum varnaraðila og heimilismanna hennar á húsreglum og almennum lögum. Er því mótmælt af hálfu varnaraðila að umrædd gögn hafi sönnunargildi í aðfararmáli þessu, enda varði þau hvorki háttsemi varnaraðila sjálfrar né stafi þau frá þeirri fasteign sem óskað sé útburðar úr. Varpi þau fremur ljósi á háttsemi og athafnir fyrrum sambúðarmanns varnaraðila í áðurnefndum bílskúr tengdum þeirri íbúð sem deilt sé um í málinu. Í samræmi við fyrirmæli 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 voru ekki leidd fyrir dóminn lögreglumenn eða önnur vitni til að staðfesta það sem fram kemur í framangreindum gögnum. Verður því ekki talið að með þeim einum og sér verði sannað að varnaraðili hafi brotið gegn þeim ákvæðum húsaleigulaga sem sóknaraðili byggir riftun sína á.

Sóknaraðili byggir riftun leigusamnings málsaðila einnig á 10. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Telur dómurinn ósannað að varnaraðili hafi vanrækt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi málsaðila á svo stórfelldan hátt að rýming hennar út úr íbúðinni teljist eðlileg eða nauðsynleg. Þá verður ekki fallist á með sóknaraðila að unnt hafi verið að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 7. gr. leigusamningsins, enda hafa ekki verið færðar sönnur á það að íbúðin að Andarhvarfi 7a hafi verið notuð á annan hátt en samið er um í leigusamningi aðila.

Svo fallist verði á kröfu um beina aðfarargerð skulu réttindi gerðarbeiðanda vera svo ljós að sönnur verði færðar fyrir þeim með gögnum sem aflað verður samkvæmt 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 1. mgr. 78. gr. laganna. Þá skal samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laganna að öðru jöfnu synja um gerðina ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna sem heimilt er að afla samkvæmt 1. mgr. 83. gr. Samkvæmt framansögðu er það því niðurstaða dómsins að sóknaraðili hafi ekki leitt í ljós með óyggjandi hætti að varnaraðili hafi vanrækt svo skyldur sínar samkvæmt leigusamningi aðila eða að öðru leyti samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga þannig að skilyrðum riftunar og þar með skilyrðum beinnar aðfarargerðar sé fullnægt á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989. Verður því hafnað kröfu sóknaraðila um beina aðfarargerð á hendur varnaraðila.

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur að meðtöldum virðisaukaskatti.

                Jón Höskuldsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Ú  r  s  k  u  r  ð  a  r  o  r  ð:

            Kröfu sóknaraðila, Andarhvarfs ehf., um að varnaraðili, Anna Margrét Sævarsdóttir, verði borin út úr fasteigninni að Andarhvarfi 7a með fastanúmerið 229-2232, Kópavogi, er hafnað.

            Sóknaraðili greiði varnaraðila 400.000 krónur í málskostnað.