Miðvikudaginn 23. janúar 2008.
Nr. 31/2008.	Hekluhús ehf. (Sveinn Andri Sveinsson hrl.) gegn Vátti ehf. og (Óskar Sigurðsson hrl.) Svæðisráði IOGT í Reykjavík (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Frávísun máls frá Hæstarétti.

Málinu var vísað frá Hæstarétti þar sem kæra H á úrskurði héraðsdóms fullnægði ekki áskilnaði b. og c. liða 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Páll Hreinsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. janúar 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 21. desember 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að nánar tilgreindar ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli yrðu felldar úr gildi. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og nánar tilgreindar kröfur hans verði teknar til greina. Þá krefst hann þess að málskostnaður í héraði og kærumálskostnaðar falli niður eða verði lækkaður.

Varnaraðilar krefjast aðallega frávísunar málsins frá Hæstarétti en til vara staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefjast þeir kærumálskostnaðar.

Í kæru sóknaraðila er hvorki gerð grein fyrir kröfum hans né ástæðum sem kæra hans er reist á og koma þessi atriði fyrst fram í greinargerð hans til Hæstaréttar. Fullnægir kæran því ekki áskilnaði b. og c. liða 1. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga, og ber þegar af þeim sökum að vísa máli þessu frá Hæstarétti.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.

Sóknaraðili, Hekluhús ehf., greiði varnaraðilum, Vátti ehf. og Svæðisráði IOGT í Reykjavík, hvorum fyrir sig 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðs­dóms Suður­lands 21. desember 2007.

            Með ódagsettu bréfi, en mótteknu þann 12. september sl., krafðist Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hdl., fyrir hönd Hekluhúsa ehf., [kt.], Reynihvammi 16, Kópavogi,

1.

þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli frá 15. ágúst sl., að vísa yfirlýsingu á skjali nr. 1283, dagsettu 10. ágúst 2007, um forkaupsrétt Hekluhúsa að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626, frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu.

2.

Þess er einnig krafist að þær ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst sl., að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá kaupsamning um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1142/2007, úr þinglýsingabókum.

3.

Þá er þess krafist að þær ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst sl., að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá afsal um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1145/2007, úr þinglýsingabókum.

Þann 24. október sl. lögðu lögmenn varnaraðila fram greinargerðir sínar auk þess sem sýslumanninum á Hvolsvelli var gefinn kostur á að gera athugasemdir, sem hann lagði fram við fyrirtöku þann 18. október sl.

            Dómurinn nýtti heimild í síðasta málslið 4. mgr. 3. gr. laganna til að láta fara fram munnlegan málflutning í málinu þann 4. desember sl. og var málið þá tekið til úrskurðar eftir að aðilar höfðu reifað sjónarmið sín.

            Sóknaraðili er Hekluhús ehf., [kt.], Reynihvammi 16, Kópavogi, og varnaraðilar eru Váttur ehf., [kt.], Stekkjarhvammi 32, Hafnarfirði, og Svæðisráð IOGT, [kt.], í Reykjavík. 

            Kröfugerð sóknaraðila.

            Sóknaraðili kefst þess að ákvörðunum þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli frá 15. ágúst sl., að vísa yfirlýsingu á skjali nr. 1283, dagsettu 10. ágúst 2007, um forkaupsrétt Hekluhúsa að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626, frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu.

            Þess er einnig krafist að þær ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst sl., að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá kaupsamning um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1142/2007, úr þinglýsingabókum.

            Þá er þess krafist að þær ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst sl., að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá afsal um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1145/2007, úr þinglýsingabókum.

            Kröfugerð varnaraðila.

            Varnaraðili, Váttur ehf.,  krefst þess aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi.

            Til vara krefst félagið þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og staðfest verði ákvörðun sýslumannsins  á Hvolsvelli frá 15. ágúst 2007 að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingu lögmanns sóknaraðila á skjali nr. 1283 um forkaupsrétt sóknaraðila að fasteignunum Galtalækjarskógi, landnr. 165402, og Merkihvoli, landnr. 192626, og ákvörðun sýslumannsins á Hvolsvelli frá 15. og 20. ágúst 2007 um synjun á kröfu sóknaraðila um leiðréttingu á þinglýsingu á skjölum nr. A-1142/2007 og A-1145/2007 og afmáningu þeirra úr fasteignabókum.

            Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi sóknaraðila samkvæmt málskostnaðarreikningi.

            Varnaraðili, Svæðisráð IOGT í Reykjavík, gerir þær kröfur aðallega að málinu verði vísað frá dómi. Til vara er gerð sú krafa að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað og staðfest verði ákvörðun sýslumannsins á Hvolsvelli frá 15. ágúst 2007 um að vísa frá þinglýsingu yfirlýsingu sóknaraðila, dagsettri 10. ágúst 2007, á skjali nr. 1283 um forkaupsrétt sóknaraðila að fasteignunum Galtalækjarskógi, landnr. 165402, og Merkihvoli, landnr. 192626, og ákvörðunum sýslumannsins á Hvolsvelli frá 15. og 20. ágúst 2007 um að synja kröfum sóknaraðila um leiðréttingar á þinglýsingu skjala nr. A-1142/2007 og A-1145/2007 og afmáningu þeirra úr fasteignabókum. Þá er þess krafist að sóknaraðila verði gert að greiða varnaraðila málskostnað að skaðlausu.

I.

            Með afsali, dagsettu 20. ágúst 1992, seldu Sigurjón Pálsson, Páll Sigurjónsson og Sveinn Sigurjónsson, allir til heimilis að Galtalæk í Landmannahreppi, Rangárvallasýslu, sumarheimili templara, Eiríksgötu 5, Reykjavík, svonefndan Galtalækjarskóg sem skipt hafði verið úr jörðinni Galtalæk í Landmannahreppi, ásamt tilteknu landi umhverfis hann. Var hið selda land talið vera alls 60,2 hektarar að stærð. Tekið er fram í skjalinu að sú kvöð hvíli á landinu að eigandi jarðarinnar Galtalækjar hverju sinni svo og Landmannahreppur eigi forkaupsrétt á hinu selda landi, öllu eða hluta þess hverju sinni svo og mannvirkjum sem á því kunna að vera hverju sinni komi til sölu þess síðar. Þá er getið um forleigurétt seljanda.

            Með kaupsamningi og afsali, dagsettum 9. október 1995 og 8. nóvember 1995, seldi sumarheimili templara, Eiríksgötu 5, Reykjavík, Þingstúku Reykjavíkur, sama stað, Galtalækjarskóg í Landmannahreppi í Rangárvallasýslu, samtals 60,2 hektara að stærð. Mannvirki þau sem voru á eigninni áramótin 1994/1995 fylgdu ekki með í sölunni og voru áfram í eigu seljanda. Þá er tekið fram í skjalinu að sú kvöð hvíli á landinu að eigandi jarðarinnar Galtalækjar hverju sinni svo og Landmannahreppur eigi forkaupsrétt á hinu selda landi, öllu eða hluta þess hverju sinni svo og mannvirkjum sem á því kunna að vera hverju sinni, komi til sölu þess síðar. Með afsali þessu fylgdi uppdráttur af hinu selda landi.

            Með kaupsamningi, undirrituðum 7. febrúar 2006, keyptu Hekluhús ehf. af Svæðisráði IOGT í Reykjavík Galtalækjarskóg, Rangárþingi ytra, ásamt öllu því er eigninni fylgdi og fylgja bar. Landnúmer spildunnar er  205675 og sögð vera 23,1 ha. Var kaupverðið 6.175.000 krónur. Í 4. gr. samningsins eru ákvæði um aðgengi að möl í landi seljanda til vegagerðar, aðgang að rafmagni, ákvæði um að girða og að gera nýja aðkomu og hlið að svæðinu. Þá er tekið fram að veiðiréttindi fylgi ekki landinu. Í 5. gr. samningsins er kveðið á um afhendingu og í 2. mgr. 5. gr. segir: „kaupandi hefur forkaupsrétt að aðliggjandi spildu að lóðum þeim sem hann kaupir nú enda noti hann þann rétt innan 3ja ára.“ Kaupsamningi þessum var ekki þinglýst fyrr en 27. júlí 2007. Þá var afsal um eignina undirritað af sömu aðilum 6. nóvember 2006 og þinglýst 6. nóvember 2006. Í afsalinu er vísaði til landnúmers landsins 205675. Þá er tekið fram að eignin sé seld í því ástandi sem um geti í kaupsamningi dagsettum 7. febrúar 2006. Þá kemur fram að aðilar hafi verið sammála um að lækka kaupverð eignarinnar um 400.000 krónur. Ekki er getið um ástæður þess. Þá er tekið fram að eignin sé að öðru leyti seld án kvaða og veðbanda, annarra en þeirra sem kaupendur kunni sjálfir að hafa stofnað til. Ekkert er tekið fram um forkaupsrétt kaupanda.

            Með kaupsamningi, undirrituðum 18. júlí 2007, keypti Váttur ehf. ca. 84 hektara landsvæði við Galtalækjarskóg, landnúmer 165042 og 192626, af Svæðisráði IOGT í Reykjavík. Tekið er fram í kaupsamningnum að fyrir liggi yfirlýsing Sveins Sigurjónssonar, bónda á Galtalæk, um að hann falli frá forkaupsrétti. Kaupsamningur þessi var afhentur til þinglýsingar þann 18. júlí 2007. Þá undirrituðu Svæðisráð IOGT og Váttur afsal sama dag sem afhent var til þinglýsingar þann 18. júlí 2007 og innfært í fasteignabók 20. júlí 2007. Eru bæði skjölin stimpluð með embættisstimpli þar um.

            Með kaupsamningi, dagsettum 20. júní 2007 seldu eigendur Hekluhúsa ehf. alla hluti félagsins til Fjölnis Þorgeirssonar, kt. 270671-3149, og Helga Magnúsar Hermannssonar, kt. 190265-4559, á 33.500.000 krónur. Í 1. gr. samningsins kemur fram að hið selda er allir hlutir seljanda í félaginu. Í 3. gr. samningsins kemur fram að seljandi ábyrgist áreiðanleika bókhaldsgagna sem lögð voru fram og eru eignir félagsins taldar upp: Landareign í Galtalækjarskógi í Rangárþingi ytra, deiliskipulagt sem svæði A, landnúmer 205675. Heildarstærð landareignar er 23,1 hektari samkvæmt fasteignamati ríkisins. Þá er tekið fram að á landareigninni hafi verið skipulagðar 22 sumarhúsalóðir. Þá er einnigtekið fram að malarnám, sem heimilt sé að nýta, fylgi einnig kaupunum. Þá er tekið fram í 5. gr. að framangreindar eignir félagsins samkvæmt 3. gr. ásamt öllu því sem þeim fylgir og fylgja beri séu metnar á 6.175.000 krónur og skuldir við seljendur 6.502.895 krónur. Í 2. mgr. 5. gr. samningsins segir: „Kaupverð hluta samkvæmt 2. gr. tekur mið af eiginfjárstöðu þeirri er fram mun koma í efnahagsreikningi sem liggur fyrir við kaupsamning sem lagður verður fram af seljendum sbr. 3. gr. en þó þannig að eignir félagsins skal meta að verðmæti kr. 33.500.000 og er þar um að ræða framangreindar lóðir og fasteignaréttindi skv. 3. gr. auk annarra eigna félagsins. Skuldir samkvæmt þeim efnahagsreikningi verða kr. 6.502.895.-“

            Þann 16. júlí 2007 voru samþykktir fyrir Vátt ehf. undirritaðar. Í grein 4.1 samþykktanna segir að stjórn félagsins skuli skipuð einum manni og einum til vara kjörnum á aðalfundi til eins árs í senn. Undirskriftir tveggja stjórnarmanna saman bindi félagið. Ekki þykja efni til að rekja samþykktir þessar frekar hér. Fyrirtækjaskrá móttók samþykktir þessar þann sama dag eða 16. júlí 2007.

            Vottorð frá Fyrirtækjaskrá liggur fyrir í málinu þar sem kemur fram að ofangreindar samþykktir voru mótteknar 16. júlí 2007 og breyting framkvæmd 25. júlí 2007. Í stjórn Váttar ehf. voru Garðar Vilhjálmsson, kt. 210965-4839, stjórnarmaður, og Sigurður M. Sigurðsson, kt. 030957-5049, varamaður. Framkvæmdastjóri var ofangreindur Garðar Vilhjálmsson. Á fundi félagsins þann 16. júlí 2007 var samþykkt sú breyting á stjórn félagsins að Gunnar Gunnarsson, kt. 161172-3409, var kjörinn stjórnarmaður og Jóhannes Sigurðsson, kt. 020460-3699, varamaður. Fundargerð þessi var afhent Fyrirtækjaskrá þann 16. júlí 2007. Þá liggur fyrir í gögnum málsins afrit af fundargerð, dagsettri 16. júlí 2007, þar sem nýkjörin stjórn Váttar ehf. kemur saman og samþykkir þær tillögur að félagið kaupi eignina Galtalækjarskóg, samtals ca. 84 hektara, ásamt öllum fasteignum á svæðinu á 225.000.000 króna. Þá kemur fram sú tillaga að veita Garðari Vilhjálmssyni, kt. 210965-4839, ótakmarkað umboð til að undirrita kaupsamning vegna kaupa á eigninni. Voru tillögur þessar samþykktar samhljóða og undirritaðar af tveimur stjórnarmönnum. Var Gunnari Gunnarssyni, stjórnarmanni Váttar, falið að gefa út umboð til handa Garðari til að undirrita kaupsamning vegna kaupanna. Þann sama dag var ofangreint umboð gefið út og undirritað af Gunnari Gunnarssyni fyrir hönd Váttar ehf. til handa Garðari Vilhjálmssyni til að undirrita kaupsamning vegna kaupa á eigninni Galtalækjarskógi, landnúmer 165042 og 192626 og fastanr. 219-6847 og 239072, ásamt öllum fasteignum í eigu seljanda á svæðinu.

II.

            Þann 18. júlí 2007 afhenti Váttur ehf. kaupsamning, undirritaðan þann sama dag, um ca. 84 hektara landsvæði við Galtalækjarskóg, landnúmer 165042 og 192626, til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Hvolsvelli. Var skjalið áritað um móttöku og fékk þinglýsingarnúmerið A-1142/2007. Kaupsamningnum var síðan þinglýst 20. júlí 2007 samkvæmt áritun á skjalið. Samkvæmt greinargerð sýslumanns var umboð til handa Garðari Vilhjálmssyni, kt. 210965-4839, einnig afhent til þinglýsingar 18. júlí sl., en vísað frá dagbók þar sem fyrir lá, samkvæmt upplýsingum Fyrirtækjaskrár þann dag, að sá sem ritaði firmað Vátt ehf. væri Garðar Vilhjálmsson. Kaupsamningnum var því þinglýst án athugasemda. Þá var afsali um sömu eign einnig þinglýst sama dag og fékk þinglýsingarnúmerið A-1145/2007. Samrýmist það gögnum málsins.

            Þann 27. júlí 2007 móttók sýslumaðurinn á Hvolsvelli kaupsamning, dagsettan 7. febrúar 2006, milli Svæðisráðs IOGT í Reykjavík og Hekluhúsa ehf., til þinglýsingar og fékk skjalnúmer A-1211/2007. Skjalið var innfært í 30. júlí 2007.

            Þann 29. júlí 2007 ritaði lögmaður sóknaraðila sýslumanninum á Hvolsvelli bréf þar sem hann krafðist þess í fyrsta lagi að kaupsamningi á milli Svæðisráðs IOGT og Váttar ehf. yrði vísað frá þinglýsingu. Kröfu sína um frávísun byggði sóknaraðili á þinglýsingarvottorði úr Landskrá fasteigna þar sem fram kom að ofangreindur kaupsamningur, skjal A-1142/2007, og afsal, skjal A-1145/2007, væru dagbókarfærð. Til vara gerði sóknaraðili þá kröfu, ef ekki yrði fallist á aðalkröfuna, að skjölunum yrði þinglýst með athugasemd. Vísaði sóknaraðili í 2. og 3. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Kröfu sína byggði sóknaraðili á því að hann ætti forkaupsrétt að Merkihvoli, landnúmer 192626, og Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og má á bréfi hans skilja að með þinglýsingu skjalanna sé gengið framhjá forkaupsréttarákvæði hans samkvæmt 2. mgr. 5. gr. kaupsamnings hans um Galtalækjarskóg, landnúmer 205675.

Þá sendi sóknaraðili varnaraðilum bréf sama dag þar sem hann tilkynnti að sóknaraðili hefði í hyggju að nýta sér forkaupsrétt sinn að landsvæði því sem IOGT var að selja Vátti ehf. Með bréfi, dagsettu 30. júlí 2007, tilkynnti sýslumaðurinn á Hvolsvelli sóknaraðila að ekki væri hægt að verða við kröfum hans um frávísun skjalanna þar sem þeim hefði verið þinglýst 20. júlí 2007.

            Með bréfi sóknaraðila til sýslumannsins á Hvolsvelli, dagsettu 10. ágúst 2007, benti sóknaraðili sýslumanninum á að mannabreytingar hefðu orðið í stjórn Váttar ehf. þann 16. júlí 2007 og tilkynntar þá strax til Fyrirtækjaskrár. Undirritun Garðars Vilhjálmssonar  á kaupsamning og afsal hefði því verið án heimildar þar sem hann var ekki lengur í stjórn félagsins heldur Gunnar Gunnarsson, kt. 161172-3409, og Jóhannes Sigurðsson, kt. 020460-3699. Kvað sóknaraðili því ofangreind skjöl, þ.e. kaupsamning og afsal um Galtalækjarskóg og Merkihvol, ólögmæta gjörninga og óskuldbindandi fyrir Vátt ehf., og af þeim sökum hefði átt að vísa skjölunum frá þinglýsingu. Með vísan til 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga fór sóknaraðili þess á leit við sýslumann að skjölin yrðu afmáð úr þinglýsingabók þar sem um mistök hefði verið að ræða. Þá krafðist sóknaraðili þess að yfirlýsingu um forkaupsrétt forkaupsréttarhafa, Hekluhúsa ehf., yrði þinglýst á fasteignirnar Galtalækjarskóg, landnúmer 165042, og Merkihvol, landnúmer 192626. Með bréfi, dagsettu 15. ágúst 2007, sendi sýslumaðurinn á Hvolsvelli sóknaraðila bréf þar sem hann upplýsti sóknaraðila um að á þeim tíma, sem umrædd skjöl bárust embættinu til þinglýsingar, hefði Garðar Vilhjálmsson verið skráður í stjórn félagsins hjá Fyrirtækjaskrá og eftir þeirri skráningu færi sýslumaður við ákvörðun um það hvort skjöl séu undirrituð af lögbærum aðilum. Svo hefði verið við þinglýsingu kaupsamnings og afsals vegna landnúmera 165042 og 192626. Hafnaði sýslumaður því að mistök hefðu verið gerð við þinglýsinguna.

            Þann 13. ágúst 2007 móttók sýslumaðurinn á Hvolsvelli yfirlýsingu, dagsetta 10. ágúst 2007, um forkaupsrétt. Skjalið fékk þinglýsingarnúmerið A-1283/2007. Í skjalinu segir: „Undirritaður, Helgi Magnús Hermannsson, kt. 190265-4559, Barmahlíð 38, Reykjavík, sem er stjórnarmaður í Hekluhúsum ehf., kt. 570106-0310, Reynihvammi 16, Kópavogi, lýsir því hér með yfir f.h. Hekluhúsa ehf., að skv. 2. mgr. 5. gr. kaupsamnings, dags. 7. febrúar 2006, milli Svæðisráðs IOGT í Reykjavík og Hekluhúsa ehf., þá eiga Hekluhús ehf., forkaupsrétt að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042 og Merkihvoli, landnúmer 192626.“

            Með bréfi, dagsettu 15. ágúst 2007, sendi sýslumaðurinn á Hvolsvelli sóknaraðila bréf þar sem hann endursendi yfirlýsinguna um forkaupsréttinn sem móttekin var til þinglýsingar þann 13. ágúst sama ár. Segir í bréfinu að vísað sé til forkaupsréttarákvæðis samningsins og að ekki sé ljóst samkvæmt umræddu ákvæði kaupsamningsins til hvaða lands forkaupsrétturinn eigi að ná, m.a. vegna þess að landnúmer séu ekki tilgreind í ákvæðinu. Þá segir einnig í bréfi sýslumanns að yfirlýsingin sé auk þess einhliða yfirlýsing Hekluhúsa ehf. um forkaupsrétt á umræddu landi en ekki verði annað séð en að slík ráðstöfun brjóti í bága við 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Því sé skilyrði þinglýsingar skjalsins að þinglýstur eigandi þess lands, sem um ræði, samþykki forkaupsrétt Hekluhúsa ehf. með undirritun sinni á yfirlýsinguna. Var skjalinu vísað frá þinglýsingu. Þá sendi lögmaður varnaraðila Svæðisráðs IOGT sýslumanninum á Hvolsvelli bréf þann 15. ágúst sl., þar sem kröfu sóknaraðila um þinglýsingu forkaupsréttar Hekluhúsa ehf. á landnúmer 165042 og 192626 var hafnað.

            Þann 16. ágúst 2007 sendi sóknaraðili bréf til sýslumannsins á Hvolsvelli þar sem hann gerði kröfu um leiðréttingu vegna þinglýsingarmistaka. Vísaði hann til bréfs síns til embættisins, dagsettu 10. ágúst 2007, og ítrekaði að um heimildarskort hefði verið að ræða hjá Garðari Vilhjálmssyni þegar hann undirritaði kaupsamning og afsal fyrir Galtalækjarskóg og Merkihvol. Því bæri sýslumanni að leiðrétta þau mistök að þinglýsa skjölunum og vísaði sóknaraðili  til 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga. Þann 20. júlí sl. svaraði sýslumaður kröfubréfi sóknaraðila og kvað heimild Garðars Vilhjálmssonar til að undirrita skjölin þann 18. júlí sl. hafa verið til staðar.

            Með ódagsettu bréfi, mótteknu hjá dómnum 12. september sl., lagði sóknaraðili ágreining aðila fyrir dóminn og krafðist úrskurðar um að frávísun sýslumannsins á Hvolsvelli á skjali A-1283/2007 yrði felld úr gildi og sýslumanni gert að þinglýsa skjalinu. Þá krafðist hann úrskurðar um að sýslumanni verði gert að afmá kaupsamning úr þinglýsingabókum, skjal A-1142/2007, og í þriðja lagi að sýslumanni verði gert að afmá afsal úr þinglýsingabókum, skjal A-1145/2007.

III.

            Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

              Kröfuliður 1.

Sóknaraðili byggir á því að rökstuðningur þinglýsingarstjóra eigi ekki við rök að styðjast varðandi frávísun á yfirlýsingunni, skjal A-1283/2007. Í skjalinu séu allar þær upplýsingar sem nauðsynlegar séu til þess að hægt sé að þinglýsa skjalinu, svo sem nafn fasteignanna og landnúmer, sbr. 2. mgr. 6. gr. þinglýsingarlaga, samanber einkum staflið d og f. Þá byggir sóknaraðili á því að sú röksemd þinglýsingarstjóra að skjalið brjóti í bága við 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga eigi ekki við í þessu tilviki. Sóknaraðili sé ekki að ráðstafa fasteigninni sjálfri heldur sé hann að tryggja lögvarða hagsmuni sína gagnvart þriðja manni varðandi forkaupsrétt að fasteignunum samkvæmt kaupsamningnum sem sé eina leið sóknaraðila til þess að vernda þessi réttindi sín. Því beri að hafna þeim skilningi sem þinglýsingarstjórinn leggi í lagagreinina þar sem oft og iðulega sé tekist á um það hvort forkaupsréttur hafi stofnast en samkvæmt dómafordæmum Hæstaréttar sé þinglýsing forkaupsréttarins nauðsynleg til þess að tryggja réttindin gagnvart þriðja manni. Þá beri einnig að hafa í huga að samkvæmt forkaupsréttarákvæðinu í kaupsamningnum hafi skýrt verið kveðið á um að sóknaraðili ætti forkaupsrétt að aðliggjandi landi. Þá séu þau lönd sem um sé rætt í máli þessu einu aðliggjandi löndin að landi sóknaraðila og því geti forkaupsrétturinn ekki tekið til annarra fasteigna en þeirra.

Kröfuliður 2 og 3.

Varðandi þessa kröfuliði byggir sóknaraðili á því að Garðar Vilhjálmsson hafi ekki haft heimild til þess að skuldbinda varnaraðila Vátt ehf. þegar hann undirritaði kaupsamning og afsal fyrir hönd félagsins þann 18. júlí sl., þar sem hann hafi gengið úr stjórn félagsins 16. júlí sl. og að ekki komi fram á skjölunum að þau séu undirrituð samkvæmt fyrirliggjandi umboði. Þá hafi þinglýsingarstjórinn kallað eftir umboði til Garðars Vilhjálmssonar og þinglýst því síðar og verði því að telja að þinglýsing umboðsins færi sönnur á að um heimildarskort hafi verið að ræða og að vísa hefði átt skjölunum frá þinglýsingu strax í upphafi af þeirri ástæðu. Þá telur varnaraðili umboðið hafa verið gallað að því leyti að einungis einn stjórnarmanna Váttar ehf. hafi undirritað umboðið en tveimur stjórnarmönnum hafi borið að undirrita umboðið samkvæmt samþykktum félagsins. Þá hafi komið í ljós að umboðið hafi einungis náð til þess að undirrita kaupsamning um fasteignirnar en hvergi sé getið í fundargerð né umboðinu að Garðari hafi verið veitt heimild til þess að undirrita afsal um eignirnar. Þrátt fyrir algjöran heimildarskort hafi þinglýsingarstjórinn á Hvolsvelli ekki séð ástæðu til þess að leiðrétta þinglýsingabók fasteignanna, hvorki að eigin frumkvæði né eftir kröfu, sbr. 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, en ljóst sé að kaupsamningurinn og afsalið séu ólögmætir löggerningar sökum heimildarskorts og því ógildir þar sem þeir séu óskuldbindandi fyrir Vátt.

Þá kveður sóknaraðili að fyrir liggi að hann eigi lögvarða hagsmuni af því að fá kaupsamninginn og afsalið afmáð úr þinglýsingabók fasteignanna, enda sé það að öllum líkindum forsenda fyrir því að sóknaraðili geti nýtt sér forkaupsrétt sinn að fasteignunum og því sé sú krafa gerð að þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá skjölin úr þinglýsingabókum, sbr. 3. gr. laga nr. 39/1978.

IV.

Málsástæður og lagarök varnaraðila Váttar ehf.

I. Frávísunarkrafan.

Varnaraðili byggir frávísunarkröfu sína á því að sóknaraðili hafi farið fram á þinglýsingu á meintum forkaupsrétti sínum með bréfi dagsettu 29. júlí 2007. Þá hafi hann einnig krafist þess að kaupsamningi og afsali milli varnaraðila yrði vísað frá þinglýsingu. Sýslumaður hafi tekið ákvörðun þann 30. júlí 2007 og hafnað kröfum sóknaraðila, þar með talið kröfu hans um þinglýsingu á meintum forkaupsrétti að Galtalækjarskógi og Merkihvoli. Sóknaraðili hafi ekki borið þá úrlausn undir héraðsdóm samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Sú úrlausn standi því óhögguð og sé endanleg. Sóknaraðili hafi því ekki lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um lögmæti síðari úrlausnar sýslumanns, sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um sömu kröfu sóknaraðila um þinglýsingu skjalsins. Um það hver teljist hafa lögvarða hagsmuni og hvort um slíka hagsmuni sé að ræða í skilningi 3. gr. þinglýsingalaga fari eftir almennum reglum einkamálaréttarfars. Slíkir hagsmunir séu ekki til staðar hér. Þá byggir varnaraðili á því að þar sem kaupsamningi, dagsettum 7. febrúar 2006, hafi ekki verið þinglýst fyrr en eftir að kaupsamningi og afsali varnaraðila hafi verið þinglýst geti sóknaraðili heldur ekki átt hér lögvarða hagsmuni, enda þinglýsing grundvallarskilyrði fyrir því að hinn meinti forkaupsréttur sóknaraðila geti notið réttarverndar. Þá geti sóknaraðili ekki átt lögvarða hagsmuni af úrlausn þess hvort efnisleg skilyrði hafi brostið fyrir ráðstöfun Garðars Vilhjálmssonar og undirritun hans á kaupsamning og afsal, dagsett 18. júlí 2007. Þá sé að minnsta kosti ljóst að hagsmunir sóknaraðila af úrlausn um gildi þinglýsingar afsals varnaraðila geti ekki verið til staðar hafi kaupsamningi verið réttilega þinglýst.

II. Varnaraðili byggir varakröfu sína á að þegar kaupsamningi og afsali, vegna kaupa varnaraðila á Galtalækjarskógi og Merkihvoli, hafi verið þinglýst hjá sýslumanninum á Hvolsvelli þann 20. júlí sl., hafi umræddum forkaupsrétti ekki verið þinglýst á þær eignir. Ekki hafi verið getið um forkaupsrétt sóknaraðila í fasteignabókum til handa Hekluhúsum ehf. Einungis hafi verið þinglýst afsal, sem  sóknaraðili leiði rétt sinn frá, dagsett 6. nóvember 2006, þar sem engin fyrirmæli voru um slík réttindi. Kaupsamningi, dagsettum 7. febrúar 2006, vegna landnr. 205675 hafi ekki verið þinglýst fyrr en eftir að búið var að þinglýsa  kaupsamningi og afsali varnaraðila. Þá hafi varnaraðili verið grandlaus um umrædd fasteignaréttindi sóknaraðila. Engar ástæður hafi verið til að draga í efa lögmæti eignarheimildar seljanda og afsalsgjafa, Svæðisráðs IOGT. Því standi reglur eignaréttar, traustfangsreglur og reglur þinglýsingalaga í vegi fyrir því að unnt sé að fallast á kröfu sóknaraðila gagnvart varnaraðila, sem grandlausum þriðja manni, sbr. 1. mgr. 25. gr., 29. gr. og 1. mgr. 33. gr. þinglýsingalaga.

Varnaraðili byggir einnig á því að sóknaraðili geti ekki með einhliða yfirlýsingu af sinni hálfu aukið við meint réttindi sín eða lýst því hvað hann sjálfur lesi út úr ákvæði kaupsamningsins sem þinglýst var 30. júlí 2007. Til þess þyrfti samþykki varnaraðila, Svæðisráðs IOGT, sem ekki liggi fyrir. Sóknaraðila hafi því skort heimild til slíkrar ráðstöfunar sem í skjalinu greini auk þess sem á skorti skriflegt samþykki varnaraðila fyrir þeirri ráðstöfun réttinda yfir viðkomandi fasteignum. Því hafi borið að vísa skjalinu frá þinglýsingu eins og gert var, sbr. 1. mgr. 24. gr. og 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga. Þá sé í 2. mgr. 5. gr. kaupsamningsins frá 7. febrúar 2006 ekki getið um landnúmer eða fastanúmer þeirra fasteigna, sem hin meinta forkaupsréttarkvöð á að taka til, sbr. d-lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978. Þá sé skilyrði f-liðar 2. mgr. 6. gr. sömu laga ekki uppfyllt. Yfirlýsing sóknaraðila hafi því aldrei verið tæk til þinglýsingar og hafi því borið að vísa henni frá samkvæmt 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga.

Þá mótmælir varnaraðili því að sóknaraðili geti byggt kröfur sínar um afmáningu kaupsamnings og afsals varnaraðila á meintum heimildarskorti Garðars Vilhjálmssonar. Sýslumanni beri að kanna hver sé hinn formlegi aðili sem skuldbinda megi lögaðila en hann kanni ekki hvort viðkomandi hafi efnislega heimild til viðkomandi ráðstöfunar. Samkvæmt upplýsingum frá Lánstrausti ehf. hafi Garðar Vilhjálmsson enn verið skráður í stjórn Váttar ehf., sem og framkvæmdarstjóri og prókúruhafi, þegar kaupsamningi og afsali var þinglýst þann 20. júlí sl. Ráðstöfunin hafi því verið í samræmi við hina opinberu skráningu og í samræmi við fyrirmæli þinglýsingalaga, bæði að því er varðar kaupsamning og afsal varnaraðila.

Varnaraðili byggir einnig á því að Garðar Vilhjálmsson hafi haft efnislega heimild til þess að ráðstafa umræddum eignum. Á hluthafafundi þann 16. júlí sl. hafi verið gerð breyting á stjórn varnaraðila og Gunnar Gunnarsson kjörinn stjórnarmaður með prókúru og Jóhannes Sigurðsson varamaður. Samkvæmt fundargerð stjórnarfundar þann 16. júlí sl. hafi verið ákveðið að kaupa eignina Galtalækjarskóg og Garðari Vilhjálmssyni veitt ótakmarkað umboð til undirritunar kaupsamnings vegna kaupanna. Undir fundargerðina hafi bæði Gunnar Gunnarsson sem stjórnarmaður og Jóhannes Sigurðsson sem varamaður ritað. Gunnar hafi síðan gefið umboð, dagsett 16. júlí sl., til handa Garðari vegna þessara kaupa í samræmi við það sem samþykkt var á greindum stjórnarfundi. Þá hafi legið fyrir yfirlýsing frá stjórnar- og varamanni varnaraðila um að í greindri heimild hafi einnig falist sjálfkrafa heimild til undirritunar annarra skjala er vörðuðu kaupin, þar með talið afsal. Þessar ráðstafanir hafi því að öllu leyti verið í samræmi við samþykktir félagsins og fyrirmæli stjórnarfundar.

Þá skipti engu í máli þessu umfjöllun sóknaraðila um meintan galla á umboði varnaraðila til Garðars. Garðar hafi uppfyllt formskilyrði og haft efnislega heimild til að undirrita skjölin. Sóknaraðili hafi því enga lögvarða hagsmuni af úrlausn um ákvörðun sýslumanns um þinglýsingu afsalsins, sbr. 3. tölulið kröfugerðar hans.

Varnaraðili byggir kröfur sínar á þinglýsingalögum nr. 39/1978, einkum 2.  og 3. gr. 2. mgr. 6. gr., 2. mgr. 7., 24., 25., 27. og 33. gr. laganna, rannsóknarskyldu þinglýsingarstjóra, 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995 og meginreglum eigna- og fasteignakauparéttar. Málskostnaðarkrafan er byggð á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

V.

Málsástæður og lagarök varnaraðila Svæðisráðs IOGT í Reykjavík.

Varnaraðili byggir frávísunarkröfu sína á því að sóknaraðili hafi lagt þann 27. júlí 2007 inn til þinglýsingar kaupsamning sinn við varnaraðila dagsettan 7. febrúar 2006. Skjalið hafi fengið þinglýsingarnúmerið A-1211/2007. Samningurinn hafi verið innfærður þann 30. júlí sl. á eigin spildu sóknaraðila Galtalækjarskóg, landnúmer 205675, enda nutu áður þinglýstar eignarheimildir varnaraðilans Váttar ehf. á landsvæðum nr. 165042 úr jörðinni Galtalæk og landnúmer 192626 úr jörðinni Merkihvoli þá þegar réttarverndar að lögum varðandi tvö síðarnefndu landsvæðin. Með bréfi til sýslumannsins á Hvolsvelli, dagsettu 29. júlí 2007 hafi sóknaraðili krafist þess að tilgreindum skjölum yrði vísað frá þinglýsingu en til vara að skjölunum yrði þinglýst með athugasemd um forkaupsrétt sóknaraðila. Þessum kröfum hafi sýslumaður hafnað í bréfi, dagsettu 30. júlí 2007, með rökstuðningi. Sóknaraðili hafi krafist þess, með nýju bréfi til sýslumanns, að þinglýsingargjörðir sýslumanns varðandi fyrrgreind skjöl yrðu leiðréttar á þann veg að skjölin yrðu afmáð úr þinglýsingabókum. Hafi sóknaraðili byggt þessar kröfur á því að sá sem fram hefði komið af hálfu varnaraðilans Váttar ehf., við kaupin, hefði ekki haft gilt umboð til að skuldbinda félagið. Því væri um ólögmæta löggerninga að ræða vegna heimildarskorts og þeir væru því ógildir. Þá hafi fylgt bréfi þessu einkayfirlýsing sóknaraðila um meintan forkaupsrétt sinn sem óskað var eftir að þinglýst yrði á nánar tilgreindar fasteignir Váttar ehf., þ.e. Galtalækjarskóg, landnúmer 165042, og Merkihvol, landnúmer 192626. Sýslumaður hefði hafnað þessum kröfum sóknaraðila, sem byggðar voru á meintum umboðsskorti, með bréfi dagsettu 15. ágúst 2007. Þann sama dag hafi sýslumaður vísað yfirlýsingunni frá þinglýsingu með rökstuddu bréfi. Þá hefði sóknaraðili með nýju bréfi til sýslumanns, dagsettu 16. ágúst 2007, borið á ný fram sömu kröfu og með bréfinu frá 10. ágúst 2007, það sé, að þinglýsingargjörðir sýslumanns varðandi fyrrgreind skjöl yrðu leiðréttar á þann veg að skjölin yrðu afmáð úr þinglýsingabókum. Hafi sóknaraðili byggt þessa kröfu sína einnig á umboðsskorti varnaraðila Váttar ehf. og borið við sömu eða viðlíka lagasjónarmiðum og áður. Í svarbréfi hafi sýslumaður endurtekið rökstuðning frá fyrra svari embættisins dagsettu 15. ágúst 2007.

Varnaraðili byggir á því að samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laga nr. 39/1978 beri sóknaraðila að skjóta ágreiningsefnum sínum til dóms innan fjögurra vikna frá því ákvörðun sýslumanns lá fyrir eða var kunn, vildi hann ekki una ákvörðun hans. Þinglýsingarúrlausn sýslumanns gagnvart kaupsamningnum frá 7. febrúar 2006, sem einungis fékkst innfærður á fasteign sóknaraðila sjálfs þann 30. júlí sl., svo og úrlausn sýslumanns gagnvart kröfum sóknaraðila skv. bréfi, dagsettu 29. júlí sl., um frávísun þegar móttekinna og innfærðra heimildarskjala varnaraðilans Váttar ehf., sem sýslumaður hafnaði með bréfi 30. júlí sl., og sem vafalaust var sóknaraðila kunnugt fyrir 15. ágúst sl., séu því fallnar á tímafresti samkvæmt ákvæðum laganna. Allar síðar framsettar kröfur sóknaraðila, þ.m.t. krafan um þinglýsingu yfirlýsingarinnar, séu efnislega hinar sömu og sýslumaður hafði þegar tekið afstöðu til, enda fjalli þær um að heimildarskjölum Váttar ehf. verði komið út úr þinglýsingabókum með frávísun eða afmáningu og í tilviki yfirlýsingarinnar að þrátefla sama efni til þinglýsingar. Af þessum sökum beri að vísa öllum kröfuliðum sóknaraðila frá dómi.

Þá segir varnaraðili að fyrsti kröfuliður sóknaraðila lúti að því að fá hrundið ákvörðun sýslumanns um að hafna þinglýsingu yfirlýsingarinnar. Krafan sé efnislega sú sama og varakrafa sóknaraðila í bréfi, dagsettu 29. júlí sl., um að heimildarskjölum varnaraðilans Váttar ehf. verði þinglýst með athugasemd um meintan forkaupsrétt og sem sýslumaður hafnaði með bréfi 30. júlí sl. með vísun til þess að heimildarskjölum Váttar hefði þegar verið þinglýst. Sóknaraðili krefjist með bréfinu frá 10. ágúst sl. að fá þinglýst þeim sömu réttindum og sýslumaður hefði áður hafnað en þó þannig að sóknaraðili hafi í texta yfirlýsingarinnar aukið við meint forkaupsréttindi með ranglýsingum. Þar sem sóknaraðili sé þegar fallinn á tíma  með að bera höfnun sýslumanns frá 30. júlí fyrir dóm öðlist hann ekki nýjan og lengri frest með því einu að bera sama efnisatriði á ný fyrir sýslumann, en í nýjum og stækkuðum umbúðum.

Varnaraðili kveður aðgreiningu kröfugerðar sóknaraðila í töluliðum 2 og 3 ekki hafa neina þýðingu, enda verði að telja þann, sem hefur lögmætt umboð til að kaupa fasteign, hafa umboð til að móttaka og undirrita afsal um þá sömu eign, enda sé upplýst í málinu umfram þarfir að svo sé. Þá sé ljóst að enga sjálfstæða þýðingu hafi fyrir sóknaraðila að fá hnekkt þinglýsingu afsalsins nema að þinglýsingu kaupsamningsins væri hnekkt jafnframt. Loks hafi ranglega meint umboðsleysi enga þýðingu að lögum gagnvart sóknaraðila sem snúi eingöngu að varnaraðila sem seljanda eignanna. Sóknaraðili eigi því í þessu efni enga lögvarða hagsmuni af því að reka fyrir dómi þinglýsingarmál vegna kröfuliða 2 og 3, jafnvel þó að ekki yrði fallist á framangreind sjónarmið varnaraðila um að upphaflegi ágreiningurinn hafi einungis verið áréttaður í síðari bréfum og málsskot því fallið á tíma að undanskildum 1. tölulið kröfugerðarinnar. Kröfugerð án lögvarinna hagsmuna feli í sér lögspurningar sem ekki verði bornar undir dómstóla skv. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991. Þá beri að vísa þessari kröfu frá dómi þar sem sóknaraðili hafi enga lögvarða hagsmuni af því að reka fyrir dómi þinglýsingarmál um kröfuna, enda gæti þinglýsing yfirlýsingarinnar ekki fremur en síðbúnar þinglýsingartilraunir kaupsamningsins hróflað við áður þinglýstum heimildarskjölum Váttar ehf.

Varakrafa.

Varnaraðili kveður ágreining aðila um efnishlið kaupsamnings sóknaraðila ekki verða leystan í þinglýsingarmáli. Þá beri að staðfesta ákvarðanir sýslumanns þar sem sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að þinglýsingalög hafi verið brotin, ágreiningur sé um túlkun á ófullburða samningsákvæði í kaupsamningi sem ekki verði úr leyst nema í sérstöku dómsmáli. Þá telur varnaraðili að ákvæði þinglýsingalaga kveði með skýrum hætti á um réttarstöðu málsaðila á þeim vettvangi sem byggist á prior tempore reglunni, þ.e.a.s. að varnaraðilinn Váttur ehf hafði þegar þinglýst lögmætum eignarheimildum sínum áður en sóknaraðili lagði kaupsamninginn með forkaupsréttarákvæðinu inn til þinglýsingar. Leiði þetta einnig til þess að héraðsdómi sé rétt að hafna kröfum sóknaraðila og staðfesta með því ákvarðanir sýslumanns.

Varnaraðili telur að ákvæði í 2. mgr. 5. gr. kaupsamnings sóknaraðila sé svo óljóst að það sé ótækt til þinglýsingar skv. d- og f-lið 2. mgr. 6. gr. laga nr. 39/1978, enda vanti í ákvæðið nauðsynlegar skilgreiningar, svo sem landnúmer þess lands er kvöðin átti að leggjast á og að með ótvíræðum hætti komi fram við hvaða fasteign skjalið átti. Þá geti umþrætt forkaupsréttarákvæði aldrei átt við annað land en spildu eða ræmu í fyrrum landi Merkihvols og hið næsta landi sóknaraðila. Þá hafi þinglýsing á einhliða yfirlýsingu sóknaraðila verið bersýnilega óþörf til verndar rétti hans, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga, þar sem frá 30. júlí sl. hafi forkaupsréttarákvæðið verið  í þinglýstu skjali, þ.e. kaupsamningnum, og hins vegar hafi sýslumanni verið með öllu óheimilt að þinglýsa yfirlýsingunni án þess að fyrir lægi heimild til þess frá þinglýstum eiganda eignarinnar, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingarlaga. Þá kveður varnaraðili að búið hafi verið að fella niður forkaupsréttarákvæðið sem komi fram í 2. mgr. 5. gr. kaupsamningsins og hafi núverandi eigendum sóknaraðila verið það fullljóst þegar þeir keyptu félagið. Þá sé ekki minnst á forkaupsrétt í afsali til sóknaraðila.

Varnaraðili vísar til þinglýsingalaga nr. 39/1978, einkum 3., 6., 7., 15., 29., 33. og annarra tilvitnaðra ákvæða þinglýsingalaga. Þá sé jafnframt vísað til laga nr. 91/1991, einkum 1. mgr. 25. gr. og XXI. kafla svo og til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

VI.

Niðurstaða.

            Frávísunarkrafan.

            Dómstólnum barst krafa sóknaraðila þann 12. september sl., með ódagsettu bréfi. Í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga segir að bera megi úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu samkvæmt lögum þessum undir héraðsdómara í lögsagnarumdæmi þinglýsingarstjóra. Heimild til þess hefur hver sá sem á lögvarinna hagsmuna að gæta vegna ákvörðunar þinglýsingarstjóra. Úrlausnin skal borin undir dóm áður en fjórar vikur eru liðnar frá henni ef þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður hans var við hana staddur, en ella áður en fjórar vikur eru liðnar frá þeim tíma er hann eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana.

            Kemur þá til skoðunar hvort skilyrði 1. og 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga hafi verið uppfyllt. Í fyrsta lagi krefst sóknaraðili þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli frá 15. ágúst sl., að vísa yfirlýsingu á skjali nr. 1283, dagsettu 10. ágúst sl., um forkaupsrétt sóknaraðila að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626, frá þinglýsingu verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu. Yfirlýsing þessi er móttekin til þinglýsingar 13. ágúst sl. hjá sýslumanninum á Hvolsvelli. Var skjalinu vísað frá þinglýsingu með bréfi dagsettu 15. ágúst sl. Er því ljóst að sóknaraðili ber þá kröfu undir héraðsdóm innan fjögurra vikna en gera má því skóna að hann hafi fengið vitneskju um ákvörðun sýslumanns þann sama dag og ekki síðar en 16. ágúst sl. Er þessi kröfuliður sóknaraðila því innan tímamarka eins og greinir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

            Í 3. mgr. 3. gr. segir að sá sem bera vill úrlausn um þinglýsingu skv. 1. mgr. undir dóm skuli afhenda þinglýsingarstjóra skriflega tilkynningu um það. Skal þar greina úrlausn þá sem borin er undir dóm, kröfu um breytingar á henni og rökstuðning fyrir kröfunni. Þinglýsingarstjóri skal afhenda hlutaðeigandi staðfest ljósrit gagna og endurrit úr þinglýsingabók svo fljótt sem við verður komið. Sá sem bera vill úrlausn þinglýsingarstjóra undir dóm skal án tafar afhenda héraðsdómara málsgögn.

Í málinu hefur ekki verið lögð fram sérstök skrifleg tilkynning til þinglýsingarstjóra um málskot til héraðsdóms eins og gert er ráð fyrir samkvæmt 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Í málinu hafa hins vegar verið lögð fram staðfest endurrit frá sýslumanninum á Hvolsvelli af þeim skjölum sem máli skipta. Með vísan til framangreinds þykir ekki koma að sök þótt fyrirmælum 4. og 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga hafi ekki verið fylgt nákvæmlega við málskotið, enda hafa málsaðilar ekki gert athugasemdir þar að lútandi.

Verður þessum kröfulið því ekki vísað frá dómi.

Með bréfi sóknaraðila til sýslumannsins á Hvolsvelli, dagsettu 29. júlí 2007, krafðist sóknaraðili þess að að kaupsamningi, skjalnúmer A-1142/2007, og afsali, skjalnúmer A-1143/2007, verði vísað frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Ef ekki verði orðið við þeirri kröfu er þess krafist að tilgreindum skjölum verði þinglýst með athugasemd, sbr. 3. mgr. 7. gr. sömu laga, um forkaupsrétt sóknaraðila. Þá voru sömu kröfur gerðar vegna kaupsamnings og afsals milli IOGT og Váttar um Galtalækjarskóg, landnúmer 165042. Með bréfi sýslumannsins á Hvolsvelli, dagsettu 30. júlí sl., var kröfum sóknaraðila hafnað með þeirri röksemd að umræddum skjölum hefði verið þinglýst 20. júlí sl.

Með bréfi, dagsettu 10. ágúst sl., krafðist sóknaraðili þess, með vísan til 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, að sýslumaðurinn á Hvolsvelli leiðrétti mistök sín við þinglýsingu skjala A-1142/2007 og A-1145/2007 á Galtalækjarskóg, landnúmer 165042, og Merkihvol, landnúmer 192626, þannig að skjölin yrðu afmáð úr þinglýsingabókum. Þann 15. ágúst 2007 hafnaði sýslumaðurinn á Hvolsvelli þeirri kröfu sóknaraðila. Hefur sóknaraðili haft vitneskju um synjun sýslumanns í síðasta lagi 16. ágúst sl. þar sem sóknaraðili ítrekar kröfur sínar í bréfi þann sama dag og vísar til 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Með bréfi 20. ágúst sl. hafnar sýslumaður kröfum sóknaraðila. Ekki er að sjá annað en að sóknaraðili hafi uppi sömu kröfur í bréfi sínu til sýslumanns dagsettu 16. ágúst og hann gerði 10. ágúst. Kröfu sóknaraðila samkvæmt bréfi, dagsettu 10. ágúst sl., hafnaði sýslumaður þann 16. ágúst sl., og verður ekki annað séð en að sóknaraðila hafi orðið kunnugt um þá synjun þann sama dag. Eins og áður sagði barst dóminum krafa sóknaraðila með ódagsettu bréfi þann 12. september sl. Verður því að líta svo á að sóknaraðili hafi haft uppi kröfur sínar innan fjögurra vikna frests eins og áskilið er skv. 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Er kröfugerð sóknaraðila samkvæmt 2. og 3. kröfulið í samræmi við úrlausn sýslumannsins á Hvolsvelli samkvæmt bréfi hans dagsettu 16. ágúst sl. Verður þessum kröfuliðum því ekki vísað frá dómi. 

VII.

Við úrlausn málsins á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga verður ekki skorið úr öðrum álitaefnum en þeim er varða úrlausn þinglýsingarstjóra um þinglýsingu yfirlýsingar sóknaraðila og synjun hans um að afmá kaupsamning og afsal af fasteignunum Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626.

Þann 6. nóvember 2006 undirrituðu varnaraðili, Svæðisráð IOGT í Reykjavík, sem seljandi og sóknaraðili sem kaupandi afsal þar sem eigninni Galtalækjarskógi var afsalað til sóknaraðila, landnúmer 205675, ásamt öllu því er eigninni fylgir og fylgja ber. Í engu er getið í afsalinu um forkaupsrétt kaupanda að öðru landi eða spildu. Afsal þetta var afhent til þinglýsingar þann 6. nóvember 2006 og innfært í veðmálabækur þann 7. nóvember sama ár. Þann 18. júlí 2007 lagði varnaraðili Váttur ehf. inn til þinglýsingar kaupsamning og afsal um fasteignina Galtalækjarskóg, landnúmer 165042 og landnúmer 192626. Fengu skjölin þinglýsingarnúmerin A-1142/2007 og A-1145/2007. Bæði skjölin voru innfærð í þinglýsingabók þann 20. júlí 2007. Þann 27. júlí 2007 afhenti sóknaraðili til þinglýsingar hjá sýslumanninum á Hvolsvelli kaupsamning, dagsettan 7. febrúar 2006, vegna kaupa á Galtalækjarskógi, landnúmer 205675. Fékk skjalið þinglýsingarnúmerið A-1211/2007 og var innfært í þinglýsingabækur þann 30. júlí 2006. Þann 13. ágúst 2007 afhenti sóknaraðili sýslumanninum á Hvolsvelli yfirlýsingu um forkaupsrétt sem dagsett var þann 10. ágúst sl., og undirrituð fyrir hönd sóknaraðila af Helga Magnúsi Hermannssyni, stjórnarmanni. Fékk skjalið þinglýsingarnúmer A-1283/2007. Var skjali þessu vísað frá þinglýsingu og hefur sóknaraðili krafist þess að sýslumanni verði gert með úrskurði að þinglýsa ofangreindri yfirlýsingu. Í yfirlýsingunni segir: „Undirritaður, Helgi Magnús Hermannsson, kt. 190265-4559, Barmahlíð 38, Reykjavík, sem er stjórnarmaður í Hekluhúsum ehf., kt. 570106-0310, Reynihvammi 16, Kópavogi, lýsir því hér með yfir f.h. Hekluhúsa ehf., að skv. 2. mgr. 5. gr. kaupsamnings, dags. 7. febrúar 2006, milli Svæðisráðs IOGT í Reykjavík og Hekluhúsa ehf., þá eiga Hekluhús ehf., forkaupsrétt að Galtalækjaskógi, landnúmer 165042 og Merkihvoli, landnúmer 192626.“ Í 2. mgr. 5. gr. kaupsamnings sóknaraðila og varnaraðila IOGT segir að kaupandi hafi forkaupsrétt að aðliggjandi spildu að lóðum þeim sem hann kaupi nú, enda noti hann þann rétt innan 3ja ára. Kaupsamningur þessi var ekki afhentur til þinglýsingar fyrr en 27. júlí 2007. Í afsali milli sömu aðila, sem þinglýst var 6. nóvember 2006, var í engu getið um forkaupsrétt eins og honum er lýst í kaupsamningi. Þegar varnaraðili Váttur ehf. afhenti kaupsamning og afsal um eignina Galtalækjarskóg og Merkihvol til þinglýsingar þann 18. júlí sl. var ekki í gögnum sýslumanns að finna neinar upplýsingar um meintan forkaupsrétt sóknaraðila. Var varnaraðili því grandlaus um hugsanlegan forkaupsrétt og getur sóknaraðili ekki byggt rétt sinn á grandsemi varnaraðila Váttar ehf. Þá er ekki tilgreint í kaupsamningi sóknaraðila til hvaða spildu forkaupsréttur hans nái, en samkvæmt d-lið 2. mgr. 6. gr. þinglýsingalaga skal vísa skjali frá þinglýsingu ef það varðar bein eða óbein eignarréttindi að fasteign og ekki er getið fastanúmers hennar. Þessu var ábótavant í ofangreindum kaupsamningi sóknaraðila. Af þeim sökum varð ómögulegt að þinglýsa forkaupsréttarákvæðinu á einhverja spildu eða land aðliggjandi spildu þeirri sem sóknaraðili keypti af varnaraðila IOGT. Í yfirlýsingunni um forkaupsrétt, skjal A-1283, er einhliða yfirlýsing sóknaraðila um að hann eigi forkaupsrétt að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626. Yfirlýsing þessi er ekki undirrituð af varnaraðila Vátti ehf., sem er réttur eigandi þeirra eigna samkvæmt þinglýstum skjölum þar um. Með vísan til 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga þar sem segir að ef skjal hvíli á löggerningi, þá verði það ekki fært í fasteignabók ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eigninni á þann veg sem í skjalinu greinir, eða hann skorti skriflegt samþykki þess, sem slíkrar heimildar nýtur. Af þessum sökum bar sýslumanninum á Hvolsvelli að vísa skjalinu frá þinglýsingu og verður kröfu sóknaraðila samkvæmt kröfulið 1. því hafnað.

Sóknaraðili krefst þess í tveimur kröfuliðum að sýslumanninum á Hvolsvelli verði gert að afmá kaupsamning og afsal, skjöl A-1142/2007 og A-1145/2007, af eignunum Galtalækjarskógi og Merkihvoli með vísan til 1. og 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga þar sem um mistök hafi verið að ræða við þinglýsingu skjalanna. Byggir sóknaraðili á því að Garðar Vilhjálmsson, fyrir hönd Váttar ehf., hafi brostið heimild til að undirrita skjölin. Skjölin hafi því verið óskuldbindandi fyrir Vátt ehf. og auk þess ógild. Er skjölin voru afhent sýslumanninum á Hvolsvelli þann 16. júlí sl. til þinglýsingar, var Garðar Vilhjálmsson skráður í Fyrirtækjaskrá stjórnarmaður félagsins. Samkvæmt því hefur hann verið formlega réttur aðili til að undirrita skjöl fyrir hönd félagsins. Þá liggur fyrir að breyting var ekki gerð um stjórnarskipti félagsins fyrr en 25. júlí sl., þ.e. nokkrum dögum eftir að skjölunum var þinglýst. Var útgáfa skjalanna því í samræmi við 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga og bar að þinglýsa þeim á þann hátt sem þinglýsingarstjóri gerði. Ekki verður annað séð en að eingöngu varnaraðili, Svæðisráð IOGT í Reykjavík, og varnaraðili, Váttur ehf., geti beitt fyrir sig heimildarskorti vegna útgáfu og undirritunar nefndra skjala. Getur sóknaraðili ekki átt aðild að þeim réttaráhrifum sem undirritun Váttar ehf. hefur. Verður kröfu sóknaraðila samkvæmt kröfuliðum 2 og 3 því hafnað.

Í málinu liggja fyrir málskostnaðarreikningar beggja varnaraðila. Fyrirtaka var fjórum sinnum í málinu áður en málflutningur fór fram. Að öllum gögnum málsins virtum verður ekki annað séð en að málið hafi verið borið undir héraðsdóm að tilefnislausu. Í málinu liggur fyrir yfirlýsing, dagsett 15. ágúst 2007 og undirrituð af Steindóri G. Steindórssyni, Jóni Þ. Rögnvaldssyni v. Steindórs Steindórssonar og Friðrik Frey Flosasyni, þar sem segir: „Við gerð kaupsamnings þann 20. júní 2007 um sölu á öllu hlutafé í Hekluhúsum ehf., kt. 570106-0310, til Fjölnis Þorgeirssonar og Helga Magnúsar Hermannssonar var skýrt tekið fram af hálfu seljenda að við söluna fylgdi enginn forkaupsréttur að landi í eigu Svæðisráðs IOGT, þ.m.t. Merkihvols í Galtalækjarskógi, og var þeirra réttinda eigi getið meðal eignarliða í samningnum.“ Þá liggur fyrir önnur yfirlýsing undirrituð af Einari Hannessyni fyrir hönd Svæðisráðs IOGT, Steindóri G. Steindórssyni, Gunnari Þorlákssyni, Jóni Þ. Rögnvaldssyni og Magnúsi Leópoldssyni fyrir hönd Fasteignamiðstöðvarinnar þar sem segir:

„Að gefnu tilefni vill annars vegar Svæðisráð IOGT í Reykjavík, sem seljandi og hins vegar þáverandi stjórnarmaður Hekluhúsa ehf, sem kaupandi, taka fram að við sölu á 23,1 ha. lands úr landi Merkihvols lá fyrir hvernig túlka bæri ákvæði um forkaupsrétt að aðliggjandi spildu hins selda samkvæmt 5. gr. kaupsamnings dags. 7. febrúar 2006 milli aðilanna.

Um var að ræða spildu úr landi Merkihvols á óskipulögðu og óbyggðu svæði með sams konar landkostum og það land er selt var. Var við það miðað að á spildunni mætti skipuleggja fáeinar sumarbústaðalóðir til viðbótar við sumarbústaðalóðirnar á hinu selda landi.

Það lá skýrt fyrir að umræddu forkaupsréttarákvæði var hvorki ætlað að ná til gróins og skipulagðs lands úr landi Merkihvols né til lands úr landi Galtalækjar, enda var ekki eftir því falast.

Ofangreint kom skýrt fram á viðræðufundum um kaupin og staðfestist það með undirskriftum samningsaðila, vitundarvotts og fasteignasalans sem annaðist gerð kaupsamningsins.“

Þá liggur fyrir bréf, dagsett 16. ágúst 2007, undirritað af Stefáni Páli Jónssyni, löggiltum fasteigna-. fyrirtækja- og skipasala, þar sem segir:

„Ég undirritaður Stefán Páll Jónsson Lögg. Fasteigna-fyrirtækja- og skipasali staðfesti hér með að á þeim kaupsamningsfundi sem fram fór þann 20. júní 2007 vegna sölu á Hekluhúsum ehf., kt. 570106-0310 kom eftirfarandi fram: Jón Þorkell Rögnvaldsson sem var á umræddum fundi sem umboðsmaður Steindórs Steindórssonar kt. 220777-4649 kom því frá sér á ótvíræðan hátt á kaupsamningsfundinum að Hekluhúsum ehf fylgdi enginn forkaupsréttur af landi í kring um það land sem Hekluhús ehf. ætti. Friðrik Freyr Flosason sem sat við hlið Jóns benti á klausu í samning sem hann hafði undir höndum þar sem umræddur forkaupsréttur kom fram. Umrædda klausu kvað Jón hinsvegar vera mistök. Undirritaður var ekki á neinum tímapunkti beðinn um að bæta inní samning þann sem þarna fór fram klausu þess efnis að forkaupsréttur fylgdi eða fylgdi ekki með í kaupunum. Undirritaður tekur að lokum fram að hann getur hvorki staðfest né neitað að á fundinum hafi farið eitthvað manna á milli sem undirritaður var ekki meðvitaður um.“ Þá liggur fyrir í gögnum málsins kaupsamningur, dagsettur 20. júní 2007, þar sem Fjölnir Þorgeirsson og Helgi Magnús Hermannsson kaupa alla hluti Hekluhúsa ehf. af Steindóri G. Steindórssyni, Steindóri Steindórssyni og Friðrik Frey Flosasyni. Er kaupverð tilgreint í samningnum, allar eignir félagsins og skuldir sem kaupendur yfirtaka. Sérstaklega er landareign í Galtalækjarskógi í Rangárþingi ytra tilgreind, stærð landareignarinnar og skipulag. Þá er malarnám sérstaklega tilgreint sem heimilt sé að nýta. Tekið er fram í 5. gr. samningsins að eignir félagsins skuli meta að verðmæti 33.500.000 krónur og er þar um að ræða framangreindar lóðir og fasteignaréttindi samkvæmt 3. gr. samningsins auk annarra eigna félagsins. Í engu er getið um forkaupsrétt. Öll þessi gögn lágu fyrir þegar þann 16. ágúst sl. Tekur dómurinn undir þá kröfu varnaraðila að þeir eigi að fara skaðlausir frá máli þessu. Að öllu málinu virtu í heild verður því ekki komist hjá því að taka málskostnaðarkröfur og sundurliðaðar tímaskýrslur varnaraðila til greina þannig að sóknaraðila skal gert að greiða varnaraðila, Vátti ehf., 800.000 krónur í málskostnað og varnaraðila, Svæðisráði IOGT í Reykjavík, 1.200.000 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

 Ástríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð.

            Hafnað er kröfu sóknaraðila, Hekluhúsa ehf., um að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, frá 15. ágúst sl., um að vísa yfirlýsingu á skjali nr. A-1283/2007, dagsettu 10. ágúst 2007, um forkaupsrétt Hekluhúsa að Galtalækjarskógi, landnúmer 165042, og Merkihvoli, landnúmer 192626, frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu.

            Hafnað er kröfu sóknaraðila um að ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst 2007, um að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá kaupsamning um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1142/2007, úr þinglýsingabókum.

            Hafnað er kröfu sóknaraðila um að ákvarðanir þinglýsingarstjórans á Hvolsvelli, dagsettar 15. og 20. ágúst 2007, um að synja kröfu um leiðréttingu á þinglýsingabókum Galtalækjarskógar, landnúmer 165042, og Merkihvols, landnúmer 192626, verði felldar úr gildi og þinglýsingarstjóra verði gert skylt með úrskurði að afmá afsal um fasteignirnar, sbr. skjal nr. A-1145/2007, úr þinglýsingabókum.

Sóknaraðili skal greiða varnaraðila, Vátti ehf., 800.000 krónur í málskostnað og  varnaraðila, Svæðisráði IOGT í Reykjavík, 1.200.000 krónur í málskostnað. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.