Fimmtudaginn 8. desember 2005.
Nr. 483/2005.	Anna Dóra Árnadóttir og Magnús Guðmundsson (Helgi Birgisson hrl.) gegn Hrönn Óskarsdóttur Jóhannesi Júlíusi Hafstein Ólafi B. Blöndal og Fasteignasölunni fasteign.is ehf. (enginn)

 

Kærumál. Sameining mála. Ómerking héraðsdóm. Heimvísun.

A og M keyptu fasteign af H og J en töldu hana gallaða og héldu eftir lokagreiðslu. H og J stefndu A og M til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og höfðu hin síðarnefndu uppi gagnkröfu til skuldajafnaðar á grundvelli hins ætlaða galla. A og M stefndu í sérstöku máli þeim H og J og kröfðust skaðabóta eða afsláttar af kaupverði vegna galla. Í sama máli stefndu þau einnig fasteignasalanum Ó og fasteignasölunni F til greiðslu bóta þar sem þau töldu fasteignasalann hafa sýnt vanrækslu við sölumeðferðina. Í síðara málinu kröfðust H, J, Ó og F frávísunar þess þar sem dómkröfur A og M væru þær sömu og hafðar væru uppi í fyrra málinu. Málin voru síðan sameinuð að því er virtist að ósk lögmanna og var þá fallið frá frávísunarkröfum. Dómur var kveðinn upp 7. nóvember 2005 þar sem A og M voru dæmd til að greiða þeim H og J eftirstöðvar kaupverðs fasteignarinnar að fullu en vísað var frá dómi af sjálfsdáðum þeim kröfum sem þau höfðu uppi í hinu síðara máli á hendur H, J, Ó og F á þeim grundvelli að gagnsök hefði verið höfðuð eftir lok frests sem kveðið er á um í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Kærðu A og M frávísunarþátt dómsins og var sá ágreiningur til umfjöllunar í málinu. Talið var að þegar af þeirri ástæðu að aðilar málanna tveggja hafi ekki verið þeir sömu hafi ekki verið uppfyllt skilyrði b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 til sameiningar málanna í öndverðu og hefði héraðsdómara borið að gæta þessa af sjálfsdáðum. Var því talið óhjákvæmilegt að ómerkja af sjálfsdáðum meðferð málsins frá og með því þinghaldi sem það var sameinað hinu fyrra máli og lagt fyrir héraðsdómara að taka það til efnismeðferðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Guðrún Erlendsdóttir.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 10. nóvember 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. nóvember 2005, þar sem vísað var frá dómi af sjálfsdáðum máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hrundið verði niðurstöðu hins kærða dóms um frávísun krafna þeirra á hendur varnaraðilum og að lagt verði fyrir héraðsdómara að leggja efnisdóm á kröfurnar. Þá krefjast þau kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og nánar er rakið í héraðsdómi keyptu sóknaraðilar fasteign að Bugðulæk 11 í Reykjavík af varnaraðilunum Hrönn og Jóhannesi. Héldu sóknaraðilar eftir lokagreiðslu vegna viðskiptanna þar sem þau töldu galla vera á fasteigninni. Höfðuðu varnaraðilarnir Hrönn og Jóhannes mál gegn sóknaraðilum til greiðslu eftirstöðva kaupverðs fasteignarinnar 10. maí 2004 sem fékk málsnúmerið E-4544/2004. Í þinghaldi 10. júní 2004 lögðu sóknaraðilar fram greinargerð sína í málinu og kröfðust sýknu á þeim grundvelli að þeim bæru skaðabætur eða afsláttur af kaupverði fasteignarinnar vegna galla. Kom einnig fram í greinargerðinni að þann 15. júní yrði þingfest mál sem sóknaraðilar hygðust höfða á hendur varnaraðilum vegna fasteignaviðskiptanna. Það mál mun hafa verið höfðað þann dag og þingfest 22. júní 2004 og fékk það málsnúmerið E-5840/2004. Þar kröfðust sóknaraðilar þess að varnaraðilar yrðu dæmd in solidum til greiðslu tiltekinnar fjárhæðar vegna galla á fasteigninni. Beindist fjárkrafan að varnaraðilunum Hrönn og Jóhannesi á þeim grunni að sóknaraðilum bæru skaðabætur eða afsláttur af kaupverði úr þeirra hendi vegna galla á fasteigninni, en gagnvart varnaraðilunum Ólafi og Fasteignasölunni fasteign.is ehf. var byggt á því að fasteignasalan og starfsmenn hennar hefðu sýnt af sér vanrækslu við sölumeðferð fasteignarinnar í andstöðu við lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sem bakaði þeim bótaábyrgð á tjóni sóknaraðila. Í greinargerðum sínum í því máli kröfðust varnaraðilar frávísunar þess með vísan til 4. mgr. 94. gr. laga nr. 91/1991 þar sem í málinu væru gerðar sömu dómkröfur og byggt á sömu málsástæðum og í máli nr. 4544/2004. Í þinghaldi 5. nóvember 2004 var bókað í þingbók málsins nr. 5840/2004 að lögmenn gerðu ekki athugasemdir við að málið yrði sameinað máli nr. 4544/2004. Var þetta gert með bókun í þingbók beggja málanna 15. apríl 2005 og var þar vísað til fyrrnefndrar bókunar, en þess ekki getið á hvaða lagagrundvelli málin væru sameinuð. Í dómi héraðsdóms er sagt að málin hafi verið sameinuð að ósk lögmanna og fær sú fullyrðing stoð í ummælum í kæru sóknaraðila. Í upphafi aðalmeðferðar 13. september 2005 var bókað í þingbók að þar sem mál þessi hafi verið sameinuð sé fallið frá frávísunarkröfum.

II.

Sóknaraðilar byggja einkum á því að kröfur þeirra, sem vísað var frá héraðsdómi, hafi ekki komið fram í gagnstefnu eins og greini í héraðsdómi heldur í sjálfstæðu máli, sem sóknaraðilar hafi höfðað á hendur varnaraðilum. Geti málið augljóslega ekki talist gagnsök í máli því sem varnaraðilarnir Hrönn og Jóhannes hafi þingfest skömmu áður á hendur sóknaraðilum, þar sem varnaraðilarnir Ólafur B. Blöndal og Fasteignasalan fasteign.is ehf. hafi ekki verið aðilar að því máli.

Í 30. gr. laga nr. 91/1991 er lýst heimildum dómara til að sameina mál komi fram ósk um það af hálfu aðila og dómarinn telji það til skýringar eða hagræðis og fullnægt sé skilyrðum sem nánar eru greind í a.-c. lið 1. mgr. ákvæðisins. Kemur fram í nefndum b. lið að mál megi sameina séu þau rekin milli sömu aðila og unnt hefði verið að höfða annað málið sem gagnsök í hinu samkvæmt 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Felst í þessari tilvísun að dómara ber að gæta þess að mál þau sem um ræðir uppfylli óundanþæg skilyrði ákvæðisins. Þegar af þeirri ástæðu að aðilar eru ekki hinir sömu í báðum málunum voru ekki uppfyllt skilyrði áðurnefnds b. liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 til að sameina þau. Breytir engu um þessa skyldu dómara þótt aðilarnir hafi ekki gert athugasemd við þessa málsmeðferð. Er af framangreindum sökum óhjákvæmilegt að ómerkja af sjálfsdáðum meðferð málsins frá og með þinghaldi 15. apríl 2005 þegar mál þetta var sameinað máli nr. 4544/2004 og leggja fyrir héraðsdómara að taka það til efnismeðferðar.

Ákvörðum málskostnaðar í héraði bíður efnisdóms.

Rétt þykir að kærumálskostnaður falli niður.

Dómsorð:

Meðferð héraðsdómsmálsins nr. 5840/2004 er ómerkt frá og með þinghaldi 15. apríl 2005 þegar það var sameinað héraðsdómsmáli nr. 4544/2004 og lagt fyrir héraðsdómara að taka málið til efnismeðferðar.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 7. nóvember 2005.

I

             Mál þetta, sem dómtekið var hinn 13. september sl. að loknum munnlegum málflutningi, var höfðað fyrir dómþinginu af Hrönn Óskarsdóttur og Jóhannesi Júlíusi Hafstein, báðum til heimilis að Stavnsvej 136, Tilst, Danmörku, á hendur Önnu Dóru Árnadóttur og Magnúsi Guðmundssyni, báðum til heimilis að Bugðulæk 11, Reykjavík,  með stefnu áritaðri um birtingu hinn 10. maí 2004, og þingfestri hinn 13. maí 2004 og af Önnu Dóru Árnadóttur og Magnúsi Guðmundssyni á hendur Hrönn Óskarsdóttur, Jóhannesi Júlíusi Hafstein, Ólafi B. Blöndal, Arnarhrauni 27, Hafnarfirði, og fasteignasölunni Fasteign.is ehf., Borgartúni 22, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 15. júní 2004. 

             Á dómþingi hinn 15. apríl 2005 voru málin sameinuð að ósk lögmanna og þau rekin sem eitt mál.

             Dómkröfur aðalstefnenda, Hrannar Óskarsdóttur og Jóhannesar Júlíusar Hafstein, voru þær að aðalstefndu, Anna Dóra Árnadóttir og Magnús Guðmundsson, yrðu dæmd til þess in solidum að greiða aðalstefnendum 1.064.400 krónur, eða hvoru um sig helming þeirrar fjárhæðar, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 28. mars 2003, til greiðsludags og að dráttarvextir legðust við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 28. mars 2004, sbr. 12. gr. laga nr. 38/2001.  Einnig kröfðust aðalstefnendur málskostnaðar úr hendi aðalstefndu.

             Dómkröfur aðalstefndu, Önnu Dóru Árnadóttur og Magnúsar Guðmundssonar, voru þær, að þau yrðu sýknuð af kröfum aðalstefnenda, Hrannar Óskarsdóttur og Jóhannesar Júlíusar Hafstein, í aðalsök og að aðalstefnendur yrðu dæmd til að greiða þeim málskostnað, að skaðlausu.

             Endanlegar dómkröfur gagnstefnenda, Önnu Dóru Árnadóttur og Magnúsar Guðmundssonar, voru þær, að gagnstefndu, Hrönn Óskarsdóttir, Jóhannes Júlíus Hafstein, Ólafur B. Blöndal og fasteignasalan Fasteign.is ehf. yrðu dæmd til þess, in solidum, að greiða þeim 1.090.000 krónur, með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 8. ágúst 2002 til greiðsludags.  Að viðurkenndur yðri réttur gagnstefnenda gagnvart gagnstefndu, Hrönn Óskarsdóttur og Jóhannesi Júlíusi Hafstein, til að skuldajafna ofangreindri fjárhæð við ógreiddar eftirstöðvar íbúðarinnar, að fjárhæð 1.064.400 krónur á gjalddaga 28. febrúar 2002.  Þá kröfðust gagnstefnendur þess að gagnstefndu, Hrönn Óskarsdóttir og Jóhannes Júlíus Hafstein, yrðu dæmd til að gefa út afsal fyrir íbúð á 2. hæð, Bugðulæk 11, Reykjavík, í samræmi við kaupsamning aðila, dagsettan 8. ágúst 2002.  Auk þess kröfðust gagnstefnendur, að gagnstefndu yrðu in solidum dæmd til þess að greiða gagnstefnendum málskostnað.

             Endanlegar dómkröfur gagnstefndu, Hrannar Óskarsdóttur og Jóhannesar Júlíusar Hafstein, voru þær, að þau yrðu sýknuð af öllum kröfum gagnstefnenda og þeim tildæmdur málskostnaður úr hendi gagnstefnenda, samkvæmt mati dómsins.

             Endanlegar dómkröfur gagnstefndu, Ólafs B. Blöndal og fasteignasölunnar Fasteign.is, voru þær, að þau yrðu sýknuð af öllum kröfum gagnstefnenda, og þeim yrði tildæmdur málskostnaður úr hendi gagnstefnenda.

II

             Málavextir voru þeir, að nokkru fyrir mitt ár árið 2002 settu aðalstefnendur fasteign sína að Bugðulæk 11, íbúð á 2. hæð, á sölu hjá fasteignasölunni Fasteign.is.  Aðalstefnendur höfðu áður keypt íbúðina hinn 28. nóvember 2000.  Samkvæmt söluyfirliti var eignin boðin til sölu á 14.900.000 krónur.  Gagnstefnendur skoðuðu íbúðina skömmu eftir að hún var auglýst til sölu og ákváðu að gera kauptilboð í eignina.  Samkvæmt samþykktu kauptilboði, dagsettu 16. júlí 2002, keyptu gagnstefnendur eignina af aðalstefnendum fyrir 14.400.000 krónur.  Kaupverðið skyldi greitt við undirritun kaupsamnings 1.000.000 króna, við sölu á eign gagnstefnenda að Grundarstíg 12, 3.500.000 krónur, en þó eigi síðar en 1. desember 2002.  Hinn 28. febrúar 2003 skyldu gagnstefnendur greiða 1.900.000 krónur.  Auk þess yfirtóku gagnstefnendur skuld við Íbúðalánasjóð 7.087.119 krónur og greiddu með fasteignaveðbréfi 912.881 krónu.  Kaupsamningur var undirritaður hinn 8. ágúst 2002.  Við gerð kaupsamnings lá yfirlýsing húsfélagsins ekki fyrir.  Kom fram við aðalmeðferð málsins, að ástæða þess hafi verið sú, að formaður húsfélagsins mun hafa verið í sumarfríi á þessum tíma, og var tilgreint í kaupsamningi, að yfirlýsingu þessa vantaði.

             Gagnstefnendur kveðast hafa orðið vör við leka í íbúðinni í september 2002.  Hafi lekinn komið fram í stofulofti í suðaustur horni hússins og kveða þau, að leki hafi valdið skemmdum á lofti.  Gagnstefnendur kveðast strax hafa haft samband við gagnstefnda, fasteignasöluna Fasteign.is, og látið vita og jafnframt beðið um að að stefnendur yrðu látin vita af lekanum, en þau voru þá flutt til Danmerkur.  Í febrúar 2002 var stofnaður framkvæmdasjóður húsfélagsins, til að mæta kostnaði vegna viðgerða á þakinu, sprunguviðgerða og málningar/klæðningar hússins.  Mánaðarlegar greiðslur í sjóðinn voru ákveðnar 5.000 krónur, en jafnframt var eldri sjóður með mánaðargreiðslu að fjárhæð 2.000 krónur lagður niður.

Á húsfundi í september 2002 var ákveðið að fá verkfræðistofuna Línuhönnun hf. til þess að meta ástand hússins og er niðurstaða þeirrar könnunar dagsett í febrúar 2003.

Niðurstöður verkfræðistofunnar eru eftirfarandi:

Helstu skemmdir á þaki:

1.                   Bárujárn er víða mikið ryðgað og framkvæmdir hafa verið bráðabirgðaviðgerðir með málningardúk þar sem járnið er verst farið, væntanlega til að minnka leka inn í þakrýmið.  Nú eru þessar viðgerðir farnar að gefa sig.

2.                   Þétting við skorstein hefur gefið sig og er þéttiefni orðið verulega sprungið.

3.                   Ryð er farið að myndast á naglahausum.

4.                   Öll rennubönd eru ryðguð.

5.                   Timburborð á þakkanti á suðurhlið eru mikið fúin.

6.                   Víða eru lekaummerki í þakrými og þá sérstaklega við útbyggingu á austurhlið.  Lekaummerki eru í efstu íbúðunum þar fyrir neðan, þ.e. þar sem mestu lekamerki eru í þaki.

7.                   Túður eru ryðgaðar.

8.                   Vatn kemst inn í þakrými með þaklúgu.

9.                   Einangrun í þakrými er misþykkt og sums staðar vantar einangrun á plötuna.

10.                Við skoðun inn í þakrými kom í ljós að fugl kemst þar inn og eru fuglahræ í þakrýminu sérstaklega við útbyggða hlutann.

11.                Málning á þakkanti er víða flögnuð og veðruð.

Helstu skemmdir á útveggjum:

1.        Málningarfilma er orðin of þykk og rakaflæði frá útveggjum er verulega skert.  Því er málning víða flögnuð og hefur losnað frá steypu, þá aðallega á suður- og vesturhlið.

2.        Steypa á flötum og köntum er sums staðar skemmd, þá mest á svæðum þar sem vatnsálag er mest.

3.        Ryðskemmdir eru í bendistáli á nokkrum stöðum.

4.        Sprungur eru á fáeinum stöðum í flötum.

Helstu skemmdir á svölum:

1.             Á svölum er múrhúð á svalagólfum farin að losna frá steypu á nokkrum stöðum.

2.             Múrhúð á hluta sumra svalagólfa er skemmd og holur hafa myndast.

3.             Steypa og bendistál í forsteyptum handriðum er alvarlega skemmt.  Steypan er frostskemmd og bendistál ryðgað.

4.             Málning á svölum er farin að veðrast og málningarþykkt of mikil.

Helstu skemmdir á gluggum og hurðum:

1.        Opnanleg fög og svalahurðir eru víða stíf og/eða falla illa að þéttilista og eru því óþétt.

2.        Þéttilistar fyrir opnanleg fög eru flestir orðnir harðir og í nokkrum gluggum á norðurhlið vantar þéttilista í fölsin.

3.        Flestir botnglerlistar eru það mikið yfirborðsveðraðir og feysknir að ekki er hægt að endurmála þá með viðunandi árangri.

4.        Sums staðar hafa samskeyti karma og pósta opnast og vatn á greiða leið inn með samskeytum.

5.        Í fúgu undir og með hliðum glugga hefur kítti losnað frá og rifur hafa myndast, þar á vatn greiða leið inn með timbri.

6.        Málning á gluggum er veðruð og víða á neðri hluta glugga hefur málning losnað frá timbri, þar sem vatnsálag er mest.

Kostnaðaráætlun:

1.  Aðstaða   700.000

2.  Steypuviðgerðir 1.855.300

3.  Glugga- og hurðaviðgerðir   511.000

4.  Þakviðgerðir 1.613.500

5.  Ýmsar viðgerðir   650.000

6.  Málun 2.013.500

7.  Ófyrirséð 5%   356.700

7.700.000

 

Gagnstefnendur telja heildarkostnað við viðgerðir á fasteigninni munu vera hærri, þar sem kostnaðaráætlun Línuhönnunar miði við að allar viðgerðirnar fari fram í einu, en gagnstefnendur telja að þær þurfi að fara fram í þremur áföngum.  Heildarkostnaður sé því hærri og nemi 9.200.000 króna, auk hönnunar- og eftirlitskostnaðar 800.000 króna, samtals 10.000.000 króna.  Deilist kostnaðurinn niður á íbúðir hússins í samræmi við eignarhluta hvers og eins og sé hlutur gagnstefnenda 26,6% eða 2.661.000 krónur.                                      Með bréfi dagsettu 19. febrúar 2003 kröfðu aðalstefndu aðalstefnendur um 1.064.400 krónur  vegna viðgerða. Gagnstefndu greiddu aðeins 835.600 krónur af samningsgreiðslu, sem inna átti af hendi hinn 28. febrúar 2003, og héldu eftir 1.064.400 krónum vegna galla sem þau telja vera á hinni seldu eign.  Miðaðist sú greiðsla sem gagnstefnendur héldu eftir, eða 1.064.400 krónur,  við að aðalstefnendur bæru 40% áætlaðs viðgerðarkostnaðar.

III

             Stefnendur í aðalsök byggja kröfur sínar á kaupsamningi aðila.  Stefndu hafi haldið eftir greiðslu vegna galla á hinu selda, án þess að sannað hafi verið að um galla væri að ræða.  Stefndu hafi verið þetta óheimilt.  Telja stefnendur það sérstaklega ámælisvert, að stefndu skuli ákveða einhliða að ákveðnir gallar séu á eigninni og haldi eftir fjármunum, án þess að gera nokkuð til að sanna þessar staðhæfingar sínar, eða hvað kosti að gera við gallana.  Ákvörðun stefndu um að halda eftir greiðslu hafi því með öllu verið ólögmæt.

             Stefnendur halda því fram að hin selda eign hafi verið í því ástandi sem kaupendur hafi mátt búast við miðað við sjónskoðun og ekki hafi leynt sér við skoðun eignarinnar að utan, að komið væri að viðhaldi.  Geti stefndu ekki borið fyrir sig neitt það sem þeim hafi mátt vera ljóst um ástand eignarinnar eftir að hafa skoðað hana.

             Stefndu hafi átt að greiða 1.900.000 krónur hinn 28. febrúar 2003, en hafi einungis greitt hluta þeirrar greiðslu, eða 835.600 krónur, eftirstöðvarnar, 1.064.400 krónur, séu því ógreiddar af kaupsamningsgreiðslunni, og sé það stefnukrafa málsins.  Hvor stefnenda um sig eigi helming þeirrar fjárhæðar, 532.200 krónur, og gera stefnendur þær kröfur, að hvort um sig fái sér tildæmda þá fjárhæð með vöxtum, eins og dómkröfur segi til um.  Hafa stefnendur lýst því yfir að afsal verði gefið út um leið og eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslunnar verði greitt.

             Um lagarök vísa stefnendur til meginreglna kröfu- og samningaréttar um greiðslu fjárskuldbindinga og skuldbindingargildi samninga.

             Kröfu um vexti byggja stefnendur á lögum nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

             Kröfu um málskostnað byggja stefnendur á 1. mgr. 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

             Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggja stefnendur á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en stefnendur séu ekki virðisaukaskattsskyldir og því nauðsynlegt að taka tillit til virðisaukaskattsins við ákvörðun málskostnaðar.

IV

             Stefndu í aðalsök byggja kröfur sínar á því, að þeim hafi verið heimilt að halda eftir greiðslu.  Fasteignin hafi verið haldin göllum sem veiti þeim rétt til skaðabóta eða afsláttar, að fjárhæð 2.661.000 krónur, og hafi þeim verið heimilt að skuldajafna kröfu sinni við kröfu stefnenda og krefja um greiðslu mismunarins, eða 1.595.600 krónur. Byggja því stefndu á því að eftirstöðvar kaupverðsins hafi þegar verið greiddar með skuldajöfnuði og stefnendur eigi því hvorki rétt til dráttarvaxta né málskostnaðar vegna innheimtu eftirstöðva kaupverðs, þar sem ekki hafi stofnast réttur þeirra til neins konar vanefndaúrræða, þar sem stefndu hafi ekki vanefnt samningsskyldur sínar.

             Um lagarök vísa stefndu til fasteignakaupalaga nr. 48/2002.

             Kröfu um málskostnað byggja stefndu á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V

             Stefnendur í gagnsök byggja kröfur sínar á því, að fasteignin hafi verið haldin verulegum leyndum göllum, sem ekki séu þess eðlis að þeir komi fram við skoðun.  Ljóst sé að stefndu, Hrönn og Jóhannes, hafi vitað af göllunum, þar sem rætt hafi verið um þá á húsfundum sem þau hafi setið og stofnaður hafi verið framkvæmdasjóður til að mæta kostnaði vegna viðgerðanna.  Hafi þau því haft fulla vitneskju um ástand hússins, sem augljóslega hafi verið verulega gallað, sbr. álit Línuhönnunar hf.

             Stefndu hafi vanrækt, með saknæmum hætti, í verulegum atriðum upplýsingaskyldu sem á þeim hafi hvílt, samkvæmt 26. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002.  Þá hafi verið veittar rangar upplýsingar í söluyfirlitinu, en reitur ætlaður gallaútlistun hafi verið skilinn eftir auður og þeim tjáð, að þak hússins væri í lagi, sbr. 27. gr. fasteignakaupalaga.

             Stefnendur kveðast ekki myndu hafa gert umræddan kaupsamning, eða a.m.k. ekki fallist á umsamið kaupverð, ef stefndu hefðu upplýst réttilega um galla hússins.

             Krafa stefnenda í gagnsök á hendur stefndu, Ólafi B. Blöndal, löggiltum fasteignasala, og Fasteign.is, byggist á því, að vegna vanrækslu á lögbundnum starfsskyldum fasteignasala hafi kaupsamningur verið gerður um verulega gallaða eign, sem ekki hefði verið gerður, eða a.m.k. um mun lægra kaupverð, ef þau hefðu haft þær upplýsingar í höndum, sem stefnandi hafi vanrækt að afla og láta þeim í té.

             Við undirritun kaupsamnings hafi ekki legið fyrir yfirlýsing húsfélagsins um fyrirhugaðar framkvæmdir á þess vegum.  Sú yfirlýsing hafi ekki verið lögð fram fyrr en eftir undirritun kaupsamnings, en í henni komi fram að leka hafi orðið vart í húsinu og að ráist yrði í sprunguviðgerðir og málningu/klæðningu á húsinu að utanverðu.

             Samkvæmt 12. gr. laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyritækja- og skipasölu, skuli fasteignasala, sem fengið hafi eign til sölumeðferðar, semja skriflegt yfirlit yfir þau atriði, sem máli geti skipt við sölu eignarinnar.  Í 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998, um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit, sé þetta útfært nánar.  Samkvæmt 8. tl. 2. gr. skuli í söluyfirliti greina frá yfirstandandi eða væntanlegum framkvæmdum á vegum húsfélags.  Jafnframt sé í 25. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignahús, sagt að seljandi skuli gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir og endurbætur.  Seljandi skuli í þessu sambandi leggja fram vottorð eða yfirlýsingu frá húsfélaginu um þessi atriði.  Ef löggiltur fasteignasali annist sölu fyrir hönd eiganda sé þessi skylda lögð á hann, sbr. 5. mgr. 25. gr.

             Starfsmenn stefnda, Fasteign.is, hafi gengið þvert á fyrirmæli þessara laga með því að ganga frá kaupsamningi án þess að þessara upplýsinga væri aflað og gögn lögð fram við gerð kaupsamnings.  Um sé að ræða mikilvægar upplýsingar fyrir kaupendur sem hefðu haft verulega þýðingu við ákvörðun þeirra um kaup á íbúðinni.  Með þessu hafi starfsmenn stefnda vanrækt mikilvæga starfsskyldu sem á þeim hvíli og beri stefndu, Ólafur B. Blöndal og Fasteign.is ehf., fébótaábyrgð á tjóni stefnenda vegna þessa gáleysis starfsmannanna.

             Stefnendur í gagnsök byggja kröfur á hendur stefndu, Hrönn og Jóhannesi, um skaðabætur eða afslátt á III. kafla laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.  Kröfu á hendur þeim stefndu um afslátt byggja stefnendur í gagnsök á 41. gr. laganna, en skaðabótakröfu á 43. gr. þeirra laga.

             Stefnendur vísa einnig til 25. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignahús og almennra reglna kröfuréttar.

             Stefnendur í gagnsök byggja kröfur sínar á hendur stefndu, Ólafi B. Blöndal og Fasteign.is ehf., á lögum nr. 54/1997 og reglugerð nr. 93/1998, um samninga um söluþjónsutu fasteignasala og söluyfirlit. 

             Kröfu um vexti byggja stefnendur í gagnsök á 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu.

             Kröfu um málskostnað byggja stefnendur í gagnsök á 21. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

VI

             Stefndu í gagnsök, Hrönn og Jóhannes, mótmæla því að þau hafi vitað af einhverjum göllum á fasteigninni, sem ekki hafi verið vel sýnilegir við skoðun og stefnendur í gagnsök hafi sætt sig við, þegar þau hafi keypt eignina.  Stefndu hafi upplýst stefnendur í gagnsök um kosti og galla eignarinnar.  Þau hafi hins vegar ekki verið á landinu þegar gengið hafi verið frá kaupsamningi, en fyrir þann tíma hafi þau gefið kaupendum allar upplýsingar sem þau hafi búið yfir og því rækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt lögum nr. 40/2002.  Þá hafi stefndu gert reka að því að fá yfirlýsingu húsfélagsins áður en þau hafi farið af landi brott.

             Stefndu telja, að ástand hússins hafi ekki leynt sér við skoðun, nema ef vera skyldi ástand þaksins.  Ef ástand þaksins sé tekið sérstaklega, nemi kostnaður við það í heild 1.613.500 krónum, og hlutur umræddrar íbúðar því 429.352 krónum.  Fyrir hafi legið að um gamalt þak hafi verið að ræða og því komið að enda líftíma þess, þannig að bótakrafa geti aldrei numið nema broti af áðurgreindri fjárhæð, 429.352 krónum.

             Um lagarök vísa stefndu í gagnsök, Hrönn og Jóhannes, til meginreglna samningaréttarins og skaðabótaréttarins, einnig til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, og laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

             Stefndu í gagnsök, Ólafur B. Blöndal og Fasteign.is., byggja sýknukröfu sína á því, að ekki liggi fyrir tjón sem þau geti borið skaðabótaábyrgð á.  Samkvæmt 9. tl. kaupsamnings um eignina skuli kaupendur íbúðar í fjöleignahúsum bera kostnað af framkvæmdum við sameign, sem ráðist verði í eftir að kaup takist og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar, sbr. lög um fjöleignahús nr. 26/1994.  Óumdeilt sé að engar bindandi ákvarðanir hafi verið teknar um framkvæmdir við sameign áður en kaup hafi tekist.  Komi fram í yfirlýsingu formanns húsfélagsins, að þær framkvæmdir sem hann segi fyrirhugaðar á vegum húsfélagsins séu ósamþykktar.  Annað verði ekki lesið úr þeim yfirlýsingum sem lagðar hafi verið fram.  Þó svo ákveðið hafi verið að stofna framkvæmdasjóð í húsfélaginu breyti það engu í þessu samhengi enda mjög eðlilegt að slíkur sjóður sé fyrir hendi, þar sem hús þarfnist viðhalds, sérstaklega þegar um svo gamalt hús sé að ræða sem málið snúist um.

             Stefnendum í gagnsök hafi mátt vera ljóst að viðhalds væri þörf þó ekki væri nema fyrir það eitt að um gamalt hús hafi verið að ræða.  Auk þess hafi það ekki leynt sér við skoðun húseignarinnar, að komið væri að viðhaldi utanhúss á eigninni.  Eins og fram komi í skýrslu Línuhönnunar þá hafi málning víða verið flögnuð og hafi losnað frá steypu og sprungur verið í flötum.  Þetta hafi stefnendum átt að vera ljóst við eðlilega skoðun húseignarinnar og geti því ekki gert kröfu vegna þess. Hafi stefnendur ekki orðið þess varir hafi þeir augljóslega ekki sinnt skoðunar- og aðgæsluskyldu sinni við kaupin.

             Ekki hafi verið um sök að ræða af hálfu stefndu, Ólafs B. Blöndal, sem löggilts fasteignasala, og annarra starfsmanna stefnda, fasteignasölunnar Fasteign.is.  Mótmæla stefndu því sérstaklega að þeir hafi brotið gegn ákvæðum laga nr. 54/1997 eða reglugerð 93/1998, með þeim hætti að valdið hafi stefnendum tjóni.  Það að viðhalds sé þörf á meira en 40 ára gömlu húsi sé ekki galli í skilningi laga og því eðlilega ekki um það getið í söluyfirliti eða kaupsamningi.  Þá hafi heldur ekki legið fyrir nein ákvörðun um endurbætur á húseigninni er kaupsamningur um eignina hafi verið gerður.

             Orsakatengsl milli þess að yfirlýsing húsfélags hafi ekki legið fyrir við gerð kaupsamnings og þess viðhalds sem stefnendur geri kröfu um að fá bætur fyrir, séu ekki til staðar.  Skýrt komi fram í yfirlýsingu að ekki hafi verið samþykktar framkvæmdir á vegum húsfélagsins.  Viðhald það sem formaður telji að framkvæma þurfi sé allt þess eðlis að gagnstefnendur hefðu mátt gera sér grein fyrir því við skoðun eignarinnar.  Þá hafi seljendur, Hrönn og Jóhannes Júlíus, ekki samþykkt neinar framkvæmdir á vegum húsfélagsins og því undir gagnstefnendum komið hvort þau láti verða af þeim.  Umrædd yfirlýsing hefði því engu breytt um skyldu aðila, sem samþykkt kauptilboðs hefði þegar leitt til.

             Stefndu, Ólafur B. Blöndal og Fasteign.is, mótmæla sérstaklega kröfu um dráttarvexti frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi.

             Kröfu um að málið verði sameinað héraðsdómsmálinu nr. E-4544/2004, byggja stefndu, Ólafur B. Blöndal og Fasteign.is, á 30. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

             Um lagarök vísa stefndu, Ólafur B. Blöndal og Fasteign.is, til meginreglna samningaréttar, kröfuréttar og fasteignakauparéttar.  Einnig vísa þau til laga um lausafjárkaup nr. 50/2000, laga nr. 26/1994, um fjöleignahús, og laga nr. 54/1997, um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.

             Einnig vísa þau til laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V

             Eins og fram hefur komið gerðu aðilar með sér kaupsamning dagsettan 8. ágúst 2002.  Með þeim samningi keyptu aðalstefndu af aðalstefnendum íbúð í fasteigninni að Bugðulæk 11, Reykjavík, sem aðalstefnendur áttu í óskiptri sameign í eignarhlutföllunum 50% hvort.  Er ágreiningslaust í málinu að aðalstefndu hafa ekki greitt aðalstefnendum eftirstöðvar kaupverðs.  Hafi aðalstefndu haldið eftir greiðslunni, þar sem þau halda því fram að þau eigi kröfu á hendur aðalstefnendum vegna galla á fasteigninni. 

Gagnstefnendur, Anna Dóra Árnadóttir og Magnús Guðmundsson, höfðuðu mál á hendur Hrönn Óskarsdóttur, Jóhannesi Júlíusi Hafstein, Ólafi B. Blöndal og Fasteign.is, með stefnu áritaðri um birtingu, hinn 15. júní 2004.  Aðalsök var þingfest hinn 13. maí 2004.  Voru málin sameinuð að ósk lögmanna aðila.  Þingfesting gagnsakar var því að liðnum mánaðarfresti þeim sem veittur er í lokamálslið 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.  Með því að fresturinn var liðinn verður ekki hjá því komist að vísa gagnsök sjálfkrafa frá dómi.  Eftir stendur krafa gagnstefnenda um skuldajöfnun gagnkrafna. 

             Samkvæmt áðurgreindri skýrslu Línhönnunar ehf., sem dagsett er í febrúar 2003, kemur fram í samantekt, þar sem fjallað er um ástand á þaki, útveggjum, svölum, gluggum og hurðum á Bugðulæk 11, Reykjavík, að ástand á þaki, svölum, gluggum og hurðum sé almennt sæmilegt, en komið að viðgerðum og endurmálun. 

             Með matsgerð var metinn kostnaður við viðgerð útveggja, svala, skyggnis og glugga allrar fasteignarinnar að Bugðulæk 11.  Dómkvaddur matsmaður mat og að líklegt söluverð íbúðarinnar á söludegi, ef frágangur eignarinnar hefði verið með þeim hætti að ekki kæmi til viðhalds næstu 5-10 árin, hefði líklega orðið 1.090.000 krónum hærra en annars hefði orðið.

             Í matsgerð kemur og fram að húseignin Bugðulækur 11 sé byggð fyrir hartnær 50 árum.  Þak hússins sé bárujárnsklætt timburþak sem „stólað” sé upp á steinsteypta plötu.  Almennt sé talið að ending vel við haldins þakjárns sé um 30-40 ár og að þeim tíma liðnum sé nauðsynlegt að endurnýja það.  Lýsing á ástandi þaks og gerð einangrunar, eins og hún komi fram í skýrslu Línuhönnunar, bendi til þess að þakið hafi ekki verið gagngert endurnýjað frá því að húsið var byggt.  Þá kemur og fram í matsgerðinni, að stórir fletir á öllum hliðum hússins virðist vera með ágætri málningaráferð og ekki að sjá að málningin sé mikið veðruð, en á ákveðnum svæðum, aðallega á suðausturhlið, einkum undir gluggum, sé málning flögnuð af.  Sprungur á útveggjum teljist og tiltölulega litlar.  Þá kemur fram í matsgerð að svipuð flögnunarmunstur komi fram á myndum sem fylgi skýrslu Línuhönnunar þó svo að hún sé tveimur árum eldri en matsgerðin.  Aðspurður kvað matsmaður erfitt að segja til um það nú hvort einhver breyting hafi orðið á útliti hússins frá kaupsamningsdegi og fram til þess dags að hann skoðaði eignina.

             Fram hefur komið við meðferð málsins, að íbúi á jarðhæð í Bugðulæk 11 og íbúar á 1 hæð í húsinu hafi vitað af leka í íbúð á 1. hæð um jólin 2001, og í framhaldi af því hafi verið haldinn húsfundur, þar sem ákveðið hafi verið að stofna framkvæmdasjóð.  Á framlagðri yfirlýsingu húsfélagsins kemur fram að fyrirhugaðar séu framkvæmdir á vegum húsfélagsins en þær séu ósamþykktar.

             Í 1. mgr. 18. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 er kveðið á um það, að notuð fasteign teljist ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. 

             Sem fyrr greinir er fasteignin Bugðulækur 11 byggð árið 1959.  Aðalstefndu hlaut því að vera ljóst að þau voru að kaupa eign í rúmlega 40 ára gömlu húsi.

             Fyrir liggur að aðalstefndu skoðuðu íbúðina áður en kaup fóru fram.  Í 1. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga er kveðið á um það að kaupandi fasteignar geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður.

             Þótt efni framangreindrar lagagreinar sé hið sama eða svipað þeim venjurétti og ákvæðum kaupalaganna, sem farið var eftir um skoðun fasteigna fyrir gildistöku fasteignakaupalaga, verður ekki annað séð en að í raun sé, samkvæmt 2. málslið 18. gr. laganna, ríkari aðgæsluskylda lögð á kaupanda en áður var, sem undanfara þess hvert verð hann vilji greiða fyrir fasteign með kostum hennar og göllum.  Í greinargerð með frumvarpi til fasteignakaupalaga er beinlínis sagt að tilgangur með 2. málslið 18. gr. sé m.a. að fækka þrætum út af minni háttar göllum og hvetja kaupanda til nákvæmari skoðunar fyrir kaup.  Þegar framangreint er virt verður því að telja að aðalstefndu hafi haft nægilega vitneskju um ástand eignarinnar og ekkert það fram komið, að aðalstefndu hafi verið lofað að þak hússins hefði verið endurnýjað og því í betra ástandi en aldur fasteignarinnar gaf til kynna, er og ósannað að seljendur hafi leynt kaupendur upplýsingum um fasteignina.  Liggur og fyrir að þó svo viðgerð á sameign fasteignarinnar hafi verið fyrirhuguð hafði sú viðgerð ekki verið samþykkt.

Þá verður ekki séð að upplýsingar um ástand eignarinnar geti talist rangar í skilningi 27. gr. fasteignakaupalaga, og hafi haft áhrif á viðskipti aðila, enda ekki verið sýnt fram á annað en að ástand ytra byrðis fasteignarinnar hafi verið sýnilegt öllum.  

             Að framangreindu virtu er það því niðurstaða dómsins, að aðalstefndu beri að greiða aðalstefnendum eftirstöðvar kaupverðs íbúðarinnar gegn útgáfu afsals, með dráttarvöxtum frá 28. mars 2003, eins og krafist er í stefnu. 

             Eftir þessari niðurstöðu ber að dæma aðalstefndu til þess að greiða aðalstefnendum málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 200.000 krónur.  Með hliðsjón af atvikum öllum þykir og rétt að málskostnaður falli niður að öðru leyti.  Við ákvörðun málskostnaðar hefur ekki verið litið til virðisaukaskattsskyldu.  

Hervör Þorvaldsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

             Aðalstefndu, Anna Dóra Árnadóttir og Magnús Guðmundsson, greiði in solidum  aðalstefnendum, Hrönn Óskarsdóttur og Jóhannesi Júlíusi Hafstein, in solidum 1.064.400 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, frá 28. mars 2003 til greiðsludags.

             Kröfu gagnstefnenda, Önnu Dóru Árnadóttur og Magnúsar Guðmundssonar á hendur gagnstefndu, Hrönn Óskarsdóttur, Jóhannesi Júlíusi Hafstein, Ólafi B. Blöndal og Fasteign is., er vísað frá dómi ex officio.

             Aðalstefndu greiði aðalstefnendum 200.000 krónur í málskostnað.  Málskostnaður fellur niður að öðru leyti.