Fimmtudaginn 28. febrúar 2002.
Nr. 349/2001.	Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf. (Ólafur Sigurgeirsson hrl.) gegn Kaupþingi banka hf. (Bjarki H. Diego hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Stöðvunaréttur.

K keypti af B verslunar- og skrifstofuhúsnæði við Ármúla og iðnaðarhúsnæði við Suðurlandsbraut, fyrir 285 milljónir króna. K vildi skipta um gólfefni á götuhæð verslunarhúsnæðisins og fékk verktaka með vélgröfu og öflugan vökvafleyg til þess að fjarlægja slitlagið. Leiddi þetta til þess að gólfplata götuhæðar, sem jafnframt var loftplata í bílkjallara hússins, „fór í sprungið ástand“ og tók að leka. Við undirritun afsals nokkru síðar og greiðslu mikils hluta kaupverðs gerðu aðilar með sér samkomulag um að 3,5 milljónir króna af eftirstöðvum samkvæmt lokauppgjöri skyldu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni B vegna athugasemda K varðandi lekann. K fékk nokkrum dögum síðar dómkvaddan matsmann til þess að segja til um orsök lekans og kostnað viðgerðar. Komst matsmaðurinn að þeirri niðurstöðu að þétting á yfirborði plötunnar hefði verið ófullnægjandi og að kostnaður við úrbætur ásamt matskostnaði væri hæfilega metinn um 3,5 milljónir króna. B viðurkenndi ekki gallann og krafðist þess að fá umrædda fjárhæð greidda. Áréttaði hann að í samkomulagi aðila hefði ekki falist viðurkenning á því að eignin hefði við sölu verið haldin leyndum galla. Sérfróðir meðdómsmenn í héraði féllust á álit matsmannsins og töldu þetta leyndan galla sem B bæri ábyrgð á og að kostnaði við úrbætur væri í hóf stillt. Taldi Hæstiréttur ekki efni til annars en að fallast á mat héraðsdóms um galla og kostnað við úrbætur og var dómurinn því staðfestur að niðurstöðu til.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar með stefnu 11. september 2001 og krefst þess að stefndi greiði sér 3.500.000 krónur með almennum sparisjóðsvöxtum frá 5. nóvember 1999 til 1. september 2000, en með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá þeim degi til 1. júlí 2001 og samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst þess að gagnkröfu stefnda í héraði verði vísað frá héraðsdómi en til vara að hann verði sýknaður af henni. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Málavöxtum er lýst í héraðsdómi og eru þeir helstir, að stefndi keypti af áfrýjanda húseignir hans við Ármúla 13 og Suðurlandsbraut 14 hér í borg, verslunar- og skrifstofuhúsnæði fjórar hæðir og bílkjallara við Ármúla og iðnaðarhúsnæði við Suðurlandsbraut, fyrir 285.000.000 króna. Afhending verslunarhúsnæðisins var 15. apríl 1999 og iðnaðarhúsnæðisins 1. maí. Stefndi vildi skipta um gólfefni á götuhæð þess fyrrnefnda og fékk verktaka með vélgröfu og öflugan vökvafleyg til þess að fjarlægja slitlagið. Svo sem nánar er lýst í héraðsdómi leiddi þetta til þess að gólfplata götuhæðar, sem jafnframt er loftplata í bílgeymslu, „fór í sprungið ástand“ og tók að leka.

Við undirritun afsals 5. nóvember 1999 og greiðslu mikils hluta kaupverðs gerðu aðilar með sér samkomulag um að 3.500.000 krónur af eftirstöðvum samkvæmt lokauppgjöri skyldu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni seljanda vegna athugasemda kaupanda varðandi lekann. Í yfirlýsingu þeirra segir:

Nú þegar skal leitað hagkvæmustu leiða til að koma í veg fyrir umræddan leka. Komi í ljós að sú viðgerð dugi ekki og áframhaldandi leki verði til staðar skal leita annarra og varanlegri leiða til lausnar á lekanum. Fullt samráð skal haft við seljanda um viðgerð og endurbætur.

Verði raunin sú að einföld viðgerð teljist fullnægjandi þá skal kaupandi endurgreiða seljanda innistæðu á fjárvörslureikningi ásamt vöxtum.

Stefndi fékk nokkrum dögum síðar dómkvaddan matsmann til þess að segja til um orsök lekans og kostnað viðgerðar og er ekki annað leitt í ljós en að þess hafi verið þörf. Matsmaðurinn komst að þeirri niðurstöðu að þétting á yfirborði plötunnar hafi verið ófullnægjandi og að kostnaður við úrbætur væri hæfilega metinn 3.270.000 krónur á verðlagi í mars 2000. Matskostnaður var 224.100 krónur.

II.

Eftir að matsgerð lá fyrir áréttaði áfrýjandi, að í samkomulagi aðila fælist ekki viðurkenning á því að eignin hefði við sölu verið haldin leyndum galla og taldi hann matsgerðina engu breyta þar um. Hann hefur þó ekki leitast við að hnekkja matinu með yfirmati. Sérfróðir meðdómsmenn í héraði féllust á álit matsmannsins og töldu þetta leyndan galla sem áfrýjandi bæri ábyrgð á og að kostnaði við úrbætur væri í hóf stillt.

Með hliðsjón af samkomulagi aðila, sem skoða má sem samkomulag um stöðvunarrétt stefnda á greindum hluta kaupverðs á meðan leitað væri að orsök lekans og hvað kostaði að bæta úr, svo og framlögðu mati á þessum atriðum, var stefnda nóg að krefjast sýknu af kröfu áfrýjanda um greiðslu fjárhæðarinnar og þurfti ekki að höfða gagnsök. Að svo komnu eru ekki efni til annars en að fallast á mat héraðsdóms um galla og kostnað við úrbætur og verður dómurinn því staðfestur að niðurstöðu til.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf., greiði stefnda, Kaupþingi banka hf., 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 13. júní 2001.

I

Mál þetta, sem dómtekið var 17. maí sl., er höfðað með stefnu dags. 27. september 2000 með ódagsettri áritun um birtingu.

Stefnandi er Bifreiðar og landbúnaðarvélar hf. Grjóthálsi 1, Reykjavík.

Stefndi er Kaupþing hf., kt. 560882-0419, Ármúla 13, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda kr. 3.500.000 auk almennra sparisjóðsvaxta frá 5. nóvember 1999 til 1. september 2000, en frá þ.d. með dráttarvöxtum skv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

Stefndi gerir þær dómkröfur að hann verði sýknaður af kröfu stefnanda. Þá er gerð krafa um málskostnað að skaðlausu samkvæmt mati dómsins að meðtöldum virðis­aukaskatti.

II.

Atvik að baki máli eru þau að með kaupsamningi dagsettum 24. febrúar 1999 seldi stefnandi stefnda húseignina númer 13 við Ármúla í Reykjavík. Húseignin er alls fjórar hæðir auk bílakjallara sem nær nokkrum metrum fram fyrir húseignina að sunnanverðu. Ofan á láréttu þaki bílakjallarans er sandlag með snjóbræðslurörum, en efst er steypt gangstétt og bílaplan.

Afhending eignarinnar fór fram í tvennu lagi þann 15. apríl og 1. maí 1999. Eftir afhendingu hófst stefndi handa við ýmsar breytingar á húsnæðinu. Meðal annars var reynt að fjarlægja eldra gólfefni af gólfi á fyrstu hæð með stórvirkum vélum. Heldur stefndi því fram að sú tilraun hafi staðið yfir í tæplega 15 mínútur og að tekist hafi að fjarlægja gólfefni í burtu af innan við hálfum fermetra. Var verkið unnið undir eftirliti Verkfræðistofu Þráins og Benedikts ehf.

Á haustmánuðum fór að bera á leka í lofti sunnanverðs bílakjallarans þar sem hann nær fram fyrir bygginguna. Óskaði stefndi þá eftir því að Verkfræðistofa Þráins og Benedikts ehf. gerði úttekt á kostnaði við viðgerðir. Niðurstaða þeirrar úttektar lá fyrir 4. nóvember 1999 og var kostnaður við lagfæringar talinn nema kr. 3.581.000.

Samhliða undirritun afsals hinn 5. nóvember 1999 undirrituðu aðilar yfirlýsingu þar sem þeir lýsa því yfir að þeir náð samkomulagi um að af eftirstöðvum kaupverðs skv. lokauppgjöri skuli kr. 3.500.000- lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni seljanda vegna athugasemda kaupanda við ástand eignarinnar. Jafnframt lýsa aðilar því yfir að nú þegar skuli leitað hagkvæmustu leiða til að koma í veg fyrir umræddan leka. Komi í ljós að sú viðgerð dugi ekki og áframhaldandi leki verði til staðar skuli leita annarra og varanlegri leiða til lausnar á lekanum. Fullt samráð skuli haft við seljanda um viðgerð og endurbætur. Ennfremur var samið um að yrði raunin sú að einföld viðgerð teljist full­nægjandi þá skuli kaupandi endurgreiða seljanda innistæðu á fjárvörslureikningi ásamt vöxtum.

Sama dag og yfirlýsingin var undirrituð sendi, Gísli Guðmundsson, forstjóri stefnanda, bréf til stefnda þar sem kemur fram að hann árétti munnleg mótmæli frá því um morguninn við undirritun afsalsins. Þá segir í bréfinu að þó að hann hafi samþykkt að umrædd fjárhæð, þ.e. kr. 3.500.000, yrði lögð inn á sérstakan fjárvörslureikning í nafni B&L í stað þess að deponering ætti sér stað, þá felist ekki í því nein viðurkenning af hálfu B&L á að um leyndan galla sé að ræða. Ennfremur tekur hann fram:

1.                Að kaupandi hafi tekið við húseigninni athugasemdarlaust og hafi þá engin sjáanleg merki verið um leka í hörplötulofti eins og nú megi sjá. Þannig að auðsjánalegt sé að umræddur leki hafi ekki átt sér stað fyrr en eftir að kaupandi tók við eigninni og hófst handa við stórfelldar og róttækar breytingar á hæðinni fyrir ofan.

2.                Hvorki hann né nokkur af starfsmönnum hans, sem unnið hafi í kjallara Ármúla 13 í áraraðir, kannist við nokkurn leka, en þar hafi í suðurenda um árabil verið geymdur ýmis varningur, svo sem húsgögn, blæjubíll, viðlegubúnaður og ýmiskonar varn­ingur sem ekki þoli bleytu líkt og bílar.

3.                Fróðir menn, sem að þessu máli hafi komið, telji að orsök lekans geti verið sú að eftir afhendingu, er kaupandi hóf að breyta húsnæðinu, hafi verið notaðar til þess stórvirkar múrbrotsvélar sem orsakað hafi gríðarlegan titring, eins og væntanlega þeir í Reiknistofu bankanna geti borið um, svo og starfsmenn undirritaðs, sem voru á sama tíma að rýma kjallarann.

4.                Að sprunga og/eða sagarfar hafi komið fram við skoðun, þar sem lögmaður stefnda og Jónas voru viðstaddir ásamt Kjartani Rafnssyni tæknifræðingi, sem hafi bent á (sem ekki þurfi að vísu tæknimenntaðan mann til) að það sé algjörlega óviðunandi verklag af iðnarmönnum kaupanda að saga niður í steypu og loka ekki jafnharðan með kemískum efnum og ekki síst þegar í hönd fari sá tími, sem allra veðra sé von með rigningu og frosti til skiptis.

5.                Að hann lýsi furðu sinni yfir að ekki hafi verið kvartað jafnharðan og við lekann varð vart með tilliti til mikillar úrkomu í sumar.

6.                Að hann mótmæli harðlega úttekt verkfræðistofu Þráins og Benedikts ehf. Laugavegi 178, Reykjavík, sem allt of hárri og óraunhæfri. ­

7.                Að eðlilegt hefði verið að fulltrúum B&L hefði verið boðið að vera viðstaddir til að gæta réttar síns þegar úttektin var gerð.

Stefnandi fékk Kjartan Rafnsson tæknifræðing til að skoða loft bílageymslunnar og er skoðunarskýrsla hans dagsett 15. nóvember 1999. Í niðurlagi skýrslunnar kemur fram, að eðlilega hafi verið staðið að frágangi við byggingu hússins árið 1987 og að lekinn hafi ekki hafist fyrr en verktakar stefnda hófust handa við breytingar á húsnæðinu og geti umræddur leki því ekki talist leyndur galli við sölu hússins. Með bréfi dagsettu 17. s.m. sendi stefnandi stefnda skýrsluna og ítrekaði það álit sitt að húsið að Ármúla 13 hafi verið gallalaust við sölu.

Stefndi óskaði eftir því að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta meinta galla á fasteigninni Ármúla 13, Reykjavík. Hinn 3. desember 1999 var Ásmundur Ingvarsson, byggingaverkfræðingur dómkvaddur til að framkvæma hið umbeðna mat og er matsgerð hans dagsett 15. mars 2000. Í matsgerðini kemur fram að við skoðun hafi komið í ljós að lekamerki séu í lofti bílageymslunnar að sunnanverðu, í þeim hluta sem er undir gangstétt og bílastæðum sunnan við húsið sjálft. Í lofti bílageymslunnar séu heraklítplötur og þess vegna ekki hægt að sjá nákvæmlega hvar lekinn er, en hann virðist þó takmarkast við að vera í beinum línum suður af súlum undir loftplötunni. Engin ummerki séu eftir viðgerðir á loftinu né nein ummerki sem bendi til þess að lekið hafi um lengri tíma. Uppbygging plötunnar sé eftir því sem matsmaður komist næst með þeim hætti að neðst eru um 50 mm þykkar heraklítplötur, síðan 320 mm þykk steypt plata, þétt að ofan með Vandex sem er sementsbundið þéttiefni sem borið er á með kústi eða rúllu. Ofan á plötunni sé sandlag með snjóbræðslurörum og efst trefjastyrkt steypa sem steypt sé með svokallaðri “Bomanit” aðferð. Í yfirborð þeirrar steypu séu sagaðar fúgur um 30-50 mm djúpar til þess að leitast við að láta rýrnun steypunnar koma fram með reglulegum hætti.

Sú uppbygging sem hér um ræði miðist við að yfirborð plötunnar sé vatnshelt en trefjastyrkta steypan í yfirborði bílastæða og gangstéttar ekki hugsuð sem vatnshelt yfirborð heldur sem sterkt slitlag. Það efni sem notað hafi verið til þéttingar á plötunni sé sementsbundið og teygjanleiki þess því ekki mikill. Þéttleiki efnisins sé þess vegna með öllu háður takmörkuðum hreyfingum í steyptu plötunni.

Sú rýrnun sem verði í járnbentri steypu og þær sprungur sem myndast vegna hennar geti verið mjög fínar þannig að þær leki ekki, en ytri álagsástæður s.s. jarðskjálfti eða mikil brotvinna geti gert það að verkum að járnbent steypa fari yfir í það að kallast sprungið ástand, þannig að þær sprungur sem fyrir séu stækka og/eða nýjar sprungur myndast. Þær sprungur sem séu í járnbentri steypu í "sprungu ástandi" geti verið það stórar að þær haldi ekki vatni og leki.

Þá kemur fram í matsgerðinni að matsmaðurinn telji að lekinn sem sé til staðar í lofti bílageymslunnar sé nýtilkominn og að platan hafi farið í "sprungið ástand" vegna hristings og mikils álags þegar brotvinna með stórvirkum vélum fór fram á vegum matsbeiðanda til þess að fjarlægja slitlag af gólfum í sýningarsal á 1. hæð. Sú vísbending að lekinn sé kerfisbundinn í súlulínum þar sem mesta togáraun er á efri brún plötunnar styðji einnig þessa tilgátu. Orsakir lekans séu því þær að mikil brotvinna hafi farið fram á gólfi l. hæðar. Við það hafi myndast lekar sprungur í yfirborði steyptu plötunnar, en þéttingin á yfirborði plötunnar sé ófullnægjandi þar sem hún ráði ekki við þær hreyfingar í plötunni sem gera þurfi ráð fyrir að upp kunni að koma.

Matsmaður lagði það kostnaðarmat á viðgerðir, að öll vinna og efni við að lagfæra umræddan leka myndi kosta kr. 3.270.000-.

Með bréfi lögmanns stefnanda dagsettu 23. ágúst 2000 er áréttað það álit forráða­manna stefnanda að eignin hafi verið gallalaus við sölu. Jafnframt er tilkynnt að lögmanns­stofu lögmannsins hafi verið falið að leysa hina umræddu fjárhæð út af fjárvörslu­reikningum og að það muni verða gert eigi síðar en 1. september n.k.

Svarbréf stefnda er dagsett 7. september s.á. Þar er því haldið fram að eignin hafi verið haldin galla við sölu og þess krafist að þeim hluta kaupverðs sem haldið var eftir verði varið í að lagfæra galla á fasteigninni og til greiðslu á matsgerð dómkvadds matsmanns. Fari ekki öll upphæðin í að greiða fyrir fullnægjandi viðgerð á galla og til greiðslu á matsgerðinni skuli það sem eftir standi renna til stefnanda og skuli það skoðast sem fullnaðargreiðsla.

Stefnandi heldur því fram að hin umstefnda fjárhæð sé ekki á sérstökum reikningi, heldur í venjulegri ávöxtun. Þeirri staðhæfingu hefur ekki verið mótmælt af hálfu stefnda.

III.

Stefnandi byggir kröfu sína á að eignin hafi verið í gallalausu ástandi við sölu og afhendingu og meðan eignin var í umráðum og notum hans hafi ekki orðið vart við leka. Þann leka sem nú sé við að eiga telji stefnandi að rekja megi til ógætilegrar brotvinnu manna sem stefndi hafi ráðið til sín til að breyta húsnæðinu, en stefnandi telji sig ekki bera ábyrgð á verkum þeirra. Þá hefðu það verið eðlileg viðbrögð stefnda að ráðgast við sérfræðinga og fá álit á því hvort gólfið þyldi þá brotavinnu sem fyrirhuguð var, áður en í verkið var ráðist. Stefnandi heldur því fram að það teljist ekki leyndur galli á eign þótt hún þoli ekki venjulegt ástand eins og jarðskjálfta og brotavinnu.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuld­bindinga, en sú regla fái m.a. lagastoð í 5., 6. og 28. gr. laga nr. 39/1922. Um gjalddaga kröfunnar vísar stefnandi einkum til 12. gr. sömu laga. Kröfu um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti styður stefnandi við reglu III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 með síðari breytingum. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV.

Stefndi byggir kröfu sína á því að eignin hafi verið haldin galla við sölu og að stefndi hafi átt rétt á skaðabótum eða afslætti sem nemi a.m.k. þeirri fjárhæð sem haldið var eftir.

Rök stefnda fyrir því að eignin hafi verið haldin galla við sölu eru;

1)                Í matsgerð dags 16.03.2000 segi orðrétt á bls 3. "... þéttingin á yfirborði plötunnar er ófullnægjandi þar sem hún ræður ekki við þær hreyfingar í plötunni sem gera þarf ráð fyrir að upp kunni að koma."

Stefndi heldur því fram að matsgerðin staðfesti þann skilning stefnda að fasteignin hafi verið haldin galla við sölu enda hafi frágangur fasteignarinnar verið ófullnægjandi eins og segi orðrétt í matsgerð. Að mati stefnda felist í þessu orðalagi að fasteignin hafi ekki verið eins vönduð og ætla hafi mátt. Stefndi telur að ef frágangur eignarinnar hefði verið fullnægjandi hefðu engar sprungur myndast við brotavinnuna.

2)                Kaupandi í fasteignakaupum megi byggja á þeirri forsendu að fasteign sé í samræmi við þær væntingar sem kaupandi megi leggja til grundvallar við kaup og þoli það sem gera megi ráð fyrir að upp kunni að koma. Ef slíkt gangi ekki eftir teljist eignin gölluð.

Fasteignin hafi verið seld sem skrifstofuhúsnæði og hafi stefnandi mátt ganga út frá því að gerðar yrðu breytingar á húsnæðinu til að aðlaga það að starfsemi stefnda. Stefndi hafi mátt við kaupin vænta þess að fasteignin væri nægilega vönduð til að þola þá brotavinnu sem framkvæmd var á gólfi hennar, ekki síst í ljósi þess að að umrædd brotavinna stóð yfir í stuttan tíma og innan við hálfur fermetri var fleygaður burt af eldra gólfefni. Almennt megi gera ráð fyrir því að fasteignir þoli að gerðar séu breytingar á þeim án þess að búast megi við stórfelldum lekaskemmdum. Fasteignin að Ármúla 13 hafi hins vegar ekki ráðið við þessar breytingar vegna þess að þétting á yfirborði plötunar sé ófullnægjandi

3)                Kaupandi í fasteignakaupum megi einnig byggja á þeirri almennu forsendu að fasteign, m.a. með hliðsjón af byggingarefni og öðrum atvikum sé ekki í lakara ástandi en almennt gerist um sambærilegar fasteignir og sé hæf til sömu nota og búast megi við um sambærilegar jafngamlar eignir.

Umrædd fasteign hafi verið byggð á árunum 1987 og 1988. Mikilvægt sé að vandað sé til frágangs á þaki þess hluta bílageymslunnar sem nær út fyrir aðrar hæðir eignarinnar, þar sem frágangur sé með þeim hætti að verulegt rask fylgi því að gera við þakið ef til lekaskemmda komi. Ástæðan sé sú að rífa þurfi upp stétt og moka frá sandlagi og hitalögnum til að komast að þakinu. Stefndi byggir á því að frágangur á þaki í bílageymslu við þessar aðstæður hafi verið algerlega ófullnægjandi. Fasteignin hafi því ekki haft sömu kosti og sama notagildi og sambærilegar eignir.

4)                Lekaskemmdir í eigninni hafi byrjað áður en umrædd brotavinna hófst í húsnæðinu. Þegar lekaskemmdir séu skoðaðar komi í ljós að leki í suðausturhorni sé miklu meira áberandi en aðrar lekaskemmdir. Stefndi telur augljóst að þar hafi leki hafist fyrr en annars staðar og áður en framkvæmdir hófust á eigninni af hálfu stefnda.

Stefndi byggir á því að þrátt fyrir að aðilar hafi komið sér saman um að leita hagkvæmustu leiða til að koma í veg fyrir umræddan leka þá sé ljóst skv. matsgerð að nauðsynlegt sé að framkvæma ákveðnar úrbætur til að lagfæra lekann. Kostnaður við þær úrbætur ásamt kostnaði við matsgerð og öðrum kostnaði af málinu nemi a.m.k. þeirri fjárhæð sem haldið sé eftir.

Með vísan til framangreinds telur stefndi ljóst að umrædd fasteign hafi ekki verið búin þeim kostum sem áskilja megi í fasteignakaupum, sbr. lögjöfnun frá 42. gr. kaupalaga og að hún sé því gölluð eða ástandi hennar áfátt í skilningi kauparéttar. Af þeim sökum telur stefndi sig eiga rétt til skaðabóta aðallega, en til vara afsláttar að tiltölu sem nemi a.m.k. stefnufjárhæð þessa máls. Því beri að sýkna hann af dómkröfum stefnanda í máli þessu.

Stefndi byggir kröfu sína á lögjöfnun frá 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922 og almennum reglum kröfuréttar um skaðabætur eða afslátt í fasteignaviðskiptum vegna galla i fasteign. Kröfu sína um málskostnað styður stefndi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, aðallega 129. gr. og 130. gr. Kröfu um virðisaukaskatt af málskostnaði byggir stefndi á lögum nr. 50/1988 um virðisaukaskatt.

V.

Með kaupsamningi dags. 24. febrúar 1999 seldi stefnandi stefnda fasteignina Ármúla 13, Reykjavík og tók stefndi við eignini þann 15. apríl og 1. maí s.á. Um haustið varð stefndi var leka í sunnanverðum bílakjallara eignarinnar, en ósannað er að þar hafi verið leki áður en stefndi fékk eignina afhenta. Að beiðni stefnda framkvæmdi Verkfræðistofa Þráins og Benedikts hf. úttekt á kostnaði vegna viðgerða vegna lekans. Niðurstaða úttektarinnar er dagsett 4. nóvember 1999 og samkvæmt henni var kostnaður vegna viðgerða metinn kr. 3.581.000.

Vegna lekans undirrituðu aðilar samhliða undirritun afsals 5. nóvember 1999 yfirlýsingu um að kr. 3.500.000 af eftirstöðvum kaupverðs samkvæmt lokauppgjöri yrðu lagðar inn á sérstakan fjárvörslureikning á nafni stefnanda, en telja verður að sú upphæð hafi verið ákveðin með hliðsjón af niðurstöðu úttektarinnar.

Hinn 3. des. 1999 var Ásmundur Ingvarsson byggingaverkfræðingur dómkvaddur að beiðni stefnda til að meta meinta galla á eigninni. Í matsgerð matsmannsins sem dagsett er 15. mars 2000 kemst hann að þeirri niðurstöðu að orsakir lekans séu þær að mikil brotavinna hafi farið fram á gólfi 1. hæðar og við það hafi myndast lekar sprungur í yfirborði steyptu plötunnar, en þétting á yfirborði plötunnar sé ófullnægjandi þar sem hún ráði ekki við þær hreyfingar í plötunni sem gera þurfi ráð fyrir að upp kunni að koma. Mat matsmaðurinn kostnað við viðgerðir kr. 3.270.000 miðað við verðlag í mars 2000.

Stefnandi byggir kröfur sínar í málinu á því að eignin Ármúli 13 Reykjavík hafi ekki verið haldin galla við sölu og því beri stefnda að greiða eftirstöðvar kaupverðs hennar. Stefndi byggir hins vegar sýknukröfu sína á því að eignin hafi verið gölluð og að kostnaður við að bæta úr göllunum, matsgerð og annar kostnaður af málinu nemi samtals a.m.k. stefnufjárhæðinni. Ágreiningur aðila lýtur þannig að því hvort eignin hafi verið haldin galla, en ekki greiðsluskyldunni sem slíkri.

Hinir sérfróðu meðdómsmenn eru sammála því áliti hins dómkvadda matsmanns að þétting á yfirborði plötunnar hafi verið ófullnægjandi og skiptir þar ekki máli hverjar hafi verið orsakir þeirra sprungna sem á endanum ollu hinum umrædda leka. Enginn vafi leikur á því að umrædd plata teljist vera þak yfir bílakjallara og þurfi frágangur því að uppfylla þau skilyrði hvað þéttingu varða sem tilskyldar og nauðsynlegar eru fyrir flöt þök. Sérfróðir meðdómsmenn telja að sú þétting sem lýst er í gögnum málsins þ.e. einföld sementsbundin þétting, sé ófullnægjandi fyrir slíkan byggingarhluta. Þá er það álit þeirra að viðgerð sú sem matsmaðurinn leggur til, þ.e. að ganga frá þéttingu plötunnar með þar til gerðum dúk, sé sú eina sem geti talist varanleg. En til þess að sú viðgerð geti farið fram verði eins og greinir í matinu að fjarlægja núverandi slitlag (stétt og plan), sandlag og snjóbræðslu sem er ofan við steyptu plötuna.

Fasteignin Ármúli 13 var samkvæmt framanröktu haldin leyndum galla við kaup stefnda á henni. Stefnandi ber bótaábyrgð á honum og því tjóni sem til hans má rekja. Mati hins dómkvadda matsmanns hefur ekki verið hnekkt og verður það því lagt til grundvallar við úrlausn málsins.

Það að stefndi hélt eftir hinni umstefndu fjárhæð, kr. 3.500.000, við undirritun afsals fyrir fasteignina Ármúla 13 Reykjavík byggðist á samkomulagi aðila vegna athugasemda stefnda við ástand eignarinnar. Með mati hins dómkvadda matsmanns hefur kostnaður við viðgerðir á galla á eigninni sem stefnandi ber ábyrgð á verið metinn á kr. 3.270.000 miðað við verðlag í mars 2000, en það er álit hinna sérfróðu meðdómsmanna að kostnaður við úrbætur sé síður en svo ofmetinn í mati hins dómkvadda matsmanns. Samkvæmt því og þar sem að fyrir liggur að kostnaður við öflun matsgerðarinnar var kr. 224.100 er það niðurstaða dómsins að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir niðurstöðu málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 300.000 og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dóm þennan kveða upp Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari, Freyr Jóhannesson byggingatæknifræðingur og Ríkharður Kristjánsson verkfræðingur.

Dómsorð:

Stefndi Kaupþing hf. skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Bifreiða og landbúnaðarvéla hf. í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda kr. 300.000 í málskostnað.