Föstudaginn 8. janúar 2016.
Nr. 832/2015.	Sjávarréttir ehf. (Kristján Stefánsson hrl.) gegn Potter ehf. og (enginn) GT 2 ehf. (Heiðar Örn Stefánsson hrl.)

Kærumál. Dómkvaðning matsmanns.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem tekin var til greina beiðni G ehf. um að dómkvaddir yrðu yfirmatsmenn til að svara nánar tilgreindri spurningu í máli sem S ehf. hafði höfðað gegn G ehf. og P ehf. Talið var að yfirmatsgerð myndi engu breyta um þær kröfur sem G ehf. hafði uppi í málinu og væri sú sönnunarfærsla sem G ehf. gerði kröfu um því bersýnilega þýðingarlaus, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Var beiðni G ehf. um dómkvaðningu því hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 3. desember 2015 en kærumálsgögn bárust réttinum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. nóvember 2015, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðilans GT 2 ehf. um að dómkvaddir yrðu yfirmatsmenn í máli sóknaraðila á hendur varnaraðilum. Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri beiðni varnaraðilans verði hafnað. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn GT 2 ehf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilinn Potter ehf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Aðilar máls þessa deila um hvort sóknaraðili njóti forkaupsréttar að hluta fasteignar að Eyjarslóð 1 í Reykjavík, en varnaraðilinn GT 2 ehf. keypti í einu lagi þann eignarhluta og annan í sömu fasteign með samningi 21. nóvember 2014 af varnaraðilanum Potter ehf. Dómkröfur sóknaraðila lúta að viðurkenningu forkaupsréttar að tilteknum eignarhluta í fasteigninni og því að varnaraðilanum Potter ehf. verði gert að afsala sóknaraðila eignarhlutann, aðallega gegn greiðslu á 38.500.000 krónum. Í matsgerð sem sóknaraðili hefur aflað undir rekstri málsins var komist að þeirri niðurstöðu að verðmæti eignarhlutans væri 40.000.000 krónur en krafa varnaraðilans GT 2 ehf. um dómkvaðningu yfirmatsmanna sem hér er til úrlausnar snýr að þeirri matsgerð.

Með yfirmatsgerð sem varnaraðilinn GT 2 ehf. vill afla myndi eingöngu fást sönnunargagn um verðmæti hluta þeirrar fasteignar sem hann keypti af varnaraðilanum Potter ehf. Matsgerðin myndi á hinn bóginn engu breyta fyrir þær kröfur sem varnaraðilinn GT 2 ehf. hefur uppi í málinu en hann krefst sýknu af kröfum sóknaraðila á þeim forsendum annars vegar að skilyrði forkaupsréttar séu ekki fyrir hendi og hins vegar að sá forkaupsréttur sem sóknaraðili vísi til hafi verið niður fallinn þegar kaupsamningur varnaraðila var gerður. Slík yfirmatsgerð myndi heldur engum úrslitum ráða um fjárhæð sem varnaraðilinn GT 2 ehf. kynni að geta krafist að fá endurgreidda frá varnaraðilanum Potter ehf. ef komist yrði að þeirri niðurstöðu að sóknaraðili nyti forkaupsréttar að eignarhlutanum. Að því virtu er sú sönnunarfærsla sem varnaraðilinn GT 2 ehf. gerir kröfu um samkvæmt framangreindu bersýnilega þýðingarlaus fyrir mál þetta, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Verður því beiðni hans um dómkvaðningu yfirmatsmanna hafnað.

Varnaraðilanum GT 2 ehf. verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila GT 2 ehf. um dómkvaðningu yfirmatsmanna.

Varnaraðili GT 2 ehf. greiði sóknaraðila, Sjávarréttum ehf., 500.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 26. nóvember 2015.

                Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 10. nóvember sl., var þingfest 5. mars 2015 af stefnanda, Sjávarréttum ehf., Vatnagörðum 8 í Reykjavík, á hendur stefndu, Potter ehf., Hafnargötu 27 í Reykjanesbæ, og GT2 ehf., Tjarnargötu 35 í Reykjavík.

                Stefnandi krefst þess í málinu að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að eignarhluta í fasteigninni að Eyjarslóð 1, 101 Reykjavík, nánar tiltekið eign merktri 02 0101, fastanúmer 221-8147, með tilheyrandi sameignar- og lóðaréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum, eftir því sem við á, og skilmálum í kaupsamningi stefnda, Potter ehf., til meðstefnda, GT 2 ehf., dags. 21. nóvember 2014.

                Þá krefst stefnandi þess að stefnda, Potter ehf., verði gert skylt að selja og afsala umræddri fasteign til sín gegn greiðslu á 38.500.000 krónum með þeim kjörum og skilmálum er greini í framangreindum kaupsamningi.

                Til vara krefst stefnandi þess að viðurkenningarkrafa hans nái fram að ganga og að stefnda, Potter ehf., verði gert skylt að selja og afsala umræddri fasteign til sín gegn greiðslu samkvæmt mati dómkvadds matsmanns, en að öðru leyti með sömu kjörum og skilmálum er greini í framangreindum kaupsamningi.

                Þá krefst stefnandi málskostnaðar að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

                Stefndu krefjast báðir sýknu og málskostnaðar.

                Í þinghaldi 22. júní sl. var, að beiðni stefnanda, dómkvaddur matsmaður til þess að svara spurningu um verðmæti fasteignarinnar að Eyjarslóð 1 og var matsgerð lögð fram í þinghaldi 11. september sl. Í þinghaldi 7. október sl. var því lýst yfir að stefndi, GT2 ehf., hyggðist leita yfirmats og var yfirmatsbeiðni lögð fram í þinghaldi 27. október sl. en þar var þess óskað að dómkvaddir yrðu tveir hæfir og óvilhallir matsmenn á sviði fasteignaviðskipta til að endurmeta atriði sem metin voru í undirmatsgerð. Í sama þinghaldi andmælti stefnandi dómkvaðningunni. Ágreiningur aðila var tekinn til úrskurðar 10. nóvember sl. eftir munnlegan málflutning.

                                                                                              I

                Stefnandi og stefndi, Potter ehf., gerðu með sér húsaleigusamning 30. apríl 2012 um hluta fasteignarinnar að Eyjarslóð 1 í Reykjavík. Í 13. gr. leigusamningsins er að finna ákvæði um forkaupsrétt leigjanda að eigninni. Stefndi, GT2 ehf., keypti fasteignina af stefnda, Potter ehf., með kaupsamningi 21. nóvember 2014. Ágreiningur aðila snýst um hvort til forkaupsréttar stefnanda hafi stofnast samkvæmt 13. gr. húsaleigusamningsins.

                                                                                              II

                Eins og að framan greinir óskar stefndi, GT2 ehf., eftir dómkvaðningu tveggja yfirmatsmanna með þekkingu á fasteignaviðskiptum til þess að svara einni spurningu sem jafnframt var leitað svars við með undirmati. Samkvæmt yfirmatsbeiðni er matsefnið eftirfarandi:

1.       Hvert var/er verð eða matsverð fasteignarinnar að Eyjarslóð 1, 101 Reykjavík, nánar tiltekið eignar merktrar 02 0101, með fastanúmer 221-8174?

                                                                                              III

                Stefnandi krefst þess að hafnað verði beiðni stefnda, GT2 ehf., um dómkvaðningu yfirmatsmanna. Hann byggir mótmæli sín á 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en yfirmat sé tilgangslaust til sönnunar fyrir stefnda, GT2 ehf., þar eð spurningin styðji ekki þær málsástæður sem hann byggi á í málinu. Einungis stefndi, Potter ehf., mótmæli því kaupverði sem kröfur stefnanda byggist á, en ekki stefndi, GT2 ehf.

                                                                                              IV

                Stefndi, GT2 ehf., telur að réttur hans til að leita yfirmats sé skýr, en fallast beri á beiðni um dómkvaðningu matsmanna nema beiðnin sé bersýnilega tilgangslaus, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Matsgerð liggi fyrir í málinu og aðilar eigi því rétt á yfirmati, sbr. 64. gr. sömu laga. Matsspurningin sjálf sé ekki haldin neinum annmörkum og ljóst sé að hún hafi þýðingu fyrir málið. Þá hafi stefndi, GT2 ehf., augljósa hagsmuni af dómkvaðningu yfirmatsmanna. Verði fallist á forkaupsrétt stefnanda muni stefndi, Potter ehf., þurfa að selja honum neðri hæð fasteignarinnar á því verði sem hún sé metin á. Þá muni stefndi, Potter ehf., þurfa að endurgreiða stefnda, GT2 ehf., þá fjárhæð.

                                                                                              V

                Það er meginregla að málsaðilar eiga rétt til að afla sér matsgerðar samkvæmt IX. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en þeir bera sjálfir kostnað af henni og áhættu á að hún komi þeim að notum. Það er að meginreglu hvorki á valdi gagnaðila né dómara að takmarka þennan rétt umfram það sem leiðir af ákvæði 3. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991 þar sem kveðið er á um að ef dómari telur bersýnilegt að atriði sem aðili vill sanna skipti ekki máli, eða að gagn sé tilgangslaust til sönnunar, geti hann meinað aðila um sönnunarfærslu, eða að um það sé að ræða að matsbeiðnin lúti einvörðungu að atriðum sem dómara ber að leggja sjálfur mat á en ekki sérfróðir matsmenn, sbr. 2. mgr. 60. gr.

                Óumdeilt er að eina spurning yfirmatsbeiðnarinnar er ekki þýðingarlaus fyrir úrlausn málsins, enda hefur þegar verið dómkvaddur undirmatsmaður til þess að svara henni. Stefnandi telur hins vegar að þar sem stefndi byggi varnir sínar ekki á því að kaupverð umrædds hluta fasteignarinnar hafi verið of lágt sé yfirmatsbeiðni hans tilgangslaus.

                Stefnandi krefst þess í málinu að ganga inn í kaupsamning stefndu að hluta samkvæmt forkaupsréttarákvæði í leigusamningi hans við stefnda, Potter ehf. Um er að ræða fasteign á tveimur hæðum en hugsanlegur forkaupsréttur stefnanda nær einungis til neðri hæðarinnar. Verði fallist á kröfur stefnanda um viðurkenningu á forkaupsrétti og að stefnda, Potter ehf., beri að selja og afsala fasteigninni til hans gegn tiltekinni greiðslu, mun stefndi, Potter ehf., endurgreiða stefnda, GT2 ehf., fyrir þann hluta fasteignarinnar. Stefndi, GT2 ehf., hefur því hagsmuni af niðurstöðu um verð fasteignarinnar. Þá hefur stefndi, GT2 ehf., krafist sýknu af kröfum stefnanda, sem m.a. byggjast á niðurstöðu matsgerðar sem hann hefur aflað. Er því ekki unnt að meina honum framangreinda sönnunarfærslu og verður fallist á beiðni stefnda, GT2 ehf., um dómkvaðningu yfirmatsmanna.

                Stefndi, GT2 ehf., krefst þess að stefnanda verði gert að greiða honum málskostnað vegna þessa þáttar málsins. Rétt þykir að ákvörðun um málskostnað bíði efnisdóms.

                Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

                                                               Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

                Umbeðin dómkvaðning skal fara fram.

                Ákvörðun um málskostnað bíður efnisdóms.