Fimmtudaginn 15. mars 2007.
Nr. 425/2006.	Kambasel 69, húsfélag Andrea Jónsdóttir Erik Ingvar Bjarnason Svava Viktoría Clausen Bára Leifsdóttir Stefán Jónsson Guðríður Valdimarsdóttir Jónína Vilhjálmsdóttir Sæunn Siggadóttir Gísli Þór Ragnarsson Dagný Ágústsdóttir og Alda Káradóttir (Marteinn Másson hrl.) gegn Ásmundi Eiríkssyni og Höllu V. Árnadóttur (Heimir Örn Herbertsson hrl.)

 

Fasteign. Skipulag. Fjöleignarhús. Lóðarsamningur. Forkaupsréttur.

 

Í málinu var deilt um hvort Á og H hafi, vegna ákvæðis 22. gr. a. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, borið að bjóða húsfélagi K 69 og eigendum þess forkaupsrétt að bílskúr sem þau seldu ásamt íbúð sinni í raðhúsi að K 75 í Reykjavík. Á og H kröfðust þess að viðurkennt yrði að þeim hefði ekki verið það skylt þar sem bílskúrinn stæði á sameiginlegri lóð K 69, K 75 og fleiri húsa. Húsfélag K 69 og eigendur þess töldu hins vegar að bílskúrinn stæði einvörðungu á lóð K 69, en ekki á sameiginlegri lóð, og því hefði Á og H borið að bjóða þeim forkaupsrétt að honum. Talið var að af lóðarleigusamningi og uppdrætti sem fylgdi honum væri ljóst að svæðið sem bílskúrinn stæði á tilheyrði lóð hússins að K 69, en ekki lóð sameiginlegri öðrum húsum. Á og H var því samkvæmt meginreglu 22. gr. laga nr. 26/1994 og 22. gr. a. sömu laga óheimilt að selja öðrum en eigendum hússins K 69 umræddan bílskúr án þess að gefa þeim og húsfélagi þess kost á að kaupa hann. Voru húsfélagið K 69 og eigendur þess því sýknaðir af viðurkenningarkröfu Á og H í málinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Hjördís Hákonardóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson. 

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 3. ágúst 2006. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., Þórarni Jónssyni og Birgi Birgissyni fyrir Hæstarétt til réttargæslu. Réttargæslustefndu krefjast málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

         Málavöxtum er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram seldu stefndu með kaupsamningi í júní 2005 íbúð sína í raðhúsi nr. 75 við Kambasel í Reykjavík ásamt 23,9 m² bílskúr. Samkvæmt deiliskipulagi Seljahverfis, Mjóumýri, sem samþykkt var í skipulagsnefnd Reykjavíkurborgar 31. júlí 1978 og borgarráði 1. ágúst sama ár, eru sjö svæði merkt sem lóðir, sem þó eru ekki nánar afmarkaðar á skipulagssvæðinu. Á lóð númer tvö eru meðal annars tvö lítil fjöleignarhús, nr. 69 og 85 og raðhús nr. 71-79. Fyrir Hæstarétt hefur verið lagður þinglýstur lóðarleigusamningur borgarstjórans í Reykjavík og Haraldar Sumarliðasonar 16. júlí 1980. Með þeim samningi tók Haraldur á leigu lóðina Kambasel 69 til þess að byggja á henni íbúðarhús með tilteknum skilmálum. Samkvæmt viðbót við 1. gr. lóðarleigusamningsins var óheimilt að selja bílskúr „frá því íbúðarhúsi, sem hann á að tilheyra samkvæmt samþykktu skipulagi.“ Haraldur Sumarliðason seldi upphaflega eigendum annarrar íbúðarinnar í raðhúsinu Kambaseli 75 bílskúrinn á árinu 1986, en stefndu keyptu hana og umræddan bílskúr af þeim ári síðar.

         Ágreiningur málsins snýst um það hvort stefndu hafi borið að bjóða áfrýjendum, húsfélagi Kambasels 69 og eigendum þess, forkaupsrétt að bílskúrnum við söluna í júní 2005. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á með stefndu að þeim hafi verið heimilt að selja bílskúrinn án þess að bjóða áfrýjendum forkaupsrétt að honum. Áfrýjendur reisa kröfu sína meðal annars á því að bílskúrinn standi ekki á sameiginlegri lóð Kambasels 69 og 75 og fleiri húsa heldur á lóð hússins nr. 69. Hafi stefndu því verið óheimilt að selja bílskúrinn umrætt sinn án þess að virða forkaupsrétt áfrýjenda, sbr. 1. og 4. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og 22. gr. a. sömu laga, sbr. 5. gr. laga nr. 136/1995. Stefndu vísa á hinn bóginn til þess að samkvæmt áðurnefndu deiluskipulagi standi Kambasel 69 og 75 á sömu lóð, lóð númer tvö. Kambasel 69 til 85 hafi á skipulaginu verið talin ein heild og breyti síðari tíma afmörkun engu þar um. Hafi þeim því verið heimilt samkvæmt 4. mgr. 22. gr. og 22. gr. a. laga nr. 26/1994 að selja bílskúrinn án þess að bjóða áfrýjendum forkaupsrétt að honum. Málsástæðum aðila er nánar lýst í hinum áfrýjaða dómi.

         Í 1. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram sú meginregla að bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í hús, sambyggðir því eða standa sjálfstæðir á lóð þess, skuli jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu og er sérstök sala þeirra eða framsal réttinda yfir þeim til annarra en eigenda í húsinu óheimil. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar er hins vegar gerð sú undantekning frá meginreglunni að heimilt er að ráðstafa bílskúr á milli hlutaðeigandi húsa ef hann er á lóð sem er sameiginleg fleiri húsum. Kemur þá til skoðunar hvort umræddur bílskúr standi á sjálfstæðri lóð hússins nr. 69 eða á sameiginlegri lóð þess og fleiri húsa. Í áðurnefndum lóðarleigusamningi segir meðal annars að lóðin Kambasel 69 samanstandi af „eftirtöldum lóðum samkvæmt viðfestum uppdrætti: a) Íbúðarhúsa, bílastæða og bílskúra lóð 564 ferm. að stærð. b) Bílastæðalóð 96 ferm. að stærð. c) Hluti í sameiginlegri bílastæða- og aðkomulóð fyrir Kambasel 69-85 sem er 506 ferm. að stærð.“ Eignaskiptayfirlýsing var gerð um Kambasel 69 en samkvæmt henni er gert ráð fyrir að bílskúrinn sem deilan í málinu lýtur að sé einn matshluta hússins. Undir þennan samning ritaði annað stefndu, en þau áttu 50% hvort í skúrnum. Aðrar eignaskiptayfirlýsingar hafa ekki verið lagðar fram í málinu.

         Á uppdrætti, sem fylgdi lóðarleigusamningnum um Kambasel 69, eru afmarkaðar línur dregnar innan lóðarinnar um þau þrjú svæði sem tilgreind eru í framangreindum a til c liðum samningsins, og stendur hinn umdeildi bílskúr, sem er einn af fjórum í sameiginlegri byggingu, á fyrstnefnda svæðinu. Við skúrinn er sameiginleg innkeyrsla að Kambaseli 69 og er hún hluti af sameiginlegu bílastæða- og aðkomulóðinni fyrir Kambasel 69-85. Af lóðarleigusamningnum og uppdrætti sem fylgir honum er ljóst að svæðið sem bílskúrinn stendur á tilheyrir 564 m² hluta af lóð hússins að Kambaseli 69, en ekki lóð sameiginlegri öðrum húsum. Stefndu var því samkvæmt meginreglu 22. gr. laga nr. 26/1994 og 22. gr. a. sömu laga óheimilt að selja öðrum en eigendum hússins nr. 69 umræddan bílskúr án þess að gefa þeim og húsfélagi þess kost á að kaupa hann. Eru áfrýjendur þegar af þeirri ástæðu sýknaðir af kröfu stefndu.

         Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 19/1991 um meðferð einkamála verður hver aðili látinn bera sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

         Málskostnaður til handa réttargæslustefndu verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

         Áfrýjendur, Kambasel 69 húsfélag, Andrea Jónsdóttir, Erik Ingvar Bjarnason, Svava Viktoría Clausen, Bára Leifsdóttir, Stefán Jónsson, Guðríður Valdimarsdóttir, Jónína Vilhjálmsdóttir, Sæunn Siggadóttir, Gísli Þór Ragnarsson, Dagný Ágústsdóttir og Alda Káradóttir, eru sýkn af kröfu stefndu, Ásmundar Eiríkssonar og Höllu V. Árnadóttur.

         Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 8. maí 2006.

Mál þetta, sem var dómtekið 25. apríl sl. er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Ásmundi Eiríkssyni, Bakkastöðum 7b, 112 Reykjavík og Höllu V. Árnadóttur, sama stað, á hendur húsfélaginu Kambaseli 69 og eigendum að Kambaseli 69, þeim Andreu Jónsdóttur, Erik Ingvari Bjarnasyni, Svövu Viktoríu Clausen, Báru Leifsdóttur, Stefáni Jónssyni, Guðríði Valdimarsdóttur, Jónínu Vilhjálmsdóttur, Sæunni Siggadóttur, Gísla Þór Ragnarssyni, Dagnýju Ágústsdóttur og Öldu Káradóttur. Þá er fasteignasölunni Fasteignamiðlun Kópavogs ehf., (auðkenni: Remax, Kópavogi), löggiltu fasteigna- og skipasölunum Þórarni Jónssyni hdl., Grjótaseli 17, Reykjavík og Birgi Birgissyni hdl., Laufásvegi 48a, Reykjavík stefnt til réttargæslu.  Stefna málsins er birt 10. janúar sl. á hendur stefndu og  13. og 19. janúar sl. á hendur réttargæslustefndu.

Dómkröfur stefnenda eru þær að viðurkennt verði með dómi að stefnendum hafi verið heimilt, með kaupsamningi, dags. 15. júní 2005, að selja bílskúr meðfylgjandi íbúð sinni að Kambaseli 75 án þess að bjóða í umrætt sinn eigendum og húsfélagi Kambasels 69 forkaupsrétt að bílskúrnum. Þá er þess krafist að stefndu verði dæmd in solidum til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu, að teknu tilliti til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Stefndu gera þá kröfu að viðurkenningarkröfu stefnanda þess efnis að þeim hafi verið heimilt að selja bílskúr meðfylgjandi íbúð sinni að Kamabseli 75 án þess að bjóða eigendum og húsfélagi Kambasels 69 forkaupsrétt,  verði hrundið.

Þá er gerð sú krafa að stefnendur verði dæmdir til að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu, að teknu tilliti til virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu í málinu og gera réttargæslustefndu því engar sjálfstæðar kröfur fyrir sitt leyti aðrar en að krefjast málskostnaðar að skaðlausu.

Málavextir.

Mál þetta varðar forkaupsrétt að bílskúr við Kambasel í Reykjavík. Bílskúrinn stendur við hliðina á fjöleignahúsinu nr. 69 við Kambasel og á lóð þess fjöleignahúss. Tveir bílskúrar eru innan lóðamarka lóðarinnar og stendur hinn umþrætti bílskúr nær húsinu.  Hinn bílskúrinn tilheyrir matshluta 0202 í Kambaseli 69.  Lóðarskiki milli hússins og bílskúranna tilheyrir matshluta 0102 í Kambaseli 69.  Bílskúrar þessir eru sambyggðir við tvo bílskúra á bílskúralóð sem tilheyrir Kambaseli 85.

Stefnendur málsins voru eigendur að Kambasel 75 en í því húsnúmeri eru tvær íbúðir.  Í maí 2005 var fasteignin ásamt bílskúr sett á sölu hjá fasteignasölunni Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. (auðkenni: Remax, Kópavogi). Í kjölfarið gaf einn íbúa að Kambaseli 69 sig á tal við annan stefnenda, Ásmund Eiríksson, vegna bílskúrsins og taldi að eigendur að Kambaseli 69 ættu forkaupsrétt að honum.

Hinn 1. júní sama ár barst stefnendum símskeyti lögmanns stefndu þar sem forkaupsréttar að bílskúrnum er krafist. Fasteignasalan fékk einnig tilkynningu sama efnis.  Í júní sama ár var þeim Erlingi Valgarðssyni og Þóru Jónu Jónatansdóttur seld eignin að bílskúrnum meðtöldum.

Með símskeyti, dags. 18. júlí sama ár, var krafist forkaupsréttar að bílskúrnum til handa eigendum að Kambaseli 69 og með bréfi til sýslumannsins í Reykjavík, dagsettu sama dag, var þess krafist að kaupsamningi um eignina væri vísað frá eða gerðar athugasemdir við þinglýsingu hans þar sem ekki hafi verið gætt réttinda eigenda Kambasels 69 á grundvelli 22. gr. a fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Með bréfi þinglýsingarstjóra 25. júlí 2005 tilkynnti hann að ákveðið hefði verið að rita athugasemd um heimildarbrest í þinglýsingarbók og að afsali vegna kaupanna yrði ekki þinglýst á eignina fyrr en skorið hefði verið úr um hvort ráðstöfunin hafi verið heimil.

Í nóvember sama ár sendi lögmaður stefnenda bréf til lögmanns stefndu og krafðist þess að fallið yrði frá kröfu stefndu um forkaupsrétt.  Var því erindi hafnað.

Þar sem kaupendur eignarinnar þau, Erlingur og Þóra, halda eftir lokagreiðslu vegna kaupanna að fjárhæð 2.150.000 krónur, telja stefnendur sig þurfa að höfða mál þetta til viðurkenningar á réttindum sínum svo unnt sé að ljúka sölu eignarinnar.

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Krafa stefnenda um viðurkenningu á að þeim hafi verið heimilt að selja bílskúr meðfylgjandi íbúð sinni að Kambaseli 75 án þess að bjóða í umrætt sinn eigendum og húsfélagi Kambasels 69 forkaupsrétt að bílskúrnum byggist á því að þau séu ekki „utanaðkomandi aðilar“ í skilningi 22. gr. a laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

Hin umdeilda eign er í Seljahverfinu í Reykjavík og er deiliskipulagið frá árinu 1978. Samkvæmt því skiptist svonefnd Mjóamýri, þ.e. Jökla-, Kamba- og Kleifarsel, í 7 stórar lóðir. Bæði Kambasel 69 og 75 eru á lóð nr. 2. Samkvæmt deiliskipulaginu verða Kambasel 69 og Kambasel 75 því talin standa á sömu lóðinni. Stefnendur byggja á því að deiliskipulagið sé með þeim hætti að húsin nr. 69-85 myndi skipulagslega heild með sameiginlegri bílastæða- og aðkomulóð.

Stefnendur benda á að hinn umþrætti bílskúr sé einn af fjórum bílskúrum í sérstæðri bílskúrabyggingu við innkeyrsluna að hinni sameiginlegu aðkomulóð Kambasels 69-85. Haraldur Sumarliðason, byggingameistari sem byggði öll húsin nr. 69-85, segir að bílskúrarnir hafi ekki verið byggðir fyrir tilteknar íbúðir eða hús. Um er að ræða tvær litlar blokkir, nr. 69 og 85, raðhús nr. 71-79 og parhús nr. 81-83. Raðhúsunum og parhúsinu fylgja innbyggðir bílskúrar ef frá er talið raðhúsið nr. 75, en það er tveggja íbúða hús og staðsett í kverkinni á hinu L-laga raðhúsi. Eigendur húss nr. 75 séu því jafnt settir og eigendur íbúða í litlu blokkunum nr. 69 og 85 að því leyti að bílskúrar eru ekki innbyggðir í hús þeirra. Bílskúrarnir stóðu á sínum tíma öllum til boða sem þannig var ástatt fyrir. Þáverandi eigendur fasteignar stefnenda keyptu hann af fyrrnefndum byggingameistara. Bílskúr stefnenda hefur því aldrei fylgt annarri eign en íbúð stefnenda að Kambaseli 75 og er samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins hluti fasteignarinnar. Í kaupsamningnum um bílskúrinn segir að hið selda sé: „Bílskúr nr. 1 samkvæmt teikningu Njáls Guðmundssonar, talið frá suð-austri og stendur hann á lóðunum nr. 69-85 við Kambasel, Reykjavík.“

Stefnendur telja það meginreglu fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum út fyrir viðkomandi fjöleignarhús og að undanskilja þá við sölu eignarhluta nema eigandi eigi annan eignarhluta í húsinu. Í athugasemdum með 22. gr. frumvarps þess sem varð að lögunum kemur fram að til grundvallar meginreglunni sé lagt það sjónarmið að óeðlilegt sé að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss séu í eigu manna úti í bæ sem jafnvel reki þar atvinnustarfsemi. Greininni sem fyrr er vitnað til, 22. gr. a, var bætt við fjöleignarhúsalögin með lögum nr. 136/1995 og geymir fyrirmæli um bílskúra sem þegar eru í eigu utanaðkomandi aðila.

Stefnendur telja ljóst að þær aðstæður sem hér eru uppi séu í engu sambærilegar þeim sem reynt er að stemma stigu við með framangreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Aðstæður eru hins vegar sambærilegar við þær sem lýst er í 4. mgr. 22. gr. laganna, en þar kemur fram að heimilt sé að ráðstafa bílskúrum milli húsa þegar svo standi á að bílskúrar séu á sameiginlegri lóð þeirra. Kambasel nr. 69-85 er hugsað sem ein heild og breytir síðari tíma afmörkun einstakra lóða engu þar um. Þegar litið er til grundvallarreglna íslensks réttar um samningsfrelsi og friðhelgi eignarréttar verður 22. gr. a fjöleignarhúsalaga ekki skýrð þannig, að hún skyldi stefnendur til að bjóða stefndu forkaupsrétt.

Krafa stefnenda um málskostnað er studd við ákvæði XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. einkum 129. og 130. gr. Stefnendur eru ekki virðisaukaskattsskyldir og ber því nauðsyn til að gæta þess við ákvörðun málskostnaðar þannig að þeim verði haldið skaðlausum af þeim skatti.

Stefnt er til réttargæslu fasteignasölunni Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. (auðkenni: Remax, Kópavogi), og löggiltu fasteigna- og skipasölunum Birgi Birgissyni hdl. og Þórarni Jónssyni hdl. Eins og fram er komið annaðist fasteignasala þessi sölu eignarinnar. Verði talið að stefnendum hafi borið að bjóða húsfélagi og eigendum að Kambaseli 69 forkaupsrétt að bílskúrnum verður ábyrgð á öllu tjóni vegna þessa lýst á hendur fasteignasölunni og fasteignasölunum.

Tveimur löggiltum fasteigna- og skipasölum er stefnt til réttargæslu. Á söluyfirliti um eign stefnenda á stöðluðu eyðublaði og á áðurnefndum kaupsamningi sem einnig er á stöðluðu eyðublaði er nafn Birgis Birgissonar gefið upp sem hinn löggilti fasteigna- og skipasali fyrirtækisins og á skrá dómsmálaráðuneytisins yfir löggilta fasteignasala er starfsstöð hans enn talin hin greinda fasteignasala. Samkvæmt því sem næst verður komist mun hann ekki starfa þar lengur heldur er fyrrnefndur Þórarinn Jónsson nú ábyrgðaraðili fasteignasölunnar og ekki ljóst hvenær þau skipti urðu. Er því báðum stefnt til réttargæslu.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Stefndu mótmæla þeirri túlkun stefnenda að þeir teljist ekki „utanaðkomandi aðilar“ og tilvitnun þeirra í upphaflegt deiliskipulag sem þeir telja ranga og ekki geta orðið grundvöll ákvarðanatöku í máli þessu. Stefndu telja að miða verði við núverandi réttarástand við túlkun 22. gr. og 22. gr. a. laga 26/1994, þannig að túlkunin geti ekki grundvallast á öðrum gögnum en núverandi réttarástand miðast við.

Stefndu telja hlutverk deiliskipulags að útfæra nánar stefnu og ákvæði aðalskipulags og er þar kveðið á um lóðastærðir, byggingareiti, byggingamagn o.fl.   Byggingareitir deiliskipulags afmarka oftast endanlegar lóðir.  Svo sé einmitt á upphaflega deiliskipulaginu, en á lóð nr. 2 er byggingareitur merktur nr. B sem nú er lóðin Kambasel 69.  Á reit A1 er fasteignin nr. 75 við Kambasel í dag. 

Deiliskipulagið sýni í raun að fasteignirnar Kambasel 69 og Kambasel 75 séu sitt á hvorum byggingareitnum og því sitt á hvorri lóðinni. Stefndu taka fram að deiliskipulag geti tekið miklum breytingum frá því það er samþykkt og því algerlega óraunhæft að miða við deiliskipulag við túlkun á því hvað teljist endanlega lóð, hvað þá að hægt sé að nota upphaflegt deiliskipulag við túlkun laga nr. 26/1994 á því hvað sé lóð í skilningi laganna og hvað ekki.  Sést að deiliskipulagið er talsvert frábruðið þeim mæliblöðum sem mælingadeild Reykjavíkurborgar geymir um hinar umþrættu lóðir í dag. Um þetta vísast til laga nr. 73/1997, m.a. 2. gr. og 23. gr. og til leiðbeiningablaðs 9 sem Skipulagsstofnun hefur gefið út. 

Varðandi tilvitnun stefnenda til orða byggingameistara húsanna um að bílskúrarnir hafi ekki verið byggðir fyrir tilteknar íbúðir eða hús, þá taka stefndu fram að á þeim tíma sem fasteignir þær sem snúa að máli þessu voru byggðar mátti selja bílskúra án þess að þeir tengdust ákveðinni íbúð og mátti byggingameistarinn því á þessum tíma selja bílskúrana hverjum sem var hvar á landinu sem sá aðili bjó.  Hinn umþrætti bílskúr var seldur stakur með kaupsamningi sem dagsettur er 15. janúar 1986 og er hann ekki tengdur neinni sérstakri íbúð við söluna og hefði því hver sem er getað keypt bílskúrinn á þeim tíma sem hann var seldur.

Stefndu telja að setning 22. gr. laga nr. 26/1994 og í framhaldinu laga nr. 136/1995, sbr. 22. gr. a. laga nr. 26/1994, hafi einmitt verið til að koma í veg fyrir að bílskúrar yrðu seldir í ýmsar áttir og til að laga það réttarástand sem skapast hafði á fasteignamarkaði, þegar heimilt var að selja bílskúra staka og frá íbúðarhúsum.  Stefndu telja tilgang lagasetningarinnar því hafa verið þann að „leiðrétta“ þá stöðu sem skapast hafði á fasteignamarkaði þann tíma sem heimilt var að selja bílskúra staka, með því að skylda seljanda til að bjóða hlutaðeigandi eigendum og húsfélagi innan sömu lóðar,  forkaupsrétt að þeim bílskúrum sem svona var orðið ástatt um.

Þá byggja stefndu á því að túlka verði 22. gr. og 22. gr. a laga nr. 26/1994 þröngt, annars nái ákvæðið ekki takmarki sínu eða tilgangi.  Miða verði við  núverandi réttarástand þegar metið er hvort um utanaðkomandi aðila sé að ræða í skilningi laganna. Mikil réttaróvissa myndi skapast, ef hugtakið utanaðkomandi aðili yrði metið út frá eldri réttarstöðu, t.d. með því að miða við upphaflegt deiliskipulag eins og stefndu byggja mál sitt á eða jafnvel á enn eldri heimildum.

Stefndu vísa til dóms Hæstaréttar í málinu nr. 448/2005 sem fordæmis er sýni að túlka beri 22. gr. og 22. gr. a. laga nr. 26/1994, sbr. lög nr. 136/1995, þröngt.  Í því máli deildu aðilar lóða við Mávahlíð 41 og Mávahlíð 43 í Reykjavík. Lóðirnar liggja saman og var talið að seljandi bílskúrs á lóðinni nr. 43 hefði ekki gætt þeirra formreglna sem kveðið er á um í 1., 2., 5. og 6. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994. 

Stefndu hafna þeirri málsástæðu stefnenda að aðstæður í máli þessu séu sambærilegar við þær sem lýst er í 4. mgr. 22. gr. laga nr. 26/1994 þar sem segir að heimilt sé að ráðstafa bílskúrum milli húsa, þegar svo standi á að bílskúrar séu á sameiginlegri lóð þeirra, þ.e. bílskúranna.  Stefndu telja ekki um slíkt að ræða þar sem hinn umþrætti bílskúr stendur á lóðinni nr. 69 við Kambasel, en ekki á sérstakri bílskúralóð eins og lagaákvæðið á við um.  Svo háttar oft til að bílskúrar eru byggðir á sérlóð, t.d. með þeim hætti að 15 bílskúrar standa saman á sérstakri bílskúralóð.  Eigendur skúranna geta t.d. verið eigendur íbúða í nágrenninu, t.d. eigendur 3ja raðhúsalengja með 5 húsum hver lengja, þ.e. einn bílskúr á hvert raðhús, samtals  15 bílskúrar.  Ákvæði þetta á við þegar svona háttar til og er þá heimilt að selja bílskúra milli þessara 15 raðhúsa ef bílskúrarnir eru á sameiginlegri lóð bílskúranna, en ekki á lóð húsanna sjálfra.  Þessi skilningur stefnenda er því rangur hvað þetta varðar og er honum mótmælt.

Þá byggja stefndu á því, að með undirritun stefnanda Ásmundar Eiríkssonar á eignaskiptayfirlýsingu fyrir Kambasel 69, sem þinglýst var 17. nóvember 2004, hafi stefnendur undirgengist ákvæði í eignaskiptayfirlýsingunni þess efnis, að stefnendum sé óheimilt að selja bílskúr frá því íbúðarhúsi sem hann á að tilheyra samkvæmt samþykktu skipulagi, sbr. ákvæði 03 á bls. 2 í framlagðri eignaskiptayfirlýsingu.  Lóðamörk Kambasels 69 koma fram á bls. 12 í yfirlýsingunni, en hinn umþrætti bílskúr stendur nær húsinu nr. 69 við Kambasel. Lóðarskiki milli bílskúra og hússins tilheyrir matshluta 0102 í húsinu, sem hefur sérafnotarétt af þeirri lóð eins og segir bls. 1 í eignaskiptayfirlýsingunni. Stefndu telja að með því að samþykkja eignaskipta-yfirlýsinguna hafi stefnandi undirgengist að selja ekki bílskúrinn frá Kambaseli 69 Reykjavík, en á þeirri lóð stendur bílskúrinn. Þrátt fyrir að hafa undirritað eignaskiptayfirlýsingu þessa seldu stefnendur bílskúrinn án þess að gefa eigendum og húsfélaginu að Kambaseli 69 forkaupsrétt að bílskúrnum.

Málskostnaðarkrafan byggist á XXI. kafla laga nr. 91/1991.  Stefndu eru ekki virðisaukaskattskyldir aðilar og ber því nauðsyn til að gæta þess við ákvörðun málskostnaðar.

Málsástæður og lagarök réttargæslustefndu.

Réttargæslustefndu taka fram að í  málinu sé deilt um tilvist forkaupsréttar að bílskúr sem fylgdi eign sem stefnendur seldu þriðju aðilum með aðkomu réttargæslustefnda Fasteignamiðlunar Kópavogs ehf., en hvorki réttargæslustefndi Birgir Birgisson né Þórarinn Jónsson kannast við að hafa komið að þessum viðskiptum með sérstökum hætti.  Kveðst réttargæslustefndi Birgir hafa verið hættur störfum hjá fasteignasölunni á þeim tíma sem hér um ræðir og réttargæslustefndi Þórarinn kom ekki að skjalagerð í málinu.  Ef þurfa þykir munu gögn að þessu leyti lögð fram á síðari stigum.

Réttargæslustefndu hafa afar takmarkaða vitneskju um atvik málsins að öðru leyti en varðar þátt þeirra í viðskiptum aðila.  Að því athuguðu eru atvik málsins þau að eign sú sem um er deilt var í sölumeðferð hjá réttargæslustefnda Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. og var seld þar í samræmi við fullkomna og óskerta eignarheimild stefnenda. Bílskúr sá sem um var deilt var hluti þessarar fasteignar samkvæmt þinglýstum gögnum. Ágreiningur um forkaupsrétt kom ekki til tals hjá réttargæslustefndu fyrir gerð kaupsamnings aðila.  Einhverjum réttargæslustefndu var send afrit bréfa og tilkynninga sem gengu milli aðila málsins en að öðru leyti hafa réttargæslustefndu ekki látið málið til sín taka.

Eins og áður er vikið að er engum kröfum beint að réttargæslustefndu en þess í stað skorað á réttargæslustefndu að „veita stefnendum styrk og gæta réttar síns í máli þessu“. Í stefnu er síðan tekið sérstaklega fram að stefnendur hafi í hyggju að krefjast skaðabóta úr hendi réttargæslustefndu ef kröfur þeirra í málinu nái ekki fram að ganga.  Þannig virðist á því byggt af hálfu stefnenda, að ef kröfur þeirra nái ekki fram að ganga þá verði það rakið til mistaka eða annarra bótaskyldra athafna eða athafnaleysis af hálfu réttargæslustefndu.  Þessu er alfarið mótmælt.

Réttargæslustefndu kannast ekki við að hafa ábyrgst gagnvart stefnendum tiltekna réttarstöðu né ráðlagt þeim eða mælt með því með öðrum hætti að meintur forkaupsréttur yrði virtur að vettugi. Stefnendur tóku sjálfir ákvörðun um sölu eignarinnar og þá skilmála sem þeim viðskiptum fylgdu.  Þá virðast stefnendur sjálfir hafa tekið þá ákvörðun að hafna þeirri kröfu stefndu að forkaupsréttur væri fyrir hendi.  Réttargæslustefndu verða trauðla dregnir til ábyrgðar af þeim sökum.  Leiði úrslit þessa máls til þess að stefnendur hafi uppi kröfu á hendur réttargæslustefndu á síðari stigum, eftir atvikum í öðru máli, er vitaskuld áskilinn allur réttur til að taka til varna í slíkri málssókn.  Að öðru leyti telja réttargæslustefndu ekki tilefni til að reifa atvik og rök fyrir sitt leyti.

Forsendur og niðurstaða.

Ágreiningur málsins lýtur að því hvort stefnendum hafi borið að bjóða stefndu forkaupsrétt af bílskúr í eigu þeirra er þeir seldu fasteign sína nr. 75 við Kambasel.  Krafan um forkaupsrétt er byggð á 22. gr. og 22. gr. a. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Hinn umþráttaði bílskúr er einn af fjórum bílskúrum sem standa sér við innkeyrslu að sameiginlegri aðkomulóð.  Um er að ræða tvö lítil fjölbýlishús, nr. 69 og 85, raðhús nr. 71-79 og parhús nr. 81-83. Raðhúsunum og parhúsinu fylgja innbyggðir bílskúrar ef frá er talið raðhús stefnenda nr. 75, en það er tveggja íbúða hús. Þannig eru íbúar Kambasels 69, 75 og 85 jafnsettir að því leyti að bílskúar eru ekki innbyggðir í hús þeirra. 

Hinn umþráttaði bílskúr var seldur upphaflegum eigendum Kambasels 75 hinn 15. janúar 1986 og hefur hann fylgt þeirri eign síðan. Í lýsingu hins selda samkvæmt kaupsamningnum kemur fram að bílskúrinn standi á lóðunum nr. 69-85 við Kambasel í Reykjavík. Því verður að mati dómsins að leggja það til grundvallar að bílskúrinn standi á sameiginlegri lóð er tilheyri Kambaseli 69-85. Fær þessi niðurstaða stoð í deiliskipulagi fyrir Kambasel sem samþykkt var í skipulagsnefnd 31. júlí 1978 og í borgarráði 1. ágúst 1978, en samkvæmt því standa fasteignirnar nr. 69-85 við Kambasel á lóð merkt nr. 2, en alls eru lóðirnar 7 á svæðinu. Þá lítur dómurinn svo á að ekki hafi verið með óyggjandi skjallegum gögnum sýnt fram á að lóð sú er bílskúrinn stendur á tilheyri nú Kambaseli 69, svo sem stefndu halda fram, og hvernig slíkt megi verða miðað við það sem að framan er rakið.

Á þeim tíma er bílskúrinn var seldur eigendum Kambasels 75 voru í gildi lög 59/1976 um fjölbýlishús. Voru þau fáorð um álitaefni er snertu bílskúra og ráðstöðun á þeim. Brögð voru að því að bílskúrar væru seldir ótengdum aðilum sem stunduðu jafnvel atvinnurekstur í þeim.  Olli þetta margvíslegum óþægindum og erfiðleikum. Á þessu var reynt að ráða bót með 22. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Skv. 1. mgr. ákvæðisins er óheimilt, ef bílskúrar standa sjálfstæðir á lóð hússins, að selja þá til annarra en eigenda í húsinu. Í 4. mgr. 22. gr. er kveðið á um að bannið gildi ekki ef bílskúrarnir eru á lóð sem er sameiginleg með fleiri húsum, þá er heimilt að ráðstafa bílskúrunum á milli hlutaðeigandi húsa.  Í athugasemd með frumvarpinu sem varð að lögum nr. 26/1994 var sérstaklega tekið fram að óeðlilegt væri að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss væru í eigu manna úti í bæ sem jafnvel rækju þar atvinnustarfsemi.

Með lögum nr. 136/1995 var bætt við nýju ákvæði í lögin um fjöleignarhús, það er 22. gr. a.  Á það ákvæði við um bílskúra í eigu „utankomandi aðila“. Í almennum athugasemdum með frumvarpinu kom fram að við samningu 22. gr. fjöleignarhúsalaganna hafi komið til álita að setja fyrirmæli um skyldu utanaðkomandi bílskúrseigenda til að selja og skyldu eigenda eða húsfélags til að kaupa bílskúra. Slík fortakslaus lagaskylda þótti ganga um of á eignarrétt og samningsfrelsi aðila. Þótti nægilegt og viðunandi að setja þær hömlur sem settar voru. Talið var að með tímanum myndu bílskúrar án frekari stýringar og lagaboða komast í eigu eigenda í fjöleignarhúsinu. Þá kemur fram í athugasemdunum, að þótt að það hafi gengið eftir í mörgum tilvikum hafi fyrirmæli 22. gr. í nokkrum mæli leitt til ósanngjarnrar og óeðlilegrar aðstöðu bílskúrseigenda, þ.e. þegar svo hafi háttað til að utanaðkomandi bílskúrseigandi hafi viljað selja bílskúrinn en enginn í viðkomandi húsi viljað kaupa. Þá væru bílskúrseigendum flestar bjargir bannaðar skv. 22. gr. þar sem honum væri  óheimilt að selja bílskúrinn til annars utanaðkomandi aðila. Þannig hafi eigendur í fjöleignarhúsi komist í óeðlilega samningsaðstöðu gagnvart bílskúrseigendum og jafnvel komist yfir bílskúra fyrir verð sem var langt undir því sem eðlilegt og sanngjarnt gat talist. Ákvæði 22. gr. a var sett til að stemma stigu við þessu.

Fyrir dóminum liggur að skera úr um hvort stefndu eigi forkaupsrétt að hinum umþráttaða bílskúr.  Með vísan til staðhátta við Kambasel og tilgreindra athugasemda með frumvarpinu telur dómurinn að hinn umþrætti bílskúr falli ekki undir það að vera í eigu „utanaðkomandi aðila“. Lagaheimild skorti því fyrir kröfu stefndu um forkaupsrétt að bílskúrnum.

Stefndu byggja á því að með undirritun stefnanda, Ásmundar, á eignaskipta-lýsingu fyrir Kambasel 69 hafi hann undirgengist að selja ekki bílskúrinn án þess að gefa stefndu forkaupsrétt að honum.  Stefndu vísa einnig til ákvæðis í eignaskipta-yfirlýsingunni þess efnis að óheimilt sé að selja bílskúr frá íbúðarhúsi sem hann á að tilheyra samkvæmt samþykktu skipulagi.  Að mati dómsins er hvorki hægt að skilja tilvitnað ákvæði í eignaskiptalýsingunni né undirritun stefnanda, Ásmundar, á eignaskiptalýsinguna á þann hátt að með henni hafi hann veitt stefndu forkaupsrétt að bílskúrnum. Þessari málsástæðu er því hafnað.

Með vísun til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða dómsins að stefnendum hafi verið heimilt með kaupsamningi frá 15. júní sl. að selja bílskúrinn meðfylgjandi íbúð sinni að Kambaseli 75 Reykjavík án þess að bjóða stefndu forkaupsrétt að bílskúrnum. Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir rétt að hver aðili málsins beri sinn kostnað af málinu.

Af hálfu stefnenda flutti málið Heimir Örn Herbertsson hrl.

Af hálfu stefndu flutti málið Smári Hilmarsson hdl.

Af hálfu réttargæslustefndu flutti málið Halldór H. Bachmann hrl.

Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Stefnendum, Ásmundi Eiríkssyni og Höllu V. Árnadóttur, var heimilt með kaupsamningi, dags. 15. júní 2005, að selja bílskúr meðfylgjandi íbúð sinni að Kambaseli 75 án þess að bjóða í umrætt sinn eigendum og húsfélagi Kambasels 69 forkaupsrétt að bílskúrnum.

Málskostnaður fellur niður.