Þriðjudaginn 24. júní 2003.
Nr. 230/2003.	Búseti svf. (Lárus L. Blöndal hrl.) gegn Geir R. Jóhannessyni (enginn)

 

Kærumál. Útburðargerð.

Héraðsdómur hafnaði kröfu B svf. um heimild til að fá G borinn út úr íbúð, sem aðilar höfðu gert um búsetusamning, en samkvæmt málatilbúnaði B svf. hafði félagið lýst yfir riftun samningsins eftir að G sinnti ekki greiðsluáskorun þess. Taldi héraðsdómur að tvær greiðsluáskoranir þyrfti til áður en samningnum væri rift. Gat B svf. ekki bætt úr málatilbúnaði sínum að þessu leyti með nýjum gögnum fyrir Hæstarétti. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 11. júní 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2003, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr íbúð merktri nr. 302 að Kirkjustétt 7 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði veitt heimild til framangreindrar aðfarargerðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt gögnum málsins leitaði sóknaraðili með aðfararbeiðni 19. mars 2003 eftir heimild Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá varnaraðila borinn út úr þeirri íbúð, sem áður er getið, en um hana gerðu aðilarnir búsetusamning 31. ágúst 2001. Í beiðninni kvað sóknaraðili varnaraðila ekki hafa staðið skil á búsetugjaldi frá og með 1. ágúst 2002 og næmu vanskil hans alls 596.186 krónum miðað við gjalddaga 1. janúar 2003. Þá greindi sóknaraðili frá því í beiðni sinni að varnaraðili hafi ekki sinnt greiðsluáskorun, sem hafi verið birt fyrir honum 15. janúar 2003, og hafi sóknaraðili lýst yfir riftun áðurnefnds samnings með bréfi 20. febrúar sama ár. Þegar beiðni sóknaraðila var tekin fyrir í fyrsta sinn í héraðsdómi 4. apríl 2003 var sótt þing af hálfu varnaraðila, sem jafnframt mætti til næsta þinghalds um hana 9. maí sama ár. Útivist varð á hinn bóginn af hans hálfu í þinghaldi 16. sama mánaðar og var málið þá tekið til úrskurðar að kröfu sóknaraðila. Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði bar sóknaraðila samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 161/1998 um húsnæðissamvinnufélög og ákvæði 12.1 í búsetusamningi aðilanna að beina til varnaraðila ítrekaðri skriflegri áskorun um greiðslu gjaldfallinna búsetugjalda áður en heimilt var að rifta samningnum. Héraðsdómari hafnaði kröfu sóknaraðila um heimild til útburðargerðar með því að aðeins hafi legið fyrir í málinu ein greiðsluáskorun til varnaraðila, sem getið var eins og áður segir í beiðni sóknaraðila.

Fyrir Hæstarétti hefur sóknaraðili lagt fram innheimtubréf lögmanns síns til varnaraðila 20. nóvember 2002, svo og ítrekun á því bréfi 4. desember sama ár, en með því telur sóknaraðili sýnt að ítrekaðar tilraunir til að innheimta skuld varnaraðila hafi ekki borið árangur. Í hvorugu innheimtubréfanna var þess þó getið að varnaraðila yrði gert að rýma íbúðina, stæði hann ekki skil á búsetugjöldum innan tilskilins frests, sbr. ákvæði 12.1 í búsetusamningi. Um þetta verður að líta til þess að sóknaraðili studdi ekki fyrir héraðsdómi kröfu sína um heimild til aðfarargerðar við þá málsástæðu að hann hafi ítrekað skorað á varnaraðila að standa skil á vangoldnum búsetugjöldum, heldur þvert á móti að einni skriflegri greiðsluáskorun hafi verið beint til hans. Ekki er fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994, sem á hér við samkvæmt 4. mgr. 150. gr. fyrrnefndu laganna og 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, til að leysa úr málinu fyrir Hæstarétti á grundvelli þessa breytta málatilbúnaðar sóknaraðila. Samkvæmt því og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Kærumálskostnaður verður ekki dæmdur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2003.

                Með bréfi dagsettu 19. mars 2003 hefur Búseti svf., kt. 561184-0709, Skeifunni 19, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að Geir R. Jóhannesson, kt. 260349-7169, Kirkjustétt 7, Reykjavík, verði ásamt öllu sem honum tilheyri borinn út úr íbúð merktri 302 að Kirkjustétt 7 í Reykjavík.  Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar og að heimilað verði fjárnám fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Gerðarþoli sótti þing við þingfestingu málsins, en útvist varð af hans hálfu án þess að varnir kæmu fram.  Var málið tekið til úrskurðar 16. þessa mánaðar. 

                Í aðfararbeiðni segir að aðilar hafi gert samning um afnot gerðþola af greindri íbúð gerðarbeiðanda þann 31. ágúst 2001.  Er nánar lýst búseturéttargjaldi er greitt skyldi í byrjun og búsetugjaldi, er greiða skyldi mánaðarlega, fyrirfram fyrsta virka dag hvers mánaðar. 

                Í beiðni segir að gerðarþoli hafi ekki greitt búsetugjald frá og með 1. ágúst 2002.  Hann hafi ekki sinnt greiðsluáskorun er birt hafi verið 15. janúar 2003 og hafi samningi verið rift með yfirlýsingu er birt hafi verið 26. febrúar 2003.  Jafnframt hafi þá verið skorað á gerðarþola að rýma húsnæðið innan 14 daga.  Því hafi hann ekki sinnt. 

                Gerðarbeiðandi kveðst byggja útburðarkröfu á riftun samnings vegna vanskila gerðarþola.  Vísar hann í beiðni til greinar 12.1 í búsetusamningi aðila, VII. kafla laga nr. 97/1993 og 78. gr. laga nr. 90/1989.

                Niðurstaða.

                Þar sem þingsókn gerðarþola féll niður verður að leysa úr málinu á grundvelli þeirra gagna er gerðarbeiðandi leggur fram.  Í grein 12.1 í búsetusamningnum, sbr. og 2. mgr. 8. gr. laga nr. 161/1998, kemur fram að gerðarbeiðanda er heimilt að láta rýma íbúð komi til vanskila á búsetugjaldi.  Hins vegar er áskilið að gerðarþoli sinni ekki innan 14 daga ítrekaðri skriflegri áskorun.  Verður að skilja þetta svo að skriflega áskorun skuli senda tvívegis, með hæfilegu millibili.  Gerðarbeiðandi segir í beiðni sinni aðeins frá einni greiðsluáskorun og var honum því ekki heimilt að rifta samningnum.  Verður að hafna kröfu hans um útburð. 

                Jón Finnbjörnsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð

                Hafnað er kröfu gerðarbeiðanda, Búseta svf., um útburð gerðarþola, Geirs R. Jóhannessonar.