Fimmtudaginn 20. september 2007.
Nr. 469/2007.	Sigurður Jóhannsson og Frístundahús ehf. (Ásgeir Jónsson hdl.) gegn Önnu Þórisdóttur, Helgu Guðjónsdóttur, Jensínu Jensdóttur, Jóhanni M. Kristjánssyni, Sesselju Jóhannsdóttur, Steinunni Jóhannsdóttur og Vigdísi Jóhannsdóttur (Jónas A. Aðalsteinsson hrl.)

                         

Kærumál. Þinglýsing. Forkaupsréttur.

Með bréfi þinglýsingarstjóra 9. maí 2007 var S og F tilkynnt að rituð hefði verið athugasemd í þinglýsingabók um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 milli S og F um 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafells I. S og F kröfðust þess að felld yrði úr gildi framangreind athugasemd og að þinglýsingarstjóra yrði gert að færa F sem eiganda eignarhlutans í þinglýsingabók í samræmi við skjalið. Þegar kaupsamningur og afsal S og F var lagt inn til þinglýsingar lá ekkert fyrir um að þeir sem nytu forkaupsréttar hefðu fallið frá þeim rétti. S brast því þinglýsta heimild til að ráðstafa eignarhlutanum til F. Að réttu lagi átti þinglýsingarstjóri því að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga. Þegar mistökin komu í ljós var þinglýsingarstjóra bæði rétt og skylt að rita athugasemd í þinglýsingabók um þennan ágalla, sbr. 1. mgr. 27. gr. sömu laga. Var niðurstaða héraðsdóms um að hafna kröfu S og F því staðfest. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 28. ágúst 2007, sem barst réttinum 12. september sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 20. ágúst 2007, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi sú ákvörðun sýslumanns Snæfellinga að skrá athugasemd í þinglýsingabók um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 milli sóknaraðila um 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafells I í Eyja- og Miklaholtshreppi og að þinglýsingarstjóra yrði gert að færa sóknaraðila Frístundahús ehf. sem eiganda eignarhlutans í þinglýsingabók í samræmi við skjalið. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðilar krefjast þess að sýslumanni verði gert að afmá athugasemdir sem hann færði í þinglýsingabók um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 milli sóknaraðila um 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafells I í Eyja- og Miklaholtshreppi og að þinglýsingarstjóra verði gert að færa sóknaraðila Frístundahús ehf. sem eiganda eignarhlutans í þinglýsingabók í samræmi við skjalið. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Varnaraðili Helga Guðjónsdóttir krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar. Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka.

Fyrir Hæstarétti hafa sóknaraðilar fært fram málsástæðu sem lýtur að því að varnaraðili Helga hafi tilkynnt sóknaraðila Sigurði of seint, samkvæmt 9. gr. samþykkta félags um rekstur jarðarinnar Syðra-Lágafells I, 22. ágúst 2002, að hún hygðist nýta meintan forkaupsrétt sinn, auk þess sem hún hafi ekki tilkynnt stjórn félagsins um þessa ákvörðun sína í samræmi við fyrrnefnda 9. grein. Er um að ræða nýja málsástæðu sem er of seint fram komin, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála með áorðnum breytingum, sem hér á við samkvæmt 4. mgr. 150. gr. sömu laga og 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga. Kemur hún því ekki til álita við úrlausn málsins.

Með vísan til forsendna hins kærðar úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðilar greiði varnaraðila Helgu Guðjónsdóttur kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Sigurður Jóhannsson og Frístundahús ehf., greiði varnaraðila Helgu Guðjónsdóttur 200.000 krónur í kærumálskostnað. 

 

                                                   Úrskurður Héraðsdóms Vesturlands 20. ágúst 2007.

Mál þetta var þingfest 26. júní 2007 og tekið til úrskurðar 9. ágúst 2007. Sóknaraðilar eru Frístundahús ehf., Logafold 69 í Reykjavík, og Sigurður Jóhannsson, Skólastíg 14 í Bolungarvík. Varnaraðilar eru Anna Þórisdóttir, Álakvísl 58 í Reykjavík, Helga Guðjónsdóttir, Grettisgötu 96 í Reykjavík, Jensína Jensdóttir, Grænuhlíð 8 í Reykjavík, Jóhann M. Kristjánsson, Fremstagili á Blönduósi, Sesselja Jóhannsdóttir, Høje Gladsaxe, Sørborg í Danmörku, Steinunn Jóhannsdóttir, Goðatúni 12 í Garðabæ, og Vigdís Jóhannsdóttir, Dynskógum 1 í Hveragerði.

Sóknaraðilar gera þá kröfu að felld verði úr gildi sú ákvörðun sýslumannsins í Stykkishólmi sem þinglýsingarstjóra að skrá athugasemd í þinglýsingabók um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 milli sóknaraðila um 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafells I í Eyja- og Miklaholtshreppi og að þinglýsingarstjóra verði gert að færa sóknaraðila Frístundahús ehf. sem eiganda eignarhlutans í þinglýsingabók í samræmi við skjalið. Þá gera sóknaraðilar kröfu um málskostnað að skaðlausu.

Varnaraðili Helga krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hrundið og að sóknaraðilum verði gert að greiða málskostnað. Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið mál þetta til sín taka.

I.

Í málinu deila aðilar um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 þar sem sóknaraðili Sigurður selur sóknaraðila Frístundahúsi ehf. 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafell I í Eyja- og Miklaholtshreppi. Með hliðsjón af úrlausnarefninu verður að gera nokkra grein fyrir eignarhaldi jarðarinnar.

Vorið 2006 keypti sóknaraðili Frístundahús ehf. fjórðungs hlut í jörðinni. Var annars vegar um að ræða fyrrgreindan samning milli sóknaraðila og hins vegar hliðstæðan samning frá 30. maí 2006 þar sem varnaraðili Anna selur eignarhluta sinn í jörðinni. Fyrir þessi kaup var jörðin í óskiptri sameign sóknaraðila Sigurðar og varnaraðila í jöfnum hlutum.

Hinn 22. ágúst 2002 voru undirritaðar samþykktir fyrir félag um rekstur jarðarinnar. Samkvæmt þeim er tilgangur félagsins að stofna samrekstrarfélag um rekstur allra eigna félagsmanna á jörðinni, auk þess sem félagið skyldi annast viðhald þeirra, sjá um útleigu og aðra ráðstöfun. Í samþykktunum er að finna venjuleg ákvæði um starfsemi félagsins en því til viðbótar er kveðið á um forkaupsrétt félagsmanna að fölum eignarhlutum í jörðinni í réttu hlutfalli við eignarhlut þeirra. Samkvæmt samþykktunum skal forkaupsréttur boðinn félagsmönnum með sannanlegum hætti, ásamt afriti af kauptilboði, en tilkynna ber stjórn innan 14 daga hvort félagsmaður vill nýta sér forkaupsréttinn með þeim kjörum sem fram koma í kauptilboði. Að öðrum kosti telst félagsmaður hafa fallið frá forkaupsrétti. Allir þáverandi eigendur jarðarinnar áttu aðild að félaginu og ritaði sóknaraðili Sigurður undir samþykktirnar. Samþykktum þessum var þinglýst á jörðina 27. ágúst 2002.

 Hinn 16. september 2004 voru undirritaðar nýjar samþykktir fyrir félagið. Í þeim er að finna hliðstæð ákvæði og í eldri samþykktum um tilgang félagsins og starfsemi án þess að efni séu til að rekja það nánar í einstökum atriðum. Jafnframt er að finna efnislega samhljóða ákvæði um forkaupsrétt félagsmanna. Því til viðbótar er í nýju samþykktunum tekið fram að óheimilt sé að selja eignarhluta til annarra en félagsmanna. Samkvæmt nýju samþykktunum eru félagsmenn sagðir vera þeir sömu og tilgreindir eru í eldri samþykktum að öðru leyti en því að varnaraðili Jóhann kom í stað Svövu Sigmundsdóttur, en hún seldi honum eignarhluta sinn í jörðinni með afsali 25. júní 2003. Þessar síðari samþykktir eru undirritaðar af fimm af eigendum jarðarinnar en sóknaraðili Sigurður er meðal þeirra sem ekki hafa undirritað þær. Hinn 2. febrúar 2005 var nýju samþykktunum þinglýst á jörðina.

II.

Hinn 12. júní 2006 var móttekinn til þinglýsingar fyrrgreindur kaupsamningur og afsal milli sóknaraðila og var skjalið fært í þinglýsingabók 13. sama mánaðar. Sýslumaðurinn í Stykkishólmi ritaði sóknaraðilum bréf 9. maí 2007 en þar segir að við þinglýsinguna hefðu hvorki legið fyrir upplýsingar um afstöðu forkaupsréttarhafa né um aðild sóknaraðila Frístundahúsa ehf. að félagi um rekstur jarðarinnar. Af þeirri ástæðu hefði að réttu lagi átt að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þau mistök hafi hins vegar verið gerð að þinglýsa skjalinu. Þá er í bréfi sýslumanns vísað til 27. gr. laganna um að þinglýsingarstjóra beri að bæta úr ef hann verði þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða að mistök hafi ella orðið um þinglýsinguna. Af þessu tilefni hafi athugasemd um þetta verið rituð í þinglýsingabók og því njóti sóknaraðili Frístundahús ehf. ekki lengur fullnægjandi eignarheimildar yfir eigninni.

Lögmaður sóknaraðila tilkynnti sýslumanninum í Stykkishólmi með bréfi 1. júní 2007, sem barst sýslumanni samdægurs, að úrlausn hans um þinglýsinguna yrði borin undir héraðsdóm samkvæmt heimild í 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 í því skyni að fá henni hnekkt. Með bréfi lögmannsins 6. júní 2007 var krafist úrlausnar dómsins en málið var síðan þingfest 26. sama mánaðar, eins og áður er komið fram.

III.

Sóknaraðilar reisa málatilbúnað sinn á því að sóknaraðili Sigurður hafi hvorki ritað undir né samþykkt nýjar samþykktir um rekstur jarðarinnar frá 16. september 2006. Um hafi verið að ræða nýjar samþykktir sem undirritaðar hafi verið af fimm af átta eigendum og hafi þær komið í stað eldri samþykkta. Sóknaraðilar vísa til þess að ýmsar breytingar hafi verið gerðar með nýjum samþykktum félagsins. Þannig sé ákvæði um tilgang félagsins ekki orðrétt samhljóða eldri samþykktum, breyting hafi verið gerð á reglum um aðild að félaginu, skipun stjórnar lengd um eitt ár og heimildir stjórnar til að taka ákvarðanir um fjárhagslegar skuldbindingar auknar. Jafnframt hafi stjórninni verið heimilað með síðari samþykktum að úthluta lóðum úr landinu til félagsmanna, auk þess sem lagt hafi verið bann við því að ráðstafa eignarhluta í jörðinni til annarra en félagsmanna.

Með því að sóknaraðili Sigurður hafi ekki átt aðild að síðari samþykktum fyrir félagið halda sóknaraðilar því fram að hann hafi verið óbundinn af forkaupsréttinum og haft frjálsar hendur við að ráðstafa eignarhlutanum í samræmi við almennar reglur eignarréttar. Í þessu sambandi benda sóknaraðilar á að forkaupsrétt og önnur íþyngjandi höft af því tagi beri að túlka þröngt auk þess sem sönnunarbyrði fyrir slíkum rétti hvíli á rétthafa. Hér verði einnig að líta til þess að höft af þessu tagi geti hamlað því að eigandi fái markaðsverð fyrir eign sína.

Þá benda sóknaraðilar á að fordæmi sé fyrir því að ekki hafi verið gætt að forkaupsréttarákvæði í eldri samþykktum meðan þær voru í gildi. Þannig hafi forkaupsréttur ekki verið boðinn við sölu á eignarhluta Svövu Sigmundsdóttur til varnaraðila Jóhanns á árinu 2003.   

IV.

Varnaraðili Helga vísar til þess að með samningi milli sóknaraðila um sölu á eignarhluta í jörðinni hafi verið brotið gegn skýlausu ákvæði um forkaupsrétt í samþykktum félags um rekstur jarðarinnar. Sá forkaupsréttur sé samningsbundinn og þinglýstur og því bindandi fyrir alla félagsmenn. Sóknaraðila Sigurði hafi því verið skylt að bjóða jarðarhlutann til sölu en það hafi hann látið undir höfuð leggjast. Af því tilefni hefur varnaraðili höfðað mál á hendur sóknaraðilum til að fá sölunni hnekkt og forkaupsréttinn virtan. 

Varnaraðili telur engu breyta þótt sóknaraðili Sigurður hafi ekki undirritað yngri samþykktir, enda sé samhljóða forkaupsréttarákvæði að finna í eldri samþykktum sem sóknaraðili sé bundinn af.

Þá mótmælir varnaraðili því að fordæmi séu fyrir að ekki hafi verið gætt að ákvæði um forkaupsrétt í samþykktum félagsins og bendir á að félagsmenn hafi skriflega með yfirlýsingu 1. ágúst 2003 fallið frá forkaupsrétti við sölu á eignarhluta í jörðinni frá Svövu Sigmundsdóttur til varnaraðila Jóhanns M. Kristjánssonar með afsali 25. júní 2003.

Að öðru leyti en hér hefur verið rakið tekur varnaraðili undir þau rök sem sýslumaður hefur fært fyrir ákvörðun sinni.

V.

Með bréfi sýslumannsins í Stykkishólmi 9. maí 2007 var sóknaraðilum tilkynnt að rituð hefði verið athugasemd í þinglýsingabók á jörðina. Tilefnið var að hvorki hefðu legið fyrir upplýsingar um að forkaupsréttar hefði verið gætt við þinglýsingu á kaupsamningi og afsali frá 1. júní 2006 á eignarhluta sóknaraðila Sigurðar til sóknaraðila Frístundahúsa ehf. né heldur upplýsingar um aðild sóknaraðila Frístundahúsa ehf. að félagi um rekstur jarðarinnar. Þessa úrlausn um þinglýsingu hafa sóknaraðilar borið undir dóminn samkvæmt heimild í 3. gr. þinglýsingalaga, nr. 39/1978. Var þinglýsingarstjóra afhent tilkynning um málskotið áður en sá frestur leið sem getur í 3. mgr. sömu greinar. 

Samkvæmt samþykktum félags um rekstur jarðarinnar Syðra-Lágafells I frá 22. ágúst 2002 skulu félagsmenn eiga forkaupsrétt við sölu á eignarhlutum í jörðinni. Forkaupsréttur skal boðinn með sannanlegum hætti og ber að láta fylgja kauptilboð sem borist hefur í eignarhlutann. Undir þessar samþykktir ritaði sóknaraðili Sigurður ásamt öðrum þáverandi eigendum eignarinnar og var samþykktunum þinglýst á jörðina 27. ágúst 2002. Sóknaraðili Sigurður ritaði hins vegar ekki undir síðari samþykktir félagsins frá 16. febrúar 2004 og hafa þær því engin áhrif í lögskiptum aðila. Sóknaraðili Sigurður er því hvorki við þær bundinn né heldur geta þær valdið því að sóknaraðili Sigurður hafi einhliða losnað undan samningsbundnum forkaupsrétti samkvæmt eldri samþykktum. Er þá jafnframt til þess að líta að yngri samþykktirnar gera ekki ráð fyrir að forkaupsréttur falli niður heldur þvert á móti hafa þær að geyma samhljóða forkaupsréttarákvæði og í eldri samþykktum.

Þegar kaupsamningur og afsal sóknaraðila frá 1. júní 2006 var lagður inn til þinglýsingar 12. sama mánaðar lá ekkert fyrir um að þeir sem nutu forkaupsréttar hefðu fallið frá þeim rétti. Sóknaraðila Sigurði brast því þinglýsta heimild til að ráðstafa eignarhlutanum á þann veg sem í skjalinu greindi. Að réttu lagi átti þinglýsingarstjóri því að vísa skjalinu frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 1. mgr. 24 gr. laga nr. 39/1978. Þegar þessi mistök komu í ljós var þinglýsingarstjóra bæði rétt og skylt að rita athugasemd í þinglýsingabók um þennan ágalla, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna, en með því móti sætti eignarheimild sóknaraðila Frístundahúsa ehf. takmörkun. Samkvæmt þessu verður krafa sóknaraðila ekki tekin til greina. 

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðilum gert óskipt að greiða varnaraðila Helgu málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem í úrskurðarorði greinir.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Sigurðar Jóhannssonar og Frístundahúsa ehf., um að felld verði úr gildi sú ákvörðun þinglýsingarstjóra að skrá athugasemd í þinglýsingabók um þinglýsingu á kaupsamningi og afsali 1. júní 2006 milli sóknaraðila um 1/8 hluta jarðarinnar Syðra-Lágafells I í Eyja- og Miklaholtshreppi og að þinglýsingarstjóra verði gert að færa sóknaraðila Frístundahús ehf. sem eiganda eignarhlutans í þinglýsingabók í samræmi við skjalið.

Sóknaraðilar greiði óskipt varnaraðila, Helgu Guðjónsdóttur, 80.000 krónur í málskostnað.