Fimmtudaginn 15. desember 2005.
Nr. 292/2005.	Úthlíð ehf. og Lindarvatn ehf. (Andri Árnason hrl.) gegn Mótási hf. (Skúli Bjarnason hrl.)

 

Fasteignakaup. Kröfugerð. Framsal. Þinglýsing.

H gerði 3. apríl 2003 kauptilboð í lóð í Reykjavík og samþykkti Ú, eigandi lóðarinnar, tilboðið. H fékk frest til að leggja fram staðfestingu banka um greiðslugetu sína til klukkan 16 þann 8. desember 2003. Þann dag framseldi hann hið samþykkta kauptilboð til M og ritaði Ú einnig undir framsalið. Meðal gagna málsins var samþykkt gagntilboð 6. desember 2003 um sömu lóðina, sem Ú mun hafa gert L, með fyrirvara um að hið fyrrnefnda kauptilboð yrði ekki uppfyllt. Ú og M gerðu síðan með sér kaupsamning og afsal um lóðirnar 19. desember 2003 og var allt kaupverðið greitt við undirritun samningsins. M og L töldu sig báðir hafa öðlast eignarrétt að umræddum lóðum með framangreindum samningum. Þegar litið var til samkomulags Ú og M og yfirlýsingar banka um fyrirhugaða greiðslu M á kaupverðinu, var talið að hagsmunir Ú af því að fá greiðslu umsamins kaupverðs gegn afhendingu umræddra lóða, ef krafa M þar að lútandi yrði tekin til greina, væru nægilega tryggðir. Var því, eins og á stóð, ekki fallist á það með Ú að hafna bæri kröfu M þar sem gagngreiðslu væri ekki getið í kröfugerð hans. Ljóst þótti að samningur Ú við H var í gildi þegar H framseldi rétt sinn samkvæmt honum til M, auk þess sem staðfesting banka um greiðslugetu hafi legið fyrir innan gefins frests. Samkvæmt þessu var talið að M leiddi rétt sinn til lóðanna af eldri kaupsamningi en L. Var ekki talið að L hafi hrundið þessum eldri rétti M með því að afhenda sína eignarheimild til þinglýsingar á undan H, enda hafi hann ekki verið grandlaus um rétt M í skilningi þinglýsingarlaga. Þá var réttur M ekki talinn fallinn niður fyrir tómlæti. Var Ú því gert að efna samning sinn við M að viðlögðum dagsektum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. júní 2005. Þeir krefjast sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Helgi Rafnsson gerði 3. apríl 2003 fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags kauptilboð í hluta lóðar að Sóleyjarima 1 í Reykjavík. Eigandi lóðarinnar Úthlíð ehf., annar áfrýjanda, samþykkti tilboðið samdægurs og komst þar með á samningur um sölu lóðarhlutans, sem síðar urðu fjöleignarhúsalóðirnar númer 19, 21 og 23 við götuna. Milligöngu um söluna hafði Húsið fasteignasala. Í samningnum var kveðið á um að greiðsla kaupverðs skyldi miðast við að svonefnd lóðarblöð fyrir hverja fjöleignarhúsalóð væru frágengin þannig að þinglýsa mætti eignarheimild kaupanda. Samkvæmt gögnum málsins var stofnskjal vegna lóðanna númer 1 til 23 við Sóleyjarima gefið út 21. nóvember 2003 og móttekið til þinglýsingar 25. sama mánaðar. Í hinu samþykkta tilboði var einnig ákvæði um að kaupandi skyldi eigi síðar en 10. apríl 2003 leggja fram staðfestingu banka um greiðslugetu sína. Dráttur varð á því að kaupandi gerði það og með ódagsettu bréfi gaf seljandi honum til þess frest til klukkan 16 þann 8. desember 2003 en að öðrum kosti skyldi kauptilboðið skoðast ógilt og skyldu „seljandi og kaupandi ekki lengur skuldbundnir til að standa við samning um ofangreind kaup.“ Kaupandi staðfesti móttöku þessa bréfs með undirritun sinni. Ekki er ágreiningur með aðilum um að bréf þetta muni hafa borist kaupanda snemma í desember 2003, fyrir 6. dag þess mánaðar. Þann 8. desember 2003 var hið samþykkta kauptilboð framselt með svofelldri áritun: „Kauptilboð þetta er framselt með öllum réttindum og skyldum til Mótás hf. 580489-1259 og með samþykki samningsaðila.“ Undir þetta framsal var ritað af hálfu framseljanda, framsalshafans, stefnda Mótáss hf., og áfrýjandans Úthlíðar ehf. Á grundvelli málflutningsyfirlýsingar í greinargerð áfrýjandans Lindarvatns ehf. til Hæstaréttar verður við það miðað að þetta framsal hafi farið fram fyrir klukkan 16 umræddan dag. Þá er meðal gagna málsins bréf Íslandsbanka hf. 8. desember 2003 til Hússins fasteignasölu þar sem staðfest er að næg innistæða sé á reikningum stefnda til að greiða kaupverðið og staðfesting fasteignasölunnar sama dag um að hún hafi móttekið þetta bréf fyrir klukkan 16 þá um daginn.

Meðal gagna málsins er samþykkt gagntilboð 6. desember 2003 um sömu fjöleignarhúsalóðirnar við Sóleyjarima og fyrrgreint tilboð Helga Rafnssonar varðaði. Af gagntilboðinu verður ekki glögglega ráðið hver er tilboðsgjafi og hver samþykkjandi en áfrýjendur halda því fram að áfrýjandinn Úthlíð ehf. hafi gert áfrýjandanum Lindarvatni ehf. gagntilboðið sem sá síðarnefndi hafi samþykkt. Gagntilboð þetta var undirritað fyrir hönd áfrýjandans Úthlíðar ehf. með svofelldum fyrirvara: „Gagnboð þetta er undirritað af hálfu seljanda með þeim fyrirvara að fyrra kauptilboð um sömu lóð við Helga Rafnsson ... og Friðrik Hansen Guðmundsson ... f. hönd óstofnaðs hlutafélags verði ekki uppfyllt. Fyrri kaupandi hefur frest til kl. 16.00 þann 08.12.2003 til þess að uppfylla kauptilboðið, en að þeim tíma liðnum öðlast gagnboð þetta gildi hafi hann ekki greitt seljanda andvirði lóðarinnar.“ Þetta samþykkta gagntilboð var móttekið til þinglýsingar hjá sýslumanninum í Reykjavík 9. desember 2003 og fært í þinglýsingabók 23. sama mánaðar.

Áfrýjandinn Úthlíð ehf. og stefndi gerðu með sér kaupsamning og afsal um umræddar lóðir 19. desember 2003. Samkvæmt þeim samningi skyldi allt kaupverðið greitt með peningum við undirritun kaupsamningsins. Kveður stefndi að svo hafi verið gert og er því ekki andmælt af hálfu áfrýjandans Úthlíðar ehf. Samningurinn var móttekinn til þinglýsingar 19. desember 2003 og færður inn í þinglýsingabók 22. sama mánaðar.

Stefndi og áfrýjandinn Lindarvatn ehf. töldu sig báðir hafa öðlast eignarrétt að sömu lóðunum við Sóleyjarima og röktu þeir báðir rétt sinn til samninga áfrýjandans Úthlíðar ehf. um sölu lóðanna. Eru málvextir og samskipti málsaðila eftir að ágreiningur reis með þeim, þar á meðal fyrri dómsúrlausnir vegna þess ágreinings, nánar rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

  Áfrýjandinn Úthlíð ehf. reisir sýknukröfu sína á því að honum verði ekki gert að efna kaupsamning og afsal um framangreindar lóðir og afhenda þær stefnda þegar af þeirri ástæðu að í kröfugerð hans sé ekki boðin fram greiðsla á kaupverði  lóðanna. Eins og að framan var rakið greiddi stefndi kaupverð lóðanna að fullu við undirritun kaupsamnings og afsals um þær 19. desember 2003. Þegar ágreiningur um sölu lóðanna varð þess valdandi að áfrýjandinn Úthlíð ehf. gat ekki staðið við skyldur sínar um afhendingu lóðanna og stefndi ekki þinglýst eignarheimild sinni gerðu áfrýjandinn Úthlíð ehf. og stefndi með sér samkomulag 25. mars 2004. Segir þar meðal annars að aðilar séu sammála um að seljandi endurgreiði kaupanda kaupverð lóðanna samhliða undirritun samkomulagsins. Síðan segir í samkomulaginu: „Endurgreiðsla þessi telst á engan hátt vanefnd á skyldum kaupanda og skal hann talinn hafa efnt skyldur sínar skv. framangreindum samningum. Kaupandi skuldbindur sig jafnframt til að greiða kaupverðið til seljanda þegar fyrir liggur þinglýst athugasemdalaus eignarheimild hans að ofangreindum lóðum. Meðfylgjandi er ábyrgðaryfirlýsing frá Íslandsbanka hf. um þá greiðslu.“ Í þeirri yfirlýsingu Íslandsbanka hf. sem til er vísað og dagsett er  25. mars 2004, kemur fram að bankinn muni greiða til Úthlíðar ehf. umsamið kaupverð „þegar fyrir liggur þinglýstur kaupsamningur milli þess félags og Mótáss ehf .... um eignirnar ...“ Þegar litið er til þessara yfirlýsinga verður að telja að hagsmunir áfrýjandans Úthlíðar ehf. af því að fá greiðslu umsamins kaupverðs gegn afhendingu umræddra lóða, ef krafa stefnda þar að lútandi verður tekin til greina, séu nægilega tryggðir. Verður því eins og hér stendur á ekki fallist á það með áfrýjandanum Úthlíð ehf. að hafna beri kröfu stefnda vegna þess að gagngreiðslu sé ekki getið í kröfugerð hans.

Eins og að framan er rakið gerði áfrýjandinn Úthlíð ehf. 3. apríl 2003 samning við Helga Rafnsson, fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, um sölu umræddra þriggja lóða undir fjöleignarhús. Enda þótt efndir þess samnings hafi dregist var honum ekki rift og var hann í gildi þegar kaupandi framseldi rétt sinn samkvæmt honum til stefnda. Slíkt framsal var Helga Rafnssyni heimilt og þurfti ekki atbeina seljanda, áfrýjandans Úthlíðar ehf., til þess að stefndi öðlaðist með því rétt samkvæmt samningnum. Verður ekki talið að samþykki áfrýjandans Úthlíðar ehf. á framsalinu hafi breytt eðli þess þannig að gerningurinn verði ekki talinn framsal á eldri rétti Helga Rafnssonar fyrir hönd óstofnaðs hultafélags heldur nýr samningur um sölu lóðanna. Verður raunar ekki með vissu ráðið að í samþykki áfrýjandans Úthlíðar ehf. á framsalinu hafi falist annað og meira en að hann gerði ekki athugasemdir við að réttindin yrðu framseld. Þá verður að telja sannað, með vísan til framangreinds bréfs Íslandsbanka hf. 8. desember 2003 og framangreindrar staðfestingar Hússins fasteignsölu sama dag, að fyrir hafi legið staðfesting um fjármögnum kaupanna  fyrir  klukkan 16 umræddan dag. Samkvæmt þessu leiðir stefndi tilkall sitt til umræddra lóða af kauptilboði um þær sem áfrýjandinn Úthlíð ehf. samþykkti 3. apríl 2003. Þar sem áfrýjandinn Lindarvatn ehf. leiðir tilkall sitt til lóðanna af samþykktu gagntilboði 6. desember 2003 byggist tilkall stefnda á eldri samningi.

Áfrýjendur halda því fram að hvað sem þessu líði hafi áfrýjandinn Lindarvatn ehf. hrundið eldri rétti stefnda enda hafi hann fyrr afhent sína eignarheimild til þinglýsingar og verið grandlaus um rétt stefnda samkvæmt 29. gr., sbr 19. gr., þinglýsingalaga nr. 39/1978. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest sú niðurstaða hans að forsvarsmaður stefnda Lindarvatns ehf. hafi ekki verið grandlaus um rétt stefnda, sbr. 19. gr. þinglýsingalaga. Þá verður niðurstaða héraðsdóms um að réttur stefnda sé ekki fallinn niður fyrir tómlæti staðfest með vísan til forsendna hans.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest þó þannig að hæfilegt þykir að viðlagðar dagasektir vegna efnda kaupsamnings um lóðirnar verði 25.000 krónur fyrir hvern dag frá og með 12. janúar 2006.

Áfrýjendur verða dæmdir til að greiða stefnda málskostnað fyrr Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandanum Úthlíð ehf. ber að efna kaupsamning og afsal um lóðirnar að Sóleyjarima 19, 21 og 23 í Reykjavík með því að afhenda stefnda, Mótási hf., eignirnar kvaða- og veðbandalausar að viðlögðum dagsektum aðfjárhæð 25.000 krónur fyrir hvern dag frá og með 12. janúar 2006.

Viðurkenndur er eignarréttur stefnda gagnvart áfrýjandanum Lindarvatni ehf. að lóðunum Sóleyjarima 19, 21 og 23. Skulu kauptilboð þess áfrýjanda og afsal til hans um eignirnar afmáð úr þinglýsingabók.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest.

Áfrýjendur greiði stefnda hvor um sig 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. maí 2005.

Mál þetta höfðaði Mótás ehf., kt. 580489-1259, Stangarhyl 5, Reykjavík, með stefnu birtri 28. og 30. september 2004 á hendur: Úthlíð ehf., kt. 581298-3749, Dimmuhvarfi 27, Kópavogi, til efnda á kaupsamningi og afsali, og Lindarvatni ehf., kt. 610593-2919, Borgartúni 31, 105 Reykjavík, til þess að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að lóðunum Sóleyjaríma 19, 21 og 23 og til þess að þola afmáningu kauptilboðs og afsals úr þinglýsingarbókum. 

Stefnandi krefst þess að:  Stefnda, Úthlíð ehf., verði gert að efna kaupsamning og afsal um lóðirnar Sóleyjarima 19, 21 og 23 með því að afhenda eignina veðbanda- og kvaðalausa, að viðlögðum dagsektum, kr. 50.000,00 frá uppkvaðningu dóms, eða eftir mati dómsins.  Að stefnda, Lindarvatni ehf., verði gert að þola viðurkenningu á eignarrétti stefnanda að lóðunum Sóleyjarima 19, 21 og 23 og til þess að þola afmáningu kauptilboðs og afsals um eignina úr þinglýsingarbókum. 

Stefnandi krefst málskostnaðar úr hendi beggja stefndu. 

Stefndi Úthlíð ehf. krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar.

Stefndi Lindarvatn ehf. krefst sýknu og málskostnaðar úr hendi stefnanda. 

Málið var dómtekið að lokinni aðalmeðferð 12. maí sl. 

                Málsatvik. 

Þann 3. apríl 2003 gerði Helgi Rafnsson f.h. óstofnaðs hlutafélags kauptilboð í hluta lóðar sem þá var kölluð Sóleyjarimi 1.  Var um að ræða lóð undir fjölbýlishús nr. 19, 21 og 23 við götuna.  Eigandi lóðarinnar, stefndi Úthlíð ehf., samþykkti tilboðið samdægurs.  Í tilboðinu er miðað við að fjölbýlishús með 50 íbúðum verði byggt á lóðinni.  Kaupverð var ákveðið 95 milljónir, 1.900.000 krónur fyrir hverja íbúð. 

Kaupverð skyldi greiða með peningum „þegar gefin hafa verið út lóðarbl[ö]ð fyrir hinu selda til samræmis við núverandi teikningar”.  Þá segir að staðfesting frá banka um greiðslugetu skuli liggja frammi við undirskrift kaupsamnings, en þó eigi síðar en 10. apríl 2003.  Síðan segir orðrétt:  „Greiðsla miðast við að lóðarblöð fyrir hverja fjölbýlishúsalóð séu frágengin, þannig að hægt sé að þinglýsa hverri lóð fyrir sig til kaupanda og gefa út afsal.  Verði dráttur á útgáfu lóðarblaða og/eða afsals, þá mun greiðsla skv. 1. tl. hér að ofan (95 milljónir) dragast að sama skapi.  Kaupandi mun ekki greiða dráttarvexti vegna dráttar sem orsakast af þeim sökum. ” 

                Í 7. gr. tilboðsins eru settir nokkrir fyrirvarar, en aðilar byggja ekki á þeim í máli þessu. 

Sveinbjörn Sveinbjörnsson, annar fyrirsvarsmaður stefnda Úthlíðar, sagði að Helgi hefði ekki efnt samninginn.  Hefði verið ýtt á eftir honum að gera það, en hann ekki aðhafst.  Vísaði hann þar til þess að ekki hefði verið lögð fram staðfesting á greiðslugetu. 

                Í byrjun desember skoraði stefndi Úthlíð á Helga Rafnsson að leggja fram staðfestingu um fjármögnun frá lánastofnun fyrir greiðslu kaupverðs lóðanna, ella teldist tilboðið fallið úr gildi.  Var honum gefinn frestur til kl. 16.00 þann 8. desember 2003.  Þann dag hittust nokkrir aðilar á fundi á fasteignasölu, þ.á m. Helgi, fyrirsvars­menn stefnanda og stefnda Úthlíðar.  Af framburðum flestra sem að komu, fyrir dómi, má ráða að fundur þessi hófst talsvert löngu áður en klukkan var orðin fjögur.  Þar er þó andstæður framburður Agnars Agnarssonar, sem ekki var á fundinum, en hann kvaðst hafa talað við menn eftir klukkan fjögur sem þá voru á leið á þennan fund. 

Fundinum lauk með því að áðurgreint kauptilboð var áritað um framsal til stefnanda Mótáss, bæði af Helga Rafnssyni, forsvarsmönnum Úthlíðar og forsvars­mönnum Mótáss.  Þá hafði ekki verið greitt neitt af kaupverðinu.  Stefnandi segir að á þessum tíma hafi hvílt á öllum lóðunum sem stefndi Úthlíð hafði eignast við Sóleyjarima lán að fjárhæð 550.000.000 króna.  Var aflað yfirlýsingar frá Íslands­banka um að næg innistæða væri á reikningum stefnanda til að ljúka greiðslu kaupverðs, 85.500.000 króna, en það hafði lækkað þar sem íbúðum í ráðgerðum húsum hafði verið fækkað. 

Við aðalmeðferð bar Sveinbjörn Sveinbjörnsson að stefnandi hefði sýnt tékka fyrir kaupverðinu á fundinum.  Hann hefði jafnframt lagt hann til Helga Rafnssonar og sagt að þarna mætti sjá staðfestingu á fjármögnun. 

                Frammi liggur í málinu gagntilboð, þar sem stefndi Úthlíð gerir stefnda Lindarvatni boð um kaup á þessum sömu lóðum.  Er tilboðið að fjárhæð 93.600.000 krónur.  Í tilboðinu er svohljóðandi fyrirvari: 

„Gagnboð þetta er undirritað af hálfu seljanda með þeim fyrirvara að fyrra kauptilboð um sömu lóð við Helga Rafnsson, kt. 220854-5669, og Friðrik Hansen Guðmundsson, kt. 041258-2459, f. hönd óstofnaðs hlutafélags verði ekki uppfyllt.  Fyrri kaupandi hefur frest til kl. 16:00 þann 08.12.2003 til þess að uppfylla kauptilboðið, en að þeim tíma liðnum öðlast gagnboð þetta gildi hafi hann ekki greitt seljanda andvirði lóðarinnar.”

Tilboð þetta er dagsett 6. desember 2003.  Stefndi Lindarvatn afhenti tilboðið til þinglýsingar 9. desember 2003. 

Þann 19. desember var gengið frá formlegum kaupsamningi og afsali milli stefnda Úthlíðar og stefnanda. 

Þrátt fyrir að áðurnefndu kauptilboði hefði verið þinglýst á undan afsali til stefnanda, hafði það ekki verið fært í fasteignabók er afsalinu var þinglýst.  Var afsalinu því þinglýst án athugasemda.  Var kauptilboðið fært í fasteignabók 23. desember.  Spannst af þessu ágreiningsmál þar sem tekist var á um kröfu stefnanda og stefnda Úthlíðar um að kauptilboðið yrði afmáð úr fasteignabók.  Komst þinglýsingar­stjóri að þeirri niðurstöðu að kauptilboðið skyldi standa, en að afmá bæri kaup­samning og afsal til stefnanda.  Var niðurstöðu þinglýsingarstjóra skotið til héraðs­dóms og úrskurði héraðsdóms síðan til Hæstaréttar.  Var dómur Hæstaréttar kveðinn upp 21. maí 2004.  Í úrskurði héraðsdóms, sem staðfestur var með skírskotun til forsendna í Hæstarétti segir að við meðferð máls á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga verði ekki skorið úr öðrum álitaefnum en þeim er varða úrlausn þinglýsingastjóra um þinglýsinguna.  Hið samþykkta kauptilboð hafi verið móttekið til þinglýsingar á undan kaupsamningi og afsali til stefnanda. 

Orðrétt segir um fyrirvara þann sem var í tilboðinu: 

„ Túlka verður fyrirvarann þannig að gagnboðið yrði ekki endanlega skuldbindandi fyrr en 8. desember 2003 kl. 16.00 og þá því aðeins að fyrir þann tíma hefði fyrra tilboð um sömu lóð, við tvo nafngreinda einstaklinga fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags, ekki verið uppfyllt með þeim hætti að fyrri kaupandi hefði greitt seljanda andvirði lóðarinnar.   ...

Í máli þessu liggur sem fyrr segir fyrir tilboð Helga Rafnssonar fyrir hönd óstofnaðs hlutafélags til Úthlíðar ehf. um kaup á umræddum lóðum en tilboðið var samþykkt 3. apríl 2003. Sem fyrr segir var ekki staðið við tilboðið af hálfu kaupanda og kaupanda veittur lokafrestur til þess að standa við það til 8. desember 2003 kl. 16.00. Á því eintaki tilboðsins sem lagt hefur verið fram er ritað að kauptilboðið sé framselt með öllum réttindum og skyldum til Mótáss ehf. með samþykki samningsaðila og er framsalið dagsett 8. desember 2003. Á skjalinu er hins vegar ekki að finna neina staðfestingu á að kaupverð hafi verið greitt eins og áskilið var í fyrirvara þeim sem Úthlíð ehf. gerði í gagnboði til varnaraðila. ...

Þrátt fyrir þann fyrirvara sem Úthlíð ehf. gerði um endanlegt gildi hins skriflega gagnboðs var við samþykki varnaraðila 6. desember 2003 kominn á bindandi kaupsamningur, frá 8. desember 2003 að telja, sem formlega séð var til þess fallið að stuðla að yfirfærslu eignarréttar að fasteigninni að telja að tilteknum skilyrðum fullnægðum. ” 

Ákvörðun þinglýsingarstjóra var samkvæmt þessu staðfest. 

Stefnandi og stefndi Úthlíð gerðu með sér samkomulag þann 25. mars 2004.  Þar segir að aðilar muni vinna að því að fá kauptilboðinu aflétt af eigninni.  Síðan segir að stefndi endurgreiði stefnanda kaupverðið.  Þá segir orðrétt:  „Endurgreiðsla þessi telst á engan hátt vanefnd á skyldum kaupanda og skal hann talinn hafa efnt skyldur sínar skv. framangreindum samningum.” 

Sama dag var fengin yfirlýsing Íslandsbanka hf. um að bankinn muni greiða 85.500.000 krónur til stefnda Úthlíðar þegar þinglýst hefur verið kaupsamningi milli þessa stefnda og stefnanda um lóðirnar. 

Þann 12. september 2004 tilkynnti þáverandi lögmaður Úthlíðar lögmanni stefnanda að ætlunin væri að gera kaupsamning við stefnda Lindarvatn.  Var lóðinni raunar afsalað þann 7. september, en afsalið var afhent til þinglýsingar 9. september. 

Við aðalmeðferð gáfu skýrslur Bergþór Jónsson, forsvarsmaður stefnanda, Magnús L. Sigurðsson og Sveinbjörn Sveinbjörnsson, forsvarsmenn stefnda Úthlíðar, Pétur Þór Sigurðsson, forsvarsmaður stefnda Lindarvatns og lögmaður beggja stefndu í máli þessu, Stefán Hrafn Stefánsson, Óskar Sigurmundason og Agnar Agnarsson. 

Magnús L. Sigurðsson kvaðst telja að kauptilboð Helga Rafnssonar hefði fallið um sjálft sig þann 10. apríl 2003, er hann lagði ekki fram staðfestingu á fjármögnun. 

Í skýrslu Sveinbjörns Sveinbjörnssonar kom fram, auk þess sem áður er rakið, að gengið hefði verið frá samningum á fundinum 8. desember í formi framsals til að spara greiðslu stimpilgjalda.  Hann sagði að þeir hefðu ekki viljað skrifa undir fram­salið, en neyðst til þess. 

Pétur Þór Sigurðsson kvaðst hafa vitað af öðru tilboði þegar boð hans var samþykkt.  Hann kvaðst hafa fengið þær upplýsingar um klukkan fimm þann 8. desember að ekki hefði verið greitt samkvæmt hinu fyrra tilboði.  Jafnframt hefði Agnar Agnarsson, löggiltur fasteignasali, tjáð honum að lóðirnar hefðu verið seldar þriðja aðila.  Hann hefði sjálfur ekki haft aðgang að þessum samningum eða getað séð þá.  Daginn eftir, 9. desember, hefði hann afhent tilboð sitt til þinglýsingar. 

Stefán Hrafn Stefánsson, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, kvaðst hafa verið stefnanda til ráðgjafar á fundinum 8. desember.  Hann sagði að þeir hefðu boðið fram greiðslu á fundinum, en ekki hefði verið hægt að taka við henni þar sem háar veðskuldir hvíldu á lóðunum.  Þá hefði verið gengið frá undirritun samninga og aflað staðfestingar banka á fjármögnun fyrir klukkan fjögur þennan dag. 

Agnar Agnarsson hafði starfað hjá fasteignasölunni Húsinu á þeim tíma sem tilboð Helga Rafnssonar var samþykkt.  Er hér var komið starfaði hann á fasteigna­sölunni Stórhús.  Hann kvað Magnús L. Sigurðsson hafa leitað til sín og sagt að Helgi Rafnsson myndi örugglega ekki geta staðið við boð sitt.  Agnar aflaði áðurgreinds til­boðs Úthlíðar í lóðirnar.  Fyrir dómi sagði hann að hann hefði haft samband við fyrirsvarsmenn Úthlíðar klukkan rúmlega fjögur.  Þá hafi þeir verið á leiðinni á fasteignasöluna Húsið.  Fyrir klukkan sex hafi sér verið sagt að allt væri frágengið og að boðið hafi verið framselt.  Þessar fréttir kvaðst hann hafa borið Pétri Þór Sigurðssyni. 

Málsástæður stefnanda. 

Kröfur sínar byggir stefnandi á því að á milli hans og stefnda, Úthlíðar, hafi komist á bindandi samningur um kaup á lóðunum þremur þann 3. apríl 2003.  Stefnandi hafi efnt þann samning 8. desember s.á.  Bendir hann á að stefndi Úthlíð hafi haft sama skilning og undirritað kaupsamning og gefið út afsal 19. desember 2003. 

Stefnandi segir að þinglýsing á kauptilboði stefnda Lindarvatns breyti engu og skapi þeim ekki betri rétt til lóðanna heldur en stefnandi eigi. 

Stefnandi segir að fyrirsvarsmaður Lindarvatns hafi verið grandsamur um alla þá gerninga sem gerðir höfðu verið vegna sölu lóðanna til stefnanda.  Kauptilboð Lindarvatns hafi verið með fyrirvörum og hafi fyrirsvarsmanninum borið að kynna sér hvort það væri niður fallið.  Fyrirsvarsmaður þessi sé lögmaður og því verði að gera ríkari kröfur til hans en ella. 

Stefnandi bendir á að kaupsamningur og afsal til hans sé skuldbindandi þótt skjölunum hafi ekki verið þinglýst.  Telur stefnandi að stefnda Úthlíð hafi borið að höfða mál á hendur stefnda Lindarvatni til að þola afmáningu kauptilboðsins úr þing­lýsingabókum, enda hafi stefnandi staðið við allar skuldbindingar sínar.  Þess í stað hafi Úthlíð afsalað lóðunum til Lindarvatns, en sú aðgerð sé refsiverð samkvæmt 2. tl. 1. mgr. 250. gr. almennra hegningarlaga. 

Stefnandi segir að til að takmarka tjón hans hafi verið samið svo um að Úthlíð endurgreiddi kaupverðið, gegn óskilyrtu greiðsluloforði banka, sem stefndi Úthlíð taldi fullnægjandi.

Stefnandi vísar til meginreglna samninga- og kauparéttar, einkum megin­reglunnar um skuldbindingargildi samninga.  Þá vísar hann til samningalaga nr. 7/1936, laga nr. 40/2002, einkum 7., 30. og 31. gr. og þinglýsingalaga nr. 39/1978. 

Málsástæður og lagarök stefnda Úthlíðar. 

Stefndi kveðst byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að stefnandi krefjist efnda, án þess þó að bjóða fram greiðslu. 

Þá hafi stefnanda frá upphafi verið ljós betri réttur stefnda Lindarvatns ehf. og geti því ekki krafist efnda úr hendi stefnda.  Stefnandi hafi í reynd ráðið því með at­beina lögmanns síns að stefnda urðu á þau mistök að fallast á framsal Helga Rafnssonar og semja við þriðja mann, stefnanda.  Stefnanda hafi því ávallt verið ljóst að stefndi væri bundinn af samningi sínum við meðstefnda.  Þá segir stefndi  að eins og fyrirvari hans gagnvart meðstefnda Lindarvatni ehf. var orðaður hafi stefnanda verið fullkunnugt um að honum hafi ekki verið fullnægt innan tímamarka. 

Þá segir stefndi og styður við 1. mgr. 31. gr. laga nr. 40/2002 að það sé ekki á sínu valdi að verða við stefnukröfum.  Í raun sé það ómögulegt, einkum vegna þess að meðstefndi Lindarvatn hafi tryggt rétt sinn með þinglýsingu.  Með vísan til sama ákvæðis segir stefndi að sýkna beri hann þar sem efndir hefðu slíkt óhagræði í för með sér að það væri í verulegu ósamræmi við hagsmuni stefnanda. 

Loks telur stefndi að stefnandi hafi tapað öllum rétti vegna tómlætis.  Með hliðsjón af eðli málsins og þeim hagsmunum sem séu í húfi hafi dregist óeðlilega lengi að höfða málið.  Í kjölfar dóms Hæstaréttar 21. maí hafi stefnandi ekki haft neitt frumkvæði að lausn málsins, þrátt fyrir brýnt tilefni.  Í byrjun september hafi verið svo komið að stefndi hafi talið að allur réttur stefnanda til lóðanna væri niður fallinn og tilkynnt það með bréfi 9. september.  Síðan hafi hann gefið út afsal til stefnda Lindarvatns ehf. 

Stefndi vísar til meginreglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 40/2002 og laga nr. 39/1978.

Málsástæður og lagarök stefnda Lindarvatns. 

Stefndi byggir á því að með stefndu hafi komist á samningur um kaup umræddra lóða og að réttindi sín samkvæmt þeim samningi hafi öðlast réttarvernd með þinglýsingu.  Með þeirri þinglýsingu hafi hann unnið betri rétt en aðrir hugsanlegir eldri eða yngri rétthafar, sem ekki hafi þinglýst réttindum sínum. 

          Stefndi segir að aðilar hafi gert með sér fullgildan kaupsamning, sem bundinn hafi verið frestskilyrði. Rétt áður en samningurinn komst á hafi stendi Úthlíð fallist á að selja lóðirnar til þriðja manns, stefnanda.  Þeim skilyrðum sem fyrirvarinn í samningi stefndu tilgreindi hafi ekki verið fullnægt innan tímamarka.  Það haggi ekki rétti stefnda Lindarvatns ehf. til lóðanna þó stefndi Úthlíð ehf. hafi selt þær þriðja aðila, réttur Lindarvatns ehf. til þeirra sé tryggður með þinglýsingu.

Kjarni máls hvað varðar fyrirvarann í tilboðinu segir stefndi að sé sá að stefndi Úthlíð hafi verið bundinn nákvæmlega af þeim fyrirvara sem settur var.  Yrði skil­yrðum fyrirvarans ekki fullnægt innan settra tímamarka yrðu réttaráhrif samnings stefndu endanleg. Færi svo að stefndi Úthlíð hefði þá gert kaupsamning við þriðja aðila, réðist réttarstaða af forgangsáhrifum þinglýsingar og grandsemi eða grandleysi aðila. 

Stefndi segir að Helgi Rafnsson hafi ekki getað efnt skyldur sínar gagnvart stefnda Úthlíð í tvíhliða gagnkvæmu kröfuréttarsambandi.  Helgi hafi verið í stöðu aðalskuldara. Samkvæmt meginreglu kröfuréttarins hafi honum verið óheimilt að semja svo um einhliða að þriðji aðili kæmi í hans stað með framsali. Það sem kallað sé framsal af hálfu stefnanda sé í reynd nýr samningur stefnda Úthlíðar ehf. við þriðja aðila, stefnanda þessa máls, rétt fyrir hin tilgreindu tímamörk fyrirvarans í samningi stefndu á milli. Forsvarsmenn Úthlíðar ehf. hafi verið í þeirri villu þá að þeim væri skylt að fallast á framsalið.  Hvað sem segja megi um skýrleika hins tilvitnaða fyrirvara í samningi stefndu sé þó alveg ljóst að stefndi Úthlíð ehf. hafi ekki haft heimild til að selja þriðja aðila lóðirnar þannig að Lindarvatn ehf. yrði bundið þar af. 

Þá hafi þessi þriðji aðili ekki innt af hendi neina greiðslu fyrir hin tilgreindu tímamörk.  Eftir að tíminn rann út hafi hins vegar komið fram yfirlýsing banka um að næg innistæða væri á reikningi til að ljúka greiðslunni.  Fyrir tímamörkin hafi hvorki verið greitt né sett trygging. 

Stefndi segir að við mat á grandleysi í íslenskum rétti skuli miða við það tíma­mark er aðili öðlast réttindi með samningi.  Styður hann þessa skoðun sína við athugasemdir við 19. gr. þinglýsingalaga í frumvarpi að þeim lögum.  Hann hafi þinglýst réttindum sínum til lóðanna og hrundið hugsanlegum eldri óþinglýstum rétti sóknaraðila, enda hafi fyrirsvarsmaður stefnda verið grandlaus um þann hugsanlega rétt, sbr. 2. mgr. 29. gr. þinglýsingalaga. Yrði litið svo á að hugsanlegur réttur stefnanda sé yngri en réttur stefnda Lindarvatns ehf. á grundvelli framsals 8. desember 2003 eða kaupsamningi og afsali 19. desember það ár byggi vernd eignarréttinda stefnda á almennum reglum þinglýsingalaga um forgangsáhrif. 

Stefndi vísar loks til meginreglna samninga- og kröfuréttar, laga nr. 40/2002 og þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Forsendur og niðurstaða. 

Stefndi Úthlíð gerði samning við Helga Rafnsson þann 3. apríl 2003.  Samkvæmt samningnum skyldi Helgi, f.h. óstofnaðs hlutafélags, kaupa hluta af byggingarlandi í Sóleyjarima, sem nánar var afmarkað.  Kaupverð skyldi greiða „...þegar gefin hafa verið út lóðarblöð fyrir hinu selda”.  Þá var áskilið að staðfesting frá banka um greiðslugetu lægi fyrir við kaupsamningsgerð, þó ekki síðar en 10. apríl 2003.  Áskorun stefnda Úthlíðar til Helga í byrjun desember verður að líta á sem áskorun um að leggja fram þessa staðfestingu.  Samkvæmt samningnum var Helga skylt að leggja fram umrædda staðfestingu greiðslugetu, óháð því hvort lóðarblöð hefðu verið gefin út. 

Stofnskjali umræddra lóða var þinglýst 25. nóvember 2003.  Aðilar hittust 8. desember og var réttur Helga Rafnssonar samkvæmt samningnum framseldur þar til stefnanda Mótáss.  Þetta framsal var Helga heimilt og þurfti ekki að fá staðfestingu Úthlíðar til að Mótás öðlaðist réttindi samkvæmt samningnum.  Framsalið var hins vegar skýrlega samþykkt af forsvarsmönnum Úthlíðar.  Gagnvart skuldbindingum þeim sem Úthlíð gekkst undir gagnvart meðstefnda Lindarvatni verður þó að telja að um hafi verið að ræða framsal Helga á réttindum sínum, en ekki gerð nýs samnings um sölu lóðanna. 

Þó líta beri svo á að Helgi hafi vanrækt þá skyldu sína að leggja fram staðfestingu á greiðslugetu, var ekki beint áskorunum til hans vegna þessarar vanrækslu fyrr en boðað var til þessa fundar.  Samningurinn féll ekki sjálfkrafa úr gildi við þessa vanefnd Helga. 

Á fundinum 8. desember var ekki gengið frá greiðslu kaupverðs lóðanna.   Þar var hins vegar afhent staðfesting banka á því að stefnandi ætti fé á bankareikningi til greiðslu alls kaupverðsins.  Á þessum tíma hvíldi há skuld á lóðinni og öðrum lóðum í Sóleyjarima, þannig að stefndi Úthlíð gat ekki krafið stefnanda um greiðslu kaupverðsins. 

Stefndi Úthlíð var þannig áfram skuldbundinn samkvæmt samningi sínum við Helga Rafnsson, nú gagnvart stefnanda Mótási. 

Stefndu gerðu með sér samning um kaup stefnda Lindarvatns á þessum sömu lóðum.  Var það í formi gagntilboðs frá stefnda Lindarvatni, dagsetts 6. desember 2003, með ódagsettu samþykki stefnda Úthlíðar.  Fyrirvari sá sem gerður var hér var rakinn að framan.  Upplýst má telja að forsvarsmenn stefnda Úthlíðar hafi áritað tilboðið 6. desember, sama dag og það er gert. 

Með ofangreindum dómi Hæstaréttar varðandi þinglýsingu hefur ekki verið dæmt um annað en það að komist hafi á bindandi samningur milli stefndu og að engin gögn hafi legið fyrir þinglýsingarstjóra sem sýndu að skjalið væri augljóslega orðið óskuldbindandi. 

Hvernig sem túlka skal fyrirvarann sem stefndi Úthlíð gerði gagnvart með­stefnda skiptir hann ekki máli í skiptum Úthlíðar og stefnanda.  Hins vegar staðfestir fyrirvarinn að forsvarsmanni stefnda Lindarvatns var kunnugt um fyrri samning um sölu lóðanna.  Hann var því er hann tók við samþykki tilboðsins ekki grandlaus um þann rétt sem stefnandi öðlaðist þann 8. desember til lóðanna.  Honum mátti vera ljóst að á lóðunum hvíldi veð langt umfram kaupverðið og að fyrri kaupandi gæti því ekki greitt kaupverðið fyrr en veðinu hefði verið aflétt.  Hann varð ekki grandlaus um betri rétt annars aðila við það eitt að vera tjáð í síma af fasteignasala, sem ekki var viðstaddur margnefndan fund, að kaupverðið hefði ekki verið greitt, eða að boðið hefði verið framselt. 

Samkvæmt þessu var forsvarsmaður stefnda Lindarvatns ekki grandlaus um rétt stefnanda.  Réttur stefnanda var betri því hann stofnaðist í apríl 1993 á undan rétti þessa stefnda.  Þinglýsing kauptilboðs stefnda leiðir því ekki til þess að réttur hans gangi framar rétti stefnanda. 

Stefnandi hefur ekki fyrirgert rétti sínum með tómlæti.  Upplýst er að samningaviðræður hafa staðið yfir og aldrei hefur verið gripið til neinna þeirra ráðstafana af hálfu stefnanda sem væru ósamþýðanlegar því að halda samningnum upp á stefndu Úthlíð. 

Stefnandi hefur boðið fram greiðslu kaupverðs og fyrir liggur samkomulag hans og stefnda Úthlíðar um greiðslu þess.  Sú mótbára stefnda að stefnandi bjóði ekki fram greiðslu af sinni hálfu stoðar því ekki.  Verður að taka til greina kröfur stefnanda um viðurkenningu réttar og afmáningu kauptilboðs.  Dagsektakrafa er hæfileg og er rétt að frestur til að standa við skuldbindingar samkvæmt niðurstöðu dómsins verði einn mánuður. 

Í samræmi við þessa niðurstöðu verða stefndu dæmdir til að greiða stefnanda málskostnað.  Er hæfilegt að hvor um sig greiði 200.000 krónur. 

Jón Finnbjörnsson, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan.

D ó m s o r ð

Stefnda, Úthlíð ehf., ber að efna kaupsamning og afsal um lóðirnar Sóleyjarima 19, 21 og 23 með því að afhenda stefnanda, Mótás ehf., eignina veðbanda- og kvaðalausa, að viðlögðum dagsektum, 50.000 krónum, fyrir hvern dag frá og með 27. júní 2005. 

Gagnvart stefnda, Lindarvatni ehf., er viðurkenndur eignarréttur stefnanda að lóðunum Sóleyjarima 19, 21 og 23.  Skulu kauptilboð þessa stefnda og afsal til hans um eignina afmáð úr þinglýsingabókum. 

Stefndu greiði hvor um sig 200.000 krónur í málskostnað til stefnanda.