Föstudaginn 1. nóvember 2002.
Nr. 481/2002.	Markaðstorg ehf. (Pétur Þór Sigurðsson hrl.) gegn Þróunarfélagi miðborgarinnar (Guðjón Ármann Jónsson hrl.)

 

Kærumál. Húsaleigusamningur. Útburðargerð.

Þ tók á leigu húsnæði á 1. hæð tollhússins við Tryggvagötu í Reykjavík með samningi við F og framleigði húsnæðið M. M stóð Þ ekki skil á leigu fyrir mánuðina apríl, maí og júní 2002 á gjalddaga hennar og varð ekki við áskorun Þ um að greiða skuldina. Rifti Þ þá samningnum með heimild í 61. gr. húsaleigulaga. Ekki var fallist á með M að Þ væri ekki réttur aðili til að leita útburðargerðar. M hélt því fram að hann hafi ekki staðið í vanskilum við Þ vegna leigu fyrrgreindra mánaða, þar sem Þ hafi frá upphafi leigumála þeirra krafið sig um hærri leigu en honum hafi verið heimilt samkvæmt samningi sínum við F. Talið var að M stoðaði ekki að vísa á þennan hátt til þess, sem ákveðið var í samningi Þ við F, enda hafi M ekki verið aðili að þeim samningi. Var úrskurður héraðsdómara um heimild Þ til að bera M út með beinni aðfarargerð staðfestur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 9. október 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 22. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. október 2002, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr nánar tilgreindu húsnæði á 1. hæð hússins við Tryggvagötu 19 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til aðfarargerðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði tók varnaraðili á leigu húsnæði á 1. hæð tollhússins við Tryggvagötu í Reykjavík með samningi við Fasteignir ríkissjóðs 30. mars 2001. Sama dag framleigði varnaraðili húsnæðið sóknaraðila. Skyldi umsamin leigufjárhæð úr hendi sóknaraðila, sem var ákveðin 1.003.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts, fylgja vísitölu byggingarkostnaðar og greiðast fyrir fram 1. hvers mánaðar. Í málinu er óumdeilt að sóknaraðili stóð ekki varnaraðila skil á leigu fyrir mánuðina apríl, maí og júní 2002 á gjalddaga hennar. Skoraði varnaraðili á sóknaraðila 12. júní 2002 að greiða skuld sína innan sjö daga, en ella yrði leigusamningnum rift með heimild í 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sóknaraðili varð ekki við þessari áskorun. Með bréfi 3. júlí 2002 rifti varnaraðili samningnum.

Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að ef maður vill ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi löglega verið út byggt, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, þá megi „eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið.” Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar, sbr. dóm Hæstaréttar 13. desember 2000 í máli nr. 440/2000. Réttur þessi flyst á hinn bóginn eðli máls samkvæmt í hendur leigutaka, ef hann framleigir húsnæðið með viðhlítandi heimild frá eiganda þess. Verður því ekki fallist á með sóknaraðila að varnaraðili sé ekki réttur aðili til að leita útburðargerðar.

Sóknaraðili heldur því fram í annan stað að hann hafi ekki staðið í vanskilum við varnaraðila vegna leigu fyrrgreindra mánaða, þar sem varnaraðili hafi frá upphafi leigumála þeirra krafið sig um hærri leigu en honum hafi verið heimilt samkvæmt samningi sínum við Fasteignir ríkissjóðs. Sóknaraðila stoðar ekki að vísa á þennan hátt til þess, sem ákveðið var í samningi varnaraðila við Fasteignir ríkissjóðs, enda var sóknaraðili ekki aðili að þeim samningi. Þvert á móti samdi hann við varnaraðila um fjárhæð leigu fyrir húsnæðið og er bundinn af þeim samningi. Er sóknaraðila því ekki hald í þessari málsástæðu.

Samkvæmt framangreindu verður úrskurður héraðsdómara staðfestur. Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Markaðstorg ehf., greiði varnaraðila, Þróunarfélagi miðborgarinnar, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. október 2002.

 

   Gerðarbeiðandi, Þróunarfélag miðborgarinnar, kt. 591290-1429, Laugavegi 51, Reykjavík, krefst þess að gerðarþoli, Markaðstorg ehf., kt. 501287-1569, Geirsgötu/Tollhúsinu, Reykjavík, verði ásamt öllu sem því tilheyrir, borið út úr 2514 fermetra húsnæði á 1. hæð Tollhússins, Tryggvagötu 19, með beinni aðfarargerð.  Þá er  krafist málskostnaðar að mati dómsins og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

   Dómkrafa gerðarþola er að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað.  Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu samkvæmt mati dómara.

Með húsaleigusamningi 30. mars 2001 leigðu Fasteignir ríkissjóðs gerðarbeiðanda umrætt húsnæði.  Í leigusamningi er þess getið að leigjanda sé heimilt að framleigja húsnæðið með samþykki leigusala.  Með húsaleigusamningi sama dag leigði gerðarbeiðandi gerðarþola húsnæðið.  Í samningi er greint frá því m.a. að húsaleiga á mánuði sé 1.003.000 kr. auk virðisaukaskatts og segir að húsaleigan fylgi byggingarvísitölu er miðuð sé við grunnvísitölu í mars 2001 sem sé 251,6 stig.  Húsaleigan skuli greiðast fyrirfram fyrsta hvers mánaðar, en eindagi sé sjöunda hvers mánaðar.  Með bréfi 12. júní 2002 skoraði gerðarbeiðandi á gerðarþola að greiða það sem hann taldi vangoldna leigu vegna apríl, maí og júní 2002, samtals að fjárhæð 4.119.495 kr., auk dráttarvaxta og kostnaðar, „auk eldri eftirstöðva".  Var skorað á gerðarþola að greiða skuldina innan sjö daga frá móttöku greiðsluáskorunar þessarar og vísað til ákv. 61. gr. laga nr. 36/1994 í því sambandi.  Og með bréfi 3. júlí sl. var gerðarþola tilkynnt um riftun húsaleigusamnings og skorað á hann að rýma hið leigða húsnæði.

Af hálfu gerðarþola er því mótmælt að gerðarbeiðandi hafi heimild til að fá gerðarþola borinn út úr húsnæðinu því sem hér um ræðir með beinni aðfarargerð enda sé gerðarbeiðandi ekki eigandi þess húsnæðis.  Samkvæmt veðmálabókum sé tollstjórinn í Reykjavík eigandi hússins.  Þá er því haldið fram að gerðarbeiðandi hafi krafið gerðarþola um hærri leigu en hann hafi heimild til samkvæmt samningi gerðarbeiðanda við Fasteignir ríkissjóðs.

Niðurstaða: Gerðarþoli hefur enga heimild svo kunnugt sé hvorki frá tollstjóranum í Reykjavík né frá Fasteignum ríkissjóðs til að nýta umrætt húsnæði.  Heimild gerðarþola sem leigutaka af húsnæði í Tollhúsinu við Tryggvagötu 19 í Reykjavík byggist á húsaleigusamningi sem gerðarþoli og gerðarbeiðandi gerðu með sér 30. mars 2001.  Í þessum samningi segir m.a. að verði tveggja mánaða vanskil á leigugreiðslum þá hafi leigutaki fyrirgert leigurétti sínum og sé honum þá skylt að rýma húsnæðið tafarlaust.  Af hálfu gerðarþola var sú ákvörðun tekin með samningi þessum að eiga viðskipti við gerðarbeiðanda um húsnæðið.  Hvaða heimild gerðarbeiðandi hafði til að leigja þetta húsnæði og með hvaða skilmálum gerðarbeiðandi hafði öðlast þá heimild getur hugsanlega verið umdeilt.  Það breytir hins vegar ekki þeirri staðreynd að gerðarþoli greiddi ekki leigu samkvæmt samningi aðila á réttum gjalddaga og sinnti ekki innan sjö sólahringa skriflegri áskorun gerðarbeiðanda um greiðslu.

   Samkvæmt framangreindu er fallist á kröfu gerðarbeiðanda.

   Rétt er að gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 40.000 kr. í málskostnað.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

   Krafa gerðarbeiðanda, Þróunarfélags miðborgarinnar, um að gerðarþoli, Markaðstorg ehf., verði ásamt öllu sem því tilheyrir, borið út úr 2514 fermetra húsnæði á 1. hæð Tollhússins, Tryggvagötu 19, með beinni aðfarargerð, er tekin til greina.

   Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 40.000 kr. í málskostnað.