Fimmtudaginn 16. september 2010.
Nr. 771/2009.	Jón Þórarinsson og Birna María Antonsdóttir (Ásgeir Þór Árnason hrl.) gegn Magnúsi Ólafssyni (Andri Árnason hrl.) Magnúsi Leopoldssyni Húsum og hýbýlum ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. (Kristín Edwald hrl.)

Fasteignakaup. Fasteignasali. Málskostnaður.

Með kaupsamningi 27. september 2006 keyptu J og B jörðina Efra-Skarð í Hvalfjarðarsveit. Eftir að J og B höfðu fengið jörðina afhenta töldu þau að flatarmál láglendis jarðarinnar hefði reynst minna en þau hefðu gert ráð fyrir samkvæmt uppdrætti af deiliskipulagi frístundabyggðar á jörðinni. Kröfðust þau skaðabóta eða afsláttar af kaupverði á grundvelli matsgerðar sem þau höfðu aflað fyrir dómi. Talið var að J og B hefðu ekki mátt draga ályktanir um stærð láglendisins af þeim deiliskipulagsuppdrætti sem þeim hafði verið afhentur. Hefðu þau gengið til samninga um kaup á jörðinni án þess að hafa áður aflað óyggjandi upplýsinga um þetta en þrátt fyrir það reist málssókn sína á því að stærð láglendisins hefði haft verulega þýðingu við ákvörðun þess verðs sem þau höfðu verið tilbúin til að greiða við samningsgerðina. Hefði verið um augljós mistök af hálfu J og B að ræða við að lesa úr uppdrættinum og yrðu þau sjálf að bera ábyrgð á því. Hins vegar þótti söluyfirlit fasteignarinnar ekki hafa uppfyllt þær kröfur sem fram koma í 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. og reglugerð nr. 939/2004. Voru J og B því sýknuð af kröfu um greiðslu málskostnaðar í héraði og Hæstarétti að hluta, með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Jón Steinar Gunnlaugsson og Þorgeir Ingi Njálsson dómstjóri.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. desember 2009. Þau krefjast þess að stefndu verði gert að greiða þeim óskipt 20.000.000 krónur með vöxtum samkvæmt 4. gr., en til vara 8. gr., laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. september 2006 til 27. september 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndi Magnús Ólafsson krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndu Magnús Leopoldsson, Hús og hýbýli ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. krefjast aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að dómkröfur áfrýjenda verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

Ekki er um það deilt að heildarflatarmál jarðarinnar Efra Skarðs var réttilega tilgreint í gögnum sem lágu fyrir við kaup áfrýjenda á jörðinni í september 2006. Svo sem fram kemur í hinum áfrýjaða dómi reisa áfrýjendur kröfu sína um skaðabætur eða afslátt af kaupverði jarðarinnar á því að flatarmál láglendis jarðarinnar hafi reynst minna en þau hefðu gert ráð fyrir þegar þau festu kaup á henni. Í aðdraganda samningsgerðarinnar voru ekki gefnar sérstakar upplýsingar um stærð láglendis og ekkert bendir til að upplýsingum um það efni hafi verið haldið leyndum fyrir áfrýjendum. Ekki fær staðist að ályktanir um þetta hafi mátt draga af þeim deiliskipulagsuppdrætti sem áfrýjendur kveðast reisa kröfu sína á. Þau gengu því til samninga um kaup á jörðinni án þess að hafa áður aflað óyggjandi upplýsinga um þetta en reisa þrátt fyrir það málssókn sína á því að stærð láglendisins hafi haft verulega þýðingu við ákvörðun þess verðs sem þau kveðast hafa verið tilbúin til að greiða við samningsgerðina. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað til handa stefndu Magnúsi Leópoldssyni, Húsum og hýbýlum ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf.

Fallist er á það sem fram kemur í forsendum héraðsdóms að gerð söluyfirlits um hina seldu eign hafi verið áfátt. Skiptir þar mestu máli að ekki var sérstaklega getið um samkomulag um landskipti 21. desember 2005, sem þinglýst hafði verið 16. mars 2006, þar sem spilda úr landinu hafði verið afhent Selmu Ólafsdóttur, mörkum hennar lýst og með látin fylgja loftmynd, sem markalína spildunnar var dregin á. Er ósannað að áfrýjendur hafi fengið þetta skjal í hendur við gerð kaupsamningsins. Söluyfirlitið uppfyllti því ekki nægilega þær kröfur sem fram koma í 11. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. einnig reglugerð nr. 939/2004 um samninga um þjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Með vísan til 3. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir þetta eiga að valda því að áfrýjendur verði sýknaðir af kröfu þessara þriggja stefndu um málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Um málskostnað stefnda Magnúsi Ólafssyni til handa fyrir Hæstarétti fer sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður um annað en málskostnað til handa stefndu Magnúsi Leópoldssyni, Húsum og hýbýlum ehf. og Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sem fellur niður.

Áfrýjendur, Jón Þórarinsson og Birna María Antonsdóttir, greiði óskipt stefnda, Magnúsi Ólafssyni, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.

Dómur Héraðsdóms Vesturlands 7. október2009.

Mál þetta var höfðað 21., 22. og 29. janúar 2009 og dómtekið 24. september sama ár. Stefnendur eru Birna María Antonsdóttir og Jón Þórarinsson, bæði til heimilis að Efra-Skarði í Hvalfjarðarsveit. Stefndu eru Magnús Ólafsson, Hagamel 13 í Hvalfjarðarsveit, Magnús Leopoldsson, Hvassafelli 2 í Borgarbyggð, Hús og hýbýli ehf., Lækjargötu 4 í Reykjavík, og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., Kringlunni 5 í Reykjavík.

Stefnendur krefjast þess að stefndu verði in solidum gert að greiða þeim 20.000.000 króna með vöxtum samkvæmt 4. gr. en til vara 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 27. september 2006 til 27. september 2008, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Jafnframt krefjast stefnendur málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndi Magnús Ólafsson krefst þess að hann verði sýknaður af kröfum stefnenda og að þeim verði gert að greiða sér málskostnað.

Stefndu Magnús Leopoldsson, Hús og hýbýli ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar ehf. krefjast þess aðallega að þau verði sýknuð af kröfum stefnenda auk þess sem stefnendum verði gert að greiða málskostnað. Til vara krefjast stefndu þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður.

I.

Jörðin Efra-Skarð liggur í Hvalfjarðarsveit og er hún í þeim hluta sveitarfélagsins sem tilheyrði Hvalfjarðarstrandarhreppi fyrir sameiningu sveitarfélaga. Stefndi Magnús Ólafsson ólst upp og var lengst af búsettur að Efra-Skarði, en hann fékk, ásamt fjórum systrum sínum, jörðina í arf frá foreldrum sínum. Hinn 14. mars 2006 fékk stefndi Magnús Ólafsson afsöl fyrir eignarhluta þriggja systranna og hafði hann þá öðlast 80% eignarhluta í jörðinni. Ein systirin, Selma Ólafsdóttir, hafði hins vegar fengið eignarhluta sínum skipt úr jörðinni með samkomulagi við stefnda 21. desember 2005. Nánar tiltekið var um að ræða 60,9 hektara spildu sem liggur annars vegar fyrir neðan Leirársveitarveg (þjóðveg 504) og hins vegar á vesturhluta jarðarinnar næst veginum. Stofnskjal vegna þeirrar spildu, sem nefnd er Efra-Skarðsland, var gefið út af Byggingafulltrúa Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis 6. febrúar 2006 og var skjalinu þinglýst 13. mars sama ár eftir að landbúnaðarráðuneytið hafði staðfest landskiptin 7. sama mánaðar með vísan til 13. gr. jarðalaga nr. 81/2004. Samkomulaginu um landskiptin var síðan þinglýst 16. mars 2006.

Um mitt ár 2006 setti stefndi Magnús Ólafsson jörðina á sölu hjá stefnda Húsum og hýbýlum ehf., en stefndi Magnús Leopoldsson á og rekur þá fasteignasölu. Samkvæmt söluyfirliti var ásett verð jarðarinnar 145.000.000 króna, en þar er jörðinni lýst þannig:

Jörðin er í mynni Svínadals að norðanverðu og liggur að mörkum Hvalfjarðarstrandarhrepps og Leirár- og Melahrepps. Hún á land til móts við Neðra-Skarð vestan megin, móti Leirárlandi í há Skarðsheiði, en að norðan að mörkum Skorradalshrepps og að austan og að suðaustan á móti Tungu. Bæjarstæðið er undir rótum Skarðshyrnu, vestan við Skarðsá. Ofan bæjar er brattlent. Melabungur og grasigrónar brekkur skiptast á, en skriður og klettabelti hið efra. Undirlendið er jafnlent með mýrlendi og lágum holtum. Grasgefið land, gott til túnræktar. Skarðsá fellur fram um landið og mótar þið hið næsta sér með framburði sínum. Hér var stundaður sauðfjárbúskapur og fiskeldi. Ágætur húsakostur.

Hinn 7. september 2006 gerðu stefnendur kauptilboð að fjárhæð 120.000.000 króna í jörðina. Í kjölfarið var gerður kaupsamningur um eignina 27. sama mánaðar og var kaupverðið 122.000.000 króna. Nánar tiltekið var jörðin seld ásamt Efra-Skarði 2 sem er útskipt land ásamt íbúðarhúsi. Einnig fylgdu með í kaupunum mannvirki á jörðinni án bústofns, véla og framleiðsluréttar. Í kaupsamningi kemur fram að við gerð samningsins hafi legið frammi veðbókarvottorð, fasteigna- og brunabótamatsvottorð, landamerkjabréf jarðarinnar frá 30. október 1922 og söluyfirlit. Kaupsamningnum var þinglýst 10. október 2006. Afsal var síðan gefið út 17. nóvember sama ár og var því þinglýst 22. sama mánaðar. Eignin var svo afhent 1. desember það ár.

Fyrir kaupin var stefnendum bent á að spildu fyrir neðan Leirársveitarveg og á vesturmörkum hefði verið skipt úr jörðinni. Einnig liggur fyrir að stefnendur skoðuðu jörðina og fóru ásamt stefnda Magnúsi Ólafssyni að merkjum til vesturs en þar hafði verið reist girðing milli jarðarinnar og spildunnar, sem skipt var úr jörðinni, fyrir norðan veginn.

Við kaupin var stefnendum afhentur uppdráttur af deiliskipulagi frístundabyggðar á jörðinni sem stefndi Magnús Ólafsson hafði látið gera. Á innfelldri teikningu á uppdrættinum er sýndur sá hluti jarðarinnar sem gert er ráð fyrir að verði lagður til frístundabyggðar og þar koma einnig fram merki jarðarinnar til vesturs, eins og þau voru fyrir landskiptin milli stefnda Magnúsar Ólafssonar og systur hans, þegar Efra-Skarðslandi var skipt úr jörðinni. Hins vegar er ekki sýnt hvar mörk jarðarinnar liggja til vesturs eftir þá ráðstöfun. Stefnendur hafa lýst því að þau hafi talið að merkjagirðingin til vesturs væri þar sem þau mörk jarðarinnar eru dregin á innfelldu teikningunni þannig að Efra-Skarðsland sem skipt var úr jörðinni væri vestan við þá línu. Eftir að stefnendur höfðu fengið jörðina afhenta hafi þau hins vegar gert sér grein fyrir að landið væri minna en sýnt væri á teikningunni. Þannig hafi þau ekki fengið jafn mikið land og þau reiknuðu með samkvæmt þeim gögnum sem látin voru í té við kaupin.

II.

Með beiðni 18. desember 2007 fóru stefnendur þess á leit við dóminn að matsmaður yrði dómkvaddur til að taka saman matsgerð um áhrif þess á verðmæti jarðarinnar að Efra-Skarðsland norðan Leirársveitarvegar hafði verið skipt úr landi jarðarinnar. Hinn 15. janúar 2008 var Pétur Kristinsson, héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali, dómkvaddur til að gera matið og skilaði hann matsgerð sinni 14. ágúst 2008.

Í matsgerðinni er málavöxtum lýst og greint frá því hvað fór fram á matsfundi 7. maí 2008. Því næst eru talin mannvirki á jörðinni sem eru 90 m² bogaskemma byggð árið 1971, 220 m² hlaða byggð árið 1973, 121 m² fjárhús byggt árið 1978 og 78,5 m² íbúðarhús úr timbri reist árið 2000. Ástand þessara eigna er sagt ágætt, en tekið er fram að stefnendur hafi fullyrt að þau hafi ráðist í nokkrar endurbætur eftir að þau keyptu jörðina. Í matsgerðinni er síðan að finna svohljóðandi forsendur fyrir matinu:

Efra-Skarðsland er 60,9 m² landspilda sem liggur vestast í landinu að jörðinni Neðra Skarði. Eins og fram kemur hér að framan var matsbeiðendum kunnugt um að 11 ha. af spildunni fylgdu ekki við sölu jarðarinnar. Er því miðað við að hún sé ca. 50 ha. að stærð. Spildan er aflöng og er að mestu ca. 270 metrar á breidd þótt hún sé breiðari neðst og ca 1.800 metrar á lengd frá vegi til fjalls. Þannig er að mati undirritaðs óhentugt að skipta spildunni. Spildan er afgirt og gróin. Ræktað land hennar samkvæmt fasteignamati er 4.5 ha.

Eins og áður segir er jörðin öll 1.088 ha. að stærð þ.m.t. Efra-Skarðsland. Samkvæmt upplýsingum frá Guðmundi Sigurðssyni hjá Vesturlandskógum er láglendi jarðarinnar þ.e. land undir 200 metrum fyrir ofan sjávarmál 246 ha. að stærð. Þannig er láglendi Efra-Skarðs 196 ha. og Efra-Skarðsland 50 ha. Annað land jarðarinnar er fjalllendi með litlum gróðri og nýtist einna helst til útivistar. Láglendi jarðarinnar er að mestu gróið og nýtist ágætlega til beitar og ræktunar auk þess sem það hentar ágætlega til frístundabyggðar.

Undirritaður telur að verðmæti jarðarinnar felist að langmestu í láglendi hennar og þeim mannvirkjum sem á henni eru.

Samantekt um verð jarða sem lögð var fram af hálfu matsbeiðanda á matsfundi tekur m.a. til 8 jarða sem seldar voru í umdæmum sýslumannanna í Borgarnesi og Selfossi tímabilið 8. desember 2004 til 2. júní 2007. Sé mið eingöngu tekið af stærð jarðanna er meðal hektaraverð kr. 388.691 en að sjálfsögðu ráða margir aðrir þættir verði svo sem staðsetning, lögun og þau mannvirki sem á jörðunum kunna að vera. Samantektin tekur einnig til fjögurra spildna að stærðinni 40 til 54,12 ha. Meðalverð á hektara skv. því er kr. 1.798.547. Meðalverð tveggja spildna sem undirritaður telur eðlilegt að hafa hliðsjón af var kr. 564.593.

Kaupsamningsverð Efra-Skarðs og Efra-Skarðs 2 var samkvæmt framlögðum kaupsamningi kr. 122.000.000. Jörðin var seld á frjálsum markaði og því hægt að hafa nokkra hliðsjón af því þótt aðila greini á um hversu stórt landið var.

Eins og að framan greinir skiptist jörðin í fjalllendi, gróið land sem á standa hlaða, fjárhús og bogaskemma og 2.500 m² lóð sem á stendur íbúðarhús. Við matið er gengið út frá því að þessir þættir hafi misjafnt verðmæti.

Með vísan til framanskráðs telur undirritaður eðlilegt að miða matið við að markaðsverð gróins lands hafi verið kr. 400.000 á hektara hafi verið um að ræða sölu á heilli jörð, markaðsverð útihúsa hafi verið kr. 5.000.000, markaðsverð Efra-Skarðs 2 hafi verið kr. 15.000.000.000 og fjallendis kr. 15.000.000.

Þá er einnig byggt á því að hektaraverð hækki sé minna land selt enda eru fleiri sem hafa not af slíku landi auk þess sem fleiri geta keypt litlar spildur. Er þetta í samræmi við framlagt yfirlit um verð landspildna. Er því byggt á því að markaðsverð hektara í Efra-Skarðslandi hafi verið kr. 500.000 hefði spildan verið seld ein og sér.

Samkvæmt framansögðu og að teknu tilliti til tölulegra leiðréttinga, sem matsmaður gerði í skýrslu sinni fyrir dómi, eru niðurstöður hans á matsliðum eftirfarandi:

1.     Hvert telur matsmaður að hafi verið eðlilegt markaðsverð jarðarinnar Efra-Skarðs og Efra-Skarðs 2 að meðtöldu því sem fylgdi með jörðinni við kaupin hinn 7. september 2006? Svar: 109.000.000 króna.

2.     Hvert telur matsmaður að hafi verið eðlilegt markaðsverð Efra-Skarðslands hinn 7. september 2007? Svar: Ef spildan hefði verið seld ein og sér 25.000.000 krónur en 20.000.000 króna ef hún hefði fylgt með við sölu jarðarinnar.

3.     Hvert telur matsmaður að hafi verið eðlilegt markaðsverð jarðarinnar Efra-Skarðs og Efra-Skarðs 2 að meðtöldu því sem fylgdi með jörðinni við kaupin hinn 7. september 2006 ef Efra-Skarðsland hefði einnig fylgt með við sölu jarðarinnar? Svar: 129.000.000 króna.

4.     Þá taldi matsmaður að markaðsverð hefði ekki tekið breytingum frá 7. til 27. september 2006. 

III.

Stefnendur reisa kröfu sína á því að þau eigi kröfu um skaðabætur eða afslátt úr hendi viðsemjanda síns stefnda Magnúsar Ólafssonar á grundvelli laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Einnig er kröfum beint að stefnda Magnúsi Leopoldssyni og stefnda Húsum og hýbýlum ehf. á grundvelli 27. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004, og eftir almennum reglum um sérfræðiábyrgð. Að því er varðar stefnda Hús og Hýbýli ehf. er jafnframt vísað til húsbóndaábyrgðar. Þá sé kröfu beint að stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf. vegna starfsábyrgðartryggingar stefnda Magnúsar Leopoldssonar, sbr. 5. gr. laga nr. 99/2004. Um heimild til að krefja vátryggingafélagið beint er vísað til 1. mgr. 45. gr., sbr. 44. gr. laga um vátryggingasamninga nr. 30/2004.

Stefnendur vísa til þess að ásett verð jarðarinnar við sölu hafi verið 145.000.000 króna en leitt hafi verið í ljós með matsgerð að verðmæti eignarinnar hafi verið mun minna eða 109.000.000 króna. Stefnendur telja allt benda til að stefndi Magnús Leopoldsson, sem hafi mikla reynslu af sölu jarða, hafi talið að Efra-Skarðsland væri hluti af hinu selda þegar hann lagði mat á líklegt söluverð eignarinnar.

Stefnendur benda á að við kaupin hafi þau fengið uppdrátt af deiliskipulagi sem stefndu Magnús Ólafsson og Magnús Leopoldsson hafi afdráttarlaust fullyrt að væri réttur og sýndi raunverulega stærð hins selda. Miðað við innfellda teikningu á uppdrættinum sé landið hins vegar 50 hekturum stærra, en þetta stærðarfrávik sé verulegt í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002. Að þessu leyti hafi eignin því verið gölluð í skilningi 1. mgr. 27. gr. laganna þar sem hún hafi ekki verið í samræmi við gefnar upplýsingar. Þessar röngu upplýsingar hafi valdið því að stefnendur gerðu hærra tilboð í eignina en ella hefði orðið og þannig hafi þetta haft áhrif á efni kaupsamnings um jörðina, sbr. 2. mgr. 27. gr. laganna. Í þessu tilliti taka stefnendur fram að þau hafi gert ráð fyrir því að fjármagna kaupin með því að selja spildur úr jörðinni og um þessa forsendu þeirra hafi stefndu verið grandsamir, enda hafi þetta sérstaklega verið rætt við stefnda Magnús Leopoldsson.

Til stuðnings kröfu sinni á hendur stefnda Magnúsi Ólafssyni vísa stefnendur einnig til reglna um vanheimild, sbr. 46. gr. laga nr. 40/2002, en stefndi hafi í raun selt Efra-Skarðsland þótt þeirri spildu hafi þegar verið ráðstafað í landskiptum milli stefnda og systur hans.

Stefnendur benda á að stefndu beri bótaábyrgð á sakargrundvelli með því að hafa ekki upplýst um samkomulagið um landskiptin frá 21. desember 2005, en samkomulagsins hafi hvorki verið getið á söluyfirliti né hafi það legið frammi við gerð kaupsamnings eða afsals. Einnig hafi þess ekki verið gætt að skrá samkomulagið í landamerkjabók, sbr. nánari ákvæði laga um landamerki o.fl., nr. 41/1919. Á hinn bóginn telja stefnendur að þau hafi í öllu tilliti rækt skoðunarskyldu sína samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002, en þar fyrir utan víkur skoðunarskylda fyrir jafn alvarlegum bresti á upplýsingaskyldu stefndu og raun varð á, sbr. 3. mgr. þeirrar greinar.

Kröfur á hendur stefndu Magnúsi Leopoldssyni og Húsum og hýbýlum ehf. eru sjálfstætt reistar á því að stefndi Magnús beri ábyrgð á því að upplýsingar í söluyfirliti hafi verið ófullnægjandi auk þess sem önnur gögn hafi beinlínis verið röng eins og áður er rakið. Að þessu leyti hafi fasteignasalinn í verulegum atriðum brotið gegn fyrirmælum 10.−13. gr. laga nr. 99/2004 um gerð söluyfirlits, öflun upplýsinga og kynningu á eigninni gagnvart stefnendum. Í þessu sambandi benda stefnendur sérstaklega á að þau hafi rætt við stefnda Magnús Leopoldsson um fjármögnun með sölu á spildum úr landi jarðarinnar. Um ábyrgð stefnda Magnúsar þótt fasteignasalan sé rekin í nafni félags er vísað til 3. mgr. 7. gr. laganna.

Til stuðnings fjárkröfu sinni vísa stefnendur til matsgerðar, en þar er tjónið vegna þess að Efra-Skarðsland fylgdi ekki með í kaupunum talið nema 20.000.000 króna. Stefnendur telja að afsláttur svari til sömu fjárhæðar og skaðabætur, en lægri fjárhæð rúmist innan kröfugerðarinnar verði það niðurstaða dómsins um hæfilegar skaðabætur eða afslátt.

Stefnendur telja að það leiði af samningi eða venju að stefndu beri að greiða þeim almenna vexti eftir 4. gr. laga um vexti og verðbætur, nr. 38/2001, af dæmdri fjárhæð ef hún byggist á afslætti frá þeim tíma er greiðsla var innt af hendi til stefnda Magnúsar Ólafssonar því þá sé raunverulega um að ræða endurgreiðslu oftekinna fjármuna. Verði skaðabætur hins vegar dæmdar er til vara byggt á 8. gr. sömu laga um vexti af slíkum kröfum. Til stuðnings dráttarvaxtakröfu er vísað til 9. gr. laganna.

IV.

Stefndi Magnús Ólafsson reisir sýknukröfu sína á því að hann hafi gefið réttar og raunsannar upplýsingar við sölu jarðarinnar til stefnenda. Fyrir kaupin hafi Efra-Skarðslandi verið skipt úr jörðinni og við þá ráðstöfun hafi verið gætt settra reglna í öllu tilliti. Þetta hafi glögglega komið fram á veðbókarvottorði sem lá frammi við kaupsamningsgerð og því hafi stefnendum verið í lófa lagið að kynna sér þessi gögn. Stefndi hafi því engu leynt við sölu jarðarinnar.

Stefndi Magnús Ólafsson vísar til þess að hann hafi við skoðun eignarinnar sérstaklega bent á að Efra-Skarðsland væri ekki hluti af hinu selda, auk þess sem hann hafi sýnt stefnendum landamerki til vesturs gagnvart spildunni sem eru afmörkuð með nýrri girðingu. Þetta hafi stefnendur staðfest en þar fyrir utan hafi stefndi ekki með nokkru móti gefið til kynna að land sem skipt hafði verið úr jörðinni væri hluti hinnar seldu eignar. Í þessu tilliti tekur stefndi fram að hann geti ekki borið ábyrgð á því að stefnendur hafi misskilið innfellda teikningu á uppdrætti af deiliskipulagi fyrir frístundabyggð, en sá uppdráttur hafi ekkert að gera með landamerki eða flatarmál jarðarinnar. Þá mótmælir stefndi því að hafa fullyrt að landamerki til vesturs væru eins og þau eru sýnd á innfelldu teikningunni heldur þvert á móti sýnt stefnendum hvar mörkin liggja í landinu og eru afmörkuð með girðingu. Því hafi stefnendur ekki haft neitt tilefni til að leggja til grundvallar uppdrátt af deiliskipulagi þegar gengið hafði verið á landamerkin.

Stefndi Magnús Ólafsson hafnar því að um stærðarfrávik sé að ræða í skilningi 21. gr. laga nr. 40/2002, en í þeim efnum verði að hafa til hliðsjónar að jörðin sé talin 1.088 hektarar að flatarmáli. Eignin sé því ekki gölluð, sbr. 1. mgr. 27. gr. laganna, enda hafi stefndi fullnægt að öllu leyti upplýsingaskyldu sinni gagnvart stefnendum. Einnig telur stefndi að ætluð stærðarfrávik séu mun minni en stefnendur haldi fram og geti með engu móti haft áhrif á fyrirætlanir stefnenda um nýtingu jarðarinnar. Í því sambandi bendir stefndi á að samþykkt skipulag fyrir frístundabyggð rúmist að öllu leyti innan landamerkja jarðarinnar og stefnendur geti ekki reiknað með að frekari frístundabyggð verið samþykkt af skipulagsyfirvöldum.

Stefndi Magnús Ólafsson hafnar því eindregið að Efra-Skarðsland hafi fylgt með í kaupunum þannig að réttarreglur um vanheimild geti átt við, enda hafi stefnendum verið öldungis ljóst hvar merki jarðarinnar liggi til vesturs.

Verði ekki fallist á það sem hér hefur verið rakið heldur stefndi því fram að meðstefndi Magnús Leopoldsson, sem annaðist söluna fyrir stefnda, hafi brugðist þeim skyldum sem hvíldu á honum eftir lögum um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004. Í því tilliti tekur stefndi fram að meðstefnda hafi verið fullkunnugt um landskiptin. Þrátt fyrir það hafi þau ekki verið tilgreind í söluyfirliti en á þessu beri fasteignasali ábyrgð, sbr. 2. mgr. 12. gr. laganna. Einnig hafi verið ónákvæmt að tilgreina í söluyfirliti að jörðin ætti land í vestur til móts við jörðina Neðra-Skarð.

Loks mótmælir stefndi Magnús Ólafsson fjárhæð kröfugerðar stefnenda. Einnig er andmælt matsgerð sem krafan er studd við en stefndi telur matið bæði óskýrt og órökstutt.    

V.

Stefndu Magnús Leopoldsson, Hús og hýbýli ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. andmæla því sem röngu og ósönnuðu að stefnendum hafi ekki verið veittar fullnægjandi upplýsingar við sölu jarðarinnar eða að starfsmenn fasteignasölunnar hafi sýnt af sér saknæma háttsemi í tengslum við þessi viðskipti. Þvert á móti halda stefndu því fram að gætt hafi verið vandaðra vinnubragða í öllu tilliti.

Stefndu benda á að stefnendur hafi verið upplýstir um að Efra-Skarðsland hafa ekki fylgt með í kaupunum, svo sem þau sjálf hafi staðfest í málatilbúnaði sínum hér fyrir dómi. Því breyti engu þótt þessar upplýsingar hafi ekki komið fram á söluyfirliti eignarinnar, en þar fyrir utan hafi ekki verið skylt að geta um þessi landskipti þar. Er því einnig andmælt að söluyfirlitið hafi verið ófullnægjandi í öðru tilliti.

Stefndu andmæla því eindregið að veittar hafi verið rangar upplýsingar með því að láta stefnendum í té uppdrátt af deiliskipulagi. Einnig er því andmælt að stefnendum hafi verið tjáð að sá uppdráttur hefði að geyma heimild um landamerki á svæðinu. Telja stefndu að legið hafi ljóst fyrir að þessi uppdráttur hafði aðeins þýðingu fyrir frístundabyggð á svæðinu en skipti engu í öðru tilliti.

Stefndu telja að ásett verð eignarinnar breyti engu fyrir það sakarefni sem hér er til úrlausnar. Í þeim efnum vísa stefndu til þess að það sé alkunna að iðulega fáist lægra verð fyrir eignir en ásett verð þeirra. Þetta eigi enn fremur við þegar um er að ræða stærri og dýrari eignir.

Stefndu vísa jafnframt til þess að stefnendur hafi fengið allt það land sem þau festu kaup á og því verði ekki séð að þau hafi orðið fyrir tjóni. Hér skipti engu þótt stefnendur hafi talið landið stærra að flatarmáli en fram komi í fyrirliggjandi skjölum og mátti glögglega sjá við skoðun þeirra á jörðinni. Þar fyrir utan liggi ekki fyrir orsakatengsl milli athafna stefndu og ætlaðs tjóns stefnenda, enda sé fremur um að ræða þeirra eigin misskilning.

Stefndu andmæla sem órökstuddri matsgerð sem stefnendur hafa aflað og reisa dómkröfur sínar á. Þá andmæla stefndu kröfu um vexti samkvæmt 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001. Jafnframt er mótmælt kröfu um dráttarvexti frá fyrra tímamarki en mánuði frá birtingu stefnu, en þá fyrst hafi stefndu verið gerð grein fyrir kröfunni, sbr. 9. gr. sömu laga.

VI.

Stefnendur hafa höfðað mál þetta vegna kaupa þeirra á jörðinni Efra-Skarði í Borgarbyggð samkvæmt kaupsamningi 27. september 2006. Á hendur stefnda Magnúsi Ólafssyni er gerð krafa um skaðabætur eða afslátt á efndagrundvelli samkvæmt lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002. Krafa á hendur stefndu Magnúsi Leopoldssyni og Húsum og Hýbýlum ehf. er hins vegar reist á reglum skaðabótaréttar um sérfræðiábyrgð vegna starfa þess fyrrnefnda, sem hafði milligöngu um kaupin sem löggiltur fasteignasali. Að því er varðar stefnda Hús og hýbýli ehf. er einnig vísað til reglu skaðabótaréttar um húsbóndaábyrgð. Þá er málið höfðað á hendur stefnda Sjóvá-Almennum tryggingum hf. á grundvelli starfsábyrgðartryggingar fasteignasalans hjá félaginu.       

Stefnendur hafa fyrir dómi staðfest að þeim hafi verið kunnugt um að spilda hafi verið skilin frá jörðinni í landskiptum milli fyrri eigenda jarðarinnar. Einnig kom fram hjá þeim að upplýst hefði verið að um væri að ræða hluta jarðarinnar fyrir neðan Leirársveitarveg og land á vesturmörkum jarðarinnar. Þá könnuðust stefnendur við fyrir dómi að stefndi Magnús Ólafsson hefði sýnt þeim nýlega landamerkjagirðingu á vesturmörkum jarðarinnar. Að þessu gættu skiptir ekki máli þótt ekki hafi komið fram á söluyfirliti jarðarinnar að spildu þessari hafi verið skipt úr landinu. Aftur á móti verður fallist á það með stefnendum að þau vinnubrögð hefðu verið vandaðri, enda á að tilgreina í söluyfirliti öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem ætla má að geti verið grundvöllur ákvörðunar kaupanda um hvort hann kaupir eign og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana, sbr. 1. mgr. 11. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, nr. 99/2004.

Málatilbúnaður stefnenda er á því reistur að þau hafi haft ástæðu til að ætla að láglendi jarðarinnar að vestanverðu væri stærra í ljósi innfelldrar teikningar á uppdrætti af deiliskipulagi frístundabyggðar, en þar eru vesturmörk jarðarinnar sýnd eins og þau voru áður en spildu var skipt úr jörðinni með samkomulagi 21. desember 2005 milli stefnda Magnúsar Ólafssonar og systur hans Selmu Ólafsdóttur. Þessi innfellda teikning er sögð hafa að geyma skilgreiningu á svæði fyrir frístundabyggð í aðalskipulagi Hvalfjarðarstrandarhrepps. Þegar þessi teikning er virt verður með engu móti fallist á það með stefnendum að þau hafi mátt ætla að því sem næst bein lína sem dregin er á teikningunni á vesturmörkum jarðarinnar eigi að tákna þá landamerkjagirðingu sem stefnendum var sýnd á vettvangi. Er hér til þess að líta að sú girðing er ekki bein heldur liggur hún til norðvesturs og síðan beint í norður. Jafnframt er umrædd girðing rétt við Skarðsá sem rennur á mörkum jarðarinnar til suðausturs gagnvart jörðinni Tungu en mun lengra er frá ánni að þeim mörkum sem stefnendur töldu merki jarðarinnar á teikningunni. Samkvæmt þessu var um að ræða augljós mistök stefnenda við að lesa úr teikningu en á því verða þau sjálf að bera ábyrgð. Verður því hvorki fallist á það með stefnendum að um sé að ræða vanefnd af hálfu stefnda Magnúsar Ólafssonar, sem að þessu leyti hafði veitt fullnægjandi upplýsingar um eignina, né heldur að stefndi Magnús Leopoldsson hafi bakað sér bótaábyrgð gagnvart stefnendum. Verða stefndu því sýknaðir af kröfum stefnenda.

Eftir þessum úrslitum verður stefnendum gert að greiða stefndu málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn svo sem greinir í dómsorði. Við ákvörðun málskostnaðar er tekið tillit til þess að stefndu aðrir en Magnús Ólafsson hafa sameiginlega haldið uppi vörnum í málinu.

Benedikt Bogason, héraðsdómari, kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Ólafi Björnssyni og Óskari Sigurðssyni, hæstaréttarlögmönnum og löggiltum fasteignasölum.

D Ó M S O R Ð:

Stefndu, Magnús Ólafsson, Magnús Leopoldsson, Hús og hýbýli ehf. og Sjóvá-Almennar tryggingar ehf., eru sýknaðir af kröfum stefnenda, Birnu Maríu Antonsdóttur og Jóns Þórarinssonar.

Stefnendur greiði óskipt stefnda Magnúsi Ólafssyni 300.000 krónur í málskostnað en öðrum stefndu 100.000 krónur hverjum.