Miðvikudaginn 6. febrúar 2013.
Nr. 24/2013.	Balance ehf. (Hlynur Ingason hdl.) gegn Kristjáni Þorsteinssyni (sjálfur)

Kærumál. Útburðargerð. Vanreifun. Frávísun máls að hluta frá Hæstarétti. Frávísunarúrskurður staðfestur.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu B ehf. um að K yrði borinn út úr tiltekinni fasteign. Í dómi Hæstaréttar kom fram að ýmsir annmarkar hefðu verið á málatilbúnaði B ehf. og meðal annars hefði í héraði ekki verið lagður fram húsaleigusamningur sem krafa félagsins var reist á. Einnig varð helst ráðið af gögnum málsins að K hefði greitt þá skuld sem lá til grundvallar kröfu B hf. Enda þótt B ehf. hefði fyrir Hæstarétti um sumt leitast við að bæta úr fyrri annmörkum var talið að verulega skorti á að málatilbúnaður félagsins uppfyllti þær kröfur sem gerðar yrðu samkvæmt 12. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Þorgeir Örlygsson.   

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 2. janúar 2013, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2012, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði með beinni aðfarargerð, ásamt öllu því sem honum tilheyrir, borinn út úr fasteigninni Veltusundi 3b í Reykjavík, með fastanúmer 228-2104, merkt 01 0302 í fasteignaskrá. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að beiðni hans um aðför verði tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að hinn kærði úrskurður verði staðfestur. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar. Að því frágengnu krefst hann þess að teknar verði til greina kröfur „sem hann gerir í greinargerð, dags. 23. nóvember 2012 og tekin var inn í málið í héraði eftir að það var tekið þar til úrskurðar“. Verði fallist á kröfu sóknaraðila um aðför krefst hann að þessu frágengnu að aðfararfrestur verði ákveðinn fjórir mánuðir, en ella að mati réttarins. Þá krefst hann þess að sóknaraðila verði gert að greiða sér miska- og þjáningabætur að fjárhæð 900.000 krónur.

Í hinum kærða úrskurði var hafnað kröfu sóknaraðila um útburð varnaraðila úr fasteigninni Veltusundi 3b í Reykjavík þar eð líta yrði svo á að málið væri vanreifað. Af þeim annmörkum sem greinir í úrskurðinum var sá talinn vega þyngst að húsaleigusamningur, sem krafan er reist á, hafi ekki verið lagður fram í málinu. Hér fyrir rétti staðhæfir sóknaraðili engu að síður að samningurinn hafi verið lagður fram í héraði. Samninginn er ekki að finna í dómsgerðum sem Hæstarétti hafa borist. Að svo vöxnu fær staðhæfing sóknaraðila ekki haggað þeirri niðurstöðu að samningurinn hafi ekki verið lagður fram fyrir héraðsdómi. Sóknaraðili hefur á hinn bóginn lagt hann fyrir Hæstarétt ásamt fleiri gögnum, sem ætlað er að bæta úr annmörkum er taldir voru á málatilbúnaði hans. Varnaraðili sótti þing í héraði en lagði ekki fram greinargerð þar en heldur uppi vörnum fyrir Hæstarétti. Styður hann kröfur sínar meðal annars þeim rökum að vangoldin húsaleiga hafi að fullu verið innt af hendi áður en sóknaraðili beindi til hans greiðsluáskorun og síðar riftun samningsins. Telur hann gögn málsins sýna það svo ekki verði um villst.

Samkvæmt gögnum málsins hafði varnaraðili  þær varnir  uppi við þingfestingu málsins í héraði sem ekki var þegar vísað á bug, sbr. 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989, en bókað var eftir honum að hann hefði greitt þá skuld sem liggur til grundvallar útburðarkröfunni. Af gögnum sóknaraðila verður helst ráðið að varnaraðili hafi greitt umrædda skuld en ekki er að finna nánari umfjöllun um þetta atriði af hálfu sóknaraðila. Þá bera gögn málsins heldur ekki með sér að riftunaryfirlýsing sú sem sóknaraðili reisir rétt sinn á hafi verið birt varnaraðila.

Um meðferð þessa máls fer samkvæmt 12. kafla laga nr. 90/1989. Heimildir samkvæmt honum fela í sér undantekningu frá almennum reglum um að skyldum, eins og þeirri sem hér um ræðir, verði fullnægt á grundvelli almennra aðfararheimilda. Strangar kröfur eru þannig gerðar til að skylda til að víkja af fasteign sé skýrlega sönnuð svo henni verði fullnægt með útburðargerð. Miklu skiptir að málatilbúnaður þess, sem vill nýta sér réttarfarshagræði sem í þessu felst, sé frá upphafi skýr og glöggur. Í þessu máli skortir verulega á að svo sé og breytir þá engu þótt sóknaraðili hafi fyrir Hæstarétti um sumt leitast við að bæta úr fyrri annmörkum. Að gættu öllu því er að framan greinir verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og nánar segir í dómsorði.

Krafa varnaraðila um greiðslu miska- og þjáningabóta verður ekki höfð uppi í máli um heimild til útburðar og verður henni sjálfkrafa vísað frá Hæstarétti.

Dómsorð:

Úrskurður héraðsdóms er staðfestur.

Sóknaraðili, Balance ehf., greiði varnaraðila, Kristjáni Þorsteinssyni, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

Kröfu varnaraðila um greiðslu miska- og þjáningabóta er vísað frá Hæstarétti.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2012.

Með beiðni, sem móttekin var í dóminum 28. ágúst sl., hefur sóknar­aðili, Balance ehf., Viðarási 26, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðili, Kristján Þorsteinsson, Veltusundi 3b, Reykjavík, verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir borinn út úr fasteigninni Veltusundi 3b, Reykjavík, með fastanúmerið 228-2104, merkt 01 0302 í fasteignaskrá, með beinni aðfarargerð. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila, auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af aðfarargerðinni.

Mál þetta var þingfest 5. október sl. Varnaraðili sótti þá þing og fékk frest til að skila greinargerð til 2. nóvember sl. Í þinghaldi þann dag fór varnaraðili fram á lengri frest til að skila greinargerð og var málinu frestað í því skyni til 16. nóvember sl. og bókað að um lokafrest væri að ræða. Í þinghaldi þann dag fór varnaraðili enn fram á lengri frest til að skila greinargerð og tók fram að hann hefði sótt um gjafsókn í máli þessu. Þrátt fyrir andmæli sóknaraðila var varnaraðila enn veittur lokafrestur til að skila greinargerð til 23. nóvember sl. Í þinghaldi þann dag óskaði varnaraðili enn eftir fresti, en sóknaraðili mótmælti því og krafðist þess að málið yrði tekið til úrskurðar. Málinu var frestað ótiltekið til málflutnings um kröfu varnaraðila um frekari frest. Málið var næst tekið fyrir 6. desember sl. og fór þá fram málflutningur um kröfu varnaraðila um frekari frest. Dómari hafnaði í þinghaldinu, með ákvörðun, kröfu varnaraðila um frekari frest og var málið tekið til úrskurðar.

Málavextir, málsástæður og lagarök sóknaraðila

 Í aðfararbeiðni kemur fram að með leigusamningi, dagsettum 19. janúar 2006, hafi varnaraðili tekið á leigu fasteign að Veltusundi 3b í Reykjavík af Jóni Ágústi Hermannssyni, kt. 131066-5039. Leigusamningurinn hafi verið ótímabundinn og hafi fjárhæð leigunnar verið ákveðin 90.000 krónur og skyldi hún taka breytingum í samræmi við byggingarvísitölu. Hinn 10. október 2007 hafi Jón Ágúst selt og afsalað sex eignarhlutum í Veltusundi 3b til sóknaraðila, þ.m.t. þeim eignarhluta sem varnaraðili hafi tekið á leigu, en Jón Ágúst sé núverandi eigandi og forsvarsmaður sóknaraðila. Í kjölfarið hafi sóknaraðili tekið við leigusamningi við varnaraðila og hafi tilkynning þess efnis verið send af hálfu Jóns Ágústs og sóknaraðila til varnaraðila. Mánaðarleg leigufjárhæð sé nú 110.000 krónur.

Með bréfi 25. júlí sl. hafi verið skorað á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu frá apríl sl. til júlí sl. eigi síðar en sjö dögum eftir dagsetningu bréfsins, en að öðrum kosti mætti varnaraðili búast við því að leigusamningi yrði rift án frekari fyrirvara samkvæmt 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Varnaraðili hafi ekki sinnt greiðsluáskoruninni. Hinn 15. ágúst sl. hafi varnaraðila verið send tilkynning um riftun þar sem honum hafi verið gert að rýma hið leigða húsnæði þegar í stað. Ekkert hafi orðið ágengt í tilraunum sóknaraðila til að fá umrædda eign rýmda og sé honum því nauðsynlegt að fá úrskurð héraðsdóms um að heimilt sé að bera varnaraðila út úr eigninni.

Um lagarök vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Einnig vísar sóknaraðili til II. og XII. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 13. gr. og 1. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna. Um varnarþing vísar sóknaraðili til 2. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1989, sbr. 1. mgr. 32. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Niðurstaða

Varnaraðili skilaði ekki greinargerð í málinu. Verður því að leysa úr því á grundvelli framlagðra gagna og krafna sóknaraðila, að teknu tilliti til þess sem fram hefur komið hjá varnaraðila við meðferð málsins.

Fram kemur í aðfararbeiðni sóknaraðila að varnaraðili hafi tekið umrætt húsnæði að Veltusundi 3b í Reykjavík að leigu með leigusamningi 19. janúar 2006 við Jón Ágúst Hermannsson. Fram kemur í aðfararbeiðni að meðal framlagðra skjala sé ,,Afrit húsaleigusamnings“. Húsaleigusamningur hefur þó ekki verið lagður fram í málinu. Meðal gagna málsins er afsal, útgefið af Jóni Ágústi Hermannssyni til sóknaraðila, dagsett 10. október 2007 og stimplað um að það hafi verið innfært í þinglýsingabækur 12. sama mánaðar. Samkvæmt afsalinu afsalar Jón Ágúst til sóknaraðila m.a. því húsnæði sem krafist er útburðar úr. Fram kemur í 1. mgr. 43. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að við sölu leiguhúsnæðis skuli upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin, eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður. Í 2. mgr. sömu greinar er nánar kveðið á um hvað þurfi að koma fram í slíkri tilkynningu. Í aðfararbeiðninni kemur fram að tilkynning um kaup sóknaraðila á umræddu húsnæði hafi verið send af hálfu Jóns Ágústs og sóknaraðila til varnaraðila. Þessi tilkynning er ekki lögð fram í málinu. Liggur því ekki fyrir að hún hafi verið send af stað með sannanlegum og tryggum hætti eins og mælt er fyrir um í . 13. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför skal aðfararbeiðni að jafnaði hafnað, ef varhugavert verður talið að gerðin nái fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem heimilt er að afla samkvæmt áðursögðu. Þegar litið er til þeirra annmarka á málatilbúnaði sóknaraðila sem fyrr er getið og einkum þess að húsaleigusamningurinn, sem sóknaraðili reisir kröfu sína á, hefur ekki verið lagður fram í málinu, verður að líta svo á að málið sé af hans hálfu vanreifað. Málatilbúnaður hans er því ekki svo skýr sem skyldi, sbr. 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila um útburð varnaraðila úr fasteigninni Veltusundi 3b, Reykjavík, með fastanúmerið 228-2104, merkt 01 0302 í fasteignaskrá.

Málskostnaður fellur niður.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

Kröfu sóknaraðila, Balance ehf., um að varnaraðili, Kristján Þorsteinsson, verði ásamt öllu því sem honum tilheyrir borinn út úr fasteigninni Veltusundi 3b, Reykjavík, með fastanúmerið 228-2104, merkt 01 0302 í fasteignaskrá, með beinni aðfarargerð, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.