Miðvikudaginn 19. desember 2012.
Nr. 308/2012.	Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir (Óskar Sigurðsson hrl.) gegn Björk Sigurðardóttur (Hilmar Magnússon hrl.)

Fasteign. Málamyndagerningur.

Málsaðilar deildu um hver væri eigandi fasteignar að Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra. Með dómi Hæstaréttar 24. febrúar 2011 í máli nr. 453/2010 var talið að B hefði tekist sönnun um að kaupsamningur um fasteignina hefði verið gerður í nafni S og H sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss sem brann árið 2002. Munnlegt samkomulag þeirra í millum var hins vegar ekki talið uppfylla formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og voru S og H því sýknuð af kröfu B um útgáfu afsals að fasteigninni til hennar gegn yfirtöku áhvílandi veðskuldar. Kröfugerð í þessu máli var á hinn bóginn með öðru móti, þannig að skilyrði fyrrgreinds ákvæðis voru ekki talin standa kröfu B í vegi. Hljóðaði krafa B upp á viðurkenningu á eignarrétti hennar að fasteigninni. Með hliðsjón af atvikum málsins var B talin hafa fært sönnur á að aldrei hefði annað staðið til en að hún væri réttur eigandi fasteignarinnar frá upphafi og var krafa hennar því tekin til greina.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 8. maí 2012. Þau krefjast sýknu af kröfu stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst í máli þessu viðurkenningar á því að hún sé nú þegar að réttu lagi eigandi fasteignarinnar að Neðri-Þverá. Að virtu því sem talið var sannað um lögskipti aðila í dómi Hæstaréttar 24. febrúar 2011 í máli nr. 453/2010 en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er í ljós leitt að hún hafi verið hinn raunverulegi kaupandi fasteignarinnar og að áfrýjendur hafi til málamynda verið tilgreindir sem kaupendur í kaupsamningi um eignina í desember 2003. Að þessu virtu verður héraðsdómur staðfestur.

Áfrýjendum verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir, greiði sameiginlega stefndu, Björk Sigurðardóttur, 600.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. apríl 2012.

Mál þetta, sem dómtekið var 16. mars 2012 sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Björk Sigurðardóttur, Hlyngerði 3, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu 9. mars 2011, á hendur Sigurði Guðjónssyni og Hildi Eiríksdóttur, báðum til heimilis að Háaleitisbraut 103, Reykjavík.

Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði beinn eignaréttur hennar á fasteigninni Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fastanr. 213-4832 ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefndu ásamt lögmæltum virðisaukaskatti.

Stefndu krefjast þess að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda. Þá krefjast þau málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnanda samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, auk virðisaukaskatts.

I.

Stefnandi kveður málavexti þá, að hún og eiginmaður hennar, Rúnar Fjeldsted, höfðu hug á að kaupa sér sumarhús, en vinafólk þeirra að Efri-Þverá í Húnaþingi vestra, létu þau vita af því að Íbúðalánasjóður hefði leyst til sín á uppboði húseignina á nágrannajörðinni að Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra í lok árs 2001 og að fasteignin væri föl. Húsið væri þokkalega farið þótt ýmislegt væri farið að láta undan vegna vanhirðu fyrri eiganda. Stefnandi og Rúnar skoðuðu eignina fyrir milligöngu vinafólks síns fyrst í ágúst 2003 og leist ágætlega á húsið, auk þess sem vinfengi nágranna spillti ekki fyrir. Leitaði stefnandi fyrst til Íbúðalánasjóðs með það í huga að gera tilboð í eignina en var upplýst um að Stefán Ólafsson, fasteignasali á Blönduósi, hefði eignina til sölumeðferðar og henni bent á að leita þangað varðandi tilboðsgerð.

Stefnandi gerði tilboð í eignina, dagsett 15. september 2003, að fjárhæð 2.400.000 krónur. Gengu á milli stefnanda og Stefáns Ólafssonar fasteignasala tilboð og náðust að lokum samningar um kaupin þannig að kaupverð var ákveðið 2.800.000 krónur og skyldi það m.a. greiðast með útgáfu fasteignaveðbréfs. Umrætt kauptilboð hefur stefnandi ekki fundið í sínum fórum og þá hafa engin gögn fasteignasölunnar vegna málsins enn fundist þrátt fyrir leit. Áður en af kaupunum varð, skoðuðu stefnandi og eiginmaður hennar eignina og voru öll samskipti vegna málsins milli þeirra og Stefáns fasteignasala.

Þegar ganga átti frá kaupsamningi óskuðu stefndu, foreldrar stefnanda, eftir því við dóttur sína að samningurinn yrði gerður í þeirra nafni, þar sem stefndu höfðu þá nýverið misst sumarhús sitt í Borgarfirði í bruna án þess að endurbyggja það. Við útgreiðslu brunabóta hjá tryggingafélaginu hafði verið haldið eftir verulegri fjárhæð er fengist greidd út, yrði nýtt sumarhús byggt eða keypt. Varð stefnandi við þessari eðlilegu beiðni foreldra sinna, enda stóð ekki annað til en að nafn stefnanda yrði fært yfir á eignina með afsali eða yfirlýsingu þar um.

Þar sem stefndu skorti greiðslugetu til að greiða af væntanlegu láni hjá Íbúðalánasjóði, sem skyldi tekið við kaupin, var leigusamningur útbúinn til mála­mynda og fjárhæðir þar lagaðar að þeim kröfum, sem þurfti til að stefndu stæðust greiðslumatið. Er samningurinn frá 18. nóvember 2003 og leigutími sagður hefjast 1. desember sama ár en eignin var afhent í ársbyrjun 2004 og kaupsamningur undir­ritaður 12. desember 2003.

Greiðslumat ber með sér að krafist var greiðslugetu upp á 25.000 krónur á mánuði, sem er sama fjárhæð og greinir í leigusamningi aðila. Var samningi þessum þannig aldrei ætlað að hafa nokkurt gildi milli aðila, heldur einungis gerður í því augnamiði að stefndu stæðust greiðslumat en í samningnum er leigusali sagður vera stefndi Sigurður og látið líta svo út fyrir að leigð séu 50% eignarinnar vegna hins lága leigugjalds. Þessum leigusamningi var ekki þinglýst.

Stefnandi kveður einnig hafa skort á eigið fé stefndu og hafi eiginmaður stefnanda af þeim sökum lagt 120.000 krónur inn á reikning stefnda Sigurðar þann 2. desember 2003 eða sama dag og greiðslumatið var útbúið af Guðríði Birgisdóttur, starfsmanni í SPRON, sem þá var viðskiptabanki stefnanda. Höfðu stefndu engin viðskipti við SPRON og enga aðra aðkomu að gerð greiðslumatsins en að undirrita umsóknina sem lið í útgáfu fasteignaveðbréfsins.

Gengið var frá undirritun kaupsamnings á skrifstofu Íbúðalánasjóðs 12. desember 2003 en hann er vottaður af stefnanda og eiginmanni hennar. Fasteigna­veðbréfið var gefið út 17. sama mánaðar og greiddu stefnandi og eiginmaður hennar þá útborgunargreiðslu kaupsamningsins ásamt þinglýsingar- og stimpilgjöldum kaup­samnings og fasteignaveðbréfs, samtals 464.896 krónur. Greiddi stefnandi jafnframt kaupsamningsgreiðslu nr. 2 að fjárhæð 280.000 krónur 5. mars 2004.

Við afhendingu eignarinnar í febrúar 2004 komu í ljós ýmsir gallar á henni en stefnandi réðst í viðgerðir á eigninni og stórfelldar og kostnaðarsamar endurbætur. Fólust þær m.a. í því að skipt var um gólfefni, endurnýjaðar lagnir og innréttingar, þ.m.t. eldhús og eldhústæki. Leitaði stefnandi til lögmanns eftir að hún og eiginmaður hennar höfðu átt í samskiptum við fasteignasalann vegna gallanna. Fóru fram bréfaskipti við seljanda eignarinnar, með leyfi og vitund stefndu og var loks samið um afslátt að fjárhæð 300.000 krónur sem var jafnhár lokagreiðslu. Afsal var svo loks gefið út til stefndu í desember 2006 og lögmannskostnaður greiddur af stefnanda.

Í september 2006 kom upp ósætti milli málsaðila vegna sölu á hesthúsi í Víðidal, sem var í eigu stefnanda. Stefndi Sigurður hafði lánað stefnanda 7.000.000 króna til kaupanna á hesthúsinu og taldi sig með því hafa öðlast hlutdeild í húsinu, sem stefnandi hafnaði. Lyktaði þeim ágreiningi með því að stefndi Sigurður stefndi stefnanda fyrir héraðsdóm og var gerð sátt í framhaldinu um endurgreiðslu lánsins ásamt vöxtum, samtals 10.575.356 krónur. Var sáttin m.a. gerð í þeirri trú að fullar sættir tækjust, m.a. vegna Neðri-Þverár, en stefndu höfðu þá hafnað kröfu stefnanda um útgáfu afsals til að þrýsta á um uppgjör vegna hesthússins. Þegar loks sættir höfðu náðst stóðu stefndu föst við sinn keip en stefndu höfðu um haustið 2006, þegar ágreiningur aðila kom upp, byrjað að greiða afborganir af Íbúðasjóðsláninu, sem hvíldi á eigninni, auk gjalda er tengdust eigninni, í óþökk stefnanda. Stefnandi hafði fram til þess tíma, eða í hartnær þrjú ár, ávallt greitt af láninu og allan kostnað af eigninni sem eigandi hennar. Þá hefur stefnandi og eiginmaður hennar nýtt eignina sem sína eigin.

Með bréfi lögmanns stefnda Sigurðar, dagsettu 12. júní 2007, var ætluðum leigusamningi sagt upp með sex mánaða fyrirvara, en hvergi í bréfinu er minnst á að leigugjaldið sé í vanskilum. Þessu bréfi var svarað með bréfi, dagsettu 12. júlí sama ár, þar sem sjónarmiðum stefndu var hafnað og ítrekað að stefnandi væri raunverulegur eigandi eignarinnar og gögn lögð fram því til stuðnings. Með símskeytum hinn 10. og 19. júlí 2007 og enn hinn 3. og 18. febrúar 2009 var ætluðum leigusamningi rift vegna ætlaðra vanefnda á greiðslu leigugjalds samkvæmt málamyndaleigu­samningnum. Höfðaði stefndi svo aðfararmál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur til að fá stefnanda borna út úr húsnæðinu að Neðri-Þverá. Með úrskurði dómsins í málinu nr. A-34/2009, uppkveðnum þann 6. október 2009, var kröfu stefnda hafnað og tilkynnti lögmaður stefnda í kjölfarið að höfðað yrði almennt einkamál til að fá stefnanda borna út úr húsnæðinu.

Stefnandi kveðst árangurslaust hafa leitað eftir því við stefndu, að þau afsöluðu henni eigninni að Neðri-Þverá og í því sambandi jafnframt boðið uppgjör vegna þeirra gjalda, sem stefndu hefðu sannanlega greitt af eigninni í óþökk stefnanda. Þegar samningaviðræður stóðu yfir, vegna endurgreiðslu á nefndu láni stefnda Sigurðar til stefnanda vegna kaupa á hesthúsi, hefði verið gefið í skyn að lausn ágreinings vegna lánsins til hesthúsakaupanna væri forsenda þess að tækist að leysa úr ágreiningi aðila vegna Neðri-Þverár. Þegar sátt hefði hins vegar náðst í lánamálinu, hefðu stefndu snúið við blaðinu og neitað að gefa út afsal til stefnanda og róið að því öllum árum að koma stefnanda út úr eigninni með það í huga að selja hana og hafi stefndu m.a. skipt um skrár án heimildar í því augnamiði að sýna eignina væntanlegum kaupendum.

II.

Stefndu lýsa málavöxtum að ýmsu leyti á nokkuð annan veg en stefnandi. Þau kveðast hafa notið liðsinnis dóttur sinnar, stefnanda máls þessa, og eiginmanns hennar við kaup sín á fasteigninni Neðri-Þverá. Það hafi verið ætlun þeirra og stefnanda og eiginmanns hennar að nýta fasteignina í sameiningu sem sumarhús og hafi stefndu haft eigið svefnherbergi í fasteigninni en stefnandi og eiginmaður hennar hafi einnig átt þar svefnherbergi. Eftir kaupin hafi bæði svefnherbergin og önnur herbergi hússins verið nýtt í sameiningu af báðum fjölskyldum um nokkra hríð. Hafi þetta verið staðfest af eiginmanni stefnanda í fyrra dómsmáli aðila og hafi jafnframt komið fram að hann og fjölskylda hans hafi þá nýtt 50% af eigninni og rúmlega það. Vinkona stefnanda, Ingibjörg G. Geirsdóttir, hafi einnig borið á þennan veg fyrir dóminum.

Í upphafi hafi verið ráðgert að framangreint fyrirkomulag yrði viðhaft um ókomna tíð og hefðu stefndu og stefnandi ritað undir leigusamning áður en greiðslumat fór fram. Í nefndum samningi hafi komið fram að 50% eignarinnar skyldu leigð til stefnanda, í samræmi við upphaflegan ásetning aðila, eins og fyrirkomulagið stuttu eftir undirritun kaupsamningsins sé einnig til marks um.

Benda stefndu á að í húsaleigusamningnum segi m.a. að aðeins 50% fasteignarinnar skuli leigð til stefnanda en ekki öll fasteignin. Virðist því sem samningurinn, sem sagður sé hluti af ætluðum málamyndagerningum milli málsaðila, hafi verið efndur að hluta í samræmi við ákvæði hans, á meðan allt lék í lyndi þeirra í milli. Tímasetning undirritunar samningsins hafi verið ákveðin með hliðsjón af því að greiðslumat hjá bankastofnun var á döfinni. Hafi sú staðreynd ráðið miklu um að samkomulag aðila um leigu húsnæðisins var haft skriflegt en ekki aðeins munnlegt.

Stefndu kveða tilgang leigusamningsins hafa verið tvíþættan, annars vegar þann að koma stefndu gegnum greiðslumat hjá banka vegna lántökunnar og hins vegar að kveða á um réttarsamband samningsaðila í tengslum við sameiginlega nýtingu fasteignarinnar og fyrirætlanir beggja aðila um sameiginleg afnot hennar, sem báðir aðilar hafi stefnt að þegar fasteignin var keypt. Því sé það rangt, sem fram komi í stefnu, að við undirritun húsaleigusamningsins hafi ekki verið stefnt að því að efna hann. Benda stefndu á, að enda þótt stefnandi haldi því fram að samningurinn hafi eingöngu verið gerður í þeim tilgangi að auðvelda stefndu að komast í gegnum greiðslumat og báðir aðilar hafi litið svo á við undirritun hans að ekki hafi átt að efna hann að neinu leyti, hafi stefnandi hvorki tilgreint ástæðu fyrir því, hvers vegna aðeins helmingur húsnæðisins skyldi leigður til stefnanda en ekki allt húsnæðið, né heldur hvers vegna hluti samningsins hafi í raun verið efndur af beggja hálfu stuttu eftir að hann var undirritaður. Þá benda stefndu á að í leigusamningnum sé kveðið á um að leigutaki skuli aldrei greiða meira en 50% þess kostnaðar sem hljótist af viðhaldi innan húss en viðhald hússins að utan skyldi leigusali bera einn. Þá hafi verið samið um það sérstaklega í 10. gr. leigusamningsins að hvor aðili skyldi bera 50% kostnaðar vegna trygginga á tækjum, innréttingum, innbúi og rúðum. Sé augljóst að aðilar hafi sniðið hluta leigusamningsins sérstaklega að upphaflegum tilgangi þeirra að nýta fasteignina til helminga.

Greiðslufyrirkomulag húsaleigunnar hafi verið laust í reipunum fyrst um sinn. Hafi greiðslur á grundvelli kaupsamningsins farið fram fyrir tilhlutan stefnanda og eiginmanns hennar, auk þess sem stefnandi hafi fyrst um sinn einnig greitt bæði fasteignagjöld af eigninni og afborganir fasteignalánsins. Stefndu hafi litið svo á að með þessum greiðslum hefðu stefnandi og eiginmaður hennar verið að greiða húsaleigu fyrirfram en á þessum tíma hafi ríkt traust í samskiptum aðila. Hafni stefndu því að þær endurbætur, sem stefnandi og eiginmaður hennar unnu að, geti skapað eignarréttindi yfir fasteigninni. Þá hafi stefndi Sigurður einnig unnið að endurbótum fasteignarinnar áður en stefnandi og eiginmaður hennar meinuðu honum frekari aðgang að henni. Hafi þetta komið fram við vitnaleiðslur í fyrra máli aðila hér fyrir dóminum.

Í kjölfar ósættis milli aðila á árinu 2006 hafi stefndi Sigurður ákveðið að segja stefnanda upp leigusamningnum og krefjast greiðslu á ógreiddum leigugreiðslum, orkureikningum og rekstrarkostnaði fasteignarinnar, auk þess sem hann krafðist þess að húsnæðið yrði rýmt. Hafi kröfum hans verið hafnað. Stefndu hafi frá og með árinu 2006 greitt fasteignagjöld vegna hússins, lóðarleigugjöld, reikninga vegna rafmagns og hita, gjöld vegna tæmingar á rotþró o.fl. og hafi þannig greitt framangreindan rekstrarkostnað, auk hluta kaupverðsins í um það bil fimm ár. Stefnandi hafi hins vegar ekki gert reka að því að endurgreiða stefndu kostnaðinn, þrátt fyrir að hann stafi af kaupum og rekstri fasteignar, sem hún telji sig vera eiganda að.

Hinn 11. mars 2009 hafi stefndu krafist útburðar stefnanda úr fasteigninni vegna vanefnda á leigusamningi aðila. Héraðsdómur hafi hafnað kröfunni með vísan til þess að varhugavert væri að aðfarargerðin næði fram að ganga á grundvelli þeirra sönnunargagna, sem aflað var í málinu og heimilt var að afla. Í kjölfarið hafi stefnandi höfðað fyrra mál sitt á hendur stefndu og þá krafist útgáfu afsals fyrir fasteigninni. Hafi stefnandi þá byggt á sömu málsástæðum og hún geri í þessu máli. Hafi verið fallist á kröfur stefnanda með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur og stefndu dæmd til að gefa út afsal að eigninni. Með dómi Hæstaréttar Íslands hafi stefndu hins vegar verið sýknuð af kröfu stefnanda. Um þá málsástæðu stefnanda, að samkomulag hefði verið til staðar milli aðila um að stefndu skyldu afsala fasteigninni til stefnanda, hafi Hæstiréttur komist að þeirri  niðurstöðu að kaupsamningur stefndu og Íbúðalánasjóðs um eignina hefði verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss þeirra sem brunnið hafi árið 2002. Hins vegar hefði kaupsamningurinn sannarlega uppfyllt skilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 og að ekki hefði verið efast um gildi hans. Í málinu héldi stefnandi því fram að auk þess samnings hefðu málsaðilar gert annan munnlegan samning um að stefnandi fengi síðar í hendur frá stefndu afsal fyrir fasteigninni. Segði í dómi Hæstaréttar að þótt stefnanda tækist að sanna að slíkt munnlegt samkomulag hefði verið gert, myndi það ekki uppfylla formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt. Hafi þannig verið endanlega skorið úr því í dómi Hæstaréttar að hið ætlaða samkomulag, sem stefnandi kveðst hafa gert við stefndu, gæti ekki skapað henni rétt til fasteignarinnar þar sem með því væri fasteign ráðstafað og skorti það því beinlínis það gildisskilyrði, sem áskilið sé í framangreindum lögum um fasteignakaup nr. 40/2002, þess efnis að slíkt samkomulag verði að vera skriflegt.

Stefndu vekja á því sérstaka athygli að í dómi Hæstaréttar segi að ágreiningur málsaðila hafi í því máli lotið að eignarhaldi fasteignarinnar að Neðri-Þverá. Hafi því ágreiningi aðila um rétt eignarhald að fasteigninni, með hliðsjón af ætluðu samkomulagi aðila, því verið ráðið til lykta með þeim dómi réttarins og sé hann endanlegur um þann þátt ágreinings aðila í þessu máli. Þá vísa stefndu til þess að af dómi Hæstaréttar vegna kröfu stefnanda um þinglýsingu stefnu í máli þessu á fasteignina, megi ráða að í máli þessu sé ekki byggt á ætluðu samkomulagi málsaðila um að eignarrétturinn skyldi færast til stefnanda. Geti það samkomulag því ekki komið til álita í málinu.

Stefndu mótmæla fullyrðingum í stefnu um að umrædd fasteign hafi verið keypt af stefndu í stað stefnanda til þess eins að stefndu gætu innheimt hærri brunabætur en þeir hefðu átt rétt á. Teldist slík ráðstöfun án vafa til tryggingasvika sem refsing lægi við. Hafni stefndu því með öllu að þeir hafi haft þann tilgang eða ásetning með fasteignaviðskiptum sínum. Jafnframt mótmæla stefndu staðhæfingum stefnanda þess efnis að kaupsamningur um fasteignina hafi verið gerður í nafni stefndu til málamynda. Hafi því enda aldrei verið haldið fram af hálfu Íbúðalánasjóðs, sem óumdeilt sé að hafi verið gagnaðili stefndu að kaupsamningnum. Af hálfu stefndu hafi kaupsamningurinn við Íbúðalánasjóð ekki verið gerður til málamynda, heldur skyldi hann efndur samkvæmt orðalagi sínu, svo sem og hafi verið gert af hálfu beggja samningsaðila. Þá hafi samningurinn uppfyllt öll skilyrði laga og reglna. Loks benda stefndu á, að við kaup stefndu á fasteigninni að Neðri-Þverá, hafi aldrei verið gerður samningur milli aðila um að stefnandi skyldi eignast einhver eignarréttindi tengd fasteigninni síðar meir, hvorki með skriflegum né munnlegum hætti.

III.

Krafa stefnanda um viðurkenningu eignaréttar á fasteigninni að Neðri-Þverá byggir á því að stefnandi sé raunverulegur eigandi Neðri-Þverár en ekki stefndu og að fyrirliggjandi gögn og upplýsingar sanni að svo sé. Stefnandi og eiginmaður hennar hafi skoðað eignina fyrir kaup, verið í sambandi við fasteignasalann, sem hafði hana til sölumeðferðar, og gert tilboð í eignina í sínu nafni sem hafi þannig verið samþykkt og því hafi bindandi samningur komist á. Stefnandi hafi greitt allt kaupverðið og borið allan kostnað vegna kaupanna, svo og vegna galla sem upp hafi komið í eigninni auk þess að semja um afslátt sem veittur hafi verið af kaupverði. Þá hafi stefnandi greitt allan rekstrarkostnað, þ.m.t. rafmagn, þótt stefndu haldi því fram að þau hafi einungis leigt stefnanda 50% eignarinnar. Stefnandi hafi með sama hætti greitt öll gjöld af eigninni, m.a. lóðarleigu, fasteignagjöld og brunatryggingariðgjald sem ávallt tilheyri eiganda en ekki leigutaka eignar. Sömu sögu sé að segja um greiðslur af áhvílandi láni við Íbúðalánasjóð.

Stefnandi hafi jafnframt ráðist í kostnaðarsamar viðgerðir og endurbætur á húsinu sem hafi tekið marga mánuði. Efniskostnaðurinn einn hafi numið vel á þriðju milljón króna, auk gríðarlegs vinnuframlags stefnanda og iðnmenntaðs eiginmanns hennar. Fráleitt sé að ætla að stefnandi hefði ráðist í þessar tímafreku og kostnaðarsömu framkvæmdir við eignina ef hann hefði einungis mátt búast við að hafa 50% eignarinnar til leigu í eitt ár frá 1. desember 2003 að telja.

Þá hafi kauptilboð stefnanda verið samþykkt af Íbúðalánasjóði og þannig komist á bindandi samningur um eignina við stefnanda í skilningi laga en vegna beiðni stefndu hafi kaupin verið gerð í þeirra nafni til málamynda, einungis í því augnamiði að fá útgreiddar brunabætur. Aldrei hafi þannig staðið til að stefndu yrðu raunverulegir eigendur, enda hefðu þeir hvorki greitt kaupverð né innheimt meint leigugjald. 

Nágrannar stefnanda geti staðfest nýtingu hennar á eigninni og aðdraganda að kaupum hennar sem styðji kröfur stefnanda. Með sama hætti geti fasteignasalinn staðfest samskipti sín við stefnanda og eiginmann hennar, auk þess sem hann hafi bréflega gefið skýringar, sem honum voru gefnar vegna óska um nafnabreytingu á kaupanda, við rekstur aðfararmálsins.

Telur stefnandi að vegna þeirra margháttuðu gagna og upplýsinga um kaupin á Neðri-Þverá, standi það nú stefndu nær að sanna með hvaða hætti þau telji sig eiga tilkall til eignarinnar utan þeirrar einu staðreyndar að hafa í höndum þinglýst afsal, sem ekki sé einhlít sönnun eignaréttar ef framborin sönnunargögn og vitnisburður leiði annað í ljós. Vísar stefnandi til þess að í einkamálarétti gildi reglan um frjálst sönnunarmat. Hafi Hæstiréttur staðfest í fjölmörgum dómum að þrátt fyrir þinglýstar eignarheimildir, ráði þær ekki úrslitum sé hið gagnstæða sannað. Nefnir stefnandi sem dæmi mál um fjárslit vegna sambúðarslita þar sem leyst sé úr ágreiningi um það, hvaða eignir falli undir skipti og hverjar ekki.  

Afstaða stefndu nú virðist mótast af þeim ágreiningi, sem upp hafi komið milli aðila út af öðru málefni, og virðist sem stefndu séu að gjalda stefnanda í sömu mynt. Hafi stefndu tekið upp á því að greiða af láni á eigninni og gjöld af henni, að því er virðist til þess að styrkja réttarstöðu sína gagnvart stefnanda í viðleitni sinni til að sölsa eignina undir sig með ólögmætum hætti.

Stefnandi lýsir því yfir að nái dómkrafan fram að ganga muni hún ganga frá uppgjöri við stefndu vegna greiðslna, sem þau hafi innt af hendi og tengist fasteigninni, en stefndu hafi í óþökk stefnanda greitt af áhvílandi láni og gjöld af eigninni. 

Stefnandi kveður það helgast af ríkri dómvenju að hægt sé að fallast á dómkröfu hennar þótt ekki sé jafnframt boðið fram uppgjör, enda sé það nokkuð flókið og umfangsmikið auk þess sem það sé óviðkomandi sjálfum kaupunum á eigninni í öndverðu. 

Þá leiði krafan, verði á hana fallist, til þess að stefnandi verði að hlíta þinglýstum öðrum óbeinum eignaréttindum á fasteigninni, sbr. lóðarleigusamning og áhvílandi veðskuldabréf, enda telji stefnandi að henni beri að gangast undir þá skuldbindingu þar sem eignin hafi verið keypt af henni með útgáfu skuldabréfsins svo sem greindi í kauptilboði hennar. Hafi nafnáritun stefndu á skuldabréfið verið þar til málamynda, líkt og á öðrum skjölum og kaupsamningi, og til þess gerð að kaupin gætu gengið í gegn á nafni stefndu. Hafi stefndu ekki talið sig greiðsluskyld og ekkert greitt af láninu fyrr en risið hafi ágreiningur milli aðila.

Stefnandi hafi höfðað mál á hendur stefndu með stefnu þingfestri í Héraðsdómi Reykjavíkur hinn 24. nóvember 2009 með kröfu um útgáfu afsals fyrir Neðri-Þverá. Með dómi Héraðsdóm uppkveðnum 25. júní 2010 hafi verið fallist á kröfu stefnanda og hafi dómurinn komist talið sannað að stefnandi teldist réttur eigandi að fasteigninni. Dóminum hafi verið áfrýjað til Hæstaréttar Íslands sem hafi sýknað stefndu af kröfu um útgáfu afsals með þeim rökum að formskilyrði 7. gr. laga nr. 40/2002, þess efnis að samkomulag þeirra um nafnaskipti væri ekki skriflegt, hefði ekki verið uppfyllt. Þó hafi verið fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að það teldist sannað að kaupsamningur um eignina hefði verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að fá greiddar út brunabætur vegna sumarhúss þeirra, sem brann 2002, en því hefði stefnandi Sigurður neitað við skýrslutökur fyrir dómi. Hann hefði þó allt að einu staðfest að stefnandi hefði hvorki komið fram fyrir sína hönd við kauptilboðsgerð né hefði hann skoðað eignina sjálfur fyrir kaupin né verið í sambandi við fasteignasalann. Sömuleiðis hafi hann staðfest að það hefði í raun ekki verið hann sjálfur, sem hefði gert tilboð í eignina, heldur stefnandi, og að leigusamningur sá, sem lá frammi, hefði verið gerður í því augnamiði að standast greiðslumat, enda hefði ekkert verið rætt um innihald hans við stefnanda. Þá hafi stefndi Sigurður staðfest fyrir dómi að stefnandi hefði greitt allt kaupverðið og að hún hefði einnig greitt af lánum, fasteignagjöld og allan annan rekstrarkostnað fram til þess tíma að til ósættis kom milli þeirra. Jafnframt hafi hann staðfest að eiginmaður stefnanda hefði samið við seljanda um afslátt vegna galla á hinni seldu eign og að stefnandi hefði greitt lögfræðikostnað vegna þess.

Stefnandi vísar til þess að í niðurstöðu Hæstaréttar hafi ekki verið tekin afstaða til þessara efnisþátta málsins og þeirrar meginmálsástæðu stefnanda, sem krafa hans hafi byggst á, að hann teldist raunverulegur eigandi eignarinnar og hefði verið hinn raunverulegi aðili að kaupsamningi við Íbúðalánasjóð en stefndu þar til málamynda. Niðurstaða Hæstaréttar byggi eingöngu á því að formskilyrði fasteignakaupalaga hefði ekki verið fullnægt og því yrði að sýkna.

Stefnandi kveðst vera ósammála niðurstöðu Hæstaréttar, enda telji hún að ákvæði laga nr. 40/2002 hafi ekki átt við um samkomulag aðilanna þar sem í því hafi ekki átt að felast kaup í skilningi laganna, sbr. 1. grein þeirra, en umrætt ákvæði sé við það bundið. Kaup stefnanda hafi farið fram með þeim kaupsamningi sem liggur fyrir við Íbúðalánasjóð, þar sem nöfn kaupenda, þ.e. stefndu, hafi verið þar sett til málamynda í þeim tilgangi sem rétturinn þó hafi fallist á og stefnandi hafi verið talinn hafa sannað. Með málsókn þessari leitist stefnandi við að fá viðurkenndan eignarétt sinni að Neðri-Þverá í Húnaþingi vestra svo hann fái notið þess réttar óskorað og síðan þinglýst dóminum sem heimildarskilríki. Hafi stefnandi lögvarða hagsmuni af því að fá dóm um málsefnið.

Um lagarök vísar stefnandi til almennra reglna eigna-, samninga- og kröfuréttarins, ákvæða stjórnarskrár um réttarvernd eignaréttarins, laga nr. 91/1991, 25. gr., og um sönnunarmat og sönnunarbyrði, og til laga nr. 7/1936 um réttaráhrif málamyndagerninga. Varðandi kröfur um málskostnað vísar stefnandi til 130. gr., sbr. 129. gr., laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988, með áorðnum breytingum, þar sem lögmönnum sé gert að innheimta virðisaukaskatt af þjónustu sinni en stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili. 

IV.

Stefndu byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að eignarréttur að fasteign geti ekki skapast á grundvelli málsástæðna stefnanda. Lögfræðilega rétt niðurstaða í máli þessu eigi að ráðast af þeirri staðreynd að eignarréttur að fasteign geti ekki skapast á grundvelli þeirra málsástæðna sem stefnandi byggi á. Sé því ekki unnt lögum samkvæmt að viðurkenna eignarrétt stefnanda yfir fasteigninni á grundvelli þeirra málsástæðna sem hann teflir fram.

Þær leiðir sem hægt sé að vinna eignarrétt að fasteign, sem er í eigu annars aðila, séu takmarkaðar og í raun tæmandi taldar í eignarrétti. Geti eignarhald fasteignar því aðeins færst frá einum aðila til annars með nánar tilteknum aðferðum. Geti þær aðferðir verið eftirfarandi; með afsalsgerningum inter vivos, þ.e. með gerð samninga; með arfleiðslu; fyrir hefð; á grundvelli venjuréttar; á grundvelli eignarnáms og/eða á grundvelli beinna ákvæða í lögum. Engin þeirra aðferða, sem stefnandi byggi á í máli þessu, sé tæk. Sé því óhjákvæmilegt að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

Stefnandi byggi á því að samkomulag hafi verið til staðar milli stefndu og stefnanda um að fasteignin skyldi færð til stefnanda en þegar hafi verið dæmt um þá málsástæðu. Ekki verði annað ráðið af málatilbúnaði stefnanda en að hann telji enn að unnt sé að byggja rétt á hendur stefndu á meintu samkomulagi um að fasteignin Neðri-Þverá skyldi færð til eignar stefnanda eftir að stefndu hefðu leyst til sín bætur úr brunatryggingu sinni. Grundvallist málatilbúnaður hans þannig að hluta til á þessu meinta samkomulagi málsaðila. Megi því ráða af stefnu að stefnandi byggi á afsalsgerningum milli málsaðila sem hann kveður hafa átt sér stað árið 2003.

Af þessu tilefni beri að halda því til haga að í fyrra máli, sem stefnandi höfðaði á hendur stefndu og leyst var úr í dómi Hæstaréttar nr. 453/2010, hafi stefnandi haldið því einnig fram að stefnandi væri raunverulegur eigandi Neðri-Þverár en að nöfn stefndu hafi verið sett í kaupsamninginn við Íbúðalánasjóð til málamynda. Hafi stefnandi þá haldið því fram að hann og stefndu hefðu gert með sér samkomulag um að fasteigninni Neðri-Þverá skyldi afsalað til stefnanda þegar stefndu hefðu fengið greiddar brunabætur. Hafi þannig verið byggt á sömu málsástæðu í því máli og gert sé í þessu. Segi t.a.m. í forsendum dóms Hæstaréttar: „Stefnda reisir kröfu sína á hendur áfrýjendum á því að hún sé raunverulegur eigandi hússins að Neðri-Þverá og framlögð gögn og framburður vitna sanni að svo sé, en nöfn áfrýjenda hafi verið sett í kaupsamninginn 12. desember 2003 til málamynda.“

Hæstiréttur hafi byggt niðurstöðu sína á því að í fullyrðingu stefnanda fælist staðhæfing um að málsaðilar hefðu gert með sér munnlegt samkomulag um að stefndu skyldu afsala eigninni til stefnanda eftir að brunabætur hefðu fengist greiddar til stefndu. Hafi Hæstiréttur leyst úr þessari málsástæðu stefnanda með því að líta til þess að stefndu hefðu sannarlega gert skriflegan kaupsamning við Íbúðalánasjóð um kaup á fasteigninni, sem uppfyllti skilyrði ákvæðis 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og væri gildur. Hefði enda ekki verið efast um gildi samningsins. Hið meinta munnlega samkomulag, sem stefnandi héldi fram að væri til staðar milli málsaðila um að eignin skyldi fengin stefnanda síðar, hafi hins vegar ekki uppfyllt það formskilyrði. Hafi stefnandi því ekki getað byggt á því rétt gagnvart stefndu.

Ágreiningi málsaðila um rétt eignarhald fasteignarinnar að Neðri-Þverá á grundvelli hins meinta samkomulags þeirra hafi þegar verið ráðið til lykta með niðurstöðu dómsins. Hafi þannig þegar fallið endanlegur dómur um þann þátt ágreinings málsaðila hér. Stefnandi geti ekki byggt aftur á þeirri málsástæðu sinni að nöfn stefndu hafi verið á umræddum kaupsamningi stefndu og Íbúðalánasjóðs til málamynda, sbr. ákvæði 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, þar sem þegar hafi fallið dómur um þessa málsástæðu. Hafi það enda verið ein meginforsenda Hæstaréttar fyrir niðurstöðu sinni í máli nr. 304/2011, að málsókn stefnanda væri ekki á því reist að stefndu hefðu „vanefnt munnlegan samning um að færa í hendur hennar eignarrétt að fasteigninni að Neðri-Þverá“. Í raun virðist Hæstiréttur líta svo á að ekki sé byggt á því samkomulagi í málinu. Sé því ljóst að dómur geti vart fallið á grundvelli þess. Telji stefnandi sig enn geta byggt rétt á þeim þætti lögskipta málsaðila hér, eins og megi þó að vissu leyti ráða af stefnu hans í málinu, sé ljóst að þegar hafi verið dæmt um þann þátt lögskipta þeirra og ekki unnt að krefjast þess að svo verði gert að nýju, sbr. það sem að framan greinir. Breyti þar engu um að kröfugerð í máli þessu er orðuð á annan hátt en gert var í fyrra dómsmáli stefnanda á hendur stefndu.

Stefndu mótmæla þeirri málsástæðu stefnanda að ákvæði laga nr. 40/2002 hafi ekki átt við um samkomulag aðilanna, þar sem í því hafi ekki átt að felast kaup í skilningi laganna. Hæstiréttur sé beinlínis búinn að kveða upp dóm um að hið meinta samkomulag málsaðila falli sannarlega undir gildissvið framangreindra fasteignakaupalaga og sé því þýðingarlaust að halda öðru fram nú.

Stefndu taka fram að þau telji ekki að vísa beri málinu frá með vísan til 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála en hins vegar verði ekki á  ofangreindri málsástæðu stefnanda byggt hvað varðar samskipti og meint samkomulag málsaðila, með vísan til dóma Hæstaréttar um þann þátt málsins.

Verði litið svo á að ekki hafi verið dæmt um ofangreinda málsástæðu stefnanda um meint samskipti og samkomulag málsaðila um tilflutning eignarréttar Neðri-Þverár, byggja stefndu á því að stefnandi byggi enn á samkomulagi sem fellur undir gildissvið fasteignakaupalaga. Hið meinta samkomulag málsaðila uppfylli hins vegar ekki áskilnað ákvæðis 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, um skriflegt form. Geti því yfirfærsla eignarréttar að fasteign ekki átt sér stað á grundvelli þess.

Stefndu mótmæla því harðlega að nokkurt samkomulag um tilfærslu eignarréttar frá þeim til stefnanda hafi komist á. Hins vegar byggi stefnandi alls ekki á skriflegu samkomulagi þar um, hvorki við stefndu né þriðja mann. Þótt stefnandi næði að sanna að slíkt samkomulag væri til staðar, væri það samkomulag aðeins munnlegt en ekki skriflegt.

Stefndu byggja fyrst og fremst á þeirri málsástæðu að kaupsamningar um fasteignir og aðrir samningar, sem ætlað sé að færa eignarrétt að fasteignum frá einni hendi til annarrar, þurfi ávallt að vera skriflegir, sbr. ákvæði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Sé það beinlínis gildisskilyrði slíkra samninga að þeir séu gerðir á skriflegu formi. Þar sem það samkomulag við stefndu, sem stefnandi kveðst byggja á, sé ekki skriflegt, svo sem skýrlega sé áskilið í ákvæði 7. gr. fasteignakaupalaganna, sé það ógilt að lögum og óhjákvæmilegt, þegar af þeirri ástæðu, að sýkna stefndu af kröfu stefnanda. Vísa stefndu að þessu leyti til orðalags í athugasemdum með áður tilvitnuðu lagaákvæði þar sem segi m.a.: „Tekið er af skarið um að það sé gildisskilyrði kaupsamninga um fasteign að þeir séu í skriflegu formi.” Þá segi þar einnig: „Tillagan er gerð vegna þess að oft hafa komið upp álitamál og mörg dómsmál verið rekin vegna ágreinings um hvort kaupsamningur um fasteign hafi stofnast.” Ofangreindur skilningur hafi verið staðfestur í dómi Hæstaréttar nr. 2006:4289 og einnig í fyrra máli aðila nr. 453/2010.

Stefndu vísa til þess, að yrði fallist á kröfu stefnanda um viðurkenningu eignarréttar á grundvelli slíks samkomulags, gengi slík niðurstaða gegn ótvíræðum áskilnaði ákvæðis 7. gr. fasteignakaupalaga þess efnis að allir samningar um kaup á fasteignum skuli gerðir með skriflegum hætti. Þá gengi sú niðurstaða einnig gegn áskilnaði um að í slíkum samningum skuli felast skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar. Geti eignarréttur að fasteign því ekki skipt um hendur á grundvelli þess samkomulags sem stefnandi byggi á í máli þessu.

Stefndu vísa jafnframt til þess, að málamyndasamningur sé jafnan skýrður sem löggerningur sem sé því marki brenndur að báðir þeir aðilar, sem upphaflega stóðu að honum, þ.e. löggerningsgjafi og löggerningsmóttakandi, séu samhuga um að leggja aðra merkingu í löggerninginn en leiða megi af orðalagi hans samkvæmt almennum túlkunarreglum. Virðist stefnandi hins vegar ganga út frá því að til staðar sé skriflegur samningur en að nöfn stefndu hafi verið sett inn í hann til málamynda í stað nafns stefndu. Sé sú staðhæfing ákaflega einkennileg í ljósi fyrri dómaframkvæmdar og þýðingar hugtaksins málamyndagerningur.

Umræddur kaupsamningur um fasteignina sé samkvæmt orðanna hljóðan á milli stefndu sem kaupenda og Íbúðalánasjóðs sem upphaflegs seljanda. Jafnvel þótt teldist sannað að nöfn stefndu hefðu verið höfð á samningnum til málamynda og að kaupandi fasteignarinnar hefði í raun verið stefnandi, sé allt að einu ljóst að skriflegur samningur sé ekki til staðar milli stefnanda og upphaflegs seljanda fasteignarinnar, Íbúðalánasjóðs, eins og áskilið sé í 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, og sé eins og fyrr segi gildisskilyrði kaupsamninga um fasteignir. Sönnun um að vilji stefnanda og stefndu hafi staðið til þess að nafn stefndu skyldi haft á samningnum í stað nafns stefnanda, bæti ekki úr þeim ágalla. Þá sé ekki heldur til staðar skriflegur kaupsamningur milli stefndu og stefnanda um fasteignina. Sé því enginn skriflegur samningur til staðar, sem stefnandi sé aðili að, sem unnt væri leggja til grundvallar kröfu um viðurkenningu eignarréttar að fasteigninni Neðri-Þverá. Krafa stefnanda um að eignarréttur hennar að fasteigninni verði talinn hafa myndast á grundvelli samkomulags málsaðila gangi því í berhögg við skýrt orðalag títtnefnds ákvæðis 7. gr. fasteignakaupalaga þar sem hún styðjist ekki við skriflegt samkomulag. Sé því ókleift að fallast á kröfu stefnanda og beri þegar af þeim sökum að fallast á sýknukröfu stefndu.

Stefndu vísa til eftirfarandi sem segir í stefnu: „Kaup stefnanda hafi farið fram með þeim kaupsamningi sem liggur fyrir við Íbúðalánasjóð, þar sem nöfn kaupenda, þ.e. stefndu, hafi verið sett þar til málamynda í þeim tilgangi sem rétturinn þó féllst á og stefnandi var talinn hafa sannað.“ Jafnvel þótt fallist yrði á framangreint, væri stefnandi samt sem áður ekki aðili að þeim samningi með skriflegum hætti og sé áskilnaði 7. gr. laga nr. 40/2002 því eftir sem áður ekki fullnægt og aðild stefnanda að þeim samningi sé heldur ekki fyrir hendi. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 453/2010 hafi falist niðurstaða um þennan þátt málsins á þann hátt að stefnandi gæti ekki verið aðili að skriflegum samningi á grundvelli munnlegs samkomulags. Tilgangur löggjafans með setningu umrædds ákvæðis hafi verið sá, að koma í veg fyrir óþörf álitamál og dómsmál vegna ágreinings um hvort kaupsamningur um fasteign hafi stofnast eður ei. Yrði fallist á að stefnandi væri aðili að nefndum kaupsamningi við Íbúðalánasjóð, enda þótt hann væri það ekki með skriflegum hætti, væri áskilnaður framangreindrar 7. gr. laga nr. 40/2002 um skriflega kaupsamninga um fasteignir óþarfur með öllu.

Sú fullyrðing Hæstaréttar í fyrra máli aðila um að kaupsamningurinn um fasteignina hefði verið gerður „í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss þeirra sem brann árið 2002“ breyti engu um þá staðreynd að stefndu og Íbúðalánasjóður hafi sannarlega verið aðilar að kaupsamningnum, algjörlega óháð því hvaða ástæður kunni að hafa verið að baki þeirri samningsgerð.

Stefndu líta svo á að með þeim greiðslum, sem stefnandi hefði innt af hendi í tengslum við kaup stefndu á fasteigninni og vegna rekstrarkostnaðar hennar, hafi hún verið að greiða leigu fyrir húsnæðið fyrirfram. Enda þótt fallist yrði á það með stefnanda að hún hefði greitt kaupverð eignarinnar og rekstrarkostnað, sé engu að síður ljóst að slík greiðsla þriðja manns skapi honum ekki sjálfstæðan eignarrétt að þeirri fasteign. Í besta falli gæti greiðsla kaupverðs verið túlkuð sem lán til handa kaupandanum, enda þótt slík sjónarmið eigi ekki við um lögskipti aðila þessa máls. Þá skapi greiðsla kaupverðs fyrir fasteign greiðandanum heldur ekki aðild að kaupsamningi um fasteignina.

Þá verði jafnframt að líta til þess að óumdeilt sé að stefndu hafi allt frá árinu 2006 greitt allar afborganir af húsnæðisláni, sem þau tóku er fasteignin var keypt, og jafnframt allan kostnað vegna eignarinnar. Fasteignin hafi verið keypt annars vegar með greiðslu reiðufjár en hins vegar með húsnæðislánum, sem stefndu hafi nú greitt af í um það bil fimm ár. Sé því ljóst og óumdeilt að stefndu hafi nú þegar sjálf greitt stóran hluta kaupverðsins. Gætu stefndu því teflt fram sömu rökum og stefnandi geri til sönnunar eignarrétti sínum, enda þótt þess þurfi ekki í ljósi þinglýstrar eignarheimildar þeirra. Þá hafi stefnandi ekki gert nokkurn reka að því að endurgreiða stefndu vegna ofangreindra útgjalda, þrátt fyrir fullvissu sína um að vera eigandi fasteignarinnar og þrátt fyrir að hafa nýtt fasteignina í óþökk stefndu um árabil. Sé því hafnað að ofangreind háttsemi stefnanda sé til sönnunar um eignarrétt hans.

Þá hafi stefnandi ekki gert nokkurn reka að því að endurgreiða stefndu vegna ofangreindra útgjalda, þrátt fyrir fullvissu sína um að vera eigandi fasteignarinnar og þrátt fyrir að hafa nýtt fasteignina í óþökk stefndu um árabil. Þvert á móti hafi stefnandi ítrekað neitað að endurgreiða reikninga sem hlotist hafa af orkunotkun hennar í fasteigninni.

Stefndu byggja enn fremur á því að framkvæmd og greiðsla vegna endurbóta á fasteign geti ekki skapað þriðja manni eignarrétt að þeirri fasteign. Í besta falli gæti greiðsla slíkra gjalda verið túlkuð sem lán til handa stefndu, enda þótt það eigi ekki við hér. Óumdeilt sé að stefndi Sigurður hafi einnig lagt vinnu í endurbætur á fasteigninni á árunum 2003-2006 þegar hann hafi enn haft aðgang að henni. Hafi þetta m.a. verið staðfest í vitnaleiðslum fyrir héraðsdómi í fyrra máli aðila og gætu stefndu því teflt fram sömu rökum og stefnandi geri til sönnunar eignarrétti sínum, enda þótt þess þurfi ekki í ljósi þinglýstrar eignarheimildar þeirra.

Enn fremur vekja stefndu athygli á ákvæði 5. gr. í leigusamningi aðila þar sem segi að allar breytingar á húsnæðinu séu á kostnað leigutaka og að slíkar breytingar verði eign leigusala að leigutíma loknum. Segi jafnframt í leigusamningnum að allt nauðsynlegt og eðlilegt viðhald innanhúss sé á kostnað stefnanda. Sé stór hluti þeirrar viðhaldsvinnu, sem stefnandi telji vera til marks um eignarrétt sinn að fasteigninni, aðeins þáttur í leigusamningi hennar við stefndu.

Stefndu byggja á því, að skoðun þriðja manns á fasteign og samskipti við seljanda fasteignar fyrir kaup skapi honum ekki eignarrétt yfir fasteigninni og hafni stefndu því að sú háttsemi feli í sér sönnun um eignarrétt, eins og stefnandi virðist byggja á. Þá sé ljóst, að nýting á fasteign geti heldur aldrei skapað eignarrétt yfir henni, nema fyrir tilstilli hefðar eða venjuréttar. Stefnandi byggi þó á hvorugri þeirri eignarheimild. Þá vísa stefndu til þess eignin hafi verið nýtt af stefndu sem þeirra eign væri allt frá 2003 til 2006. Allt frá árinu 2006 hafi stefnandi hins vegar nýtt eignina ein og í óþökk stefndu og ítrekað neitað að rýma fasteignina, þrátt fyrir kröfu um útburð. Sé því fráleitt að byggja kröfu um viðurkenningu eignarréttar á nýtingu stefnanda á fasteigninni.

Stefndu byggja á því að gerð kauptilboðs í fasteign skapi ekki eignarrétt yfir fasteign, nema ef það er samþykkt skriflega og uppfyllir gildisskilyrði laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Hafi slíkt kauptilboð stafað frá stefnanda, sé ljóst að það hafi ekki verið gert með skriflegum hætti og þar sem slíkt tilboð hafi ekki verið samþykkt með skriflegum hætti af seljanda, hafi ekki stofnast samningur sem gildur hafi verið að lögum, með vísan til ákvæðis 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Sé stefnanda því ekki fært að byggja á meintu kauptilboði sínu.

Hefði stefnandi gert slíkt tilboð á skriflegan hátt væri honum samt sem áður ekki unnt að byggja nokkurn rétt á því gagnvart stefndu, þar sem hann hefði þá fallið frá öllum rétti á grundvelli þess tilboðs og framselt til stefndu, sem hafi í kjölfarið gert skriflegan samning um kaup á fasteigninni, sem gildur hafi verið að lögum. Væri byggt á skuldbindingargildi kauptilboðs stefnanda, ætti máli þessu auk þess að vera beint að Íbúðalánasjóði en ekki að stefndu.

Af framangreindu megi ráða, að engin þeirra málsástæðna, sem stefnandi byggi á, geti skapað honum eignarrétt yfir fasteigninni Neðri-Þverá. Yrði fallist á málatilbúnað stefnanda að einhverju leyti, sé ljóst að stefndu gætu aldrei þurft að þola tilflutning á eignarrétti að fasteigninni, heldur yrði þeim í versta falli gert að endurgreiða stefnanda lán eða endurgreiða stefnanda vegna auðgunar. Sé öllum slíkum sjónarmiðum þó einnig hafnað. 

Verði litið fram hjá öllu ofangreindu, byggja stefndu á því að fullyrðingar stefnanda um atvik máls séu ósannar og ósannaðar og að þeim beri að hafna af þeim sökum. Vísa stefndu að þessu leyti til þess að í dómi Hæstaréttar í fyrra máli aðila nr. 453/2010 liggi aðeins fyrir ályktun dómsins um að kaupsamningurinn um fasteignina að Neðri-Þverá „hafi verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss sem brann árið 2002“. Segi þar hvergi að aðild þeirra að samningnum sé ógild fyrir þær sakir. Sé vandséð hvernig stefnandi hyggist sýna fram á að svo sé með sönnunarfærslu fyrir dómi. Málamyndagerningar um fasteignir séu í ósamræmi við gildandi reglur um starfsemi Íbúðalánasjóðs og sé því jafnframt ólíklegt að Íbúðalánasjóður hafi verið með í ráðum um slíka málamyndagerninga. Þá hafi Hæstiréttur aldrei lagt mat á skuldbindingargildi leigusamnings málsaðila eða lögskipti þeirra að öðru leyti en að ofan greini. Beri stefnandi því enn fulla sönnunarbyrði um allar þær staðhæfingar, sem haldið er fram í stefnu og ekki sé beinlínis tekin afstaða til í dómi Hæstaréttar.

Til staðfestingar á því að stefndu hafi frá upphafi talið fasteignina Neðri-Þverá til eignar sinnar, benda þau á að þau hafi alltaf talið eignina fram á skattframtölum sínum.

Stefndu byggja á því ætlað samkomulag málsaðila sé ólögmætt í eðli sínu. Með því að fallast á kröfu stefnanda væri dómurinn að veita lögvernd samkomulagi, sem ólögmætt sé í eðli sínu og því ógilt frá upphafi. Enda þótt því sé mótmælt af stefndu að tilgangur þeirra með kaupum á fasteigninni hafi verið sá að hafa meira fé út úr brunatryggingum en þeim hafi borið, sé ljóst að lögskipti málsaðila, sem lúta að slíkum gjörningi, væru með öllu ólögmæt og teldust hugsanlega til tryggingasvika. Samningar, sem séu ólögmætir í eðli sínu, séu ógildir frá upphafi samkvæmt almennum meginreglum samningaréttar. Væri samkomulag um slíkt því ólögmætt og ógilt frá upphafi. Sé stefnandi með máli þessu í raun að krefjast efnda á ólögmætu samkomulagi. Sé ekki hægt að krefjast þess af dómstólum að efndum á slíku samkomulagi verði veitt lögvernd, enda falli það utan starfssviðs þeirra og stríði gegn almennum reglum um velsæmi. Verði fallist á allan málatilbúnað stefnanda og litið fram hjá öllum öðrum málsástæðum stefndu, sé engu að síður ljóst að ekki sé hægt að fallast á kröfu stefndu um viðurkenningu eignarréttar á grundvelli slíks samkomulags. Verði því að sýkna stefndu af kröfu stefnanda í málinu.

Á því er einnig byggt af hálfu stefndu að stefnandi hafi sýnt af sér mikið tómlæti við að færa fram kröfur sínar í málinu. Beri því að sýkna stefndu af kröfu hans. Umræddur kaupsamningur stefndu og Íbúðalánasjóðs hafi verið gerður á árinu 2003 og afsal gefið út til stefndu 2006. Stefnandi hafi hins vegar ekki hlutast til um að sækja meintan rétt sinn til fasteignarinnar á hendur stefndu fyrr en þremur árum síðar, eða 2009. Líti rétturinn fram hjá framangreindum málsástæðum stefndu, beri eftir sem áður að sýkna stefndu af kröfu stefnanda vegna tómlætis hans. Auk þess benda stefndu á að aðgerðaleysi og tómlæti stefnanda bendi til þess að hún hafi alls ekki talið sig eiga þann rétt sem hún haldi fram í máli þessu.

Loks vísa stefndu til þess að stefnandi krefjist viðurkenningar á eignarrétti að fasteigninni, óháð endurgjaldi og án yfirtöku áhvílandi skulda en stefndu séu skuldarar að áhvílandi lánum að fasteigninni. Yrði fallist á kröfu stefnanda, sætu stefndu eftir með fasteignalán sem nemi nú um það bil 2.500.000 krónum, án þess þó að eiga eignarrétt að fasteigninni sjálfri. Breyti hér engu yfirlýsing stefnanda í meginmáli stefnu um að henni beri að taka yfir áhvílandi lán, verði fallist á kröfu hennar, enda gæti dómurinn ekki skilyrt eignarréttinn við yfirtöku á láni í dómsorði, þar sem stefnandi geri ekki sérstaklega slíka kröfu. Yrði stefnandi því eigandi fasteignarinnar en stefndu bæru greiðsluskyldu á bróðurparti af upphaflegu kaupverði hennar. Sé kröfugerð stefnanda þannig í ósamræmi við allan málatilbúnað hennar. Jafnvel þótt krafist væri viðurkenningar á eignarréttinum gegn yfirtöku áhvílandi veðskulda, liggi ekkert fyrir í málinu um vilja lánveitanda til þess að heimila skuldaraskipti að láninu.

Um lagarök vísa stefndu til ákvæða laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum 7. gr. laganna. Þá er byggt á almennum reglum samninga- kröfu- og eignarréttar, auk reglna þar að lútandi um sönnun. Er enn fremur vísa stefndu til almennra reglna og ákvæða laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, m.a. ákvæðis 116. gr. laganna, hvað varðar sönnun og sönnunarbyrði og þýðingu niðurstöðu dóma. Kröfu um málskostnað reisa stefndu á ákvæðum XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

V.

Við aðalmeðferð málsins komu fyrir dóminn til skýrslugjafar aðilar málsins og vitnin Rúnar Kristjánsson, eiginmaður stefnanda, Ingibjörg Guðrún Geirsdóttir, eigandi jarðarinnar Efri-Þverár og vinkona stefnanda, Guðríður Birgisdóttir, fyrrum starfsmaður SPRON, og Stefán Ólafsson hæstaréttarlögmaður. Verða skýrslur þeirra raktar eins og þurfa þykir.

Ágreiningur aðila máls þessa lýtur að því, hver sé raunverulegur eigandi fasteignarinnar að Neðri-Þverá. Stefnandi höfðaði áður mál á hendur stefndu á árinu 2009 þar sem hún krafðist þess að þeim yrði gert að gefa út til sín afsal fyrir fasteigninni að Neðri-Þverá gegn því að hún greiddi nánar tiltekna veðskuld, sem hvíldi á eigninni. Fallist var á kröfu stefnanda í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur en þeim dómi var áfrýjað til Hæstaréttar Íslands. Með dómi Hæstaréttar 24. febrúar 2011 voru stefndu sýknuð af kröfum stefnanda. Var þar fallist á að stefnanda hefði tekist að sanna að framangreindur kaupsamningur stefndu og Íbúðalánasjóðs um eignina hefði verið gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út brunabætur vegna sumarhúss í þeirra eigu, sem brann 2002. Hins vegar var litið til þess að kaupsamningurinn uppfyllti formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 og ekki hefði verið efast um gildi hans. Var það því niðurstaða dómsins að jafnvel þótt stefnanda tækist að sanna að til staðar hefði verið munnlegt samkomulag aðila um að hún fengi síðar frá stefndu afsal til sín fyrir eigninni, myndi það ekki uppfylla áðurgreind formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um að vera skriflegt.

Í þessu máli er kröfugerð stefnanda á annan veg en í fyrra málinu. Nú krefst stefnandi viðurkenningar á því að hún sé nú þegar að réttu lagi eigandi fasteignarinnar á grundvelli lögskipta aðilanna, sem staðið hafi allt frá árinu 2003. Standa því skilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 ekki í vegi fyrir því að krafa stefnanda komi hér til úrlausnar.

Í málinu liggur frammi kauptilboð stefnanda í fasteignina Neðri-Þverá, dagsett 15. september 2003, að fjárhæð 2.400.000 krónur og þá liggur fyrir gagntilboð, sem Stefán Ólafsson hrl. gerði stefnanda, fyrir hönd Íbúðalánasjóðs, hinn 15. október sama ár að fjárhæð 3.200.000 krónur. Með vætti vitnisins Stefáns telst sannað að tilboð stefnanda, sem var að sömu fjárhæð og framlagður kaupsamningur sem stefndu undirrituðu, var samþykkt af Íbúðalánasjóði en skjalið virðist glatað.

Hinn 18. nóvember 2003 gerðu aðilar með sér húsaleigusamning um Neðri-Þverá þar sem fram kemur að um er að ræða leigu stefnanda á 50% húseignarinnar og að leigutíminn er eitt ár frá 1. desember 2003 að telja. Vitnin Guðríður Birgisdóttir, fyrrverandi starfsmaður SPRON, og Rúnar Kristjánsson, eiginmaður stefnanda, kváðu húsaleigusamninginn milli málsaðila hafa verið gerðan í því skyni að sýna fram á eigið fé stefndu svo þau stæðust greiðslumat vegna kaupanna á Neðri-Þverá og fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði. Ljóst er af gögnum málsins, að mánaðarleg leigugreiðsla samkvæmt húsaleigusamningnum nemur sömu fjárhæð og tilgreind er sem mánaðarleg greiðslugeta stefndu á framlögðu greiðslumati frá Íbúðalánasjóði, dagsettu 2. desember 2003, sem aflað var vegna kaupanna. Þá liggur fyrir að stefndu höfðu ekki innheimt leigu samkvæmt samningnum fyrr en til ósættis kom milli aðila. Að öllu framangreindu virtu er það mat dómsins að sýnt hafi verið fram á, að tilgangurinn með gerð húsaleigusamningsins hafi verið sá, sem vitni hafa lýst, en ekki sá, sem efni hans kveður á um. Er það í samræmi við framburð stefnanda. Fær framangreint jafnframt að nokkru leyti stoð í framburði stefnda Sigurðar sjálfs sem kvað efni samningsins aldrei hafa verið rætt milli aðila.

Kaupsamningur vegna eignarinnar er dagsettur 12. desember 2003 og eru stefndu þar tilgreind sem kaupendur hennar. Íbúðalánasjóður gaf út afsal til stefndu 6. desember 2006. Þegar litið er til aðdraganda fasteignakaupanna og vættis vitna telst sannað að kaupsamningurinn var gerður í nafni stefndu sem kaupenda í þeim tilgangi að greiða fyrir því að þau fengju greiddar út ógreiddar brunabætur vegna sumarhúss þeirra, sem brann 2002. Er það í samræmi við niðurstöðu Hæstaréttar Íslands frá 24. febrúar 2011, eins og áður er rakið. Hæstiréttur byggði niðurstöðu sína um sýknu stefndu hins vegar á því að formskilyrði 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 girtu fyrir að horft yrði til ætlaðs munnlegs samkomulags aðila um að stefnandi fengi síðar frá stefndu afsal til sín fyrir eigninni. Eins og áður er rakið er kröfugerð stefnanda ekki sú sama í þessu máli og því fyrra og lýtur ekki að yfirfærslu eignaréttar frá stefndu til stefnanda. Verður því ekki fallist á það með stefndu að sú staðreynd, að Hæstiréttur féllst í fyrra málinu á að tilgangurinn með því að gera umræddan kaupsamning í nafni stefndu sem kaupenda hafi verið sá að greiða fyrir því að ógreiddar brunabætur yrðu greiddar út, valdi því að stefnandi geti ekki, með vísan til ákvæða 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, í þessu máli byggt á þeirri málsástæðu, eins og stefndu halda fram í greinargerð. 

Ágreiningslaust er, að Ingibjörg Guðrún Geirsdóttir, vinkona stefnanda á bænum Efri-Þverá, benti stefnanda á húseignina að Neðri-Þverá og að einungis stefnandi og eiginmaður hennar skoðuðu eignina áður en af kaupum varð en ekki stefndu. Þá er óumdeilt og stutt vætti vitnisins Stefáns, að stefnandi gerði tilboð í eignina og að stefndu komu þar hvergi nálægt og gerðu reyndar aldrei tilboð í hana. Áður er þess getið að Íbúðalánasjóður samþykkti tilboð stefnanda í eignina. Þá hafa bæði stefnandi, stefndi Sigurður og vitnin Rúnar og Ingibjörg borið um að stefnandi og eiginmaður hennar hafi unnið að endurbótum á eigninni á sinn kostnað og að stefndi Sigurður hafi aðstoðað þau með vinnuframlagi sínu. Jafnframt er óumdeilt að stefndu komu hvergi nálægt samningsumleitunum í gallamáli vegna fasteignarinnar, sem upp kom skömmu eftir kaupin, og einnig liggur fyrir að stefnandi og eiginmaður hennar hafa nýtt fasteignina frá árinu 2003. Loks liggur fyrir í gögnum, og er óumdeilt, að stefnandi og eiginmaður hennar greiddu kaupsamnings­greiðslur og öll gjöld og afborganir af áhvílandi Íbúðasjóðsláni frá því kaupin voru gerð fram til haustsins 2006 þegar stefndu hófu að greiða af eigninni eins og þau hafa gert síðan. Er jafnframt ágreiningslaust að það gerðu þau upp á sitt eindæmi og án samráðs við stefnanda. Liggur einnig fyrir að stefnandi hefur ekki endurkrafið stefndu um þær greiðslur vegna eignarinnar, sem hún hefur greitt, enda lítur hún svo á að hún hafi verið að greiða fyrir og af sinni eigin eign. Er ekkert fram komið sem styður þá fullyrðingu stefndu að með greiðslum sínum hafi stefnandi verið að greiða húsaleigu fyrirfram en þeirri skýringu hefur stefnandi neitað. Telst því fullyrðing stefndu að þessu leyti ósönnuð.  

Þegar allt framanritað er virt verður að telja að stefnandi hafi fært fyrir því gild rök að aldrei hafi staðið annað til en að hún væri réttur eigandi umræddrar fasteignar að Neðri-Þverá frá upphafi, eins og hún byggir málsókn sína á.

Í máli þessu er það ekki úrlausnarefni dómsins hvernig staðið var að því að fá greiddar út brunabætur vegna sumarhúss stefndu, sem brann 2002, heldur er hér einungis litið til þess hver var tilgangur þess að stefndu undirrituðu kaupsamninginn við Íbúðalánasjóð um fasteignina Neðri-Þverá við mat á því hvernig eignarhaldi að fasteigninni er háttað. Verður því ekki á það fallist með stefndu að með því að fallast á viðurkenningarkröfu stefnanda í máli þessu væri dómurinn að veita lögvernd samkomulagi, sem sé ólögmætt í eðli sínu. Er þessari málsástæðu stefndu því hafnað.

Óumdeilt er að til ósættis kom milli aðila á árinu 2006 vegna lögskipta þeirra í tengslum við hesthús í Víðdal, sem upphaflega tengdust ekki ágreiningi þessa máls. Framlögð gögn bera með sér að sá ágreiningur leiddi til málaferla stefnda Sigurðar á hendur stefnanda vegna fasteignarinnar að Neðri-Þverá sem stóðu allt fram á árið 2009. Það ár höfðaði stefnandi fyrra mál sitt á hendur stefndu til útgáfu afsals, eins og áður er rakið, sem lyktaði með sýknudómi Hæstaréttar Íslands í febrúar 2011. Mál þetta var höfðað í mars sama ár. Að þessu virtu verður ekki fallist á það með stefndu að stefnandi hafi sýnt af sér slíkt tómlæti að það varði hana réttindamissi í máli þessu.

Loks er það niðurstaða dómsins að framsetning stefnanda á kröfu sinni í málinu, þar sem einungis er krafist viðurkenningar á eignarrétti en ekki jafnframt krafist yfirtöku áhvílandi skulda, leiði ekki sjálfkrafa til sýknu stefndu.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að taka verði til greina kröfu stefnanda um viðurkenningu á eignarrétti hennar að fasteigninni að Neðri-Þverá, eins og nánar greinir í dómsorði. 

Samkvæmt þessari niðurstöðu ber að dæma stefndu til þess að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 650.000 krónur að meðtöldum virðisauka­skatti.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Viðurkenndur er beinn eignaréttur stefnanda, Bjarkar Sigurðardóttur, á fasteigninni Neðri-Þverá, Húnaþingi vestra, fastanr. 213-4832, ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber.

Stefndu, Sigurður Guðjónsson og Hildur Eiríksdóttir, greiði stefnanda 650.000 krónur í málskostnað að meðtöldum virðisauka­skatti.