Fimmtudaginn 13. maí 2004.
Nr. 483/2003.	Lúðvík Sverrisson (Jón Magnússon hrl.) gegn Vegmúla sf. (Pétur Þór Sigurðsson hrl.)

 

Húsaleigusamningur. Kyrrsetning.

Í leigusamningi milli V og L, sem gerður var árið 1997 kom fram að hið leigða húsnæði væri 92 m² og var leigugjaldið ákvarðað samkvæmt því. L, sem var leigutaki, kvaðst hafa komist að því seint á árinu 2000 að húnæðið væri um 20 m² minna en leigusamningurinn kvað á um, og hélt eftir leigugreiðslum. Ágreiningur var uppi um hvernig flatarmálið skyldi ákveða. Í kjölfarið rifti V samningnum, lét bera L út úr húsnæðinu og fékk kyrrsetta íbúð hans. V höfðaði mál til staðfestingar kyrrsetningunni og krafðist greiðslu vangoldinnar leigu, en L gerði kröfu um að ofteknu leigugjaldi yrði skuldajafnað við kröfur V. Fram var komið að L hafði ekki gert athugasemd við stærð hins leigða rýmis fyrr en rúmum þremur árum eftir að hann fékk umráð húsnæðisins. Talið var að L hafi á þessum tíma átt að verða þess var að hið leigða kynni að vera u.þ.b. fjórðungi minna að flatarmáli en tilgreint var í leigusamningi. Af þessum sökum voru fjárkröfur V í málinu teknar til greina og skuldajafnaðarkröfu L hafnað. Þá var fyrrnefnd kyrrsetning staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Hrafn Bragason og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 18. desember 2003. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og að synjað verði um staðfestingu á kyrrsetningu í eignarhluta áfrýjanda í íbúð á 2. hæð A með tilheyrandi bílageymslustæði nr. 14 að Boðagranda 7 í Reykjavík, sem fram fór hjá sýslumanninum í Reykjavík 20. júní 2002. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti en til vara að málskostnaður í héraði verði felldur niður.

Fyrir Hæstarétti hefur stefndi lækkað kröfu sína um 87.150 krónur, en krefst staðfestingar héraðsdóms að öðru leyti auk málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísun til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað, svo sem nánar greinir í dómsorði.

 

 

                                                              Dómsorð:

Áfrýjandi, Lúðvík Sverrisson, greiði stefnda, Vegmúla sf., 2.201.343 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 119.943 krónum frá 10. janúar 2001 til 10. febrúar sama ár, af 241.794 krónum frá þeim degi til 10. mars sama ár, af 364.917 krónum frá þeim degi til 10. apríl sama ár, af 489.068 krónum frá þeim degi til 10. júní sama ár, af 615.519 krónum frá þeim segi til 1. júlí sama ár, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af sömu fjárhæð frá þeim degi til 10. júlí sama ár, af 742.410 krónum frá þeim degi til 10. ágúst sama ár, af 870.280 krónum frá þeim degi til 10. september sama ár, af 998.199 krónum frá þeim degi til 10. október sama ár, af 1.126.118 krónum frá þeim degi til 10. nóvember sama ár, af 1.254.380 krónum frá þeim degi til 10. desember sama ár, af 1.382.886 krónum frá þeim degi til 10. janúar 2002, af 1.512.909 krónum frá þeim degi til 10. febrúar sama ár, af 1.648.707 krónum frá þeim degi til 10. mars sama ár, af 1.783.673 krónum frá þeim degi til 10. apríl sama ár, af 1.918.639 krónum frá þeim degi til 10. maí sama ár, af 2.054.094 krónum frá þeim degi til 10. júní sama ár, af 2.189.843 krónum frá þeim degi til 16. júní sama ár, en af 2.201.343 krónum frá þeim degi til greiðsludags og 600.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Staðfest er kyrrsetning, sem fram fór hjá sýslumanninum í Reykjavík 20. júní 2002, í eignarhluta áfrýjanda í íbúð á 2. hæð merktri A og bílageymslu nr. 14 í húsinu nr. 7 við Boðagranda í Reykjavík, fyrir framangreindum fjárhæðum.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. september 2003. 

         Mál þetta, sem dómtekið var 8. september s.l., er höfðað með stefnu birtri 29. ágúst 2002.

         Stefnandi er Vegmúli sf., kt. 411191-1339, Borgartúni 31, Reykjavík.

         Stefndi er Lúðvík Sverrisson, kt. 130858-4499, Boðagranda 7, Reykjavík.

         Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða kr. 2.288.493 með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 25/1987 af kr. 119.943 frá 10.01.01 til 10.02.01, af kr. 241.794 frá þ.d. til 10.03.01, af kr. 364.917 frá þ.d. til 10.04.01, af kr. 489.068 frá þ.d. til 10.06.01, af kr. 615.519 frá þ.d. til 01.07.01, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 615.519 frá 01.07.01 til 10.07.01, af kr. 742.410 frá þ.d. til 10.08.01, af kr. 870.280 frá þ.d. til 10.09.01, af kr. 998.199 frá þ.d. til 10.10.01, af kr. 1.126.118 frá þ.d. til 10.11.01, af kr. 1.254.380 frá þ.d. til 10.12.01, af kr. 1.382.886 frá þ.d. til 10.01.02, af kr. 1.512.909 frá þ.d. til 10.02.02, af kr. 1.648.707 frá þ.d. til 10.03.02, af kr. 1.783.673 frá þ.d. til 10.04.02, af kr. 1.918.639 frá þ.d. til 10.05.02, af kr. 2.054.094 frá þ.d. til 10.06.02, af kr. 2.189.843 frá þ.d. til 16.06.02, en af kr. 2.288.493 frá þeim degi til greiðsludags.

         Þá er þess krafist að staðfest verði með dómi kyrrsetning fyrir kröfu að fjárhæð kr. 2.787.237, sem fram fór hjá sýslumanninum í Reykjavík 20. júní 2002 í eignarhluta stefnda í íbúð á 2. hæð merkt A og bílageymslustæði nr. 14 í húsinu nr. 7 við Boðagranda í Reykjavík.

         Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins fyrir rekstur kyrrsetningarmálsins svo og þessa máls.

         Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að hann verði sýknaður af fjárkröfu stefnanda og að synjað verði umkrafinnar staðfestingar á kyrrsetningargerð og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins, að öðrum kosti verði málskostnaður felldur niður.  Til vara er krafist lækkunar á fjárkröfum stefnanda.  Stefndi gerði einnig þá kröfu í greinargerð að rétt leigugjald yrði reiknað út frá upphafi miðað við rétta fermetratölu hins leigða húsnæðis í samræmi við mat dómkvadds matsmanns, en það mat lá ekki fyrir við framlagningu greinargerðar.  Gerði stefndi kröfu um að ofteknu leigugjaldi yrði skuldajafnað við kröfur stefnanda.  Eftir að niðurstaða dómkvadds matsmanns lá fyrir taldi stefndi sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar á hendur stefnanda að fjárhæð kr. 2.513.775.

 

Málavextir.

         Málavextir eru þeir að með leigusamningi dagsettum 4. júlí 1997 tók stefndi fyrir hönd Grandavideo hf.  og sem ábyrgðarmaður á leigu húsnæði í fasteigninni nr. 47 við Grandaveg hér í borg.  Var hið leigða húsnæði sagt vera 92 m² og nánar tiltekið norðvestur- og suðausturhluti jarðhæðar.  Var umsamið grunnleigugjald kr. 1.135 miðað við fermetra og mánaðargrunnleigugjald ákveðið kr. 104.220 (svo).  Fram kemur í þessum leigusamningi að leigutímabilið hafi hafist 10. júní 1995 og skyldi því ljúka 9. júní 2000.  Fram kemur í gögnum málsins að stefndi hafi með kaupsamningi dagsettum 19. júní 1997 keypt rekstur söluturnsins að Grandavegi 47, nefndur Grandavideo.  Er óumdeilt að stefndi hafi frá þeim tíma tekið við leigu húsnæðisins af fyrri leigjendum með samþykki leigusala.  Með samningi dagsettum 25. september 2000 gerðu málsaðilar leigusamning um umrætt húsnæði til 9. júní 2005 og kemur fram í samningnum að leigutímabilið hafi hafist 10. júní 2000.  Var hið leigða talið 92 m² eins og í hinum fyrri samningi og grunnleigugjald fermetra ákveðið kr. 1.300 og umsamin grunnleiga á mánuði kr. 119.600.  Var grunnleigugjald húsaleigunnar verðtryggt samkvæmt byggingarvísitölu og var miðað við vísitölu maímánaðar 2000 sem þá var 244,4 stig.  Gjalddagi leigunnar var 10. hvers mánaðar.

         Viðskipti aðila munu fyrst um sinn hafa gengið ágreiningslaust fyrir sig og var umsamin húsaleiga samkvæmt hinum síðari samningi greidd skilvíslega og athugasemdalaust fyrir tímabilið frá 10. júní 2000 og fram til desembermánaðar sama ár.  Stefndi heldur því fram að skömmu eftir að hinn síðari samningur hafi verið gerður hafi hann orðið þess var að stærð hins leigða húsnæðis gæti ekki verið í samræmi við uppgefna stærð í leigusamningi.  Segist stefndi hafa komist að því seint á árinu 2000 að húsnæðið hafi verið 7,96 m² minna en hann hafi alla tíð verið látinn greiða fyrir.  Þá hafi sú athugasemd verið gerð við þinglýsingu leigusamningsins hjá sýslumannsembættinu í Reykjavík að samkvæmt bókum embættisins væri hið leigða húsnæði 70 m² en ekki 92 m² eins og í leigusamningi greini. Segist stefndi árangurslaust hafa reynt að leita leiðréttingar á þessu hjá stefnanda, enda hafi hann talið það alvarlegt mál að hafa um margra ára skeið verið látinn greiða miklu hærri leigu en umsamið hafi verið. Þá taldi stefndi víst að kostnaður sem á hann væri lagður væri einnig reiknaður út frá hinni röngu flatarmálstölu.  Segist stefndi því hafa talið sig tilneyddan til að halda eftir leigugreiðslum en það hafi leitt til þess að stefnandi hafi rift leigusamningi 24. janúar 2002 og krafist útburðar stefnda úr húsnæðinu og hafi Héraðsdómur Reykjavíkur fallist á það með úrskurði upp kveðnum 30. maí 2002.

Eftir kröfu stefnanda kyrrsetti sýslumaðurinn í Reykjavík hinn 20. júní 2002 eignarhlut stefnda í íbúð á 2. hæð merkt A og bílageymslustæði nr. 14 í húsinu nr. 7 við Boðagranda í Reykjavík.

         Með matsbeiðni dagsettri 25. nóvember s.l. fór stefndi þess á leit við dóminn að skipaður yrði hæfur og óvilhallur maður til þess að  sannreyna með mati hver stærð hins leigða húsnæðis væri í því skyni að leiða í ljós með óyggjandi hætti hverja fjárkröfu, ef einhverja, stefnandi ætti á hendur stefnda, eða hvort stefndi ætti fjárkröfu á hendur honum.  Á dómþingi 13. desember s.l. var Helgi S. Gunnarsson, bygginga­verkfræðingur, dómkvaddur til starfans og skilaði hann matsgerð 2. maí s.l.  Í matsgerð hans segir að við skoðun á vettvangi hafi komið í ljós að veggjaskipulag í rýminu væri ekki í samræmi við samþykktar byggingarnefndarteikningar frá 26. október 1995.  Við vettvangsskoðun hafi aðilar verið sammála um að rýmið hefði verið með þessum hætti við upphaf leigusamnings.  Þá segir í matinu að í eignaskiptayfirlýsingu skuli nota birt flatarmál, en birt stærð eignar sé samtala rýma hverrar séreignar, þ.e. án sameignar.  Séu birtar stærðir eignar samkvæmt skráningartöflu notaðar af opinberum skráningaraðilum til að auðkenna stærðir eigna og skulu þær koma fram með hverri eign í eignaskiptayfirlýsingu.  Hins vegar sé ekki um það fjallað sérstaklega hvaða stærð skuli nota við gerð leigusamninga.  Nokkuð sé á reiki hvort notuð séu hugtökin „birt flatarmál” eða „brúttórými” þegar verið sé að leigja eða selja eignir í fjöleignarhúsum, íbúðir eða atvinnuhúsnæði.  Matsmaðurinn kemst að þeirri niðurstöðu að það sé hins vegar eðlilegt og sanngjarnt að nota þær stærðir sem leigjandi hafi til umráða og aðgengi að.  Telur hann hið leigða í þessu tilfelli því takmarkast við „birt flatarmál” og sé því 70,4 m².  Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá 27. apríl 1992 sé séreignarflatarmál hússins í heild 6.884,62 m² en heildarstærð (brúttó) hins vegar 8.668,8 m² án bílskýlis.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda.

         Stefnandi byggir á því að hann hafi gert leigusamning við stefnda en þennan samning hafi stefndi vanefnt með þeim hætti að hann hafi ekki staðið í skilum með leigugreiðslur fyrir janúar til og með apríl 2001 og síðan fyrir júní 2001 til og með júní 2002.  Byggir stefnandi á því að höfuðstóll vangoldinnar leigu fyrir þetta tímabil sé kr. 2.189.843.  Þá segist stefnandi krefja stefnda um kr. 887.150, en það sé sú fjárhæð sem héraðsdómari hafi úrskurðað honum í málskostnað í útburðarmálinu með virðisaukaskatti og kr. 11.500, en þar sé um að ræða kyrrsetningargjald er hann hafi greitt við framlagningu kyrrsetningarbeiðnar.

         Stefnandi byggir á því að skylda stefnda til að greiða umsamda leigu til 24. janúar 2002 byggist á leigusamningi aðila en eftir að  honum hafi verið rift hvíli á stefnda skylda til að greiða leigubætur.

         Við munnlegan flutning málsins mótmælti stefnandi því að skuldajafnaðarkrafa stefnda næði fram að ganga.  Stefndi hefði ekki gert kröfu um skuldajöfnuð í greinargerð og þá hefði hann ekki gagnstefnt í samræmi við reglur 28. gr. laga nr. 91/1991.

         Stefnandi kveðst ekki hafa vitað til þess að stefndi ætti aðrar eignir en þær sem kyrrsettar hafi verið en nettóeignarhluti stefnda hafi rétt dugað til að tryggja kröfu stefnanda.  Telur stefnandi því augljóst og a.m.k. sennilegt að hefði kyrrsetningin ekki náð fram að ganga hefði dregið mjög úr líkindum þess að fullnusta mætti kröfu hans.  Vísar stefnandi til þess fyrst og fremst að vofað hafi yfir að atvinnurekstur stefnda stöðvaðist þegar hann rýmdi húsnæðið, en það hlyti að hafa tjón í för með sér.  Yrði framfærsla stefnda þá ótrygg og fyrirsjáanlegt að hratt gengi á eignarhlut hans í íbúðinni.  Hafi því blasað við að eignastaða stefnda færi mjög versnandi og kyrrsetning hafi því verið nauðsynleg.

         Stefnandi vísar til meginreglna kröfuréttarins að því er varðar skyldu stefnda til að greiða hina vangoldnu leigu, svo og til 1. mgr. 62. gr. laga nr. 36/1994 um skyldu hans til greiðslu leigubóta.  Þá er vísað til II. og VI. kafla laga nr. 31/1990 um staðfestingu á kyrrsetningu.  Dráttarvaxtakrafa er reist á lögum nr. 25/1987 til 1. júlí 2001, en er byggð á lögum nr. 38/2001 frá þeim tíma.  Málskostnaðarkrafa stefnanda er studd við XXI. kafla laga nr. 91/1991.

 

Málsástæður og lagarök stefnda.

         Stefndi byggir á því að hann hafi árum saman þurft að sæta því að vera krafinn um leigu fyrir mun hærri fermetratölu húsnæðis en honum hafi í raun verið leigt.  Byggir stefndi á þeirri niðurstöðu dómkvadds matsmanns að séreignarstærð hins leigða hafi verið 70,4 m² en ekki 92 m².  Hafi stefnandi haft af stefnda háar fjárhæðir með ólöglegum hætti með því að fá stefnda í hendur miklu minna húsnæði en hann byggði honum á leigu samkvæmt leigusamningi.  Hafi stefnandi látið sem vind um eyru þjóta þótt á þetta væri bent og hafi hann í stefnu látið sem hann ætti rétt á leigugreiðslum eins og hann hafi leigt stefnda það sem um hafi verið samið.  Stefndi telur sig aftur á móti eiga rétt á endurgreiðslu oftekinnar húsaleigu frá upphafi auk dráttarvaxta.  Hefur stefndi látið reikna út miðað við að hið leigða húsnæði hafi verið 70,4 m² hvað hann telur að stefnandi hafi oftekið af stefnda í leigugjald frá upphafi leigutíma 10. júní 1997 til 10. júní 2001.  Í þessum útreikningi er leigugjaldið miðað við byggingarvísitölu hvers mánaðar og breytilega dráttarvexti á tímabilinu.  Þá hafa áfallnir dráttarvextir verið lagðir við höfuðstól þegar vanskil hafa staðið samfellt í 12 mánuði og síðan á 12 mánaða fresti. Byggir stefndi á því að hann eigi kröfu um að  ofteknu leigugjaldi yrði skuldajafnað við kröfur stefnanda.  Byggir stefndi kröfu sína á því að höfuðstóll skuldajafnaðarkröfu sé kr. 1.136.383 en dráttarvextir til 1. júní 2003 kr. 1.377.392 og er gagnkrafa hans því samtals að fjárhæð kr. 2.513.775.

 

Niðurstaða.

         Ekki er um það deilt í máli þessu að stefndi hefur haft umráð hins leigða húsnæðis frá 19. júní 1997 og hefur komið fram að hið leigða rými hafi verið óbreytt frá þeim tíma.  Í leigusamningum þeim sem mál þetta snýst um kemur fram að hið leigða húsnæði sé 92 m² og sé um að ræða húsnæði í norðvestur- og suðausturhluta jarðhæðar.  Ekki kemur fram í samningum þessum hvernig þessi flatarmálstala sé fundin, þ.e. hvort einvörðungu sé um séreignarflatarmál að ræða eða hvort um sé að ræða rými að sameign meðtalinni.  Fram kemur í matsgerð að séreignarflatarmál hússins sé 6.884,62 m² en brúttóstærð 8.668,8 m² án bílskýlis.  Matsmaður kemst að þeirri niðurstöðu að rétt sé að afmarka hið leigða við svokallað birt flatarmál, eða 70,4 m² en í matsgerð er ekki að því vikið hver stærð hins leigða sé að teknu tilliti til sameignar.

         Fram hefur komið að stefndi hafi ekki gert athugasemd við stærð hins leigða rýmis fyrr en síðla árs 2000, eða rúmum þremur árum eftir að hann fékk umráð húsnæðisins.  Fram að þeim tíma greiddi stefndi uppsetta leigufjárhæð athugasemdalaust og gerði engar athugasemdir við það flatarmál sem grunnleigugjald var miðað við.  Verður að telja að stefndi hafi á þessum tíma átt að verða þess var að hið leigða kynni að vera u.þ.b. fjórðungi minna að flatarmáli en tilgreint var í leigusamningi ef við það er miðað að einungis séreignarhlutinn hafi staðið stefnda til boða.  Af þessum sökum verða fjárkröfur stefnanda í málinu teknar til greina og skuldajafnaðarkröfu stefnda hafnað.

         Stefndi hefur í greinargerð krafist þess að synjað verði um staðfestingu á kyrrsetningargerð.  Sú krafa er hins vegar ekki rökstudd af hálfu stefnda og þar sem stefnandi hefur að mati dómsins sýnt nægilega fram á nauðsyn kyrrsetningar til tryggingar fullnustu á kröfu sinni, verður krafa hans að þessu leyti því tekin til greina, sbr. II. og VI. kafla laga nr. 31/1990.

         Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnda til að greiða stefnanda kr. 400.000 í málskostnað.

         Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari kvað upp dóminn.

 

DÓMSORÐ:

         Stefndi, Lúðvík Sverrisson, greiði stefnanda, Vegmúla sf., kr. 2.288.493 með dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 25/1987 af kr. 119.943 frá 10.01.01 til 10.02.01, af kr. 241.794 frá þ.d. til 10.03.01, af kr. 364.917 frá þ.d. til 10.04.01, af kr. 489.068 frá þ.d. til 10.06.01, af kr. 615.519 frá þ.d. til 01.07.01, en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af kr. 615.519 frá 01.07.01 til 10.07.01, af kr. 742.410 frá þ.d. til 10.08.01, af kr. 870.280 frá þ.d. til 10.09.01, af kr. 998.199 frá þ.d. til 10.10.01, af kr. 1.126.118 frá þ.d. til 10.11.01, af kr. 1.254.380 frá þ.d. til 10.12.01, af kr. 1.382.886 frá þ.d. til 10.01.02, af kr. 1.512.909 frá þ.d. til 10.02.02, af kr. 1.648.707 frá þ.d. til 10.03.02, af kr. 1.783.673 frá þ.d. til 10.04.02, af kr. 1.918.639 frá þ.d. til 10.05.02, af kr. 2.054.094 frá þ.d. til 10.06.02, af kr. 2.189.843 frá þ.d. til 16.06.02, en af kr. 2.288.493 frá þeim degi til greiðsludags og kr. 400.000 í málskostnað.

         Staðfest er kyrrsetning fyrir kröfu að fjárhæð kr. 2.787.237, sem fram fór hjá sýslumanninum í Reykjavík 20. júní 2002 í eignarhluta stefnda í íbúð á 2. hæð merkt A og bílageymslustæði nr. 14 í húsinu nr. 7 við Boðagranda í Reykjavík.