Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Eiríkur Tómasson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. júlí 2016. Hann krefst sýknu af kröfum stefndu og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði staðfestur, en til vara að dæmt verði að veðsetning fasteignar hennar að Mosgerði 23 í Reykjavík samkvæmt þremur nánar tilgreindum skuldabréfum útgefnum af Viktori Guðmundssyni til Stafa lífeyrissjóðs nemi að hámarki 21.000.000 krónum. Þá krefst hún málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt málflutningi fyrir Hæstarétti sameinaðist Stafir lífeyrissjóður, sem var stefndi í héraði og áfrýjaði á þeim grunni héraðsdómi, öðrum lífeyrissjóði í september 2016 undir heiti áfrýjanda, sem hefur tekið við aðild að málinu hér fyrir dómi.

Í hinum áfrýjaða dómi hefur láðst að geta þess að við uppkvaðningu hans var gætt ákvæðis síðari málsliðar 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

I

Í lánareglum Stafa lífeyrissjóðs frá 28. ágúst 2007 áttu sjóðfélagar rétt á láni með þeim skilyrðum að eldri lán frá sjóðnum væru í skilum eða nýtt lán yrði notað til að greiða upp vanskil, en sjóðurinn gæti þó synjað um lán væri umsækjandi á vanskilaskrá. Ekkert hámark væri á fjárhæð láns „svo framarlega að veðhæfi viðkomandi eignar sé innan þeirra marka sem stjórn sjóðsins ákveður á hverjum tíma“, en hann áskildi „sér rétt til að krefjast greiðslumats af umsækjanda.“ Lánað væri gegn veði í fasteign. Mætti lán frá sjóðnum að viðbættum veðskuldum, sem stæðu framar í veðröð á eigninni, ekki vera hærra en sem næmi „75% af áætluðu söluverði“ og að hámarki samanlagðri fjárhæð brunabótamatsverðs mannvirkja og fasteignamatsverðs lóðar.

Samkvæmt gögnum málsins keyptu fyrrnefndur Viktor Guðmundsson og maki hans, dóttir stefndu, fasteignina Heiðargerði 31 í Reykjavík á árinu 1999 fyrir 14.600.000 krónur og áttu þau hana að helmingi hvort. Þá eign setti Viktor með samþykki maka síns að veði 10. október 2005 til tryggingar skuld við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis að fjárhæð 26.400.000 krónur, sem bundin var vísitölu neysluverðs og greiða átti með jöfnum afborgunum á 40 árum. Eftir það tók Viktor, sem gegndi um árabil starfi skrifstofustjóra hjá Stöfum lífeyrissjóði fram á haustið 2013, samtals sex lán hjá honum á árunum 2007 og 2008 auk eins láns 2005 hjá forvera hans, Lífeyrissjóðnum Lífiðn. Átti að endurgreiða öll lánin með jöfnum afborgunum á 40 árum og voru þau verðtryggð með vísitölu neysluverðs.

Þrjú af þessum lánum voru samkvæmt skuldabréfum, útgefnum 1. nóvember 2005, 31. maí 2007 og 28. nóvember 2008, það fyrsta að fjárhæð 1.000.000 krónur, annað 5.000.000 krónur og það þriðja 7.400.000 krónur. Til tryggingar þessum lánum var með samþykki móður Viktors sett að veði íbúð hennar að baki tveimur eldri verðtryggðum skuldum að upphaflegri fjárhæð samtals 4.762.863 krónur. Í tengslum við töku þriðja lánsins frá Stöfum lífeyrissjóði var gert verðmat á íbúðinni og hún talin að markaðsverði 24.500.000 krónur. Samkvæmt útreikningi sjóðsins í svonefndu veðhæfnismati svaraði samanlögð uppfærð fjárhæð veðskulda, sem hvíldu á íbúðinni að meðtöldu þessu láni, til 74,53% af verðmæti hennar.

Fyrir þremur öðrum af fyrrnefndum sjö lánum voru gefin út skuldabréf 4. apríl, 11. september og 12. desember 2008, það fyrsta að fjárhæð 1.000.000 krónur, annað 10.000.000 krónur og það þriðja sömu fjárhæðar. Fyrrnefnd fasteign stefndu að Mosgerði 23 var sett að veði til tryggingar þessum lánum, en fyrir hvíldu á eigninni tvær veðskuldir, sem voru alls að eftirstöðvum 1.011.829 krónur þegar Viktor tók lánið 12. desember 2008. Í engu þessara tilvika var fengið verðmat á fasteigninni, heldur var stuðst í útreikningi Stafa lífeyrissjóðs á veðhæfni við fasteignamatsverð hennar, 38.200.000 krónur, og talið að veðskuldir, sem hvíldu á henni, svöruðu til 58,9% af því matsverði eftir þriðju lántökuna. Í öll skiptin veitti stefnda leyfi til veðsetningar á fasteigninni með því að árita skuldabréfin og vottuðu synir hennar undirritunina hverju sinni. Í tengslum við veitingu veðleyfis fyrir öðru og þriðja skuldabréfinu undirritaði stefnda einnig sérstaka yfirlýsingu á eyðublaði frá lífeyrissjóðnum, þar sem hún kvað sér vera ljóst að hann kynni að „óska eftir sölu“ eignar hennar ef ekki yrði staðið í skilum með lánið. Þar sagði einnig: „Ég hef kannað fjárhagsstöðu lántakanda og kynnt mér hæfi hans til að endurgreiða lánið. Ég hef einnig kynnt mér greiðslubyrði lánsins samkvæmt meðfylgjandi yfirliti. Mér er einnig fullkunnugt um að lífeyrissjóðurinn hefur ekki og mun ekki kanna fjárhagsstöðu skuldarans og hefur ekki lagt neinn dóm á fjárhagslega getu hans til að endurgreiða lánið.“ Eftir gögnum málsins virðist yfirlit um greiðslubyrði af þessum lánum ekki hafa verið kynnt stefndu, þrátt fyrir framangreind ummæli í yfirlýsingunum.

Það síðasta af lánunum sjö tók Viktor með skuldabréfi 5. mars 2009 og var fjárhæð þess 2.875.000 krónur. Til tryggingar því var Stöfum lífeyrissjóði veitt veð í fasteign Viktors og maka hans að Heiðargerði 31 að baki fyrrnefndri veðskuld við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis að upphaflegri fjárhæð 26.400.000 krónur. Af gögnum málsins verður ekki séð að sjóðurinn hafi aflað verðmats á fasteigninni eða gert svonefnt veðhæfnismat á henni.

Fyrir liggja í málinu skjöl frá 29. apríl 2009 um breytingar á skilmálum áðurnefndra þriggja skuldabréfa, sem Viktor gaf út til Stafa lífeyrissjóðs og tryggð voru með veði í fasteign stefndu, en þau virðast þá öll hafa verið í skilum. Þessum skjölum, sem stefnda áritaði um samþykki sitt, var öllum þinglýst 23. júní 2009, en samkvæmt þeim var gjalddögum seinkað þar til í nóvember sama ár. Ekki liggur fyrir hvort greitt hafi verið af skuldabréfunum eftir þetta, en aftur voru gerð skjöl 29. desember 2010 um skilmálabreytingar, sem stefnda undirritaði einnig um samþykki, og voru lánin þá öll í vanskilum. Þeim skjölum mun á hinn bóginn aldrei hafa verið þinglýst og breytingar á skilmálunum því ekki tekið gildi. Samkvæmt málatilbúnaði áfrýjanda skráði Viktor allt að einu í tölvukerfi Stafa lífeyrissjóðs þessar skilmálabreytingar og jafnframt í ágúst 2011 að skuldabréfin væru komin í svonefnda lögfræðiinnheimtu, sem hafi þó ekki verið raunin, en þetta hafi orðið uppvíst haustið 2013. Í framhaldi af því var stefndu send greiðsluáskorun 4. október 2013, þar sem fram kom að skuldabréfin, sem hún hafði veitt veð fyrir í fasteign sinni, hafi verið í vanskilum frá nóvember og desember 2009 og væri fjárhæð skuldarinnar samtals orðin 40.379.833 krónur að meðtöldum vöxtum og kostnaði. Við þessu brást stefnda með bréfi til Stafa lífeyrissjóðs 24. október 2013, þar sem þess var krafist að veðréttindum samkvæmt skuldabréfunum þremur yrði létt af fasteigninni, en því hafnaði sjóðurinn með bréfi 14. janúar 2014. Stefnda höfðaði síðan mál þetta 10. febrúar 2015, en áfrýjandi kveður kröfu um nauðungarsölu á fasteign stefndu, sem þá hafi verið til meðferðar hjá sýslumanni, hafa verið fellda niður af því tilefni.

Við upphaf aðalmeðferðar málsins í héraði 15. febrúar 2016 lagði stefnda fram ódagsett yfirlit um stöðu lána Viktors, sem hún kveður annars vegar vera frá árslokum 2011 og hins vegar apríl 2013. Samkvæmt fyrrnefnda yfirlitinu var heildarfjárhæð skulda Viktors við Stafi lífeyrissjóð á grundvelli áðurgreindra sjö skuldabréfa 51.622.181 króna, en að auki hafi hann þá staðið í skuld að fjárhæð 38.259.717 krónur við Arion banka hf. samkvæmt skuldabréfinu, sem hann gaf út til Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis 10. október 2005. Í síðarnefnda yfirlitinu var skuld Viktors við Stafi lífeyrissjóð samkvæmt skuldabréfunum sögð nema 57.496.331 krónu og skuldin við Arion banka hf. 42.854.442 krónum.

Í skýrslu, sem Viktor gaf fyrir héraðsdómi, kom fram að Stafir lífeyrissjóður hefði keypt fasteignina að Heiðargerði 31 við nauðungarsölu, en ekki gat hann þess hvenær það hafi gerst.

II

Með áðurgreindum lánareglum Stafa lífeyrissjóðs var öllum sjóðfélögum veittur réttur til að taka hjá honum lán, sem ekki var háð hámarksfjárhæð, með þeim skilyrðum að fasteign yrði sett að veði til að tryggja endurgreiðslu þess, samanlögð fjárhæð lánsins og rétthærri veðskulda, sem hvíldu á eigninni, væri innan við 75% af áætluðu söluverði hennar, hlutaðeigandi sjóðfélagi væri ekki í vanskilum með eldra lán frá lífeyrissjóðnum nema verja ætti nýju láni til að koma því eldra í skil og sjóðfélagann væri ekki að finna á vanskilaskrá. Í reglunum var einnig tekið fram að lífeyrissjóðurinn áskildi sér rétt til að krefjast að greiðslumat yrði gert á umsækjanda um lán, en hvorki var þar mælt fyrir um hvenær það gæti átt við né hverju það varðaði um lánsrétt að greiðslugeta umsækjanda yrði talin ófullnægjandi. Varðandi þessi skilyrði er þess að gæta um fyrrnefndar lánveitingar lífeyrissjóðsins til Viktors Guðmundssonar að óumdeilt virðist í málinu að hann hafi verið sjóðfélagi, fasteignaveð var að sönnu sett fyrir öllum lánunum og af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að hann hafi við veitingu lánanna hvorki verið í vanskilum við lífeyrissjóðinn né á vanskilaskrá. Í þeim þremur tilvikum, sem stefnda veitti Viktori heimild til að setja fasteign sína að veði til tryggingar lánum lífeyrissjóðsins til hans, lá ekki fyrir samkvæmt gögnum málsins mat á áætluðu söluverði eignarinnar, en þess í stað lagði sjóðurinn fasteignamatsverð hennar til grundvallar mati á veðhæfni, þrátt fyrir ákvæði um annað í lánareglunum. Stefnda hefur á hinn bóginn ekki borið því við að þetta matsverð hafi verið hærra en gangverð fasteignarinnar á því tímabili, sem lánin voru veitt. Þá er óumdeilt að lífeyrissjóðurinn gerði hvorki mat á greiðslugetu Viktors né krafði hann um mat af hliðstæðum toga og mælt var fyrir um í samkomulagi ýmissa fjármálafyrirtækja og stjórnvalda frá 1. nóvember 2001, sbr. nú einnig 1. mgr. 4. gr. laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn, en að því samkomulagi átti sjóðurinn ekki aðild. Að þessu öllu virtu var samrýmanlegt hljóðan lánareglna lífeyrissjóðsins að veita Viktori þau þrjú lán, sem veðréttindi voru fengin fyrir í fasteign stefndu. Þetta getur þó ekki eitt út af fyrir sig leitt til niðurstöðu um hvort skilyrði séu til að verða við kröfum stefndu um að veðréttindi þessi verði felld úr gildi eða þau takmörkuð með stoð í 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

Fyrir héraðsdómi gaf framkvæmdastjóri Stafa lífeyrissjóðs skýrslu, þar sem kom meðal annars fram að á tímabilinu, sem Viktor fékk lánin þrjú gegn veði í fasteign stefndu, hafi sjóðurinn lagt mat á greiðslugetu umsækjenda um lán og á „málin sem slík, hvert tilefni lánanna væri og heildstætt litið til umsóknarinnar“ og hafi starfsmönnum sjóðsins verið heimilt að hafna „umsóknum á þeim tíma ef þeim leist ekki á málin á einhvern hátt.“ Eftir verklagsreglum sjóðsins hafi verið könnuð vanskilaskrá, litið til iðgjalda til hans vegna umsækjanda, í mörgum tilvikum „lagt mat á veðandlagið, markaðsvirði þeirra trygginga sem að sjóðfélagar veittu“ og horft til „ýmissa annarra atriða en það var ekki gert sérstakt greiðslumat.“ Framkvæmdastjórinn kvað lánveitingar til Viktors hafa eins og aðrar komið til sinna kasta. Vaknað hafi spurningar um þessar lánveitingar, en þær hafi verið í samræmi við lánareglur lífeyrissjóðsins og hafi framkvæmdastjórinn rætt „að sjálfsögðu við Viktor um tilefnið og til hvers lánin væru og í skýringum hans kom fram að hann væri að betrumbæta sína eigin fasteign“. Ekki hafi á þessum tíma verið kannað hvort Viktor gæti sett eigin fasteign að veði fyrir lánunum, en hann hafi haft áform „um að þegar að framkvæmdum væri lokið að þá gæti hann endurfjármagnað sína fasteign.“ Upplýsingar hafi legið fyrir um útborguð laun Viktors og hafi það verið „að sjálfsögðu skoðað“ hvort hann gæti greitt af nýjum lánum, en hann hafi verið „í sambúð þannig að þetta voru ekki einu tekjur fjölskyldunnar ... og við töldum að hann gæti ráðið fram úr þessu á þeim tíma.“ Aðspurður um hvernig fundið hafi verið út að maður með tekjur Viktors gæti staðið undir afborgunum af skuldum sem þessum sagði framkvæmdastjórinn að væntanlega hafi starfsmenn lífeyrissjóðsins „gert ráð fyrir að það væri hægt að selja eignina og minnka skuldastöðuna aftur seinna“, en greiðslubyrði af skuldunum hafi „mögulega verið íþyngjandi sem að starfsmenn hafa væntanlega metið sem svo að gott og vel, það var hægt að greiða af þessu en það hefði mögulega þurft að gera eitthvað til lengri tíma“. Hann kvað það hafa tíðkast á þessum tíma að „sjóðfélagar komu með lánsveð til þess að brúa kaup eða endurbætur á fasteignum“, en í mars 2009 hafi Viktor látið meta fasteignina að Heiðargerði 31 „eftir að hann hafði lokið endurbótum á húsinu“ og hafi þá komið í ljós að áætlað söluverð hennar nægði ekki til að unnt væri flytja á hana veð fyrir skuldum hans, sem fasteign stefndu var veðsett fyrir.

Samkvæmt 1. mgr. 50. gr., sbr. 4. mgr. 48. gr. laga nr. 91/1991 verður að leggja þessa skýrslu fyrirsvarsmanns Stafa lífeyrissjóðs til grundvallar við úrlausn málsins um þau atriði, sem geta talist áfrýjanda óhagstæð. Í því sambandi er þess að gæta að í skýrslunni kom fram að í framkvæmd hafi lífeyrissjóðurinn lagt mat á greiðslugetu umsækjenda um lán og eftir atvikum á eign, sem setja ætti að veði, kannað hvert væri tilefni lántöku og litið heildstætt á umsókn, en sjóðurinn hafi getað synjað um lán ef starfsmönnum hans „leist ekki á málin á einhvern hátt.“ Ekki var gert ráð fyrir nokkru þessu í lánareglum lífeyrissjóðsins, en leggja verður til grundvallar að frávik frá þessari framkvæmd geti haft sömu afleiðingar í för með sér og ef vikið hefði verið frá lánareglunum sem slíkum.

III

Um þau viðfangsefni við afgreiðslu umsókna um lán, sem Stafir lífeyrissjóður átti að sinna eftir framangreindri lýsingu í skýrslu framkvæmdastjóra hans fyrir dómi, verður að líta til þess að sem skrifstofustjóri hjá lífeyrissjóðnum var Viktor Guðmundsson yfirmaður þeirra starfsmanna, sem ætla verður að hafi almennt haft þessi verkefni á hendi. Af þeim sökum er ekki unnt að ganga út frá því að lífeyrissjóðurinn hafi í reynd lagt mat á umsóknir Viktors um lán á sama hátt og ef utanaðkomandi sjóðfélagi hefði átt í hlut, þótt engin heimild hafi staðið til annars. Af skýrslu framkvæmdastjóra sjóðsins virðist á hinn bóginn mega ráða að hann hafi að minnsta kosti að einhverju leyti komið í ríkara mæli en endranær að meðferð umsókna Viktors um lán, en að öðru leyti verða ekki dregnar ályktanir um þetta af gögnum málsins.

Við mat á greiðslugetu Viktors hefði lífeyrissjóðurinn um margt átt að eiga hægt um vik, enda um að ræða starfsmann sjóðsins og honum því ljóst hverjar vinnutekjur Viktors voru. Af framlögðum launaseðlum verður ráðið að reglulegar útborgaðar mánaðartekjur hans á árinu 2008 hafi verið um 435.000 krónur. Engu gat skipt um þetta mat hverra tekna maki Viktors kunni að hafa aflað, því hann var sjálfur í öllum tilvikum lántaki og bar þannig einn greiðsluskyldu, en að auki verður ekki séð af gögnum málsins að nokkuð hafi legið fyrir um hvort maki hans hafi haft vinnutekjur á þessu tímabili eða hver fjárhæð þeirra hafi þá verið. Lífeyrissjóðurinn bjó einnig yfir fullkomnum upplýsingum um greiðslubyrði Viktors á hverjum tíma af lánum, sem hann fékk frá sjóðnum stig af stigi á tímabilinu frá 1. nóvember 2005 til 5. mars 2009, en upphaflegur höfuðstóll þeirra var orðinn samtals 37.275.000 krónur þegar upp var staðið eftir sjöundu lántökuna, þar af 28.400.000 krónur frá árinu 2008 einu. Úr því að sex fyrstu lánin voru fengin gegn veði ýmist í íbúð móður Viktors eða fasteign stefndu getur ekki hafa farið hjá því að lífeyrissjóðnum væri kunnugt um þá verðtryggðu veðskuld frá árinu 2005 við annan lánveitanda, sem hvíldi á fasteign Viktors og maka hans og var upphaflega að fjárhæð 26.400.000 krónur, enda verður að ætla að sú skuld hafi valdið því að í þeirri fasteign yrði lengst af ekki veitt viðhlítandi veðtrygging fyrir lánum frá sjóðnum. Í málinu eru ekki gögn um mánaðarlega greiðslubyrði Viktors af skuldum sínum á tímabilinu þegar hann fékk lánin frá lífeyrissjóðnum gegn veði í fasteign stefndu. Til þess verður á hinn bóginn að líta að framkvæmdastjóri sjóðsins bar ekki um það eitt í fyrrgreindri skýrslu að það hafi að sjálfsögðu verið kannað hvort Viktor gæti greitt af nýjum lánum, heldur einnig að spurningar hafi vaknað um þessar lánveitingar og væntanlega verið gert ráð fyrir því að Viktor kynni að þurfa að selja fasteignina að Heiðargerði 31 til að draga úr skuldum sínum eða eitthvað að gera til lengri tíma. Í þessu ljósi stendur það áfrýjanda næst að bera sönnunarbyrði fyrir því að kannanir, sem Stafir lífeyrissjóður á að hafa gert á greiðslugetu Viktors við ítrekaðar lánveitingar til hans, hafi sýnt að hann gæti með fyrrgreindum tekjum staðið undir greiðslubyrði af skuldum sínum, samhliða því að bera framfærslukostnað og önnur útgjöld. Þá sönnunarbyrði hefur áfrýjandi á engan hátt axlað.

Eins og áður segir bar framkvæmdastjóri lífeyrissjóðsins það einnig að við meðferð umsókna um lán hafi starfsmenn sjóðsins litið til trygginga, sem boðnar væru fram. Við töku sex fyrstu lánanna frá lífeyrissjóðnum aflaði Viktor heimilda ýmist frá móður sinni eða stefndu til að tryggja þau með veði í eignum þeirra. Að því verður að gæta að fyrir fyrstu tveimur lánunum, á árunum 2005 og 2007, fékk sjóðurinn veð í íbúð móður Viktors, en fyrir hinum lánunum fjórum, sem veitt voru á tiltölulega stuttum tíma á árinu 2008, fékk sjóðurinn fyrst veð í tvígang í fasteign stefndu, því næst í íbúð móður Viktors og að endingu aftur í eign stefndu. Eftir að veð var fengið í þriðja sinn í íbúð móðurinnar 28. nóvember 2008 var veðrými á þeirri eign á þrotum samkvæmt lánareglum sjóðsins og lét nærri að eins væri komið fyrir fasteign stefndu eftir að eignin hafði verið veðsett sjóðnum í þriðja skiptið 12. desember sama ár. Veðsetningar af þessum toga fyrir háum fjárhæðum, sem fasteign lántakans sjálfs gat ekki borið, hlutu að hafa átt að vekja starfsmenn lífeyrissjóðsins til hugsunar um hvort lánveitingarnar gætu verið eðlilegar, hvað þá þegar horft er til þess að tvö síðastnefndu lánin voru tekin eftir efnahagshrun haustið 2008, sem hafði bæði þá þegar og til lengdar veruleg áhrif á seljanleika og markaðsverð fasteigna. Í skýrslu sinni bar framkvæmdastjórinn jafnframt að við mat á lánsumsóknum hafi verið kannað hvert væri tilefnið fyrir þeim, en í tilvikum Viktors hafi komið fram að hann hygðist „betrumbæta sína eigin fasteign“. Þau fjögur lán, sem Viktor fékk frá lífeyrissjóðnum á árinu 2008, voru sem fyrr segir samtals að fjárhæð 28.400.000 krónur. Að virtu umfangi lánanna hefði þessi skýring á tilefninu fyrir töku þeirra vart átt að vera tekin gild, enda mun einnig hafa komið á daginn eftir endurbætur á fasteigninni að Heiðargerði 31 að markaðsverð hennar í mars 2009 hafi ekki staðið undir því að flytja mætti á hana veðréttindi fyrir skuldum Viktors af fasteign stefndu. Þess í stað fékk hann 5. þess mánaðar sjöunda lánið frá lífeyrissjóðnum, að fjárhæð 2.875.000 krónur, og þá loks gegn veði í eigin fasteign.

Framkvæmdastjóri lífeyrissjóðsins bar sem fyrr segir fyrir dómi að við mat á umsóknum um lán hafi starfsmenn sjóðsins litið á þær heildstætt og getað hafnað umsókn „ef þeim leist ekki á málin á einhvern hátt.“ Af öllu framangreindu verður ekki annað séð en að heildstætt mat á umsóknum Viktors um lán frá lífeyrissjóðnum gegn veði í fasteign stefndu hefði einmitt verið fallið til að leiða til slíkra afdrifa þeirra.

Stefnda, sem eftir gögnum málsins fæddist árið 1926 og virðist enga sérþekkingu eða reynslu hafa haft af fjármálum, hafði ekki svo að séð verði nokkurn hag af því sjálf að veita Stöfum lífeyrissjóði veðréttindi í fasteign sinni fyrir kröfum hans á hendur tengdasyni hennar. Lífeyrissjóðurinn, sem bjó að sérþekkingu starfsmanna sinna, hafði á hinn bóginn verulega hagsmuni af því að afla trygginga fyrir kröfum, sem öll atvik benda til að verið hefðu að öðrum kosti í verulegri hættu. Að auki stendur svo á samkvæmt framansögðu að hefði lífeyrissjóðurinn fylgt því fasta verklagi, sem framkvæmdastjóri hans lýsti fyrir dómi, hefði sjóðurinn að réttu lagi átt að hafna umsóknum um lánin sem um ræðir. Við þetta bætist að í fyrrnefndum yfirlýsingum á stöðluðum eyðublöðum frá lífeyrissjóðnum, sem lögð voru fyrir stefndu til undirritunar þegar hún heimilaði í annað og þriðja skiptið veðsetningu fasteignar sinnar til sjóðsins, var tekið fram að henni væri fullkunnugt um að hann hefði ekki og myndi ekki kanna fjárhagsstöðu lántakans og hefði ekki lagt nokkurn dóm á getu hans til að endurgreiða lán sitt. Í ljósi framburðar framkvæmdastjóra lífeyrissjóðsins var þetta ekki aðeins efnislega rangt, heldur er ósannað samkvæmt áðursögðu að niðurstaða af könnun sjóðsins á greiðslugetu umsækjandans hafi orðið sú að hann yrði fær um að standa undir greiðslubyrði af lánunum. Að þessu virtu verður að telja ósanngjarnt að áfrýjandi fái að bera fyrir sig samningsbundin veðréttindi sín í fasteign stefndu, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936, og verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Birta lífeyrissjóður, greiði stefndu, Jóhönnu Margréti Þorgeirsdóttur, 1.000.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. apríl 2016.

                Mál þetta, sem var höfðað með þingfestingu stefnu 10. febrúar 2015, var dómtekið 15. febrúar sl. Stefnandi er Jóhanna Margrét Þorgeirsdóttir, Mosgerði 23 í Reykjavík og stefndi er Stafir lífeyrissjóður, Stórhöfða 31 í Reykjavík.

                Dómkröfur stefnanda eru þær að veðsetning fasteignar stefnanda að Mosgerði 23 í Reykjavík, samkvæmt veðskuldabréfum nr. 911450, nr. 911586 og nr. 911645, útgefnum af Viktori Guðmundssyni til stefnda, verði lýst ógild og óskuldbindandi gagnvart stefnanda. Til vara krefst stefnandi þess að veðsetning fasteignar stefnanda samkvæmt framangreindum veðskuldabréfum nemi að hámarki 21.000.000 króna. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

                Stefndi krefst sýknu af öllum dómkröfum stefnanda og greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnanda.

I.

                Tildrög máls þessa eru þau að tengdasonur stefnanda, Viktor Guðmundsson, gaf á árinu 2008 út þrjú skuldabréf til stefnda í tengslum við lántökur sínar hjá sjóðnum en á þeim tíma gegndi Viktor starfi skrifstofustjóra hjá stefnda. Bréfin voru nr. 911450, útgefið 4. apríl 2008, upphaflega að fjárhæð 1.000.000 króna, nr. 911586, útgefið 11. september 2008, upphaflega að fjárhæð 10.000.000 króna og nr. 911645, útgefið 12. desember 2008, upphaflega að fjárhæð 10.000.000 króna. Öll lánin voru verðtryggð með breytilegum vöxtum og skyldi endurgreiða með jöfnum afborgunum á 40 árum.

                Stefnandi undirritaði öll bréfin sem veðsali og veðsetti þar með fasteign sína að Mosgerði 23 í Reykjavík, sem er 119 fm íbúð og er stefnandi skráð til heimilis þar. Stefnandi er fædd árið 1926 og var því 82 ára þegar veðleyfin voru veitt. Samkvæmt veðhæfnismati stefnda, sem gert var í tengslum við útgáfu síðasta skuldabréfsins, námu áhvílandi lán á íbúðinni tæplega 60% af söluverðmæti eignarinnar að teknu tilliti til síðasta lánsins. Í yfirlýsingu stefnda, sem útbúin var af sjóðnum í tilefni veðsetningar vegna framangreinds skuldabréfs er svohljóðandi yfirlýsing sem stefnandi undirritaði: „Mér undirritaðri er ljóst að Stafir lífeyrissjóður kann að óska eftir sölu eignar minnar verði ekki staðið í skilum með lánið. Ég hef kannað fjárhagsstöðu lántakanda og kynnt mér hæfi hans til að endurgreiða lánið. Ég hef einnig kynnt mér greiðslubyrði lánsins samkvæmt meðfylgjandi yfirliti. Mér er einnig fullkunnugt um að lífeyrissjóðurinn hefur ekki og mun ekki kanna fjárhagsstöðu skuldarans og hefur ekki lagt neinn dóm á fjárhagslega getu hans til að endurgreiða lánið.“ Stefnandi undirritaði samhljóða yfirlýsingu í tengslum við útgáfu skuldabréfs nr. 911586 frá 11. september 2008. Deilt er um hvort yfirlit um greiðslubyrði hafi legið fyrir svo sem segir í yfirlýsingunni en slíkt yfirlit er ekki meðal gagna málsins. Þá kemur fram á báðum yfirlýsingunum að komi til vanskila verði greiðsluáskoranir ekki sendar veðsala nema hann láti skrá sig sem ábyrgðarmann.

                Stefndi lagði ekki formlegt mat á greiðslugetu skuldara í tengslum við framangreindar lánveitingar og var slíkt greiðslumat ekki meðal þeirra gagna sem lántaka var skylt að leggja fram með lánsumsókn sinni, samkvæmt 2. gr. í þágildandi lánareglum stefnda, sem eru dagsettar 28. ágúst 2007. Hins vegar áskildi sjóðurinn sér rétt til að krefjast greiðslumats skv. 3. gr. án þess að nánar sé tilgreint í hvaða tilvikum það kunni að vera gert. En í sömu grein segir að ekkert hámark sé á fjárhæð lána stefnda svo framarlega sem veðhæfi viðkomandi eignar sé innan marka sem stjórn sjóðsins ákveði á hverjum tíma.

                Í lok apríl 2009 var skilmálum allra skuldabréfanna breytt að beiðni lántakandans. Var gjalddögum bréfanna frestað fram til nóvember sama ár og kveðið á um að áfallnir vextir á tímabilinu skyldu leggjast við höfuðstól skuldabréfanna. Í öllum tilvikum undirritaði stefnandi skilmálabreytingarnar sem þinglýstur eigandi hinnar veðsettu fasteignar. Vanskil urðu á veðskuldabréfunum eftir að tímabundinni frestun á gjalddögum þeirra lauk í nóvember árið 2009.

                Í málinu liggja fyrir launaseðlar stefnanda frá árinu 2008. Heildartekjur hans það ár að meðtöldum bifreiðastyrk voru liðlega 8,6 milljónir króna og útborguð laun hans voru að meðaltali rúmlega 425.000 á mánuði. Þá liggur fyrir ódagsett yfirlit frá umboðsmanni skuldara yfir skuldir hans, líklega um áramótin 211-2012. Þar er heildarfjárhæð veðtryggðra lána hans, án tillits til vanskila, sögð vera tæplega 88 milljónir króna og í apríl apríl 2013 nam fjárhæðin liðlega 100 milljónum króna. Á Um er að ræða eitt lán frá Arion banka að fjárhæð 38.259.717 krónur og sjö lán frá stefnda sem utan eitt lánanna eru með veði í eign þriðja manns. Upphaflegur höfuðstóll þeirra lána var 37.275.000 krónur en samkvæmt framangreindu yfirliti frá umboðsmanni skuldara voru eftirstöðvar þeirra í árslok 2011 um 50 milljónir króna.

                Þann 4. október 2013 barst stefnanda greiðsluáskorun frá stefnda þar sem hún var krafin um greiðslu rúmlega 40 milljóna króna. Lögmaður stefnanda sendi stefnda bréf, dagsett 24. október 2013, og krafðist þess að skuldabréfunum yrði aflýst af fasteign stefnanda og að ábyrgð hennar á bréfunum yrði felld niður. Stefndi hafnaði kröfum stefnanda með bréfi lögmanns stefnda, dagsettu 14. janúar 2014. Í bréfinu er vísað til þess að lánveitingarnar hafi verið afgreiddar á hefðbundinn hátt og í samræmi við þær lánareglur stefnda sem voru í gildi á þeim tíma og sömuleiðis vísað til framangreindra yfirlýsinga sem stefnandi undirritaði. Þá bauðst stefndi til að gera breytingar á upphafstíma samningsvaxta til að koma til móts við stefnanda og lántaka en tók fram að hann teldi sér það þó ekki skylt.

                Við aðalmeðferð málsins gáfu skýrslu fyrir dómi vitnin Guðsteinn Einarsson, fyrrverandi stjórnarformaður og varaformaður stjórnar stefnda, Ólafur Sigurðsson, framkvæmdarstjóri stefnda, Eyrún Einarsdóttir, forstöðumaður áhættustýringar hjá stefnda, Þorgeir Óskarsson, sonur stefnanda, og Viktor Guðmundsson, skuldari samkvæmt umdeildum veðskuldabréfum. Framburður vitna er rakinn í niðurstöðu dómsins eftir því sem tilefni er til.

II.

                Stefnandi byggir aðalkröfu sína einkum á því að það sé ósanngjarnt af stefnda og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig samninginn um veðsetningu fasteignar stefnanda og því beri að ógilda þann hluta skuldabréfsins með vísan til 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.

                Í samræmi við góða viðskiptahætti og viðskiptavenju hafi stefnda borið að meta greiðslugetu lántakans þar sem um veð frá þriðja aðila hafi verið að ræða til tryggingar skuldinni. Samkomulag um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 1. nóvember 2001 kveði á um slíka skyldu og endurspegli venju sem þá þegar var ríkjandi í lánaviðskiptum til einstaklinga. Af þeim sökum skipti ekki máli að stefnandi hafi ekki verið aðili að því samkomulagi þegar til veðsetningarinnar var stofnað.

                Stefndi lét sér í léttu rúmi liggja hvort skuldari hefði tök á því að greiða afborganir lána frá stefnda og lét við það sitja að kanna veðhæfi þeirra eigna sem skuldari bauð fram til tryggingar lánunum. Fékk skuldari þannig háar fjárhæðir að láni hjá stefnda, annars vegar með veði í eign móður sinnar og síðar með veði í eign stefnda, tengdamóður sinnar. Hafi honum þó verið hæg heimatökin þar sem skuldari var starfsmaður stefnda og stefnda fullkunnugt um tekjur hans, framfærsluskyldu hans og aðrar fjárhagsskuldbindingar. Verði stefndi því að bera hallann af vanskilum lánanna enda hafi lánveitingin verið fullkomlega ábyrgðarlaus og í andstöðu við venjur á lánamarkaði.

                Þá hafi stefndi vanrækt skyldu sína til að upplýsa stefnanda með fullnægjandi hætti um áhættu af veðsetningunni. Stefnanda hafi skort upplýsingar til að geta metið greiðslugetu skuldara, svo sem henni sé uppálagt í yfirlýsingunni sem hún undirritaði við veðsetninguna, þar sem engar áætlanir um greiðslur lántaka af lánunum hafi fylgt með né heldur upplýsingar um væntanlega greiðslubyrði af lánunum líkt og skylt hafi verið samkvæmt þágildandi lögum um neytendalán nr. 121/1994. Það sé út af fyrir sig ósanngjarnt að lýsa því yfir að lánveitandi ætli sér ekki að meta greiðslugetu skuldara en gera um leið kröfu um að veðsali meti þá þætti. Þá megi af gögnum málsins sjá að stefndi sjálfur hafi ekki haft samband við stefnanda þegar veðleyfis var aflað heldur látið lántakanda eftir að fara með skuldaskjöl til hennar og afla undirskrifta hennar. Stefnda sjálfum hafi borið að kynna henni áhættu af veðsetningunni og jafnframt, í ljósi aldurs stefnanda, að kanna hæfi hennar.

                Við mat á aðstæðum við samningsgerð byggir stefnandi jafnframt á því að líta verði til ójafnrar stöðu aðila, aldurs stefnanda og efnis samningsins. Stefnandi hafi verið á níræðisaldri þegar veðleyfin voru veitt, ekki haft neina sérþekkingu á fjármálastarfsemi, ekki haft neinn ávinning sjálf af samningunum og með þeim tekist á hendur áhættu sem stefnda hafi mátt vera fullljós að væri mikil. Stefndi sé sérfróður aðili á fjármálamarkaði sem hafi meðal annars atvinnu af lánveitingu gegn veði þriðja aðila. Þá hafi lánssamningurinn verið staðlaður samningur, saminn að öllu leyti af stefnda. Stefndi hafi því hvorki sinnt um að lánareglur né framkvæmd lánveitinga væru í samræmi við skyldur sem fylgdu stöðu hans og leiða af viðurkenndum og eðlilegum viðskiptaháttum.

                Stefnandi byggir varakröfu sína á öllum sömu málsástæðum og aðalkröfu sína en auk þess einkum á ákvæðum laga nr. 32/2009 um ábyrgðarmenn og laga nr. 121/1994 um neytendalán. Stefndi hafi látið hjá líða að upplýsa lántaka um kostnað lántökunnar, líkt og áskilið sé í lögunum og sé honum því óheimilt að krefja skuldara lánsins um nokkurn kostnað af lánveitingunni. Hvorki lántaki né veðsali hafi því getað gert sér í hugarlund hversu háar afborganirnar af lánunum yrðu, né heldur hvort skuldari gæti staðið við þær skuldbindingar.

III.

                Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að rétt hafi verið staðið að lánveitingu og upplýsingagjöf til lántaka og að hann hafi á engan hátt vanrækt skyldur sínar sem lánveitandi gagnvart stefnanda. Því sé mótmælt að ósanngjarnt sé eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig samninga aðila um veðsetningu fasteignar stefnanda þannig að réttlætt geti ógildingu á samningi aðila í heild eða að hluta á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Ákvæðið feli í sér undantekningarreglu sem takmarki samningsfrelsi og fari gegn meginreglum samninga- og kröfuréttarins um skuldbindingargildi samninga og réttar efndir loforða. Stefnandi hafi tekist á hendur loforð sem henni beri að efna.

Öll efnisákvæði veðskuldabréfanna séu hefðbundin og í samræmi við áralanga framkvæmd hjá stefnanda. Sem sjóðsfélagi hafi lántaki uppfyllt öll þau skilyrði í lánareglum stefnda og skilað inn viðeigandi fylgigögnum. Lántakinn hafi verið í skilum við stefnda og ekki á vanskilaskrá. Veðskuldabréfin hafi verið undirrituð af stefnanda sem þinglýstum eiganda hinnar veðsettu eignar og vottuð af afkomendum hennar til staðfestingar á réttri dagsetningu, undirritun og fjárræði lántaka og stefnanda. Í veðskuldabréfunum séu hefðbundin ákvæði um afleiðingar vanskila skuldara og hafi stefnanda því átt að vera ljóst að samkvæmt þeim hafi stefndi getað, undir þeim kringumstæðum, farið fram á nauðungarsölu eignarinnar. Breytt verðlagsþróun, sem hafi leitt til umtalsverðrar hækkunar á verðtryggðum fasteignalánum og aukið greiðslubyrði lánanna, geti með engu móti leitt til að þess að skuldbindingar stefnanda gagnvart stefnda falli úr gildi.

Lántaki hafi fengið allar viðeigandi upplýsingar um lántökuna hjá stefnda í samræmi við ákvæði þágildandi laga nr. 121/1994, um neytendalán, þar með talið lántökukostnað og áætlaða greiðslubyrði lánanna, og mótmælir stefndi staðhæfingum stefnanda um annað. Stöðu sinnar vegna hafi lántaki, sem skrifstofustjóri stefnda, sömuleiðis verið í umtalsvert betri stöðu en aðrir lántakendur til að gera sér grein fyrir réttindum sínum og skyldum í tengslum við lántökuna, þrátt fyrir að teljast neytandi í skilningi ákvæða þágildandi neytendalaga.

                Þá byggir stefndi á því að honum hafi ekki borið skylda til að meta greiðslugetu lántaka sérstaklega þar sem veð stefnanda hafi verið notað til tryggingar á endurgreiðslu skuldarinnar. Samkvæmt þeim yfirlýsingum sem stefnandi hafi í tvígang undirritað hafi verið ljóst að stefndi myndi ekki meta fjárhagsstöðu lántaka eða getu hans til að endurgreiða lánið. Stefnandi hafi með undirritun sinni á yfirlýsingarnar lýst því yfir að hún hafi kannað fjárhagsstöðu lántakandans og getu hans til endurgreiðslu lánanna með hliðsjón af yfirliti um greiðslubyrði þeirra. Hún hafi með undirritun sinni á yfirlýsingarnar fengið fullnægjandi upplýsingar til að leggja sjálfstætt mat á þá áhættu sem væri samfara því að heimila veðsetningu fasteignar sinnar. Orðalag yfirlýsingarinnar hafi átt að hvetja stefnanda til að taka ekki ákvörðun um veðsetningu fasteignarinnar til tryggingar fjárskuldbindingum lántaka nema að vel athuguðu máli, en sú ákvörðun hafi verið henni algjörlega í sjálfsvald sett. Ekki hafi verið gert ráð fyrir því í útlánareglum stefnda að fjárhagur skuldara væri kannaður gaumgæfilega eða kallað væri eftir gögnum um heildareign og skuldir á lántökudegi. Staðhæfingum stefnanda um að stefnda hafi átt að vera ljóst að tekjur lántaka myndu ekki duga fyrir afborgunum sé mótmælt sem röngum og ósönnuðum og skorað á stefnanda að sýna fram á hið gagnstæða.

                Stefndi hafi ekki verið aðili að samkomulagi um notkun ábyrgða á skuldum einstaklinga frá 1. nóvember 2001 og sé því ekki skuldbundinn af þeim samningi. Fullyrðingu um að efni samkomulagsins hafi öðlast viðurkenningu sem almennar leikreglur á lánamarkaði sé hafnað og fái ekki stoð í dómaframkvæmd. Þá geti vanræksla þeirra sem eru bundnir af samkomulaginu, á því að gera greiðslumat ekki eitt og sér leitt til ógildingar ábyrgðarskuldbindinga. Skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 þurfi sömuleiðis að vera uppfyllt.

                Ekkert óeðlilegt hafi verið við það að starfsmenn stefnda hafi ekki lagt sjálfstætt mat á hæfi stefnanda sökum aldurs hennar og á þeim hvíldi engin slík skylda. Undirritun stefnanda á veðbréfin hafi verið staðfest af afkomendum hennar sem stóð næst að meta hæfi stefnanda til að stofna til slíkrar skuldbindinga. Aldur stefnanda geti ekki leitt til þess að vikið sé frá meginreglunni um skuldbindingargildi samninga. Stefnandi hafi fullt forræði á hagsmunum sínum að lögum og ekkert hafi komið fram sem gefi tilefni til að ætla að hana hafi skort hæfi til þess að ráðstafa persónulegum högum sínum eða fé við stofnun skuldbindinganna, þ.m.t að meta áhættu sem fylgir veðsetningu fasteignarinnar.

                Aðstöðumunur samningsaðila sé, eðli málsins samkvæmt, ólíkur en ekki óeðlilegur. Sá aðstöðumunur geti ekki einn og sér réttlætt að hróflað verði við skuldbindingargildi loforða. Ekkert bendi til annars en að stefnanda hafi verið fullkunnugt um þýðingu þess að takast á hendur skuldbindinguna með veðsölunni. Megi sjá af veðbókarvottorði fasteignarinnar að hún hafi áður verið veðsett til tryggingar endurgreiðslu annarra fjárskuldbindinga og því haldlaust að bera fyrir sig reynsluleysi í fjármálum eða fasteignaviðskiptum.

                Stefndi telji engin atvik sem síðar komu til geta réttlætt að fallist verði á kröfu stefnanda þess efnis að veðskuldbindingar hennar verði dæmdar ógildar. Og það þrátt fyrir að óumdeilt sé að stefndi hafi ekki fullnægt ýtrustu kröfum laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009 og sent stefnanda tilkynningar um vanefndir lántaka og yfirlit um stöðu lána sem fasteign hennar var veðsett fyrir. Verði ekki litið fram hjá því að af gögnum málsins megi sjá að stefnanda var kunnugt um greiðsluerfiðleika lántaka árið 2009 og undir árslok 2010 en þá hafi stefnandi undirritað, í votta viðurvist, skilmálabreytingar veðskuldabréfanna, þar sem fram hafi komið höfuðstóll þeirra og vanskil. Sú vanræksla stefnda að senda stefnanda ekki tilkynningar samkvæmt ákvæðum laga nr. 32/2009, sem hafi tekið gildi í apríl 2009, sé ekki að því umfangi að réttlætt geti kröfu stefnanda um ógildingu veðskuldbindinganna. Stefndi hafi í kjölfar þess að lög um ábyrgðarmenn nr. 32/2009 tóku gildi farið gaumgæfilega yfir allar útlánareglur sínar og breytt starfsháttum sínum til samræmis við þær reglur sem þar komi fram. Lánveitingarnar sem hér sé deilt um hafi verið veittar fyrir setningu laga um ábyrgðarmenn nr. 32/2009.

Stefndi krefst sýknu af varakröfu stefnanda með vísan til sömu sjónarmiða og reifuð hafi verið vegna aðalkröfu. Stefndi árétti þó þau mótmæli sín að hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína til lántaka um kostnað af lántökunni með þeim afleiðingum að það fyrirgeri rétti hans til að krefja lántaka eða stefnanda um kostnað af lánveitingunni. Þá skorti verulega á að stefnandi færi haldbær rök fyrir þeirri kröfu sinni að veðsetning takmarkist við samanlagðan upphaflegan höfuðstól veðskuldabréfanna.

Um helstu lagarök vísi stefndi til almennra meginreglna samninga- og kröfuréttar, um skuldbindingargildi samninga og efndir loforða, laga nr. 129/1997, um skyldutryggingu lífeyrisréttinda, og starfsemi lífeyrissjóða, ákvæða laga nr. 121/1994, um neytendalán, eins og þau voru þegar atvik máls þessa áttu sér stað, lögræðislaga nr. 71/1997 og þinglýsingarlaga nr. 39/1978. Um málskostnaðarkröfu vísist til 129.-130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

IV.

                Ágreiningur máls þessa lýtur að því hvort ógilda beri veðsetningu fasteignar stefnanda vegna lána sem tengdasonur hennar tók hjá stefnda á árinu 2008. Um er að ræða þrjú skuldabréf sem gefin voru út í apríl, september og desember það ár, samtals að fjárhæð 21 milljón króna. Öll lánin voru verðtryggð til 40 ára með breytilegum vöxtum.

                Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að ósanngjarnt sé og andstætt góðri viðskiptavenju að bera samningana fyrir sig. Því beri að ógilda veðsetninguna með vísan til 1. mgr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Við mat á því hvort ógilda beri samning eða breyta honum samkvæmt framangreindu ákvæði skal líta til efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar komu til, svo sem segir í 2. mgr. sömu greinar.

                Varðandi efni samninganna er þess að gæta að þeir fólu í sér veðsetningu á fasteign stefnanda fyrir háum fjárhæðum sem námu verulegum hluta af virði fasteignar hennar, án þess að stefnandi sjálf nyti með nokkrum hætti góðs af þeirri ráðstöfun. Svo sem rakið er í atvikalýsingu dómsins nam fjárhæð veðlána á fasteign stefnanda árið 2008 tæplega 60% af markaðsvirði eignarinnar og eru umdeild lán til Viktors Guðmundssonar langstærsti hluti þeirra veðsetningar.

                Þá er ljóst að aðstöðumunur aðila var mikill. Stefndi er lífeyrissjóður með sérþekkingu á fjármálastarfsemi og stefnandi var 82 ára einstaklingur sem ekki bjó yfir neinni sérstakri þekkingu á fjármálastarfsemi. Í viðskiptum við stefnanda hafði stefndi því yfirburðastöðu og allir samningar aðila gerðir með stöðluðum samningsskjölum sem útbúin voru af starfsmönnum stefnda. Út af fyrir sig er þessi aðstöðumunur ekki ógildingarástæða samninga aðila en leiðir hins vegar til þess að ríkar kröfur eru gerðar til vandaðra vinnubragða stefnda í viðskiptum af því tagi sem hér eru til umfjöllunar.

                Um atvik við samningsgerðina er þess að geta að lántakandi umdeildra lána var skrifstofustjóri hjá stefnda þegar lánin voru veitt. Í málinu liggur fyrir að auk ofangreindra þriggja lána með veði í eign stefnanda, tók hann fimm önnur lán hjá stefnda, það fyrsta í nóvember 2005 og það síðasta í mars 2009. Höfuðstóll þessara lána er samtals 16.275.000 krónur. Eru þau öll með veði í fasteign móður hans að frátöldu síðasta láninu, að fjárhæð 2.875.000 krónur, sem er með veði í eign hans sjálfs. Samtals fékk því lántakandi að láni hjá stefnda liðlega 37 milljónir króna. Eru þá ótalin lán frá öðrum aðilum. Ekki liggur fyrir hverjar afborganir þessara lána voru á árinu 2008 en í ódagsettu yfirliti frá umboðsmanni skuldara, sem talið er vera frá árslokum 2011, kemur fram að lántaki skuldi Arion banka ríflega 38 milljónir króna og mánaðarleg afborgun af því láni og lánum hans hjá stefnda nemi 367.900 krónum. Samkvæmt fyrirliggjandi launaseðlum námu útborguð laun lántakanda á árinu 2008 að meðaltali ríflega 425.000 krónum á mánuði.

                Lántakandinn Viktor Guðmundsson sagði svo frá í skýrslu fyrir dómi að lánin hefðu verið tekin til þess að standa straum af endurbótum fasteignarinnar sem hann og eiginkona hans áttu á þeim tíma en auk þeirra hafi börnin þeirra þrjú búið á heimilinu. Hafi hann gert ráð fyrir því að verðmæti eignarinnar myndi aukast við þessar endurbætur og honum reynast unnt síðar að færa veðin af eign tengdamóður sinnar yfir á eigin eign. Sagðist hann sjálfur hafa farið ásamt eiginkonu sinni til stefnanda og óskað eftir veðábyrgð hennar og skýrt henni frá því að um tímabundna ráðstöfun væri að ræða. Sömuleiðis hafi það verið fyrir milligöngu hans sem hún skrifaði undir yfirlýsingu til stefnda þegar veðleyfin voru veitt, en þeim hafi ekki fylgt yfirlit um greiðslubyrði lánanna svo sem þó segi í yfirlýsingunni. Spurður um getu sína til að greiða afborganir lánanna og annarra lána sem hann hafði tekið kvaðst hann í upphafi hafa talið sig geta staðið undir greiðslu afborgana en síðar hafi hann áttað sig á því að það væri erfiðleikum bundið. Eftir á að hyggja hafi hann líklega ofmetið getu sína til að standa straum af afborgunum lána.

                Ólafur Sigurðsson, framkvæmdastjóri stefnda, gaf skýrslu fyrir dómi og var spurður út í aðdraganda lánveitinga stefnda til Viktors. Hann sagði að umsókn Viktors hefði verið metin eftir almennum reglum sjóðsins, engar sérreglur hefðu gilt um hann sem starfsmann sjóðsins, fyrir utan það að hann hafi ekki greitt lántökugjöld. Skoðað hefði verið hvort lán hans hafi verið í vanskilum, sem ekki hafi verið, litið til fjárhæða iðgjalda sem hann greiddi í sjóðinn, en af þeim hafi mátt sjá hverjar tekjur hans hafi verið, og veðandlagið kannað. Sagði hann að greiðslugeta lántakenda hefði almennt ekki verið metin sérstaklega á þessum tíma. Spurður nánar út í mat á greiðslugetu Viktors, einkum með hliðsjón af tekjum hans og fjárhæð lána sem stefndi hafði áður veitt honum, sagði Ólafur að formlegt greiðslumat hefði ekki verið gert en þeir hefðu talið að hann réði við þetta. Þá vísaði hann til þess að eiginkona lántaka hefði á umræddum tíma einnig aflað tekna án þess þó að stefndi hefði aflað upplýsinga um tekjur hennar. Þá lýsti hann því að honum hefði verið kunnugt um að lánin hafi verið ætluð til að fjármagna endurbætur á húsi lántakans og til hafi staðið að færa veðin yfir á þá eign að endurbótum loknum en það hafi aldrei reynst veðrými á þeirri eign fyrir lánunum. Þá sagði Ólafur að starfsmenn sjóðsins hefðu væntanlega gert ráð fyrir að síðar yrði hægt að selja eignina og minnka með því skuldastöðu lántakandans.

                Í ljósi framangreinds telur dómurinn ljóst að frá upphafi hafi verulegur vafi leikið á því, og raunar verið ólíklegt, að lántakandinn Viktor Guðmundsson gæti staðið undir afborgunum þeirra lána sem stefndi veitti honum á árinu 2008. Jafnframt liggur fyrir, með vísan til framburðar Ólafs Sigurðssonar, framkvæmdastjóra stefnda, að hann bjó yfir það miklum upplýsingum um fjárhagsstöðu lántakandans að honum mátti vera fullljóst að hætta á greiðslufalli lánanna væri mikil. Þrátt fyrir það var ákveðið að veita umrædd lán og virðist, með hliðsjón af framburði Ólafs, hafa ráðið mestu þar um að lántakandinn gat lagt fram veðábyrgð stefnanda. Í yfirlýsingu sem stefndi útbjó, og hún undirritaði við það tilefni, er hún hvött til að kynna sér fjárhagsstöðu skuldara og greiðslugetu. Að mati dómsins verður að telja, með hliðsjón af þeim kröfum sem eðlilegt er að gera til vinnubragða stefnda, að honum hafi sjálfum borið að rannsaka þessi atriði, m.a. með því að krefjast greiðslumats svo sem hann áskildi sér í 3. gr. lánareglna sinna. Mat á greiðslugetu skuldara er grundvöllur mats á hættu á greiðslufalli. Þótt lán sé tryggt með veði í fasteign þriðja manns, leysir það ekki stefnda sem lánveitanda undan skyldu til að leggja mat á greiðsluhæfi skuldara og eftir atvikum hafna lánveitingum ef sýnt er fram á þá þegar við lántökuna að skuldari ráði ekki við afborganir af láninu.

                Þrátt fyrir að greiðslugeta skuldara hafi ekki verið metin með formlegum hætti þá bjó stefndi yfir, á þeim tíma þegar lánin voru veitt, upplýsingum sem veittu vísbendingar um að skuldari væri ófær um að greiða af lánunum, svo sem raunin varð fljótlega eftir að þau voru veitt. Óumdeilt er að stefndi veitti stefnanda ekki þessar upplýsingar og engin samskipti voru á milli stefnanda og stefnda við gerð samninganna. Auk þess er það ósannað, gegn mótmælum stefnanda, að yfirlit yfir afborganir og kostnað af lánunum hafi legið fyrir þegar veðábyrgðin var veitt. Hvað síðastnefndu upplýsingarnar varðar, þá hafa þau gögn ekki fundist í fórum aðila og verður stefndi að bera hallann af skorti á sönnun um það atriði. Við mat á aðstæðum þegar umdeild veðsetning fór fram er þess einnig að gæta að lánin eru veitt um og eftir fall fjármálakerfisins haustið 2008. Alkunna er að á þeim tíma voru verulegir erfiðleikar á fasteignamarkaði. Því verður að telja að stefnda hafi verið, eða mátt vera, ljóst að sú forsenda að markaðsverð fasteignar stefnda myndi aukast og veðrými þeirrar eignar sömuleiðis, þannig að hægt yrði að færa veðsetninguna yfir á eign skuldara, var hæpin. Bæði Ólafur og Viktor sögðu fyrir dómi að veðsetningu stefnanda hafi verið ætlað að standa tímabundið. Ljóst er að þeim mátti báðum vera ljóst að þessi forsenda væri óraunhæf.

                Með hliðsjón af því sem að ofan greinir um atvik við samningsgerðina og þess sem áður greinir um efni samninganna og stöðu samningsaðila verður að telja að skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 séu fyrir hendi til að ógilda framangreindar veðsetningar. Að mati dómsins er önnur niðurstaða verulega ósanngjörn gagnvart stefnanda. Vegur hér þyngst að þegar lánin voru veitt bjó stefndi yfir upplýsingum um fjárhagsstöðu lántakanda sem veittu sterkar vísbendingar um að hann væri hvorki fær um að standa skil á afborgunum lánanna né leggja fram eigin eignir sem veðábyrgð fyrir þeim.

                Með vísan til alls framangreinds er fallist á aðalkröfu stefnanda þess efnis að ógilda beri veðsetningar á eign stefnanda að Mosgerði 23 vegna þriggja skuldabréfa svo sem nánar greinir í dómsorði.

                Í samræmi við niðurstöðu málsins, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefnda gert að greiða stefnanda málskostnað sem telst hæfilega ákveðinn 870.000 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti.

                Björn Þorri Viktorsson hrl. flutti málið fyrir stefnanda og Guðmundur Siemsen fyrir stefnda.

                Ingibjörg Þorsteinsdóttir héraðsdómari kvað upp þennan dóm.

Dómsorð:

                Veðsetning fasteignar stefnanda, Jóhönnu Margrétar Þorgeirsdóttur, að Mosgerði 23 í Reykjavík, samkvæmt veðskuldabréfum nr. 911450, nr. 911586 og nr. 911645, útgefnum af Viktori Guðmundssyni til stefnda, Stafa lífeyrissjóðs, eru ógildar og óskuldbindandi gagnvart stefnanda. Stefndi greiði stefnanda 870.000 krónur í málskostnað.