Fimmtudaginn 23. mars 2006.
Nr. 433/2005.	Guðrún Ruth Viðarsdóttir (Hlöðver Kjartansson hrl.) gegn Ingibjörgu Þórðardóttur og Fasteignasölunni Híbýlum ehf. (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Fasteignasala. Aðild.

G gerði í maí 2003 tilboð í íbúð sem var til sölu hjá fasteignasölunni F. Tilboðið var samþykkt af seljendum eignarinnar degi síðar, með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni. Í samræmi við óskir sínar fékk G íbúðina afhenta fyrr en greindi í kauptilboði gegn því að hún greiddi 1.000.000 krónur, sem hún lagði inn á bankareikning F. Greiddi F þá fjárhæð samdægurs inn á reikning seljenda íbúðarinnar. Eftir að G hafði hafist handa um endurbætur á íbúðinni rifti hún kaupunum vegna ætlaðra galla og óskaði endurgreiðslu á fyrrnefndri fjárhæð, sem hún kvað hafa átt að vera tryggingu, sem yrði í vörslu F. Beindi hún kröfu sinni að F og fasteignasalanum I. Seljendur eignarinnar héldu eftir hluta fjárhæðarinnar vegna þess tjóns sem þeir töldu sig hafa orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar G. Talið var, að G bæri hallann af því að sönnun skorti fyrir þeirri fullyrðingu hennar að umrædd fjárhæð hafi verið greidd sem tryggingafé, sem I hafi tekið að sér að varðveita. Þá var ósannað, að eignin hafi verið haldin þeim göllum sem G hélt fram, auk þess sem ekki var fallist á að það skipti máli varðandi ætlað tjón G, að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir við upphaf kaupanna. Jafnframt var talið ósannað að I hafi beitt G blekkingum eða leynt hana staðreyndum, sem hún gæti leitt ætlað tjón sitt af. Voru F og I því sýknuð af kröfum G í málinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 6. október 2005. Hún krefst þess að stefndu verði óskipt dæmd til að greiða sér 641.661 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 1.000.000 krónum frá 20. júní 2003 til 27. nóvember 2003, en af 641.661 krónu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði eins og málið hafi ekki verið gjafsóknarmál og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Guðrún Ruth Viðarsdóttir, greiði stefndu Ingibjörgu Þórðardóttur 190.000 krónur og stefnda Fasteignasölunni Híbýlum ehf. 150.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 16. september 2005.

I

Mál þetta, sem dómtekið var föstudaginn 2. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Guðrúnu Ruth Viðarsdóttur, kt. 291050-3879, Bogahlíð 26, Reykjavík, með stefnu birtri fimmtudaginn 7. október 2004 á hendur Ingibjörgu Þórðardóttur, kt 190355-4119, löggiltum fasteignasala, Fjölnisvegi 8, Reykjavík, persónulega og fyrir hönd Fasteignasölunnar Híbýlis ehf., kt. 590799-2389, Suðurgötu 7, Reykjavík, sem stjórnarmanni félagsins.  Með stefnu, þingfestri 25. nóvember 2004 stefndi stefnda, Ingibjörg Þórðardóttir Sigurði Oddi Friðrikssyni, kt. 141180-4789 og Anitu Ársælsdóttur, kt. 250881-7119, búsettum í Danmörku, til réttargæzlu í málinu.

Dómkröfur stefnanda eru þær, að stefndu, Ingibjörg Þórðardóttir og Fasteignasalan Híbýli ehf., verði dæmd til að greiða stefnanda in solidum kr. 641.661 auk dráttarvaxta samkvæmt III. og IV. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af kr. 1.000.000 frá 20. júní 2003 til 27. nóvember 2003, en af kr. 641.661 frá þeim degi til greiðsludags og málskostnað að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi, eins og málið væri eigi gjafsóknarmál.

Dómkröfur stefndu eru þær, að þau verði sýknuð af kröfum stefnanda og þeim tildæmdur málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu að mati dómsins, auk virðisaukaskatts af tildæmdum málskostnaði.

Ekki eru gerðar kröfur í málinu af hálfu réttargæzlustefndu, og engar kröfur gerðar á hendur þeim.

II

Málavextir

Málavextir eru þeir, að íbúð réttargæzlustefndu, Anítu Ársælsdóttur og Sigurðar Odds Friðrikssonar, var til sölu hjá stefndu, fasteignasölunni Híbýlum ehf., en stefnda Ingibjörg er fasteignasali og stjórnarmaður fasteignasölunnar.  Réttargæzlustefndu dvöldu á þessum tíma í Danmörku og var íbúðin leigð út.  Stefnandi gerði kauptilboð í eignina eftir að hafa skoðað hana og fengið upplýsingar um hana á fasteignasölunni.  Er kauptilboðið dags. 9. maí 2003, en það var samþykkt af seljendum degi síðar.  Í kauptilboðinu er fyrirvari um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun eða samþykki húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni, ef við eigi.  Kaupverð eignarinnar var kr. 13.700.000 og skyldu kr. 1.500.000 greiðast við undirritun samnings og kr. 255.000 mánuði eftir afhendingu íbúðar, en eftirstöðvarnar skyldu greiddar með yfirtöku lána og fasteignaveðbréfum.  Afhendingardagur skyldi vera í síðasta lagi 9. ágúst 2003.

Stefnandi fór fram á við stefndu að fá íbúðina afhenta fyrr en í kauptilboði greinir, svo unnt yrði að ljúka nauðsynlegum framkvæmdum á henni, áður en skólaganga dóttur hennar í Kvennaskólanum hæfist, en dóttir stefnanda hefur átt við heilsubrest að stríða frá fæðingu, og nálægð heimilis hennar við skólann því þýðingarmikil að mati stefnanda.  Fékk stefnandi íbúðina afhenta 23. júní gegn því að hún greiddi kr. 1.000.000.  Heldur stefnandi því fram, að sú greiðsla hafi átt að vera trygging, sem yrði í vörzlu fasteignasölunnar, en stefndu halda því fram, að greiðslan hafi verið innborgun inn á kaupsamning, og var hún greidd samdægurs inn á reikning seljenda íbúðarinnar.

Eftir að stefnandi hafði fengið afhenta lykla að íbúðinni, hófst hún handa við endurbætur á henni.  Kveðst hún hafa fjarlægt filtteppi og gamla eldhússkápa úr svefnherbergi, sem áður hafði verið eldhús, og gamlan fataskáp úr öðru svefnherbergi.  Þá hafi hún fjarlægt gólfdúk af geymslu til hægri við inngang. 

Með bréfi þáverandi lögmanns stefnanda til stefndu, dags. 28. júlí 2003, tilkynnti stefnandi stefndu og seljendum, að hún rifti “væntanlegum kaupum á framangreindri íbúð” og óskaði endurgreiðslu á “tryggingarfé að fjárhæð kr. 1.000.000 vegna væntanlegra kaupa”.  Ástæða riftunarinnar var gallar, sem tilgreindir eru nánar í bréfinu.  Af hálfu seljenda eignarinnar var riftunarkröfunni mótmælt.

Með kaupsamningi, dags. 13. ágúst 2003, festi stefnandi kaup á annarri íbúð.  Með bréfi lögmanns stefndu og réttargæzlustefndu, dags. 30. september 2003, er vísað til þess, að þar sem stefnandi hefði fest kaup á annarri eign og notið við þau kaup fyrirgreiðslu Íbúðalánasjóðs, sé ljóst, að hún muni ekki ætla að standa við kauptilboð sitt gagnvart seljendum umdeildrar fasteignar að Bólstaðarhlíð 15.  Af þeim sökum og til að takmarka tjón sitt hafi seljendur eignarinnar ákveðið að endurselja hana en hafa uppi skaðabótakröfu vegna tjóns þess, sem þeir hafi orðið fyrir vegna ólögmætrar riftunar stefnanda.  Í framhaldi af bréfi þessu var dómkvaddur matsmaður til að meta meint tjón seljenda.  Er matsgerðin dags. 17. nóvember 2003.  Er niðurstaða matsgerðarinnar sú, að heildartjón seljenda nemi kr. 358.185, sem skiptist þannig:  Kr. 287.301 vegna kostnaðar við að setja upp skápa í svefnherbergi og efri skápa úr rými, sem áður var eldhús, sambærilega við þá, sem fyrir voru; kr. 46.884 vegna dúkalagningar á gólf í forstofu og teppi á svefnherbergi og kompu í stað þess, sem fjarlægt var, sambærilegt við það sem áður var; og kr. 12.000 vegna viðgerða af völdum múrbrots á gólfum, þannig að gólf og veggir komist í samt lag og áður.

Með bréfi lögmanns stefndu, dags. 21. nóvember 2003, til lögmanns stefnanda eru stefnanda endurgreiddar kr. 358.339 af hinni innborguðu fjárhæð, en réttargæzlustefndu héldu eftir kr. 641.661 vegna skaðabóta sökum meintrar, ólögmætrar riftunar kaupanna.  Sundurliðast fjárhæðin svo:

 

1. Töpuð húsaleiga m.v. 2 mánuði	kr. 140.000
2.  Kostnaður skv. matsgerð að frádr. 60% virðisaukaskatts	kr. 320.736
3.  Lögmannskostnaður	kr. 100.000
4.  Matskostnaður skv. reikningi	kr.   80.925
Samtals	kr. 641.661

 

Ágreiningur aðila snýst um eftirstöðvar innborgunar stefnanda til fasteignasölunnar.

 

III

Málsástæður stefnanda

Stefnandi byggir kröfur sínar á hendur stefndu á því, að þeim hafi verið óheimilt að ráðstafa umræddu fé hennar, að upphæð kr. 1.000.000, til eigenda íbúðarinnar og séu samábyrg fyrir það.  Stefnandi hafi ekki veitt stefndu umboð til þeirrar ráðstöfunar, sem leitt hafi til þess, að eigendur íbúðarinnar tileinkuðu sér hana til greiðslu að hluta á kröfu, sem þeir telji sig eiga á hendur stefnanda.  Stefnanda hafi eigi heldur mátt vera ljóst, að þessir fjármunir hafi átt að renna til eigendanna sem innborgun á kaupverð.  Ráðstöfun stefndu sé ólögmæt, og þeim beri þegar af þeirri ástæðu að greiða stefnanda stefnufjárhæðina, auk vaxta og málskostnaðar.

Stefnandi byggir kröfur sínar einnig á því að ráðstöfunin sé stefndu jafnframt saknæm, og stefndu beri því einnig sjálfstæða skaðbótaábyrgð gagnvart stefnanda, sem nemi stefnufjárhæð, auk vaxta og málskostnaðar.  Stefndu hafi í ýmsum öðrum atriðum ekki fullnægt lagaboðum um framkvæmd fasteignasölu og farið andstætt góðum háttum og venjubundnum.  Féð hafi verið greitt til stefndu, þar sem stefnda, Ingibjörg fasteignasali, hafi tjáð stefnanda, að fyrirliggjandi væri á fasteignasölunni samþykki Íbúðalánasjóðs fyrir skuldabréfaskiptum, sem skuldbindingargildi kauptilboðsins hafi meðal annars verið háð.  Þessi staðhæfing fasteignasalans hafi reynzt röng.  Hefði stefnandi vitað, að ekki væri kominn á bindandi kaupsamningur milli hennar og seljenda, hefði hún ekki reitt þetta fé af hendi til stefndu.  Stefndu hefði þvert á móti borið að ráða stefnanda frá þessu og í öllu falli að vara stefnanda við því, að féð yrði afhent seljendum.  Með þessu hafi stefndu brugðizt þeirri skyldu fasteignasala, sem veiti sérfræðiþjónustu, að gæta þess, að réttmætir hagsmunir beggja samningsaðila væru tryggðir.

Í undirbúningi og aðdraganda hinna fyrirhuguðu kaupa stefnanda hafi stefndu eigi heldur, með samningu lögboðins söluyfirlits, sem þeir hafi vanrækt, eða með upplýsingagjöf um eignina, kosti hennar og galla, sýnt þá vandvirkni í starfsskyldum sínum, sem krafizt sé af fasteignasölum, sem veiti sérfræðiþjónustu, svo sem með nægilegri upplýsingaöflun um kosti eignarinnar og galla, né heldur nægilegu liðsinni við stefnanda.  Stefndu hafi eigi heldur gætt þess, að öll skjalagerð væri svo úr garði gerð, að hagsmunir beggja aðila væru tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg.  Þar sem stefndu hafi ekki fullnægt þeirri lagaskyldu að semja söluyfirlit um eignina, hafi verið einkar mikilvægt, að öll atriði, sem máli hafi skipt, kæmu fram í kauptilboði, svo sem um neyzluveitu og frárennsli; langvarandi lekavandamál og pöddugang vegna skemmda á skólplögnum, sem stefnanda hafi verið leynd; raka og pöddugang, sem enn hafi verið til staðar og stefnanda verið leynd og því ekki unnt að parketleggja fyrr en eftir langan tíma, eða allt að 6 mánuðum, hefði á annað borð verið búið að koma í veg fyrir áframhaldandi rakamyndun; að svefnherbergi hafi aðeins verið tvö en ekki þrjú, eins og stefnda Ingibjörg hafi staðhæft og verið kunnugt um, að hefði verið forsenda stefnanda fyrir kaupunum o.fl.

Allt hafi þetta, að meðtalinni umræddri og umkrafinni greiðslu stefnanda til stefndu, sem hafi með því sett stefnanda ólögmæta, ósanngjarna og óeðlilega kosti, verið til þess fallið að valda stefnanda tjóni.  Þá hafi stefndu borið að veita stefnanda upplýsingar um, að framkvæmdir seljenda við endurbætur eignarinnar hafi m.a. komið til vegna langvarandi lekavandamála, og að mikill raki væri enn til staðar í eigninni.  Til þess hafi verið sérstök og brýn ástæða fyrir stefndu, vegna vitneskju þeirra um sjúkleika dóttur stefnanda, og að aldrei kæmi til greina hjá stefnanda að kaupa eign, sem hún gæti ekki búið í og myndi skaða heilsu hennar.  Stefndu hafi einnig verið kunn sú forsenda og ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum, að hún gæti lokið án tafar framkvæmdum við málun og parketlögn og farið að búa í eigninni með dætrum sínum.

Stefnandi vísar til almennra reglna kröfuréttarins og skaðabótaréttarins, réttarreglna og viðskiptavenja um fasteignakaup.  Vísað er til 10., 12. og 13. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sbr. nú 10.-16. gr. núgildandi laga um sama efni nr. 99/2004, 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit.  Málskostnaðarkröfuna styður stefnandi við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr. laga nr. 38/1994 um breyting á þeim lögum.

Málsástæður stefnda

Stefndu reisa sýknukröfu sína á því, að þau eigi ekki aðild að þeim lögskiptum, sem krafa stefnanda lúti að.  Greiðsla stefnanda á kr. einni milljón þann 23. júlí 2003 hafi verið hluti af kaupum stefnanda á fasteign réttargæzlustefndu en stefndu óviðkomandi.  Ágreiningur um eftirstöðvar greiðslunnar varði lögskipti stefnanda við þriðja mann, og því beri að sýkna stefndu vegna aðildarskorts.

Stefndu byggi á því, að greiðsla stefnanda inn á kaupin vegna Bólstaðarhlíðar 15, Reykjavík, hafi verið ákvörðunarástæða þess að stefnandi hafi fengið eignina afhenta frá réttargæzlustefndu fyrr en samþykkt kauptilboð hafi kveðið á um.  Um hafi verið að ræða greiðslu til seljenda eignarinnar, byggða á samkomulagi kaupanda og seljenda. Stefndu eigi enga aðild að því samkomulagi og greiðslan stefndu óviðkomandi. Stefnandi verði því að beina endurgreiðslukröfu að seljendum eignarinnar, en ekki stefndu.

Byggt sé á því, að stefndu hafi verið rétt og skylt að greiða umrædda fjárhæð til réttargæzlustefndu í samræmi við samkomulag þeirra þar að lútandi.  Greiðslan hafi stuðzt við fyrirliggjandi samþykkt kauptilboð, sem m.a. hafi kveðið á um peningagreiðslu við afhendingu eignarinnar.  Greiðsla stefnanda hafi verið í tengslum við afhendingu eignarinnar og raunar skilyrði afhendingar fyrr en samningur kvað á um.  Stefndu hafi aðeins verið milliliður, sem hafi átt að koma greiðslunni til réttargæzlustefndu.  Bent sé á, að stefnandi hafi engin skilyrði sett, þegar hún innti greiðsluna af hendi.

Sé á því byggt, að stefnandi hafi samþykkt í verki, með athöfnum og athafnaleysi, að greiðslan hafi átt að renna til seljenda eignarinnar, og að stefndu hafi ekki aðeins verið heimilt, heldur skylt að ráðstafa greiðslunni þangað.

Ágreiningslaust sé, að greiðslan hafi verið skilyrði afhendingar eignarinnar, en afhendingin sé á valdi og ábyrgð réttargæzlustefndu en ekki stefndu.  Samningurinn hafi því verið efndur að hluta til, að ósk og á ábyrgð stefnanda sjálfrar, þrátt fyrir að skilyrði kaupanna og kaupsamningur lægi ekki enn fyrir.  Bent sé á, að ástæður þess, að stefnandi hafi hlaupið frá kaupunum, hafi verið meintur galli á eigninni.  Stefnandi hafi beint riftunarkröfu að réttargæzlustefndu á grundvelli meintra galla.  Um ákvöð sé að ræða, sem stefnandi sé bundin af.  Réttargæzlustefndu hafi í raun samþykkt, að kaupin gengju til baka, en hafi haft uppi skaðabótakröfu vegna röskunar stefnanda á eigninni vegna framkvæmda.  Stefnandi hafi gætt hagsmuna sinna við dómkvaðningu matsmanns og framkvæmd matsins, en matið hafi snúizt um að leggja grundvöll að skaðabótakröfu réttargæzlustefndu á hendur stefnanda.  Stefnandi hafi síðan móttekið hluta greiðslunnar frá lögmanni réttargæzlustefndu sem seljendum eignarinnar.

Dómkröfur þessa máls beinist að tveimur aðilum, án þess að glögglega sé gerð grein fyrir því, hvaða lagarök og málsástæður liggi til grundvallar kröfum á hendur hvorum stefndu um sig.  Fasteignasalan Híbýli ehf. sé einkahlutafélag og beri eigendur þess takmarkaða ábyrgð að lögum.  Því sé mótmælt, að stefnda, Ingibjörg, sem sé aðaleigandi félagsins, beri að lögum persónulega ábyrgð á kröfum stefnanda.

Stefnda, Ingibjörg, mótmæli því sérstaklega að hafa blekkt stefnanda til að inna umrædda greiðslu af hendi.  Stefnandi hafi sönnunarbyrgði fyrir þeirri staðhæfingu, en hún fái enga stoð í gögnum málsins.  Því sé ekki haldið fram í stefnu, að aðrir starfsmenn félagsins hafi komið fram gagnvart stefnanda við sölu umræddrar eignar með saknæmum eða ólögmætum hætti, þannig að bótaskyldu varði fyrir félagið á grundvelli húsbóndaábyrgðarreglunnar.

Því sé enn fremur mótmælt, að það hafi verið að ráði stefndu, Ingibjargar, að stefnandi hafi fengið umrædda eign afhenta fyrr en kauptilboð gerði ráð fyrir gegn greiðslu umræddrar innborgunar.  Hins vegar sé á því byggt, að málefnaleg rök liggi að baki þeirri kröfu réttargæzlustefndu að skilyrða afhendingu eignarinnar við greiðslu inn á kaupin, eins og raun hafi verið.

Stefndu byggi á því, að við sölu fasteignarinnar hafi í hvívetna verið gætt hagsmuna beggja samningsaðila, eins og lög um fasteignasölu nr. 54/1997 og venjur í fasteignaviðskiptum kveði á um.

Þeirri málsástæðu stefnanda, að stefndu hafi, við sölumeðferð eignarinnar, vanrækt lögboðna upplýsingaskyldu gagnvart stefnanda, sé mótmælt sem rangri og ósannaðri og vanreifaðri.  Söluyfirlit vegna eignarinnar hafi legið fyrir og hafi verið kynnt stefnanda.  Þá hafi stefnandi ekki sýnt fram á orsakasamband á milli meintrar, rangrar eða ófullnægjandi upplýsingagjafar stefndu og fjárkröfu sinnar.  Bent sé á, að salan hafi lotið að gamalli íbúð, og sé skoðunarskylda kaupanda lögbundin.  Þá sé því mótmælt, að sýnt hafi verið fram á og sannað, að eignin hafi verið gölluð, og að þeir hafi valdið stefnanda tjóni.

Stefnandi vísar til meginreglna skaðabóta-, kröfu- og samningaréttar og laga nr. 54/1997.  Þá vísist til laga um meðferð einkamála og sé krafizt málskostnaðar með vísan til XXI. kafla eml. nr. 91/1991.

IV

Forsendur og niðurstaða

Stefnandi, stefnda og réttargæzlustefndu gáfu skýrslu fyrir dómi.

Stefnandi byggir kröfur sínar á því m.a., að stefndu Ingibjörgu hafi verið óheimilt að ráðstafa því fé, kr. 1.000.000, sem stefnandi greiddi inn á reikning fasteignasölunnar, svo hún gæti fengið eignina afhenta fyrr en umsamið var.  Beri henni því, ásamt fasteignasölunni, að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar fjárhæðarinnar. 

Það liggur fyrir samkvæmt framburði aðila, að stefnandi ræddi við seljendur um að fá eignina afhenta fyrr en tilgreindur afhendingardagur í kauptilboði sagði til um.  Þá báru seljendur fyrir dómi, að þeir hefðu sett það skilyrði, að stefnandi greiddi kr. 1.000.000 til þeirra sem tryggingu fyrir því, að þeir bæru ekki skaða af, yrði ekki af kaupunum, enda lá fyrir, að stefnandi hugðist hefja framkvæmdir í húsnæðinu, þegar hún fengi það afhent.  Gegn andmælum stefndu, Ingibjargar, og með vísan til framburðar hennar og seljenda, er ósannað, að fasteignasalan, eða stefnda, Ingibjörg, hafi tekið að sér að varðveita greiðsluna sem tryggingu, þar til kaupsamningur yrði gerður.  Stefnandi bar sjálf fyrir dómi að greiðslan hefði verið innborgun á kaupsamning, en hélt því reyndar einnig fram, að eingöngu hefði verið um tryggingu að ræða.  Var framburður hennar á reiki um það, hvort hún hefði gert stefndu, Ingibjörgu, grein fyrir því, að henni væri óheimilt að afhenda greiðsluna seljendum.  Þá kemur fram á dskj. nr. 27, sem er bankayfirlit yfir greiðsluna, að greiðslan hafi verið innborgun vegna kaupsamnings vegna Bólstaðarhlíðar 15.  Ber stefnandi hallann af því, að sönnun skortir fyrir þeirri fullyrðingu hennar, að um tryggingarfé hafi verið að ræða, sem stefnda hafi tekið að sér að varðveita.  Liggur þannig ekki annað fyrir en að stefndu, Ingibjörgu, hafi verið bæði rétt og skylt að láta innborgunina renna til seljenda eignarinnar.

Stefnandi byggir einnig á því, að stefndu beri skaðabótaábyrgð á tjóni stefnanda, sem nemur hinni umkröfðu fjárhæð, með því að hafa ekki sinnt skyldum fasteignasala, m.a. varðandi gerð söluyfirlits, með rangri upplýsingagjöf um ástand eignarinnar og um samþykki Íbúðalánasjóðs fyrir skuldabréfaskiptum. 

Stefnandi bar fyrir dómi, að hún hefði skoðað eignina, áður en hún tók við henni a.m.k. þrívegis, og í eitt skiptið hafi verið með henni maður, sem hafi unnið við smíðar, en væri ekki faglærður.  Kvaðst hún í það skiptið hafa orðið vör við raka í íbúðinni, og hefði hún haft miklar áhyggjur af rakalyktinni.  Seljendur hefðu verið viðstödd og hefði stefnandi spurt þau náið út í rakablettinn.  Hefði réttargæzlustefnda, Aníta, sýnt henni lítinn rakablett í skáp í svefnherbergi, og kveðið hann vera eftir gamlan leka frá baðherbergi á efri hæð, sem búið væri að lagfæra.  Maðurinn, sem með henni var, hafi einnig skoðað blettinn, en ekki tjáð sig um hann.  Stefnandi kvað síðan hafa komið í ljós strax á fyrstu dögum eftir að hún fékk íbúðina afhenta, að hún væri meira og minna skemmd af raka.  Hún hefði tekið dúk af gólfi og hafi það nægt til þess að sjá, að þarna væri eitthvað hræðilegt á seyði, en það hafi allt verið á floti undir dúknum, sem hafi verið laus á gólfinu.

Stefnandi fékk skoðunarmann frá Fagúttekt ehf. til að meta raka í íbúðinni og fór skoðun fram þann 8. júlí 2003.  Kemur fram í skoðunargerðinni að einhver raki hafi verið mælanlegur í íbúðinni.  Stefnandi gaf hins vegar hvorki seljendum né stefndu, Ingibjörgu, kost á að gæta hagsmuna sinna, þegar úttekt þessi fór fram, og verður þannig ekki á henni byggt í máli þessu gegn andmælum stefndu. 

Þá liggur fyrir skoðunarskýrsla frá Tryggingarmiðstöðinni, þar sem íbúðin var tryggð.  Er skýrslan dags. 24. júlí 2003.  Er niðurstaða þeirrar skoðunar sú, að raki í íbúðinni hafi verið vegna gamals leka, sem búið hafi verið að lagfæra, en dúkur í herbergi hafi haldið rakanum í steypunni. 

Samkvæmt framansögðu hefur stefnandi ekki sýnt fram á, að fasteignin hafi verið haldin þeim göllum, sem hún byggði riftunarkröfu sína á og kveður stefndu, Ingibjörgu, hafi leynt sig með sviksamlegum hætti og beri þannig ábyrgð á tjóni því, sem hún telur sig hafa orðið fyrir.

Í málinu liggur fyrir söluyfirlit, sem ber með sér að vera prentað út 23. júlí 2003.  Söluyfirlit frá þeim tíma, sem eignin var til sölu hjá fasteignasölunni, hefur ekki verið lagt fram.  Þá kemur ekki fram í kauptilboði, að söluyfirlit hafi legið fyrir við gerð þess, og er ósannað gegn andmælum stefnanda, að henni hafi verið kynnt söluyfirlit, þegar hún leitaði til fasteignasölunnar.  Með því að ósannað er, að fasteignin hafi verið haldin þeim göllum, sem stefnandi heldur fram, er ekki fallizt á, að það skipti máli varðandi meint tjón stefnanda, að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir við upphaf kaupanna, og hefur stefnandi ekki fært rök að því á hvern hátt meint tjón hennar verði rakið til þess.

Stefnandi heldur því einnig fram, að stefnda, Ingibjörg, hafi, í símtali 20. júní 2003, blekkt hana til að trúa því, að samþykki fyrir skuldabréfaskiptum Íbúðalánasjóðs og viðbótarlán lægi fyrir.  Gegn andmælum stefndu, Ingibjargar, hefur stefnandi ekki fært sönnur að þessari staðhæfingu, eða að hún geti á einhvern hátt rakið meint tjón sitt til þess.

Er þannig ósannað, að stefnda hafi beitt stefnanda blekkingum eða leynt hana staðreyndum, sem hún geti leitt meint tjón sitt af.    Ber því að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir þessum úrslitum ber að dæma stefnanda til að greiða stefndu óskipt málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn kr. 160.000. 

Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði og ákveðst kr. 165.000.

Við ákvörðun málskostnaðar og gjafsóknarkostnaðar hefur ekki verið litið til virðisaukaskatts.

Sigríður Ólafsdóttir héraðsdómari kvað upp dóminn.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Ingibjörg Þórðardóttir og Fasteignasalan Híbýli ehf., skulu vera sýkn af öllum kröfum stefnanda, Guðrúnar Ruthar Viðarsdóttur.

Stefnandi, Guðrún Ruth Viðarsdóttir, greiði stefndu, Ingibjörgu Þórðardóttur og Fasteignasölunni Híbýlum ehf., kr. 160.000 í málskostnað.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda, kr. 165.000 greiðist úr ríkissjóði.