Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Eiríkur Tómasson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 20. mars 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 31. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 7. mars 2017 þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að felld yrði úr gildi ákvörðun varnaraðila 31. október 2016 um að vísa frá þinglýsingu skjali, auðkenndu A-1029/2016, og honum gert að þinglýsa skjalinu á fasteignina Hamarshjáleigu, landnúmer 165485. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess aðallega að fyrrgreind krafa hans verði tekin til greina, en til vara að varnaraðila verði gert að þinglýsa skjalinu með athugasemd á áðurnefnda fasteign.

Varnaraðili krefst staðfestingar héraðsdóms og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Rétt er að kærumálskostnaður falli niður.

Dómsorð:

Staðfest er ákvörðun varnaraðila, sýslumannsins á Suðurlandi, 31. október 2016 um að vísa frá þinglýsingu skjali 8. apríl sama ár, auðkenndu A-1029/2016, þar sem því var lýst yfir að sóknaraðili, íslenska ríkið, væri eigandi að jörðinni Hamarshjáleigu, landnúmer 165485.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 7. mars 2017.

                Mál þetta barst dóminum þann 24. nóvember 2016 með bréfi sóknaraðila, dagsettu þann 23. sama mánaðar. Sóknaraðili er Ríkiseignir, f.h. Ríkissjóðs Íslands, kt. 540269-6459, Borgartúni 7a, Reykjavík, en varnaraðili er Sýslumaðurinn á Suðurlandi, kt. 680814-0150, Hörðuvöllum 1, Selfossi.

                Dómkröfur sóknaraðila eru að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Suðurlandi, frá 31. október 2016, um frávísun skjals 447-A-001029/2016 frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu að öllu leyti í fasteignabók fasteignarinnar Hamarshjáleigu, með landnúmerið 165485.

                Til vara er þess krafist að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Suðurlandi, frá 31. október 2016, um frávísun skjals 447-A-001029/2016 frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu með athugasemd í fasteignabók fasteignarinnar Hamarshjáleigu, með landnúmerið 165485.

                Dómkröfur varnaraðila eru að hafnað verði kröfum sóknaraðila og að ákvörðun varnaraðila um frávísun frá þinglýsingu verði staðfest.

                Hvorugur aðilja gerir kröfu um málskostnað.

                Málið var þingfest 14. desember 2016 og tekið til úrskurðar 16. janúar 2017. Ekki fór fram munnlegur málflutningur í málinu. Uppkvaðning úrskurðar hefur dregist vegna anna dómarans.

Málavextir

Þann 17. mars 2015 var fyrir hönd ábúenda jarðarinnar Hamarshjáleigu, landnr. 165845, Hilmars Elísar Árnasonar og Stefaníu Sigríðar Gissurardóttur, óskað eftir því að þau fengju jörðin keypta á grundvelli 36. gr. jarðalaga nr. 81/2004.  Sóknaraðili fer með umráð jarðarinnar, en áður munu Jarðeignir ríkisins hafa farið með umráðin. Jörðin fellur undir fjármála- og efnahagsráðuneytið, sbr. e. og f. lið 3. tölulið 2. gr. forsetaúrskurðar um skiptingu stjórnarmálefna milli ráðuneyta í Stjórnarráði Íslands, nr. 71/2013 og jarðalaga nr. 81/2004, með síðari breytingum.

Að mati sóknaraðila uppfylltu ábúendur skilyrði kaupréttar 36. gr. jarðalaga nr. 81/2001 og var hafinn undirbúningur að kaupunum.

Með bréfi, dags. 14. apríl 2016, var varnaraðila send eignayfirlýsing, dags. 8. apríl 2016, vegna jarðarinnar, undirrituð af fulltrúa sóknaraðila og fjármála- og efnahagsráðuneytisins. Í bréfinu sem fylgdi með eignayfirlýsingunni kom fram að í veðbandayfirliti jarðarinnar væri tekið fram að engir eigendur fyndust að jörðinni. Var óskað eftir að eignayfirlýsingin yrði skráð sem eignarheimild fyrir Ríkissjóð Íslands að jörðinni og Ríkiseignir skráð sem umráðandi jarðarinnar.

Í skráningu Þjóðskrár Íslands, dags. 14. apríl 2016, kemur fram að skráður eigandi jarðarinnar Hamarshjáleigu sé Ríkissjóður Íslands. Skráður eigandi íbúðarhúss á jörðinni, fastanr. 219-9081, sé ábúandi Hilmar Elís Árnason.

Þann 22. apríl 2016 var ábúendum sendur kaupsamningur og afsal til undirritunar.

Í kjölfar þess að eignaryfirlýsing dags. 8. apríl 2016 barst varnaraðila áttu sér stað samskipti sóknaraðila og varnaraðila og var sóknaraðila tilkynnt um það í síma að það væri mat þinglýsingarstjóra að ekki væri hægt að þinglýsa skjalinu sem eignarheimild Ríkissjóðs. Hins vegar féllst varnaraðili á beiðni sóknaraðila um að fresta afgreiðslu erindisins í því skyni að sóknaraðila mætti lánast að renna styrkari stoðum undir eignarhald Ríkissjóðs að jörðinni. Var því að svo komnu máli ekki sent frávísunarbréf það sem hafði verið útbúið og undirritað.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2016, var varnaraðila sendur nánari rökstuðningur og gögn um eignarheimildir Ríkissjóðs Íslands vegna Hamarshjáleigu.

Með ákvörðun varnaraðila 31. október 2016 var þinglýsingu skjalsins hafnað og það tilkynnt sóknaraðila með bréfi. Frávísun þinglýsingarstjóra er byggð á því að engin formleg eignarheimild finnist, eða hafi borist til þinglýsingar, sem veitt geti Ríkissjóði Íslands þinglýsta eignarheimild að jörðinni Hamarshjáleigu, landnr. 165485. Frávísunin byggir á 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Sóknaraðili byggir á því að skilyrði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 séu fyrir hendi þannig að þinglýsingarstjóra beri að þinglýsa eignaryfirlýsingu Ríkissjóðs Íslands sem eignarheimild vegna jarðarinnar. Nánar tiltekið er byggt á því að Ríkissjóður Íslands sé réttur og lögmætur eigandi jarðarinnar á grundvelli fyrirliggjandi heimilda og atvika og að í samræmi við venju hafi Sýslumanninum á Suðurlandi borið að þinglýsa eignayfirlýsingu Ríkissjóðs Íslands vegna jarðarinnar.

Að því er varðar eignarheimildir Ríkissjóðs Íslands er sérstaklega vísað til þess að í Jarðabók Árna Magnússonar og Páls Vídalíns, bls. 16, sé á því byggt að Hamarshjáleiga hafi verið í eigu kirkjunnar frá fornu fari, byggð fyrst á seinni hluta 17. aldar. Jörðin sé frá upphafi partur af jörðinni Hamri (nú Hamar 1 og 2, landnr. 165484), sem hafi verið í eigu kirkjunnar (beneficium) í Gaulverjabæ í Flóahreppi, sbr. bls. 16 í Jarðabók Árna og Páls.

Þá er vísað til þess að jörðin sé skráð í jarðatölum og fasteignabókum frá árinu 1847, 1861, 1932, 1942 og 1957.

Þá vísar sóknaraðili til byggingarbréfs staðfests í dóms- og kirkjumálaráðuneytinu, dags. 6. september 1950, þar sem umboðsmaður kirkjujarða í Gaulverjabæjarhreppi í Árnessýslu byggi Baldvini Júlíussyni til löglegrar ábúðar og leiguliðanota kirkjujörðina Hamarshjáleigu.

Byggingarbréf til handa Val Snorrasyni hafi verið gefið út af landbúnaðarráðherra þann 2. október 1974 vegna jarðarinnar.

Í gildi sé byggingarbréf við núverandi ábúanda Hilmar Elís Árnason, dags. 21. apríl 1987, um jörðina.

Þá er byggt á því að í ritinu Sunnlenskar byggðir II, 1981, bls. 166-167, komi fram um Hamarshjáleigu að jörðin muni upphaflega hafa verið byggð úr ríkisjörðinni Hamri og sé einnig ríkisjörð.

Jafnframt er byggt á því varðandi eignarheimild Ríkissjóðs Íslands að eignarhald kirkjujarðarinnar Hamars 1 og 2, með Hamarshjáleigu, hafi ekki verið flutt formlega til Þjóðkirkjunnar þegar skipting á kirkjujörðum fór fram milli ríkis og kirkju með samkomulagi þar um, dags. 20. október 2006. Aðdragandi þess hafi verið að þann 23. desember 1982 hafi þáverandi dóms- og kirkjumálaráðherra, Friðjón Þórðarson, skipað nefnd vegna óvissu sem talin hafi verið ríkja um eignarhald á kirkjujörðum, svokallaða Kirkjueignanefnd. Hlutverk nefndarinnar hafi verið að kanna hverjar kirkjueignir væru og hefðu verið, gefa álit um réttarstöðu þeirra og gera grein fyrir hvernig ráðstöfun á þeim hefði verið háttað. Í álitsgerð Kirkjueignanefndar – fyrri hluta – 1984, komi jörðin Hamarshjáleiga fyrir á bls. 89 í upptalningu yfir kirkjujarðir í Árnessýslu, unnin upp úr skrá um ábúendur og eftirgjöld ríkisjarða í maí 1980.

Með lögum nr. 137/1993 um prestssetur hafi stjórnsýsla prestssetra og tilsjón með þeim færst frá dóms- og kirkjumálaráðuneytinu til Þjóðkirkjunnar. Engin afstaða hafi þó verið tekin til eignarréttar yfir prestssetrum með lögunum.

Skv. eigendaskráningu þjóðskrár sé Hamar 1 og 2 selt af ríkinu á árinu 1994 og hafi því verið í eigu þess fram að þeim tíma, m.a. þegar hjáleigan hafi verið stofnuð út úr jörðinni.

Jafnframt sé byggt á því að þinglýsingarstjóri hafi þinglýst á jörðina Hamarshjáleigu veðleyfum, dags. 20. nóvember 1985 og 15. maí 1986, án athugasemda, en á veðleyfunum heimili ráðherra, f.h. Ríkissjóðs Íslands, veðsetningu jarðarinnar til tryggingar lánum ábúenda. Þá hafi verið þinglýst á jörðina yfirlýsingu ábúenda Hamars I og II, Hamarshjáleigu og Skógsness, um landamerki milli ríkisjarðanna Hamars I og II, Hamarshjáleigu og Skógsness, án athugasemda, dags. 4. mars 2003.

Með samkomulagi ríkis og Þjóðkirkjunnar um prestssetursjarðir og prestsbústaði, dags. 20. október 2006, og afhendingu þeirra til Þjóðkirkjunnar, sbr. lög nr. 82/2007 um breytingu á lögum um stöðu, stjórn og starfshætti þjóðkirkjunnar, nr. 78/1997, hafi eignarréttur Þjóðkirkjunnar á þeim tilteknu prestssetrum sem í samkomulaginu voru sérstaklega tilgreindar verið staðfestur og íslenska ríkið hafi afhent Þjóðkirkjunni eignirnar í kjölfarið til fullra yfirráða ásamt þeim réttindum, skyldum og/eða kvöðum sem fylgdu.

Í athugasemdum við frumvarp til framangreindra laga nr. 82/2007 komi fram að með samkomulaginu verði afhent til fullrar eignar og ráðstöfunar þau prestssetur og prestssetursbústaðir sem kirkjunni hafi verið afhent með lögum um prestssetur frá 1993, ásamt þeim fasteignum sem kirkjan hafi keypt fyrir eigið fé frá þeim tíma.

Í 6. gr. samkomulagsins segi jafnframt að með samkomulaginu séu ekki afhentar aðrar eignir en þær sem þá þegar séu á forræði Prestssetrasjóðs. Hjáleigur prestssetursjarða, nýbýli, lóðir og jarðarhlutar sem skipt hafi verið út úr hinum afhentu jörðum gangi ekki til Þjóðkirkjunnar né andvirði fyrir sölu þeirra, nema þess sé sérstaklega getið í samkomulaginu, sbr. III. kafla þess.

Jarðarinnar Hamarshjáleigu sé hvorki getið í II. kafla samkomulagsins yfir þær eignir, prestssetursjarðir eða prestsbústaði sem afhentir hafi verið Þjóðkirkjunni til yfirráða frá 1. janúar 2007 eða III. kafla samkomulagsins þar sem tilgreindar hafi verið þær eignir sem Prestssetrasjóður hafði keypt eða byggt og skyldu verða eignir Þjóðkirkjunnar.

Vísar sóknaraðili til 9. gr. samkomulagsins þar sem komi fram að aðilum sé ljóst að í einhverjum tilvikum kunni að skorta eignarheimildir fyrir eignum þeim sem samkomulagið taki til. Í 2. mgr. 9. gr. segi að lög um breytingar á lögum nr. 137/1993, um prestssetur, ásamt samkomulagi aðila frá 20. október 2006, teljist fullnægjandi eignarheimild til að unnt verði að skrá prestssetrin og fá þeim þinglýst sem eign Þjóðkirkjunnar. Í 3. mgr. 9. gr. komi fram að rísi vafi hjá þinglýsingarstjóra um skráningu í eigna- og veðmálabækur, skuli dóms- og kirkjumálaráðuneytið útbúa sérstaka yfirlýsingu er skapi eignarheimild Þjóðkirkjunnar að tilteknu prestssetri. 

Þá byggir sóknaraðili á því að hefð sé fyrir því að Ríkissjóður Íslands þinglýsi á jarðir og lóðir sem hafi verið í þeirra umráðum og afnotum til lengri tíma sambærilegum yfirlýsingum um eignarhald og ákvörðun þinglýsingarstjóra, dags. 31. október 2016 varðaði, enda ljóst að í mörgum tilvikum skorti skráningu eignarheimilda þegar að ríkisjörðum kemur. Í tilviki Hamarshjáleigu sé um að ræða ríkisjörð sem hafi áratugum saman verið í ábúð, athugasemdalaust, með stoð í opinberri skráningu Þjóðskrár Íslands.

Þá byggir sóknaraðili á því að Sýslumaðurinn á Suðurlandi hafi þinglýst kaupsamningi og afsali Ríkissjóðs Íslands vegna jarðarinnar Hamar 1 og 2, sem Hamarshjáleiga hafi verið tekin út úr, en á þeirri jörð hafi ekki verið að finna þinglýsta eignarheimild Ríkissjóðs. Því eigi það sama við um þinglýsingu eignayfirlýsingar Ríkissjóðs Íslands vegna Hamarshjáleigu, en þinglýsingin sé nauðsynlegur undanfari þess að Ríkissjóður Íslands geti þinglýst kaupsamningi og afsali vegna jarðarinnar.

Þá byggir sóknaraðili á því að þinglýsingarstjóri hafi á grundvelli 50. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 getað þinglýst eignayfirlýsingu Ríkiseigna, dags. 8. apríl 2016, en einnig að unnt hafi verið að þinglýsa yfirlýsingunni með athugasemd við eignarheimild, eins og fordæmi sé fyrir í öðrum sýslumannsembættum landsins.

Að mati Ríkiseigna sé ekki fyrir hendi efnislegur ágreiningur um að Ríkissjóður Íslands sé lögmætur eigandi Hamarshjáleigu, landnr. 165485, en jörðin hafi verið í ábúð til lengri tíma og í umráðum kirkju og ríkis öldum saman. Þá sé Ríkiseignum ekki kunnugt um að nokkur aðili hafi gert athugasemdir við umráð Ríkissjóðs Íslands vegna jarðarinnar eða ábúð þá sem stunduð hafi verið á jörðinni til lengri tíma. Tilkall annarra aðila til jarðarinnar sé í öllu falli fallið niður fyrir tómlæti og/eða fyrningu komi til þess að gert verði tilkall til jarðarinnar.

Kveður sóknaraðili ljóst að fyrir hendi sé ómöguleiki fyrir Ríkissjóð Íslands til þess að framvísa formlegri eignarheimild, frumskjali. Ekki liggi fyrir gögn um hvernig skráningu Sýslumanns hafi verið háttað fyrir gildistöku laga nr. 39/1978. Sóknaraðila sé ljóst að frávísunin hafi verið formlegs eðlis, en ekki efnislegs, og kveðst sóknaraðili hafa skilning á afstöðu Sýslumanns er varðar formhlið málsins, en telur þó að með tilliti til eðlis, staðreynda og atvika málsins, þeirra heimilda sem fyrir liggi og í samræmi við venju hafi þinglýsingarstjóra, Sýslumanninum á Suðurlandi, borið að líta á eignayfirlýsingu Ríkiseigna, dags. 8. apríl 2016, sem heimild sem fullnægi skilyrðum 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, enda sé viðurkennt að Ríkissjóði Íslands sé heimilt að staðfesta eignarhald með eignayfirlýsingu undirritaðri af þar til bærum aðilum, leiki vafi á því hjá sýslumannsembætti, sbr. 9. gr. fyrrnefnds samkomulags.

Enginn vafi leiki þannig á um eignarrétt Ríkissjóðs Íslands að jörðinni Hamarshjáleigu. Þinglýsingarstjóri hafi þannig þinglýst á jörðina veðleyfum Ríkissjóðs Íslands til handa ábúendum þar sem jörðin Hamarshjáleiga sé sett að veði. Að mati Ríkiseigna megi ætla að skráning í veðmálabækur og dagbækur þinglýsingarstjóra á þeim tíma sem umræddar þinglýsingar fóru fram hafi borið með sér eignarrétt Ríkissjóðs Íslands. Eignarréttur íslenska ríkisins vegna jarðarinnar Hamarshjáleigu, sem upphaflega hafi verið kirkjujörð í eigu íslenska ríkisins, hafi a.m.k. að fullu verið staðfestur með samkomulagi Þjóðkirkjunnar og íslenska ríkisins, dags. 20. október 2006, enda hafi jörðin þá ekki verið afhent Þjóðkirkjunni til eignar. Með vísan til 9. gr. samkomulagsins teljist samkomulagið fullnægjandi eignarheimild bæði um þær jarðir sem verði eftir hjá ríkinu og þær sem með samkomulaginu skuli afhenda Þjóðkirkjunni og þar með eignayfirlýsing Ríkiseigna, dags. 8. apríl 2016. Hefð og venja sé fyrir því að fyrir hönd Ríkissjóðs Íslands sé þinglýst eignayfirlýsingum til staðfestingar eignarheimild þegar jarðir hafi verið í ábúð í áratugi án athugasemda aðila sem kunni að telja sig eiga rétt eða heimildir vegna jarðar eða lóðar og hefðbundin eignarheimild liggi ekki fyrir, s.s. kaupsamningur eða afsal. Að þessu leyti vísar sóknaraðili til 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 um friðhelgi eignarréttar, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga nr. 97/1995, og meginreglna eignarréttar.

Kveðst því sóknaraðili fara fram á að ákvörðun þinglýsingarstjórans á Suðurlandi, frá 31. október 2016, um frávísun skjals 447-A-001029/2016 frá þinglýsingu, verði felld úr gildi og þinglýsingarstjóra gert skylt með úrskurði að þinglýsa skjalinu að öllu leyti, með eða án athugasemda, í fasteignabók fasteignarinnar Hamarshjáleigu, með landnúmerið 165485 og að í kjölfarið verði eigandi jarðarinnar skráður Ríkissjóður Íslands, kt. 540269-6459.

            Málsástæður og lagarök varnaraðila.

            Varnaraðili setur málsástæður sínar í nokkrum köflum og verður þeirri skiptingu haldið hér.

            I.

            Varnaraðili kveður sóknaraðila í fyrsta lagi vísa til þess að skilyrði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 séu fyrir hendi þar sem Ríkissjóður Íslands sé réttur og löglegur eigandi jarðarinnar á grundvelli fyrirliggjandi heimilda og atvika og að varnaraðila hafi borið að þinglýsa umræddri eignayfirlýsingu í samræmi við venju.

            Kveðst varnaraðili ekki hafa lagt sérstakt mat á lögmæti eða líkur á eignarhaldi Ríkissjóðs Íslands, þótt ýmsar skriflegar heimildir renni stoðum undir það. Slíkt mat sé ekki í höndum þinglýsingastjóra, enda hafi hann ekki til þess valdsvið samkvæmt lögum. Skilyrði fyrir þinglýsingu skjals er varðar ráðstöfunarrétt yfir fasteign, sé að útgefandi þess hafi heimild til að ráðstafa eigninni á þann veg sem í skjalinu greinir. Þinglýstri eignarheimild ríkisins að umræddri eign sé ekki til að dreifa og hafi því borið að vísa umræddri eignayfirlýsingu frá þinglýsingu m.v.t. 1. mgr. 7. gr. sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 39/1978. Varnaraðila sé ekki kunnugt um tilvist venju sem sóknaraðili vísi til. Einna helst væri fanga að leita í eldri þinglýsingaframkvæmd, en í tíð eldri þinglýsingalaga nr. 30/1928 hafi gildandi réttur verið að aðili hafi getað fengið þinglýst skjali þrátt fyrir að útgefanda brysti þinglýsta heimild til að ráðstafa eign. Heimildarbresturinn hafi þá valdið því að skjali væri þinglýst með athugasemd um annmarkann. Við setningu laga nr. 39/1978 muni hafa þótt tilefni til að breyta framkvæmdinni og herða hana í þeim tilgangi að auka öryggi í viðskiptum á eignum manna og skapa hreinar línur um eignarheimildir að fasteignum. Hafi því verið lagt til í ákvæði 24. gr. frumvarpsins að krafist væri þinglýstrar heimildar hjá útgefanda skjals, svo sem um afsöl, kaupsamninga o.s.frv. með þeim undantekningum er greint hafi í 51. gr. frumvarpsins. Að mati varnaraðila eigi undantekningarregla 51. gr. laganna ekki við um tilvik þetta enda ekki um að ræða lóðarréttindalaust hús í þéttbýli eins og dæmi séu tekin um í greinargerðinni í umfjöllun um ákvæði 51. gr frumvarpsins.

            Varnaraðili vísar til þess að þinglýsing sé formsathöfn þar sem nær eingöngu sé skoðað hvort skjalið uppfylli formskilyrði þinglýsingalaga. Uppfylli skjal ekki skilyrði 6. og 7. gr. laganna sbr. IV., V. og VI. kafla sömu laga beri að vísa því frá þinglýsingu. Tilgangur með þinglýsingu skjals sé sá að varna því að þriðji maður öðlist betri rétt á grundvelli grandleysis. Þinglýsing skjals auki ekki skuldbindingargildi þess, heldur gildi meginreglan um að samninga skuli halda, óháð þinglýsingu réttinda er í skjali greinir. Undantekningar á þessu séu tilvik, þar sem lagaákvæði beinlínis mæli fyrir um gildistöku ákvarðana eða athafna við þinglýsingu skjals þess efnis. Megi nefna 13. gr. jarðalaga nr. 81/2004 sem dæmi um slíkt.

            Kveður varnaraðili að af þessu leiði að þinglýsingastjóri hafi ekki valdheimildir til að taka ákvörðun um efnislegan rétt eins og að ákveða eignarhald að jörð byggt á mati á líkindum fyrir slíkum rétti. Skilyrði þinglýsingar skjals er ráðstafar réttindum yfir eign, sé að útgefandi skjals hafi til að dreifa þinglýstri eignarheimild. Að mati varnaraðila hafi þinglýsingastjóri ekkert svigrúm til mats og engar valdheimildir til efnislegra úrskurða um tilvist eignarréttinda þegar svo háttar til að engum eignarskilríkjum er til að dreifa.

II.

            Vegna röksemda sóknaraðila um að þinglýsingastjóri hafi þinglýst veðleyfum dags. 20. nóvember 1986 og 15. maí 1986 án athugasemda kveður varnaraðili að að mati núverandi þinglýsingastjóra hafi slík framkvæmd ekki staðist lög og geti því ekki skapað rétt sem byggja megi á viðvíkjandi eignarhald jarðarinnar. Á sama hátt kveðst varnaraðili svara röksemdum sóknaraðila um þinglýsingar viðvíkjandi jörðum í næsta nágrenni og á upprunalandi Hamarshjáleigu landnr. 165485, jörðunum Hamri 1 og 2.

III.

            Vegna röksemda sóknaraðila um samkomulag ríkis og Þjóðkirkjunnar um prestssetursjarðir og prestsbústaði dags. 20. október 2006, og afhendingu þeirra til Þjóðkirkjunnar sbr. lög nr. 82/2007 um breytingu á lögum um stöðu, stjórn og starfshætti  þjóðkirkjunnar nr. 78/1997 kveður varnaraðili að það samkomulag hafi verið lagt fram af sóknaraðila fyrir dómi við þingfestingu málsins. Í kjölfar samkomulagsins hafi íslenska ríkið afhent Þjóðkirkjunni eignir sem getið hafi verið í II. kafla samkomulagsins og í  III. kafla þess hafi verið tilteknar þær eignir sem Prestssetrasjóður hafi keypt eða byggt og yrðu einnig í eigu Þjóðkirkjunnar. Þá vísar sóknaraðili til þess að í 2. mgr. 9. gr. segi að lög um breytingar á lögum nr. 137/1993 um prestssetur, ásamt samkomulagi aðilja frá 20. október 2006 teljist fullnægjandi eignarheimild til að unnt verði að skrá prestssetur og fá þeim þinglýst sem eign Þjóðkirkjunnar. Í 3. mgr. komi fram kemur að rísi vafi hjá þinglýsingastjóra um skráningu í eigna- og veðmálabækur, skuli dóms-og kirkjumálaráðuneytið útbúa sérstaka yfirlýsingu er skapi eignarheimild Þjóðkirkjunnar að tilteknu prestssetri.

            Kveður varnaraðili að þar sem jarðarinnar Hamarshjáleigu hafi hvorki verið getið í II. né III. kafla umrædds samkomulags verði að gagnálykta á þann hátt að umrædd heimild 2. mgr. 9. gr. samkomulagsins sbr. lög nr. 13/1993 eigi ekki við um þá eign. Um sé að ræða sértæka ráðstöfun; undantekningu frá meginreglu sem beri að skýra þröngt. Að auki hafi sóknaraðili ekki látið reyna á gildi heimildar samkomulagsins, gagnvart því tilviki sem fjallað sé um í máli þessu, með því að freista þess að afla yfirlýsingar Innanríkisráðuneytisins sbr. 3. mgr. 9. gr. samkomulagsins, þar sem ljóst hafi verið af atvikum máls þessa að vafi hafi risið hjá þinglýsingastjóra um skráningu eignarréttinda yfir jörðinni Hamarshjáleigu landnr. 165485 í þinglýsingabækur. Verði að telja eðlilegt í því tilviki sem hér um ræðir að slíkt yrði reynt, telji menn unnt að byggja rétt á tilvitnuðu ákvæði samkomulagsins.

IV.

            Varnaraðili kveður sóknaraðila byggja á því að hefð sé fyrir því að Ríkissjóður Íslands þinglýsi á jarðir og lóðir sem hafi verið í þeirra umráðum og afnotum til lengri tíma sambærilegum yfirlýsingum um eignarhald og ákvörðun þinglýsingastjóra dags. 31. október 2016 hafi varðað, enda ljóst að í mörgum tilvikum skorti skráningu eignarheimilda þegar að ríkisjörðum komi. Kveður varnaraðili að sér og þinglýsingastjóra sé ekki kunnugt um að slík hefð hafi skapast hjá embætti Sýslumannsins á Suðurlandi, heldur sambærilegum yfirlýsingum einungis verið þinglýst á fasteignir þar sem þinglýstri eignarheimild hafi verið til að dreifa. Hafi í slíkum tilvikum oft verið um að ræða eignarheimild tiltekinnar ríkisstofnunar þar sem skráningu eiganda hafi verið breytt á grundvelli 2. gr. forsetaúrskurðar um skiptingu stjórnarmálefna milli ráðuneyta í Stjórnarráði Íslands nr. 71/2013 sbr. 4. gr. lög nr. 115/2011 sbr. 15. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Enn fremur kveður varnaraðili að sóknaraðili vísi til skráningar eiganda í skrám Þjóðskrár Íslands, sem hafi skráð eignarhald eftir þinglýstum skjölum, en þar sem þau skorti hafi verið stuðst við upplýsingar frá staðbundnum stjórnvöldum, sveitarfélögum, stundum eftir gögnum sem seint myndu teljast eignarheimildir, líkt og byggingarleyfi, eða munnlegum upplýsingum frá starfsmönnum sveitarfélaga. Markmið slíkrar skráningar hafi oftar en ekki verið að skrá gjaldanda fasteignaskatts hjá sveitarfélögunum og hafi þær sjálfsagt átt stoð í raunveruleikanum og raunar veitt sterkar vísbendingar um raunverulegt eignarhald, enda fasteignaskattar oftast greiddir og skráðu eignarhaldi því ekki mótmælt. Hitt sé annað, að þeir sem ekki hafi verið krafðir um greiðslu fasteignaskatta hafi iðulega ekki hreyft mótmælum þótt óþinglýst eign þeirra væri jafnvel skráð á rangan gjaldanda.

V.

            Vegna þeirrar málsástæðu sóknaraðila að á grundvelli 50. gr. laga nr. 39/1978 hafi  þinglýsingastjóra borið að þinglýsa eignayfirlýsingu Ríkiseigna dags. 8.apríl 2016 kveður varnaraðili að 50. gr. nefndra laga taki til þeirra tilvika þegar menn hafi haldið á óþinglýstu eignarskilríki útgefnu fyrir gildistöku laga nr. 39/1978, en þau ekki uppfyllt formskilyrði hinna nýju laga. Sé í 50 gr. laganna mælt fyrir um að þau skuli halda gildi sínu og þinglýsa skuli yfirlýsingu um eignarhald að uppfylltum nánari skilyrðum og aðgerðum sem tilgreind séu í 1. og 2. mgr. ákvæðisins, enda hafi verið talið að önnur málalok yrðu ósanngjörn.

            Í umfjöllun um IX. kafla frumvarps að lögum nr. 39/1978 komi fram að samkv. 50. gr. laganna eyðist þeir agnúar einir, sem varði eignarheimild eiganda. Megi af þeim orðum álykta að ákvæði 50. gr. laganna eigi einungis við um tilvik þar sem eignarskilríki þinglýsingarbeiðanda sé til að dreifa, og að því sé áfátt, sé farið eftir strangari formkröfum hinna nýrri laga. Það sé því  mat varnaraðila að tilvitnað ákvæði 50. gr. laganna eigi ekki við um kæruefnið, að undanskildu því, að ákvæði 4. mgr. 50. gr. laga nr. 39/1978 eigi einmitt við í málinu, enda hljóði 4. mgr. 50. gr. sbr. 161. gr. l. nr. 91/1991 svo: „Nú brestur mann þinglýsta eignarheimild og jafnframt skilríki fyrir réttindum sínum, og skal þá höfðað eignardómsmál eftir því sem skilyrði standa til.“ Á úrræði 122. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 hafi einmitt verið bent í ákvörðun þinglýsingastjóra 31. október 2016 í samræmi við leiðbeiningarskyldu stjórnvaldsins.

VI.

            Vegna vísunar sóknaraðila til þess að borið hefði að þinglýsa skjalinu með athugasemd líkt og fordæmi væri fyrir hjá öðrum sýslumannsembættum landsins vísar varnaraðili til fyrri umfjöllunar um breytingar þær sem urðu á gildandi regluverki um þinglýsingar með setningu laga nr. 39/1978 og sérstaklega umfjöllun um 24. gr. frumvarpsins í greinargerð. Að auki vísar varnaraðili til eftirfarandi orðalags í umfjöllun um IX. kafla frumvarps til laga nr. 39/1978 þar sem segi: „Eins og reifað var í athugasemdum við 24. gr. frv., er það mjög rík krafa eftir frv., að útgefandi skjals hafi þinglýsta eignarheimild. Að undanförnu hefur þessa hins vegar ekki verið krafist. Skortur á þinglýstri eignarheimild hefur aðeins varðað því, að dómari hefur ritað athugasemd á skjal um heimildarskortinn.” Kveður varnaraðili ekki ekki ljóst hvort sóknaraðili sé með tilvísun til fordæma á öðrum embættum sýslumanna, að vísa til þeirrar framkvæmdar sem vitnað er til í ofangreindri tilvitnun og hafi verið aflögð við gildistöku laga nr. 39/1978 eða hvort slík framkvæmd sé við lýði á öðrum embættum sýslumanna. Embætti sýslumanna séu staðbundin og hliðsett stjórnvöld, hvert í sínu umdæmi. Embættin öll heyri undir innanríkisráðherra sbr. 1. gr. l. nr. 50/2014 um framkvæmdarvald og stjórnsýslu ríkisins í héraði. Af því leiði að framkvæmd á öðrum sýslumannsembættum geti ekki leitt til þess að þinglýsingastjóri taki ákvörðun um þinglýsingu, eða frávísun skjals frá þinglýsingu, út frá öðru en sinni bestu þekkingu og skilningi á þeim lagaramma sem honum sé gert að starfa eftir.

            Í beinu framhaldi megi svo vísa til þess að þinglýsingastjóri hljóti að hafa jafnræði þinglýsingarbeiðanda að augnamiði þar sem það á við. Eigi að túlka rétt sóknaraðila til þinglýsingar einhliða eignayfirlýsinga (án annarra og eldri eignarskilríkja) sem annan og meiri en hins almenna borgara og þinglýsingarbeiðanda, sé mat varnaraðila að slíkt verði einungis gert með setningu sérstaks lagaákvæðis. Að öðrum kosti sé Ríkissjóði Íslands, líkt og öðrum þinglýsingarbeiðendum, fær sú leið að höfða eignardómsmál í samræmi við 122. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

VII.

            Vegna vísunar sóknaraðila til þess að tómlæti og fyrning eigi að girða fyrir betri rétt annarra, komi til þess að gert verði tilkall til jarðarinnar, kveður varnaraðili að það séu matsatriði í dómi um efnislegan rétt, en slíkt vald hafi þinglýsingastjóri ekki. Kærumál með heimild í 3. gr. lga nr. 39/1978 sé ekki farvegur fyrir efnisdóm enda verði ekki eftir „þessari boðleið leyst úr efnisatvikum sem liggja að baki skjali, svo sem um eignarréttindi eða eignarhöft” eins og segi í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 39/1978 í umfjöllun um 3. gr. frumvarpsins.

            Sé því mat varnaraðila að borið hafi að vísa nefndri eignayfirlýsingu sóknaraðila dags. 8. apríl 2016 frá þinglýsingu m.v.t. 2. mgr. 7. gr. sbr. 1. mgr. 24. gr. laga nr. 39/1978.

            Forsendur og niðurstaða.

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að varnaraðila, sem þinglýsingastjóra á Suðurlandi, verið gert að þinglýsa, sem eignarheimild sóknaraðila yfir margnefndri jörð, yfirlýsingu sóknaraðila frá 8. apríl 2016 þar sem sóknaraðili lýsir því yfir að ríkissjóður Íslands sé eigandi jarðarinnar.

Eins og að framan greinir hefur varnaraðili neitað að þinglýsa skjalinu og vísað því frá þinglýsingu á grundvelli 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Byggir varnaraðili þetta á því að sóknaraðila bresti heimild til eignar á þann veg er skjalið greinir.

Í 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga segir að „[v]ísa skal skjali frá þinglýsingu, ef útgefanda þess brestur heimild til eignar á þann veg, er skjalið greinir, sbr. þó 24., 25. og 51. gr. 3. mgr. Sama máli gegnir, ef þinglýsing er bersýnilega óþörf til verndar rétti, ef lesmál skjals eða aðrar áletranir eru ógreinilegar eða letri svo farið, að sérstök hætta er á, að það máist, svo og ef eintökin eru í verulegum atriðum ósamhljóða eða skjalið hefur aðra svo verulega galla, að ekki þykir fært að taka það til þinglýsingar og vörslu.“ Ljóst er að hér kemur aðeins til skoðunar fyrri málsliður ákvæðisins en seinni málsliðurinn á ekki við í málinu. Telja verður að ekki verði ákvæðið skýrt á annan veg en þann að útgefandi skjals um eignarrétt að jörðinni verði að geta framvísað heimildarskjali, þ.e. frumskjali eða frumheimild, til að fært sé að taka til þinglýsingar skjal um að viðkomandi sé eigandi jarðarinnar, nema ákvæði 24., 25., eða 3. mgr. 51. gr. laganna eigi við.

Óumdeilt er í málinu að sóknaraðili getur ekki framvísað formlegri eignarheimild, frumskjali sem staðfesti eignarheimildir hans yfir téðri jörð. Er slíkt skjal ekki til og kemur þetta fram í málatilbúnaði beggja aðila og er viðurkennt af sóknaraðila í málinu. Er þá til skoðunar hvort ákvæði 24. eða 25. gr. eða 3. mgr. 51. gr. laganna eigi við í málinu.

 Í 1. mgr. 24. gr. þinglýsingalaga segir að „[n]ú hvílir skjal á löggerningi, og verður það þá eigi fært í fasteignabók, ef útgefanda þess brestur þinglýsta heimild til að ráðstafa eign þann veg, er í skjali greinir, eða hann skortir skriflegt samþykki þess, er slíkrar heimildar nýtur, sbr. þó 51. gr. 3. mgr.“ Þetta verður ekki skýrt á annan veg en þann að til þess að yfirlýsingu sóknaraðila megi þinglýsa verði hann að geta framvísað þinglýsta heimild til slíkrar ráðstöfunar, nema 3. mgr. 51. gr. eigi við, en það ákvæði fjallar um húseignir án lóðarréttinda og getur ekki átt við í málinu. Önnur ákvæði 24. gr. þinglýsingalaga fjalla um þinglýsingu á aðfarargerð eða kyrrsetningargerð, afsal vegna nauðungarsölu, skiptaafsal eða dóm um réttindi til fasteignar, en ekkert af þessu á við í málinu.

Í 25. gr. þinglýsingalaga segir að þinglýsta eignarheimild hafi sá, er þinglýsingabók nefnir eiganda á hverjum tíma. Sama sé um þann, er færir sönnur á, að eignarréttur hafi flust til sín vegna andláts eiganda. Ljóst er að þinglýsingabók nefnir ekki sóknaraðila sem eiganda jarðarinnar, en jafnljóst er að ekki er um það að ræða að eignarréttur hafi flust til sóknaraðila vegna andláts eiganda. Önnur ákvæði 25. gr. eiga ekki við en þau fjalla um lok einkaskipta á dánarbúi og nauðungarsölu.

Er samkvæmt þessu ljóst að ákvæði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga girða fyrir það að umræddri yfirlýsingu verði þinglýst.

Sóknaraðili hefur vísað til  ýmissa heimilda sem renni stoðum undir það að sóknaraðili sé réttur eigandi umræddrar jarðar, s.s. Jarðabókar Árna Magnússonar og Páls Vídalín, samkomulags Þjóðkirkjunnar og íslenska ríkisins o.fl. Ekkert af þessu gögnum verður hins vegar talið geta jafngilt því að uppfyllt séu skilyrði 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 um heimildarskjal.

Ekki verður það heldur talið færa varnaraðila heimildir eða skyldu til að þinglýsa umræddu skjali að áður hafi verið þinglýst á jörðina veðleyfum þar sem sóknaraðili hafi heimilað veðsetningu jarðarinnar, en í þeim felast ekki slík heimildarskjöl sem 2. mgr. 7. gr. laganna áskilur. Gegnir sama máli um þinglýsingu annarra skjala sem sóknaraðili vísar til og hafi verið þinglýst.

Þá hefur sóknaraðili vísað til þess að hefð sé fyrir því að þinglýsa slíkum skjölum sem umræðir í málinu. Ekki liggur neitt fyrir um að svo hátti til við embætti Sýslumannsins á Suðurlandi og gæti slík hefð heldur ekki vikið til hliðar lagaákvæðum sem mæla fyrir um skilyrði sem þarf að uppfylla til að skjali verði þinglýst, sbr. 2. mgr. 7. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Gegnir sama máli um að þinglýsa skjalinu með athugasemd, en um það hefur sóknaraðili m.a. vísað til 50. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, en ekki verður fallist á þá röksemd enda gerir 50. gr. laganna ráð fyrir að til staðar sé þinglýst eignarheimild sem sé nokkuð áfátt, en það á ekki við í málinu, en í 3. mgr. 50. gr. laganna er mælt fyrir um að bresti mann þinglýsta eignarheimild og jafnframt skilríki fyrir réttindum sínum skuli höfðað eignardómsmál eftir því sem skilyrði standa til.

Samkvæmt öllu framansögðu verður kröfu sóknaraðila hafnað.

Sigurður G. Gíslason héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Kröfu sóknaraðila, Ríkiseigna, f.h. Ríkissjóðs Íslands, er hafnað.