Fimmtudaginn 4. september 2008.
Nr. 432/2008.	Félagsbústaðir hf. (Skúli Bjarnason hrl.) gegn Ástu Kristmannsdóttur (Sigmundur Hannesson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur.

F hf. var talið heimilt að fá Á borna með beinni aðfarargerð út úr íbúðarhúsnæði, sem Á hafði leigt af félaginu. Sannað þótti að háttsemi Á hefði veitt F hf. heimild samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til að rifta leigusamningi aðila.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Gunnlaugur Claessen og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 29. júlí 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. ágúst sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júlí 2008, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að honum yrði heimilað að fá varnaraðila borna út úr íbúð merktri nr. 0202 að Hjaltabakka 22 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að sér verði heimiluð framangreind aðfarargerð og varnaraðila gert að greiða málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Svo sem greinir í úrskurði héraðsdóms tók varnaraðili áðurgreinda íbúð í fjöleignarhúsinu að Hjaltabakka 22 á leigu hjá sóknaraðila 10. september 1999 með ótímabundnum leigumála. Sóknaraðili beindi 6. desember 2007 aðvörun til varnaraðila vegna kvartana, sem sá fyrrnefndi kvað sér hafa borist vegna brota þeirrar síðarnefndu á húsreglum með óreglu og ónæði, sem hafi tálmað öðrum íbúum hússins svefn. Aftur sendi sóknaraðili varnaraðila slíkt erindi 27. sama mánaðar og í það skiptið sem lokaaðvörun, en þar var því borið við án frekari skýringa að ekki hafi verið bætt úr því, sem hafi gefið tilefni til fyrri aðvörunar. Loks lét sóknaraðili frá sér fara yfirlýsingu til varnaraðila 22. febrúar 2008 um riftun leigumálans á grundvelli „áframhaldandi húsreglnabrota“.

Við meðferð málsins fyrir héraðsdómi lagði sóknaraðili meðal annars fram bréf lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu 3. júní 2008, þar sem greint var frá upplýsingum úr dagbók lögreglu vegna ónæðis, sem stafað hafi frá íbúð varnaraðila. Þar var getið um þrjú tilvik, þar sem lögregla hafi gert húsleit hjá varnaraðila eða verið kvödd á heimili hennar á tímabilinu frá 13. október til 17. desember 2007 og fundið meðal annars fíkniefni og áhöld til neyslu þeirra. Kvartað hafi verið undan ónæði frá íbúðinni 27. desember 2007, en 15. febrúar 2008 hafi verið gerð „húsleit lögreglu í íbúðinni vegna rannsóknar á innbroti/þjófnaði. Í íbúðinni fundust fíkniefni.“ Á tímabilinu eftir að sóknaraðili lýsti yfir riftun leigumálans hafi síðan lögregla meðal annars tvívegis gert húsleit í íbúð varnaraðila og fundið þar fíkniefni og þýfi. Í greinargerð varnaraðila fyrir héraðsdómi er viðurkennt að „í aðdraganda jólahalds og yfir sjálf jólin gæti hafa verið eitthvert ónæði“ af henni, svo og að við húsleit 15. febrúar 2008 hafi lögregla brotið upp útidyrahurð og fundið fíkniefni í íbúðinni, sem „námu innan við einu grammi af meintu hassi.“ Þótt önnur gögn, sem sóknaraðili hefur lagt fram um ávirðingar á hendur varnaraðila, séu ekki tæk til sönnunar um brot hennar á leigumála þeirra, verður ekki litið fram hjá því að samkvæmt framansögðu hefur sóknaraðili sýnt nægilega fram á að réttmætt tilefni hafi verið til áminningar hans til varnaraðila 27. desember 2007, svo og að hún hafi 15. febrúar 2008 enn sýnt af sér háttsemi, sem andstæð var skyldum hennar sem leigutaka. Að þessu virtu verður að fallast á með sóknaraðila að honum hafi 22. febrúar 2008 verið heimil riftun leigusamnings síns við varnaraðila samkvæmt ákvæðum 8. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Verður krafa hans um heimild til útburðargerðar því tekin til greina.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Félagsbústöðum hf., er heimilt að fá varnaraðila, Ástu Kristmannsdóttur, borna með beinni aðfarargerð út úr íbúð auðkenndri nr. 0202 að Hjaltabakka 22 í Reykjavík.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 300.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. júlí 2008.

Með beiðni er barst dóminum 2. júní sl. hafa Félagsbústaðir hf., kt. 510497-2799, Hallveigarstíg 1, Reykjavík, krafist þess að varnaraðili, Ásta Kristmannsdóttir, kt. 260865-3829, Hjaltabakka 22, Reykjavík, verði ásamt heimilisfólki sínu borin út úr íbúð merktri 0202 að Hjaltabakka 22 í Reykjavík.  Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar. 

                Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.  Þá krefst hún málskostnaðar.  Til vara krefst hún þess að kveðið verði á um aðfararfrest og að málskostnaður falli þá niður. 

                Málið var tekið til úrskurðar 15. júlí sl. 

                Varnaraðili tók umrædda íbúð í Hjaltabakka 22 á leigu með ótímabundnum leigusamningi dagsettum 10. september 1999.  Sóknaraðili rifti samningi aðila með símskeyti 22. febrúar sl.  Í skeytinu segir: 

                Þann 6. desember s.l. var þér send skrifleg aðvörun vegna húsreglnabrota sbr. 13.2. gr. húsaleigusamnings.  Þar sem aðvöruninni var ekki sinnt var þér send lokaaðvörun þann 27. desember s.l.  Vegna áframhaldandi húsreglnabrota er Félagsbústöðum nauðugur sá kostur að rifta húsaleigusamningi dags. 11. september 1999 um ...  Hér með er skorað á þig að rýma íbúðina fyrir 29. febrúar n.k. ...

                Í fyrri aðvöruninni sem þarna er vísað til, sem send var 6. desember 2007, segir:  Að undanförnu hafa borist kvartanir til Félagsbústaða hf. vegna húsreglnabrota þinna.  Um er að ræða svo sem óreglu og ónæði þannig að nágrönnum hefur ekki orðið svefnsamt.  Síðan er vísað til greinar 13.2 í húsaleigusamningnum. 

                Í síðari aðvöruninni, sem bar fyrirsögnina Lokaaðvörun, segir:  Þar sem ofangreind atriði hafa ekki verið bætt er þér hér með send lokaaðvörun til þess að bæta umgengni og fara eftir húsreglum.  Að öðrum kosti verður húsaleigusamningi rift...

                Sóknaraðili lagði fram í málinu erindi þar sem sjö aðilar sem segjast vera íbúar í fjöleignarhúsinu að Hjaltabakka 22 krefjast þess að varnaraðila verði gert að rýma íbúð sína.  Nánar segir:  Orsök þessarar beiðni er að [varnaraðili] eða gestkomandi fólk í íbúðinni hefur ítrekað brotið húsreglur svo sem með brotum er varða umgengni um sameign og óreglu og ónæði sem raskað hefur ró og svefnfriði um nætur.  Inn á skjal þetta hefur einnig verið handrituð ábending um dyr að íbúð varnaraðila.  Þá er handrituð dagsetningin 17. maí 2008 efst á skjalinu. 

                Sóknaraðili hefur lagt fram bréf lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu til sín, sem dagsett er 3. júní sl.  Þar eru talin upp 9 tilvik með upplýsingum úr dagbók lögreglu.  Fjögur þessara tilvika eru eftir að sóknaraðili rifti samningnum.  Hin tilvikin eru þessi: 

                Þann 13. október 2007 framkvæmir lögregla húsleit í íbúðinni og finnur áhöld til fíkniefnaneyslu. 

                Hinn 3. nóvember 2007 óskar íbúi í íbúðinni sjálfur eftir aðstoð lögreglu vegna ölvunar gesta. 

                Þann 17. desember 2007 framkvæmir lögregla húsleit í íbúðinni vegna rannsóknar þjófnaðarmáls. 

                Þann 27. desember 2007 er lögreglu tilkynnt um hávaða í íbúðinni kl. 02.54.  Tilkynnandi segir mikið partýstand á þeim sem búi í íbúðinni. 

                Loks er bókað í dagbók lögreglu að 15. febrúar 2008 hafi farið fram húsleit í íbúðinni vegna rannsóknar þjófnaðarmáls.  Segir að fíkniefni hafi fundist. 

                Loks hefur sóknaraðili lagt fram skjal er hann nefnir Yfirlit gerðarbeiðanda um kvartanir.  Þar er getið kvörtunar 6. desember 2007 og sagt að aðvörun hafi verið send.  Þá er sagt að kvartað sé af sömu ástæðum og áður 21. og 27. desember 2007.  Þá er 22. febrúar skrifað að stöðugt ónæði sé allar nætur vegna umgangs, en heimildar fyrir þessu er ekki getið.  Skjal þetta er óundirritað og óstaðfest. 

                Loks hefur varnaraðili lagt fram ljósrit af bréfi til sóknaraðila, dags. 8. janúar 2008, ritað af formanni húsfélagsins að Hjaltabakka 22.  Þar segir að kvartanir um ónæði er stafi af varnaraðila séu ekki frá húsfélaginu komnar, sem hafi ekkert haft undan varnaraðila að kvarta undanfarin 9 ár. 

                Málsástæður og lagarök sóknaraðila 

                Sóknaraðili segir að varnaraðili, heimilisfólk hennar eða annað fólk á hennar vegum hafi ítrekað orðið íbúum nærliggjandi íbúða í húsinu til ónæðis og óþæginda.  Brotið hafi verið gegn banni við því að raska svefnfriði í húsinu, sbr. 2. mgr. 3. mgr. 74. gr. laga nr. 36/1994.  Þannig hafi varnaraðili eða heimilisfólk hennar raskað eðlilegum afnotum annarra af húsinu.  Með þessu hafi hún einnig vanefnt húsaleigusamning aðila, sbr. grein 13.2 og brotið gegn 26. og 30. gr. laga nr. 36/1994. 

                Riftun byggir sóknaraðili á 61. gr. laga nr. 36/1994 og leigusamningnum, margnefndri grein 13.2.  Hann vísar til aðvörunar er hann sendi og lokaaðvörunar.  Vegna áframhaldandi brota á húsreglum hafi samningnum verið rift. 

                Auk áðurnefndra lagaákvæða vísar sóknaraðili til VI. og XII. kafla laga nr. 24/1996 um fjöleignarhús, einkum 26. og 74. gr.  Þá er vísað til Norsku laga VI-14-6 og 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989. 

                Málsástæður og lagarök varnaraðila 

                Varnaraðili mótmælir ýmsum fullyrðingum sóknaraðila um brot gegn húsreglum. 

                Hún mótmælir fullyrðingum um viðvarandi óreglu.  Hún kveðst ekki mótmæla því að fyrir um jól kunni að hafa verið eitthvert ónæði.  Skýrir hún ástæður þess. 

                Varnaraðili mótmælir því að hávær tónlist hafi heyrst úr íbúð hennar.  Hún eigi ekki hljómflutningstæki.  Hún sé heyrnarskert og þurfi að hafa sjónvarp hátt stillt er hún horfi á það.  Aldrei hafi verið kvartað við sig út af því. 

                Þá mótmælir hún því að tilefnislausar húsleitir lögreglu skipti máli.  Fullyrðingar um að tæki til fíkniefnaneyslu hafi fundist byggist á því að sogrör hafi verið í íbúðinni.  Þá hafi hinn 15. febrúar 2008 fundist  innan við eitt gramm af hassi við leit. 

                Varnaraðili segir að hún hafi ekki verið í neinni óreglu eftir að hún lauk afplánun á fangelsisdómi 18. mars sl.  Þá hafi sambýlismaður sinn tekið sig verulega á og sé nú í fastri vinnu.  Þar sem hún hafi litlu sem engu ónæði valdið allt frá 27. desember 2007 séu ekki forsendur til að rifta leigusamningnum. 

                Varnaraðili telur að réttur sóknaraðila til að beita 78. gr. aðfararlaga sé vafasamur.  Nauðsynlegt sé að leiða vitni til að leysa úr ágreiningi um riftun samningsins.  Þá bendir hún á að margar umkvartanir sóknaraðila eiga að beinast að lögreglunni. 

                Varnaraðili vísar til laga nr. 36/1994, 78. gr. laga nr. 90/1989 og 71. gr. stjórnarskrárinnar. 

                Forsendur og niðurstaða

                Samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að rifta húsaleigusamningi ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar þess fyrrnefnda, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr. laganna. Í 2. mgr. 30. gr. segir að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra, sem not hafi af húsinu, eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Svo er mælt fyrir í grein 13.2 í leigusamningi aðila að leigusali skuli í tilefni brota á húsreglum senda leigjanda skriflega aðvörun, en verði hún ekki tekin til greina sendi hann lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar. 

                Mál þetta veltur að verulegu leyti á því hvort ónæði hafi verið af varnaraðila eftir að sóknaraðili sendi lokaaðvörun sína.  Jafnframt þarf að kanna hvort tilefni hafi verið til þess að senda aðvörun og síðan lokaaðvörun. 

                Varnaraðili mótmælir öllum fullyrðingum sóknaraðila um ónæði, nema hvað hún játar að truflun hafi hlotist af henni fyrir og um síðustu jól.  Lokaaðvörun sendi sóknaraðili 27. desember og var hún birt á heimili varnaraðila þann dag.  Ekki er í gögnum málsins nein vísbending um brot varnaraðila gegn húsreglum frá þessu tímamarki og fram til þess að riftunaryfirlýsing var birt.  Þarf þá ekki að leysa úr því hvort fullyrðingar sóknaraðila um ónæði af varnaraðila er leiddi til aðvarana hans séu nægilega sannaðar.  Þegar af þessari ástæðu var ekki heimilt að rifta samningi aðila eins og sóknaraðili gerði með yfirlýsingu 22. febrúar. 

                Þar sem samningi hefur ekki verið rift réttilega verður að hafna kröfu sóknaraðila.  Verður honum gert að greiða varnaraðila 150.000 krónur í málskostnað.  Hefur þar verið tekið tillit til virðisaukaskatts. 

                Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. 

Ú r s ku r ð a r o r ð

                Kröfu sóknaraðila er hafnað. 

                Sóknaraðili, Félagsbústaðir hf., greiði varnaraðila, Ástu Kristmannsdóttur, 150.000 krónur í málskostnað.