Föstudaginn 2. apríl 2004.
Nr. 389/2003.	Guðbjartur Þór Sævarsson og Anna Soffía Árnadóttir (Hlöðver Kjartansson hrl.) gegn Valgerði J. Reginsdóttur (Stefán Geir Þórisson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Söluyfirlit.

Íbúð sem G og A keyptu af V reyndist vera 71 fermetri en ekki 84,7 fermetrar eins og tilgreint var í söluyfirliti vegna íbúðarinnar að fengnum upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Hvorki var fallist á með kaupendum að sýnt hafi verið fram á að V hafi vitað að íbúðin væri minni en fram kom í söluyfirliti, né að V hafi ábyrgst nákvæma tilgreiningu á stærð íbúðarinnar. Ekki voru því skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð V. Þá voru stærðarfrávik ekki talin svo veruleg að dæma bæri afslátt af umsömdu kaupverði.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 7. október 2003. Þau krefjast þess að stefndu verði gert að gefa út afsal til sín fyrir íbúð á 1. hæð til hægri að Seljavegi 33 í Reykjavík í samræmi við kaupsamning málsaðila 29. ágúst 2001. Jafnframt verði stefnda dæmd til að greiða áfrýjendum 900.000 krónur og að viðurkenndur verði réttur áfrýjenda til að skuldajafna þeirri fjárhæð við kröfu stefndu á hendur þeim vegna ógreiddra eftirstöðva kaupverðs íbúðarinnar að fjárhæð 481.754 krónur, en stefnda verði dæmd til að greiða áfrýjendum mismuninn, 418.246 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. maí 2002 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í hinum áfrýjaða dómi snýst mál þetta um hvort áfrýjendum beri skaðabætur eða afsláttur af kaupverði vegna þess að íbúð, sem þau keyptu af stefndu með kaupsamningi 29. ágúst 2001, reyndist vera 71 fermetri en ekki 84,7 fermetrar, eins og tilgreint var í söluyfirliti vegna íbúðarinnar að fengnum upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Í kaupsamningi málsaðila var hins vegar tiltekið að eignaskiptayfirlýsing hefði ekki verið gerð. Fram er komið að áfrýjendur höfðu búið í íbúðinni í sex mánuði án þess að átta sig á að hún var minni en í söluyfirliti greindi. Urðu þau þess fyrst áskynja er þeim barst í hendur þinglýsingarvottorð þar sem getið var um stærð íbúðarinnar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, er gerð var eftir kaupin. Þá kom fram fyrir dómi hjá þeim fasteignasala, sem skoðaði íbúðina fyrir gerð söluyfirlits, að honum hafi ekki þótt neitt athugavert við tilgreiningu á stærð íbúðarinnar. Samkvæmt þessu verður hvorki fallist á með áfrýjendum að sýnt hafi verið fram á að stefnda hafi vitað að íbúðin væri minni en fram kom í söluyfirliti, né að hún hafi ábyrgst nákvæma tilgreiningu á stærð íbúðarinnar. Er því fallist á með héraðsdómi að ekki séu skilyrði fyrir skaðabótaábyrgð stefndu. Þá verður heldur ekki talið að alveg nægileg efni séu til að telja stærðarfrávik á íbúðinni svo veruleg að dæma beri afslátt af umsömdu kaupverði, enda hafa áfrýjendur ekki sýnt fram á að til grundvallar kaupum þeirra á íbúðinni hafi legið slíkar einstaklingsbundnar forsendur sem leiða eigi til þeirrar niðurstöðu.

Með þessum athugasemdum og að öðru leyti með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms, verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Rétt þykir hver aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 9. júlí 2003.

         Mál þetta var höfðað 20. september 2002 og var dómtekið 29. apríl sl.  Gagnstefna var þingfest 22. október 2002. 

         Aðalstefnandi og gagnstefnda er Valgerður J. Reginsdóttir, Hringbraut 45, Reykjavík. 

         Aðalstefndu og gagnstefnendur eru Guðbjartur Sævarsson og Anna Soffía Árnadóttir, Seljavegi 33, Reykjavík.

 

Dómkröfur

         Dómkröfur aðalstefnanda eru þær að stefndu verði gert að greiða stefnanda 481.754 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. maí 2002 til greiðsludags.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar að skaðlausu ásamt 24,5% virðisaukaskatti.

         Aðalstefndu krefjast þess að þau verði sýknuð af öllum kröfum aðalstefnanda og að aðalstefnandi verði dæmd til að greiða þeim málskostnað.

                Gagnstefnendur gera þær dómkröfur að gagnstefnda, Valgerður J. Reginsdóttir, verði dæmd til að gefa stefnendum út afsal fyrir íbúð á 1. hæð til hægri að Seljavegi 33 í Reykjavík í samræmi við kaupsamning aðila 29. ágúst 2001.  Þá verði gagnstefnda dæmd til að greiða gagnstefnendum  900.000 krónur og að viðurkenndur verði réttur gagnstefnenda til að skuldajafna þeirri fjárhæð við ógreiddar eftirstöðvar kaupverðs íbúðar að upphæð 481.754 krónur á gjalddaga 1. maí 2002 eins og til þarf, en gagnstefnda verði dæmd til greiða stefnendum mismuninn 418.246  krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 12/2001 (sic) frá 1. maí 2002 til greiðsludags.  Loks verði gagnstefnda dæmd til að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu.

         Dómkröfur gangstefndu eru aðallega að gagnstefnda verði sýknuð af öllum kröfum gagnstefnenda en til vara að kröfur gagnstefnenda verði lækkaðar verulega.  Í báðum tilvikum krefst gagnstefnda að gagnstefnendur verði dæmd til greiðslu málskostnaðar mati dómsins.

 

         Fjallað verður um málavexti og málsástæður í einu lagi í aðalsök og gagnsök.

 

Málavextir                                                                            

         Málavextir eru þeir að með kaupsamningi, dags. 29. ágúst 2001, keyptu gagnstefnendur íbúð af aðalstefnanda á 1. hæð til hægri að Seljavegi 33, Reykjavík.  Kaupverðið var 8.400.000 krónur.  Fasteignasalan Ásbyrgi hafði milligöngu um sölu eignarinnar.  Á söluyfirliti fasteignasölunnar er tilgreint að íbúðin sé 84,7 fermetrar að flatarmáli. Var það í samræmi við opinberar skráningartöflur Fasteignamats ríkisins. Hafa gagnstefnendur greitt þrjár afborganir af fjórum.  Síðustu afborgun, sem greiða skyldi 1. maí 2002 hafa þau hins vegar ekki greitt.  Óumdeilt er að þessi lokagreiðsla nemi 481.754 krónum þegar tekið hefur verið tillit til uppgjörs vaxta og kostnaðar við afsal. 

         Í kaupsamningi var tekið fram að eignaskipta­yfirlýsingu hefði ekki verið þinglýst á eignina, en seljandi, aðalstefnandi, skyldi bera allan kostnað við gerð hennar og þinglýsingu sem skyldi lokið eigi síðar en við afsal.  Eignaskiptayfirlýsing þessi var gerð af Rögnu Þóru Ragnarsdóttur 24. september 2001 og ber með sér staðfestingu embættis byggingarfulltrúans í Reykjavík 12. október 2001 og undirritun aðalstefnanda.  Eignaskiptayfirlýsing þessi var móttekin til þinglýsingar 5. desember 2001 og innfærð í veðmálabækur 6. desember 2001.  Þar kemur fram að stærð íbúðarinnar sé hins vegar aðeins 71,0 fm.

         Gagnstefnendur segjast hafa orðið þess vör 16. apríl 2002 að uppgefin stærðargreining eignarinnar hafi verið röng og hafi þau þegar gert við það athugasemdir og hafi krafist skaðabóta eða afsláttar úr hendi aðalstefnanda sem hafi hafnað rétti þeirra til hvors tveggja. 

         Gagnstefnendur óskuðu eftir dómkvaðningu matsmanns til þess að leggja mat á hvert hefði verið markaðsverð umræddrar eignar 29. ágúst 2001 miðað við að stærð hennar er 71 m², en ekki 84,7 m².  Til þess að meta hið umbeðna var dómkvaddur Franz Jezorski, löggiltur fasteignasali.  Er matsgerð hans dags. 29. ágúst 2002 og hefur verið lögð fram í málinu.

         Í niðurstöðu matsgerðar kemur fram að matsmaður hafi óskað eftir sérvinnslu á upplýsingum frá fasteignamati ríkisins um söluverð sambærilegra eigna í vesturbænum 6 mánuðum fyrir og 6 mánuðum eftir dags. kaupsamnings.  Með hliðsjón af sölu hliðstæðra eigna á sambærilegum stöðum á umræddum tíma taldi hann eðlilegt söluverð eignarinnar vera 7.500.000 krónur miðað við hefðbundin greiðslukjör á fasteignamarkaði.

         Gagnstefnendur halda því fram að þau hafi keypt íbúðina á þeirri forsendu að stærð hennar væri 84,7 m². í samræmi við söluyfirlit og kaupverð miðað við fermetrastærð sem næst 100 þúsund krónur á hvern fermetra.  Þau hafi haft í hyggju að endurbæta íbúðina og leggja til við þær endurbætur eigin vinnu auk efnis.  Er þau hafi, 16. apríl 2002, aflað veðbókarvottorðs, til að láta fylgja umsókn til Íbúðalánasjóðs um lánafyrirgreiðslu á grundvelli kostnaðaráætlunar vegna fyrirhugaðra endurbóta, hafi þau orðið þess fyrst vör að stærð eignarinnar væri aðeins 71 m², en ekki 84,7 m².  Það hafi kollvarpað hugmyndum þeirra um endurbætur, þar sem ekki væru líkur til að þær myndu skila sér í samsvarandi hækkuðu verðmæti eignarinnar og endursölu miðað við að stærð hennar sé aðeins 71 m².  Þá hefðu þau heldur ekki keypt eignina fyrir umsamið verð  8.400.000 krónur hefði þeim verið kunn sú rétta stærð hennar.  Í öllu falli sé ljóst að stærðarmunurinn hafi verulega þýðingu fyrir verðgildi eignarinnar til lækkunar.

         Eins og áður er fram komið beittu gagnstefnendur stöðvunarétti á síðustu greiðslu kaupverðsins og byggja sýknukröfu sína á því að hafa skuldajafnað bóta- eða afsláttarkröfu sinni að upphæð 900.000 króna eins og til þurfi gegn þeirri greiðslu og krefjast greiðslu mismunarins, 418.246 króna úr hendi stefnanda í gagnsök.

 

Málsástæður aðalstefnanda og gagnstefnda

         Aðalstefnandi byggir kröfu sína um greiðslu á ógreiddum eftirstöðvum kaupverðs á kaupsamningi og uppgjöri  fasteignasölunnar.  Aðalstefnandi krefst þess að gagnstefnendur standi við skýr ákvæði kaupsamningsins og greiði gjaldfallna greiðslu sem þeim hafi borið að inna af hendi þann 1. maí 2002, en haldi nú eftir með ólögmætum hætti.

         Aðalstefnandi byggir sýknukröfu sína í gagnsök á því að gagnstefnendur eigi enga kröfu á hendur henni til skuldajafnaðar við eftirstöðvar kaupverðs.  Fasteignin hafi verið sögð 84,7 ²m í söluyfirliti í samræmi við opinberar skráningatöflur Fasteignamats ríkisins.  Íbúðin hafi hins vegar reynst minni samkvæmt þeirri aðferð sem notuð sé í dag og viðhöfð hafi verið við mælingu við gerð eignaskiptayfirlýsingar.  Aðalstefnandi mótmælir með öllu að ætlaður stærðarmunur valdi því að gagnstefnendur eigi kröfu á hendur aðalstefnanda, enda fasteignin að öllu leyti eins og hún hafi verið við ítarlega skoðun gagnstefnenda fyrir kaupin.

         Hafi gagnstefnendur skoðað fasteignina gaumgæfilega fyrir kaupin.   Hafi gagnstefnandi, Guðbjartur, komið a.m.k í tvígang til að skoða fasteignina en aðalstefnandi hafi ekki hitt gagnstefndu fyrr en við fyrstu skoðun á fasteigninni.  Við þá skoðun hafi aðalstefnandi aldrei gefið gagnstefnendum ástæðu til að ætla að fasteignin væri annarrar stærðar en sjá mátti við skoðun.  Hafi aðalstefnandi aldrei fullyrt að fasteignin væri ákveðinnar stærðar enda hafi hún engar forsendur haft til að gera sér í hugarlund hver niðurstaða mælinga vegna eignaskiptasamnings yrði, ekki frekar en gagnstefnendur, þ.m.t. hvort hún yrði önnur en Fasteignamat ríkisins kvað á um. 

         Ljóst hafi verið að eignaskiptasamningur lá ekki fyrir og hafi upplýsingar um stærð eignarinnar í söluyfirliti verið byggðar á gögnum frá Fasteignamati ríkisins.  Aðalstefnandi hafi engin loforð gefið um að stærðargreining hins opinbera væri  rétt enda hafi hún ítrekað að eftir væri að gera eignaskiptayfirlýsingu vegna íbúðarinnar.  Hafi því verið full ástæða fyrir gagnstefnendur að taka allar upplýsingar um stærð fasteignarinnar með fyrirvara, sama hvaðan þær upplýsingar komu. 

         Fasteignamat ríkisins kvað á um að fasteignin væri 84,7 m² og byggir söluyfirlit fasteignarsölunnar á þeim upplýsingum eins og þar komi fram.  Beri aðalstefnandi, sem hafði aðeins búið í húsnæðinu frá upphafi árs 1999, enga ábyrgð á þeim upplýsingum sem hafi að öllum líkindum fylgt fasteigninni frá byggingu hennar.  Hafi jafnframt sérstaklega verið tekið fram í söluyfirliti að upplýsingarnar væru fengnar úr opinberum gögnum og engin ábyrgð væri tekin á þeim upplýsingum.  Þá sé sérstaklega kveðið á um í kaupsamningi að eignaskiptalyfirlýsing hafi ekki verið þinglýst á eignina.  Þannig sé fráleitt að halda því fram að aðalstefnandi hafi haldið leyndum með saknæmum hætti upplýsingum um fasteignina eða gefið rangar upplýsingar.  Hið rétta sé að aðalstefnandi hafi veitt gagnstefnendum allar þær upplýsingar um hið selda sem hún þekkti, þ.m.t. að eftir ætti að gera eignaskiptayfirlýsingu.

         Kjarni málsins sé sá að gagnstefnendur hafi skoðað íbúðina vandlega fyrir kaupin og hafi sætt sig við ástand hennar í hvívetna.  Sé þannig ljóst að íbúðin hafi algerlega verið fullnægjandi fyrir þau að því er m.a. varðar stærð og fyrirkomulag.  Mat á því hvert hefði verið markaðsverð eignarinnar ákveðinn dag miðað við ákveðnar forsendur breyti ekki þeirri staðreynd.  Matsgerð hins dómkvadda matsmanns sé því mótmælt sem algerlega þýðingarlausri í þessu sambandi.  Hafi gagnstefnendur látið stærð íbúðarinnar í fermetrum talið ráða kaupunum af sinni hálfu beri að sjálfsögðu til þess að líta að þau hafi haft alla möguleika á að afla sér gleggri upplýsinga um stærð fasteignarinnar en þau hafi hins vegar látið það undir höfuð leggjast.  Engin fyrirvari hafi verið gerður af þeirra hálfu um stærð fasteignarinnar.  Þá sé því mótmælt að fermetrastærð íbúðarinnar hafi verið ákvörðunarástæða við kaupin.  Hafi svo verið verði ekki byggt á slíkri forsendu gagnvart aðalstefnanda þar sem það hafi ekki verið rætt við kaupin.  Hefðu gagnstefnendur upplýst aðalstefnanda um ætlaða forsendu sína hefði hún eflaust hvatt þau til að afla frekari upplýsinga um stærð fasteignarinnar enda ljóst að ekki hafði verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir húsnæðið, eins og áður sagði, en eins og hverjum manni megi vera ljóst sé tilgangur eignaskiptayfirlýsingar að afmarka stærð séreignar.  Á meðan slíkri eignaskiptayfirlýsingu hafi ekki verið þinglýst á eignina verði að sjálfsögðu að taka allar stærðartilgreiningar með fyrirvara.  Tekið skuli fram að aðalstefnandi gaf gagnstefnendum enga ástæðu til að ætla að önnur rými fylgdu fasteigninni en raunverulega tilheyrðu henni.  Þannig hafi þeim með öllu verið ljóst hvað þau voru að kaupa fyrir umsamið kaupverð.  Gagnstefnendur hafi boðið aðalstefnanda ákveðið kaupverð fyrir fasteignina eftir nákvæma skoðun.  Hvort kaupverðið hafi verið yfir eðlilegu markaðsverði skuli ekki fullyrt þótt flest bendi til að svo hafi ekki verið.  Hins vegar sé fullkomlega ljóst að kaupendur, hvort sem er að fasteign eða lausafé, geti ekki fengið hið selda lækkað þeim til hagsbóta eftir að sala hefur gengið, á þeirri forsendu að kaupverðið hafi verið yfir markaðsverði.  Fasteignin hafi verið seld gagnstefnendum fyrir umsamið kaupverð sem byggt hafi á nákvæmri skoðun þeirra.  Tekið skuli fram að engin breyting hafi verið gerð á hinu selda frá skoðun og fram að afhendingu.  Beri kaupendur að sjálfsögðu ábyrgð á því hvort boðið sé hærra endurgjald fyrir hið selda en markaðsverð segi til um.  Þá beri seljendur sjálfir hallann af því hafi þeir selt fasteign eða lausafé undir markaðsverði.  Við kaup gildi samningar aðila hverju sinni um kaupverð en ekki samningar annarra aðila sem skapi svokallað "markaðsverð".

         Þá byggir aðalstefnandi á því að matsgerð hins dómkvadda matsmanns hafi enga þýðingu í málinu.  Í því sambandi skuli á það bent að ekkert mat liggi fyrir um hvert hefði verið eðlilegt "markaðsverð" fyrir fasteignina hefði hún verið 84 fm.  Hljóti slíkt mat að vera nauðsynlegt eigi að byggja á þeirri stærðargreiningu og leggja markaðsverð til grundvallar en ekki hvað gagnstefnendur hafi raunverulega verið tilbúin að greiða fyrir það sem þau sáu við ítarlega skoðun og sættu sig við að öllu leyti.  Þá efist aðalstefnandi um réttmæti niðurstöðu hins dómkvadda matsmanns.  Í þeim efnum þurfi ekki annað en að vísa til upplýsinga um söluverð sambærilegra eigna í vesturbæ Reykjavíkur sem sé fylgiskjal við matsgerð hins dómkvadda matsmanns.  Samkvæmt töflu þeirri sé meðal fermetraverð sambærilegra eigna u.þ.b. 130 þúsund á fermetra.  Samkvæmt niðurstöðu matsmannsins ætlar hann eðlilegt fermetraverð umræddrar fasteignar u.þ.b. 119 þúsund krónur.  Fái sú niðurstaða engan stuðning í þeim gögnum sem hann vísi til en ástand fasteignarinnar sjálfrar sé ágætt eins og jafnframt verði ráðið af matsgerðinni.  Ef áðurgreindar upplýsingar frá Fasteignamati ríkisins séu skoðaðar nánar komi í ljós að einungis í undantekningartilfellum sé "fermetraverð” undir 120 þúsund.  Þar sem aðalstefnandi telji hins vegar mat hins dómkvadda matsmanns enga þýðingu hafa í málinu, eins og áður greini, telji hún ekki ástæðu til að fjalla frekar um réttmæti niðurstöðu hennar enda hafi gagnstefnendur keypt fasteignina eftir nákvæma skoðun og hafi sætt sig við hana að öllu leyti eins og jafnframt sé áréttað í kaupsamningi aðila.   

         Með vísan til ofangreinds beri að sýkna aðalstefnanda af gagnkröfum í málinu.  Vilji hins vegar svo ólíklega til að ekki verði fallist á sýknukröfu hennar er þess krafist að kröfur í gagnsök verði lækkaðar verulega.  Að öðru leyti skuli þess getið að sömu rök eigi við um varakröfuna og aðalkröfuna að breyttu breytanda.  Þá mótmælir aðalstefnandi sérstaklega kröfu um upphafstíma dráttarvaxta og telur, verði fallist á kröfu þeirra að hluta eða öllu leyti, að ekki eigi að dæma dráttarvexti fyrr en frá dómsuppsögu.  Að öðrum kosti geti krafan fyrst borið dráttarvexti mánuði eftir að aðalstefnandi móttók kröfubréf gagnstefnenda, dags. 25. september 2002, og byggt var á niðurstöðu matsgerðarinnar.  Þá er framlögðum málskostnaðarreikningi gagnstefnenda sérstaklega mótmælt.

         Aðalstefnandi byggir kröfu sínar á meginreglum kaupa-, samninga- og kröfuréttar, þ.m.t. lögum um lausafjárkaup nr. 50/2000.  Vísað er til meginreglna samninga- og kröfuréttar um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fái m.a. lagastoð í VI. og VII. kafla laga um lausafjárkaup, nr. 50/2000.

 

Málsástæður aðalstefndu og gagnstefnenda

         Sýknukrafa í aðalsök byggist á því að eftirstöðvar kaupverðs hafi þegar verið greiddar með skuldajöfnuði og að aðalstefnandi eigi hvorki rétt til dráttarvaxta né málskostnaðar vegna innheimtu eftirstöðva kaupverðsins, þar sem ekki hafi stofnast réttur aðalstefnanda til neins konar vanefndaúrræða, þar sem stefndu hafi ekki, eins og á stendur, vanefnt samningsskyldur sínar.

         Aðalstefnandi hafi gefið gagnstefnendum rangar upplýsingar um stærð íbúðarinnar og hafi ekki kynnt þeim þá stærðargreiningu íbúðarinnar sem komið hafi fram í eignaskiptayfirlýsingunni frá 24. september 2001 og þinglýst hafi verið án vitneskju gagnstefnenda og án þess að leitað væri undirskriftar þeirra á hana sem þinglýstra kaupsamningshafa.  Hafi aðalstefnandi þó mátt vita að stefndu ættu kröfu til þessara upplýsinga og þær vörðuðu þau miklu, en hafi leynt stefndu þeim. 

         Byggja gagnstefnendur á því að aðalstefnandi hafi við kaupin vitað eða mátt vita um stærðarmuninn og borið að vekja athygli þeirra á honum.  Eignin hafi verið gölluð og henni áfátt að þessu leyti.  Einnig byggja gagnstefnendur á því að þeir hafi mátt treysta þeim upplýsingum um stærð eignarinnar sem upp hafi verið gefnar í söluyfirliti og kaupsamningi og þeim verði ekki metið það í óhag að hafa ekki varað sig á því að sú stærðargreining væri röng.  Sá áskildi grundvallarkostur eignarinnar að hún væri þeirrar stærðar sem seljandi upplýsti hafi ekki reynst vera fyrir hendi.  Aðalstefnandi hafi gefið rangar upplýsingar um þetta atriði sem hún hafi vitað eða mátt vita að væru rangar.  Vegna saknæmrar háttsemi hennar og sviksamlegrar, hvað þetta varði, hafi hún fengið stefnendur til að gera samning um kaupin sem þau hefðu ella alls ekki gert eða að minnsta kosti með allt öðru og lægra kaupverði.  Með matsgerðinni hafi verið sannað að söluverð eignarinnar sé hærra sem nemur 900 000 krónum á verðlagi kaupsamningsdags og gagnstefnendur yrðu því fyrir tjóni á ólögmætan og saknæman hátt sem þeirri fjárhæð næmi vegna kaupanna og aðalstefnandi hljóti óréttmæta auðgun sem nemi samsvarandi tjóni gagnstefnenda, standi kaupin óröskuð. 

         Á því er byggt að aðalstefnandi beri skaðabótaábyrgð á því tjóni.  Þá er því haldið fram, eins og áður segir að söluverðið sé að sama skapi hærra en eðlilegt og sanngjarnt geti talist gagnvart gagnstefnendum og í alla staði sanngjarnt að hún beri ábyrgð á því að sú mikilvæga forsenda gagnstefnenda sem fólst í stærðargreiningu eignarinnar hafi reynst röng og hafi brostið.

         Það sé því alfarið á ábyrgð aðalstefnanda að gagnstefnendur hafi verið knúin til þess að halda eftir lokagreiðslu sinni án þess að hafa þá þegar aflað matsgerðar sem þeim hefði verið í lófa lagið að gera hefði aðalstefnandi veitt þeim vitneskju um rétta stærð hins selda í síðasta lagi 12. október 2001 við undirritun eignaskipayfirlýsingarinnar.  Við þessar aðstæður sérstaklega hafi gagnstefnendur því átt lögvarinn rétt til að tryggja hagsmuni sína með stöðvun lokagreiðslu kaupverðs og skuldajöfnuði hennar og bóta- eða afsláttarkröfu gagnstefnenda, sem byggist á verðlagi kaupsamningsdags, án þess að stofnast hafi réttur stefnanda til vanefnda­úrræða, svo sem vegna greiðsludráttar lokagreiðslunnar.  Er vaxta- og málskostnaðar­kröfu stefnanda sérstaklega mótmælt af þessum ástæðum.

         Dómkröfur gagnstefnenda í málinu séu reistar á þeim staðreyndum sem fram komi í matsgerð og öðrum fram lögðum gögnum málsins. Kröfum þessum sé í hóf stillt.  Um galla sé að ræða sem skerði verðmæti eignarinnar og það ekki í óverulegum mæli. Kaupverðið hafi verið fullt markaðsverð eignarinnar þeirrar stærðar er fram komi í stærðargreiningu aðalstefnanda í söluyfirliti og kaupsamningi.  Stefnendum hafi verið nauðsynlegt að afla matsgerðar til sönnunar kröfum sínum.  Allur kostnaður matsmanns og lögmanns þeirra fram að kröfubréfi 25. september 2002 hafi stofnast við að sannreyna þær og halda þeim fram.

         Vísað er til almennra reglna kröfuréttarins, réttarreglna um fasteignakaup og megin­reglna laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun, einkum 42., 47. og 52. gr., sbr. nú lög um fasteignakaup nr. 40/2002.

         Þá er vísað til laga um vexti og verðtryggingu nr. 12/2001.

         Málskostnaðarkröfuna styðja gagnstefnendur við XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 129. og 130. gr.

         Heimild til höfðunar gagnsakar er reist á 28. gr. laga nr. 91/1991. 

 

Niðurstaða

         Aðalstefnandi krefur gagnstefnendur um greiðslu að fjárhæð 481.754 krónur, en samkvæmt kaupsamningi skyldu gagnstefnendur greiða 523.469 krónur 1. maí 2002.  Er óumdeilt að þeim hafi borið að greiða 481.754 krónur þegar tekið hefur verið tillit til uppgjörs vaxta og kostnaðar við afsal.  Krafan er í raun óumdeild og ber því að taka hana til greina.  Hins vegar líta gagnstefnendur svo á að þau hafi þegar greitt umrædda fjárhæð þar sem þau hafi skuldajafnað bóta- eða afsláttarkröfu sinni að fjárhæð 900.000 krónur við kröfu aðalstefnanda.

         Krafa gagnstefnenda byggist á því að fasteignin sem þau keyptu af aðalstefnanda hafi verið haldin galla sem felist í því að stærð íbúðar hafi verið ranglega tilgreind í söluyfirliti.  Söluverð íbúðarinnar hafi því verið of hátt miðað við stærð íbúðar.

         Fasteignasalan Ásbyrgi hafði milligöngu um sölu íbúðarinnar.  Í söluyfirliti er stærð íbúðarinnar tilgreind 84,7 fermetrar.  Byggðist það á upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins.  Þórður Jónsson, starfsmaður fasteignasölunnar, bar fyrir dómi að hann hafi talið þessar upplýsingar réttar og er hann skoðaði íbúðina hafi hann ekki haft tilfinningu fyrir því að íbúðin væri minni en upp var gefið.  Söluverðið sem sett var á íbúðina var 8.500.000 krónur.  Við það verðmat hafi verið tekið tillit til ýmissa þátta, svo sem staðsetningar, nýtingarmöguleika, ástands húss, stærðar og íbúðarinnar sjálfrar.  Taldi hann að íbúðin hefði verið hóflega verðlögð.  Hann taldi þó sennilegt að íbúðin hefði verið metin lægra væri miðað við að hún væri 71 m² því stærðin hefði eitthvað að segja og þetta frávik sé það mikið.

         Að frumkvæði gagnstefnenda var Franz Jezorski fasteignasali dómkvaddur sem matsmaður til þess að meta markaðsverð íbúðarinnar 29. ágúst 2001 miðað við að stærð hennar sé 71 m² en ekki 84,7 m².  Er niðurstaða hans sú að með hliðsjón af sölu hliðstæðra eigna á sambærilegum stöðum hafi eðlilegt söluverð á umræddum tíma verið 7.500.000 miðað við hefðbundin greiðslukjör á fasteignamarkaði.

         Í kaupsamningi kemur fram að eignaskiptayfirlýsingu hafði ekki verið þinglýst.  Skyldi seljandi bera allan kostnað við gerð hennar og þinglýsingu sem skyldi vera lokið eigi síðar en við afsal.  Íbúðin var afhent 1. nóvember 2001 en útgáfudagur afsals skyldi vera 1. maí 2002.  Áður en til þess kom höfðu gagnstefnendur aflað veðbókarvottorðs þar sem stærð íbúðarinnar var skráð 71 m².  Héldu þau eftir greiðslu sem inna skyldi af hendi 1. maí 2002 og var afsal ekki gefið út.  Var mál þetta síðan höfðað í kjölfarið.

         Aðalstefnandi bar fyrir dómi að eftir að eignaskiptayfirlýsing hafi legið fyrir hafi hún ítrekað reynt að ná sambandi við gagnstefnendur en ekki tekist.  Hafi hún óskað eftir því að þau yrðu boðuð á húsfund þar sem ræða átti eignaskiptayfirlýsingar og fyrirhugaðar framkvæmdir.  Gagnstefnandi, Guðbjartur, kannaðist við það fyrir dómi að hafa fengið boðun á húsfund en mundi ekki hvort boðunin hefði borist nægilega snemma, en póstur hafi borist illa til hans á þessu tímabili þar sem hann bjó ekki á skráðu lögheimili.  Varð ekki af því að hann færi á fundinn.

                Ragna Þóra Ragnarsdóttir gerði eignaskiptayfirlýsingu fyrir Seljaveg 33.  Kom hún fyrir dóm til skýrslugjafar.  Aðspurð kvaðst hún ekki vita fyrir víst af hverju þessi munur á stærðarmælingum íbúðarinnar stafaði.  Kvað hún teikningar af íbúðinni ekki vera í samræmi við íbúðina sjálfa.  Það sem í dag er sameiginlegt þvottahús er tilgreint á teikningu sem stofa og sem hluti af umræddri íbúð.  Taldi hún mögulegt að við fyrri mælingu hafi þessi “stofa” verið reiknuð með í flatarmáli íbúðarinnar.  Þá kvað hún einnig mögulegt að rekja mætti stærðarmuninn til hlutdeildar í sameign.  Kvaðst hún hafa heyrt að tíðkast hefði að reikna hlutdeild í sameign inn í flatarmál íbúðar, en fram hefur komið að húsið að Seljavegi 33 var byggt árið 1941.

         Fram er komið að gagnstefnendur skoðuðu íbúðina fyrir kaupin og sættu sig við ástand hennar, stærð og fyrirkomulag. Gagnstefnendum var kunnugt um að eftir var að gera eignaskiptasamning og höfðu því ástæðu til þess að taka upplýsingar um stærð íbúðarinnar með fyrirvara.  Þau höfðu búið í íbúðinni í 6 mánuði án þess að gera sér grein fyrir að stærð íbúðar væri minni en þau héldu.

                Aðalstefnandi bar fyrir dómi að hún hefði ekki haft hugmynd um hvað íbúðin var stór þegar hún bjó þar en kvaðst sátt við það sem hún hafði.  Fyrir liggur að í byrjun október 2001 undirritaði aðalstefnandi eignaskiptasamninginn.  Verður ekki séð að henni hafi borið skylda til þess að tilkynna gagnstefnendum hver stærð íbúðarinnar reyndist vera samkvæmt eignaskiptasamningnum enda hafði bindandi samningur þegar komist á milli málsaðila um kaupin.  Þá er ekkert sem styður það að aðalstefnanda hafi mátt vera ljóst að stærð íbúðarinnar væri ákvörðunarástæða af hálfu gagnstefnenda við kaupin.

                Ekki er sýnt fram á að aðalstefnandi hafi vitað eða hafi mátt vita að íbúðin væri annarrar stærðar en skráð var hjá Fasteignamati ríkisins.  Er með öllu ósannað að hún hafi sýnt af sér saknæma háttsemi hvað þetta varðar, eins og haldið er fram af hálfu gagnstefnenda.  Þá er ekki fallist á að þessi stærðarmunur í fermetrum talið sé leyndur galli sem aðalstefnandi ber ábyrgð á.  Ber því að sýkna aðalstefnanda af kröfum gagnstefnenda.

                Með hliðsjón af þessari niðurstöðu var gagnstefnendum óheimilt að halda eftir greiðslu sem, samkvæmt kaupsamningi, skyldi greiðast 1. maí 2002.

                Samkvæmt framansögðu ber gagnstefnendum, að greiða aðalstefnanda stefnufjárhæð í aðalsök ásamt þeim vöxtum sem krafist er í stefnu.

                Eftir þessari niðurstöðu ber gagnstefnendum að greiða aðalstefnanda málskostnað í aðalsök sem ákveðst 170.000 krónur.  Málskostnaður í gagnsök fellur niður.

         Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

 

D Ó M S O R Ð

         Gagnstefnendur, Guðbjartur Sævarsson og Anna Soffía Árnadóttir, greiði in solidum aðalstefnanda, Valgerði J. Reginsdóttur, 481.754 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. maí 2002 til greiðsludags .

         Aðalstefnandi skal vera sýkn af kröfum gagnstefnenda.

         Gagnstefnendur greiði aðalstefnanda 170.000 krónur í málskostnað í aðalsök. 

Málskostnaður í gagnsök fellur niður.