Fimmtudaginn 19. mars 2009.
Nr. 484/2008.	Ína Viet Le (Helgi Birgisson hrl.) gegn Agötu ehf. (Valgeir Kristinsson hrl.)

 

Húsaleiga. Trygging. Endurkrafa.

E ehf. gerði leigusamning við A ehf. Lagði E ehf. fram víxil til tryggingar á réttum efndum og samþykkti Í víxilinn í þágu félagsins. E ehf. sagði leigusamningnum upp og A ehf. krafði félagið um greiðslu skuldar sem það taldi E ehf. standa í við sig. Höfðaði A ehf. síðan mál gegn E ehf. og Í til innheimtu tryggingarvíxilsins. Í greiddi kröfu A ehf. en höfðaði síðar mál þetta með kröfu um endurgreiðslu hluta þeirrar fjárhæðar sem hún innti af hendi. Talið var að ekki hafi verið samið á annan veg en felist í 39. gr. húsaleigulaga um að víxillinn væri til tryggingar réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða. Ekki hafi verið um hið síðarnefnda að ræða. Óumdeilt hafi verið að E ehf. hafi skuldað leigu vegna tveggja mánaða og að hluta vegna næstu fjögurra mánaða. Hafði Í verið gert að greiða í víxilmálinu, auk leigugjaldsins, hússjóðsgjöld, kostnað vegna gerðar nýs leigusamnings, þrif á húsnæðinu, innheimtuþóknun og stimpilgjald. Talið var að ábyrgð hennar hafi ekki tekið til þessara liða og A ehf. hafi verið óheimilt að innheimta þá hjá henni. Krafa A ehf. um skuldajöfnuð vegna ferðakostnaðar og dagpeninga kom ekki til álita af sömu sökum. Var því tekin til greina þrautavarakrafa Í sem gerði ráð fyrir því að ábyrgð hennar tæki einungis til ógreidds leigugjalds á sex mánaða tímabili og var A ehf. gert að greiða henni mismun þess og þess sem hún hafði greitt.

  

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 4. september 2008. Hún krefst þess aðallega að stefndi greiði henni 1.476.331 krónu, til vara 917.453 krónur en til þrautavara 646.842 krónur, í öllum tilvikum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. ágúst 2006 til greiðsludags. Hún krefst jafnframt málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Félagið Euro-Viet ehf. gerði samning við stefnda 23. janúar 2004 um leigu á atvinnuhúsnæði í eigu þess síðarnefnda að Hlíðarsmára 8 í Kópavogi. Samkvæmt leigusamningnum skyldi leigutaki afhenda stefnda víxil til tryggingar á réttum efndum og samþykkti áfrýjandi slíkan víxil í þágu leigutakans. Hinn 15. október 2004 sagði leigutakinn samningnum upp með sex mánaða fyrirvara. Stefndi gerði nýjan leigusamning um húsnæðið við BK ehf. 13. desember sama ár og hófust afnot hans af því 1. janúar 2005. Leigugjald skyldi vera 100.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts fyrstu sex mánuði leigutímans, en hækka eftir það í áföngum og vera 230.000 krónur auk virðisaukaskatts frá desember 2005. Umsaminn leigutími var 10 ár, en leiguafnotunum mun hafa lokið með uppsögn á miðju ári 2005.

Með bréfi 22. desember 2004 krafði stefndi Euro-Viet ehf. um skuld að fjárhæð 1.426.116 krónur, sem hann taldi stefnda standa í við sig, en skuldin var þar sundurliðuð í höfuðstól, dráttarvexti og innheimtukostnað. Eftir það höfðaði hann mál til innheimtu tryggingarvíxilsins, sem var að fjárhæð 1.456.650 krónur, og beindi því meðal annars að áfrýjanda. Stefndi krafðist síðan aðfarar og loks nauðungarsölu á fasteign áfrýjanda, sem greiddi þegar þar var komið með fyrirvara kröfu stefnda með 2.083.227 krónum.

Áfrýjandi höfðaði málið með kröfu um endurgreiðslu hluta þeirrar fjárhæðar, sem hún hafði innt af hendi samkvæmt framansögðu. Aðalkrafan er á því reist að samkvæmt tryggingunni, sem hún veitti, beri hún einungis ábyrgð á skuld, sem leigutakinn stóð í við stefnda vegna leigu fyrir nóvember og desember 2004 með dráttarvöxtum af þeirri fjárhæð til 9. ágúst 2006, samtals 606.896 krónur. Mismuninn beri stefnda að endurgreiða henni. Í varakröfu er miðað við að stefnda hafi verið heimilt að innheimta hjá áfrýjanda fjárhæð, sem svaraði til ógreiddrar leigu fyrir nóvember og desember 2004 auk leigu fyrir janúar til apríl 2005 að frádregnum 138.000 krónum á mánuði, sem hafi verið umsamin meðalleiga nýs leigutaka á árinu 2005. Samkvæmt því hafi áfrýjanda borið að greiða 815.159 krónur en ekki alla víxilfjárhæðina og hafi stefndi því krafið hana um 44,04% skuldarinnar umfram það, sem hann mátti. Sama hlutfall uppgjörsgreiðslunnar telur hann vera 917.453 krónur, sem sé varakrafa í málinu. Þrautavarakrafa áfrýjanda er reist á sömu aðferð og varakrafan að því undanskildu að miðað er við 100.000 krónur á mánuði til frádráttar leiguskuld fyrir janúar til apríl 2005. Samkvæmt því hafi stefndi mátt gera áfrýjanda ábyrga fyrir 1.004.339 krónum en ekki allri víxilfjárhæðinni og hafi því krafið áfrýjanda um 31,05 hundraðshluta umfram heimild. Sama hlutfall uppgjörsgreiðslu sé 646.842 krónur, sem sé þrautavarakrafa í málinu.

II

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að krefjast þess áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram að leigjandi setji honum tryggingu „fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða“ sem leigjandi ber ábyrgð á. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. sömu laga eru ákvæði þeirra um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé samið á annan veg. Í 6. gr. áðurnefnds leigusamnings 23. janúar 2004 segir að til tryggingar réttum efndum leggi leigjandi fram tryggingavíxil að fjárhæð 1.456.650 krónur, sem jafngildi sex mánaða leigugjaldi, til tryggingar á skilvísum greiðslum og hugsanlegum skemmdum á hinu leigða. Samkvæmt því hefur ekki verið samið á annan veg en felst í ákvæði 39. gr. húsaleigulaga um það til hvaða atriða trygging tekur. Tryggingavíxill áfrýjanda var því ekki fyrir öðru en réttum efndum á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á húsnæðinu. Um hið síðastnefnda er ekki að ræða í málinu.

Óumdeilt er að Euro-Viet ehf. skuldaði leigu fyrir nóvember og desember 2004 og að hluta janúar til apríl 2005. Í aðalkröfu áfrýjanda er hins vegar gert ráð fyrir að ábyrgð hennar samkvæmt víxlinum taki einungis til leigu fyrstu tvo mánuðina og kemur hún því ekki frekar til álita. Ekki er heldur unnt að fallast á varakröfu áfrýjanda, en þar er miðað við að hærri leigugreiðslur nýs leigutaka en hann raunverulega greiddi janúar til apríl 2005 komi til frádráttar, og stæði því enn eftir hluti leigugjaldsins, sem ábyrgð áfrýjanda tekur til.

Í þrautavarakröfu er gert ráð fyrir að ábyrgð áfrýjanda taki til alls ógreidds leigugjalds á sex mánaða tímabili en ekki annars. Einstakir liðir, sem stefndi gerði áfrýjanda að greiða í víxilmálinu auk leigugjaldsins voru hússjóðsgjöld, kostnaður vegna gerðar nýs leigusamnings, þrif á húsnæðinu, innheimtuþóknun og stimpilgjald. Ábyrgð áfrýjanda tók ekki til þessara liða og var stefnda óheimilt að innheimta þá hjá henni hvað sem leið kröfu hans á hendur leigutakanum. Krafa stefnda um skuldajöfnuð vegna ferðakostnaðar og dagpeninga kemur heldur ekki til neinna álita af sömu sökum. Þrautavarakrafa áfrýjanda um endurgreiðslu samkvæmt þeirri aðferð, sem áður var getið, verður samkvæmt því tekin til greina með dráttarvöxtum, eins og krafist er.

Ákvæði héraðsóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest. Stefndi verður dæmdur til að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi, Agata ehf., greiði áfrýjanda, Ínu Viet Le, 646.842 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. ágúst 2006 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað skal vera óraskað.

Stefndi greiði 450.000 krónur í málskostnað í héraði, sem renni í ríkissjóð.

Stefndi greiði áfrýjanda 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 6. júní 2008.

Mál þetta, sem dómtekið var 21. apríl sl., var höfðað 5. september 2007 af Ínu Viet Le, Lautasmára 29, Kópavogi, gegn Agötu ehf., Austurtúni 14, Hólmavík.

Endanlegar kröfur stefnanda eru aðallega þær að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða henni 1.476.331 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 9. ágúst 2006 til greiðsludags. Til vara krefst stefnandi þess að félagið verði dæmt til að greiða henni 917.453 krónur með dráttarvöxtum eins og í aðalkröfu. Til þrautavara krefst stefnandi þess að hið stefnda félag verði dæmt til að greiða 646.842 krónur með dráttarvöxtum eins og í aðalkröfu. Þá krefst stefnandi þess að stefnda verði dæmt til greiðslu málskostnaðar samkvæmt málskostnaðar­reikningi, eins og málið væri ekki gjafsóknarmál, en stefnandi fékk gjaf­sókn 19. nóvember 2007.

Af hálfu stefnda er krafist sýknu af öllum kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað að mati dómsins.

Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

Stefnda gerði leigusamning við Euro-Viet ehf. um verslunar­húsnæði í Hlíðar­smára 8 í Kópavogi 1. mars 2004. Stefnandi vísar til þess að fyrirsvarsmaður Euro-Viet ehf., Ólafur Lárusson, hafi á þeim tíma verið sambýlis­maður dóttur stefnanda. Til tryggingar efndum Euro-Viet ehf. á leigugreiðslum hafi Ólafur gefið út tryggingar­víxil, sem ekki hafi verið útfylltur hvað varðar fjárhæð, útgáfudag og gjalddaga. Stefnandi er samþykkjandi víxilsins og dóttir hennar ábek­ingur.

Í yfirlýsingu 15. október 2004 um uppsögn leigusamningsins segir að honum sé sagt upp með 6 mánaða fyrirvara, frá og með 1. nóvember s.á. Sama dag gengu Euro-Viet ehf. og stefnda frá samkomulagi um að tæki, að verðmæti 672.658 krónur, væru sett upp í vangoldna leigu. Í samkomulaginu kemur fram að leigutaki hefði greitt upp leiguskuld sína við stefnda til 1. nóvember 2004, er uppsögn leigusamningsins taki gildi. Þá kemur fram í samkomulaginu að stefnda muni af fremsta megni leitast við að fá nýjan leigutaka í húnæðið sem fyrst. Með samningi 13. desember 2004 leigði stefnda BK ehf. húsnæðið.

Stefnda innheimti hjá stefnanda skuld samkvæmt tryggingarvíxlinum að fjárhæð 2.083.227 krónur sem stefnandi greiddi 9. ágúst 2006. Stefnandi telur að ábyrgð hennar samkvæmt víxlinum hafi ekki getað numið hærri fjárhæð en 440.013 krónum, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá 1. desember 2004 til greiðsludags, 9. ágúst 2006, að fjárhæð 166.883 krónur. Hún telur því að hún hafi ofgreitt samtals 1.476.331 krónur (2.083.227 krónur – 440.013 krónur – 166.883 krónur) sem hún krefur stefnda um endurgreiðslu á samkvæmt aðalkröfu. Varakrafa stefnanda byggist á því að miða hafi átt við meðaltalsleigugreiðslur þegar fundinn var mismunur á leigunni, sem stefndi fékk samkvæmt hinum nýja leigusamningi, og leigu sem Euro-Viet hafi átt að greiða á uppsagnarfresti. Þrautavarakrafan er byggð á því að stefnda hafi aðeins átt rétt á leigugreiðslum á uppsagnarfresti en víxilfjárhæðin hafi verið ofreiknuð og einnig fjárhæðin sem stefnandi hafi verið krafin um í víxilmálinu. Af hálfu stefnda er því mótmælt að nokkuð hafi verið ofgreitt af hálfu stefnanda og er sýknu­krafa stefnda í málinu byggð á því.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Af hálfu stefnanda er vísað til þess að með stefnu 26. október 2005 hafi stefnda höfðað mál á hendur henni til greiðslu tryggingarvíxilsins sem hér að framan er greint frá. Víxilskjalið sé fyllt út þannig að það sé útgefið af Ólafi Lárussyni 23. janúar 2004 og samþykkt af stefnanda til greiðslu 22. júlí 2005. Þá hefði verið fyllt út á víxilinn fjárhæðin 1.456.650 krónur. Málið hafi verið höfðað á grundvelli víxillaga og rekið samkvæmt 17. kafla laga um meðferð einka­mála nr. 91/1991. Héraðsdómur Reykjaness hafi áritað stefnuna 17. nóvember 2005 um að dómkröfur hennar og 180.500 krónur í málskostnað væru aðfarar­hæfar. Í framhaldi af því hafi stefndi gert fjárnám í íbúð stefnanda við Lauta­smára 29 í Kópavogi og síðan krafist nauðungarsölu hennar. Hinn 9. ágúst 2006 hafi stefnandi greitt kröfu stefnda með 2.083.227 krónum. Greiðslan hafi verið innt af hendi með fyrirvara og áskilnaði um endurkröfumál á hendur stefnda vegna heimildar­lausrar notkunar á tryggingar­víxlinum.

Tryggingarvíxillinn hafi ekki verið rétt útfylltur af hálfu stefnda. Fjárhæðin hafi verið reiknuð þannig að kröfum hafi verið bætt við sem ábyrgð stefnanda samkvæmt víxlinum hafi ekki náð til. Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé trygging fyrir réttum efndum á leigusamningi bundin við leigugreiðslur og skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð. Umboð stefnda til að fylla út fjárhæð víxilskjalsins hafi því takmarkast við þá húsaleiguskuld sem Euro-Viet ehf. kynni að vera í vegna leigu­samningsins, en af hálfu stefnda hafi því ekki verið haldið fram að leigutaki hafi valdið tjóni á húsnæðinu. Samkvæmt því sem fram hafi komið af hálfu stefnda hafi Euro-Viet ehf. skuldað 440.013 krónur í húsaleigu vegna nóvember og desember 2005 þegar nýr leigutaki, BK ehf., hafi tekið við húsnæðinu. Í ódagsettu innheimtubréfi lögmanns stefnda komi fram krafa stefnda vegna leigu­skuldarinnar. Stefnda hafi sett fram þá kröfu að fá mismun bættan á uppsagnar­frestinum og kostnað við gerð nýs leigusamnings. Krafan hafi verið sundurliðuð þannig:

1.  Leiguskuld vegna nóvember 2004	160.177 krónur
2.  Leiguskuld vegna desember 2004	279.836 krónur         440.013 krónur
3.  Mismunur vegna janúar 2005	114.261 króna
4.  Mismunur vegna febrúar 2005	114.261 króna
5.  Mismunur vegna mars 2005	114.261 króna
6.  Mismunur vegna apríl 2005	114.261 króna              457.044 krónur
7.  Gerð leigusamnings og auglýsingar	115.978 krónur         115.978 krónur
	1.013.035 krónur
8.  Virðisaukaskattur	248.194 krónur
9.  Samtals	1.261.229 krónur

Í bréfinu reikni stefndi virðisaukaskatt ofan á alla kröfuna, þótt leigukrafan vegna nóvember og desember 2004 beri með sér að innihalda virðisaukaskatt.

Stefndi hafi talið sig verða fyrir tjóni þar sem hann hefði þurft að gera samning við nýjan leigutaka um umtalsvert lægri húsaleigu en Euro-Viet ehf. greiddi. Leigu­samningur stefnda við hinn nýja leigutaka, BK ehf., um húsnæðið sé dagsettur 13. desember 2004. Um leigutímann, lok og uppsagnarfrest segi í 5. gr. samningsins að um sé að ræða tímabundinn leigusamning til 10 ára frá og með 1. janúar 2006 er ljúki 1. janúar 2016. Uppsögn af hálfu leigjanda og leigusala séu sex mánuðir og skuli upp­sögn vera skrifleg með sannanlegum hætti beggja aðila. Gerður sé eins árs byrjunar­samningur, sem gildi frá 1. janúar 2005, og verði grunnleiga fyrstu sex mánuði 100.000 krónur auk virðisaukaskatts en nánari sundurliðun sé þannig :

1. janúar 2005	100.000 krónur
1. febrúar  “	100.000    “
1. mars     “	100.000    “
1. apríl     “	100.000    “
1. maí       “	100.000    “
1. júní       “	100.000    “
1. júlí        “	180.000    “
1. ágúst     “	190.000    “
1. september “	200.000    “
1. október    “	210.000    “
1. nóvember “	220.000    “
1. desember “	230.000    “
	1.830.000/12             152.500 krónur
1. janúar 2006-2015	240.000 x 108      25.920.000 krónur

Fyrstu sex mánuði leigutímans, þar af þá fjóra mánuði sem eftir voru af uppsagnarfresti Euro-Viet ehf., sé leiga hins nýja leigutaka aðeins 100.000 krónur á mánuði. Í 6. gr. leigusamningsins komi fram að grunngjald leigu sé í raun 240.000 krónur á mánuði auk virðisaukaskatts. Með því að reikna út meðalmánaðarleigu BK ehf. allan leigutímann komi í ljós að hún sé 231.250 krónur (1.830.000 + 25.920.000/120). Leigugjald Euro-Viet ehf. hafi verið 214.261 króna á mánuði, eða 16.989 krónum lægra en meðalgrunngjald leigu hins nýja leigutaka.

Aðalkrafa stefnanda í málinu sé byggð á því að stefndi hafi engan rétt átt á því að fá greiddan mismun á uppsagnarfresti mánuðina janúar til apríl 2006 eða aðrar greiðslur en húsaleigu í nóvember og desember 2005, samtals 440.013 krónur, auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá 1. desember 2004 til 9. ágúst 2006, 166.883 krónum. Stefnandi hafi greitt stefnda 2.083.227 krónur 9. ágúst 2006. Aðalkrafa stefnanda í málinu sé fjárhæðin, sem ofgreidd hafi verið, 1.476.331 króna. Nýr leigutaki hafi í raun greitt hærri leigu en Euro-Viet ehf. og krafa stefnda um að fá greiddan mismun á uppsagnarfresti mánuðina janúar til apríl 2006 fái því ekki staðist.

Þá hefði stefndi enga heimild haft til að krefja stefnanda um greiðslu vegna kostnaðar við nýjan leigusamning. Slíkur kostnaður sé óhjákvæmilegur fylgi­fiskur leigjenda­skipta og því ekki tjón leigusala en uppsögn leigusamningsins hafi verið lögmæt. Þá hafi ábyrgð stefnanda ekki tekið til þrifa á leiguhúsnæðinu, en stefndi hafi enga tilraun gert til þess að sýna fram á rétt­mæti þeirra kröfu, hvorki með úttekt né á annan hátt. Loks sé hluti víxilfjárhæðarinnar innheimtuþóknun lögmanns stefnda, 87.000 krónur. Með máls­kostnaðar­kröfu stefnda í víxilmálinu sé stefnandi í raun tvíkrafinn um lögmanns­kostnað, sem ekki fái staðist.

Ábyrgð stefnanda hafi ekki getað numið hærri fjárhæð en 440.013 krónum. Með notkun sinni á víxileyðublaðinu hafi stefnda farið langt út fyrir heimild sína og brotið gegn stefnanda með alvarlegum og ólögmætum hætti og valdið henni fjártjóni. Með ólögmætum innheimtuaðgerðum sínum í skjóli víxilréttar hafi stefnda neytt stefnanda til að greiða sér samtals 2.083.227 krónur 9. ágúst 2006, þegar stefnda hafi ekki átt rétt á hærri greiðslu en 440.013 krónum, auk dráttarvaxta, 166.883 krónur. Samtals hafi stefnandi því ofgreitt 1.476.331 krónu sem sé stefnufjárhæð máls þessa.

Varakrafa stefnanda byggi á því að stefnda hafi verið heimilt að innheimta með tryggingarvíxlinum fjárhæð sem svaraði til leiguskuldar í nóvember og desember 2004 og leigumismunar janúar til maí 2005, miðað við að BT hafi greitt 138.000 krónur í húsaleigu á mánuði. Meðalleigugreiðslu á mánuði reikni stefnandi þannig að frá 1. janúar til 1. júlí 2005 hafi verið greiddar 100.000 krónur x 6 = 600.000 krónur, fyrir júlí 180.000 krónur, fyrir ágúst 190.000 krónur, fyrir september 200.000 krónur og fyrir október 210.000 krónur, samtals 1.380.000 krónur/10 = 138.000 krónur. Leigu­­skuldin fyrir nóvember og desember 2004 sé 413.851 króna en mismunur mánuðina janúar til apríl 2005 sé 401.308 krónur, miðað við 138.000 króna húsaleigu. Miðað við að stefnda hafi mátt gera stefnanda ábyrga fyrir 815.159 krónum en ekki víxilfjárhæðinni, 1.456.650 krónum, hafi stefnda krafið stefnanda um 44,04% hærri greiðslu en heimilt hafi verið að krefja hana um. Varakrafan reiknist því þannig: 2.083.227 krónur x 44,04% = 917.453 krónur.

Þrautavarakrafa stefnanda sé byggð á því að stefnda hafi verið heimilt að inn­heimta með víxlinum fjárhæð sem svaraði til leiguskuldar nóvember og desember 2004 og leigumismunar janúar til maí 2005, miðað við að BT hafi greitt 100.000 krónur í húsaleigu þessa mánuði. Miðað við 100.000 króna húsaleigu sé mismunur þessa mánuði 590.548 krónur. Leigan sem stefnda hafi getað gert stefnanda ábyrga fyrir sé því 413.851 króna + 590.548 krónur = 1.004.399 krónur, en ekki víxil­fjárhæðin 1.456.650 krónur. Stefnda hafi því krafið stefnanda um 31,05% skuldarinnar umfram heimild. Sama hlutfall uppgjörsgreiðslunnar sé 646.842 krónur, sem sé þrauta­­vara­krafan í málinu, 2.083.227 krónur x 31,05% = 646.842 krónur. 

Um grundvöll kröfu sinnar vísi stefnandi til almennu skaðabótareglunnar og til 2. mgr. 119. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Málið sé höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með samkomulagi aðila samkvæmt heimild í 3. tl. 42. gr. sömu laga.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er vísað til þess að stefnandi freisti þess með málsókninni að endurkrefja stefnda um greiðslu, sem stefnandi hafi innt af hendi á tryggingarvíxli, sem stefnandi hafi verið ábyrgðarmaður á, allt vegna atvinnuhúsnæðis að Hlíðasmára 8 í Kópavogi. Stefnda hafi innheimt vanskil leigutakans Euro-Viet ehf. með því að innheimta víxil sem hafi verið til tryggingar á efndum hans.

Viðskiptin við leigutakann hafi gengið brösuglega og hafi stefnda orðið að gefa veru­legan afslátt vegna vanefnda. Þá hafi jafnframt verið samið um uppsögn á leigusamningnum og að honum skyldi ljúka að liðnum sex mánuðum frá 1. nóvember 2004 að telja, eða í lok apríl 2005.

Leigutaki hafi farið úr húsnæðinu 15. desember 2004 en skilið það eftir mjög óhreint, þvert á skuldbindingar. Þurft hafi að þrífa svo unnt væri að leigja það út að nýju.

Leigutaki hafi efnt samkomulagið frá 15. október um að fá nýjan leigjanda en hann hafi fengið húsnæðið á leigu frá 1. janúar 2005, sbr. leigusamningur frá 13. desember 2004. Leigusamningurinn hafi verið til 10 ára með sex mánaða uppsagnar­fresti en leigutakinn hafi verið í húsnæðinu í aðeins sex mánuði en þá hafi stefnda selt það. Leigukjörin fyrir BK ehf. hafi verið 100.000 krónur á mánuði fyrstu sex mánuðina en eftir það farið hækkandi, sbr. 5. gr. samningsins. Húsaleigan sem leigu­taki hafi átt að greiða samkvæmt leigusamningi hafi verið 195.000 krónur, auk virðis­aukaskatts miðað við byggingarvísitölu október 2002, 277,4 stig.

Þegar Euro Viet hafi farið úr húsnæðinu hafi legið fyrir að félagið skuldaði húsaleigu fyrir nóvember og desember 2004 og hafi verið skuldbundið til að greiða fulla húsaleigu allan uppsagnarfrestinn. Stefnda hafi átt rétt á skaðleysi vegna leigu­samn­ingsins og telji sig hafa orðið skaðlaust með innheimtu á víxlinum sem stefnandi hafi borið ábyrgð á. Skuldin sem ábyrgð samkvæmt víxlinum hafi náð til sé þannig:

Nóvember 2004 (303,9 stig) 213.628 krónur + hússjóður 13.081 króna + virðis­aukaskattur 52.339 krónur, alls 279.048 krónur, innborgað 46.856 og 72.015 krónur, skuld vegna nóvember = 160.332 krónur.

Desember 2004 (304,8 stig) 214.261 króna + hússjóður 13.081 króna + virðis­aukaskattur 52.494 krónur, alls 279.203 krónur.

Janúar 2005 (304,7 stig) 214.190 krónur,

febrúar 2005 (313,3 stig) 220.236 krónur,

mars 2005 (313,0 stig) 220.025 krónur,

apríl 2005 (312,8 stig) 219.885 krónur,

janúar – apríl, alls 874.336 krónur, innborgun 400.000 krónur, skuld 474.336 krónur, virðisaukaskattur 116.212 krónur, samtals 590.548 krónur.

Gerð húsaleigusamnings    144.393 krónur

Þrif          30.000 krónur

Skuld Euro-Viet ehf. hafi því verið 1.204.476 krónur, auk dráttarvaxta sem numið hafi 11.148 krónum 22. desember 2004 þegar innheimtubréf lögmanns stefnda hafi verið sent.

Víxillinn hafi verið fylltur út miðað við ofangreindar fjárhæðir að viðbættum innheimtukostnaði, 87.000 krónum, og dráttarvöxtum frá 22. desember 2004 til gjald­daga víxilsins, 150.242 krónur. Stimpilgjald af víxlinum sé 7.283 krónur og því sé víxil­fjárhæðin, 1.456.650 krónur, eðlileg (1.204.476 + 87.000 + 11.148 + 150.242 + 7.283 = 1.460.149).

Stefnda hafi með þessum skýringum gert að fullu grein fyrir víxilkröfunni og stefnandi hafi notið þess að stefnda tókst að útvega nýjan leigjanda að húsnæðinu. Þar með hafi stefnandi komist hjá að greiða fulla húsaleigu í sex mánuði, sem hefði numið um 280.000 krónum á mánuði, eða 1.680.000 krónum, fyrir utan dráttarvexti. Krafa stefnda sé þannig töluvert lægri en ella fyrir þá fyrirhöfn og vinnu að útvega nýjan leigutaka. Framkvæmdastjóri stefnda, sem búi á Hólmavík, 260 km frá Reykjavík, hafi þurft að gera sér sérstakalega ferðir til Reykjavíkur vegna þess að Euro-Viet ehf. hafi farið úr húsnæðinu, þar af einu sinni til að slíta samningnum, einu sinni til að taka við húsnæðinu, og einu sinni til að setja húsnæðið í leigu og sýna það sölumönnum. Aðeins séu hér talin þrjú tilefni ferða sem voru farnar. Ferðakostnaður og dagpeningar í þrjú skipti séu eigi minna en 150.000 krónur, miðað við dagpeninga og kílómetragjald. Þess sé krafist að tillit verði tekið til þess kostnaðar til skulda­jafnaðar á móti stefnukröfum, verði aðalkrafa viðurkennd að einhverju leyti.

Stefnda telji sig hafa uppfyllt ákvæði 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 enda nái víxilkrafan til ógreiddrar húsaleigu og aðgerða til að takamarka tjón fyrri leigutaka og ábyrgðarmanna tryggingarvíxilsins. Víxilupphæðin sé lægri en nemi leigu­greiðslum á uppsagnarfresti sem leigutakanum beri að greiða. Fyrir tilstilli og dugnað stefnda hafi verið unnt að minnka tjón leigutakans þar sem stefnda hafi fundið nýjan leigutaka. Óréttmætt og ósanngjarnt verði að telja ef tryggingarvíxill, sem hafi verið settur til tryggingar réttum efndum leigutakans, eigi ekki að ná til útlagðs kostnaðar leigusala við að finna nýjan leigjanda þegar sá kostnaður leiði til lægra tjóns og skaða­bóta fyrir leigutakann. Stefnda eigi ekki að verða fyrir tjóni við að draga úr því tjóni sem stefnandi hefði ella orðið fyrir. Í greinargerð með lögum um húsaleigu segi um 39. gr. „Í þessari grein er kveðið á um skyldu leigjanda til að setja leigusala tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi ef leigusali krefst þess. Um form tryggingar eru ákvæði í 40. gr. Þessi grein þarfnast ekki frekari skýringa.“ Tryggingarvíxillinn hafi ótvírætt verið notaður innan þess ramma sem þarna sé kveðið á um og leigutaka sé skylt að greiða fyrir útvegun á nýjum leigjanda og innheimtukostnað vegna vanskila á húsaleigu.

Stefnandi haldi því fram að stefnda hafi hagnast á gerð nýs leigusamnings við BK ehf. og því fáist ekki staðist að krefja leigutakann um mismun á leigufjárhæð á uppsagnafresti. Þessum röksemdum hafni stefnda. BK ehf. hafi einungis verið í húsnæðinu fyrstu sex mánuði ársins 2005, en félagið hafi sagt húsnæðinu upp og farið. Stefnda hafi selt húsnæðið 11. nóvember 2005. Meintur hagnaður stefnda hafi því enginn verið. Fyrri leigutaki hafi hagnast vegna þess að BK ehf. hafi þó greitt 100.000 krónur á mánuði og hússjóð sem ella hefði lent á leigutakanum og hækkað tjón stefnanda enn frekar. Leigjendaskiptin hafi auk þess komið á leigutímanum og því lent á leigutakanum. Málið væri allt öðruvísi ef leigutíminn hefði verði liðinn.

Stefnda krefji stefnanda um greiðslu fyrir þrif á leiguhúsnæðinu, 30.000 krónur og haldi fast við kröfu um þá greiðslu. Því sé ekki mótmælt að húsnæðinu hafi verið skilað skítugu, sem væri á skjön við skuldbindingar leigutakans, sem beri lögum samkvæmt að skila húsnæðinu hreinu þegar það er afhent. Þessi liður sé því með réttu tjón stefnda vegna vanefnda leigutakans og slíkt eigi undir 39. gr. húsa­leigualaga.

Inni í víxilfjárhæðinni sé innheimtukostnaður lögmanns stefnda af því að inn­heimta húsaleiguna. Stefnandi telji innheimtukostnað tvíkrafinn en því sé mótmælt. Annars vegar sé um að ræða innheimtu á ógreiddri húsaleigu, sbr. innheimtubréf til fyrirsvarsmanns leigutaka 22. desember 2004, en innheimtuþóknun sé 87.000 krónur, sem hafi fallið á kröfuna með þeirri innheimtu. Sú upphæð hafi einnig farið inn á tryggingavíxilinn, ella hefði innheimtu­kostnaðurinn tapast ef víxillinn hefði greiðst meðan hann var í innheimtu. Málskostnaðurinn í árituðu stefnunni sé vegna innheimtu á víxlinum og því sjálf­stæður kröfuliður sem hafi komið til eftir að málið fór til dóm­stóla. Því sé ekki um tví­krafðan lögfræðikostnað að ræða.

Stefnda mótmæli bollaleggingum stefnanda um of háa innheimtu að öðru leyti og sérstaklega hugmyndum um að krafa stefnda hefði í hæsta lagi mátt vera 440.013 krónur. Stefnda vísi í því sambandi til þess sem þegar hafi komið fram í ítarlegri útlistun á kröfugerð stefnda á hendur stefnanda.

Endanleg greiðsla, sem stefnandi hafi greitt, 2.083.227 krónur, sé víxil­fjárhæðin en að öðru leyti aðeins vextir og kostnaður eftir að víxillinn varð til og á því beri stefnandi fulla ábyrgð. Stefnandi hefði fyrir löngu getað greitt kröfuna til að halda tjóni í lágmarki. Engum athugasemdum hafi verið hreyft fyrr en komið var að uppboði. Stefnda hafi sundur­liðað ítarlega hvernig víxilfjárhæðin hafi verið fundin út en útreikningum og for­sendum þeirra hafi ekki verið hnekkt.

Stefnda vísi til meginreglna húsaleigulaga um skyldur leigutaka og almennra kröfuréttarreglna. Krafa um málskostnað styðjist við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga á leigusali rétt á að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram. Stefnda fékk sem tryggingu samkvæmt þessu lagaákvæði trygg­inga­víxil en stefnandi greiddi stefnda skuldina samkvæmt honum, eins og þegar hefur verið rakið. Stefnandi byggir málssóknina á því að stefnda hafi útfyllt fjárhæð víxilskuldarinnar umfram heimildir en hún hafi ekki komið að vörnum í víxilmálinu og því krefjist hún endurgreiðslu á því sem stefnda hafi fengið ofgreitt með innheimtu víxilsins.

Fjárhæð tryggingavíxilsins er, eins og þegar hefur komið fram, 1.456.650 krónur. Óumdeilt er að leiguskuld Euro-Viet ehf. vegna nóvember og desember 2004 hafi verið samtals 440.013 krónur með virðisaukaskatti. Þá er skuld vegna mismunar á húsaleigu mánuðina janúar til apríl 2005, sem stefnda fékk greidda samkvæmt leigu­samningi 13. desember 2004, þ.e. 100.000 krónur á mánuði, og leigu sem Euro-Viet ehf. skyldi greiða, samtals 590.548 krónur. Verður ekki lagt til grundvallar við úrlausn málsins að til frádráttar skuld leigutakans Euro-Viet ehf. hafi átt að koma hærri fjárhæð en 100.000 krónur á mánuði, enda er ósannað að greidd hafi verið hærri leiga þessa mánuði. Þar að auki fór leigjandinn úr húsnæðinu skömmu síðar, eða um mitt árið 2005, og húsnæðið var selt síðar á árinu. Þegar litið er til þess að leigugreiðslur þriðja aðila koma til frádráttar leiguskuldar á uppsagnarfresti er eðlilegt að taka tillit til kostnaðar, sem stefnda hafði vegna leigu á húsnæðinu, sem var 144.393 krónur, eins og stefnda hefur lýst, við útreikninga á tjóni stefnda sem hlaust af því að Euro-Viet ehf. fór úr leiguhúsnæðinu áður en uppsagnar­frestur var liðinn. Útreikningar stefnda á víxilfjárhæðinni eru í samræmi við það. Með vísan til þessa verður ekki fallist á þau rök stefnanda að stefnda hafi ofreiknað víxilfjárhæðina varðandi þessa liði í útreikningum á henni.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Bótaréttur vegna skila á húsnæði fellur niður samkvæmt 3. mgr. 64. gr. laganna sé þess ekki gætt að lýsa bótakröfu skriflega innan tímamarka samkvæmt 1. og 2. mgr. sömu lagagreinar. Kostnaði stefnda var lýst í bréfi lögmanns stefnda til leigutaka 22. desember 2004. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að nokkrar athugasemdir hafi komið fram af þessu tilefni fyrr en með stefnu í máli þessu. Þennan kostnað verður að telja til kominn vegna kröfu stefnanda um réttar efndir á leigusamningnum. Samkvæmt því var stefnda rétt að bæta við víxilfjárhæðina kostnaði vegna þrifa, 30.000 krónum. Víxilfjár­hæðin var því ekki ofreiknuð vegna þessa eins og haldið er fram af hálfu stefnanda.  

Þá hefur stefnda í útreikningum á víxilfjárhæðinni bætt við innheimtukostnaði að fjárhæð 87.000 krónur, en sá kostnaður hafði fallið á kröfu stefnda vegna inn­heimtu á hinni vangreiddu húsaleigu. Telja verður að þarna hafi verið um óhjá­kvæmilegan kostnað að ræða vegna vanefnda leigutakans Euro-Viet ehf. á húsaleigu­samningnum. Er ekki fallist á þau rök stefnanda að stefnda hafi verið óheimilt að bæta þessum kröfulið við í útreikningum á víxilfjárhæðinni eða að tvíkrafið hafi verið um innheimtukostnað vegna innheimtu á leiguskuldinni þótt síðar hafi fallið á kostnaður vegna innheimtu á víxilskuldinni. Sama gildir um kostnað af stimpilgjaldi sem telja verður óhjákvæmi­legan kostnað vegna tryggingarvíxilsins.

Samkvæmt framangreindu verður ekki fallist á að stefnandi eigi rétt á skaðabótum úr höndum stefnda vegna innheimtu stefnda á skuld samkvæmt framan­greindum tryggingarvíxli. Ber með vísan til þess að sýkna stefnda af kröfum stefnanda í málinu.

Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála ber að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 150.000 krónur.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, samtals 453.900 krónur, þar með talin þóknun lögmanns hennar, Helga Birgissonar hrl., sem þykir hæfilega ákveðin 450.000 krónur án virðisaukaskatts, en útlagður kostnaður vegna stefnubirtingar er 3.900 krónur.

Dóminn kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari en dómsuppkvaðning hefur dregist vegna mikilla embættisanna dómara.

Dómsorð:

Stefnda, Agata ehf., er sýknuð af kröfum stefnanda, Ínu Viet Le, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 150.00 krónur í málskostnað.

Gjafsóknarkostnaður stefnanda greiðist úr ríkissjóði, samtals 453.900 krónur, þar með talin þóknun lögmanns hennar, Helga Birgissonar hrl., 450.000 krónur.