Mánudaginn 7. júní 1999.
Nr. 210/1999.	Karen Guðmundsdóttir (Brynjar Níelsson hrl.) gegn Íbúðalánasjóði og (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) Reykjavíkurborg (Gylfi Thorlacius hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala.

Við nauðungarsölu á íbúð K, sem meðal annars fór fram að kröfu B, krafðist húsnæðisnefnd R þess að hún fengi að gerast kaupandi samkvæmt ákvæðum laga nr. 97/1993 um Húsnæðistofnun ríkisins. Þótt húsnæðisnefndin hefði að fullu greitt matsverð íbúðarinnar og fullnægt skilyrðum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu til að fá umráð yfir henni felldi sýslumaður nauðungarsöluna niður eftir að allir gerðarbeiðendur við söluna höfðu fallið frá kröfum sínum. B krafðist aftur nauðungarsölu á íbúðinni og fór sú sala fram gegn mótmælum K. Talið var að þótt ákvörðun sýslumanns um að fella niður fyrri nauðungarsöluna hefði verið í andstöðu við 15. gr. laga nr. 90/1991 yrði ekki leyst úr gildi ákvörðunarinnar í málinu. Stæði því ákvörðun sýslumanns um að fella nauðungarsöluna niður óhögguð. Samkvæmt þessu hefðu aldrei orðið eigendaskipti að íbúðinni og ætti B enn veðtryggða kröfu sem ekki hefði verið greidd. Var því staðfest niðurstaða héraðsdóms um að nauðungarsalan skyldi standa óhögguð.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Arnljótur Björnsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 12. maí 1999, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. maí 1999, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ógilt yrði nauðungarsala sýslumannsins í Reykjavík 10. nóvember 1998 á íbúð merktri 0101 að Grundarhúsum 18 í Reykjavík. Kæruheimild er í 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að nauðungarsalan verði felld úr gildi. Hún krefst einnig málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess hvor um sig að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur um annað en málskostnað, sem þeir krefjast úr hendi sóknaraðila auk kærumálskostnaðar.

I.

Samkvæmt gögnum málsins mun sóknaraðili hafa fengið afsal fyrir áðurnefndri íbúð frá húsnæðisnefnd Reykjavíkur 1. október 1992. Sama dag gaf hún út til Byggingarsjóðs verkamanna skuldabréf að fjárhæð 7.847.000 krónur, tryggt með 1. veðrétti í íbúðinni. Vegna vanskila á greiðslu þeirrar skuldar mun veðdeild Landsbanka Íslands hafa krafist nauðungarsölu á íbúðinni fyrir hönd Húsnæðisstofnunar ríkisins 6. júlí 1995. Samkvæmt endurriti úr gerðabók sýslumannsins í Reykjavík tók hann fyrir 19. apríl 1996 að halda áfram uppboði á íbúðinni eftir kröfu Byggingarsjóðs verkamanna og Gjaldheimtunnar í Reykjavík. Fyrrnefndi gerðarbeiðandinn varð hæstbjóðandi við uppboðið, þar sem hann bauð 9.900.000 krónur. Krafðist þá húsnæðisnefnd Reykjavíkur að hún fengi að gerast kaupandi að íbúðinni samkvæmt ákvæðum 86. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. 26. gr. laga nr. 58/1995. Segir í lok bókunar sýslumanns að hæstbjóðanda hafi verið greint frá því að boð hans yrði samþykkt ef greiðsla samkvæmt því bærist í samræmi við uppboðsskilmála 6. maí 1996. Samkvæmt frumvarpi sýslumanns 20. maí 1996 til úthlutunar á söluverði íbúðarinnar hafði húsnæðisnefnd Reykjavíkur krafist þess að fá að „neyta forkaupsréttar“ að henni og matsverð reynst vera 10.270.955 krónur. Var mælt fyrir um að þeirri fjárhæð yrði úthlutað þannig að samtals 682.810 krónum yrði varið til greiðslu sölulauna í ríkissjóð, fasteignagjalda og kostnaðar af viðgerð íbúðarinnar, en eftirstöðvum til greiðslu veðskuldar við Byggingarsjóð verkamanna. Samkvæmt yfirlýsingu sýslumanns 19. júní 1996 hafði húsnæðisnefnd Reykjavíkur þá greitt að fullu matsverð íbúðarinnar og taldist því fullnægja skilyrðum laga nr. 90/1991 til að fá umráð yfir henni. Hinn 20. sama mánaðar skoraði húsnæðisnefndin á sóknaraðila með símskeyti að rýma íbúðina þegar í stað. Til þess virðist ekki hafa komið, heldur afturkölluðu gerðarbeiðendur við nauðungarsöluna beiðnir sínar með bréfum til sýslumanns 26. júní og 9. júlí 1996.

Samkvæmt gögnum málsins sótti sóknaraðili 8. maí 1996 um aðstoð Húsnæðisstofnunar ríkisins vegna greiðsluerfiðleika. Með bréfi Húsnæðisstofnunar 11. júní 1996 var sóknaraðila tilkynnt að stofnunin hefði samþykkt að skuldbreyta vanskilum hennar við Byggingarsjóð verkamanna með nánar tilteknum hætti. Í tengslum við þetta bæri sóknaraðila að ganga frá skuldbreytingu hjá þremur nafngreindum lánastofnunum, sem Húsnæðisstofnun hafi þegar tilkynnt um ráðagerðir sínar. Að því gerðu yrði gert nýtt skuldabréf vegna vanskila hjá Húsnæðisstofnun. Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki séð að sóknaraðili hafi hrundið þessu frekar í framkvæmd.

Þá liggur fyrir í málinu samningur undirritaður af sóknaraðila og fulltrúa húsnæðisnefndar Reykjavíkur 5. september 1996, þar sem sú síðarnefnda selur þeirri fyrrnefndu íbúðina að Grundarhúsum 18 fyrir sömu fjárhæð og áðurgreint matsverð. Liggja jafnframt fyrir tvö skuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna, annað að fjárhæð 9.243.860 krónur en hitt 570.096 krónur, sem tryggð skyldu með 1. veðrétti í íbúðinni. Í þar til gerðum reitum á skuldabréfunum kemur fram að lántakendur séu sóknaraðili og Auðunn Örn Jónsson. Sóknaraðili ritaði undir bæði bréfin 5. september 1996, en undirritun hins lántakandans virðist aldrei hafa verið fengin. Þessum skjölum var ekki þinglýst.

Af gögnum málsins verður ekki ráðið að sýslumaður hafi nokkuð aðhafst varðandi nauðungarsöluna eftir að fyrrnefndar yfirlýsingar gerðarbeiðenda frá 26. júní og 9. júlí 1996 bárust og þar til hann lýsti bréflega yfir 18. nóvember 1997 að nauðungarsalan væri fallin niður með því að gerðarbeiðendur hafi afturkallað beiðnir sínar. Virðist sýslumaður um þær mundir hafa endursent Byggingarsjóði verkamanna fyrrnefnt veðskuldabréf frá 1. október 1992. Jafnframt sendi sýslumaður 5. desember 1997 húsnæðisnefnd Reykjavíkur greiðslu á 870.562 krónum vegna Grundarhúsa 18 með svohljóðandi athugasemd á fylgibréfi: „Endurgreiðsla - uppboðið afturkallað“.

Með bréfi 8. apríl 1998 krafðist veðdeild Landsbanka Íslands fyrir hönd Húsnæðisstofnunar ríkisins að íbúð sóknaraðila að Grundarhúsum 18 yrði seld nauðungarsölu vegna vanskila á greiðslum samkvæmt fyrrnefndu skuldabréfi frá 1. október 1992. Var þetta gert að undangenginni greiðsluáskorun, sem var birt sóknaraðila 18. febrúar 1998. Íbúðin var seld við framhald uppboðs 10. nóvember 1998. Bauð Byggingarsjóður verkamanna þar 9.900.000 krónur og gerðist með því hæstbjóðandi í íbúðina. Við uppboðið krafðist húsnæðisnefnd Reykjavíkur þess samkvæmt fyrrgreindu ákvæði laga nr. 97/1993 að fá að gerast kaupandi að íbúðinni gegn greiðslu matsverðs hennar. Í málinu er deilt um gildi þessarar nauðungarsölu og er í hinum kærða úrskurði gerð grein fyrir málsástæðum aðilanna í því efni.

II.

Eins og áður greinir lýsti sýslumaðurinn í Reykjavík því yfir 18. nóvember 1997 að nauðungarsala á umræddri íbúð sóknaraðila væri felld niður, þrátt fyrir að boð í íbúðina hafi verið samþykkt í maí eða júní 1996. Þessi ákvörðun sýslumanns var þannig í brýnni andstöðu við skýlaus ákvæði 15. gr. laga nr. 90/1991. Úr gildi þessarar ákvörðunar verður hins vegar ekki frekar leyst í þessu máli, enda er hún ekki borin hér undir dóm. Verður ákvörðunin því að standa óhögguð. Samkvæmt þessu urðu aldrei eigendaskipti að íbúðinni við nauðungarsöluna, sem var felld niður 18. nóvember 1997, og var því sóknaraðili sem fyrr eigandi íbúðarinnar eftir þann tíma. Með því að nauðungarsalan var felld niður leiddi hún heldur ekki til fullnustu á kröfu Byggingarsjóðs verkamanna, sem varnaraðilinn Íbúðalánasjóður hefur nú komið í stað fyrir. Er því ekkert hald í þeim málsástæðum sóknaraðila, sem að þessu lúta.

Sóknaraðili ritaði sem áður segir undir tvö ný veðskuldabréf til Byggingarsjóðs verkamanna 5. september 1996 í tengslum við ráðagerðir um endurkaup á íbúðinni af húsnæðisnefnd Reykjavíkur. Virðist ætlunin hafa verið sú að sóknaraðili mundi með þessum skuldabréfum greiða upp eldri skuldir sínar við sama kröfuhafa samkvæmt veðskuldabréfi 1. október 1992. Til þess verður hins vegar að líta að eins og málið liggur fyrir voru nýju skuldabréfin aldrei undirrituð af þeim, sem átti að vera þar lántakandi ásamt sóknaraðila. Þau gátu því ekki komið að haldi sem greiðsla. Sóknaraðili hefur ekki sýnt fram á að skuld sín samkvæmt eldra skuldabréfinu hafi á annan hátt verið greidd eða hún fallið niður. Samkvæmt því naut Byggingarsjóður verkamanna heimildar til að leita fullnustu á skuldinni með þeim hætti, sem hann gerði og deilt er um í málinu.

Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki ráðið að önnur atriði varðandi nauðungarsöluna geti orðið til þess að raska gildi hennar. Verður niðurstaða úrskurðar héraðsdómara því staðfest, þar á meðal um málskostnað, enda hafa varnaraðilar ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti.

Sóknaraðili verður dæmd til að greiða hvorum varnaraðila um sig kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Karen Guðmundsdóttir, greiði varnaraðilum, Íbúðalánasjóði og Reykjavíkurborg, hvorum um sig 50.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. maí 1999.

I.

Mál þetta var þingfest 15. janúar sl. og tekið til úrskurðar 19. apríl sl. að loknum munnlegum málflutningi.

Sóknaraðili er Karen Guðmundsdóttir, kt. 050259-4049.

Varnaraðilar eru Íbúðalánasjóður, kt. 661198-3629 og Reykjavíkurborg, kt. 530269-7609 vegna Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, kt. 580479-0199.

Þá er sýslumanninum í Reykjavík, kt. 640692-2199 stefnt til réttargæslu.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær að ógilt verði nauðungarsala sýslumannsins í Reykjavík á fasteigninni Grundarhús 18, Reykjavík, sem fram fór 10. nóvember 1998. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Dómkröfur varnaraðila eru þær að kröfu sóknaraðila verði hrundið, en staðfest verði nauðungarsala er fram fór á fasteigninni Grundarhús 18, Reykjavík 10. nóvember 1998. Þá krefjast báðir varnaraðilar málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Réttargæslustefndi gerir sömu dómkröfur og varnaraðilar en engar kröfur eru gerðar á hendur honum.

Aðild að málinu varnarmegin var upphaflega í höndum Húsnæðisstofnunar ríkisins vegna Byggingarsjóðs verkamanna og Reykjavíkurborgar vegna Húsnæðisnefndar Reykjavíkur. Undir rekstri málsins hefur Íbúðalánasjóður tekið við hlutverki Húsnæðisstofnunar og Byggingarsjóðs verkamanna og er samkvæmt því varnaraðili málsins.

II.

Forsaga málsins er sú að 19. apríl 1996 var fasteignin Grundarhús 18, Reykjavík seld nauðungarsölu að kröfu Byggingarsjóðs verkamanna og Gjaldheimtunnar í Reykjavík. Krafa Byggingarsjóðs verkamanna var grundvölluð á skuldabréfi útgefnu 1. október 1992 að höfuðstól 7.847.000 krónur áhvílandi á 1. veðrétti eignarinnar. Hæstbjóðandi var Byggingarsjóður verkamanna en Húsnæðisnefnd Reykjavíkur neytti kaupréttar við söluna samkvæmt kaupskylduákvæðum laga nr. 97/1993. Frumvarp að úthlutun uppboðsandvirðis var gefið út 20. maí 1996 og greiddi Húsnæðisnefnd Reykjavíkur uppboðsandvirðið til sýslumanns 19. júní 1996 og fékk í framhaldi af því yfirlýsingu um umráð eignarinnar. Afsal var ekki gefið út.

Hinn 9. maí lá fyrir útreikningur Húsnæðisnefndar Reykjavíkur á innlausnarverði íbúðarinnar í samræmi við ákvæði 88. gr. laga nr. 97/1993.

Hinn 8. maí 1996 sótti sóknaraðili um aðstoð vegna greiðsluerfiðleika til Húsnæðisstofnunar ríkisins. Ráðgjafastöð Húsnæðisstofnunar komst að þeirri niðurstöðu að með því að veita sóknaraðila lán fyrir vanskilum hjá Byggingarsjóði verkamanna og frysta eftirstöðvar á 90% lánsins og skuldbreyta lánum hjá öðrum lánastofnunum myndi greiðslubyrði sóknaraðila lækka verulega. Húsnæðisstofnun féllst á þetta með þeim skilyrðum að samþykki annarra lánastofnana lægi fyrir, en ekki var gengið frá skuldbreytingum.

Byggingarsjóður verkamanna afturkallaði nauðungarsölubeiðni sína með bréfi 26. júní 1996. Hinn 9. júlí s.á. sendi Gjaldheimtan afturköllun í símbréfi.

Sóknaraðili óskaði eftir því við Húsnæðisnefnd Reykjavíkur að athugaðir yrðu möguleikar hennar á að fá að endurkaupa íbúðina. Húsnæðisstofnun ríkisins, vegna Byggingarsjóðs verkamanna, útbjó skuldabréf vegna endurkaupanna. Húsnæðisnefnd Reykjavíkur kallaði sóknaraðila á fund sinn í kjölfarið og skrifaði hún undir skuldabréfin 5. september 1996. Sama dag skrifuðu sóknaraðili og Húsnæðisnefnd Reykjavíkur undir samkomulag um kaup sóknaraðila á fasteigninni. Ekki var gengið frá þinglýsingu vegna sölunnar þar sem Húsnæðisnefnd Reykjavíkur fékk vitneskju um það að nauðungarsalan 19. apríl 1996 hefði verið afturkölluð.

Hinn 18. nóvember 1997 gaf sýslu­maðurinn í Reykja­vík út yfir­lýsingu um að nauðungar­salan frá 19. apríl væri fallin niður þar sem sem allir gerðar­beiðendur hefðu aftur­kallað beiðnir sínar. Jafnframt var af­máð úr þing­lýsinga­bókum yfir­lýsing þess efnis að eignin hefði verið seld nauðungar­sölu. Hús­næðis­nefnd var endur­greitt upp­boð­s­and­virðið 18. nóvember 1997.

Í febrúar 1998 var sóknaraðila birt greiðsluáskorun vegna vanskila á skuldabréfi því sem var grundvöllur kröfu Byggingarsjóðs verkamanna um nauðungarsölu í apríl 1996. Málsaðila greinir nokkuð á um aðdraganda þessa. Sóknar­aðili kveður sig hafa haft sam­band við varnar­aðila snemma árs 1997 þar sem henni bárust ekki greiðslu­seðlar vegna bréfsins sem hún átti að byrja að borga af 1. nóvember 1996. Varnar­aðili hafi þá tjáð henni „að hún væri ekki skráð í tölvu hjá þeim“. Hafi sóknar­aðili ekki haft veru­legar áhyggjur að sinni vegna reynslu sinnar af vinnu­hraða varnaraðila, hafi þó hringt öðru hvoru í varnar­aðila á árinu 1997 og fengið þau svör að má­lið væri í vinnslu. Eftir birtingu greiðsluáskorunar hafi sóknaraðili aftur haft samband við Húsnæðisnefnd Reykjavíkur og fengið þau svör að um mistök væri að ræða sem yrðu leiðrétt hið fyrsta. Eftir það hafi verið krafist nauðungarsölu á eigninni. Varnaraðili heldur því hins vegar fram að sóknaraðila hafi reglulega verið sendar greiðslutilkynningar vegna afborgana af þinglýstu láni Byggingarsjóðs verkamanna en engar greiðslur hafi borist. Óumdeilt er að sóknaraðili leitaði skýringa með bréfi 12. mars 1998 og í svarbréfi Húsnæðisnefndar Reykjavíkur 16. mars s.á. kemur fram að nauðungarsalan í apríl 1996 hafi verið afturkölluð, nýju skuldabréfi og afsali hafi aldrei verið þinglýst á sóknaraðila, en upphaflegt lán sett af stað á ný. Nauðungarsölubeiðni var send sýslumanninum í Reykjavík 8. apríl 1998 og fór sala á eigninni fram 10. nóvember sl. gegn mótmælum sóknaraðila. Úrlausnar héraðsdóms um gildi nauðungarsölunnar var krafist með bréfi 7. desember 1998 og var málið þingfest 15. janúar sl. eins og áður segir.

III.

Sóknar­aðili byggir kröfu sína á því að varnar­aðili hafi fengið fullnustu kröfu sinnar á nauðungar­sölunni 19. apríl 1996. Hann eigi því ekki veð­rétt í eigninni lengur. Sóknar­aðili geti ekki borið ábyrgð á því að sú nauðungar­sala hafi verið felld niður eða ekki lokið endan­lega með út­gáfu af­sals.

Þá byggir sóknar­aðili á því að varnar­aðili hafi ekki getað aftur­kallað nauðungar­söluna í apríl 1996 eftir að boð var sam­þykkt, sbr. 15. gr. laga nr. 90/1991. Gagn­vart sóknar­aðila standi því nauðungar­salan frá apríl 1996 sem fullnustu­gerð enda hafi hann aldrei fengið til­kynningu um niður­fellingu hennar.

IV.

Varnar­aðili, Íbúða­lána­sjóður, kveður fast­eignina Grundar­hús 18 vera fé­lags­lega eignar­íbúð og um hana gildi sér­á­kvæði í lögum um Hús­næðis­stofnun ríkisins nr. 97/1993 með síðari breytingum. Í 86. gr. laganna sé kveðið á um hvernig með skuli fara við sölu á nauðungar­upp­boði. Hvíli þá kaup­skylda á við­komandi sveit­ar­f­é­l­agi og sé lög­á­kveðið með hvaða hætti skuli reikna út inn­lausnar­verð íbúðarinnar og eignar­hlut seljanda, sbr. 88. gr. laganna og hvernig upp­gjöri vegna sölunnar skuli háttað. Sé á því byggt að sé ekki farið að ákvæðum laganna hér að lút­andi hafi upp­boðið engin áhrif á réttar­stöðu varnar­aðila sem veð­hafa í eigninni og skyldur sóknar­aðila til að standa við skuld­bindingar sínar. Kvaðir sem að lögum hvíli á eigninni séu óbreyttar.

Varnar­aðili kveður sig aldrei hafa fengið út­hlutað af upp­boð­s­and­virði eignarinnar vegna nauðungar­sölu 19. apríl 1996. Því hafi ekki verið ráð­stafað í sam­ræmi við fyrir­liggjandi sam­þykkt frum­varp að út­hlutun upp­boð­s­and­virðis eignarinnar, þar sem sýslu­maðurinn í Reykja­vík hafi fellt upp­boðið niður með yfir­lýsingu 18. nóvember 1997 og endur­greitt upp­boð­s­and­virðið.

Varnar­aðili byggir á því að aðilar málsins séu bundnir við ákvörðun sýslu­manns um niður­fellingu upp­boðsins.

Varnar­aðili mót­mælir því að veð­s­kulda­bréfið, sem upp­boðið 10. nóvember 1998 er reist á, sé upp­greitt. Þá mót­mælir varnar­aðili því enn fremur að eignar­hluta sóknar­aðila hafi verið varið til endur­kaupa á eigninni, enda sé ljóst að hann hafi ekki dugað til greiðslu á kröfu Byggingar­sjóðs verka­manna.

Krafan hvíli sem þing­lýst veð og kvöð á eigninni lögum sam­kvæmt.

Þá telur varnar­aðili að sóknar­aðili hafi gert eða mátt gera sér glögga grein fyrir því að upp­boðið hafði verið fellt niður og að skuld­bindingar hans sam­kvæmt láni Byggingar­sjóðs verka­manna frá 1. ok­tó­ber 19­92 væru í fullu gildi. Þetta hafi sóknar­aðili stað­fest í verki með at­höfnum sínum og at­hafna­leysi, m.a. með því að sækja um og fá að­stoð við greiðslu van­skila og skuld­breytingu vegna lánsins.

Enn fremur hafi sóknar­aðili sýnt af sér mikið tóm­læti. Hann hafi ekki nýtt sér þær heimildir sem veittar hafi verið til að­stoðar í greiðslu­erfið­leikum. Hann hafi ekki greitt af láninu þrátt fyrir að fá greiðslu­til­kynningar, greiðslu­á­skoranir og síðast upp­boðs­kröfu.

Loks mót­mælir varnar­aðili því að meint endur­sala og út­gáfa nýrra veð­s­kulda­bréfa hafi nokkurt gildi í má­linu. Það sé for­senda endur­sölunnar að upp­boðið hefði í raun náð fram að ganga og að kröfu­hafar, þ.á m. Byggingar­sjóður verka­manna, hafi fengið fullnustu af upp­boð­s­and­virðinu. Það hafi ekki verið gert og hús­næðis­nefndin aldrei fengið af­sal vegna eignarinnar.

Engin breyting hafi orðið á þing­lýstri skráningu sóknar­aðila sem eiganda eignarinnar vegna fyrra upp­boðsins. Ný veð­s­kulda­bréf hafi verið út­búin en aldrei sam­þykkt að taka við þeim sem greiðslu. Það að ný bréf hafi verið út­búin hafi engin áhrif á réttar­stöðuna þar sem sam­þykki Byggingar­sjóðs verka­manna fyrir lán­veitingunni vanti.

Varnar­aðili byggir á því að fram­kvæmd nauðungar­sölunnar 10. nóvember 1998 hafi að öllu leyti verið lögum sam­kvæmt, enda sé ekki öðru haldið fram af hálfu sóknar­aðila.

V.

Varnar­aðili, Reykja­víkur­borg vegna Hús­næðis­nefndar Reykja­víkur, kveður sér hafa borið skylda til að inn­leysa íbúðina að Grundar­húsum 18 á nauðungaruppboði sam­kvæmt ákvæðum laga um Hús­næðis­stofnun ríkisins nr. 97/1993 með síðari breytingum. Varnar­aðili hafi full­nægt þeirri laga­skyldu sinni. Í fram­haldi af upp­boðinu hafi sóknar­aðili óskað eftir því að at­hugaðir væru mögu­leikar hennar á að eignast íbúðina að nýju.

Starfs­mönnum varnar­aðila hafi ekki verið kunnugt um að sóknar­aðili hefði jafnframt leitað eftir að­stoð vegna greiðslu­erfið­leika til Hús­næðis­stofnunar ríkisins en að öllu jöfnu óski upp­boðs­þolar ekki eftir því að fá íbúðir endur­keyptar af varnar­aðila ef þeir geta fengið upp­boðið aftur­kallað með því að ganga frá skuld­breytingu hjá Byggingar­sjóði verka­manna.

Varnar­aðila hafi ekki verið kunnugt um að upp­boðið hefði verið aftur­kallað enda hafi full­trúum hans ekki verið til­kynnt um að aftur­köllun hefði átt sér stað fyrr en eftir 5. september 1996.

Frá­gangur skulda­bréfa í september 1996 vegna ætlaðra endur­kaupa sóknar­aðila hafi því verið gerður á grund­velli yfir­lýsingar sýslu­mannsins í Reykja­vík frá 19. júní 1996 og í grandleysi um að upp­boðið hefði þegar verið aftur­kallað.

VI.

Réttar­gæslu­stefndi, sýslu­maðurinn í Reykja­vík, kveðst hafa fellt niður nauðungar­sölu á Grundar­húsum 18, sem fram fór 19. apríl 1996, með yfir­lýsingu dag­settri 18. nóvember 1997 þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 15. gr. laga nr. 90/1991. Í fram­kvæmd hafi tíð­kast að fella nauðungar­sölu niður ef aðilar að henni séu því sam­þykkir, sbr. 2. gr. laga nr. 90/1991. Nauðungar­sala sé úr­ræði skuld­heimt­u­m­anna til að knýja skuldara til að greiða gjald­fallnar peninga­kröfur. Á árinu 1998 hafi 4.835 upp­boðs­mál vegna fast­eigna verið til með­ferðar hjá embættinu en þar af hafi 3.130 mál verið aftur­kölluð. Fram­halds­sölur hafi verið 238. Megin­þorri nauðungar­sölu­beiðna sé því aftur­kallaður. Frum­kvæði að aftur­köllun nauðungar­sölu­beiðni hljóti í byrjun að koma frá gerðar­þola. Óeðli­legt væri ef sýslu­maðurinn í Reykja­vík amaðist við því að nauðungar­sala félli niður ef allir þeir sem hags­muni hefðu af, væru því sam­þykkir.

Réttar­gæslu­stefndi mót­mælir hugsan­legri skaða­bóta­kröfu á hendur embættinu af hálfu varnaraðila, Íbúða­lána­sjóðs, þar sem óum­deilt sé að Byggingar­sjóður ríkisins, annar gerðar­beiðenda í má­linu, hafi aftur­kallað nauðungar­sölu­beiðni sína eftir að sala fór fram og sé því ljóst að niður­felling nauðungar­sölunnar hafi verið í sam­ræmi við óskir hans.

Þá mót­mælir réttar­gæslu­stefndi hugsan­legri skaða­bóta­kröfu varnaraðila, Hús­næðis­nefndar Reykja­víkur, á hendur embættinu, en nefndin hafi te­kið at­huga­semda­laust við endur­greiðslu upp­boð­s­and­virðis á árinu 1997.

VII.

Eins og að framan hefur verið rakið var íbúð sóknaraðila uphaflega seld nauðungarsölu 19. apríl 1996 og heimildin skuldabréf, útgefið af sóknaraðila 1. október 1992. Varnaraðili, Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, keypti íbúðina í samræmi við lagaskyldu sína, sbr. 1. mgr. 86. gr. laga nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins, sbr. 26. gr. laga nr. 58/1995. Í júní sama ár gaf sýslumaður út yfirlýsingu um að varnaraðili hafi greitt matsverð íbúðarinnar að fullu og uppfyllti því skilyrði til að fá umráð yfir íbúðinni. Afsal var hins vegar ekki gefið út og þrátt fyrir að varnaraðili hafi sent sóknaraðila símskeyti og krafist þess að hann rýmdi íbúðina verður ekki séð að nokkuð hafi frekar verið aðhafst í því efni.

Gögn málsins bera hins vegar með sér að þegar í framhaldi af nauðungarsölunni hafi sóknaraðili leitað til Húsnæðisstofnunar ríkisins eftir aðstoð vegna greiðsluerfiðleika og er umsókn hennar undirrituð 8. maí 1996. Enn fremur má sjá af gögnum málsins að um sumarið var unnið í málum sóknaraðila af hálfu stofnunarinnar og leiddi það til þess að 5. september undirritar hún samning um kaup á íbúðinni og gefur út tvö skuldabréf sem greiðslu á henni. Þessum skjölum var ekki þinglýst og hefur sú skýring verið gefin af hálfu varnaraðila að gerðarbeiðendur að nauðungarsölunni hafi afturkallað beiðnir sínar, Byggingarsjóður verkamanna 26. júní og Gjaldheimtan í Reykjavík 9. júlí. Af þessu hafi leitt að sýslumaður gaf ekki út uppboðsafsal til varnaraðila, Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, og 18. nóvember 1997 hafi hann lýst því yfir að nauðungarsalan væri fallin niður og afmá skyldi úr þinglýsingarbókum yfirlýsingu þess efnis að eignin hefði verið seld nauðungarsölu. Meðal gagna málsins er bréf frá varnaraðila frá 16. mars 1998 þess efnis að í framhaldi af þessu „hafi upphaflegt lán verið sett af stað á ný“ og þá átt við að skuldabréfið frá 1. október 1992 hafi áfram gilt í samskiptum aðila. Það lenti síðar í vanskilum og varð heimildin fyrir nauðungarsölunni 10. nóvember sl., sem hér er til umfjöllunar.

Samkvæmt 1. mgr. 15. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 getur gerðarbeiðandi fellt niður beiðni sína um uppboð fram að því að boð er samþykkt í eignina við nauðungarsölu. Sóknaraðili byggir á því í málinu að gerðarbeiðendur að uppboðinu hafi ekki getað afturkallað beiðnir sínar eftir að boð var samþykkt og enn fremur byggir hann á því að varnaraðili, Íbúðalánasjóður, hafi fengið fullnustu kröfu sinnar á uppboðinu 19. apríl 1996 og eigi því ekki lengur veðrétt í eigninni og væntanlega engar kröfur á hendur sóknaraðila. Sóknaraðili hefur því raun uppi þá kröfu að litið verði svo á að, varnaraðili Húsnæðisnefnd Reykjavíkur, sé eigandi íbúðarinnar og sýslumaður eigi aðeins eftir að gefa út afsal. Ef fallist yrði á þetta yrði niðurstaðan sú að sóknaraðili ætti enga lögvarða hagsmuni í málinu og bæri að vísa kröfum hennar frá.

Hér að framan var rakið hvernig sóknaraðili óskaði aðstoðar eftir uppboðið í apríl 1996 og til hvers það leiddi. Vanskil sóknaraðila ollu því hins vegar að aftur var beðið um uppboð á eigninni og eru engin gögn í málinu um að sóknaraðili hafi mótmælt aðild sinni að því máli fyrr en daginn áður en uppboðið sjálft fór fram. Það er því ljóst að sóknaraðili leit á sig sem eiganda íbúðarinnar og skuldara bréfsins þrátt fyrir uppboðið í apríl 1996. Henni hlýtur líka að hafa verið ljóst að hún fékk ekki annað afsal fyrir íbúðinni haustið 1996 þrátt fyrir að hafa undirritað skjal um kaup á íbúðinni og ný skuldabréf. Þá bera gögn málsins það og með sér að tilkynningar, er sóknaraðila voru sendar vegna uppboðsins, tilgreindu skuldabréfið frá 1992 sem uppboðsheimild.  

Samkvæmt öllu því, sem nú hefur verið rakið um samskipti sóknaraðila og varnaraðila, Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, eftir uppboðið 19. apríl 1996, verður ekki annað ráðið en að samkomulag hafi verið með þeim um að fella niður réttaráhrif uppboðsins. Við það hafi íbúðin haldið áfram að vera þinglýst eign sóknaraðila og margnefnt skuldabréf hvílt á henni eins og vottorð sýslumanns frá 18. nóvember 1997 ber með sér. Af þessu leiðir að sóknaraðili var réttur aðili að uppboðinu 10. nóvember sl. og skuldabréfið gild uppboðsheimild. Kröfum sóknaraðila í málinu er því hafnað en kröfur varnaraðila teknar til greina eins og nánar greinir í úrskurðarorði en rétt þykir að málskostnaður falli niður.

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Nauðungarsala sýslumannsins i Reykjavík á fasteigninni Grundarhús 18 10. nóvember sl. er staðfest en málskostnaður fellur niður.