Fimmtudaginn 1.apríl 2004.
Nr. 379/2003.	Jóhann Óli Guðmundsson (Jónatan Sveinsson hrl.) gegn                                                      Guðmundi Árnasyni (Ragnar Halldór Hall hrl.) og gagnsök

 

Fasteign. Galli. Matsgerð. Meðdómsmenn. Heimvísun.

Dómarar í héraði voru taldir hafa farið út fyrir hlutverk sitt með því að reisa niðurstöðu sína varðandi tiltekinn þátt málsins á árangri viðgerðar, sem þeir töldu sig verða vara við í vettvangsgöngu, en engin gögn voru um í málinu. Braut þessi meðferð í bága við meginreglu einkamálaréttarfars um málsforræði aðila. Var héraðsdómur því ómerktur og málinu heimvísað.  

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. september 2003. Krefst hann þess aðallega að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 3.970.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 29. ágúst 2002 til greiðsludags. Til vara krefst hann þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 3.520.000 krónur með dráttarvöxtum á sama hátt og í aðalkröfu. Í báðum tilvikum krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Að því frágengnu krefst hann þess að héraðsdómur verði staðfestur með þeirri breytingu að málskostnaður verði felldur niður á báðum dómstigum.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 4. nóvember 2003. Hann krefst aðallega sýknu af kröfu aðaláfrýjanda og að honum verði gert að greiða sér hærri málskostnað í héraði en gert var í hinum áfrýjaða dómi. Þá krefst hann málskostnaðar í Hæstarétti. Til vara krefst hann þess að héraðsdómur verði staðfestur og aðaláfrýjandi dæmdur til greiðslu málskostnaðar fyrir Hæstarétti. Að því frágengnu er krafist „lækkunar á kröfum aðaláfrýjanda, verði niðurstaða dómsins sú að hann teljist eiga hærri kröfur á hendur gagnáfrýjanda en honum voru dæmdar í héraði.“ Í því tilviki verði málskostnaður fyrir Hæstarétti felldur niður.

Þann 17. mars 2004, sex dögum fyrir munnlegan flutning málsins, barst Hæstarétti bréf lögmanns aðaláfrýjanda. Fylgdi því til framlagningar í málinu „upplýsingaskýrsla Christian Þorkelssonar, pípulagningarmeistara, um núverandi ástand neysluvatnslagna og frárennslislagna að Brekkugerði 34, Reykjavík“ og um störf pípulagningarmeistarans fyrir dómkvadda matsmenn við skoðun á þessum lögnum dagsett 6. sama mánaðar. Hvorki var í greinargerð aðaláfrýjanda í aðalsök né gagnsök getið um að aðaláfrýjandi hygðist afla frekari gagna í málinu. Skýrsla þessi er allt of seint fram komin og kemur því gegn andmælum gagnáfrýjanda ekki til skoðunar við úrlausn málsins fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjandi keypti einbýlishúsið að Brekkugerði 34 í Reykjavík af gagnáfrýjanda í byrjun desember 2000. Höfðaði hann mál þetta til heimtu skaðabóta eða afsláttar vegna galla, sem hann taldi að í ljós hefðu komið á lagnakerfum hinnar seldu eignar. Þá krefst hann einnig bóta fyrir afnotamissi af húsinu.

 Að beiðni aðaláfrýjanda voru dómkvaddir tveir matsmenn 1. mars 2002. Skyldu þeir meðal annars „leiða í ljós“ hverjar væru orsakir og umfang galla í neysluvatnslögn fasteignarinnar og hver kostnaður væri við úrbætur. Í skýrslu matsmannanna 5. júní 2002 kemur fram að haldnir voru sjö bókaðir matsfundir á tímabilinu 8. mars 2002 til 22. maí sama árs. Á matsfund 25. mars var Christian Þorkelsson pípulagningameistari boðaður. Upplýsti hann að menn sínir hefðu „farið í allflesta töppunarstaði neysluvatns og hreinsað talsvert magn þéttra óhreininda úr enda pípulagna á hverjum töppunarstað, og sums staðar náð að auka rennsli.“ Þá var bókað að rennsli væri þó talið langt frá því að teljast eðlilegt. Á sama fundi var einnig bókað að fundarmenn væru sammála um að pípulagningarmeistarinn tæki búta úr neysluvatnslögninni „til að rannsaka með óyggjandi hætti hvernig ástand þessara lagna væri.“ Á matsfundi daginn eftir var bókað að búið væri að taka búta úr neysluvatnslögninni. Væru þeir pípubútar næstum alveg stíflaðir. Hefðu bútarnir verið teknir úr láréttum hluta lagnarinnar og mætti ætla að við hné og töppunarstaði væru þessar pípur næstum alveg lokaðar. Á matsfundi 14. maí var bókað að pípulagningarmeistarinn væri með vinnuflokk á staðnum. Þá var bókað að stífla væri í neysluvatnslögn vegna tæringar. Rörin væru verulega mikið tærð og mikil óhreinindi í þeim. Væri greinilegt að skipta þyrfti um þessi rör að verulegu eða öllu leyti. Í héraðsdómi er niðurstaða matsgerðarinnar varðandi galla í neysluvatnslögn hússins tekin upp í heild sinni. Eru meginatriði hennar að rennslistregða sé á öllum töppunarstöðum en þó renni mis mikið vatn gegnum kranana eftir staðsetningu þeirra. Orsakir rennslistregðu séu að neysluvatnslögnin sé meira og minna stífluð og ónothæf vegna tæringar. Telji matsmenn því rétt að skipta um alla neysluvatnslögn í húsinu. Töldu þeir kostnað við það nema samtals 2.291.400 krónum að meðtöldum virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Er krafa aðaláfrýjanda vegna þessa langstærsti einstaki liður kröfu hans og tæplega 60% af fjárhæð aðalkröfu hans fyrir Hæstarétti.

Héraðsdómur var skipaður tveimur sérfróðum meðdómsmönnum. Í upphafi þinghalds 2. júní 2003 var gengið á vettvang. Var bókað í þingbók að aðstæður hafi verið „kannaðar, m. a. með hliðsjón af matsgerð dómkvaddra matsmanna.“ Að lokinni vettvangsgöngu fór fram aðalmeðferð málsins í héraði. Um kröfu aðaláfrýjanda vegna neysluvatnslagnar hússins segir svo í niðurstöðu héraðsdóms. „Það er þekkt vandamál í neysluvatnslögnum í Reykjavík, einkum hin síðari ár, að í þeim verða útfellingar. Verður því ekki talið, að í 40 ára gömlu húsi teljist það leyndur galli þó einhver rennslistregða sé. Við vettvangsskoðun fyrir málflutning kom fram, að gert hafi verið við þessa rennslistregðu að mestu með því að skipta um krana og stopploka, en slíkar aðgerðir teljast til eðlilegs viðhalds í svo gömlu húsi. Kröfu stefnda um afslátt vegna þessa liðar er því hafnað.“ Fyrir Hæstarétti andmælir aðaláfrýjandi því að í héraðsdómi sé án rökstuðnings litið fram hjá niðurstöðu hinna dómkvöddu manna, sem ekki hafi verið hnekkt með yfirmati. Þá mótmælir hann því að fram hafi komið við vettvangsgöngu að gert hafi verið við rennslistregðu á þann hátt, sem lýst sé í hinum áfrýjaða dómi. Hins vegar hafi þá sést að fram hafi farið bráðabirgðaviðgerð með utanáliggjandi lögnum til að sneyða hjá þeim lögnum sem stíflaðar voru inni í veggjum.

Eins og að framan er rakið fór umrædd vettvangsganga fram fyrir aðalmeðferð málsins. Við aðalmeðferðina voru teknar skýrslur af mörgum mönnum þar á meðal  báðum matsmönnunum. Af endurriti af skýrslum sést að hvorki matsmenn né aðrir voru spurðir út í þau atriði, sem dómendur töldu sig hafa orðið áskynja við vettvangsgönguna. Þá verður ekki séð að nein gögn séu í málinu varðandi viðgerð þá sem héraðsdómur taldi, þrátt fyrir þá niðurstöðu matsmanna að lagnirnar væru meira og minna stíflaðar, að ráðið hefði að mestu bót á rennslistregðunni.

 Enda þótt lög heimili dómurum tiltekin afskipti af sönnunarfærslu fyrir dómi, er það meginregla að aðilar afli sönnunargagna og fari með forræði sakarefnis. Er dómurum ekki ætlað að gegna þessu hlutverki, hvorki á eigin spýtur, né eftir óskum aðila, sbr. 1. mgr. 44. gr. og 1. mgr. 46. gr laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Er sérfróðum meðdómsmönnum ekki að lögum ætlað að bæta úr hugsanlegum annmörkum á gagnaöflun málsaðila með því að leggja á grundvelli eigin þekkingar mat á atriði, sem viðhlítandi gögn skortir um. Af því sem að framan er rakið teljast dómarar hafa farið út fyrir hlutverk sitt með því að reisa niðurstöðu sína varðandi þennan þátt málsins á mati á árangri viðgerðar, sem þeir töldu sig verða vara við í vettvangsgöngu, en engin gögn eru um í málinu. Hefði héraðsdómur getað neytt þess úrræðis að beina því til aðila að afla frekari gagna ef hann taldi eftir vettvangsgöngu slíkt nauðsynlegt til skýringar á málinu, sbr. 2. mgr. 46. gr. laga nr. 91/1991. Samkvæmt framangreindu eru þeir annmarkar á héraðsdómi að ekki verður hjá því komist að ómerkja hann og vísa málinu heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju.

Rétt er að hvor aðila beri sinn kostnað af meðferð málsins fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar og dómsálagningar að nýju.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. júní 2003.

         Mál þetta, sem dómtekið var  2. þessa mánaðar, er höfðað 25. október 2002 af Jóhanni Óla Guðmundssyni, með lögheimili á Gíbraltar, Stóra-Bretlandi, gegn Guðmundi Árnasyni, Hlíðarhúsum 7, Reykjavík.

         Stefnandi krefst þess, að stefnda verði gert að greiða stefnanda 5.288.614 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 5. júní 2002 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda.

         Stefndi krefst þess, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað. Til vara er þess krafist, að kröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og málskostnaður látinn falla niður.

I.

         Með kaupsamningi 12. desember 2000 seldi stefndi stefnanda fasteignina Brekkugerði 34 í Reykjavík. Umsamið kaupverð var 36.500.000 krónur, sem var greitt að fullu við undirritun kaupsamnings. Eignin var og afhent sama dag.

         Eftir skoðun fasteignarinnar 11. desember 2000 gerði stefnandi tillögu að eftirfarandi texta: „Kaupandi fann á ýmsum stöðum í húsinu verksummerki um vatnsleka. Var staðfest af fulltrúa stefnda að fagmenn hefðu gert við öll lekavandamál í húsinu og ekki væri um að ræða virkan leka núna. Verksummerki innanhúss væru frá eldri tíð sem ekki hefði verið gert við. Kaupandi lagði fram spurningar um frárennsli frá húsinu og hvort einhver vandamál hefðu gert vart við sig s.s. stífla eða frárennslistregða. Var fullyrt við kaupanda að svo væri ekki og frárennsli frá húsinu væri í fullkomnu lagi.”

         Umboðsmenn stefnda féllust ekki á að rita nöfn sín undir ofangreindan texta og sendu sama dag frá sér yfirlýsingu, þar sem meðal annars segir svo:

         „Við byggingu eignarinnar á sínum tíma var efnisval allt það besta sem þekktist á þeim tíma. Húsinu hefur almennt verið vel viðhaldið og öll vinna verið unnin af fagmönnum svo og viðhald ...

         Varðandi frárennsli frá húsinu ber að upplýsa það að það eru innan við tíu ár frá því að hitaveita var sett í húsið. Áður var hitað með rafmagni og allan þann tíma fór aldrei heitt vatn í frárennsli hússins.

         Góður hiti er á húsinu og ofnar hússins eru í lagi eftir okkar bestu vitund.

         Pípulagningameistari fór í síðustu viku yfir öll salerni hússins og skipti út nauðsynlegum hlutum. Rophljóð í salerni á efri hæð gæti stafað af því að vatnskassi fyllist og salerni tæmir sig sjálft. Fórst fyrir að biðja píparann að skoða þetta. Gæti verið stillingaratriði. Samtímis fór pípulagningameistarinn yfir snjóbræðslu sem á að vera í lagi, en ástand forhitara er óvisst og æskilegt væri að farið yrði yfir hann.”

         Í framhaldi af afhendingu eignarinnar hélt stefnandi af landi brott og sneri ekki til baka fyrr en í febrúar 2001. Kveður hann, að er hann hóf að búa í fasteigninni, hafi komið í ljós gallar á vatnslögnum hússins. Hafi annars vegar verið um að ræða galla á neysluvatnslögnum þess, sem nánast allar hafi verið stíflaðar. Þá hafi takmarkað rennsli verið í blöndunartækjum, sérstaklega í baðherbergi á annarri hæð og snyrtingu á fyrstu hæð, en einnig í eldhúsi. Leitaði stefnandi til Christians Þorkelssonar hjá Alhliða pípulögnum ehf., en stefnandi kveður aðgerðir hans ekki hafa borið árangur. Hins vegar hafi gallarnir lotið að hitakerfi hússins og fljótlega komið í ljós, að verulegum vandkvæðum hafi verið bundið að stjórna hita í fasteigninni. Leitaði stefnandi til  pípulagningameistara, sem skoðaði kerfið og reyndi að koma lagi á það. Hafi þá komið í ljós, að snjóbræðsla undir bílaplani virkaði ekki. Enn fremur hafi vaknað grunur um leka á hitavatnslögnum, líklega í sökkli. Tilraunir pípulagningamanna til úrbóta hafi ekki borið árangur. Leitaði stefnandi þá til VSÓ ráðgjafar ehf. og óskaði eftir úttekt á ástandi lagnakerfa í fasteigninni. Þá úttekt vann starfsmaður fyrirtækisins, og voru helstu niðurstöður hans þær, að neysluvatnslagnir væru nánast stíflaðar, væntanlega af tæringu eða útfellingum, og að endurnýja þyrfti lagnir. Hitakerfi hússins væri ófullnægjandi varðandi nýtingu hitaveituvatns og stýringu á hitastigi. Gera þyrfti úrbætur á stýrikerfi eða setja upp nýtt ofnhitakerfi. Leki væri á hitalögnum í innkeyrslu. Stjórnbúnaður ynni ekki eðlilega og væri ekki samkvæmt forskrift hönnuðar. Uppbygging kerfisins væri úrelt. Gera yrði ráð fyrir að endurnýja þyrfti allt hitakerfi hússins og væri lagt til, að sett yrði hefðbundið ofnakerfi. Engin loftræsting væri frá baðherbergi á jarðhæð og þá virtist ólykt koma frá uppþornuðu niðurfalli vegna takmarkaðrar notkunar og skorts á loftræstingu. Að lokum væri raki vegna leka í vegg á snyrtingu fyrstu hæðar.

          Stefnandi ritaði stefnda bréf 19. nóvember 2001, þar sem lýst var yfir, að fasteignin væri haldin göllum, sem gerð var grein fyrir, meðal annars með vísun til skýrslu VSÓ ráðgjafar ehf., og óskað eftir viðræðum við stefnda um það, með hvaða hætti skyldi leyst úr málinu og hverjar skyldu teljast hæfilegar bætur til stefnanda vegna þeirra. Í framhaldi þessa var haldinn fundur með lögmanni stefnanda og umboðsmönnum stefnda. Var þar meðal annars ákveðið, að lögmaður stefnanda skyldi senda umboðsmönnum stefnda endanlega ástandsskýrslu frá VSÓ ráðgjöf ehf. og yfirlýsingu frá pípulagningamanni, sem væri að skoða lagnir hússins. Var því lýst yfir af hálfu stefnanda, að vildi stefndi ekki skoða sættir eftir skoðun slíkra gagna, yrði nauðsynlegt að dómkveðja matsmenn til að staðreyna umfang gallans.

         Lögmaður stefnanda sendi umboðsmönnum stefnda 4. janúar 2002 lokaskýrslu  VSÓ ráðgjafar ehf. um ástand lagna og fleira í nefndri fasteign. Í bréfinu segir meðal annars, að staðfest sé, að vatnslagnir í Brekkugerði 34 séu langt frá því að vera í notkunarhæfu ástandi og bersýnilegt sé, að leggja verði í kostnaðarsamar úrbætur til þess að hafa megi venjuleg not af fasteigninni. Eigi þetta bæði við um neysluvatnslögn sem og hitavatnslögn hússins. Í lok bréfsins var ítrekað, að væri ekki  vilji til sátta, væri stefnanda nauðugur sá kostur að óska eftir dómkvaðningu matsmanna til þess að meta umfang galla á fasteigninni og kostnað við úrbætur þeirra. Svar barst frá lögmanni stefnda 30. janúar 2002, þar sem kröfum stefnanda var hafnað. Lagði lögmaður stefnanda fram matsbeiðni 31. janúar 2002 til að meta umfang galla á heitavatns- og neysluvatnslögnum fasteignarinnar, svo og þá galla, sem leiða mætti af ástandi lagna hússins, það er rakaskemmd í vegg og fleira. Þá var þess beiðst,  að matsmenn mætu hæfilegan kostnað við úrbætur á þeim göllum, sem til staðar kynnu að vera í eigninni. Undir rekstri matsmálsins jók stefnandi við matsbeiðnina og óskaði eftir, að matið tæki einnig til ástands frárennslislagna hússins, þar með taldra skolplagna í grunni og utan húss, tilheyrandi fasteigninni.

         Niðurstaða matsmanna lá fyrir í júní 2002. Var hún sú, að gallar væru í lagnakerfum fasteignarinnar og beinn kostnaður við nauðsynlegar úrbætur við neysluvatns- og frárennslislagnir, hitakerfi og snjóbræðslukerfi í fasteigninni Brekkugerði 34 næmi samtals 3.520.000 krónum. Er matsgerðin svohljóðandi:

         „1. Gallar í neysluvatnslögnum

         Úr öllum neysluvatnskrönum rennur óeðlilega lítið vatn þó vel sé skrúfað frá þeim. Þetta á við um alla töppunarstaði, en þó rennur mismikið gegnum kranana eftir staðsetningu þeirra. Þrýstingur við inntak er nægilegur til að eðlilegt rennsli fáist úr töppunarstöðunum.

         Rennslistregða er úr öllum töppunarstöðum, og kom það þegar í ljós þegar pípulagnameistari skoðaði kerfið fyrir matsbeiðanda fyrir skömmu. Hann reyndi að losa stíflur með því að skola kerfið auk þess að taka nokkra stopploka (við töppunarstaði) frá og losa óhreinindi, sem safnast höfðu framan við lokana. Þá mun rennsli hafa aukist lítillega sums staðar, en hvergi nærri nóg. Bútur, sem tekinn var úr neysluvatnslögn í kjallara var nálægt því lokaður af ryði og útfellingum.

         Orsakir rennslistregðu eru þær, að neysluvatnslagnirnar eru meira og minna stíflaðar og ónothæfar vegna tæringar.

         Matsmenn telja því rétt að skipta um allar neysluvatnslagnir í húsinu. Auk þess væri skynsamlegt að endurnýja öll blöndunartæki, sem flest eru orðin 40 ára gömul og slitin eins og búast má við. Ekki er gert ráð fyrir í þessu mati að skipt verði um blöndunartækin.

         Gert er ráð fyrir að taka niður hreinlætistæki, innréttingar og niðurhengd loft og brjóta upp veggraufar og gegnum gólfplötu þar sem neysluvatnslagnir verða endurnýjaðar. Gömlu lagnirnar eru fjarlægðar, nýjar settar í staðinn og gengið frá veggraufum, innréttingar og niðurhengd loft sett upp aftur. Þá er gert ráð fyrir að endurnýja allar flísalagnir á snyrtiherbergjum.

         2. Gallar í hitavatnskerfi

         Við útidyrahurð (við gólf) á 1. hæð lak framrennslispípa og er pípubút, sem skipt var um, haldið til haga. Þetta var gert áður en störf matsmanna hófust. Þar sést að pípan er tærð í sundur sem stafar af því að umhverfis pípuna þarna hefur verið raki. Á þessum stað, þar sem raki komst ekki að er lögnin ótærð og óstífluð. Hitavatnspípur liggja á fáum stöðum í húsinu þannig að hætta sé á utanaðkomandi raka, sem veldur tæringu. Telja má víst að hitavatnspípurnar séu í ágætu lagi eða eins og búast má við af 40 ára gömlu kerfi, sem í 30 ár var lokað kerfi og vatnsendurnýjun þá í lágmarki.

         Ofnakerfi hússins er stálpípur með áfestum blikkþynnum. Ein grein er fyrir hverja hæð. Samkvæmt teikningum hönnuðar var gert ráð fyrir lokum í hitaklefa á bakrennsli frá 2. hæð, og l. hæð með kjallara, sem stjórna áttu rennslinu. Þessa loka vantar. Þetta kerfi var ekki hannað fyrir hitaveitu, en miðað var við rafhitatúpu, og þar með miðað við hærra meðalhitastig heldur en hitaveitukerfi er hönnuð fyrir.

         Miðað við það meðalhitastig, sem hönnuðir eru vanir að miða við í beintengdu hitaveitukerfi eru ofnar í þessu húsi um þriðjungi of litlir.

         Stjórnkerfið vinnur þannig, að á tveim stöðum í húsinu eru hitastillar og auk þess er hitanemi í bakrennsli og einn úti. Tímarofi stjórnar síðan hitastigi á vissum hluta sólarhringsins. Stjórnkerfið er ekki í lagi.

         Fyrir um 10 árum var rafhitabúnaðurinn fjarlægður og hitaveituvatn látið renna inn í pípurnar og ofnana. Þá var stýringu kerfisins breytt, dæla sett á kerfið, og fram- og bakrennslisvatni blandað saman til að auka nýtni vatnsins. Aldrei var klárað að setja þetta stjórnkerfi upp skv. teikningu hönnuðar (sjá fskj. 4).

         Þar sem það er verulegt inngrip í innra skipulag hússins að hreyfa við ofnum eða ofnalögn, þá telja matsmenn rétt að láta ljúka við uppsetningu stjórnkerfisins miðað við framlagða teikningu hönnuðar í júní 1993 (sjá fskj. 4) og stilla hitakerfið. Við þessar aðgerðir fæst ekki sú nýtni á hitaveituvatninu, sem krafist er við hönnun nýs kerfis, en matsmenn miða við í þessu mati að stjórnkerfið verði stillt þannig að þegar kaldast er verði hitakerfið með hærra meðalhitastigi en hönnunarviðmiðanir gera ráð fyrir í dag.

         3. Gallar í snjóbræðslukerfi

         Snjóbræðslukerfið er lokað kerfi með dælu og varmaskipti. Blöndu vatns og frostlagar er dælt um kerfið. Dælan mun hafa verið biluð og kerfið lak. Búið er að finna lekann og gera við hann. Eftir er að setja upp millihitarann.

         Í matinu er miðað við lekaviðgerð og endurnýjun varmaskiptis, og að bæta við innspýtingu hitaveituvatns inn á kerfi bílskúrs og snjóbræðslustéttar (þegar og ef sjálft húsið kallar ekki á meiri hita þá lokast fyrir bakrennsli, sem notað er fyrir bílskúr og snjóbræðslustétt).

         4. Rakaskemmdir

         [...]

         5. Frárennslislagnir undir kjallaraplötu

         Samkvæmt myndbandi, sem tekið var innan í steinlögnunum undir kjallaraplötu, eru þær orðar tærðar, samskeyti komin í sundur og nokkuð signar á köflum, en hvergi brotnar. Ekkert rusl er að sjá inni í lögnunum og var rennsli í gegnum þær eðlilegt (myndatökumaður lét renna vatn í lagnirnar meðan hann tók myndirnar). Skolp hefur runnið í grunninn, að minnsta kosti í nokkurn tíma, meðfram samskeytum. Lítið sem ekkert vatn rann í brunna og út í götulagnir vegna þess að brunnar voru stíflaðir. Stífla stafaði af rusli ýmiskonar, sem fallið hafði í brunnana, en nú er búið að hreinsa þá.

         Leki eða vatnsflóð í miðrými í kjallara er talinn stafa af stíflu í frárennslislögnum.

         Lagnirnar voru lagðar árið 1960 og eru orðnar slitnar eins og búast má við af rúmlega 40 ára gömlum lögnum. Til þess að forðast frekari leka inn í grunninn er hægt að velja milli tveggja kosta, annað hvort að brjóta upp gólfið og skipta um lagnirnar eða að fóðra steinlagnirnar að innan með trefjaplasti, og verður miðað við það í þessu verki ásamt því að skipta um frárennslislagnir utanhúss frá grunni að götubrunni og setja upp nýjan 600 mm brunn í stað brunnsins, sem er inni á lóðinni...”

         Stefnandi ritaði stefnda bréf 29. júlí 2002, þar sem niðurstöður matsgerðarinnar voru raktar, og gerði fjárkröfu á hendur stefnda í samræmi við matið. Með rafbréfi 2. september sama árs hafnaði stefndi að ganga til samninga við stefnanda á grundvelli matsins eða kröfugerðar, sem á því væri reist, og hefur stefnandi því höfðað mál þetta.

II.

         Stefnandi reisir málsóknina aðallega á því, að hann eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda, þar sem umrædd fasteign hafi, er kaupin áttu sér stað, verið haldin leyndum göllum, sem stefndi beri skaðabótaábyrgð á. Hafi fasteignin ekki haft þá kosti við kaupin, sem stefndi mátti ætla, að stefnandi gerði ráð fyrir, að hún hefði. Hafi verið lýst yfir af stefnda, að nýtt hitavatnskerfi hafi verið sett í húsið fyrir um 10 árum, vatns- og frárennslislagnir hússins væru í góðu lagi og húsið væri í góðu ástandi, enda hefði því verið vel við haldið af fagmönnum. Hins vegar hafi komið í ljós, skömmu eftir að stefnandi fékk fasteignina afhenta, að verulega hafi skort á, að hitakerfi og vatns- og frárennslislagnir hússins væru í notkunarhæfu ástandi, miðað við sölulýsingu stefnda og almennar kröfur þar um. Hafi stefndi vanrækt að greina stefnanda frá raunverulegu ástandi á lagnakerfum hússins. Hafi honum verið ljós, eða átt að vera ljós, galli hitavatnskerfisins, enda hafi hann ákveðið að breyta rafhitakerfi í hitaveitukerfi, í stað þess að leggja sérstakt hitaveitukerfi í húsið í samræmi við venjulegar kröfur þar um, án þess þó að ljúka við uppsetningu kerfisins. Jafnframt hafi honum verið ljóst eða mátt vera ljóst, að vatnslagnir væru meira og minna stíflaðar og óhjákvæmilegt yrði að ráðast í verulegar lagfæringar á fasteigninni af þeim sökum. Að auki hafi stefnda átt að vera ljóst, að frárennslislagnir voru lekar.

         Til vara er byggt á því, að því leyti sem skaðabótaábyrgð stefnda kunni að vera hafnað, að stefnandi eigi ótvíræðan rétt til afsláttar af kaupverði fasteignarinnar í samræmi við þá verðrýrnun hennar, sem hinir leyndu gallar hafi haft í för með sér.  Til sönnunar því, að fasteignin hafi verið haldin leyndum göllum og um fjártjón sitt vísi stefnandi til matsgerðar dómkvaddra manna. Séu hinir leyndu gallar þessir:

         1. Gallar í neysluvatnslögnum.

         Það sé niðurstaða matsmanna, að rennslistregða á neysluvatni sé óeðlileg og að orsakir hennar séu þær, að lagnirnar séu meira og minna stíflaðar og ónothæfar vegna tæringar. Því sé rétt að skipta um allar neysluvatnslagnir í húsinu. Að auki telji matsmenn skynsamlegt að skipta um blöndunartæki, en taki þó fram, að sá kostnaður sé ekki hluti matsins. Kostnaður sé talinn vera 2.291.400 krónur.

         Að mati stefnanda hafi umboðsmönnum stefnda átt að vera fullkunnugt um rennslistregðu neysluvatns, þegar kaupin áttu sér stað, og að borið að upplýsa stefnanda um ástand lagnanna.

         2. Gallar í hitavatnskerfi.

         Það sé niðurstaða matsmanna, að uppsetning hitakerfisins sé ekki í samræmi við teikningu hönnuðar frá júní 1993, er hitakerfi hússins hafi verið breytt þannig, að rafhitabúnaður hafi verið fjarlægður og hitaveituvatn látið renna inn á kerfið. Þar sem  upphaflega kerfið hafi ekki verið hannað fyrir hitaveitu, hafi verið hannað nýtt stjórnkerfi, þ.e stýringu verið breytt, dæla sett á kerfið og fram- og bakrennslisvatni verið blandað saman til að auka nýtni vatnsins. Hins vegar hafi aldrei verið lokið við að setja stjórnkerfið upp samkvæmt teikningu hönnuðar. Þar af leiðandi sé stjórnkerfi hitakerfisins ábótavant. Þá komi fram í matinu, að ofnar í húsinu séu þriðjungi of litlir. Sé ljóst af matinu, að hitavatnskerfi hússins sé ekki í samræmi við yfirlýsingar umboðsmanna stefnda. Staðfesti matið, að hitakerfi hússins sé á engan hátt í samræmi við þær kröfur, sem gera megi til 10 ára gamals kerfis, eins og stefnanda hafi mátt ætla, að væri raunin í samræmi við yfirlýsingar umboðsmanna seljenda um, að það væru „innan [S1] við 10 ár frá því að hitaveita var sett í húsið.” Matsmenn telji, að úrbætur á kerfinu muni ekki leiða af sér þá nýtni, sem gera megi kröfu um í nýju hitaveitukerfi. Allt að einu og sökum þess, að um sé að ræða „verulegt inngrip í innra skipulag hússins að hreyfa við ofnum eða ofnalögn,” telji matsmenn rétt að miða mat sitt við, að uppsetningu stjórnkerfisins verði lokið samkvæmt hönnunarteikningu frá júní 1993. Hér sé því gengið eins skammt og framast sé unnt við að bæta úr göllum á kerfinu. Kostnaður sé talinn vera 234.000 krónur.

                3. Snjóbræðslukerfi.

         Snjóbræðslukerfið, sem sé lokað kerfi með dælu og varmaskipti, hafi samkvæmt matinu þarfnast lagfæringar, þar sem dæla hafi verið biluð. Telji matsmenn, að auk viðgerðar þurfi að endurnýja  varmaskipti og bæta við innspýtingu hitaveituvatns inn á kerfi bílskúrs og snjóbræðslustéttar.      Kostnaður sé talinn vera 198.000 krónur.

         4. Frárennslislagnir.

         Í matinu komi fram, að frárennslislagnir undir kjallaraplötu séu orðnar tærðar og samskeyti komin í sundur. Hafi skolp runnið í grunninn meðfram samskeytunum. Til að forða frekari leka ofan í grunninn leggi matsmenn til, að steinlagnirnar verði fóðraðar að innan með trefjaplasti og jafnframt, að settur verði upp nýr 600 mm brunnur í stað brunnsins, sem sé inni á lóðinni. Kostnaður sé talinn vera 796.600 krónur.

         Kröfugerð stefnanda á hendur stefnda sundurliðast sem hér segir:

                                                                                      1. Kostnaður við úrbætur skv. matsgerð 3.520.000 kr.

         2. Matskostnaður

                        - Þóknun til matsmanna                                                                          434.140 kr.

                                                                                                                          - V.H. Stífluþjónusta  57.857 kr.

                                                                                                                    - Alhliða pípulagnir sf.  238.660 kr.

                                                                                    - Umsjón Ívars Guðmundssonar arkitekts  313.429 kr.

                Samtals                                                                                                       1.044.086 kr.

         3. Annar kostnaður vegna úrbóta og könnunar galla

                                                                                                    - Greiðsla til VSÓ ráðgjafar ehf. 85.905 kr.

                                                                                                      - Alhliða pípulagnir sf. 188.623 kr.

Samtals                                                                                                              274.528 kr.

Heildarkostnaður                                                                                          4.562.780 kr.

         3. Skaðabætur vegna afnotamissis

                                                                                                                  150.000 kr. x 3 mánuðir  450.000 kr.

                Stefnukrafa samtals                                                                                  5.288.614 kr.

         Um skaðabótaskyldu stefnda vísar stefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar stefnda, sbr. og meginsjónarmið 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. samsvarandi ákvæði laga nr. 50/2000 og dómafordæma. Um afslátt vísar stefnandi til 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, sbr. samsvarandi ákvæði laga nr. 50/2000 og dómafordæmi.

 

         Stefndi gerir alvarlegar athugasemdir við málsútlistun stefnanda. Stefndi sé alzheimersjúklingur, en áður en sjúkdómur hans hafi orðið svo alvarlegur, sem síðar hafi orðið, hafi hann falið börnum sínum að annast sölu á nefndri fasteign sinni. Stefndi hafi þá nýlega verið orðinn ekkjumaður og eftir það hafi sjúkdómurinn ágerst hratt. Um það leyti, sem salan átti sér stað, hafi heilsufar stefnda verið orðið þannig, að hann hafi verið vistmaður á stofnun og alls ófær um að annast fjárhagsleg málefni sín. Fasteignin hafi verið verðlögð á 39.000.000 króna. Stefnandi hafi skoðaði hana 24. nóvember 2000, að viðstöddum Árna Árnasyni, syni stefnda, og starfsmanni fasteignasölunnar. Örfáum dögum síðar hafi stefnandi óskað eftir því við Árna að fá að skoða húsið aftur og þeir þá farið á staðinn í þeim erindum. Stefnandi hafi í bæði skiptin verið einn síns liðs við skoðun hússins. Stefnanda hafi þegar við sýningu hússins verið gerð grein fyrir því, að ekkert af börnum stefnda hefði búið í húsinu undanfarin 25 ár og að þau vissu lítið um ástand þess af eigin raun. Þeim væri þó kunnugt um, að faðir þeirra hefði ávallt falið iðnaðarmönnum að annast allt tilfallandi viðhald á fasteigninni, og sömu iðnmeistararnir hefðu séð um það um langt árabil. Hafi stefnanda verið gefið upp, hverjir þessir iðnmeistarar væru, þ.e málarameistari, pípulagnameistari, rafvirkja­meistari og svo framvegis, og stefnandi verið hvattur til að hafa samband við þá, vildi hann kynna sér ástand lagna í húsinu og hvernig staðið hefði verið að viðhaldi eignarinnar gegnum tíðina. Hafi fulltrúar stefnda forðast að láta frá sér fara nokkrar fullyrðingar um ástand lagna í húsinu, vegna þess að þau hafi sjálf ekki haft þá vitneskju um það, sem almennt megi ætla, að seljendur íbúðarhúsnæðis hafi. Eftir að hafa gert þær athuganir á húsinu, sem stefnandi sjálfur hafi talið nauðsynlegar, hafi hann gert stefnda tilboð í húsið. Samkvæmt því hafi hann boðist til að kaupa húsið, ásamt verulegu magni innréttinga, húsgagna, heimilistækja og margvíslegra annarra lausafjár­muna, sem þar voru, fyrir samtals 36.500.000 krónur, er greiddar yrðu við undirritun kaupsamnings um eignina. Daginn áður en kaupsamningurinn var gerður, hafi stefnandi sent fulltrúum stefnda ákveðinn texta á skjali og mælst til þess, að þau undirrituðu það. Því hafi þau neitað, en afhent honum þess í stað yfirlýsingu um leið og kaupsamningurinn var gerður.

         Stefndi mótmælir, að hann, eða fulltrúar hans við sölu á nefndri fasteign, hafi aðhafst nokkuð það, sem leitt geti til skaðabótaábyrgðar á meintum göllum á fasteigninni. Þvert á móti hafi fulltrúar stefnanda í einu og öllu staðið með eðlilegum hætti að sölu eignarinnar og hvorki fullyrt né gefið í skyn við stefnanda, að hún væri betri eða öðruvísi en ætla mætti um slíka eign, með tilliti til aldurs hennar og sýnilegs ástands. Stefnandi hafi, áður en hann gerði kaupsamninginn, verið búinn að gera sér grein fyrir því með skoðun sinni á húsinu, að ýmsir hlutir þar þörfnuðust úrbóta og lagfæringa. Þrátt fyrir þetta, og með fyrrnefnda yfirlýsingu fulltrúa seljanda í höndunum, hafi hann gert kaupsamninginn og greitt umsamið kaupverð, án nokkurs fyrirvara eða áskilnaðar varðandi ástand eignarinnar. 

         Í yfirlýsingu fulltrúa stefnda sé sérstaklega tekið fram, að enginn þeirra, sem hana undirrituðu, hafi búið í húsinu undanfarin 25 ár og aðrir séð um viðhald hennar allan þann tíma. Sé því augljóst, að fulltrúar stefnda við kaupin hafi ekki á neinn hátt reynt að leyna hugsanlegum göllum eða talið stefnanda trú um, að eignin væri búin öðrum kostum en hún raunverulega var, eða reynt að fegra ástand hennar í hans augum. Séu því ekki fyrir hendi skilyrði skaðabótaábyrgðar af hálfu stefnda.

         Við mat á hugsanlegri bótaskyldu verði meðal annars að líta til þess, að stefnandi hafi mikla reynslu í margs konar viðskiptum, bæði hér á landi og erlendis. Stefnandi sé sjálfur alinn upp í því hverfi, sem húsið stendur í, og viti þess vegna vel, hver þau hús eru, sem elst eru í götunni. Hafi stefnandi áður staðið í umfangsmiklum málaferlum út af annarri fasteign, sem hann keypti og standi við sömu götu. Af þessu verði að ætla, að stefnandi hafi vitað gjörla hvers bar að gæta við kaupin.

         Söluverð eignarinnar hafi verið hóflegt í ljósi ástands hennar. Í því sambandi bendi stefndi á verðmat á eigninni, sem hann hafi fengið 8. nóvember 2000 frá nafngreindri fasteignasölu, en þar sé eignin metin á 38.000.000 krónur. Jafnframt bendi stefndi á, að innifalið í kaupverðinu hafi verið mikil verðmæti umfram verðmæti hússins, því að verulegt magn lausafjármuna hafi fylgt með í kaupunum. Stefnandi hafi sjálfur sett eignina í sölu á þessu ári og sett upp miklu hærra verð á eignina, heldur en hann hafði greitt fyrir hana. Hafi stefnandi fengið tilboð í eignina, sem numið hafi miklu hærri fjárhæð, en hann hafði keypt hana fyrir, en þá brugðið svo við, að hann hafi tekið hana úr sölumeðferð. Sé því ljóst, að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna kaupa sinna á eigninni í því ástandi, sem hún var, þegar hann keypti hana, en slíkt tjón sé skilyrði skaðabótaábyrgðar.

         Stefndi mótmælir einnig skaðabótakröfu stefnanda með þeim rökum, að hafi stefnandi átt slíka kröfu, sé hún niður fallin vegna tómlætis. Stefnandi hafi fengið eignina afhenta 12. desember 2000, en engan reka gert að kröfugerð gagnvart stefnda, fyrr en seint í nóvember 2001, þegar hann hafi haft umráð eignarinnar í meira en 11 mánuði. Hafi stefnandi með aðgerðarleysi sínu þennan tíma í reynd samþykkt, að ástand hússins væri í samræmi við það, sem hann hafi getað búist við. Jafnframt er sjálfstætt á því byggt af hálfu stefnda, að með því að gera engan fyrirvara um rétt til afsláttar eða bóta vegna ástands eignarinnar við gerð kaupsamningsins, hafi stefnandi í reynd samþykkt ástand hennar fyrir sitt leyti gagnvart stefnda.

         Með sömu rökum heldur stefndi því fram, að ekki sé sjálfgefið, að ástand lagna hússins hafi verið óbreytt allan þann tíma, sem leið frá því að stefnandi fékk það afhent og þar til hann gerði reka að kröfugerð á hendur stefnda. Virðist stefnda sem húsið hafi lengst af staðið ónotað og í lítilli umhirðu þennan tíma. Sem dæmi um atriði, sem aflaga hafi farið, eftir að stefnandi fékk umráð hússins, bendi stefndi á skemmdir á snjóbræðslu, en hún hafi verið í lagi við eftirlit pípulagningamanns nokkrum dögum áður en eignin var afhent stefnanda. Ekkert sé upplýst um, hvenær skemmdir hafi orðið á kerfinu, en á það sé bent, að febrúar 2002 hafi verið sá kaldasti í Reykjavík í 35 ár. Athygli stefnanda hafi sérstaklega verið vakin á því, að huga þyrfti að ástandi forhitara fyrir vatnið í snjóbræðslunni, en þessu muni hann ekki hafa sinnt. Afleiðingin hafi orðið sú, að vatn muni hafa frosið í snjóbræðslunni.

         Stefndi mótmælir, að matsgerð dómkvaddra manna verði lögð til grundvallar ákvörðun um einhvers konar bætur eða afslátt til stefnanda. Sé dagljóst, að mikill munur sé á því, sem stefnandi var að kaupa, og því ástandi lagna, sem niðurstöður matsgerðarinnar ganga út frá. Geti stefndi með engu móti séð, að stefnandi hafi haft ástæðu til að ætla, þegar kaupin voru gerð, að allar neysluvatnslagnir, hitakerfi, snjóbræðslukerfi og frárennslislagnir væru nýjar eða nýlega endurnýjaðar. Ekkert slíkt hafi verið gefið til kynna af hálfu seljanda hússins. Stefndi vísi í þessu sambandi til skýrslu Rannsóknarstofnunar byggingar­iðnaðarins 21. júní 2002 um rannsókn á sýni úr rörbút, sem tekinn hafi verið úr neysluvatnslögn fasteignarinnar á þeim tíma, sem dómkvaddir matsmenn voru þar að störfum. Þar segi meðal annars í niðurstöðukafla, að sú tæring og ryðmyndun, sem orðið hafi, sé ekki óeðlileg, miðað við rúmlega 40 ára notkun. Þá sé og á það bent, að þótt hitaveita hafi verið tengd inn í húsið 1993, hafi ekki verið skipt um ofnana í húsinu. Þegar húsið var selt, hafi allir ofnar þar verið hinir sömu og upphaflega höfðu verið settir þar upp, og stefnanda verið gert þetta fullkomlega ljóst. Hann hafi því ekki haft ástæðu til að ætla, að miðstöðvarkerfið hefði allt verið tekið í gegn árið 1993, þótt hitaveita hafi þá verið tekin inn í húsið.

         Stefndi geri eftirfarandi athugasemdir við einstaka liði matsgerðarinnar:

         1. Ætlaðir gallar í neysluvatnslögnum.

         Ekkert komi fram í matinu um verðmætisaukningu húss eftir þá endurnýjun, er þar greini, enda hafi ekki verið óskað mats um slík atriði. Ljóst sé, að stefndi hafi ekki selt húsið með nýjum vatnslögnum eða öðrum endurbótum. Jafnframt sé ljóst af drögum að áðurnefndri yfirlýsingu stefnanda, að honum hafi verið ljóst, eða mátt vera vera ljóst, að lagnir í húsinu væru komnar til ára sinna og þörfnuðust endurbóta.

         2. Ætlaðir gallar í hitavatnskerfi.

         Ekkert liggi fyrir um, að kerfið hafi verið í ólagi, þegar stefnandi tók við húsinu. Er mótmælt, að svo hafi verið. Hafi hitavatnskerfið verið notað vandræðalaust af stefnda í 7 ár, þar til hann flutti úr húsinu.

         3. Ætlaðir gallar í snjóbræðslukerfi.

          Stefndi mótmælir, að kerfið hafi verið bilað þegar stefnandi tók við húsinu og vísar sérstaklega til nefndrar yfirlýsingar sinnar.

         4. Ætlaðir gallar í frárennslislögnum.

         Ekkert sé vitað um „rusl” það, er um ræðir í matsgerð, eða hvenær ætla megi, að það hafi valdið umræddri stíflu, en lagnirnar hafi verið orðnar rúmlega 40 ára, þegar þessar athuganir fóru fram. Að því er varðar umræddan brunn, taki stefndi  sérstaklega fram, að hann sé staðsettur utan marka lóðarinnar að Brekkugerði 34, og sé þess vegna ekki á ábyrgð stefnda að fylgjast með rusli, sem kunni að safnast í hann.

         Um aðra kröfuliði stefnanda gerir stefndi eftirtaldar athugasemdir:

         Stefndi mótmælir, að þóknun matsmanna teljist sem hluti tjóns. Sé hér um kröfulið að ræða, sem að réttu lagi tilheyri málskostnaðarkröfu.

         Stefndi mótmælir kröfu vegna reiknings frá Alhliða pípulögnum sf. Einungis hluti viðkomandi reiknings sé lagður fram, og verði ekki ráðið af skjalinu, fyrir hvað sé verið að krefja nema að litlu leyti. Telji stefndi fráleitt, að sér beri að greiða þennan svokallaða reikning. Tekið sé fram, að svo miklu leyti sem reikningurinn kunni að vera vegna starfa í þágu matsmannanna við framkvæmd mats samkvæmt dómkvaðningu, beri að fara með þá reikningsliði sem hvern annan matskostnað.

         Stefndi mótmælir því, að honum beri að greiða kostnað af vinnu Vals Helgasonar ehf. við könnun á frárennslislögn.

         Stefndi mótmælir, að honum beri að greiða kostnað af vinnu NEXUS arkitekta, enda komi kostnaðurinn stefnda ekki við á nokkurn hátt við.

         Stefndi mótmælir, að honum beri að greiða kostnað af vinnu VSÓ ráðgjafar ehf. eða reikning frá Alhliða pípulögnum sf. frá árinu 2001. Verði ekki séð, að stefndi beri neina ábyrgð á kostnaði við vinnu þessara aðila í þágu stefnanda, enda hafi ekki verið haft samráð við stefnda um aðkomu þessara aðila á neinu stigi málsins.

         Kröfu stefnanda um bætur vegna afnotamissis er harðlega mótmælt. Stefnandi sé búsettur erlendis og engin haldbær rök séu fyrir því, að hann verði fyrir tjóni vegna afnotamissis af húsinu, þótt einhver endurnýjun fari þar fram á lagnakerfi. Fjárhæð afnotamissis sé jafnframt mótmælt sem alltof hárri.

         Stefndi mótmælir einnig, að nokkur rök standi til þess að hann veiti stefnanda afslátt af söluverði eignarinnar. Telur stefndi, að því fari fjarri, að hann hafi gefið í skyn við stefnanda, að eignin væri búin öðrum kostum en hún var, þegar stefnandi fékk umráð hennar. Þær endurbætur, sem matsmenn hafi kostnaðarmetið í matsgerð sinni, feli í sér gagngerar endurbætur á eigninni, sem augljóslega hefðu í för með sér verulega verðmætisaukningu við sölu.

         Verði kröfur stefnda um annaðhvort bætur eða afslátt teknar til greina gerir stefndi til vara þá kröfu, að stefnukrafa verði til mikilla muna færð niður, og vísist til röksemda þar að lútandi til þess, sem að framan greinir.

III.

          Ekki eru næg efni til að fallast á með stefnda, að krafa stefnanda sé niður fallin fyrir tómlætis sakir, enda þótt töluverður tími hafi liðið frá afhendingu eignarinnar, þar til hann gerði stefnda viðvart um ætlaða galla á húsinu, eða að stefnandi hafi með aðgerðarleysi sínu þennan tíma í reynd samþykkt, að ástand hússins væri í samræmi við það, sem hann hafi getað búist við. Þá er heldur ekki fallist á þá málsástæðu stefnda, að með því að gera engan fyrirvara um rétt til afsláttar eða bóta vegna ástands eignarinnar við gerð kaupsamningsins, hafi stefnandi í reynd samþykkt ástand hennar fyrir sitt leyti gagnvart stefnda.

Samkvæmt 2. mgr. 42. gr. kaupalaga nr. 39/1922, sem í gildi voru á þeim tíma, sem umrædd kaup áttu sér stað, öðlast kaupandi fasteignar rétt til skaðabóta eða afsláttar, skorti söluhlut einhverja þá kosti, sem ætla má, að áskildir væru. Í máli þessu kemur því til skoðunar, hvort umrædd eign hafi ekki haft þá kosti eða það notagildi, sem ætla má, að stefndi hafi ábyrgst, að hún hefði eða stefnandi mátti ætlast til, að hún hefði og stefnanda mátti vera kunnugt um. Þá kemur til álita, hvort eignin hafi ekki haft þá kosti eða það notagildi, sem almennt má ganga út frá, að sambærilegar eignir hafi. Að lokum þarf að skera úr um, hvort stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með því að láta stefnanda ekki vita um, að eignina skorti kosti eða hefði ekki það notagildi, sem hann vissi eða mátti vita, að stefnandi teldi, að hún hefði, og eins þarf að meta, hvort stefnandi hafi rækt skoðunarskyldu sína á viðhlítandi hátt.

Af gögnum málsins verður ráðið, að umrædd fasteign var orðin 40 ára, er kaupin gerðust. Þá er fram komið í málinu, að umboðsmenn stefnda við kaupin hafi gert stefnanda ljóst, að þeir höfðu ekki búið í húsinu í 25 ár. Á stefnanda hvíldi aðgæslu- eða skoðunarskylda samkvæmt meginreglu 47. gr. laga nr. 39/1922. Fer um þörf á skoðun og umfang hennar eftir atvikum hverju sinni. Verður að telja í ljósi framangreindra upplýsinga fulltrúa seljanda um, að þeir gætu ekki upplýst um ástand fasteignarinnar af eigin raun, vegna þess að þeir höfðu ekki búið í húsinu í áratugi, að enn ríkari skoðunarskylda hafi hvílt á stefnanda en ella. Er og fallist á með stefnda, að hann, eða fulltrúar hans við sölu á nefndri fasteign, hafi hvorki fullyrt né gefið í skyn við stefnanda, að hún væri betri eða öðruvísi en ætla mætti um slíka eign, með tilliti til aldurs hennar og sýnilegs ástands. Er því ekki til að dreifa saknæmri háttsemi af hálfu stefnda eða fulltrúa hans, þannig að leitt geti til skaðabótaábyrgðar stefnda.

Kemur þá til skoðunar, hvort um afslátt á kaupverði geti verið að ræða. Verður hér á eftir fjallað um einstaka liði kröfugerðar stefnanda samkvæmt matsgerð dómkvaddra manna.

1.  Neysluvatnslagnir.

Það er þekkt vandamál í neysluvatnslögnum í Reykjavík, einkum hin síðari ár, að í þeim verða útfellingar. Verður því ekki talið, að í 40 ára gömlu húsi teljist það leyndur galli þó einhver rennslistregða sé. Við vettvangsskoðun fyrir málflutning kom fram, að gert hafi verið við þessa rennslistregðu að mestu með því að skipta um krana og stopploka, en slíkar aðgerðir teljast til eðlilegs viðhalds í svo gömlu húsi. Kröfu stefnanda um afslátt vegna þessa liðar er því hafnað.

2.    Hitakerfi.

Stefnandi mátti reikna með, að stjórntæki þau, sem eiga að fylgja kerfinu samkvæmt hönnun, væru til staðar.  Er kröfuliður þessi því tekin til greina samkvæmt mati dómkvaddra manna.

3.    Snjóbræðslukerfi.

Stefnandi mátti gera ráð fyrir, að snjóbræðslukerfið væri í lagi og að ekki frysi í því. Þá hafði hann ekki tök á að sannreyna fyrir kaupin, að það væri í lagi. Er því rétt að taka þennan kröfulið til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar.

4.    Frárennslislagnir.

Í matsgerð kemur fram, að frárennslislagnir undir botnplötu séu hvergi brotnar. Þá segir þar, að ekkert rusl hafi verið sjáanlegt inn í lögnunum og að rennsli gegnum þær hafi verið eðlilegt, en einhver leki verið með samskeytum. Er þetta ástand eðlilegt að mati dómsins miðað við 40 ára gamlar steinlagnir. Er kröfu um afslátt vegna ástands frárennslislagna því hafnað.

Samkvæmt e-lið 1. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, telst  þóknun matsmanns til málskostnaðar. Verður bótakrafa stefnanda vegna þess kostnaðar, sem hann hefur þurft að bera vegna matsgerðar, því ekki tekin til greina.

         Kröfu stefnanda vegna frárennslislagna er hafnað samkvæmt áðursögðu. Til samræmis við það ber að hafna kröfu stefnanda um, að stefndi verði dæmdur til að greiða kostnað af vinnu Vals Helgasonar ehf. við könnun á frárennslislögn. Þá verður ekki séð, að kostnaður stefnanda vegna vinnu NEXUS arkitekta sé á ábyrgð stefnda, né heldur kostnaður af vinnu VSÓ ráðgjafar ehf., Ívars Guðmundssonar arkitekts eða Alhliða pípulagna sf. Enn fremur þykir stefnandi ekki hafa sýnt fram á, að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna afnotamissis fasteignarinnar. Verða þessir liðir kröfugerðar stefnanda því heldur ekki teknir til greina.

Með vísan til framanskráðs er afsláttarkrafa stefnanda tekin til greina með 432.000 krónum (234.000 + 198.000). Virðisaukaskattur af greiðslu fyrir vinnu manna á byggingarstað fæst endurgreiddur úr ríkissjóði að 6/10 hlutum, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt. Áætlast sá liður 25.000 krónur. Verður stefndi því dæmdur til að greiða stefnanda 407.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum, eins og krafist er.

         Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 er meginreglan sú, að sá, sem tapar máli í öllu verulegu, skuli að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum málskostnað. Þá segir í 3. mgr. sömu lagagreinar, að vinni aðili mál að nokkru og tapi því að nokkru, eða veruleg vafaatriði eru í máli, megi dæma annan aðilann til að greiða hluta málskostnaðar hins, eða láta hvorn þeirra bera sinn kostnað af málinu. Í máli þessu krefst stefnandi greiðslu 5.288.614 króna. Samkvæmt dómsniðurstöðunni fær stefnandi dæmd tæp 7,7% af dómkröfunni og tapar því málinu í öllu verulegu. Þykir því rétt, til samræmis við ofangreinda meginreglu einkamálalaganna, að dæma stefnanda til að greiða stefnda málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

                Dóminn kváðu upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari og meðdómendurnir Vífill Oddsson verkfræðingur og Ragnar Kristinsson tæknifræðingur.

Dómsorð:

Stefndi, Guðmundur Árnason, greiði stefnanda, Jóhanni Óla Guðmundssyni, 407.000 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 5. júní 2002 til greiðsludags.

Stefnandi greiði stefnda 450.000 krónur í málskostnað.