Fimmtudaginn 16. janúar 2003.
Nr. 334/2002.	Sigmundur Sæmundsson (Helgi Birgisson hrl.) gegn Erlu Magnúsdóttur (Jón Steinar Gunnlaugsson hrl.)

 

Fasteignakaup.

S rifti kaupsamningi við E vegna vanefnda og krafðist vangildisbóta. Byggði S á því að E hefði veitt rangar og blekkjandi upplýsingar um eiginleika hins selda auk þess að leyna mikilvægum upplýsingum sem hefðu verið ákvörðunarástæða S fyrir kaupunum. Hefðu forsendur hans fyrir kaupunum því brostið vegna augljósra og verulegra vanefnda E á samningnum. Talið var ósannað að E og eiginmaður hennar hefðu fyrir gerð kaupsamningsins veitt rangar og blekkjandi upplýsingar um eiginleika fasteignarinnar eða leynt mikilvægum upplýsingum um eignina. Væri þvert á móti upplýst að S hefði verið kunnugt um takmarkanir á veitingu frekari byggingarleyfa af skipulagsástæðum og mátti vera ljóst að vegna vatnsverndarsjónarmiða yrðu vart leyfðar nýjar byggingar á lóðinni. Hefði fasteignin því hvorki verið haldin göllum í skilningi 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup né skort einhverja áskilda kosti á þeim tíma er kaupin gerðust í skilningi 2. mgr. Var E því sýknuð af kröfum S.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Haraldur Henrysson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 17. júlí 2002 og krefst þess aðallega að staðfest verði riftun hans 9. janúar 2001 á kaupsamningi 25. maí 1999 um fasteignina Vatnsendablett 134 í Kópavogi og að stefnda verði dæmd til að endurgreiða sér 12.076.543 krónur með nánar tilgreindum dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 og 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. maí 1999 til greiðsludags gegn því að áfrýjandi létti af 1. veðrétti eignarinnar veðskuldabréfi Sparisjóðs Reykjavíkur og nágrennis frá 16. ágúst 2000, upphaflega að fjárhæð 1.800.000 krónur. Til vara krefst hann þess að stefnda verði dæmd til að greiða sér í skaðabætur eða afslátt 5.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum eins og í aðalkröfu greinir. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með skírskotun til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Dæma ber áfrýjanda til greiðslu málskostnaðar fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

                                                          Dómsorð:

           Héraðsdómur skal vera óraskaður.

           Áfrýjandi, Sigmundur Sæmundsson, greiði stefndu, Erlu Magnúsdóttur, 350.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 30. apríl 2002.

Málið var höfðað 3. desember 2001 og dómtekið 4. apríl 2002.  Stefnandi er Sigmundur Sæmundsson, til heimilis að Vatnsendabletti 134, Kópavogi.  Stefnda er Erla Magnúsdóttir, til heimilis að Núpalind 4, Kópavogi.

Í málinu er deilt um ætlaða galla á fasteigninni Vatnsendabletti 134, Kópa­vogi, sem stefnandi keypti af stefndu með kaupsamningi 25. maí 1999.

Stefnandi krefst þess aðallega að staðfest verði skrifleg riftun hans frá 9. janúar 2001 á ofangreindum kaupsamningi um fasteignina Vatnsendablett 134 og að stefnda verði dæmd til að greiða honum krónur 12.076.543 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af krónum 9.000.000 frá 25. maí 1999 til 26. maí 1999, en af krónum 9.020.232 frá þeim degi til 1. desember 1999, en af krónum 12.020.232 frá þeim degi til 17. maí 2000, en af krónum 12.076.543 frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verð­tryggingu frá þeim degi til greiðsludags; gegn því að stefnandi aflétti af 1. veð­rétti fast­eignarinnar veðskuldabréfi við Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis, útgefið 16. ágúst 2000, upphaflega að fjárhæð krónur 1.800.000.

Til vara er þess krafist að stefnda verði dæmd til greiðslu skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð krónur 5.500.000 með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxta­laga nr. 25/1987 frá 25. maí 1999 til 1. júlí 2001, en með dráttar­vöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefndu.  

Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda og máls­kostnaðar.

I.

Hinn 9. maí 1999 var birt auglýsing í Morgunblaðinu frá Valhöll, fasteigna­sölu, þar sem boðið var til sölu íbúðarhús stefndu að Vatnsendabletti 134 í Kópavogi, með yfirskriftinni „Unaðsreitur við Elliðavatn“.  Birt var mynd af húsinu og við hlið hennar svohljóðandi texti: „Vorum að fá í einka­sölu nýtt stórglæsilegt 61 fm heilsárs­hús, staðsett á glæsilegum stað við vatnið.  Húsið er byggt 1998 og stendur á 7.500 fm lóð (möguleiki á að byggja annað hús eða byggja við).  Stór og góð verönd, stórkost­legt útsýni, einstakt tækifæri að eignast hús á þessum frábæra stað.  Verð 12,5m.“

Auglýsingin vakti athygli stefnanda, sem mun hafa verið að leita sér að fast­eign í nágrenni við höfuðborgarsvæðið.  Að sögn stefnanda hreyfst hann af þeim mögu­­leika að byggja við íbúðarhúsið (heilsárshúsið) og reisa bílskúr eða jafnvel nýtt hús á lóðinni.  Hann hafði því samband við fasteignasöluna og í framhaldi skoðaði hann eignina 10. maí og ræddi við stefndu og eiginmann hennar, Hall­varð Einvarðs­son hæstaréttar­lög­mann.  Einnig var viðstaddur skoðunina læri­meistari stefnanda í raf­­­­virkjun, Þorvaldur Björnsson, sem hafði tví­vegis áður verið stefnanda til halds og trausts við skoðun og kaup á fasteignum.  Er óumdeilt að stefnda og eigin­maður hennar hafi við nefnda skoðun upplýst stefnanda að möguleiki væri á að byggja við íbúðar­húsið eða reisa fleiri mannvirki á lóðinni og að fast­eignin stæði á vatnsverndar­svæði.  Fyrir dómi kvað stefnandi hjónin hafa sagt svo­kallaða vatns­verndarlínu liggja ein­hvers staðar austan megin við húsið.  Þorvaldur bar með líkum hætti í vitnisburði sínum fyrir dómi.  Af hálfu stefndu er hins vegar á því byggt að þau hjónin hafi ekki til­greint nákvæmlega hvar umrædd lína hafi verið dregin.  Vitnið Hallvarður bar að hann hefði á hinn bóginn gert stefnanda rækilega grein fyrir veittu byggingarleyfi á lóðinni og lóðar­leigusamningi við landeigandann á Vatnsenda.  Hann hefði aldrei sagt við stefnanda að fyrir hendi væri leyfi fyrir nýbyggingu eða viðbyggingu við íbúðar­húsið, en greint honum frá því að lóðin hefði á sínum tíma verið tilgreind af land­eiganda sem „tveggja spildu lóð“.  Hefði Hallvarður ávallt skilið þau ummæli svo að vegna stærðar lóðarinnar væri mögulegt að reisa á henni tvö hús.  Þorvaldur bar fyrir dómi að hann hefði í kjöl­far skoðunar­innar varað stefnanda við kaupunum og sagt ásett kaupverð vera of hátt. 

Stefnandi fór daginn eftir á fasteignasöluna og gerði 11.600.000 króna tilboð í fasteignina.  Á sama tíma munu fleiri tilboð hafa borist í eignina og hækkaði stefnandi því boð sitt upp í 12.000.000 króna 12. maí, sem stefnda og eiginmaður hennar sam­þykktu samdægurs.  Samkvæmt tilboðinu skyldi stefnandi greiða 9.000.000 króna við undirritun kaupsamnings og 3.000.000 króna við afhendingu fasteignar­innar.  Með kaup­samningi 25. maí 1999 var nánar mælt fyrir um kaupin og eignin seld ásamt öllu því sem henni fylgdi og fylgja bæri, þar með töldum tilheyrandi leigulóðar­réttindum, í því ástandi sem stefnandi hefði kynnt sér með skoðun og sætti sig við að öllu leyti.  Þess var getið að landeigandi ætti forleigu- og forkaupsrétt að eigninni, en fyrir lá samþykki fyrir sölunni frá landeiganda, Magnúsi Hjaltested á Vatnsenda.  Í stöðluðum samningsskilmálum á bakhlið kaupsamningsins, 17. gr., segir að eignin sé seld án kvaða og veðbanda að öðru leyti en því sem að ofan greinir.  Þar fyrir neðan, í niður­lagi kaupsamningsins, færði viðkomandi fasteignasali, Kristinn Kol­beinsson, inn svo­hljóðandi texta:

„Kaupandi hefur kynnt sér gögn og bréfaskriftir við Tæknideild Kópa­­vogs, Hitaveitu Reykjavíkur og Kópavogsbæ.“

Til staðfestu rituðu málsaðilar og eiginmaður stefndu nöfn sín á samninginn í viðurvist fast­eigna­salans, sem vottaði hann.  Þorvaldur Björnsson var einnig við­staddur kaupsamningsgerðina.  Samkvæmt samningnum skyldi eignin afhent eigi síðar en 15. nóvember 1999.  Stefnandi þinglýsti kaupsamningnum 26. maí 1999.  Í þing­­lýsingarvottorði er getið um framangreinda kvöð varðandi forleigu- og forkaups­rétt landeiganda.

Samkvæmt framburði stefnanda fyrir dómi mun það hafa verið forsenda hans fyrir kaupunum að hann fengi að byggja á lóðinni, en hann hefði hvorki upplýst stefndu og eiginmann hennar um þá forsendu fyrir samningsgerðina né heldur óskað eftir að tilgreina hana í kaupsamningnum. 

II.

Eftir kaupin fól stefnandi Þorsteini Friðþjófssyni byggingatækni­fræðingi að gera frum­drög eða tillögu að skiptingu fasteignarinnar í tvær lóðir og leggja hana fyrir Birgi H. Sigurðsson skipulagsstjóra í Kópavogi.  Samkvæmt nefndri tillögu, sem dag­sett er 8. júlí 1999, var gert ráð fyrir að íbúðarhúsið stæði óhreyft á annarri spildunni og að á hinni yrði reist nýtt einbýlishús, um það bil helmingi stærra en heilsárshúsið.  Samkvæmt vitnisburði Þorsteins fyrir dómi fékk hann uppdrátt af land­svæðinu á tölvu­­tæku formi frá Kópavogsbæ og markaði grunnflatar­mál umrædds ein­býlis­húss inn á upp­dráttinn.  Á uppdrættinum sést áður nefnd vatns­verndarlína og liggur hún ská­hallt á milli teikningar af húsunum tveimur.  Þorsteinn fór með teikninguna á fund skipulags­stjóra fyrri hluta júlímánaðar og sagðist fyrir dómi hafa fengið þau óform­legu svör að Kópavogsbær myndi aldrei samþykkja byggingu ein­býlis­hússins, þar sem lóðin væri á vatnsverndarsvæði og nýbygging einbýlishúss bryti í bága við skipu­lag á svæðinu.  Stefnandi staðfesti fyrir dómi að hann hefði fengið umrædd skilaboð, en vegna þrjósku hefði hann á þeim tíma líklega neitað að viður­kenna að byggingar­leyfi fengist ekki í gegn.  Birgir H. Sigurðsson bar fyrir dómi að á greindum tíma hefði ekkert verið því til fyrirstöðu að byggja nýtt sumarhús á lóðinni og eftir atvikum að fá heilsársleyfi til búsetu í því, en þar sem lóðin væri innan vatnsverndarsvæðis og skilgreind á „opnu svæði“ í gildandi aðal­skipu­lagi hefði þurft að breyta aðalskipu­laginu til að heimila nýbyggingu einbýlishúss á lóðinni.  Af þessum sökum hefði verið tekið neikvætt í tillögu Þorsteins Friðþjófs­sonar.

III.

Hinn 1. desember 1999 gáfu stefnda og eiginmaður hennar út afsal fyrir fast­eigninni til stefnanda, sem undirritaði afsalið samdægurs án athugasemda eða fyrir­vara um ástand eignarinnar.  Afsalinu var þinglýst daginn eftir.  Í þinglýsingarvottorði er aðeins getið um eina áhvílandi kvöð, sem lýtur að áður nefndum forleigu- og for­kaups­rétti landeiganda.

IV.

Hinn 5. desember 1999 lét stefnandi birta myndauglýsingu í Morgunblaðinu, með yfirskriftinni „Heilsárshús við Elliðavatn“, en þar var fasteignin boðin til sölu með svo­­hljóðandi lýsingu: „61 fm timburhús frá ´96, ásamt 7.500 fm lóð, til sölu.  Stað­setning er við vatnið og horft yfir í norðvestur.  Verð 14,2 millj.“  Í framhaldi fól stefnandi Magnúsi Leópoldssyni löggiltum fasteignasala hjá Fasteignamiðstöðinni að selja fasteignina.  Í myndauglýsingu, sem fasteignasalan lét birta í Morgun­­­blaðinu 8. febrúar 2000, er eigninni svo lýst: „Vatnsendablettur.  Glæsilegt ný­­legt sumarhús við Elliða­vatn í landi Vatnsenda.  Lóðin er 7.500 fm.  Sérlega glæsi­leg lóð við vatns­bakkann.  Stærð lóðarinnar gefur ýmsa möguleika.  Húsið er 60,8 fm., panelklætt utan sem innan með parketi á gólfum og verönd á tvo vegu.  Húsið er vandlega innréttað og skiptist í forstofu, stofu, eldhús, eitt svefnherbergi og baðher­bergi.  Hitaveita komin í hús.  Glæsilegt útsýni.  Einstök eign.  Verð 14,2 millj.“  Magnús Leópoldsson bar fyrir dómi að ásett söluverð hefði ekki byggst á beinu verðmati heldur hefði stefnandi haft í huga að fá til baka þá fjárhæð, sem hann hefði sjálfur varið til kaupa á eigninni.  Magnúsi hefði fundist 12-14.000.000 króna vera hátt verð fyrir eignina, en bætti því við að verðmat á fasteignum við Elliðavatn væri afstætt og væru sumir kaupendur tilbúnir að greiða meira fyrir slíkar eignir en aðrar.  Umrædd fasteign væri „mögnuð“, með vönduðu, litlu húsi og gæfi mikla möguleika.  Magnús kvaðst ekki minnast þess að hafa fengið í hendur gögn um byggingarleyfi eða bréfaskriftir við Kópa­vogsbæ þegar hann fékk eignina til sölumeðferðar.   

Fyrir dómi gaf stefnandi þá skýringu á framangreindum auglýsingum að hann hefði verið að kanna sölumöguleika á fasteigninni og gat þess að hann hefði á þeim tíma verið orðinn þreyttur á „baráttunni við Kópavogsbæ“, eins og hann komst að orði.  Hann kvað byggingarleyfisveitingar hjá Kópavogsbæ snúast um að vera „réttur aðili á réttum stað“ og sagði þetta alltaf vera spurningu um pólitík.  Hann hefði litið svo á að hann væri ekki í nógu góðri stöðu gagn­vart bænum í þessum efnum, en mögu­legir kaupendur að fasteigninni hefðu getað haldið baráttunni áfram og ef til vill fengið leyfi til að byggja nýtt hús á lóðinni.  Nánar aðspurður staðfesti stefnandi að „baráttan“ við Kópavogsbæ hefði hafist löngu fyrir gerð áður nefnds afsals um fasteignina og sagðist hann í framhaldi hafa vitað frá upphafi að hann yrði að fá samþykki frá bænum fyrir byggingarleyfi á lóðinni og að ekki yrði hlaupið að því að fá slíkt samþykki, þar sem ekki væri búið að gera neitt skipulag fyrir lóðina og svæðið í kring.  Stefnandi gat þess einnig fyrir dómi að um viku eftir að fasteignin var auglýst í Morgunblaðinu 8. febrúar 2000 hefði komið upp ágreiningur um skipu­lags­mál í landi Vatnsenda og í kjölfarið mikil umræða í fjölmiðlum og því hefði hann beðið fasteignasalann að taka eignina af söluskrá, enda hefði allt verið í uppnámi og enginn mögu­leiki á að selja fasteignir á þessum stað á meðan svo væri. 

Stefnandi kvaðst hafa haldið baráttu sinni áfram við byggingaryfirvöld í Kópa­­vogi vorið og sumarið 2000 og hafa rætt nokkrum sinnum sjálfur við skipu­lags­stjóra bæjarins.  Í eitt skiptið, líklega í maí, hefði hann farið með vinkonu sinni Ragn­heiði G. Brynjólfs­dóttur til fundar við kunningja hennar, sem unnið hefði hjá bænum.  Sá maður hefði sýnt þeim afrit af bréfi byggingarfulltrúa til stefndu og eiginmanns hennar frá 27. september 1996, þar sem hjónunum var tilkynnt að byggingarnefnd hefði samþykkt erindi þeirra varðandi leyfi til að byggja sumarhús á lóðinni nr. 134 við Vatnsenda­blett og að sú ákvörðun hefði verið staðfest af bæjarstjórn Kópavogs.  Í bréfinu var einnig að finna kvaðir, sem stefnandi sagðist ekki hafa vitað um áður, en hinar nýju upp­­lýsingar hefðu kvatt hann til aðgerða í málinu.  Kvaðirnar hljóða svo:

„Byggingar­­nefnd samþykkir erindið með þeirri kvöð að húsið verði færanlegt af undirstöðum og kann það að þurfa að víkja með skömmum fyrirvara af skipulags­ástæðum, Kópavogsbæ að kostnaðarlausu, kvöðum þessum skal þinglýst.“

Að sögn stefnanda hefði honum brugðið illilega við lestur bréfsins og í fram­haldi farið rakleitt á sýsluskrifstofuna í Kópavogi, þar sem hann hefði fengið stað­festingu á því að kvöðunum hefði aldrei verið þinglýst á fasteignina.  Þaðan hefði hann skundað ferð sinni á skrifstofu Morgunblaðsins og fengið afrit af auglýsingunni frá 9. maí 1999, sem hann hefði farið með beint á fund fasteignasölunnar Valhallar.  Þar hefði Bárður Tryggvason sölustjóri orðið fyrir svörum og hann farið og náð í skjala­möppu með gögnum varðandi fasteignaviðskiptin.  Stefnandi kvaðst hafa séð afrit af umræddu bréfi í möppunni og staðfestu bæði Bárður og Ragnheiður að svo hefði verið í vitnisburði sínum fyrir dómi, en Ragnheiður hafði verið í fylgd stefnanda fram að þessu.  Bárður kvað engum bréfum hafa verið bætt í skjalamöppuna eftir gerð kaupsamningsins.  Hann bar að stefnandi hefði kvartað undan því að hafa keypt fast­eignina of dýru verði.  Aðspurður kvaðst Bárður hafa verðmetið eignina á sínum tíma í samráði við seljendur og taldi ásett verð hafa verið nokkuð raun­hæft og innan eðlilegra frávika, en fasteignamarkaðurinn hefði verið afar líflegur í maí 1999 og verð á fasteignum almennt verið hátt.  Hann kvað staðsetningu, lóðar­stærð og stærð íbúðar­hússins hafa ráðið mestu um verðlagningu hinnar umþrættu fast­eignar og hefði mögu­legur byggingarréttur ekki haft þar áhrif.  Bárður kvaðst ekki hafa vitað að lóðin stæði á vatnsverndarsvæði og virtist ekki vita hvað í því fælist.  Hann kvað söluyfirlit frá fasteignasölunni ekki hafa fundist þrátt fyrir leit og treysti sér ekki til að svara því hvort slíkt yfirlit hefði verið samið þegar eignin var sett á sölu­skrá.   

Stefnandi kvaðst sama dag og hann ræddi við Bárð hafa farið einn til fundar við Hallvarð Einvarðsson eigin­­­­mann stefndu á lögmannsstofu hans, sýnt honum afrit af bréfinu og greint honum frá stöðu mála, þ.e. að vegna nefndra kvaða væri útilokað að fá leyfi til frekari bygginga­framkvæmda á fast­eigninni.  Hallvarður hefði sagst vilja ræða þetta við land­eigandann og lofað að hafa samband eftir nokkra daga, en það hefði hann ekki gert og aldrei rætt aftur við stefnanda.  Hallvarður staðfesti fyrir dómi að stefnandi hefði í eitt skipti komið á lögmannsstofu hans, en kvaðst ekki muna hvenær það hefði verið.  Til fundarins hefði verið boðað með tveggja daga fyrirvara.  Hallvarður þvertók fyrir að stefnandi hefði sýnt honum umrætt bréf og kvað stefnanda ekki hafa borið fram neina kvörtun vegna fasteignaviðskiptanna.  Stefnandi hefði hins vegar greint frá erfið­leikum í samskiptum við son Magnúsar Hjaltested, sem tekið hafði við jörðinni Vatns­­enda að föður sínum látnum og einnig spurst fyrir um stofnanir og starfsmenn á vegum Kópavogsbæjar, sem hann gæti snúið sér til. 

V.

Eftir viðskipti sín við eiginmann stefndu mun stefnandi hafa kannað réttar­stöðu sína og réði sér lögmann síðla árs 2000.  Með bréfi lögmannsins 9. janúar 2001 var lýst yfir riftun á kaupsamningi málsaðila.  Að sögn stefndu og eiginmanns hennar var þá fyrst borin fram kvörtun vegna fasteignaviðskiptanna.  Er óumdeilt að fyrir þann tíma hafi stefnandi ekki lýst ábyrgð á hendur stefndu vegna kaupanna.  Riftuninni var mót­mælt 18. janúar 2001 í bréfi Sveins Guðmundssonar hdl., þáverandi lögmanns stefndu.  Stefnandi lét í framhaldi dómkveðja sérfróðan matsmann til að meta hvert hefði verið líklegt söluverð fasteignarinnar í maí 1999, ef legið hefði fyrir annars vegar upplýsingar um kvaðir þess efnis að húsið þyrfti að vera færanlegt af undir­stöðum og kynni að þurfa að víkja með skömmum fyrirvara af skipulags­ástæðum, Kópavogsbæ að kostnaðarlausu og hins vegar ef legið hefði fyrir að ekki yrði veitt heimild til að byggja við húsið eða byggja nýtt hús á sömu lóð.  Í matsgerð Dan Wiium löggilts fasteignasala frá 23. júlí 2001, sem hann staðfesti fyrir dómi, var komist að þeirri niðurstöðu að miðað við báðar framangreindar forsendur hefði líklegt söluverð fasteignarinnar verið 6.500.000 krónur, en 8.500.000 krónur að því gefnu að húsið fengi að standa áfram á lóðinni.  Stefnda hafnaði enn bótaskyldu þrátt fyrir niður­­stöðu matsgerðarinnar og fór því svo að stefnandi höfðaði mál þetta.

VI.

Málsaðila greinir á um hvaða upplýsingar hafi verið veittar við gerð kaup­samnings um fasteignina 25. maí 1999 og hvort þá hafi legið fyrir áður nefnt bréf frá 27. september 1996, þar sem fyrrnefndar kvaðir voru lagðar á eignina samhliða veitingu byggingar­­leyfis á lóðinni.  Óumdeilt er að við kaupsamningsgerðina lá fyrir fjöldi bréfa, sem gengið höfðu milli stefndu og eiginmanns hennar annars vegar og Hita­veitu Reykjavíkur og stofnana Kópavogsbæjar hins vegar.  Eins og áður segir var þessa getið í kaupsamningnum með bókuninni: „Kaupandi hefur kynnt sér gögn og bréfaskriftir við Tæknideild Kópa­­vogs, Hitaveitu Reykjavíkur og Kópavogsbæ.“

Fyrir dómi kvaðst stefnandi hafa kynnt sér efni þeirra skjala, sem hann hefði fengið í hendur, meðal annars bréf frá 27. apríl 1999 varðandi ársbústaðaleyfi í húsinu, bréf vegna væntanlegs leyfis fyrir hitaveitu „og alls konar blöðunga“.  Hann fullyrti að hið umþrætta bréf frá 27. september 1996 hefði ekki verið meðal þeirra gagna.  Vitnið Þorvaldur Björnsson tók í sama streng og kvaðst heldur ekki minnast þess að efni bréfsins hefði borið á góma á kaupsamningsfundinum.  Fyrir dómi vísaði stefnda á eiginmann sinn varðandi upplýsingar um hvaða gögn hefðu verið lögð fyrir stefnanda við kaupin, en sagði að farið hefði verið yfir þau skjöl á fundinum.  Hall­varður eiginmaður hennar bar á sama veg og staðhæfði að umrætt bréf hefði legið frammi á fundinum og hefði stefnandi lesið það yfir ásamt öðrum skjölum án þess að hreyfa nokkrum athugasemdum við efni þess.  Honum hefði því verið fullkunnugt um nefndar kvaðir.  Hallvarður kvaðst hafa talið það hlutverk Kópavogs­bæjar að þing­lýsa kvöðunum á fasteignina og því hefðu þau hjónin ekki hugað sérstak­lega að því.  Fram kom í vitnisburði Hallvarðs að hjónin hefðu mætt á annan kaupsamnings­fund fyrir 25. maí, en þá hefði stefnandi ekki mætt á fasteignasöluna.  Í það skipti hefðu hjónin mætt með Svein Guðmundsson lög­mann og löggiltan fasteignasala sér til halds og trausts og kvað Hallvarður hann geta staðfest að bréfið hefði þá legið frammi.  Þetta staðfesti Sveinn í vitnisburði sínum fyrir dómi.  Umrætt sinn hefði hann notað tækifærið, á meðan beðið hefði verið eftir stefnanda, til að fara yfir þau skjöl, sem legið hefðu frammi á fasteignasölunni, en þar í fundarherbergi hefðu verið þrír skjalabunkar; einn fyrir seljanda, einn fyrir kaupanda og einn fyrir fasteignasalann.  Að sögn Sveins hefði hann rekið augun í hið umþrætta bréf frá 27. september 1996 og því kannað sérstaklega hvort nefndum kvöðum hefði verið þinglýst á fasteignina.  Svo hefði ekki verið og því hefði hann lagt á það sérstaka áherslu við Hallvarð og Kristinn Kolbeins­son fasteignasala að bréfið yrði að liggja frammi við gerð kaup­samnings um eignina.  Sveinn kvað það einnig hafa vakið athygli sína að ekkert söluyfirlit hefði legið frammi.  Hann sagði fasteignina hafa verið „mjög heita“ á greindum tíma og hefði „mikið líf“ verið á fasteignamarkaði.  Ásett kaupverð hefði því verið raunhæft að hans mati.  Kristinn Kolbeinsson bar fyrir dómi að fasteignasalan hefði fyrir kaup­samnings­fund útbúið þrjár skjalamöppur með kaupsamningi í og öllum fylgiskjölum, þar með töldu margumræddu bréfi frá 27. september 1996.  Aðilar að samningnum hefðu fengið í hendur sína möppuna hvor og stefnandi farið yfir öll gögnin.  Efni bréfa og annarra skjala hefði hins vegar ekki verið rætt sérstaklega að öðru leyti en því að kaupsamningurinn hefði verið samlesinn lið fyrir lið á fundinum.  Að sögn Kristins hefði hann talið bréfaskriftir við tækni­deild Kópavogs, Hitaveitu Reykjavíkur og Kópavogsbæ skipta verulegu máli við kaupin og því hefði hann sett inn á bakhlið kaup­samningsins ákvæði þess efnis að stefnandi hefði kynnt sér þau gögn fyrir undir­ritun samningsins.  Hann kvað hinar umþrættu kvaðir hafa verið nægilega til­greindar með þeim hætti og sagði ekki hafa verið pláss fyrir textann annars staðar á bak­hliðinni.  Bæri að skilja orðalag 17. gr. kaupsamningsins um kvaðir á eigninni með hlið­sjón af því.

VII.

Stefnandi reisir aðalkröfu sína á því að stefnda hafi vanefnt svo verulega umræddan kaupsamning milli aðila að honum hafi verið heimilt að rifta samningnum og sé jafnframt rétt að krefja hana um vangildisbætur.  Sé þar annars vegar um að ræða endurgreiðslu á kaupverði fasteignarinnar, krónum 12.000.000 og hins vegar útlögðum kostnaði vegna þinglýsingar kaupsamnings, krónur 20.232 og greiðslu vegna hitaveitu, krónur 56.311 eða samtals krónur 12.076.543.

Á því er byggt að stefnda hafi veitt rangar og blekkjandi upplýsingar um eiginleika hins selda, þ.e. að fasteigninni fylgdi lóð sem mögulegt væri að byggja á annað hús eða viðbyggingu við það hús sem fyrir var á lóðinni.  Þessar upplýsingar hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum og því verði, sem hann hafi verið tilbúinn til að greiða fyrir eignina.  Lóðin sé á vatnsverndarsvæði við Elliðavatn í Kópavogi og því óheimilt að reisa þar nýtt hús eða byggja við húsið sem þar standi.  Þetta hafi stefnda vitað, meðal annars vegna fyrri viðskipta við Kópavogsbæ og því hafi henni borið skylda til að upplýsa stefnanda um þessi atriði við kaup­samnings­gerð, enda hafi hún mátt vita að þau hafi skipt verulegu máli fyrir ákvörðun stefnanda.  Forsendur hans fyrir kaupunum séu því brostnar vegna augljósra og verulegra van­efnda stefndu á samningnum.

Einnig er á því byggt að stefnda hafi leynt mikilvægum upplýsingum, sem hafi verið ákvörðunarástæða stefnanda fyrir kaupunum.  Þannig hafi hún látið þess ógetið að bæjaryfirvöld í Kópavogi hafi samþykkt umsókn hennar um byggingu sumarhúss á lóðinni með þeirri kvöð, sem skyldi þinglýst á fasteignina, að húsið yrði færanlegt af undirstöðum og kynni að þurfa að víkja af skipulagsástæðum, bænum að kostnaðar­lausu.  Stefndu hafi verið kynnt þetta í bréfi byggingarfulltrúa 27. september 1996, en hún látið þess ógetið við kaup­samnings­gerðina og hafi stefnandi fyrst vitað um tilvist nefndrar kvaðar sumarið 2000 þegar hann hafi farið á fund byggingarfulltrúa í Kópa­vogi.  Þar sem stefnda hafi ekki upplýst um kvöðina og henni ekki verið þinglýst á fast­eignina, eins og þó hafi verið áskilið, hafi stefnanda verið ómögulegt að vita um til­vist kvaðarinnar fyrr en þá.

Stefnandi vísar því á bug að réttur hans til að hafa uppi framangreind van­efnda­úrræði séu niður fallin fyrir sakir tómlætis.  Um leið og honum hafi verið ljóst að vatnsverndarsjónarmið hafi sett nýtingarmöguleikum hans skorður hafi hann freistað þess að selja fasteignina og komast skaðlaus frá viðskiptunum.  Þegar þær vonir hafi brugðist og sýnt þótti að hann yrði fyrir verulegu fjártjóni hafi hann snúið sér til eiginmanns stefndu, sem hafi lofað að skoða málið.  Auk þessa byggir stefnandi á því að af hans hálfu geti ekki falist tómlæti í því að hafa tekið við afsali fyrir fasteigninni, en þar sé aðeins um að ræða yfirlýsingu stefndu um að stefnandi hafi réttilega efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila og hún geti því ekki gert frekari kröfur á hendur honum vegna fasteignaviðskiptanna.

Stefnandi kveðst hafa tekið lán að fjárhæð krónur 1.800.000 til að geta staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningnum og hafi hann fengið veðleyfi frá stefndu til að þinglýsa láninu á fasteignina.  Þess vegna sé krafist staðfestingar á riftun kaupsamningsins gegn því að hann aflétti nefndu veði af eigninni.

Verði ekki fallist á aðalkröfuna krefst stefnandi skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefndu að fjárhæð krónur 5.500.000 vegna verðmætisrýrnunar fasteignarinnar í samræmi við niðurstöðu matsgerðar.  Sú krafa sé á því byggð að vegna vanefnda stefndu hafi stefnandi orðið fyrir nefndu fjártjóni, enda sé hann eigandi fasteignar, sem sé verulega verðminni en hún hafi verið kynnt honum fyrir kaupin og því eigi hann rétt á skaðabótum eða afslætti, sem nemi mismuni á kaupverði eignarinnar og raun­virði hennar á söludegi.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, einkum 42. gr. laganna, sem venja sé að beita með lögjöfnun um riftun, skaðabætur eða afslátt í fasteignakaupum.  Jafnframt vísar hann til meginreglna kröfu­réttar um vanefndaúrræði vegna fasteignakaupa.

Auk framangreindra málsástæðna, sem gerð er grein fyrir í stefnu, var á því byggt af hálfu stefnanda við munnlegan málflutning að vegna gildandi aðalskipulags fyrir Kópavog 1992-2012 hafi verið ómögulegt að veita byggingarleyfi fyrir nýju húsi á lóðinni, þar sem hún hafi verið skilgreind á „opnu svæði“ og því hafi ekki verið gert ráð fyrir íbúðabyggð að óbreyttu aðalskipulagi.  Þetta hafi stefndu verið ljóst fyrir kaup­­samnings­gerðina og hún leynt þeim upplýsingum fyrir stefnanda.  Var í því sam­bandi einnig vísað til nýs aðalskipulags 2002-2012, sem bíði samþykkis skipulags­stjóra og staðfestingar umhverfisráðherra og tillagna að deiluskipulagi á Vatnsenda, svæði milli vatns og vegar, frá 9. maí 2001, en samkvæmt þeim megi ekki reisa ný íbúðar­hús á 50 metra belti meðfram Elliðavatni, sem sé eins konar helgunarsvæði vatnsins.  Jafnframt var af hálfu stefnanda mótmælt gagn­kröfu stefndu í greinargerð um greiðslu húsaleigu fyrir það tímabil, sem hann hefði búið á fasteigninni og á það bent að hann hafi hugsað um eignina og viðhald á henni eins og húsvörður og því eigi stefnda engar kröfur á hendur honum.  Einnig var á því byggt að vegna áður nefndra vanefnda stefndu gæti ekki stofnast sjálfstæður réttur til bóta vegna ætlaðrar ógreiddrar húsa­leigu.           

VIII.

Stefnda byggir sýknukröfuna í fyrsta lagi á því að stefnanda hafi í stefnu borið að bjóða fram afsal fyrir fasteigninni, samhliða kröfu sinni um riftun á kaupsamningi milli aðila, sbr. meginreglu 1. mgr. 57. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjár­kaup, en sömu reglu hafi verið beitt í fasteignaviðskiptum.  Vanræksla á þessu skil­yrði fyrir riftun leiði ein sér til sýknu af aðalkröfu stefnanda.

Í annan stað mótmælir stefnda þeirri megin málsástæðu stefnanda að hin selda fasteign hafi verið haldin göllum í skilningi kauparéttarins.  Stefnandi hafi fengið það sem hann hafi keypt.  Í kaupsamningi komi fram að eignin sé seld með tilheyrandi lóðar­réttindum.  Stefnandi hafi fengið allar tiltækar upplýsingar um eignina og stöðu hennar gagnvart bæjaryfirvöldum í Kópavogi, bæði munnlega og með bréfum, sem legið hafi frammi fyrir og við kaupsamningsgerðina, svo sem vitni hafi borið um.  Bendir stefnda hér sérstaklega á hið umþrætta bréf byggingarfulltrúa frá 27. september 1996 og bréf tæknideildar Kópavogs frá 27. apríl 1999, þar sem fjallað hafi verið um erindi stefndu og eiginmanns hennar um „heilsársleyfi“ fyrir sumarhúsið á lóðinni, en vísað hafi verið til bréfanna í kaupsamningi aðila.  Í aug­lýsingu, sem birt var 9. maí 1999, hafi ekki verið lofað frekari byggingarrétti á fast­eigninni heldur aðeins verið gefið til kynna í almennri lýsingu eignarinnar að stærð lóðarinnar gæfi mögu­leika á við­byggingu eða nýbyggingu húss á lóðinni.  Stefnandi hafi sjálfur vitað að til slíkra fram­kvæmda þyrfti leyfi frá byggingaryfirvöldum og því geti hann ekki byggt rétt sinn á því að málum hafi verið svo háttað, sem fram komi í bréfunum.  Stefnda bendir einnig á í þessu sambandi að stefnandi hafi hvorki framvísað skil­ríkjum um að hann hafi sótt formlega um byggingarleyfi á fast­eigninni né heldur að hann hafi fengið formlega synjun um slíkt leyfi.       

Samkvæmt framansögðu verði að telja, hvað sem öllu öðru líður, að stefnandi hafi fengið tilefni til að kynna sér nánar stöðu fasteignarinnar áður en hann gekk til samnings­gerðarinnar, telji hann nú, að þar hafi skort á upplýsingar og verði hann því að bera alla áhættu af því að hafa ekki sinnt þeirri aðgæsluskyldu.  Engu breyti í lögskiptum málsaðila þótt handhafi nefndrar kvaðar, Kópavogsbær, hafi ekki verið búinn að þinglýsa kvöðinni á fasteignina, svo sem hann hafi ráðgert í bréfinu frá 27. september 1996, enda skipti það eitt máli að stefnanda var eða mátti vera kunnugt um kvöðina, sbr. 19. gr. þinglýsingalaga.  Orð bréfsins um þinglýsingu hafi ekki sjálfstætt form­gildi, sem skapi stefnanda sérstakan rétt í lögskiptum við stefndu.  Á hitt beri að líta, svo sem lögmaður stefndu reifaði við munnlegan málflutning, að hafi stefnandi verið grandlaus um kvöðina við kaupsamningsgerð, svo sem hann haldi fram, þá geti Kópa­vogsbær nú ekki þinglýst henni á eignina, sbr. 24. gr. þinglýsingalaga.  Kvöðin hefði í því tilviki ekkert gildi gagnvart stefnanda.

Stefnda mótmælir einnig þeirri málsástæðu stefnanda að það hafi verið for­senda hans fyrir kaupunum að hann fengi að byggja meira á lóðinni.  Stefnandi hafi hvorki upplýst stefndu og eiginmann hennar um þá ákvörðunarástæðu sína né heldur látið hennar getið í kaupsamningi aðila og því geti hann ekki byggt á hinni meintu forsendu í lögskiptum við stefndu.

Verði ekki fallist á framangreindar málsástæður stefndu byggir hún sýknu­kröfuna á því að stefnandi hafi, hvað sem öðru líður, sýnt af sér slíkt tómlæti við að gera rek að kröfum á hendur stefndu að þær séu nú allar fallnar niður á grund­velli megin­reglu 52. gr. þágildandi kaupalaga, sbr. nú meginreglu 2. mgr. 39. gr. laga nr. 50/2000 um sama efni.  Viðurkennt sé að seljandi eignar hafi lögmæta hagsmuni að fá að vita án ástæðulauss dráttar um þá afstöðu kaupanda að seljandinn hafi ekki rétti­lega staðið við skuldbindingar sínar samkvæmt kaupsamningi og að kaupandinn hyggist hafa uppi kröfur af því tilefni.  Eigi þetta ekki síst við þegar um sé að ræða riftun í fasteignakaupum og einnig sérstaklega þegar kaupandi hefur tekið við fasteign og hafið afnot hennar.  Eins og hér hátti til hafi stefnandi fengið fasteignina afhenta í lok nóvember 1999 og fengið afsal fyrir henni 1. desember sama ár.  Stefnandi hafi hins vegar ekki borið fram kvörtun við stefndu eða eiginmann hennar fyrr en með bréfi lögmanns síns 9. janúar 2001 þegar lýst hafi verið yfir riftun á kaup­samningi aðila.  Stefnandi hafi engar skýringar gefið á þessum drætti, en af hálfu stefndu var á því byggt við munnlegan málflutning að honum hafi í síðasta lagi borið að gera rek að kröfu sinni í júlí 1999, en þá hafi hann, samkvæmt eigin framburði fyrir dómi, fengið þær upplýsingar frá skipulagsstjóra í Kópavogi að ekki yrði veitt leyfi fyrir byggingu einbýlishúss á fasteigninni.

Stefnda bendir á að í stefnu sé einungis vísað til framlagðrar matsgerðar til stuðnings varakröfu stefnanda um skaðabætur eða afslátt.  Matsgerðinni virðist því ekki ætlað neitt hlutverk við málafærslu til stuðnings aðalkröfunni um riftun.  Hvað sem því líði byggi stefnda á því að matsgerðin hafi enga þýðingu fyrir sakarefnið í málinu.  Málsaðilar hafi gert kaupsamning um viðkomandi fasteign við ákveðnu verði.  Það verð sé skuldbindandi í viðskiptum aðilanna og verði ekki „hnekkt“ með mati síðar.  Fasteignin hafi verið seld á frjálsum markaði, en í því felist að verðið hafi ráðist af eftirspurn eftir eigninni.  Stefnandi hafi þar haft betur en aðrir, sem sýnt hafi eigninni áhuga, með því að bjóða hærra verð fyrir hana en þeir.  Þannig hafi stefnandi fyrst boðið 11.600.000 krónur, en síðan hækkað boð sitt í 12.000.000 króna þegar honum hafi verið ljóst að aðrir hefðu sýnt kaupunum áhuga á svipuðu verði.  Að þessu virtu stoði það stefnanda ekki að byggja á matsgerð um „líklegt söluverð“ ­eignarinnar í maí 1999, að gefnum tilgreindum forsendum, sem séu í besta falli afar villandi og leitt hafi til niðurstaðna, sem virðast tæplega rökstuddar, efnislega fjarstæðu­kenndar og í ósamræmi við vitnisburð Bárðar Tryggvasonar, Sveins Guðmundssonar og Magnúsar Leópoldssonar, sem allir hafi reynslu af fasteignaviðskiptum.  Loks bendir stefnda á í þessu sambandi að stefnandi hafi sjálfur boðið eignina til sölu á 14.200.000 krónur skömmu eftir útgáfu afsals, en á þeim tímapunkti hafi hann vitað allt um þau atriði, sem hann byggi kröfur sínar á í málinu.  Miðað við málatilbúnað stefnanda virðist hann því hafa ætlað að yfirfæra ætlað tjón sitt á einhvern annan og krækja sér í góðan skilding í leiðinni.  

Stefnda mótmælir því einnig að skilyrði séu til að leggja skaðabótaskyldu á hana, svo sem stefnandi krefjist í aðal- og varakröfu.  Í fyrsta lagi vegna þess að ósannað sé að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna viðskiptanna.  Í annan stað er þetta byggt á áðurgreindum sjónarmiðum um að fasteignin hafi verið ógölluð og að hugsan­legar kröfur stefnanda hafi fallið niður fyrir sakir tómlætis.  Í þriðja lagi er á því byggt í þessu efni að hvað sem öðru líði hafi hvorki verið sýnt fram á sök stefndu né heldur að hún hafi ábyrgst þá kosti eignarinnar, sem stefnandi telur á skorta.

Ef fallist verður á aðalkröfu stefnanda byggir stefnda enn fremur á því að fjár­hæð endurgreiðslukröfu og bótakrafna sé of há.  Draga verði frá endurgreiðslu­kröfunni hæfilega húsaleigu fyrir þann tíma, sem stefnandi hafi haft afnot hins selda.  Telur stefnda hæfilega leigu nema 75.000 krónum á mánuði, frá afhendingu fast­eignar­innar 1. desember 1999, en samkvæmt því nemi áfallin húsaleiga til og með janúar 2002, þegar greinargerð lögmanns stefndu sé rituð, krónum 1.950.000.  Meðal máls­skjala séu gögn til stuðnings kröfu stefnanda um „gjöld vegna hitaveitu“, en þar komi fram kostnaður vegna vanskila stefnanda, sem hljóti að teljast stefndu óvið­komandi.  Jafnframt mótmælir stefnda kröfu stefnanda um dráttarvexti af aðal­kröfunni, sem hann geri ekki grein fyrir í stefnu.  Ekki fái staðist að unnt sé að krefjast dráttarvaxta á endurgreiðslukröfunni fyrir tímabil þegar stefnandi hafi sjálfur haft undir höndum og hagnýtt sér þau verðmæti, sem eigi að skila.  Þar að auki miðist kröfu­gerðin við að dómurinn staðfesti riftun 9. janúar 2001.  Fyrir þann tíma hafi ekki verið krafist endurgreiðslu og komi þegar af þeirri ástæðu ekki til greina að dæma dráttarvexti fyrr en í fyrsta lagi frá 9. febrúar sama ár, sbr. 3. mgr. 9. gr. vaxtalaga nr. 25/1987, sem í gildi hafi verið á þessum tíma.

Stefnda mótmælir einnig fjárhæð varakröfu stefnanda og vísar til fyrri mót­mæla varðandi framlagða matsgerð, sem feli ekki í sér sönnun um „raunverulegt“ verð­mæti hinnar seldu fasteignar.  Þá er skaðabótaskyldu mótmælt á sama grundvelli og að framan greinir, sem og afsláttarkröfu með sömu rökum og gegn öðrum kröfum stefnanda.  Að því er afsláttarkröfuna varðar bendir stefnda jafnframt á að ekki hafi verið um skort á sérstökum áskildum kostum eignarinnar að ræða, sem stefndu hafi verið kunnugt um.  Að auki er á það bent að stefnandi geri í stefnu enga grein fyrir því hvers vegna sjónarmið hans um skaðabætur og afslátt gefi honum sömu kröfufjárhæð, en umrædd vanefndaúrræði byggist á mjög mismunandi forsendum.  Loks mótmælir stefnda kröfu stefnanda um dráttarvexti af varakröfunni og vísar um þau mótmæli til sömu sjónarmiða og varðandi aðalkröfu.

Auk framangreindra lagaraka vísar stefnda til ólögfestra reglna í samninga- og kröfurétti, sem og meginreglna í kaupalögum, sem beitt hafi verið í dómsúrlausnum varðandi fasteignakaup.

IX.

Í málinu liggur fyrir lóðarleigusamningur frá 1943 milli Lárusar Hjaltested, þáverandi eiganda jarðarinnar Vatnsenda og Einvarðs Hallvarðssonar, föður eigin­manns stefndu í málinu.  Með samningnum seldi Lárus Einvarði á leigu landspildu nr. 134 úr landi Vatnsenda til 99 ára.  Landið var leigt með þeim skilmálum meðal annars að ekki mætti hafa skepnur á landinu og ekki reka þar verslun eða greiðasölu.  Þá áskildi landeigandi sér forkaups- og leigurétt að mannvirkjum á landinu, en félli hann frá þeim rétti var leigutaka heimilt að selja eða leigja landið þriðja aðila með sömu réttindum og um getur í leigusamningnum. 

Eftir andlát Einvarðs gekk landspildan til Hallvarðs sonar hans og frá honum til stefndu, með kaupmála 14. maí 1996.  Fyrir þann tíma mun Hallvarður hafa hreyft því máli við skipulagsyfirvöld í Kópavogi hvort þeim hjónum yrði veitt leyfi til að byggja sumarhús á lóðinni í stað eldra húss, sem fyrir væri.  Í bréfi byggingarfulltrúa frá 1. mars 1994, sem stefnandi lagði fram við þingfestingu málsins, kemur fram að byggingarnefnd líti jákvætt á málið, enda verði lagðar fram teikningar af húsinu, sem yrði færanlegt af undirstöðum.  Í framhaldi lögðu hjónin fram formlega umsókn um byggingarleyfi 24. júní 1996, sem samþykkt var af bæjarstjórn Kópavogs 24. september sama ár.  Bréfaskriftir milli stofnana Kópavogsbæjar, sem stefnandi lagði einnig fram við þingfestingu, bera með sér að umsóknin hafi sætt andstöðu af hálfu heil­brigðiseftirlits Kópavogssvæðis, sem benti ítrekað á að landspildan væri á vatns­verndarsvæði í flokki 2 og því mætti ekki leyfa nýjar byggingar, sumarbústaði eða þess háttar á lóðinni, sbr. uppdrátt af verndun vatnsbóla á höfuðborgarsvæðinu.  Í bréfi heilbrigðisfulltrúa til bæjarstjórnar 12. ágúst 1996 var þess óskað að bæjarstjórn myndi að minnsta kosti ekki samþykkja byggingarleyfið fyrr en búið væri að taka ákvörðun um framtíðarskipan vatnsverndar á svæðinu.  Byggingarnefnd mælti engu að síður með veitingu leyfisins og benti á í bréfi byggingarfulltrúa 20. september 1996 að reglur um vatnsvernd bönnuðu ekki endurnýjun bygginga á svæðinu, auk þess sem líklega drægi úr mengunarhættu með byggingu nýs sumarhús, þar sem fullkomin rot­þró yrði sett upp við nýja sumarhúsið í stað gamallar og eflaust úreltrar rotþróar.  Önnur notkun á landinu yrði eðlilega óbreytt.  Í bréfinu var vakin athygli á þeim kvöðum og fyrirvörum, sem byggingarnefnd setti fyrir samþykkt byggingarleyfisins.  Þær kvaðir voru settar fram í hinu umþrætta bréfi byggingarfulltrúa til stefndu og eigin­manns hennar 27. september 1996, sem stefnandi kveðst ekki hafa vitað um fyrr en vorið eða sumarið 2000.

Stefnandi lagði einnig fram við þingfestingu fjölda bréfa og annarra skjala, sem varða umsókn félags sumarhúsaeigenda við Vatnsenda til bæjarráðs Kópavogs frá 25. janúar 1998, þar sem eigendurnir óska eftir sameiginlegu leyfi til heilsárs­búsetu í sumarhúsunum og árétta jafnframt óskir um lagningu hitaveitu að húsunum.  Fram kemur í gögnunum að bæjarráð hafi lagt til að litið yrði jákvætt á bæði erindin, að fengnu samþykki eiganda jarðarinnar Vatnsenda, sem þá var Magnús Hjaltested.  Með bréfi bæjarverkfræðings í Kópavogi 27. apríl 1999 var stefndu og eiginmanni hennar formlega tilkynnt að bæjarráð hefði samþykkt ársbústaðaleyfi að Vatnsenda­bletti 134 og lagningu hitaveitu að sumarhúsinu, en jafnframt ítrekað að landeigandi yrði að veita skriflegt samþykki fyrir hvoru tveggja, auk þess sem Hitaveita Reykja­víkur þyrfti að samþykkja lagningu hitaveitunnar.  Segir í bréfinu að bæjarverk­fræðingur muni beita sér fyrir samþykki Hitaveitunnar að fengnu skriflegu samþykki land­eiganda.  Með yfirlýsingu landeiganda 11. nóvember 1999 var samþykkt heilsárs­búsetu­leyfi vegna íbúðarhúsa að Vatnsendabletti 134.  Byggingarfulltrúi tilkynnti stefnanda um afgreiðslu þess erindis í bréfi dagsettu 25. nóvember 1999 og vakti athygli á því að búsetunni fylgdu kvaðir samkvæmt ákvæðum um grannsvæði í sam­þykkt nr. 636/1997 um verndarsvæði vatnsbóla.  Stefnandi kveðst ekki hafa fengið bréf þetta í hendur fyrr en eftir útgáfu afsals 1. desember 1999.   

X.

Eins og rakið er í I. kafla að framan auglýsti stefnda fasteignina Vatns­enda­blett 134 til sölu í Morgunblaðinu 9. maí 1999.  Í auglýsingunni kom fram að um væri að ræða heilsárshús á glæsilegum stað við Elliðavatn.  Lóðarstærð var tilgreind 7.500 fm. og þar í sviga fyrir aftan stóð („möguleiki á að byggja annað hús eða byggja við“).  Stefnandi skoðaði fasteignina 10. maí ásamt ráðgjafa sínum Þorvaldi Björns­syni.  Er sannað með framburði stefnanda fyrir dómi og vitnisburði Þorvaldar að stefnda og eiginmaður hennar, Hallvarður Einvarðs­son, hafi upplýst að fast­eignin væri innan vatns­verndarsvæðis og að þau hafi sagt vera möguleika á að byggja við húsið eða reisa nýtt hús á lóðinni, án þess þó að nefna að byggingar­­leyfi væri fyrir hendi eða að slíkt leyfi yrði veitt.  Einnig er sannað með dómsframburði stefnanda sjálfs að hann hafi vitað frá upphafi að hann yrði að fá samþykki frá Kópa­vogs­bæ fyrir byggingar­leyfi á lóðinni og að ekki yrði hlaupið að því að fá slíkt leyfi þar sem lóðin væri ekki á skipulögðu svæði.  Engu að síður undirritaði stefnandi kaupsamning um eignina 25. maí 1999 án þess að gera athugasemdir eða fyrirvara um byggingarleyfi eða aðrar tak­markanir á nýtingarmöguleikum lóðarinnar vegna skipulags- og vatnsverndarsjónar­miða. 

Það er óumdeilt í málinu að við undirritun kaupsamningsins lágu fyrir fjöl-mörg gögn og bréfaskriftir við tæknideild Kópavogsbæjar, Hitaveitu Reykjavíkur og Kópa­vogsbæ og var þess getið sérstaklega í samningnum að stefnandi hefði kynnt sér gögnin fyrir undirritun.  Af málatilbúnaði stefnanda og yfirlýsingum fyrir dómi verður ekki annað ráðið en að honum hafi þá verið eða mátt vera kunnugt um bréfaskriftir milli eiginmanns stefndu og byggingarfulltrúa í Kópavogi frá árinu 1994, en eins og fram kemur í IX. kafla að framan tók byggingarnefnd jákvætt í hugmynd hjónanna um byggingu sumarhúss á lóðinni að því gefnu að húsið yrði færanlegt af undirstöðum.  Þá er því ekki mótmælt af hálfu stefnanda að fyrir hafi legið bréfaskriftir milli heil­brigðis­eftirlits Kópavogssvæðis og bæjarstjórnar Kópavogs frá árinu 1996, þar sem fram hafi komið það sjónarmið heilbrigðisfulltrúa að landspildan væri á vatnsverndar­svæði og því mætti ekki leyfa nýjar byggingar á lóðinni.  Vísast nánar til IX. kafla um efni þeirra bréfaskrifta, en þar kemur einnig fram að byggingarnefnd Kópavogs hafi þrátt fyrir þetta mælt með veitingu byggingarleyfis til stefndu og eiginmanns hennar með þeim rökum að reglur um vatnsvernd bönnuðu ekki endurnýjun bygginga á vatns­­verndarsvæðinu.             

Þegar litið er til áður nefnds framburðar stefnanda fyrir dómi og ofangreindra bréfa­skrifta verður ekki ályktað á annan veg en þann að stefnandi hafi fyrir gerð kaup­samningsins vitað að fasteignin væri innan vatnsverndarsvæðis, að byggingarleyfi á lóðinni væri háð samþykki Kópavogsbæjar og að slíkt leyfi yrði torfengið þar sem lóðin væri ekki á skipulögðu svæði.  Að þessu virtu þykir ekki ráða úrslitum hvort lagt hafi verið fyrir stefnanda hið umþrætta bréf frá 27. september 1996, en tilefni þeirrar bréfritunar var fyrst og fremst að kynna stefndu og eiginmanni hennar að byggingar­nefnd Kópavogs hefði samþykkt byggingu sumarhúss á lóðinni með þeirri kvöð að húsið yrði færanlegt af undirstöðum og kynni að þurfa að víkja með skömmum fyrir­vara af skipulagsástæðum.  Að sögn hjónanna var bréfið lagt fram í upplýsingaskyni fyrir kaupsamningsgerðina.  Er sú frásögn studd vitnisburði Sveins Guðmundssonar héraðs­­dómslögmanns og Kristins Kolbeinssonar löggilts fasteignasala og fær einnig nokkra stoð í vætti Bárðar Tryggvasonar sölustjóra hjá fasteignasölunni Valhöll.  Við mat á vitnisburði Sveins ber til þess að líta að hann var og er í samstarfi við eigin­mann stefndu, en þeir reka lögmannsstofur í sama húsnæði.  Engu að síður þykir stefnandi bera halla af sönnunarskorti fyrir þeirri staðhæfingu sinni að umrætt bréf hafi ekki legið frammi við gerð kaupsamningsins, en sú staðhæfing er aðeins studd vitnis­­burði Þorvaldar Björnssonar, kunningja hans og lærimeistara í rafvirkjun.

Samkvæmt framansögðu er ósannað að stefnda og eigin­maður hennar hafi fyrir gerð kaupsamningsins veitt rangar og blekkjandi upplýsingar um eiginleika fast­eignarinnar eða leynt mikilvægum upplýsingum um eignina.  Er þvert á móti upplýst að stefnanda hafi verið kunnugt um tak­markanir á veitingu frekari byggingar­leyfa af skipulagsástæðum og mátti vera ljóst að vegna vatnsverndarsjónarmiða yrðu vart leyfðar nýjar byggingar á lóðinni.  Var því brýnt að hann kynnti sér nánar stöðu fast­eignarinnar áður en hann gekk til samnings­gerðarinnar.  Fyrirhugaðar breytingar á aðal­­skipulagi fyrir Kópavog 2002-2012 og tillögur að deiliskipulagi við Elliðavatn frá maí 2001 og síðar breyta engu í þessu sambandi og stofna ekki betri rétt til handa stefnanda, en í lög­skiptum aðila verður að miða við gildandi aðalskipulag í maí 1999.

Af hálfu stefnanda er einnig á því byggt að það hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum og því verði, sem hann hafi verið tilbúinn að greiða fyrir eignina, að hann fengi að byggja við sumarhúsið eða reisa nýtt hús á lóðinni.  Fyrir dómi lýsti stefnandi því yfir að hann hefði hvorki upplýst stefndu eða eiginmann hennar um þá forsendu fyrir samninsgerðina né heldur óskað eftir að tilgreina hana í kaup­samningnum.  Þegar af þeirri ástæðu stoðar stefnanda ekki að bera fyrir sig greinda máls­ástæðu.

Með hliðsjón af því sem nú hefur verið rakið er það niðurstaða dómsins að fast­eignin Vatnsendablettur 134 hafi hvorki verið haldin göllum í skilningi 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup né heldur hafi eignina skort einhverja áskilda kosti á þeim tíma er kaupin gerðust í skilningi 2. mgr., sem heimili stefnanda beitingu þeirra vanefndaúrræða, sem mælt er fyrir um í lagagreininni.  Ber því að sýkna stefndu af dómkröfum stefnanda.

Samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal sá er tapar máli í öllu verulegu að jafnaði dæmdur til að greiða gagnaðila sínum máls­kostnað.  Frá þessu má víkja ef veruleg vafaatriði eru í máli eða ef aðili vinnur mál að nokkru og tapar því að nokkru eða ef þeim sem tapar máli hvorki var né mátti vera kunnugt um þau atvik sem réðu úrslitum fyrr en eftir að mál var höfðað, sbr. 3. mgr. 130. gr.  Má þá dæma annan aðilann til að greiða hluta málskostnaðar hins eða láta hvorn þeirra bera sinn kostnað af málinu. 

Með hliðsjón af framangreindum málsúrslitum er ljóst að stefnandi hefur tapað málinu í skilningi meginreglu 1. mgr. 130. gr.  Niðurstaða í málinu réðist að miklu leyti á viðurkenningu stefnanda á tilteknum atvikum, sem voru honum óhagstæð og fela í sér bindandi mál­flutningsyfirlýsingar af hans hálfu.  Umrædd atvik lágu fyrir áður en kaupin gerðust.  Stefnandi viðurkenndi einnig fyrir dómi að hafa í júlí 1999 fengið óformlega synjun á leyfi fyrir byggingu einbýlishúss á lóðinni og meðfylgjandi skilaboð frá skipulags­stjóranum í Kópavogi að bærinn myndi aldrei samþykkja slíka byggingu, þar sem lóðin væri innan vatnsverndarsvæðis og nýbygging einbýlishúss bryti jafnframt gegn gildandi aðalskipulagi.  Þrátt fyrir þetta undirritaði stefnandi afsal fyrir fasteigninni 1. desember 1999, án athugasemda eða fyrirvara um ástand og kosti eignarinnar og gerði ekki sannanlega rek að kröfugerð á hendur stefndu fyrr en 9. janúar 2001.  Telur dómurinn einsýnt að krafa, sem kynni að hafa stofnast á hendur stefndu vegna fast­eigna­­við­skiptanna, hefði þá verið fallin niður fyrir sakir aðgerðar­leysis stefnanda.  Eins og hér stendur á kemur því ekki til álita að beita undan­tekningar­ákvæðum 3. mgr. 130. gr.  Verður því til samræmis að dæma stefnanda til greiðslu málskostnaðar, sem þykir með hliðsjón af eðli og umfangi máls hæfilega ákveðinn 700.000 krónur.

Dómurinn er kveðinn upp af Jónasi Jóhannssyni héraðsdómara.

 

DÓMSORÐ:

Stefnda, Erla Magnúsdóttir, er sýkn af kröfum stefnanda, Sigmundar Sæmundssonar.

Stefnandi greiði stefndu 700.000 krónur í málskostnað.