Fimmtudaginn 28. apríl 2005.
Nr. 120/2005.	Húsfélagið Hafnarstræti 20 (Björn L. Bergsson hrl.) gegn Sparisjóði Hafnarfjarðar (Guðmundur Kristjánsson hrl.)

 

Kærumál. Fjöleignarhús. Lögveð. Úthlutun söluverðs.

H tók lán til framkvæmda við breytingar á sameign fjöleignarhúss. Var lánið greitt inn á reikning H og framkvæmdakostnaður greiddur þaðan eftir því sem hann féll til. Leysti H til sín kröfu samkvæmt hluta lánsins, vegna eignarhluta sem lenti í vanskilum, og krafðist síðan úthlutunar af söluverði eignarhlutans meðal annars vegna þessarar innleystu skuldar. Deildu aðilar um hversu stórum hluta af kröfu H fylgdi lögveðréttur samkvæmt 48. gr. laga um fjöleignarhús, en eftir því fór um úthlutun af söluverði til H. H hafði greitt hlutdeild hvers eignarhluta í sameiginlegum kostaði út af reikningi sínum jafnóðum og hann gjaldféll. Líta varð svo á að hlutdeild umrædds eignarhluta í kostnaðinum hafi verið greidd með láninu, sem H tók í þágu eignarhlutans með samkomulagi við eigandann. Kostnaðurinn hafi því verið greiddur í skilningi laga um fjöleignarhús og því hafi ekki stofnast lögveð í eignarhlutanum. Skyldi fara um úthlutun af söluverði samkvæmt því.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson, Gunnlaugur Claessen, Hrafn Bragason og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut máli þessu til Hæstaréttar með kæru 8. mars 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. febrúar 2005, þar sem staðfest var ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 5. nóvember 2004 um að láta standa óraskað frumvarp um úthlutun söluverðs eignarhluta 0204 í Hafnarstræti 20 frá 20. september sama ár. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að frumvarpi sýslumannsins um úthlutun söluverðs eignarhlutans verði breytt þannig aðallega að 5.022.012 krónum, en til vara 3.829.906 krónum,  verði úthlutað til hans í stað 955.468 króna. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar úrskurðar héraðsdóms og greiðslu kærumálskostnaðar.

Sóknaraðili hefur lagt fyrir Hæstarétt nokkur ný skjöl. Þeirra á meðal er yfirlýsing Jóns Ármanns Guðjónssonar héraðsdómslögmanns 25. febrúar 2005 þess efnis að vegna vanskila á skuldabréfi nr. 963875, upphaflega að fjárhæð 2.833.791 króna, útgefnu af sóknaraðila til Íslandsbanka hf. vegna eignarhluta 0204, hafi bréfið verið til innheimtu hjá Lögborg, lögfræðistofu. Fyrirsvarsmenn þinglýsts eiganda, Fasteignakerfa ehf., hafi lýst því yfir að félagið væri á leið í gjaldþrotaskipti og hefði ekki fjárhagslega burði til að greiða kröfuna. Þess hafi því verið krafist að sóknaraðili leysti til sín kröfu Íslandsbanka hf. og hafi það verið gert 5. maí 2004. Önnur framlögð skjöl eru þessari yfirlýsingu til styrktar. Bú Fasteignakerfa ehf. mun hafa verið tekið til gjaldþrotaskipta 30. nóvember 2004.

I.

Ágreiningslaust er að mál þetta eigi að mestu rót sína að rekja til lántöku sóknaraðila vegna framkvæmda við sameign hússins nr. 20 við Hafnarstræti í Reykjavík. Málsatvikum og málsástæðum er lýst í kærðum úrskurði. Þar kemur fram að stjórn húsfélagsins var á húsfélagsfundi veitt heimild til lántöku hjá Íslandsbanka hf. til framkvæmda við breytingar á sameign fasteignarinnar allt að 12.313.695 krónum auk lántökukostnaðar. Gefin voru út sjö skuldabréf vegna þessarar lántöku vegna eignarhluta 0201, 0203, 0204, 0301, 0401, 0402, 0405, 0406 og 16,65 % af eignarhluta 0104. Lánið greiddi bankinn inn á reikning húsfélagsins. Eigendur eignahluta, sem lántakan varðaði ekki, munu einnig hafa greitt sinn hluta kostnaðar við framkvæmdirnar inn á þann reikning.  Af honum mun framkvæmdakostnaðurinn hafa verið greiddur eftir því sem hann féll til. Áðurnefnd skjöl, sem lögð hafa verið fyrir Hæstarétt, varpa ljósi á það sem í úrskurði héraðsdóms var talið óljóst um innlausn sóknaraðila 5. maí 2004 á kröfu samkvæmt skuldabréfi nr. 963875 vegna eignarhluta 0204, sem lenti í vanskilum. Í máli þessu krefst sóknaraðili úthlutunar af söluverði eignarhlutans vegna þessarar innleystu skuldar auk sameiginlegs kostnaðar sem stafar beint af sameigninni og eigandi þessa eignarhluta átti að greiða. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að tölulegur ágreiningur sé með aðilum. Hins vegar deila þeir um hversu stórum hluta af kröfu sóknaraðila fylgi lögveðréttur samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en óumdeilt er að eftir því fer um úthlutun af söluverði til sóknaraðila.

II.

Í 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar. Þá er svo mælt fyrir í 3. mgr. að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða ef um vanskil á húsfélagsgjöldum sé að ræða á gjalddaga þeirra. Loks segir í 4. mgr. að lögveðið falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess.

Sóknaraðili byggir aðalkröfu sína á því að lögveðréttur hans í eignarhluta 0204, er varðar umdeilda fjárhæð, hafi stofnast þegar greiðsla var innt af hendi til Íslandsbanka hf. 5. maí 2004 eða tæpum tveimur mánuðum áður en sóknaraðili lýsti kröfu sinni við nauðungarsöluna 1. júlí 2004. Lögveðið sé þannig ekki niður fallið samkvæmt 4. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Vitnar hann þar um til orðalags 3. mgr. 48. gr. laganna, sem reifað er hér að framan. Varnaraðili er þessu ósammála og heldur því fram að lögveðrétturinn hafi stofnast þegar húsfélagið greiddi kostnaðinn við framkvæmdirnar.

Samkvæmt gögnum málsins stafaði krafa sóknaraðila af innlausn skuldabréfs nr. 963875 vegna hlutdeildar eignarhluta 0204 í kostnaði við framkvæmdir á sameign. Hafði húsfélagið útvegað lánið vegna þess eignarhluta og gefið skuldbréfið út í sínu nafni og var því ábyrgt fyrir greiðslu þess. Fyrri eigandi eignarhlutans hafði greitt af láninu, en þegar nýr eigandi stóð ekki í skilum varð húsfélagið að leysa skuldabréfið til sín 5. maí 2004. Var það tæpum tveimur mánuðum áður en kröfunni var lýst við nauðungarsöluna. Lánið hafði gengið til greiðslu á sameiginlegum kostnaði sem húsfélagið innti af hendi og voru allir eigendur hússins ábyrgir fyrir skuldinni samkvæmt 54. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 3. mgr. 48. gr. laganna stofnast lögveð þegar húsfélag innir af hendi hlutdeild einhvers eignarhluta í sameiginlegum kostnaði. Þennan kostnað greiddi húsfélagið út af reikningi sínum jafnóðum og hann gjaldféll. Líta verður svo á að hlutdeild eignarhluta 0204 í kostnaðinum hafi verið greidd með láni, sem sóknaraðili tók í þágu eignarhlutans með samkomulagi við eigandann. Kostnaðurinn var því greiddur í skilningi laga nr. 26/1994 og því stofnaðist ekki lögveð í eignarhlutanum. Ber því að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar.  

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað, svo sem nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Húsfélagið Hafnarstræti 20, greiði varnaraðila, Sparisjóði Hafnarfjarðar, 150.000 krónur í kærumálskostnað. 

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 23. febrúar 2005.

Máli þessu var skotið til héraðsdóms með bréfi sóknaraðila 17. nóvember 2004.  Málið var þingfest 3. desember og tekið til úrskurðar að lokinni aðalmeðferð 11. febrúar sl. Á grundvelli heimildar 104. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála var málið endurupptekið í dag og dómtekið að nýju að framlagðri skýringu sóknaraðila á afmörkun varakröfu hans gagnvart aðalkröfu.

Sóknaraðili er Húsfélagið Hafnarstræti 20, Hafnarstræti 20, Reykjavík. 

Varnaraðili er Sparisjóður Hafnarfjarðar, Strandgötu 8-10, Hafnarfirði.

Ágreiningur aðila lýtur að úthlutun söluandvirðis íbúðar nr. 0204 að Hafnarstræti 20 í Reykjavík, sem seld var nauðungarsölu 1. júlí 2004.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík til úthlutunar söluverðs ofangreindrar fasteignar verði breytt þannig að í frumvarpinu verði ráðstafað til sóknaraðila 5.022.012 kr. í stað 955.468 kr. Endanleg varakrafa sóknaraðila er sú að frumvarpi sýslumanns verði breytt þannig að í frumvarpinu verði ráðstafað til sóknaraðila 3.829.906 kr. að höfuðstól, í stað 955.468 kr. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að frumvarp sýslumanns til úthlutunar á söluverði ofangreindrar fasteignar standi óbreytt og kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

I.

Mál þetta á rót sína að rekja til lántöku sóknaraðila vegna framkvæmda við sameign hússins nr. 20 við Hafnarstræti í Reykjavík. Mun lántakan hafa verið í þágu þeirra húseigenda sem ekki höfðu bolmagn til að staðgreiða hlut sinn í þeim kostnaði sem framkvæmdirnar höfðu í för með sér. Lýsir sóknaraðili því svo að stjórn félagsins hafi á húsfundi 16. janúar 2002 verið veitt umboð til að taka nokkur lán „sem endurspegluðu skuldbindingu hvers eigenda fyrir sig vegna framkvæmdakostnaðarins sem einstakir eigendur myndu svo greiða sjálfir af“.

Meðal málsskjala er ódagsett „Yfirlýsing vegna lántöku hjá Íslandsbanka hf.“, sem hljóðar svo:  „Neðangreindir eigendur eignarhluta í fasteigninni nr. 20 við Hafnarstræti staðfesta að á löglega boðuðum fundi 16. janúar 2002 í Húsfélagi Hafnarstrætis 20, kt. 490181-0249, var stjórn húsfélagsins veitt heimild til lántöku hjá Íslandsbanka hf. framkvæmda [sic] við breytingar á sameign fasteignarinnar í samræmi við samþykktar tillögur og tilboð Sérverks ehf. allt að kr. 12.313.695 auk lántökukostnaðar. Gefin verði út 7 skuldabréf vegna lántöku þessarar vegna eignarhluta 0201, 0203, 0204, 0301, 0401, 0402, 0405, 0406, og 16,65% af eignarhluta 0104.

Jafnframt verði Húsfélaginu veitt yfirdráttarheimild á bankareikningi nr. 526-26-16102 til 15. júní 2002 að fjárhæð 2.000.000,00.

[...]

Með því að lántaka þessi er samþykkt á löglega boðuðum fundi í húsfélaginu verða allir eigendur eignarhluta í húsinu ábyrgir fyrir framangreindri skuld húsfélagsins og er ábyrgð þeirra in solidum, eða allir fyrir einn og einn fyrir alla, sbr. 54. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.“

Undir yfirlýsingu þessa rita tilgreindir húseigendur, þar á meðal þáverandi eigandi eignarhluta nr. 0204.

Sóknaraðili gaf út skuldabréf, merkt 0204, til Íslandsbanka 12. júní 2002 að fjárhæð 2.833.792 krónur. Undir það rita tveir stjórnarmenn fyrir hönd sóknaraðila. Fjárhæð skuldabréfsins átti að greiða með 140 mánaðarlegum afborgunum og var fyrsti gjalddagi 1. nóvember 2002. Að sögn sóknaraðila stóð þáverandi eigandi eignarhluta 0204 í fullum skilum með afborganir af bréfinu, en eftir að eigendaskipti urðu á eignarhlutanum í marsmánuði 2003 hafi vanskil orðið af hálfu nýja eigandans, Fasteignasölukerfa ehf. Lýsir sóknaraðili því svo að innheimtutilraunir hafi ekki skilað tilætluðum árangri og þegar fullreynt hafi sýnst að eigandi eignarhlutans ætlaði ekki og gæti ekki greitt skuldina hafi sóknaraðili neyðst til að leysa hana til sín með greiðslu til kröfuhafa 5. maí 2004. Ekki hafi þó komið til frekari innheimtuaðgerða á hendur Fasteignasölukerfum ehf. í kjölfarið, en sóknaraðili segir félagið hafa lagt upp laupana og fyrir hafi legið að eignarhlutinn væri til nauðungarsölumeðferðar hjá sýslumanni. Að undangenginni nauðungarsölumeðferð var eignarhluti 0204 seldur lokasölu 1. júlí 2004. Var söluverðið 17.800.000 krónur. Við það tækifæri lýsti sóknaraðili þríliðaðri kröfu auk vaxta og kostnaðar: 1) Vegna vangoldinna húsfélagsgjalda 378.706 kr., 2) vegna vangoldins lokareiknings vegna framkvæmda 300.607 kr. og loks 3) „vegna innleysts framkvæmdakostnaðar 3.894.910 kr.“ Alls var þannig lýst 5.022.012 kr. Sýslumaður féllst á greiðslu fyrsta kröfuliðar sóknaraðila og tók jafnframt tillit til „hlutfalls af lokareikningi vegna framkvæmda við sameign sem gefnir voru út í ágúst og september 2003“. Með vöxtum og kostnaði nam úthlutun frá sýslumanni 955.468 kr. og er ekki ágreiningur um að sú fjárhæð sé reiknuð samkvæmt eftirfarandi forsendum:

Ógreidd húsfélagsgjöld                               kr. 378.706,00

Dráttarvextir af þeim             kr. 33.306,00
Hlutfall í 2 „ógreiddum“

reikningum 13,67%                                kr. 455.155,00

Dráttarvextir af 306.007 pr. 3/12                                kr.   29.526,00

Lögfræðikostnaður                                kr.   54.475,00

Kröfulýsingarkostnaður                                kr.    4.300,00

Samtals:  kr. 955.468,00

Þessari niðurstöðu mótmælti sóknaraðili, en eftir fund með varnaraðila 5. nóvember 2004 ákvað sýslumaður að leggja frumvarpið óbreytt til grundvallar. Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 73. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu lýsti lögmaður sóknaraðila því þegar yfir að ágreiningnum yrði af hans hálfu skotið til héraðsdóms og var það gert með fyrrgreindu bréfi hans 17. nóvember 2004.

II.

Svo sem fyrr greinir krefst sóknaraðili þess aðallega að fallist verði á kröfu hans, eins og henni var lýst við framhaldssölu þann 1. júlí 2004, og frumvarpi sýslumanns breytt þannig að í stað þess að sóknaraðili fái úthlutað 955.468 kr. verði honum úthlutað 5.022.012 kr., sem sundurliðast sem hér greinir:

Ógreidd húsfélagsgjöld með gjalddaga 15. júlí 2003 - júlí 2004                             kr.   378.706,00

Ógreiddur lokareikningur vegna framkvæmda, pr. 3. des. 2003           kr.   300.607,00

Innleystur framkvæmdakostnaður 5. maí 2004 kr. 3.894.910,00

Dráttarvextir         kr.   165.843,00

Innheimtukostnaður ásamt virðisaukaskatti   kr.   277.646,00

Kröfulýsing          kr.       4.300,00

Samtals: kr. 5.022.012,00

 

Sóknaraðili byggir aðalkröfu sína á því að hún sé lögveðkrafa sem gangi fyrir rétti varnaraðila til úthlutunar söluverðs af andvirði eignarhluta 0204 í Hafnarstræti 20, Reykjavík.

Í fyrsta lagi sé um hefðbundin venjuleg húsfélagsgjöld að ræða sem greidd séu mánaðarlega til að standa straum annars vegar af rekstri húsfélagsins og hins vegar framkvæmdagjald til að standa straum af ýmsu tilfallandi viðhaldi. Kröfu sína um lögveðrétt í hinni seldu eign styður sóknaraðili að þessu leyti við 1. mgr. 48. gr. laga nr. 26/1994. Um þennan hluta kröfunnar sé ekki ágreiningur meðal málsaðila.

Í öðru lagi sé um að ræða lögveð til endurgreiðslu hlutfallslegs kostnaðar sem til hafi fallið vegna framkvæmda við sameign hússins sem þarfnaðist viðhalds. Sýslumaður hafi fallist á að hluti þessarar kröfu nyti lögveðréttar. Mun samþykki hans hafa tekið mið af hlutfallslegri fjárhæð tveggja reikninga sem gefnir voru út í ágúst og september 2003, frá VSÓ ráðgjöf að fjárhæð 283.717 kr. og frá Sérverki ehf. að fjárhæð 3.215.470 kr. Kröfu sóknaraðila hafi sýslumaður lækkað að öðru leyti með vísan til þess að útgefnir reikningar iðnaðarmanna og annarra í tengslum við endurbætur á sameign hússins hafi verið gefnir út meira en einu ári fyrir lokasölu eignarhluta 0204 á nauðungaruppboði sem fram fór 1. júlí 2004.

Sóknaraðili krefst þess að öll krafa hans njóti samsvarandi réttarstöðu þ.e. lögveðréttar samkvæmt 48. gr. laga nr. 26/1994. Á því er byggt að krafan falli að öllu leyti að hugtaksskilyrðum 3. mgr. 48. gr. laganna, sbr. 1. mgr. 48. gr. þeirra. Fyrir liggi að sóknaraðili hafi 5. maí 2004 innt af hendi greiðslu í skilningi 3. mgr. 48. laganna, tæplega tveimur mánuðum áður en lokasala fór fram.

Þótt skuldabréfið hafi verið gefið út á nafn sóknaraðila sé ekki umdeilanlegt að um skuld viðkomandi eiganda eignarhlutans var að ræða og lántakan algerlega á vegum eigandans. Sú tilhögun að sóknaraðili teldist skuldari bréfsins að forminu til bréfsins hafi ekki falið í sér annað en umsýslu af hálfu sóknaraðila. Af þessu hafi hlotist hagræðing og jafnframt hafi öflun lánsfjár verið einfaldari, svo og í samskipti við verktakana sem unnu að framkvæmdunum. Kostnaðurinn hafi fyrst fallið á sóknaraðila þegar hann, að undangengnum árangurslausum innheimtuaðgerðum gagnvart eiganda eignarhluta 0204, leysti til sín nefnt skuldabréf í maí 2004 með greiðslu 3.894.910 króna, sömu fjárhæðar og lýst var í uppboðsandvirði við framhaldssölu umrædds eignarhluta 1. júlí 2004. Sóknaraðili telur einu gilda hvenær verk eru unnin sem valda fjárútlátum vegna sameignar og hvenær reikningar vegna þeirrar vinnu eru gefnir út. Miða eigi við það tímamark þegar kostnaður féll á sóknaraðila með þeim afleiðingum að húseigendur þurfi að greiða úr sameiginlegum sjóðum. Í því tilviki sem hér um ræðir hafi umræddur kostnaður ekki fallið á aðra húseigendur fyrr en í maí 2004, tæpum tveimur mánuðum fyrir lokasölu.

Við munnlegan flutning málsins hér fyrir dómi breytti sóknaraðili, með samþykki varnaraðila, varakröfu sinni í það horf sem í upphafi greinir. Er krafa þessi sett fram á grundvelli þess að ,,auk húsfélagsgjalda og framkvæmdakostnaðar ásamt dráttarvöxtum og kostnaði sem tekið var tilliti til við úthlutun sýslumanns, samtals að fjárhæð kr. 955.468, skuli einnig koma til úthlutunar andvirði tveggja ógreiddra reikninga frá VSÓ Ráðgjöf ehf. og Sérverki ehf., að teknu tilliti til kreditreiknings Sérverks ehf., samtals að fjárhæð kr. 3.329.593. Samanlagt er þá um að ræða kr. 4.285.061. Til frádráttar þeirri fjárhæð koma kr. 455.155 sem er 13,67% hlutfall þessara ógreiddu reikninga sem sýslumaður tók til greina við úthlutun.”

Í greinargerð sóknaraðila gætti nokkurs misræmis í lýsingu á því hvar varakrafa hans tæki við af aðalkröfunni. Dómkröfur eru í greinargerðinni tíundaðar á tveimur stöðum og í síðara sinnið segir orðrétt undir fyrirsögninni ,,Varakrafa”: ,,Telji héraðsdómur ekki unnt að fallast á aðalkröfu sóknaraðila er þess krafist að frumvarpi sýslumanns verði breytt” [með tilgreindum hætti]. Nokkru aftar í greinargerðinni, þegar gerð er grein fyrir málsástæðum sóknaraðila, segir um sama efni varakröfuna: ,,Ef niðurstaða héraðsdóms verður sú að framkvæmdakostnaður er nam fjárhæð skuldabréfsins hafi fallið til meira en ári fyrir uppboð er á því byggt að breyta eigi frumvarpi sýslumanns í þá veru að úthlutun til sóknaraðila verði hækkuð sem nemur 2.874.438 krónum”. Af þessum sökum þótti óhjákvæmilegt að endurupptaka málið í dag með vísan til 104. gr. laga nr. 91/1991, svo sem fyrr var lýst. Við það tækifæri lagði sóknaraðili fram yfirlýsingu þar sem tekið er af skarið í þessu tilliti og því lýst yfir að ef lögveðréttur „fyrir framkvæmdakostnaðinum sem greiddur var með innlausn skuldabréfsins fengist ekki samþykktur“ þá ætti að ýta öðrum liðum aðalkröfu til hliðar og leysa úr varakröfu sóknaraðila.

Verði fallist á það mat sýslumanns að sú fjárhæð sem nemur skuldabréfinu og greidd var í maí 2004 njóti ekki lögveðréttar liggi fyrir að sömu fjárhæð vanti upp á að eigandi eignarhluta 0204 hafi greitt sinn hluta í framkvæmdakostnaði við eignina. Ekki séu forsendur til annars en að líta svo að það sem ógreitt var í ágúst og september 2003 hafi numið þeim fjárhæðum sem hefðu átt að koma frá eiganda 0204 upp í framkvæmdakostnað. Framkvæmdakostnaðurinn sé ein heild þótt verktökum hafi verið greitt eftir framvindu verksins. Því standi ekkert í vegi fyrir því að einstakir húseigendur geti staðið ábyrgir gagnvart fjárhæðum tiltekinna reikninga en ekki hlutfallslega í hverjum þeirra fyrir sig.

Sóknaraðili styður kröfur sínar við „lög um fjöleignahús er lýtur að skuldbindingum eigenda til að standa að sameiginlegum kostnaði vegna sameiginlegra hagsmuna, sbr. lög nr. 26/1994, auk jafnframt laga um nauðungarsölu nr. 90/1991.“ Krafa um málskostnað styðst við 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 2. mgr. 77. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Af hálfu varnaraðila er endanlegum kröfum sóknaraðila mótmælt. Byggir varnaraðili á því að staða lögveðréttarkröfu sóknaraðila á uppboðsdegi hafi verið sú, sem sýslumaðurinn í Reykjavík leggur til grundvallar í framangreindu frumvarpi sínu. Að mati varnaraðila nýtur krafa sóknaraðila ekki lögveðréttar nema að því marki sem sýslumaðurinn hefur fallist á. Ákvæði laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 séu skýr og afdráttarlaus í þessu efni sbr. 4. mgr. 48. gr. laganna. Þar segir að lögveð falli niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Stofntíminn einn skipti máli varðandi gildi lögveðréttarins. Slíkur réttur taki til sérstakra undantekningartilfella og verði því að skýra þröngt þau tilvik, þar sem hann er heimilaður. Sú krafa sóknaraðila, sem mál þetta snýst um, hafi verið stofnuð meira en ári áður en hann lýsti henni við nauðungarsöluna. Lögveðréttur hennar hafi þá verið fyrndur. Varnaraðili hafnar því, að krafa sóknaraðila falli að hugtaksskilyrðum 3. mgr. 48. gr. fjöleignarhúsalaganna með því að sóknaraðili hafi innt tiltekna greiðslu af hendi 5. maí 2004, þ.e. rétt tæpum tveimur mánuðum áður en nauðungarsalan fór fram. Sá dagur og önnur tímamörk innan árs fyrir nauðungarsöluna, sem sóknaraðili nefnir til stuðnings kröfugerð sinni, eru að mati varnaraðila ekki stofntími lögveðréttar sóknaraðila í skilningi laganna. Samkvæmt þessu beri að staðfesta hina kærðu ákvörðun sýslumanns. Málskostnaðarkröfu sína byggir varnaraðili á 129. - 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Áður en hugað verður að þeim þætti aðalkröfunnar sem lýtur að því að uppgreiðslufjárhæð téðs skuldabréfs njóti lögveðréttar, þykir ekki verða hjá því komist að víkja nokkrum orðum að grundvelli þess kröfuliðar. Er í því sambandi til þess að líta, að þegar sóknaraðili greiddi upp skuldabréfið 5. maí 2004 voru enn ókomnir 121 gjalddagar þess. Undir rekstri málsins hefur sóknaraðili lýst því svo að þegar fullreynt hafi sýnst að eigandi eignarhlutans ætlaði ekki og gæti ekki greitt skuldina hafi sóknaraðili neyðst til að leysa hana til sín með greiðslu til kröfuhafa.

Við munnlegan flutning málsins var málflutningsmaður sóknaraðila inntur nánar eftir því á hvaða gögnum fullyrðingar þessar væru reistar. Fengust ekki önnur svör en þau að byggt væri í þessu efni á kvittun sem Íslandsbanki hf. gaf út til sóknaraðila 5. maí 2004, við uppgreiðslu skuldabréfsins. Er í skjali þessu meðal annars tilgreint að bréfið hafi verið í vanskilum frá 1. desember 2002 og að áfallnir dráttarvextir nemi 746.037 krónum. Í kvittun þessari er sóknaraðili tilgreindur sem skuldari og því er auðsætt að þetta skjal verður ekki notað til sönnunar um ætlaðar vanefndir eiganda eignarhluta 0204 af samningum sínum við sóknaraðila. Um efnisatriði þess samkomulags, að því er varðar úrlausnarefni máls þessa, skortir raunar fullnægjandi upplýsingar eins og nánar verður vikið að síðar. Liggur samkvæmt þessu ekkert fyrir sem sýnir að eigandi umrædds eignarhluta hafi vanefnt greiðslur til sóknaraðila, né heldur að komið hafi til innheimtuaðgerða gagnvart eiganda eignarhluta 0204 vegna vanefndra afborgana af greindu skuldabréfi. Þá hefur sóknaraðili eigi heldur getað vísað til gagna er styðja fullyrðingar hans í þá veru að Fasteignasölukerfi ehf. hafi „lagt upp laupana“. Af þessu leiðir að engu verður slegið föstu um efndir eða vanskil Fasteignasölukerfa ehf. gagnvart sóknaraðila fram til 5. maí 2004. Með því að öll gögn skortir um svokallaðar innheimtutilraunir sóknaraðila gagnvart einkahlutafélagi þessu og fjárhagsstöðu þess 5. maí 2004 og síðar, verður heldur ekkert staðhæft um hvort félagið hefði vanefnt síðari afborganir sínar af skuldinni. Huglægt mat sóknaraðila um hvenær fullreynt hafi verið með innheimtuaðgerðir gagnvart félaginu breytir engu í þessu sambandi.

Eins og málið er lagt fyrir dóminn verður hér ekki fjallað um ástæður þess að sóknaraðili afréð að greiða upp nefnt skuldabréf 5. maí 2004. Áður en lengra er haldið er hins vegar óhjákvæmilegt að taka afstöðu til þess hvort sú aðgerð sóknaraðila leiði til þess að skuldin teljist gjaldfallin gagnvart eiganda eignarhlutans sem seldur var nauðungarsölu í umrætt sinn, þannig að til álita geti komið að úthluta af söluverði eignarinnar á þessum grundvelli. Í títtnefndu skuldabréfi er ekki sérstaklega vikið orðum að lögskiptum sóknaraðila við þennan húseiganda og eru önnur gögn ekki til skýringar um það atriði. Fyrrgreind „yfirlýsing vegna lántöku hjá Íslandsbanka hf.“ hefur ekki að geyma ákvæði um gjaldfellingu skulda eða afleiðingar þess að einstakir húseigendur standi ekki í skilum gagnvart húsfélaginu. Sóknaraðili hefur ekki aflað sér dóms eða annarrar aðfararheimildar fyrir þessum hluta kröfu sinnar og fengið fjárnám fyrir uppgreiðsluverði skuldabréfsins í réttindum gerðarþola til greiðslu af söluverði fasteignarinnar.

Við munnlegan flutning málsins sagði málflytjandi sóknaraðila, aðspurð, að með tilvitnaðri tilvísun til laga nr. 26/1994 væri átt við 1. mgr. og 3. mgr. 48. gr. þeirra laga. Í 1. mgr. 48. gr. laganna er á um það kveðið að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nái einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni ef því er að skipta. Í 3. mgr. 48. gr. laganna segir að lögveðið stofnist þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda ef um slík vanskil er að ræða. Lagatilvísun þessi kemur sóknaraðila ekki að haldi af þeirri augljósu ástæðu að ekki liggur fyrir að viðkomandi eigandi hafi ekki greitt hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, að því er viðvíkur ógjaldföllnum greiðslum frá 5. maí 2004. Þá verður ekki séð að lögveðkrafa sóknaraðila fái stoð í öðrum ákvæðum laga. Samkvæmt framanrituðu er óhjákvæmilegt að hafna kröfu sóknaraðila þess efnis að umrædd uppgreiðsla hans á skuldabréfinu verði talin njóta lögveðréttar við úthlutun söluverðs eignarhluta 0204 í húsinu nr. 20 við Hafnarstræti. Að þessu sögðu er, með tilliti skýringa sóknaraðila á kröfugerð sinni, þarflaust að taka afstöðu til annarra liða aðalkröfunnar. Verður því nú vikið að varakröfu hans.

Varakrafa sóknaraðila er að meginstefnu á því byggð að bæta eigi húsfélaginu upp útgjöld þess vegna uppgreiðslu skuldabréfsins, þannig að eigandi eignarhluta 0204 verði einn gerður ábyrgur fyrir greiðslu „tveggja ógreiddra reikninga frá VSÓ Ráðgjöf ehf. og Sérverki ehf., að teknu tilliti til kreditreiknings Sérverks ehf., samtals að fjárhæð  kr. 3.329.593.“ Reikningar þessir urðu til vegna umsaminna framkvæmda við sameign hússins að Hafnarstræti 20 og eru allir stílaðir á sóknaraðila. Áður hefur verið fjallað um það hvort skuld gerðarþola við sóknaraðila verði talin fallin í gjalddaga og ályktað að sóknaraðila brysti heimild til að krefjast hér úthlutunar af eftirstöðvum skuldabréfsins frá og með þeim degi er sóknaraðili kaus að greiða þær upp. Með því að sú skuld telst þannig ekki í gjalddaga fallin standa ekki rök til annars en að hafna jafnframt varakröfu sóknaraðila að því er umrædda reikninga áhrærir. Gerist þá ekki þörf á því að fjalla sérstaklega um þá staðreynd að annar þeirra annar þeirra „ógreiddu“ reikninga sem varakrafan grundvallast á er áritaður um greiðslu 9. desember 2003.  

Af varakröfu sóknaraðila stendur þá ekki annað eftir en krafa um þær 955.468 krónur sem sýslumaður úthlutaði félaginu 5. nóvember 2004 og verður ákvörðun sýslumanns samkvæmt því staðfest.

Eftir úrslitum málsins verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 75.000 krónur í málskostnað.

Það athugast að málatilbúnaður sóknaraðila er ekki svo glöggur og gagnorður sem skyldi.

Björn L. Bergsson hrl. lagði grundvöll málsins af hálfu sóknaraðila, en málflutning annaðist Guðrún Sesselja Arnardóttir hdl.

Af hálfu varnaraðila flutti málið Guðmundur Kristjánsson hrl.

Arnar Þór Jónsson, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð

Staðfest er ákvörðun sýslumanns 5. nóvember 2004 þess efnis að frumvarp hans 20. september sama árs til úthlutunar á söluverði eignarhluta nr. 0204 í fasteigninni nr. 20 við Hafnarstræti í Reykjavík skuli standa óbreytt.  

Sóknaraðili, húsfélagið Hafnarstræti 20, greiði varnaraðila, Sparisjóði Hafnarfjarðar, 75.000 krónur í málskostnað.