Fimmtudaginn 18. nóvember 2004.
Nr. 190/2004.	EG sf. (Einar Gautur Steingrímsson hrl.) gegn þrotabúi Kjötvinnslunnar ehf. (Gunnar Sólnes hrl.)

 

Húsaleigusamningur. Riftun.

K ehf. keypti kjötvinnslu, sem var starfrækt í húsnæði E sf., í desembermánuði 2002. Samhliða kaupunum tók K ehf. á leigu umrætt húsnæði af E sf. Skyldi E sf. sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði heilbrigðisyfirvalda fyrir húsnæði þar sem starfrækt væri kjötvinnsla. Við skoðun heilbrigðisnefndar í júnímánuði 2003 voru gerðar nokkrar athugasemdir við húsnæðið og K ehf. veittur frestur til að bæta úr þeim fyrir 1. ágúst sama árs. Þann 28. júlí 2003 rifti K ehf. leigusamningnum með vísan til þess að ljóst væri að E sf. myndi ekki standa fyrir lagfæringum á húsnæðinu. Flutti K ehf. að því búnu úr húsnæðinu. Af því tilefni rifti E sf. samningnum með vísan til 6. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Talið var að athugasemdir heilbrigðisyfirvalda vörðuðu atriði sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Riftun K ehf. væri hins vegar rökstudd með skírskotun til ákvæða 60. gr. húsaleigulaga er lúta að breytingum á ástandi leiguhúsnæðis eftir afhendingu þess til leigutaka. Hafi riftunin því ekki átt stoð í tilgreindum ákvæðum laganna. Að því er snerti skyldu E sf. til að sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði heilbrigðisyfirvalda fyrir húsnæði þar sem starfrækt væri kjötvinnsla var tekið fram að E sf. hafi verið reiðbúið til að ráðast í lagfæringar á húsnæðinu vegna þessa. Var því fallist á kröfu E sf. um bætur úr hendi þb. K ehf. á grundvelli 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 11. maí 2004. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 767.069 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 261.258 krónum frá 5. ágúst 2003 til 14. september sama árs, en af 767.069 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Hinn 6. september 2004, að gengnum héraðsdómi, var bú Kjötvinnslunnar ehf. tekið til gjaldþrotaskipta, en þrotabú félagsins hefur tekið við aðild að málinu fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu Kjötvinnslan ehf. og Kvíholt ehf. 5. desember 2002 samning um kaup fyrrnefnda félagsins á kjötvinnslu sem hið síðarnefnda starfrækti í húsnæði áfrýjanda að Smiðjuvegi 4a í Kópavogi. Sama dag gerði Kjötvinnslan ehf. skriflegan leigusamning við áfrýjanda um leigu á húsnæðinu frá 3. desember 2002 til 31. desember 2007. Í samningnum var tekið fram að húsnæðið væri tilbúið til notkunar sem kjötvinnsla og að leigutaki þekkti ástand þess. Skyldi leigusali sjá um „að húsnæðið uppfylli skilyrði fyrir þá starfsemi sem það er leigt til, m.v. óbreytta starfsemi, þ.e. kjötvinnslu, að svo miklu leyti sem kröfur yfirvalda, þ.m.t. Hollustuverndar og Heilbrigðiseftirlits, beinast að fasteigninni sjálfri og ástandi hennar.“ Sinnti leigusali ekki framangreindum skilyrðum skyldi leigutaka vera heimilt að gera lagfæringar á húsnæðinu á kostnað leigusala og draga frá leigugreiðslum. Þá var sérstakt ákvæði um að leigusali ætti, með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda, rétt til aðgangs að húsnæðinu til eftirlits eða til að láta framkvæma á því úrbætur. Leigufjárhæð var ákveðin 500.000 krónur á mánuði og kveðið á um að hún tæki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs. Var skírskotað til leigusamnings þessa í fyrrnefndum kaupsamningi 5. desember 2002. Mun Kjötvinnslan ehf. strax hafa fengið húsnæðið afhent og haldið þar áfram kjötvinnslu.

Að undangenginni skoðun heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis 19. júní 2003 mun Kjötvinnslan ehf. hafa sótt um starfsleyfi til heilbrigðiseftirlitsins 26. sama mánaðar. Í skýrslu heilbrigðiseftirlitsins um skoðunina voru gerðar athugasemdir við yfirborð gólfa og tekið fram að heilbrigðiseftirlitið hafi „fengið ávæning af“ að leki og lykt bærust gegnum gólfin til fyrirtækja á neðri hæð hússins. Jafnframt kæmi lykt upp um niðurföll. Ennfremur hafi borist kvartanir vegna lyktar frá reykingu, en gerð hafi verið krafa um úrbætur á útblæstri frá reykingu árið áður. Þá voru gerðar athugasemdir við kælingu í vinnslusal og um skort á ristum á niðurföllum og fitugildrum. Skýrslan var send Kjötvinnslunni ehf. og veittur frestur til 1. ágúst 2003 til úrbóta. Erik Jensen, fyrirsvarsmaður Kjötvinnslunnar ehf., bar fyrir héraðsdómi að heilbrigðiseftirlitið hafi jafnframt sent áfrýjanda skýrslu sína, en fyrirsvarsmaður áfrýjanda, Guðmundur R. Guðlaugsson, kvaðst fyrir héraðsdómi hafa haft spurnir af skýrslunni og fengið hana senda að eigin frumkvæði og þá ekki fyrr en um mánaðamótin júní-júlí 2003. Af hálfu áfrýjanda er því haldið fram að hann hafi strax eftir það haft samband við Kjötvinnsluna ehf. til að ræða um framkvæmdir. Fyrirsvarsmaður áfrýjanda kvaðst hafa reynt að ræða málið við Erik og tvo aðra nafngreinda starfsmenn Kjötvinnslunnar ehf., en þeir hafi vísað hver á annan. Erik staðfesti að Guðmundur hafi haft samband við sig í framhaldi af skoðun heilbrigðiseftirlitsins. Aðspurður gat hann ekki skýrt hvers vegna aðilar ræddu ekki um úrbætur sem gera hefði þurft á húsnæðinu, en tók fram að báðir hafi vitað að því yrði lokað.

Með bréfi 28. júlí 2003 tilkynnti Kjötvinnslan ehf. áfrýjanda að félagið hafi ákveðið að rifta leigusamningnum með vísan til 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Kvað félagið ljóst að áfrýjandi myndi ekki standa fyrir þeim lagfæringum á húsnæðinu sem krafist væri af heilbrigðiseftirlitinu og gæti félagið þar af leiðandi ekki nýtt sér það eftir 31. júlí 2003. Einnig var tekið fram að þrátt fyrir heimild leigutaka samkvæmt leigusamningnum til að lagfæra húsnæðið á kostnað leigusala, með frádrætti útlagðs viðgerðarkostnaðar frá leigugreiðslum, lægi fyrir að kostnaður af því næmi hærri fjárhæð en Kjötvinnslan ehf. hefði fjárhagslegt bolmagn til að standa undir. Mun Kjötvinnslan ehf. í framhaldi af þessu hafa flutt úr húsnæðinu og skilað lyklum að því.

Með bréfi 30. júlí 2003, sem áfrýjandi kveðst hafa sent heilbrigðiseftirliti áður en honum barst tilkynning Kjötvinnslunnar ehf. um riftun, óskaði hann eftir að heilbrigðiseftirlitið veitti honum frest til að lagfæra húsnæðið. Í bréfinu kom fram að áfrýjandi teldi sig eiga að sjá um hluta þeirra úrbóta sem um ræddi. Fór hann fram á frest til 20. ágúst 2003 til að mála gólf og bæta útblástur frá reykofni. Aftur á móti væri kælibúnaður í vinnslusal til staðar og fitugildrur í niðurföllum, en til að setja upp fitugildru utandyra þyrfti lengri tíma. Með bréfi 31. júlí sama árs veitti heilbrigðiseftirlitið áfrýjanda frest í umræddu skyni til 20. ágúst 2003.

Með bréfum 8. og 21. ágúst 2003 mótmælti áfrýjandi riftun Kjötvinnslunnar ehf., en tók jafnframt fram í síðarnefnda bréfinu að hann rifti samningnum af sinni hálfu með vísan til 6. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsleigulaga. Í framhaldi af því höfðaði áfrýjandi tvö mál á hendur Kjötvinnslunni ehf. 27. ágúst og 30. september sama árs, en málin voru síðar sameinuð. Krefst áfrýjandi leigugreiðslna fyrir ágúst- og septembermánuði 2003 að frádreginni samanlagðri fjárhæð tveggja kreditreikninga. Með hinum áfrýjaða dómi var Kjötvinnslan ehf. sýknuð af kröfu áfrýjanda.

II.

Eins og áður greinir starfrækti Kvíholt ehf. kjötvinnslu í húsnæði áfrýjanda, en Kjötvinnslan ehf. tók við rekstrinum eftir gerð leigusamningsins. Af því sem fram er komið í málinu verður ekki annað ráðið en að athugasemdir heilbrigðiseftirlits hafi varðað atriði sem til staðar voru við upphaf leigutíma. Riftun Kjötvinnslunnar ehf. á leigusamningnum, er hins vegar rökstudd með skírskotun til þeirra ákvæða 60. gr. húsaleigulaga er lúta að breytingum á ástandi leiguhúsnæðis eftir afhendingu þess til leigutaka. Þegar af þeirri ástæðu hafði fyrirvaralaus riftun Kjötvinnslunnar ehf. á leigusamningnum ekki stoð í tilgreindum ákvæðum laganna. Gegn mótmælum áfrýjanda er ósannað að hann hafi fengið skýrslu heilbrigðiseftirlits fyrr en um mánaðamótin júní-júlí 2003. Þá er fram komið að áfrýjandi var reiðbúinn til að ráðast í lagfæringar á húsnæðinu í tilefni af athugasemdum heilbrigðisyfirvalda. Með því að leita samráðs við Kjötvinnsluna ehf. um breytingarnar gætti hann að 7. gr. leigusamningsins þar sem kveðið var á um að leigusali ætti, með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda, rétt til aðgangs að húsnæðinu til eftirlits eða til að láta framkvæma á því úrbætur. Verður því heldur ekki fallist á að áfrýjandi hafi vanrækt skyldu sína samkvæmt samningnum til að sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði fyrir kjötvinnslu.

Samkvæmt framanrituðu og með vísan til 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, verður krafa áfrýjanda tekin til greina, en hún hefur ekki sætt tölulegum andmælum stefnda.

Stefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og segir í dómsorði.

Dómsorð:

Stefndi, þrotabú Kjötvinnslunnar ehf., greiði áfrýjanda, EG sf., 767.069 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 261.258 krónum frá 5. ágúst 2003 til 14. september sama árs, en af 767.069 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 11. febrúar 2004.

             Árið 2004, miðvikudaginn 11. febrúar, er á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness sem háð er í dómhúsinu að Fjarðargötu 9, Hafnarfirði, kveðinn upp dómur í málinu nr. E-2553/2003: EG sf.,  kt. 711296-3449, Smiðjuvegi 4a, Kópavogi gegn Kjötvinnslunni ehf., kt. 451202-2860, Lóni, Akureyri.

Mál þetta sem dómtekið var 15. janúar sl. að loknum munnlegum málflutningi var höfðað með tveimur stefnum, annarri útgefinni 21. ágúst 2003 og hinni útgefinni 25. september 2003. Yngra málið nr. E-2773/2003 hefur verið sameinað þessu máli með heimild í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 og verða málin rekin og dæmd undir eldra málsnúmeri.

             Stefnandi er EG s/f, kt. 711296-3449, Smiðjuvegi 4a, Kópavogi og lögmaður hans Einar Gautur Steingrímsson hrl.

             Stefndi er Kjötvinnslan ehf., kt. 451202-2860, Lóni, Akureyri og lögmaður hans Gunnar Sólnes hrl.

Dómkröfur.

             Dómkröfur stefnanda eru þær samkvæmt fyrri stefnu að stefnda verði gert að greiða stefnanda 261.258 krónur auk vanskilavaxta p.a., skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 5. ágúst 2003 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar. Samkvæmt seinni stefnu er þess krafist að stefnda verði gert að greiða stefnanda 505.811 krónur auk vanskilavaxta p.a., skv 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 14. september 2003 til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar. Þá er þess krafist í báðum stefnunum að kröfu um skuldajöfnuð verði hafnað en til vara að ef fallist verði á hana þá verði fallist á kröfu um vanskilavexti fram til 1. desember 2003.

             Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði með öllu sýknaður af kröfum stefnanda og jafnframt að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar. Til vara er þess krafist að verði stefndi dæmdur til að greiða stefnanda stefnukröfuna að þá komi til skuldajafnaðar krafa stefnda á hendur stefnanda sem stefnandi hefur sjálfur samþykkt með áritun sinni og koma á til greiðslu í desember 2003 og verði málskostnaður þá látinn niður falla.

 

Málavextir.

I.

Málavexti kveður stefnandi vera þá að hinn 5. desember 2002 hafi verið gerður kaupsamningur á milli Kvíholts ehf. og stefnda um kaup á rekstri fyrirtækisins. Samhliða hafi verið gerður húsaleigusamningur við stefnanda um húsnæðið að Smiðjuvegi 4a, Kópavogi.

Stefnandi kveður efni húsaleigusamningsins að mestu hafa verið venjulegt. Þó hafi verið tekið fram að húsnæðið skyldi tilbúið til nota sem kjötvinnsla. Þá hafi hann geymt ítarleg ákvæði um skoðun og frávik frá 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 um viðhald og skyldi stefndi annast viðhald að innan. Þá hafi samningurinn einnig geymt sérstök ákvæði um kröfur heilbrigðisyfirvalda þannig að leigusali hafi aðeins borið ábyrgð á þeim þáttum sem snúið hafi að fasteigninni sjálfri og ástandi hennar. Einnig hafi verið sérákvæði um það hvernig ætti að bregðast við ef leigusali vanrækti skyldur sínar og tæmir það ákvæði leiðir stefnda til aðgerða enda hafi verið heimilt að víkja frá lögunum þegar um atvinnuhúsnæði hafi verið að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Kveður stefnandi að stefndi hafi keypt Káess samkeppnisaðila sinn í júní 2003. Það fyrirtæki hafi verið með húsnæði að Smiðjuvegi 36 í Kópavogi. Til að ná fram framlegðaráhrifum hafi stefndi ákveðið að nýta aðeins annað húsnæðið. Stefnandi kveður stefnda því næst hafa lagt á ráðin um það hvernig hægt hafi verið að víkjast undan samningsbundnum skyldum sínum í tengslum við húsaleigusamning stefnda og stefnanda.

Þann 19. júní sl. hafi Heilbrigðiseftirlitið gert reglubundna skoðun og fundið að eftirfarandi:

1.          Endurmála þurfti gólf við vörumóttöku og útkeyrslu.

2.         Á nokkrum stöðum var gólf í vinnslusal upptært og þar þurfti að laga og mála eða verja.

3.          Tryggja þurfti að nágrannar yrðu ekki fyrir ónæði vegna leka.

4.          Laga þurfti reykofn.

5.          Kæling í vinnslusal var ekki nægileg þegar að var komið.

6.          Gera þurfti úrbætur varðandi fitugildrur.

Stefnandi kveður að strax hafi verið gengið í verkið og hafi hann viljað ræða við stefnda um framkvæmdir. Hjá stefnda hafi hinsvegar hver vísað á annan. Stefnandi hafi síðan komist að því að stefndi hafi verið að flytja en því hafi stefndi hinsvegar neitað. Þann 29. júlí 2003 hafi stefnandi talað við Þorstein hjá Heilbrigðiseftirlitinu og fengið þá mynd af málum að við skoðun Heilbrigðiseftirlitsins hafi verið reynt að finna að sem mestu. Með bréfi dags. 30. júlí 2003 til Heilbrigðiseftirlitsins hafi stefnandi óskað eftir fresti til að gera úrbætur. Með svarbréfi Heilbrigðiseftirlitsins hafi sá frestur verið veittur til 20. ágúst 2003. Þann 28. júlí 2003 hafi stefndi sent stefnanda bréf sem borist hafi honum þann 30. júlí en þó eftir að svarbréf Heilbrigðiseftirlitsins hafi borist honum. 

Kveður stefnandi að með bréfi dags. 21. ágúst 2003 til stefnda hafi hann mótmælt gerðum stefnda og með skeyti þann sama dag hafi hann síðan tilkynnt um riftun.

II.

Stefndi kveður að samkvæmt húsaleigusamningnum hafi það verið hlutverk stefnanda að sjá um að húsnæðið uppfyllti skilyrði fyrir þá starfsemi sem það hafi verið leigt til, þ.e. kjötvinnslu að svo miklu leyti sem kröfur yfirvalda þ.m.t. Heilbrigðiseftirlits og Hollustuverndar beindust að fasteigninni sjálfri og ástandi hennar. Þetta hafi stefnandi látið undir höfuð leggjast og hafi stefnda því verið nauðugur einn kostur að leita eftir öðru húsnæði þar sem frestur til lagfæringa á hinu leigða húsnæði hafi runnið út þann 1. ágúst 2003 og ljóst hafi verið að stefnandi myndi ekki standa fyrir neinum þeim lagfæringum sem heilbrigðisyfirvöld hafi gert kröfu um. Eftir að stefnanda hafi borist tilkynning um riftun dags. 28. júlí 2003 hafi hann sótt um viðbótarfrest til 20. ágúst 2003 til þess að framkvæma umbeðnar lagfæringar en samkvæmt bréfi Heilbrigðiseftirlits dags. 3. september 2003 til stefnda hafi eftirlitið ekki fengið neina staðfestingu á því að úrbætur hafi átt sér stað né hafi verið beðið um úttekt. Fyrri krafa um úrbætur sé því í fullu gildi.

Kveður stefndi að vegna vanefnda stefnanda hafi hann tilkynnt honum um riftun á húsaleigusamningnum. Stefndi kveður að stefnandi eigi ekki rétt á skaðabótum skv. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Málsástæður og lagarök.

             Stefnandi heldur því fram að hann hafi réttilega rift leigusamningi skv. 6.tl. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og eigi því rétt til bóta samkvæmt 62. gr. sömu laga en samkvæmt henni eru bætur jafnháar leigugjaldinu enda um tímabundinn samning að ræða. Stefnandi muni gera viðeigandi ráðstafanir til að leigja út húsnæðið.

             Um lagarök fyrir kröfum sínum vísar stefnandi til húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 2. gr., 19. gr., 61. gr. og 62. gr. Einnig vísast til meginreglna laga um skuldbindingargildi samninga og til 33. gr. húsaleigulaga um skyldu til að greiða húsaleigu 1. dag hvers mánaðar. Um málskostnað vísast til XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, sérstaklega 129. gr. og 130. gr.

             Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á 3. og 4. tl. 60. gr. húsleigulaga nr. 36/1994 sem heimilaði stefnda riftun á leigusamningi.

Málskostnaðarkröfu byggir stefndi á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

             Varakröfu sína byggir stefndi á almennum reglum um skuldajöfnuð.

Sönnunarfærsla.

             Í málinu gáfu fyrirsvarsmaður stefnanda, Guðmundur Guðlaugsson, kt. 280958-2719, Suðurbraut 2, Hafnarfirði og fyrirsvarsmaður stefnda, Erik Jensen, kt. 110961-6059, Lóni, Akureyri aðilaskýrslur. Vitni bar í málinu Sigurður Örn Sigurðsson, kt. 110759-3209, Neðstaleiti 28, Reykjavík.

             Guðmundur Guðlaugsson fyrirsvarsmaður stefnanda og eigandi EG s/f kvaðst kannast við húsaleigusamninginn sem gerður hafi verið á milli EG s/f og stefnda. Húsið hafi verið byggt árið 1993 sem kjötvinnsla og hafi hann sjálfur verið með starfsemi í húsinu fram til þess tíma að leigusamningurinn hafi verið gerður. Heilbrigðiseftirlitið hafi á þessum árum gert reglubundnar skoðanir og komið með ýmsar athugasemdir sem brugðist hafi verið við. Í júlí 2003 hafi enn og aftur komið athugasemdir frá Heilbrigðiseftirlitinu. Þær hafi ekki verið margar. Stefnandi kvaðst hafa haft samband við fyrirsvarsmann stefnda Erik og síðan Fannar og loks við Magnús til að finna tíma til að hittast og fara yfir athugasemdirnar. Það hafi hinsvegar ekki tekist. Sjálfur hafi hann ekkert gert til að bregðst við athugasemdum Heilbrigðiseftirlitsins. Ekkert samband hafi verið haft við stefnda eftir þetta fyrr en hann heyrði ávinning af því að stefndi hafi verið að flytja úr húsnæðinu. Eftir að hafa beðið Heilbrigðiseftirlitið um frest til að bregðst við athugasemdunum hafi hann fengið tilkynningu um riftun á húsaleigusamningnum frá stefnda. Lyklarnir af húsnæðinu hafi síðan verið settir í póstkassan hjá honum að Suðurbraut 2. Vanskil hafi verið af hálfu stefnda við stefnanda persónulega og fyrirtæki hans. Engin starfsemi sé í húsinu í dag.

             Erik Jensen fyrirsvarsmaður stefnda kvaðst kannast við húsaleigusamninginn sem gerður hafi verið á milli stefnanda og Kjötvinnslunnar og einnig að hafa gert greinargerð á dómskjali nr. 12. Fyrir gerð leigusamningsins hafi húsnæðið verið skoðað. Við gerð hans hafi þurft að lagfæra ýmis atriði í húsnæðinu og hafi stefnanda verið kunnugt um það. Í janúar 2003 hafi verið haft samband frá Heilbrigðiseftirlitinu varðandi reykofn í húsnæðinu. Stefnanda hafi verið kunnugt um það frá árinu 2002 að margt hafi ekki verið í lagi í húsnæðinu og að ýmislegt hafi vantað upp á til þess að þar mætti reka kjötvinnslu. Þá hafi stefnanda verið kunnugt um að húsnæðinu yrði lokað þann 1. ágúst 2003 ef ekki yrði brugðist við athugasemdum Heilbrigðiseftirlitsins. Ekki hafi verið haldnir sérstakir fundir með stefnanda vegna þessa.

Sigurður Örn Sigurðsson löggiltur fasteignasali kvað eignina Smiðjuveg 4a, Kópavogi hafa verið í sölu og leigumeðferð hjá fasteignasölunni Eignalistanum frá því í september 2003 að beiðni EG s/f. Einn aðili hafi sýnt eigninni áhuga en ekkert hafi orðið frekar af því. Markaðurinn sé erfiður um þessar mundir og mikið framboð hafi verið af sambærilegu húsnæði.

Niðurstöður.

             Í máli þessu liggur fyrir að stefnandi og stefndi gerðu þann 5. desember 2002 með sér húsaleigusamning um húsnæðið að Smiðjuvegi 4a í Kópavogi. Í samningnum var tekið fram að húsnæðið skyldi tilbúið til notkunar sem kjötvinnsla. Þá var tekið fram í honum að stefndi skyldi annast allt viðhald húsnæðisins að innan en stefnandi að utan. Stefnandi skyldi einnig sjá um að það uppfyllti kröfur Heilbrigðiseftirlits og Hollustuverndar til rekstrar kjötvinnslu. Þá var einnig tekið fram í samningnum hverning stefnda væri heimilt að bregðast við ef stefnandi vanrækti skyldur sínar.

             Þann 19. júní 2003 framkvæmdi Heilbrigðiseftirlitið reglubundna skoðun á húsnæðinu og gerði við það nokkrar athugasemdir. Voru m.a. gerðar athugasemdir við gólf í húsnæðinu, einnig að leki og lykt berist í gegnum gólf í rými fyrirtækja á neðri hæð og að lykt berist upp um niðurföll í húsnæðinu. Þá voru gerðar athugasemdir við fitugildru og kælingu í vinnslusal. Einnig voru gerðar athugasemdir við útblástur frá reykingu en athugasemdir höfðu verið gerðar við hann árið áður en Heilbrigðiseftirlitinu hafði ekki verið gerð nein grein fyrir því í hverju úrbæturnar fólust. Samkvæmt húsaleigusamningi aðila var það á ábyrgð stefnda að bregðst við einhverjum hluta af þessum athugasemdum en aðrar voru á ábyrgð stefnanda og vörðuðu húsnæðið að utan og að hægt væri að reka í því kjötvinnslu. Veittur var frestur til 1. ágúst 2003 til þess að bregðast við þessum athugasemdum. Ef athugasemdir eða andmæli yrðu við athugasemdir Heilbrigðiseftirlitsins var þess óskað að þær myndu berast Heilbrigðiseftirlitinu skriflega fyrir 11. júlí 2003. Þann 30. júlí 2003 óskaði stefnandi eftir því við Heilbrigðiseftirlitið að honum yrði veittur lengri frestur til að bregðst við athugasemdunum. Sá frestur var veittur til 20. ágúst 2003. Þann 28. júlí 2003 rifti stefndi hinsvegar húsaleigusamningi aðila og það sama gerði stefnandi þann 21. ágúst 2003.

             Krafa stefnanda í máli þessu á hendur stefnda er vegna vangoldinnar húsaleigu fyrir mánuðina ágúst og september 2003.

             Fyrirsvarsmaður stefnanda bar fyrir dómi að hann hafi reynt að hafa samband við fyrirsvarsmenn stefnda vegna athugasemda Heilbrigðiseftirlitsins en það hafi ekki tekist að ná fundi þeirra til að ræða þessi mál. Hann hafi hinsvegar sjálfur ekkert aðhafst frekar til að bregðast við þessum athugasemdum.

             Fyrirsvarsmaður stefnda bar fyrir dómi að fyrirsvarsmanni stefnanda hafi verið kunnugt um það að lagfæra hafi þurft ýmis atriði í húsnæðinu. Ýmislegt hafi vantað upp á til að þar væri hægt að reka kjötvinnslu. Ekki hafi verið haldnir sérstakir fundir með fyrirsvarsmanni stefnanda vegna þessa.

             Í húsaleigusamningnum eru skýr ákvæði um að stefnandi beri ábyrgð á því að húsnæðið uppfylli kröfur Heilbrigðiseftirlitsins til rekstrar kjörvinnslu. Það er álit dómsins að þó að leigusamningurinn heimili stefnda að gera lagfæringar á húsnæðinu á kostnað leigusala til að uppfylla þau skilyrði samningsins að húsnæðið uppfylli kröfur Hollustuverndar og Heilbrigðiseftirlits til rekstrar kjötvinnslu þá takmarki það ekki heimildir hans til þess að beita öðrum vanefndaúrræðum. Stefndi rifti húsaleigusamningi aðila á grundvelli 3. tl. og 4. tl. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þegar frestur Heilbrigðiseftirlitsins var að renna út og ljóst var að stefnandi myndi ekki uppfylla skilyrði samningsins.

             Stefnandi sem er eigandi að húsnæðinu að Smiðjuvegi 4a í Kópavogi og jafnframt leigusali skilaði Heilbrigðiseftirlitinu hvorki athugasemdum né andmælum fyrir 11. júlí 2003 eins og óskað var eftir í erindi Heilbrigðiseftirlitsins né heldur bað hann um viðbótarfrest til að bregðast við athugasemdunum fyrr en skömmu áður en frestur Heilbrigðiseftirlitsins var að renna út. Þá bar hann fyrir dómi að hann hafi sjálfur ekkert aðhafst frekar til að bregðast við athugasemdum Heilbrigðiseftirlitsins.

             Samkvæmt öllu framansögðu skal stefndi vera sýkn af kröfu stefnanda í máli þessu.

             Eftir þessum úrslitum verður stefnandi, dæmdar til að greiða stefnda 180.000  krónur í málskostnað.

             Dóm þennan kveður upp Guðmundur L. Jóhannesson, héraðsdómari.

DÓMSORÐ

             Stefndi, Kjötvinnslan ehf. skal vera sýkn af kröfum stefnanda, EG s/f. í málinu.

             Stefnandi greiði stefnda 180.000 krónur í málskostnað.