Miðvikudaginn 15. desember 2004.
Nr. 482/2004.	Þrotabú Björns Jónssonar og (Valgerður Valdimarsdóttir hdl.) þrotabú Skala ehf. (Þórdís Bjarnadóttir hdl.) gegn Emilíu Björgu Jónsdóttur (Helgi Jóhannesson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Óðalsréttur.

Aðilar deildu um þá ákvörðun sýslumanns að afmá úr fasteignabók óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af tilteknum spildum sem leigðar höfðu verið úr jörðinni Brautarholti. Í Hæstarétti var tekið fram að ekki yrði dæmt um efni umræddrar ákvörðunar nema tekið væri til athugunar réttmæti þess sem á undan fór, þegar þinglýsingarstjóri tók þá ákvörðun af sjálfsdáðum að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á fyrrgreindar leiguspildur. Væri heimild þinglýsingarstjóra samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 við það bundin að hann yrði þess áskynja að færsla í fasteignabók væri röng eða mistök hefðu orðið um þinglýsinguna ella. Með vísan til dóma Hæstaréttar 1993, bls. 1378 í dómasafni það ár og 2001, bls. 3708 þar sem meðal annars var talið, að tilteknar ráðstafanir á fasteignaréttindum úr óðalsjörð gætu orðið til þess, að réttindin yrðu undanskilin óðalsrétti jarðarinnar og að eign, sem þannig hefði verið ráðstafað, gæti talist fullt andlag nauðungarsölu til fullnustu aðfararhæfum kröfum á hendur eiganda hennar, var ekki talið að skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hafi verið fullnægt, þegar þinglýsingarstjóri ákvað að skrá athugasemd um óðalsréttinn á eignirnar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson, Guðrún Erlendsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 26. nóvember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 6. desember sama árs. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. nóvember 2004, þar sem felld var úr gildi úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 3. september 2004 um að afmá úr fasteignabók óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af spildunum Brautarholti III, Brautarholti V, Brautarholti IX, Brautarholti X og Brautarholti XI á Kjalarnesi og lagt fyrir sýslumanninn að færa fasteignabók aftur í það horf að óðalskvaðar sé getið á blöðum þessara spildna í bókinni. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðilar krefjast þess að hinum kærða úrskurði verði breytt þannig að staðfest verði fyrrgreind úrlausn sýslumanns. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sóknaraðilum gert að greiða henni málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti. Kemur krafa hennar um greiðslu málskostnaðar í héraði þegar af þeirri ástæðu ekki til álita.

I.

Jörðin Brautarholt var gerð að ættaróðali 1944. Óðalsrétturinn færðist árið 1967 á hendur tveggja bræðra, sem skiptu jörðinni á milli sín 9. desember 1989. Gögn málsins bera með sér að skjali með þessu efni var þinglýst. Við landskiptin var hún hlutuð niður í átta matshluta, sem nefndir voru Brautarholt I-VIII. Var eignarrétti á jarðarhlutunum ráðstafað þannig að þeir urðu ýmist séreign hvors bræðranna fyrir sig eða héldust í sameign þeirra. Fram er komið að skömmu áður hafði verið stofnað til leiguréttar yfir Brautarholti III. Annar bræðranna seldi síðar á leigu spildu, sem kom í hans hlut, og nefnist Brautarholt V, og jafnframt þrjár spildur úr sínum eignarhlutum, sem nefndar eru Brautarholt IX-XI.

Í fasteignabók var þess getið að Brautarholt væri ættaróðal og um Brautarholt II sagði einnig að það væri ættaróðal, skipt út úr Brautarholti. Óðalsréttar er hins vegar hvorki getið í skiptagerðinni frá 1989 né fyrrnefndum leigusamningum og í framlögðum ljósritum úr fasteignabók fyrir þá jarðarhluta, sem seldir voru á leigu, er heldur enga slíka tilgreiningu að finna. Í flestum samninganna er tekið fram að leigutaka sé heimilt að veðsetja eignarhlutana, eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði.

Sá bræðranna, sem áður var getið, og gert hafði umrædda leigusamninga undirritaði 19. janúar 2004 afsal til dóttur sinnar, varnaraðila málsins. Segir þar í upphafi að hann afsali hér með til varnaraðila „öllum óðalsrétti mínum að Brautarholti, Kjalarnesi, þ.e. Brautarholti II, III, V, VIII, IX, X og XI, sem er skipt út úr Brautarholti“ auk eignarhluta í óskiptum jarðarhlutum „sem fyrirframgreiddum arfi þannig að hún eignast allan eignarhluta minn í Brautarholti, skv. framansögðu.“ Er afsalið áritað um samþykki annarra barna óðalseigandans. Lýsti varnaraðili sig jafnframt reiðubúna til að taka við óðalsréttinum í Brautarholti og reka þar búskap.

Meðal málsgagna er bréf sýslumannsins í Reykjavík til Héraðsdóms Reykjavíkur 4. október 2004. Þar segir meðal annars: „Vegna efasemda um að réttindi hefðu verið réttilega skráð í þinglýsingabækur ákvað þinglýsingarstjóri nýlega, ex officio, að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á allar eignir viðkomandi jörðinni Brautarholti á Kjalarnesi. Sú aðgerð þinglýsingarstjóra var til varnar hugsanlegum réttarspjöllum er gat varðað hagsmuni landeigenda, lóðarleiguhafa, kröfuhafa og sýslumannsembættisins. Við nánari athugun og í ljósi þess hvernig réttindum hafði verið ráðstafað úr upphaflegri óðalsjörð ákvað þinglýsingarstjóri að afmá athugasemd sína um óðalskvöð af hinum leigðu spildum. Með því færði hann skráningu og lýsingu eigna til fyrra horfs.“ Samkvæmt þessu átti sýslumaður sjálfur frumkvæði að því að færa óðalskvöðina inn í þinglýsingabók á leiguspildurnar fimm, sem ágreiningur málsaðila stendur um. Ekki kemur fram í bréfinu hvenær það var gert með öðrum hætti en að það hafi verið „nýlega“.

Með bréfi skiptastjóra sóknaraðilans þrotabús Skala ehf. 2. september 2004 til sýslumanns var þess krafist að hann leiðrétti áðurnefndar færslur varðandi Brautarholt V og Brautarholt X og gæfi út rétt þinglýsingarvottorð svo að sóknaraðilinn næði fram uppboði á eignunum. Með bréfi sýslumannsins til varnaraðila degi síðar var tilkynnt að sú leiðrétting hafi verið gerð á skráningu í fasteignabók að óðalskvöð samkvæmt jarðalögum hafi verið afmáð af fimm leigulóðum úr jörðinni Brautarholti. Síðan segir: „Framangreinda kvöð, sem styðst ekki við þinglýsingu, færði þinglýsingarstjóri nýlega inn á allar spildur sem skipt hafði verið út úr jörðinni Brautarholti á Kjalarnesi. Leiðréttingin er gerð með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978.“ Með bréfi til sýslumanns 7. september 2004 mótmælti varnaraðili þessum gerningi og krafðist leiðréttingar með vísan til þess að leiguspildurnar hafi ekki verið leystar úr óðalsböndum. Sýslumaður synjaði beiðni um leiðréttingu degi síðar. Hinn 27. sama mánaðar vísaði varnaraðili ágreiningsefninu til héraðsdóms í samræmi við ákvæði 3. gr. þinglýsingalaga.

II.

Ekki er fullljóst af áðurnefndu bréfi sýslumanns 4. október 2004 hvað það nákvæmlega var, sem lá að baki því að hann færði óðalskvöð inn á leiguspildurnar, sem um ræðir. Af tilvísun til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga í bréfi hans 3. september 2004 má þó ráða að hann hafi talið sig þurfa að leiðrétta mistök, sem gerð hafi verið á sínum tíma við þinglýsingu leigusamninganna. Áritun hans um kvöðina í fasteignabók hlýtur þá að hafa verið reist á þeirri skoðun að óðalsrétturinn stæði því í vegi með einhverjum hætti að leigusamningarnir yrðu gerðir og við afhendingu þeirra til þinglýsingar hafi annað hvort borið að hafna því að þinglýsa þeim eða gera athugasemd um óðalskvöð við þinglýsingu þeirra. Eftir mótmæli annars sóknaraðilans 2. september 2004 hefur sýslumanni síðan sýnilega snúist hugur, svo sem fram kemur í áðurnefndu bréfi hans til varnaraðila degi síðar. Ekki er heldur fullljóst af bréfum hans á hverju sú afstaða hans var reist að afmá fyrri athugasemdir um óðalskvöð skömmu eftir að þær voru gerðar.

Ekki verður dæmt um efni ákvörðunar, sem þinglýsingarstjóri tók 3. september 2004 og hér er til meðferðar, nema tekið sé til athugunar réttmæti þess sem á undan fór, þegar þinglýsingarstjóri tók þá ákvörðun af sjálfsdáðum að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á allar eignir viðkomandi jörðinni Brautarholti. Heimild þinglýsingarstjóra samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga er við það bundin að hann verði þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsinguna ella. Í dómum Hæstaréttar 1993, bls. 1378 í dómasafni það ár og 2001, bls. 3708 var fjallað um þá aðstöðu að landi hafði verið skipt út úr óðalsjörð og skorið úr ágreiningi varðandi það hvort útskipti hlutinn væri eftir sem áður háður ákvæðum laga um óðalsrétt. Var þar meðal annars talið, að tilteknar ráðstafanir á fasteignaréttindum úr óðalsjörð gætu orðið til þess, að réttindin yrðu undanskilin óðalsrétti jarðarinnar og að eign, sem þannig hafi verið ráðstafað, geti talist fullt andlag nauðungarsölu til fullnustu aðfararhæfum kröfum á hendur eiganda hennar.

Að þessu virtu verður ekki talið að skilyrðum 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga um heimild til leiðréttingar rangrar færslu í fasteignabók eða til leiðréttingar á mistökum við þinglýsingu hafi verið fullnægt, þegar þinglýsingarstjóri ákvað að skrá athugasemd um óðalsréttinn á eignirnar. Samkvæmt öllu framanröktu verður niðurstaða málsins sú að hinn kærði úrskurður verður felldur úr gildi. Rétt er að hver aðilanna beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Úrskurður héraðsdóms er felldur úr gildi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 15. nóvember 2004.

Í máli þessu er borin undir Héraðsdóm Reykjavíkur sú úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 3. september 2004, að afmá úr fasteignabók embættisins óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af spildunum Brautarholt III, Brautarholt V, Brautarholt IX, Brautarholt X og Brautarholt XI á Kjalarnesi. Beiðnin var móttekin í Héraðsdómi Reykjavíkur 27. september 2004. Málið var þingfest 8. október 2004 og tekið til úrskurðar 4. nóvember sl.

Sóknaraðili krefst þess að ofangreind úrlausn sýslumanns verði úr gildi felld og honum gert að færa fasteignabók embættisins í fyrra horf að því er umræddar lóðir áhrærir. Jafnframt krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi sýslumannsins í Reykjavík.

Af hálfu varnaraðilanna þrotabús Skala ehf. (áður Svínabúið Brautarholti ehf.) og þrotabús Björns Jónssonar er þess krafist að úrlausn sýslumanns um afmáninguna verði staðfest. Þá er krafist málskostnaðar úr hendi sóknaraðila fyrir hönd beggja þrotabúanna. 

Varnaraðilinn Lánasjóður landbúnaðarins krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og honum dæmdur málskostnaður úr hendi sóknaraðila. 

Varnaraðilarnir Kaupþing Búnaðarbanki hf. og Auðunn og Hafsteinn ehf. hafa ekki látið málið til sín taka.

I.

Samkvæmt staðfestu ljósriti úr þinglýsingabók sýslumannsins í Reykjavík, sem lagt hefur verið fram í samræmi við 3. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, var jörðin Brautarholt á Kjalarnesi gerð að ættaróða1i í júní 1944 af Ólafi Bjarnasyni, föðurföður sóknaraðila. Ólafur afsalaði óðalsréttindum jarðarinnar 30. júní 1967 til sona sinna, Páls og Jóns. Um þann gerning segir í þinglýsingabók: „Ráðstöfun á ættaróðali.“ Skiptu þeir bræður jörðinni 9. desember 1989 þannig að tilteknir hlutar hennar voru gerðir að séreign hvors um sig meðan aðrir hlutar héldust í sameign þeirra. Um Brautarholt II, eignarhluta Jóns Ólafssonar, segir í þinglýsingabók að jörðin sé ættaróðal, skipt út úr Brautarholti. Jón afsalaði sér öllum óðalsrétti 19. janúar 2004, bæði af séreignarspildum og sameignarhluta sínum, til sóknaraðila. Hefur því afsali verið þinglýst á jörðina. Áður en til afsalsgerningsins kom hafði Jón gert leigusamninga við Svínabúið Brautarholti ehf. og Björn, son Jóns, um tilteknar spildur úr jörðinni, svo sem hér greinir:

Um Brautarholt III var gerður leigusamningur til 35 ára við fyrrnefndan Björn Jónsson. Samningur þessi hefur ekki verið lagður fram í málinu, en í fasteignabók kemur fram að skjalið hafi verið móttekið til þinglýsingar 22. maí 1989. Um Brautarholt IX var gerður leigusamningur til 50 ára við Björn Jónsson 1. maí 1998. Um Brautarholt XI var gerður leigusamningur til 50 ára við Björn Jónsson 20. nóvember 2000. Um spildurnar Brautarholt V og X voru gerðir leigusamningar til 50 ára við Svínabúið Brautarholti ehf., 28. október 1998 um nr. V og 1. maí 1998 um nr. X.

Í engum framangreindra samninga er tekið fram að um óðalsjörð sé að ræða. Í öllum leigusamningum, nema um Brautarholt IX, er sérstaklega tekið fram að leigutaka sé heimilt, án takmarkana, að veðsetja lóðirnar.

Varnaraðilinn Lánasjóður landbúnaðarins er einn þeirra sem samkvæmt 47. gr. jarðalaga nr. 81/2004, sbr. áður 57. gr. jarðalaga nr. 65/1976, geta átt veðréttindi í ættaróðali. Í framlögðum þinglýsingavottorðum kemur fram að varnaraðili eigi kröfur tryggðar með veði í Brautarholti III, V og IX. 

Óumdeilt er að af hálfu sýslumannsins í Reykjavík var óðalskvöðin í ársbyrjun 2004 færð inn á allar spildur sem mál þetta varðar. Nánari tímasetning þessarar skráningar liggur ekki fyrir. Af hálfu þrotabús Skala ehf. var sýslumanni sent bréf 2. september 2004 og þess krafist að framangreind ákvörðun um að færa óðalskvöðina ex officio inn á spildurnar yrði leiðrétt. Degi síðar tilkynnti sýslumaður sóknaraðila að sú krafa þrotabúsins hafi verið tekin til greina og óðalskvöðin afmáð með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Af hálfu sóknaraðila var afmáningunni skriflega mótmælt 7. september 2004 og þess krafist að þinglýsingabók yrði færð til fyrra horfs þegar í stað. Hafnaði sýslumaður þeirri kröfu 8. september 2004. Tilkynnti sóknaraðili sýslumanni 10. þess mánaðar að sú ákvörðun yrði borin undir héraðsdóm.

II.

Af hálfu sóknaraðila er á því byggt að ættaróðul verði ekki leyst úr óðalsböndum nema með formlegum hætti. Óðalsréttur sé formbundinn réttur sem jafnframt feli í sér skyldur af hálfu óðalshafa. Engin efnisleg rök hafi verið fyrir framangreindri ákvörðun sýs1umanns, sem hafi engar heimildir haft til að svipta óðalshafa réttindum sínum með þeim hætti sem gert var. Engin lagaregla heimili slíka réttindasviptingu sem í þessu tilfelli megi jafna til sviptingar eignaréttar.

Varnir þrotabús Björns Jónssonar og þrotabús Skala ehf. eru á því reistar að mál þetta snúist ekki um óðalsjörðina Brautarholt, heldur spildur sem leigðar hafi verið út frá þeirri jörð. Gildi um spildurnar aðrar réttarreglur en um óðalsjörðina sjálfa, enda hafi þær verið leigðar út frá jörðinni og skipt út frá henni. Benda varnaraðilar í þessu sambandi á að þegar spildurnar hafi verið leigðar Svínabúi Brautarholts ehf. og Birni Jónssyni hafi óðalskvaðar hvergi verið getið. Sýslumaður hafi með afmáningunni ekki verið að svipta óðalshafa réttindum enda hafi réttindi sóknaraðila ekki náð til spildnanna. Upphafleg þinglýsing á skikum þessum hafi verið rétt, þ.e.a.s. leigusamningunum hafi verið þinglýst og spildunum ,,skipt úr jörðinni” án þess að getið hafi verið um óðalskvöð á þeim. Innfærsla sýslumanns í fasteignabók um óðalskvöð hafi verið úr lausu lofti gripin, án allrar lagaheimildar og ekki stuðst við nein gögn. Telja varnaraðilar það hafa verið rétta ákvörðun hjá sýslumanni að færa þinglýsinguna aftur til fyrra horfs með því að afmá þinglýsingu óðalskvaðar. Þá vísa varnaraðilar til þess að í öllum leigusamningunum, nema um lóðina Brautarholt nr. 9, hafi sérstaklega verið tekið fram að heimilt væri að veðsetja lóðirnar og í þeim ekki verið getið kvaðar um ættaróðal. Telja varnaraðilar þetta sýna að ekki hafi verið ætlunin að láta óðalskvöð ná til hinna leigðu lóða. Upphafleg þinglýsing sýslumanns hafi því verið rétt. Varnaraðilar vísa til þess að leigutökum hafi ekki getað dulist að jörðin Brautarholt sé óðalsjörð, svo vel hafi þeir þekkt til hennar.

Varnaraðilinn Lánasjóður landbúnaðarins telur að sú ákvörðun sýslumanns að afmá athugasemdir um óðalsrétt, sem embættið hafði að eigin frumkvæði fært inn í þinglýsingabækur, hafi verið rétt. Byggir varnaraðili á því að þar sem athugasemd um óðalsrétt hafi ekki staðið í þinglýsingabókum þegar stofnað var til þeirra veðréttinda sem hann á í umræddum eignum, geti eftirfarandi skráning slíkrar athugasemdar ekki skert rétt hans. Varnaraðili telur hins vegar að niðurstaða þess ágreinings sem hér er til úrlausnar hafi ekki áhrif að lögum gagnvart núverandi veðhöfum og að um réttindi hvers einstaks veðhafa til þess að krefjast nauðungarsölu viðkomandi eignar og fá úthlutun af söluandvirði hennar verði að réttu fjallað í nauðungarsölumáli en ekki í máli út af ágreiningi um þinglýsingu.

III.

Sóknaraðili hefur lagt málið fyrir héraðsdóm á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 og hefur í samræmi við 3. mgr. þess lagaákvæðis aflað staðfestra ljósrita gagna og endurrita úr þinglýsingabók, sem fyrr var getið. Á grundvelli sömu lagagreinar hefur sýslumaður sent héraðsdómi athugasemdir sínar um málefnið. Segir þar meðal annars:

,,Við þinglýsingu leiguréttinda var óðalsréttinda hvergi getið á blöðum eignanna í þinglýsingabókum.

Í 3. gr. leigusamnings dags. 28. október 1998 um Brautarholt V segir:  "Leigusali lýsir því yfir að hann samþykkir, sem þinglýstur eigandi, þinglýsingu allra þeirra veðbanda sem áhvílandi eru nú á hinu leigða landi samkvæmt veðbókarvottorði dags. 28.10.1998 sem frammi liggur við samningsgerðina. Á leigutímanum er leigutaka heimilt, án takmarkana að veðsetja hið leigða land hverjum þeim kröfuhafa sem kýs "

Á blað Brautarholts III í þinglýsingabókum er þess getið að veðsetning sé heimil.

Þann 28. október 1998 var gerður viðauki við leigusamning dags. 1. maí 1998 um Brautarholt X. Í viðauka segir m.a. "Sá viðauki er nú gerður við ofangreindan leigusamning að leigutaka er á leigutímanum heimilt, án takmarkana, að veðsetja hið leigða land hverjum þeim kröfuhafa sem hann kýs"

Þinglýsingarstjóra ber að hlutast til um aðgerðir, sem nauðsynlegar eru til varnar réttarspjöllum. Vegna efasemda um að réttindi hefðu verið réttilega skráð í þinglýsingabækur ákvað þinglýsingarstjóri nýlega, ex officio, að skrá yfirlýsingu um óðalskvöð inn á allar eignir viðkomandi jörðinni Brautarholti á Kjalarnesi.

Sú aðgerð þinglýsingarstjóra var til varnar hugsanlegum réttarspjöllum er gat varðað hagsmuni landeigenda, lóðarleiguhafa, kröfuhafa og sýslumannsembættisins.

Við nánari athugun og í ljósi þess hvernig réttindum hafði verið ráðstafað úr upphaflegri óðalsjörð ákvað þinglýsingarstjóri að afmá athugasemd sína um óðalskvöð af hinum leigðu spildum. Með því færði hann skráningu og lýsingu eigna til fyrra horfs.”

IV.

Þótt ekki sé að því vikið í athugasemdum sýslumanns má, með hliðsjón af gögnum málsins, leggja til grundvallar að báðar ofangreindar úrlausnir hans hafi verið grundvallaðar á 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, sem leggur leiðréttingarskyldu á herðar sýslumanni þegar hann verður mistaka áskynja. Í framlögðum ljósritum úr fasteignabók eru ekki sjáanleg merki um leiðréttingarnar, hvorki skráninguna né afmáninguna sem á eftir kom, svo sem sýslumanni var þó rétt og skylt að gera grein fyrir, sbr. að nokkru 13. gr. laganna, enda ber að framkvæma leiðréttingu þannig að sjá megi í þinglýsingabók hvernig skjöl voru upphaflega færð inn, hvenær leiðréttingin var gerð og af hverjum.  

Í máli þessu er ekki deilt um hvort sýslumanni hafi verið heimilt að leiðrétta fasteignabók að því er tók til umræddra landspildna með því að skrá af sjálfsdáðum athugasemd um óðalskvöð. Sú tiltekna ákvörðun sýslumanns er ekki til umfjöllunar hér, heldur úrlausnin sem á eftir kom og fól í sér afmáningu kvaðarinnar. Verður hér að staldra við það hvernig sýslumaður beitti 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga í síðarnefnda tilvikinu. Heimild þessi er bundin því skilyrði að augljóst sé að mistök hafi átt sér stað. Telja verður að sýslumanni hafi mátt vera ljóst, eftir að fram kom krafa varnaraðila um leiðréttingu fasteignabókar, að slíkur vafi léki á um hvað gera skyldi, að ákvæði 1. mgr. 27. gr. laganna yrði ekki beitt við þessar aðstæður. Augljóslega var afmáning kvaðarinnar til þess fallin að hafa áhrif á hagsmuni aðila og átti sýslumaður því að gefa öllum viðkomandi kost á að tjá sig um þetta atriði og aðhafast ekkert frekar fyrr en að fengnum viðbrögðum þeirra. Með tilliti til þess hvernig ágreiningur málsaðila er vaxinn má telja að réttast hefði verið af sýslumanni að láta þeim sjálfum eftir að leysa úr deilum sínum, en gefa þrotabúi Skala ehf. kost á að þinglýsa kröfu um leiðréttingu þinglýsingabókar samkvæmt heimild 2. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Ágreiningi málsaðila hefði í kjölfar þess verið markaður réttur farvegur með því að þrotabúið eða eftir atvikum varnaraðilar í sameiningu freistuðu þess í almennu einkamáli að færa sönnur fyrir staðhæfingum sínum þess efnis að óðalskvöðin hafi ranglega verið færð til fasteignabókar.

Af framangreindu leiðir að ákvörðun sýslumanns um afmáningu títtnefndrar óðalskvaðar þykir hafa verið slíkum annmörkum háð að ekki séu efni til annars en að taka kröfu sóknaraðila til greina.

Sóknaraðili hefur kosið að beina ekki málskostnaðarkröfu að öðrum en sýslumanninum í Reykjavík. Heimild brestur til að taka þessa kröfu sóknaraðila til greina þar sem sýslumaður er ekki aðili að málinu. Málskostnaður verður því ekki dæmdur.

Arnar Þór Jónsson, settur héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Felld er úr gildi sú úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 3. september 2004, að afmá úr fasteignabók embættisins óðalskvöð samkvæmt VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 af spildunum Brautarholt III, Brautarholt V, Brautarholt IX, Brautarholt X og Brautarholt XI á Kjalarnesi. Lagt er fyrir sýslumann að færa fasteignabók aftur í það horf að óðalskvaðar sé getið á blöðum þessara spildna í bókinni. 

Málskostnaður fellur niður.