Miðvikudaginn 19. desember 2012.
Nr. 222/2012.	Þór Þórsson og Hrafnhildur Markúsdóttir (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn Grímsnes- og Grafningshreppi (Óskar Sigurðsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Stjórnsýsla. Sveitarfélag. Skipulag. Veitingaleyfi. Frávísun máls að hluta frá Hæstarétti.

Þ og H keyptu lóð í landi Ásgarðs í Grímsnesi af sveitarfélaginu G á árinu 2007. Þau höfðuðu mál gegn G aðallega til riftunar á kaupsamningi aðila gegn endurgreiðslu kaupverðs, en til vara til heimtu skaðabóta úr hendi G. Málatilbúnaður Þ og H var einkum reistur á því að brostnar væru forsendur fyrir kaupunum og að fasteignin væri haldin galla sökum eftirfarandi vanefndar af hálfu G. Fasteignin hafi við kaupin verið gædd þeim kosti að vera í kyrrlátu umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð, en hún hafi verið svipt þeim eiginleika eftir kaupin fyrir tilstuðlan G, sem lét innleiða þar atvinnurekstur. Varakröfu Þ og G um skaðabætur var vísað frá Hæstarétti þar sem héraðsdómur hafði vísað henni frá dómi og sú niðurstaða ekki verið kærð til Hæstaréttar eftir reglum laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Litið var til háttsemi G í aðdraganda að kaupum Þ og H, efnis kaupsamnings aðila þar sem skírskotað var til skilmála deiliskipulags fyrir íbúðabyggð og þess að G gaf jákvæða umsögn með umsóknum G ehf. um rekstrarleyfi fyrir nærliggjandi fasteignir í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og þágildandi skipulag- og byggingarlaga nr. 73/1997. Voru athafnir G virtar sveitarfélaginu til sakar og talið að gerðir þess hefðu falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi aðila, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var aðalkrafa Þ og H um riftun kaupsamningsins samkvæmt því tekin til grein.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 30. mars 2012. Þau krefjast aðallega riftunar á kaupsamningi aðila 4. september 2007 um fasteign nr. 44, eignarlóð með landnúmer 199041 í Ásborgum í Grímsnes- og Grafningshreppi og endurgreiðslu á 9.303.730 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. desember 2010 til greiðsludags. Til vara krefjast áfrýjendur að stefnda verði gert að greiða þeim 9.303.730 krónur „ásamt vöxtum“ frá 1. desember 2010 til greiðsludags, en að því frágengnu aðra lægri fjárhæð. Í öllum tilvikum krefjast þau aðallega málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en að því frágengnu að hann falli niður.

Stefndi krefst þess að varakröfum áfrýjenda verði vísað frá Hæstarétti og héraðsdómur staðfestur. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Ágreiningur málsaðila á rætur að rekja til kaupa áfrýjenda á lóð í svonefndum Ásborgum í landi Ásgarðs í Grímsnesi af stefnda 4. september 2007 en allt svæðið var upphaflega í eigu þess síðastnefnda. Kröfugerð áfrýjenda fyrir héraðsdómi var hagað með sama hætti og fyrir Hæstarétti. Um varakröfur þeirra, sem eru um skaðabætur, varð niðurstaða héraðsdóms sú að fallist var á að stefndi væri skaðabótaskyldur gagnvart þeim vegna tjóns, sem þau kynnu að hafa orðið fyrir sökum þess að stefndi hafi ekki farið að þágildandi skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 varðandi atvinnurekstur í Ásborgum. Á hinn bóginn var ekki talið að áfrýjendum hefði tekist að sanna að þau hafi orðið fyrir tjóni af þessum sökum sem leiddi til þess að vara- og þrautavarakröfu þeirra var vísað frá héraðsdómi. Sú niðurstaða var ekki kærð til Hæstaréttar eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en endurskoðun á frávísun héraðsdóms á hluta dómkrafna áfrýjenda verður ekki komið fram með öðru móti. Verður varakröfum áfrýjenda samkvæmt því vísað frá Hæstarétti.

Aðalkrafa áfrýjenda lýtur að því að rift verði áðurnefndum samningi þeirra við stefnda um lóðarkaup. Þótt krafan sé skýr hefur rökstuðningur fyrir henni verið að sumu leyti óljós, en hún er að meginstefnu reist á því að forsendur hafi brostið fyrir lóðarkaupum þeirra af ástæðum, sem nánar greinir í héraðsdómi. Um þetta er þess að gæta að brostnar forsendur geta að nánari skilyrðum uppfylltum leitt til ógildingar samnings, en hvorki til riftunar hans né skaðabóta. Þótt málatilbúnaður áfrýjenda sé þannig einkum studdur við brostnar forsendur er því einnig borið þar við að þau telji lóðina vera haldna galla. Málsástæða á þeim grunni getur skotið stoðum undir þá kröfu, sem áfrýjendur hafa hér uppi. Af málatilbúnaði stefnda í héraði og fyrir Hæstarétti er ljóst að hann hefur tekið til varna meðal annars á þeim grunni að málsástæða um galla felist í málsókn áfrýjenda. Að þessu gættu standa hnökrar á málatilbúnaði þeirra síðastnefndu ekki því í vegi að aðalkrafa þeirra um riftun verði tekin til efnismeðferðar.

II

Samningur um kaup áfrýjenda af stefnda á lóð í Ásborgum var eins og fram er komið dagsettur 4. september 2007. Í 1. gr. hans sagði meðal annars að lóðin væri afmörkuð í samþykktum deiliskipulagsuppdrætti og hluti af skipulagðri heilsársbyggð. Samkvæmt 2. gr. skyldu kaupendur staðgreiða lóðarverðið ásamt lágmarks gatnagerðargjaldi og í 3. gr. sagði meðal annars að kaupendur hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins. Samkvæmt 6. gr. skyldi afsal gefið út eftir að kaupendur hefðu greitt kaupverð lóðar og gatnagerðargjald og í 9. gr. sagði að um lögskipti aðila færi samkvæmt ákvæðum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup að öðru leyti en því sem mælt væri fyrir um í kaupsamningnum. Áfrýjendur hafa ekki reist hús á lóð sinni en unnið þar að jarðvegsskiptum. Afsal hefur enn ekki verið gefið út en við meðferð málsins lýsti stefndi yfir að ekkert væri til fyrirstöðu að svo yrði gert.

Deiliskipulag fyrir svæðið var samþykkt í sveitarstjórn stefnda 17. september 2003. Meðal málskjala eru „byggingar- og skipulagsskilmálar fyrir deiliskipulag í landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi“, sem vísað var til í kaupsamningi aðilanna. Þar segir meðal annars að á svæðinu sé gert ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum og að útivistarsvæði verði umhverfis þær. Hús skuli vera einnar hæðar og að minnsta kosti 100 m² að grunnfleti án bílageymslu. Heimilt sé að auki að byggja svefnskála, gróðurhús eða annað sambærilegt, en þó ekki stærra en 50m².

Eins og nánar greinir í héraðsdómi er skipulagi umrædds íbúðarhúsahverfis hagað þannig að það er hringlaga, innri og ytri hringur, og gata á milli. Lóðir eru alls 36 talsins, þar af 12 í innri hring og 24 í þeim ytri. Í innri hringnum hafa sex hús risið, öll í eigu Grímsborga ehf., en fimm hús eru í ytri hringnum. Ellefu lóðir munu vera óseldar í hverfinu. Eftir sölu lóðarinnar til áfrýjenda mun Grímsborgir ehf. hafa keypt eina lóð, en það félag hafði áður eignast sex lóðir í hverfinu, en auk þess höfðu Ólafur Laufdal Jónsson og Kristín Ketilsdóttir, eigendur Grímsborga ehf., keypt eina lóð til viðbótar. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram af hálfu stefnda að áðurnefndar sex lóðir hafi verið seldar Grímsborgum ehf. í maí 2006. Þá mun einkahlutafélagið Hótel Geysir hafa keypt fjórar lóðir í hverfinu í mars á sama ári. Aðrir kaupendur munu hver hafa keypt ýmist eina lóð eða tvær. Í fyrirtækjaskrá ríkisskattstjóra segir um Grímsborgir ehf. undir fyrirsögn um atvinnugreinaflokkun „leiga íbúðarhúsnæðis“ og undir sömu fyrirsögn „hótel og gistiheimili með veitingaþjónustu“ um Hótel Geysi ehf.

III

Grímsborgir ehf. sendu umsókn 16. júlí 2009 til sýslumannsins á Selfossi á stöðluðu eyðublaði „um rekstrarleyfi til sölu gistingar og/eða ... veitinga“. Tilgreind voru sjö húsnúmer í Ásborgum þar sem starfsemin skyldi fara fram. Undir fyrirsögninni „gististaður“ var merkt í þar til gerðan reit við flokk nr. II og undir fyrirsögninni „tegund gististaðar“ var merkt við orðið íbúðir. Ekkert var fært í þar til gerða reiti fyrir upplýsingar um veitingaleyfi. Sýslumaður leitaði umsagnar stefnda um erindið. Í svari hans 20. ágúst 2009 sagði að sveitarstjórn samþykkti fyrir sitt leyti „fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni ... en mælist þó til þess að rekstrarleyfið verði ekki gefið út lengur en til 2 ára og umsækjandi kynni reksturinn fyrir íbúum í hverfinu.“ Önnur stjórnvöld, sem leitað var umsagnar hjá, svöruðu erindinu einnig jákvætt. Sýslumaður gaf síðan út leyfisbréf til reksturs gististaðar handa Grímsborgum ehf. 30. október 2009 þar sem tekið var fram að stefndi setti þau skilyrði að leyfið gilti ekki lengur en í tvö ár og að umsækjandi myndi kynna reksturinn fyrir íbúum í hverfinu. Hámarksfjöldi gesta skyldi vera 44.

Af gögnum málsins verður ráðið að Grímsborgir ehf. hafi skömmu eftir þetta óskað eftir breytingu á þessu leyfi þannig að samhliða því fengi félagið heimild til að reka veitingastað í Ásborgum nr. 1, sem er eitt af húsum félagsins þar. Bréf þessa efnis er ekki meðal málskjala og ekki heldur bréf sýslumanns til stefnda þar sem óskað var umsagnar hans, en í svarbréfi hans 25. janúar 2010 sagði á hinn bóginn: „Sveitarstjórn samþykkir fyrir sitt leyti fyrirhugaðan afgreiðslutíma skv. umsókninni og staðfestir að staðsetning íbúðarhússins í Ásborgum 1 sé skv. reglum sveitarfélagsins.“ Þá liggur fyrir skýrsla sýslumannsins á Selfossi 4. febrúar 2010 sem er í fyrirsögn sögð vera umsögn lögreglu um veitingasölu í Ásborgum. Þar sagði að rætt hafi verið við Ólaf Laufdal í síma „um rekstrarleyfi vegna veitingasölu að Ásborgum 1. Hann kveðst einungis verða með matsölu til þeirra gesta sem eru í gistingu í húsum á hans vegum, mest 20 til 30 manns í einu. Skv. umsókn er ekki um að ræða opnun lengur en til 23:00 og Ólafur kveðst reikna með að jafnan verði veitingasölu lokað milli 20:00 og 21:00 þ.e.a.s. strax eftir kvöldmat. Ekki athugasemdir af hálfu lögreglu vegna útgáfu leyfisins.“ Enn önnur umsögn um erindið er frá byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010. Þar var vakin athygli á því að húsnæðið í Ásborgum 1 væri samþykkt sem íbúð og að ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun á því í samræmi við 1. mgr. 43. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga. Í ljósi þess að fyrir lægi jákvæð umsókn stefnda og að grenndaráhrif væru takmörkuð ásamt því að aðbúnaður í húsinu uppfyllti skilyrði byggingarreglugerðar „getur byggingafulltrúi fallist á að veita jákvæða umsögn um veitingu rekstrarleyfis til eins árs. Málið verði endurskoðað að þeim tíma liðnum, enda hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir breyttri notkun og leyfið verið veitt.“ Heilbrigðiseftirlit Suðurlands, sem sent hafði neikvæða umsögn við erindi Grímsborga ehf. 26. maí 2010, sendi nýja umsögn til sýslumanns 1. júní sama ár. Þar sagði að samþykki byggingarfulltrúa og „starfsleyfisumsókn liggur fyrir og verður afgreidd. Í ljósi ofangreinds er hér með jákvæð umsögn látin í té sbr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald“ og reglugerð nr. 585/2007 um sama efni. Sýslumaður gaf síðan út leyfisbréf handa Grímsborgum ehf. 2. júní 2010 til að reka veitingastað í flokki II í Ásborgum. Ekkert var þar skráð við orðin „Heimilaður veitingatími“, en undir fyrirsögninni „Athugasemdir og skilyrði“ sagði að bréfið gildi vegna útleigu íbúða í Ásborgum „og veitingaleyfi fyrir Ásborgir 30“. Þá sé gildistími leyfisins háður þeim skilyrðum að umsækjandi kynni reksturinn fyrir íbúum í hverfinu, eins og stefndi hafi farið fram á, og að „sótt verði um byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar Ásborga 30 fyrir 2. júní 2011.“ Leyfið skyldi gilda til 2. júní 2014. Hvorki nýtur gagna í málinu um að Grímsborgir ehf. hafi kynnt málalok um leyfi til reksturs gististaðar né veitingaleyfi fyrir íbúum og lóðarhöfum í Ásborgum. Hið sama á við hvað varðar nýtt „byggingarleyfi vegna breyttrar notkunar Ásborga 30 fyrir 2. júní 2011“ eða breyttrar notkunar Ásborga 1.

Skipulagsfulltrúi uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps sendi áfrýjendum bréf 29. mars 2011 ásamt lýsingu á skipulagsverkefni, sem sveitarstjórn stefnda var sögð vinna við um þær mundir vegna breytinga á aðalskipulagi hans. Samkvæmt henni skyldi íbúðasvæði í Ásborgum breytast „í blandaða starfsemi íbúðasvæðis og verslunar- og þjónustusvæðis.“ Heimilt yrði að nýta íbúðarhús í hverfinu sem veitinga- og/eða gistihús. Þar sagði einnig að fyrirhuguð breyting á svæðinu væri til samræmis við óskir eigenda húsa á svæðinu vegna spurnar eftir slíkri starfsemi þar. Skipulagsfulltrúinn auglýsti jafnframt tillögu sveitarstjórnar um breytingu á aðalskipulagi í Lögbirtingablaði 28. apríl 2011, þar sem sagði meðal annars að með henni væri gefinn kostur á að nýta þegar byggð og fyrirhuguð íbúðarhús í Ásborgum sem gisti- og/eða veitingahús. Andmæli bárust skipulagsfulltrúanum frá eigendum nokkurra lóða í Ásborgum. Skipulagsstofnun gerði verulegar athugasemdir við tillöguna 27. apríl 2011, en sveitarstjórn stefnda mun engu að síður hafa ákveðið að auglýsa hana óbreytta frá því, sem kynnt hafði verið, samkvæmt 31. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 sem tóku gildi 1. janúar 2011. Skipulagsstjórn gerði enn athugasemdir með bréfi 21. júlí 2011. Samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi var auglýst breyting á deiliskipulagi „íbúðarsvæðisins Ásborgir“ á þann veg að heimilt yrði að nýta hús þar „sem íbúðarhús og sem gisti- og/eða veitingahús“ til samræmis við tillögu að breytingu á aðalskipulagi. Þá var gert ráð fyrir að byggingarreitur á lóð nr. 48 yrði stækkaður, en sú lóð er nú í eigu Grímsborga ehf. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram að breyting á aðalskipulagi hafi enn ekki verið staðfest.

IV

Að framan var gerð grein fyrir samningi málsaðila 4. september 2007 um kaup á lóð í Ásborgum og helstu efnisatriðum hans. Þar var einnig greint frá byggingar- og skipulagsskilmálum „fyrir deiliskipulag íbúðabyggðar“ í hverfinu, sem vísað var til í kaupsamningi. Málsókn áfrýjenda sýnist ekki á því reist að galli hafi verið á hinni keyptu fasteign á því tímamarki þegar kaupin voru gerð, heldur hafi eftirfarandi vanefnd á samningi komið til af hálfu stefnda, sem leiði til þess að skilyrði riftunar séu uppfyllt. Sá kostur hafi fylgt fasteigninni við kaupin að vera í kyrrlátu umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð, en hún hafi verið svipt þeim eiginleika fyrir tilstuðlan viðsemjanda áfrýjenda eftir kaupin með því að hann hafi látið innleiða þar atvinnurekstur. Galli á hinu selda hafi þannig komið í ljós síðar, en áfrýjendum ekki orðið það ljóst fyrr en á miðju ári 2010. Eftir áfrýjun héraðsdóms hafa áfrýjendur aflað matsgerðar 2. júlí 2012 þar sem fengin voru svör við ýmsu sem varðar Ásborgir og ætluð áhrif umsvifa Grímsborga ehf. fyrir aðra íbúa og lóðareigendur þar. Stefndi fékk yfirmat á hinu sama 20. september 2012 þar sem slík áhrif voru talin vera minni en gert var ráð fyrir í undirmati.

Í III. kafla laga nr. 40/2002 eru meðal annars ákvæði um eiginleika seldrar fasteignar og galla. Skilgreining á hinu síðastnefnda er í 1. málslið 18. gr. laganna en í 2. málslið segir að notuð fasteign teljist þó ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 20. gr. er kveðið á um tímamark við mat á galla en samkvæmt 1. mgr. hennar skal í þeim efnum miðað við það tímamark er hún flyst yfir í áhættu kaupanda samkvæmt 12. gr. laganna eða samningi. Í 2. mgr. 20. gr. eru tvær undantekningar frá meginreglu 1. mgr. og er önnur þeirra sú að seljandi beri ábyrgð á galla, sem kemur til síðar, ef orsakir hans eru vanefndir af hálfu hans. Kemur þá til úrlausnar hvort áðurnefndar athafnir stefnda í tengslum við veitingu rekstrarleyfa til Grímsborga ehf. og breytingu á skipulagi í Ásborgum hafi verið vanefnd á kaupsamningi hans við áfrýjendur í merkingu ákvæðisins.

Áður er komið fram að stefndi seldi tveimur einkahlutafélögum margar lóðir í Ásborgum þegar á árinu 2006 og einnig hver starfsemi þessara félaga sé. Með þessu mátti stefnda vera fullljóst að stigin væru fyrstu skrefin í þá átt að breyta íbúðabyggð í svæði fyrir atvinnurekstur eða blöndu af hvoru tveggja. Engu að síður seldi hann áfrýjendum lóð næstum einu og hálfu ári síðar þar sem í kaupsamningi var sérstaklega skírskotað til skilmála deiliskipulags fyrir íbúðabyggð. Tilteknir kostir hins selda voru þar með áskildir og ekkert er fram komið í málinu sem bendir til að stefndi hafi vakið athygli viðsemjenda sinna á því að skipulagið hlyti að breytast vegna kaupa áðurnefndra félaga á nærri þriðjungi allra lóða í hverfinu.

Lög nr. 85/2007 áttu við um umsóknir Grímsborga ehf. um leyfi til sölu á gistingu í Ásborgum og veitingum. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leyfisveitandi að fenginni umsókn um slík leyfi leita umsagnar þar til greindra stjórnvalda, sem talin eru upp í sex liðum. Í þeim fyrsta er nefnd sveitarstjórn, sem meðal annars skal staðfesta að afgreiðslutími og staðsetning staðar, sem umsókn lýtur að, sé innan þeirra marka sem reglur og skipulag sveitarfélagsins segi til um. Samkvæmt 5. mgr. sömu greinar er óheimilt að gefa út rekstrarleyfi ef einhver þeirra, sem taldir eru upp í 4. mgr., leggst gegn útgáfu þess. Stefndi gaf jákvæða umsögn með báðum umsóknum Grímsborga ehf. Þær gerðir hans fóru í bága við fyrirmæli 1. töluliðar 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um að sveitarstjórn skuli staðfesta að staðsetning sé innan marka, sem reglur og skipulag segi til um, en deiliskipulag gerði ráð fyrir íbúðabyggð í Ásborgum. Umsóknir Grímsborga ehf. fólu jafnframt í sér að breytt yrði notkun húsa, sem þegar höfðu verið reist í Ásborgum, og var því þörf á byggingarleyfi til slíks samkvæmt 1. mgr. 43. gr. þágildandi laga nr. 73/1997, sbr. einnig áðurnefnda umsögn byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28. maí 2010. Jákvæð umsögn stefnda var því einnig andstæð því lagaákvæði. Verður fallist á með áfrýjendum að virða beri þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur hans honum til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og að gerðir hans hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningi þeirra í skilningi 2. mgr. 20. gr. sömu laga. Reynir þá ekki sérstaklega á hvort hún yrði almennt talin veruleg eða óveruleg. Krafa áfrýjenda um riftun kaupsamnings verður samkvæmt því tekin til greina.

Í aðalkröfu áfrýjenda er ennfremur krafist að kaupverð lóðarinnar og ýmis kostnaður vegna hennar verði endurgreiddur ásamt dráttarvöxtum, en sú krafa er nánar sundurgreind í héraðsdómi. Af henni verða teknir til greina liðir fyrir söluverð lóðarinnar, gatnagerðagjald, þinglýsingarkostnað, viðbótargatnagerðargjald og byggingaleyfisgjald, en krafa áfrýjenda um verðbætur af þessum útgjöldum á sér enga stoð í lögum. Gegn andmælum stefnda verða aðrir liðir í kröfu áfrýjenda ekki teknir til greina, enda eru þeir ekki studdir viðhlítandi gögnum Stefndi verður því dæmdur til að greiða áfrýjendum 6.190.072 krónur með dráttarvöxtum frá þeim degi þegar mánuður var liðinn frá því að áfrýjendur höfðu fyrst uppi kröfu sína um endurgreiðslu.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Rift er kaupsamningi milli áfrýjenda, Þórs Þórssonar og Hrafnhildar Markúsdóttur, og stefnda, Grímsnes- og Grafningshrepps, sem gerður var 4. september 2007 um kaup á lóð nr. 44 með landnúmer 199041 í Ásborgum í Grímsnesi.

Stefndi greiði áfrýjendum 6.190.072 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 25. desember 2010 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjendum samtals 2.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Suðurlands 30. desember 2011.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 5. desember sl., er höfðað af Þór Þórssyni, kt. 220962-5479 og Hrafnhildi Markúsdóttur, kt. 191062-4269, báðum til heimilis að Kjarnabrekku 12, Bessastaðahreppi, með stefnu birtri þann 7. september 2011, gegn Grímsnes- og Grafningshreppi, kt. 590698-2109, Borg, Grímsnes- og Grafningshreppi.

Endanleg dómkrafa stefnenda er að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi aðila dags. 4. september 2007 um fasteignina nr. 44, sem er eignarlóð land nr. 199401 í Ásborgum, Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi þannig að kaupin gangi til baka og innborgað fé og greiðslur vegna lóðarinnar til sveitarfélagsins ásamt framkvæmdakostnaði og verðbótum 9.303.730 krónur verði endurgreitt ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2991 um vexti og verðtryggingu frá 01.12.2010 til greiðsludags.

Til vara gera stefnendur þá kröfu að stefnda verði gert að greiða stefnendum skaðabætur að fjárhæð kr. 9.303,730.- [sic] ásamt vöxtum frá 01.12.2010 til greiðsludags.

Til þrautavara gera stefnendur kröfu um skaðabætur og eða afslátt að álitum ásamt vöxtum frá 01.12.2010 til greiðsludags. 

Í öllum tilvikum er gerð sú krafa, þar sem fyrir liggur synjun stefnda um riftun eða endurgreiðslu vegna lóðarinnar, að stefndi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar að skaðlausu fyrir stefnendur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefnda, Grímsnes- og Grafningshrepps, eru þær að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda. Til vara krefst stefndi þess að kröfur stefnenda verði lækkaðar verulega.

Í báðum tilvikum er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnenda, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Málavextir.

Atvik máls þessa eru að mestu óumdeild. Þann 4. september 2007 gerðu aðilar með sér kaupsamning um lóðina nr. 44 í Ásborgum úr landi Ásgarðs í Grímsnes- og Grafningshreppi, þar sem stefnendur keyptu lóðina af stefnda. Umsamið kaupverð var 5.975.490 krónur. 

Lóðin  nr. 44 var hluti af skipulagðri heilsársbyggð/íbúðabyggð þar sem gert var ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum á um 18 ha lands í hringlaga byggðarkjarna á bökkum Sogsins. Í miðju kjarnans var gert ráð fyrir leikvelli, umhverfis hann kæmu lóðir og utan þeirra gatan. Handan götunnar kæmu þá fleiri lóðir. Lóð stefnenda er í ytri hringnum, handan götunnar.  

Ágreiningur aðila á rót að rekja til leyfisveitinga sýslumannsins á Selfossi til Grímsborga ehf., til reksturs gististaðar í nokkrum húsum í Ásborgum og veitingastaðar á lóðinni nr. 1, en stefnendur halda því fram að forsenda og ákvörðunarástæða fyrir kaupum lóðarinnar nr. 44 hafi verið auglýsing stefnda um heilsársbyggð í kyrrlátu og grónu umhverfi sem og skipulag Ásborga. 

Samkvæmt gögnum málsins fengu Grímsborgir ehf. leyfi sýslumannsins á Selfossi til reksturs gististaðar í flokki II í Ásborgum þann 30. október 2009 til tveggja ára og var hámarksfjöldi gesta samkvæmt leyfinu 44. Þann 2. júní 2010 fékk áðurgreint félag leyfi sýslumannsins  á Selfossi til útleigu íbúða í Ásborgum og reksturs veitingastaðar í flokki II til fjögurra ára og var hámarksfjöldi gesta samkvæmt leyfinu 50.

Með bréfi dagsettu 21. mars 2011 tilkynntu stefnendur stefnda um riftun kaupsamnings aðila og tilgreindu sem ástæðu brot stefnda gegn ákvæðum samningsins með því að heimila atvinnurekstur í hverfinu. Stefndi hafnaði riftuninni með bréfi dagsettu 28. mars 2011. 

Fram er komið í málinu að breytingar á skipulagi hreppsins, m.a. hverfisins Ásborga, séu í ferli. 

Málsástæður og lagarök stefnenda.

Aðalkröfu sína byggja stefnendur á því að stefndi hafi brotið skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi aðila. Forsendur fyrir kaupunum séu brostnar og hafi sveitarstjórn hlutast til um að breyta og raska grundvelli og forsendum stefnenda til að reisa sér sumarhús á friðsælum stað á bökkum Sogsins. Stefndi hafi beitt sér á þann veg að forsendur hafi breyst frá því að kaupsamningur aðila var gerður og beri því að hlíta riftun samningsins, því að kaupin gangi til baka og svara til skaðabóta sem felist í endurgreiðslu kaupverðs og áföllnum kostnaði og útgjalda sem stefnendur hafi þurft að undirgangast til að halda rétti sínum til haga.

Brot stefnda á samningsskyldum kveða stefnendur felast í að heimila rekstur í íbúðahverfi. Stefndi hafi selt stefnendum lóð á friðsælum og rólegum stað en beitt sér síðar fyrir að á svæðið sé kominn atvinnurekstur án lagaheimildar eða samþykkis annarra lóðareigenda í hverfinu.

Byggja stefnendur á því að það hafi verið ákvörðunarástæða þeirra fyrir kaupunum, að um friðsælt íbúðahverfi hafi verið að ræða. Kveða stefnendur að áðurgreindar breytingar á deiliskipulagi muni leiða til stóraukinnar umferðar ferðamanna og vegfarenda og þar með umferð stórra langferðabíla sem ekið sé hringinn í hverfinu. Kveða stefnendur einsýnt að bar og veitingastaður á svæðinu verði til þess að friðsæld hverfi, og við blasi að samkomuhald og heimsóknir á bar muni leiða af sé ónæði og vandræði sem þekkt séu um land allt, þar sem eins hátti til. Stefndi, sem hafi veitt rekstrinum fulltingi sitt og framlag, hafi virt að vettugi mótmæli stefnenda og ábendingar um samningsbrot.

Endanleg aðalkrafa stefnenda er, líkt og að framan greinir, að riftun nái fram að ganga, kaup gangi til baka og stefndi greiði stefnendum  9.303.720 krónur.  Fjárhæð kröfunnar sundurliðist svo:

Söluverð lóðar	kr. 4.463.690,-
Verðb. NV 366.7[sic]/276,7	kr. 1.580.720,-
Gatnagerðargj.	kr. 1.511.800,-
Verðb. NV 366.7[sic]/276,7	kr.    535.372,-
Þingl.kostn.	kr.        6.750,-
Verðb. NV 366.7[sic]/276,7	kr.        2.390,-
Viðb. gatnag.gj.	kr.    129.252,-
Verðb. NV 366.7[sic]/310,0	kr.      39.907,-
Byggingarl.gj.	kr.      81.580,-
Verðb. NV 366.7[sic]/310,0	kr.      25.788,-
Fastagj.	kr.      22.400,-
Verðb. NV 366.7[sic]/310,0	kr.        7.081,-
Teikningar	kr.    500.000,-
Grunnur	kr.    400.000,-
Samtals	kr. 9.303.730,-

Krafa stefnenda sé að kaup gangi til baka með riftun og endurgreiðslu kaupverðs, ásamt verðbótum og vöxtum. Bótakrafa stefnenda sé um greiðslu annars kostnaðar samkvæmt framansögðu, þ.e. gatnagerðargjöld ásamt verðbótum, þinglýsingarkostnað kaupsamnings, viðbótar gatnagerðargjald, byggingarleyfisgjald, fastagjald og kostnaður vegna teikninga og grunns.

Krafa stefnenda sé þannig útreiknuð að greiðslur til stefnda séu verðbættar miðað við vísitölu neysluverðs á greiðsludegi til stefnda í september 2007 og nóvember 2008 og verðbætur reiknaðar til 1.desember 2010 en gerð sé krafa um dráttarvexti frá 1. desember 2010. Kröfum hafi verið beint að stefnda í nóvember 2010.

Varakröfu sína, um greiðslu skaðabóta að fjárhæð 9.303.730 krónur úr hendi stefnda, byggja stefnendur á því að einsýnt sé að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni og muni ekki geta selt byggingarlóð í því nábýli sem hún er við veitinga- og hótelrekstur á svæðinu. Hafi stefnendur lagt fram skjöl er sýni að svæðið hafi af hálfu stefnda verið kynnt og lóðin seld á allt öðrum forsendum en orðið sé. Kveðast stefnendur aldrei hefðu keypt lóðina hefði þeim verið kunnugt um áform stefnda um að breyta skipulagi. Um sé að ræða atvik sem varði stefnda, enda á forræði hreppsins að breyta skipulagi, sem valdið hafi stefnendum ómældu tjóni og óhagræði.

Þrautavarakröfu sína, um afslátt og/eða skaðabætur að álitum, byggja stefnendur á því að eignin standist ekki þær kröfur um gæði sem gengið hafi verið út frá við samningsgerð og leiða megi af ákvæðum fasteignakaupalaga enda hafi það verið ákvörðunarástæða stefnenda við kaupin að um væri að ræða friðsælt íbúðasvæði en ekki atvinnusvæði líkt og að framan greinir. Kveða stefnendur vilja stefnda vera eindreginn í þá átt að koma á atvinnurekstri á svæðinu, sem sé samkvæmt deiliskipulagi íbúðasvæði. Þegar af þeirri ástæðu telji stefnendur um að ræða stórfelldan galla á fasteigninni, sem stefnda beri að bæta.

Þá byggja stefnendur á því að í engu hafi verið farið að gildandi skipulags- og byggingarlögum. Því síður hafi verið uppfyllt skilyrði sem sett hafi verið í bráðabirgðaleyfi varðandi grenndarkynningu eða umsagnir hagsmunaaðila.  

Um lagarök vísa stefnendur til 1., 2., og 7. mgr. 43. gr. áðurgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, auk 26. og 27. gr. laganna sem hafi verið í gildi og farið hafi verið eftir við afgreiðslu leyfisveitinga. Um skaðabótaskyldu sveitarstjórnar vísa stefnendur til „3. mgr. 25. gr. laga, þar sem beinlínis sé lögð sú skylda á sveitarstjórn að hún gefi út ábyrgðaryfirlýsingu um að bæta það tjón, sem einstakir aðilar kunna að verða fyrir við breytingar á skipulagi“. Í munnlegum málflutningi leiðréttu stefnendur tilgreinda lagatilvitnun og vísuðu til 2. mgr. 26. gr., sbr. 3. mgr. 25. gr. áðurgildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1991. Þá vísa stefnendur til almennra reglna samninga- og skaðabótaréttarins og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum III. og IV. kafla. Þá vísa stefnendur til núgildandi skipulagslaga nr. 123/2010, eftir því sem við á. Varðandi málskostnað er vísað til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og um virðisaukaskatt til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, með áorðnum breytingum.

Þá áskilja stefnendur sér rétt til að láta dómkveðja matsmenn til að meta meinta galla og tjón stefnenda.

Málsástæður og lagarök stefnda.

Stefndi byggir á því að í kaupsamningi aðila hafi verið kveðið á um að umrædd eignarlóð í Ásborgum væri seld í því ástandi sem kaupendur hefðu kynnt sér og sætt sig við að öllu leyti. Lóðin væri hluti af skipulagðri heilsársbyggð og stefnendur hefðu kynnt sér skipulags- og byggingaskilmála svæðisins en samkvæmt þágildandi aðalskipulagi hafi Ásborgir verið skilgreindar sem íbúðabyggð.

Hvað varðar leyfi Grímsborga ehf. til útleigu íbúða í Ásborgum og reksturs veitingarstaðar, bendir stefndi á að um sé að ræða veitingastað í flokki II, eða umfangslítinn veitingastað þar sem starfsemi sé ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og afgreiðslutími sé ekki lengri en til kl. 23:00 og kalli ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu, sbr. skilgreiningu 3. mgr. 4. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Stefndi hafi gefið jákvæða umsögn enda væru grenndaráhrif takmörkuð, auk þess sem aðbúnaður í húsinu hafi verið talinn uppfylla skilyrði byggingarreglugerðar.

Stefndi hafi í svarbréfi til stefnenda þann 13. ágúst 2010  mótmælt því að breytinga hafi verið þörf á deiliskipulagi hverfisins vegna atvinnurekstrar á svæðinu. Byggir stefndi á því að um sé að ræða skilyrta og tímabundna hagnýtingu, sem sýslumaður hafi heimilað, og talin væri hafa takmörkuð grenndaráhrif í för með sér. Þá hafi stefndi í bréfi þann 8. desember 2010 með sömu rökum hafnað riftun stefnenda frá 25. nóvemeber 2010 á kaupsamningi aðila.

Stefndi kveður að á árinu 2010 hafi sveitarstjórn hafið vinnu við tillögu að breytingu á aðalskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps, sem nái m.a. yfir íbúðasvæðið Ásborgir. Sé í tillögum sveitarstjórnar gert ráð fyrir að heimilt verði að nýta íbúðarhús á svæðinu sem veitinga- og/eða gistihús. Sé þannig gert ráð fyrir að á svæðinu verði blanda íbúðasvæðis og svæðis fyrir verslun og þjónustu. Kveður stefndi ferli skipulagsbreytinga þessara vera lögum samkvæmt og hafi engar athugasemdir borist frá stefnendum vegna bréfs stefnda dagsettu 29. mars 2011.  Ítrekar stefndi að skipulagsbreytingar þessar séu enn í ferli og sé athugasemdarfrestur við auglýstar skipulagsbreytingar til 24. nóvember 2011.    

Stefndi hafnar kröfu stefnenda um riftun kaupsamnings aðila. Í fyrsta lagi hafnar stefndi því með öllu að hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt umræddum samningi. Stefndi hafi í öllu framfylgt þeim skyldum sem á hann hafi verið lagðar samkvæmt samningum, enda hafi stefndi ekki ábyrgst tiltekna kosti hins selda umfram það sem samningur aðila kvað á um. Stefndi byggir á því að hvorki sé um það að ræða að ástand eða notagildi eignarinnar sé í andstöðu við ákvæði kaupsamnings og/eða sambærilegar eignir né að fasteignina skorti eiginleika sem seljandi hafi ábyrgst sérstaklega í kaupsamningi. Þá kveður stefndi að stefnendur hafi í engu mátt ganga út frá því að gististaða- eða veitingarekstur yrði aldrei starfræktur á svæðinu, enda hafi stefnendur hvorki gert slíkan áskilnað við samningsgerðina né stefndi gefið nokkrar yfirlýsingar þar að lútandi. Stefndi hafnar því að fasteignin sé haldin einhvers konar galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Þá hafnar stefndi því að rekstur veitingasölu eða gistihúss í nærliggjandi fasteignum geti stofnað til bótaréttar innan samninga. Þaðan af síður geti slíkur rekstur, sem sé með öllu óviðkomandi samningssambandi aðila, leitt til þess að vanefndarúrræði, líkt og riftun, geti talist vera fyrir hendi. Byggir stefndi á því að fyrir sitt leyti hafi jákvæð umsögn verið gefin fyrir umræddum rekstri þar sem talið hafi verið ljóst að hann hefði ekki í för með sér nokkra skerðingu eða röskun á hagsmunum annarra lóðareigenda á svæðinu enda hafi ekkert bent til þess að verðmæti fasteignar stefnenda myndu minnka eða nýtingarmöguleikar skerðast.

Þá er því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að stefndi hafi beitt sér fyrir því að raska grundvelli stefnenda til að reisa sér sumarhús í hverfinu. Vísar stefndi í þessu sambandi til ákvæðis 4.2.1. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem gert er ráð fyrir því að á íbúðasvæðum megi gera ráð fyrir tiltekinni starfsemi sem hvorki verður ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð. Er það mat stefnda að rekstrarleyfi Grímsborga ehf. falli vel innan marka skilgreiningar á íbúðasvæði og að sveitarfélaginu hafi þess vegna engin skylda borið til að grípa til úrræða á grundvelli skipulagslaga. Þá sé ljóst að tilteknar athafnir af hálfu stefnda geti aldrei skapað bótarétt til handa stefnendum á grundvelli meintra brota á einkaréttarlegum samningi.

Í öðru lagi er því harðlega mótmælt að sú ákvörðun stefnda að ráðast í breytingar á aðalskipulagi Ásborga feli í sér vanefndir á samningi aðila. Gert sé ráð fyrir því í skipulagslögum að sveitarstjórnir hafi heimildir til að breyta gildandi skipulagsáætlunum og megi fasteignaeigendur vænta þess að svo sé gert, og geti það haft í för með sér skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra.

Í þriðja lagi mótmælir stefndi því sem ósönnuðu að um sé að ræða brostnar forsendur fyrir kaupsamningi aðila. Þannig hafi hvorki í umsókn stefnenda fyrir eignarlóð á svæðinu, né í viðræðum aðila eða við samningsgerðina sjálfa komið fram sú ósk stefnenda að úthlutun lóðar væri háð því skilyrði að engin starfsemi yrði á svæðinu. Vísar stefndi í þessu efni til meginreglu samningaréttar um að aðilar geti ekki borið fyrir sig brostna forsendu nema hún hafi beinlínis haft úrslitaáhrif um það að löggerningur var gerður. Þannig þurfi viðkomandi forsenda að hafa verið ákvörðunarástæða aðila fyrir samningsgerð og gagnaðila verið, eða mátt vera það ljóst. Stefnendur hafi ekki fært sönnur á að svo hafi háttað til í máli þessu. Þá hafi stefnendur hvorki sýnt fram á að það skilyrði samningaréttar að knýjandi nauðsyn sé fyrir aðila að fá sig leysta frá gerningi né að slík niðurstaða geti ekki talist ósanngjörn fyrir aðila. Stefndi kveður enn fremur að úthlutun lóða hafi verið nýhafin er kaupsamningur aðila var gerður og skipulag svæðisins þá enn í þróun. Hafi stefndi aldrei útilokað að á svæðinu yrði einhvers konar starfsemi.

Í fjórða lagi byggir stefndi á að kaupendur eignarlóða af sveitarfélögum geti ekki vænst þess að skipulag haldist óbreytt um ókomna tíð. Þá sé því mótmælt að byggt verði á meginreglum fasteignakauparéttar um galla eða vanefndir á samningi sé skipulagi breytt. Þá vísar stefndi til þess að eigendur fasteigna megi alltaf búast við ákvörðunum sveitarfélaga á grundvelli opinbers réttar, s.s. breytingu á aðal- eða deiliskipulagi, og þá sé ekki nema í þeim tilvikum, sem aðilar hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist, að stofnast geti til bótaréttar. Slíkur bótaréttur stofnist þá á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010 og eigi eingöngu við ef verðmæti viðkomandi lóðar rýrni verulega. 

Í fimmta lagi byggir stefndi á því að þótt stefndi teldist hafa vanefnt samningsskyldur sínar með einhverjum hætti sé það fortakslaust skilyrði fyrir riftun að vanefnd sé veruleg. Vísar stefndi til 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, þessu til stuðnings en telur umrætt skilyrði ekki uppfyllt í máli þessu.

Í sjötta og síðasta lagi byggir stefndi á meginreglu fasteignakauparéttar um aðgæsluskyldu kaupenda. Hefðu stefnendur átt að ganga sérstaklega úr skugga um hvort breytingar væru yfirvofandi á skipulagsmálum hverfisins teldu þau aðra niðurstöðu leiða til forsendurbrests fyrir kaupunum. Þá áréttar stefndi að stefnendur beri sönnunarbyrði fyrir því að stefndi hafi brotið gegn samningsskyldum sínum með þeim hætti sem réttlæti riftun samningsins.

Varakröfu stefnenda um skaðabætur hafnar stefndi með sömu rökum og þegar hafa verið greind auk þess sem stefndi kveður brostnar forsendur ekki geta skapað rétt til skaðabóta. Brostnar forsendur geta, samkvæmt almennum reglum fjármunaréttar, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum leitt til ógildingar samnings, en ekki stofnað til bótaréttar. Þar að auki byggir stefndi á því að stefnendum sé ekki unnt að byggja skaðabótakröfu sjálfstætt á skipulagslögum nr. 123/2010. Vísar stefndi um þetta til 51. gr. laganna, sem mælir fyrir um bótaskyldu sveitarfélaga vegna skipulagsáætlana, sem og sambærilegs ákvæðis í 33. gr. eldri skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Málatilbúnaður stefnenda byggi þó ekki á umræddum bótarétti skipulagslaga, heldur byggi þeir bótarétt sinn á brostnum forsendum og meintum brotum á samningi aðila en vísa þó með almennum hætti til gildandi skipulagslaga kröfu sinni til stuðnings. Telur stefndi þetta vanreifað. Þar að auki er það mat stefnda að ákvæði 51. gr. skipulagslaga verði að túlka þröngt og taki einungis til meiriháttar tjóns. Kveður stefndi enn fremur að fyrirhuguð breyting á skipulagi Ásborga feli ekki í sér rýrnun á verðmæti lóða á svæðinu. Það að auki hafi umrædd skipulagsbreyting ekki enn tekið gildi og því ekki á því byggjandi varðandi mögulegan bótarétt stefnenda. Þá byggir stefndi og á því að meint fjártjón stefnenda sé ósannað með öllu. Stefnendur hafi í engu sýnt fram á að þeir hafi orðið fyrir tjóni né heldur hvert umfang tjóns þeirra sé. Þá kveður stefndi að krafa stefnenda um skaðabætur sé vanreifuð og með engu móti hægt að lesa úr stefnu eða fylgigögnum hver sé fjárhæð hins meinta tjóns.

Stefndi hafnar þrautavarakröfu stefnenda um afslátt og/eða skaðabætur að álitum með sömu rökum og rakið hefur verið hér að framan.

Um varakröfu sína, stórlega lækkun á kröfum stefnenda, vísar stefndi til áður raktra málsástæðna, bæði hvað varðar einstaka kröfuliði stefnenda og málatilbúnað þeirra í heild.

Þá mótmælir stefndi kröfum stefnenda um dráttarvexti, og telur að engin efni séu til þess að ákveða annan upphafstíma dráttarvaxta en við dómsuppsögu.  

Niðurstaða.

Við aðalmeðferð málsins gaf stefnandi, Þór Þórsson, aðilaskýrslu. Einnig gáfu skýrslu vitnin Jón G. Valgeirsson, fyrrverandi sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps, og Baldvin Ómar Magnússon. Ekki þykja efni til að rekja þessar skýrslur sérstaklega í dómnum, en til þeirra verður vísað eftir því sem ástæða er til við úrlausn málsins.

Ágreiningur aðila í aðalkröfu stefnenda í máli þessu varðar annars vegar hvort stefndi hafi vanefnt kaupsamning aðila um lóð í Ásborgum og hins vegar hvort brostnar séu forsendur fyrir nefndum samningi. Hvað varðar varakröfu og þrautavarakröfu stefnenda, um hvort stofnast hafi til skaðabótaskyldu stefnda, snýr ágreiningur aðila að hluta til um sömu atvik og í aðalkröfu en auk þess um það hvort stefndi hafi brotið gegn ákvæðum þágildandi skipulags- og byggingalaga í tengslum við umsagnir sem hann veitti sýslumanni vegna umsókna Grímsborga ehf. um rekstrarleyfi í Ásborgum. 

Aðalkrafa stefnenda.

Dómkrafa stefnenda er aðallega að staðfest verði með dómi riftun á kaupsamningi aðila um hina tilteknu lóð, þannig að kaupin gangi til baka og innborgað fé og greiðslur vegna lóðarinnar til stefnda ásamt framkvæmdakostnaði og verðbótum að fjárhæð 9.303.730 krónur verði endurgreitt ásamt dráttarvöxtum. Af málsástæðum stefnenda að ráða er aðalkrafa þeirra einnig um skaðabætur.

Stefnendur byggja á því að stefndi hafi vanefnt kaupsamning aðila með því að leyfa atvinnurekstur í Ásborgum þrátt fyrir ákvæði 3.1 í kaupsamingi aðila. Í hverfinu hafi átt að vera lágreist einbýlishúsabyggð og lóðin því ekki búin þeim gæðum og kostum sem lýst var í kaupsamningi aðila. Í málflutningi byggðu stefnendur einnig á því að stefndi hafi blekkt stefnendur til samninga og með því að leyfa hinn umrædda atvinnurekstur í hverfinu hafi falist sviksamlegt athæfi af hálfu stefnda. Þeirri málsástæðu var ekki mótmælt af hálfu stefnda sem of seint fram kominni.  Stefnendur byggja einnig á því að það hafi verið ákvörðunarástæða fyrir kaupunum að lóðin hafi verið í hverfi sem skipulagt hafi verið sem kyrrlát og lágreist íbúðabyggð. Með því að stefndi leyfði atvinnurekstur í hverfinu séu brostnar forsendur fyrir kaupunum.

Stefndi hefur mótmælt ætluðum vanefndum á samningi aðila. Þvert á móti hafi stefndi í öllu framfylgt skyldum sínum samkvæmt samningum og mótmælir stefndi því að hin selda lóð sé haldin galla í skilningi laga nr. 40/2002. Þá hafnar stefndi því að það feli í sér vanefnd á samningum að gefa jákvæða umsögn til sýslumannsins á Selfossi í tilefni umsóknar Grímsborga ehf. um rekstrarleyfi fyrir gistiheimili og síðar veitingastað enda hafi hin jákvæða umsögn rúmast innan heimildar í grein 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Stefndi hefur einnig mótmælt því að forsendur kaupsamnings aðila séu brostnar. Stefndi hafi engu lofað um að í hverfinu yrði aldrei rekstur eða að skipulaginu yrði aldrei breytt og þá hafi það ekki komið fram við samningsgerðina að það hafi verið ákvörðunarástæða af hálfu stefnenda að aldrei yrði rekstur í hverfinu.

Í málinu liggur frammi dskj. nr. 9,  kaupsamningur aðila dagsettur 4. september 2007, um kaup lóðar nr. 44 í Ásborgum. Samningurinn er annars vegar undirritaður af stefnendum og hins vegar Jóni G. Valgeirssyni, þáverandi sveitarstjóra Grímsnes- og Grafningshrepps, f.h. stefnda. Í skýrslutöku af nefndum Jóni kom fram að hann gerði umræddan samning og sá um samningsgerðina af hálfu stefnda. Í samningnum er í níu greinum kveðið á um hið selda, kaupverð, ástand hins selda og fylgifé, gatnagerðargjald og skipulagsgjald, afhendingu, útgáfu afsals, framkvæmdir á lóð, stimpil- og þinglýsingargjöld og annað. Í grein 1 kemur fram að um er að ræða eignarlóð í Ásborgum og að lóðin sé nánar afmörkuð á samþykktum deiliskipulagsuppdrætti og sé hluti af skipulagðri heilsársbyggð. Það sama kemur fram í grein 3.1, auk þess sem þar er kveðið á um að kaupandi hafi kynnt sér skipulags- og byggingarskilmála svæðisins. Í skýrslutöku af stefnanda, Þór Þórssyni, kom fram að hann hafi kynnt sér auglýsingu á dskj. nr. 5, uppdrátt á dskj. nr. 6 og aðspurður kvaðst hann hafa kynnt sér deiliskipulagið og skilmála.  Að framansögðu virtu er ósannað að stefndi hafi við samningsgerðina beitt svikum eða misnotað aðstöðu sína að öðru leyti við samningsgerðina. 

Þá kemur til skoðunar hvort hið selda sé gallað í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Af málatilbúnaði stefnenda má ráða að þeir telji hina seldu eign gallaða þar sem hún sé ekki haldin þeim kostum sem samningur aðila hafi byggst á. Einnig vísa stefnendur til þess að það hafi verið ákvörðunarástæða af þeirra hendi fyrir kaupum á lóðinni að um væri að ræða friðsælt íbúðahverfi og kom fram fyrir dómi hjá stefnanda Þór Þórssyni, að öll þjónusta við hverfið ætti að vera að Borg eða á Selfossi. Þá kom einnig fram í skýrslu hans að um það hafi verið rætt í samningagerðinni. Því mótmælir stefndi og vitnið Jón G. Valgeirsson kannaðist ekki við að það hafi komið sérstaklega til umræðu í samningsgerðinni.

Fyrirvari af því tagi sem stefnendur halda fram að gerður hafi verið af þeirra hálfu við kaupin, þ.e. skuldbinding af hálfu stefnda um að breyta aldrei skipulagi hverfisins, var þess eðlis að hann hefði þurft að koma fram með skýrum hætti í viðskiptum aðila til að teljast skuldbindandi fyrir stefnda. Þá er ekki fallist á það með stefnendum að vegna umsagna stefnda  um gisti- og veitingaleyfisumsóknir í hverfinu hafi hin selda eign ekki staðist þær kröfur sem leiða megi af kaupsamningi aðila. Gegn mótmælum stefnda er því ekki fallist á það með stefnendum að hin umrædda lóð hafi verið gölluð í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  

Kemur þá til skoðunar hvort vanefnd stefnda felist í því að hann hafi brotið gegn grein 3.1 í kaupsamningi aðila með því að stefndi veitti jákvæða umsögn um umsókn um rekstrarleyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, og með þeim hætti breytt skipulagi hverfisins án lagaheimildar, eins og stefnendur halda fram.

Samkvæmt 1. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, skal hver sá sem hyggst stunda starfsemi sem fellur undir framangreind lög hafa til þessi leyfi. Leyfisveitandi, hér sýslumaður, skal m.a. leita umsagnar sveitarstjórnar sem staðfestir m.a. að afgreiðslutími og staðsetning staðar sem umsókn lýtur að sé innan þeirra marka sem reglur og skipulag sveitarfélagsins segja til um, sbr. 1. tl. 4. mgr. 10. gr. áðurnefndra laga. Fyrir liggur að sýslumanninum á Selfossi barst jákvæð umsögn sveitarstjórnar stefnda um gistileyfi fyrir Grímsborgir ehf., sbr. dskj. nr. 17, og að í umsögn  skipulags- og byggingafulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps, á dskj. nr. 26, er vísað til þess að fyrir liggi jákvæð umsögn stefnda um umsókn fyrirtækisins um veitingastað í Ásborgum 1. Kaupsamningur milli aðila frá 4. september 2007 er einkaréttarlegur samningur og verður ekki talið að slíkur samningur geti bundið hendur stefnda sem opinbers aðila eða rýrt rétt hans og skyldur lögum samkvæmt til að gefa umsagnir í tengslum við leyfisveitingar annarra opinberra aðila. Fyrir liggur að stefndi taldi að umræddur rekstur rúmaðist innan gildandi skipulags og veitti því jákvæða umsögn um framangreindar umsóknir. Verður, með vísan til þess sem rakið er að framan, ekki fallist á það með stefnendum að með hinni jákvæðu umsögn til stefnda á grundvelli laga nr. 85/2007, hafi stefndi vanefnt kaupsamning aðila eða brotið ákvæði hans.  

Hvað forsendubrest varðar vísa stefnendur til þess að það hafi komið sérstaklega til tals við samningagerðina að enginn rekstur yrði leyfður í hverfinu. Þór Þórsson, annar stefnenda í málinu, bar fyrir dómi að sveitarstjórinn hafi fullyrt að í hverfinu yrði aðeins kyrrlát og lágreist íbúðabyggð. Í framburði vitnisins Jóns G. Valgeirssonar, fyrrverandi sveitarstjóra, fyrir dómi kom fram að engu hafi verið lofað um að ekki yrði í hverfinu atvinnustarfsemi, þ.e. starfsemi sem félli innan skipulagsskilmála fyrir íbúðabyggð, og að þetta hafi ekki verið sérstaklega rætt við samningsgerðina. Þá kannaðist vitnið ekki við að það hafi verið sérstök forsenda af hálfu stefnenda fyrir samningsgerðinni að deiliskipulagi yrði ekki breytt og að aldrei kæmi atvinnustarfsemi í hverfið. Verður að telja ósannað, gegn mótmælum stefnda, að stefnda hafi mátt vera ljóst að forsendur þessar væru ákvörðunarástæða af hálfu stefnenda og forsenda þess að hann réðst í framkvæmdir á lóðinni. Verður því ekki talið að stefnendur geti byggt á forsendubresti. 

Af öllu framansögðu er með öllu ósannað að stefndi hafi brotið gegn skyldum sínum samkvæmt kaupsamningi aðila. Kemur  því aðalkrafa stefnenda ekki til frekari skoðunar.  

Vara- og þrautavarakrafa stefnenda

Stefnendur byggja vara- og þrautavarakröfu sína að hluta til á sömu sjónarmiðum og aðalkröfu sína og gera kröfur um skaðabætur. Þá er í varakröfu gerð krafa um skaðabætur að fjárhæð 9.303,730 krónur sem án efa er misritun og á að vera 9.303.730 krónur.    

Með vísan til þess sem rakið er í umfjöllun um aðalkröfu stefnenda verður ekki á það fallist, gegn mótmælum stefnda, að stefndi beri skaðabótaábyrgð vegna vanefnda samnings aðila eða brostinna forsenda.

Kemur þá til skoðunar hvort stefndi beri, sem opinber aðili, skaðabótaskyldu gagnvart stefnendum á grundvelli skipulags- og byggingarlöggjafar, en stefnendur byggja mál sitt annars vegar á því á  stefndi hafi breytt deiliskipulagi Ásborga með því að veita jákvæða umsögn í tengslum við leyfisveitingu til Grímsborgar ehf., og hins vegar á því að stefndi hafi í engu farið að þá gildandi skipulags- og byggingarlögum  nr. 73/1997.   

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. núgildandi skipulagslaga nr. 123/2010, áður 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, gera lögin ráð fyrir því að valdi gildistaka skipulagsáætlana því að verðmæti fasteigna lækkar, nýtingarmöguleikar hennar skerðast frá því sem áður var heimilt eða hún rýrnar svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, eigi sá sem sýnt getur fram á að hann verði fyrir tjóni af þessum sökum rétt á bótum úr sveitarsjóði eða ríkissjóði eftir atvikum. Upplýst er í málinu að vinna við breytingar á aðal- og deiliskipulagi Grímsnes- og Grafningshrepps, sem snerta Ásborgir hófust á árinu 2010 og eru enn í ferli. Umræddar breytingar falla  undir núgildandi skipulagslög nr. 123/2010. Þar sem áðurgreindar formlegar breytingar á skipulagi Ásborga, þar sem lóð stefnenda stendur, hafa ekki tekið gildi, eru því að svo stöddu ekki lagaskilyrði fyrir skaðabótaskyldu stefnda á framangreindum grundvelli.

Þá er ekki fallist á það með stefnendum að með því að stefndi veitti jákvæða umsögn um umsókn Grímsborga ehf. um rekstarleyfi í Ásborgum, hafi stefndi breytt deiliskipulagi hverfisins enda er í lögum kveðið á um sérstakt ferli við slíkar breytingar.

Kemur þá til skoðunar sú málsástæða stefnenda að stefndi hafi í engu farið að gildandi skipulags- og byggingarlögum og sé af þeim sökum skaðabótaskyldur gagnvart stefnendum. Í munnlegum málflutningi  vísuðu stefnendur til þess að bótaskylda stefnda byggðist á 2. mgr. 26., sbr. 3. mgr. 25. gr. þágildandi skipulagslaga nr. 73/1997 og leiðréttu um leið lagatilvitnun í stefnu og sætti það ekki athugasemdum stefnda. Þá byggðu stefnendur einnig á því að stefndi hefði átt að gera kröfu um að Grímsborgir ehf. sæktu um byggingarleyfi samkvæmt 26., 27. og 43. gr. laga nr. 73/1997, og sætti framangreind málsástæða ekki athugasemdum af hálfu stefnda sem of seint fram kominni. Stefnendur héldu því jafnframt fram að stefndi hafi í upphafi, án lagastoðar, leyft atvinnustarfsemi í Ásborgum og síðan ráðist í að breyta skipulagi hverfisins til að laga skipulagið að rekstri Grímsborga ehf. Um tjón sitt vísa stefnendur til þess að þeir sitji uppi með óseljanlega lóð, stórfellda röskun vegna aukinnar umferðar langferðabifreiða og minni bifreiða, mannaferða og hávaða sem óhjákvæmilega fylgi alltaf rekstri af því tagi sem Grímsborgir ehf. reki í  hverfinu.

Þessu hafnar stefndi og vísar til þess að umrædd atvinnustarfsemi Grímsborga ehf. falli innan þess sem samkvæmt skipulagsreglugerð megi vera í íbúðabyggð. Vísar stefndi um þetta atriði til gildandi ákvæða skipulagsreglugerðar nr. 400/1998, greinar í kafla 4.2. um íbúðasvæði, nánar tiltekið greinar 4.2.1., um skilgreiningu íbúðasvæða. Þar komi fram að á íbúðasvæðum megi gera ráð fyrir starfsemi „sem eðlilegt er að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyritækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verður ætlað að muni valda óþægindum vegna  lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð“.  Þá vísar stefndi til þess að tjón stefnenda sé með öllu ósannað. Stefnendur hafi aldrei búið í hverfinu og þekki því ekki starfsemi Grímsborga ehf. að eigin raun og engin gögn liggi frammi um hið ætlaða tjón stefnenda.  

Í málinu liggja frammi tvö rekstrarleyfi. Á dskj. nr. 19 veitir sýslumaðurinn á Selfossi Grímsborgum ehf. leyfi fyrir rekstri gististaðar í flokki II sem er gististaður án veitinga, sbr. 5. gr. reglugerðar nr. 585/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, og er tilgreindur hámarksfjöldi gesta í leyfinu 44. Á dskj. nr. 28 veitir sýslumaður sama fyrirtæki leyfi fyrir rekstri veitingastaðar í flokki II og útleigu íbúða í Ásborgum, og er tilgreindur hámarksfjöldi gesta í leyfinu 50. Samkvæmt 14. gr. áðurnefndrar reglugerðar er veitingastaður í flokki II skilgreindur sem umfangslitlir áfengisveitingastaðir þar sem starfsemin er ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og afgreiðslutími er ekki lengri en til kl. 23 og kalla ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu. Í framburði Jóns G. Valgeirssonar, fyrrverandi sveitarstjóra, fyrir dómi kom fram að sveitarstjórn hafi, að athuguðu máli, talið rekstur Grímsborga ehf. vera innan gildandi skipulagsskilmála og að reksturinn hafi að mati sveitarstjórnar uppfyllt framangreind skilyrði reglugerðarinnar um atvinnurekstur sem rúmast innan íbúðabyggðar. Þá hafi lóðin nr. 1, þar sem óskað var eftir leyfi til reksturs veitingastaðar, þótt henta vel fyrir slíka starfsemi vegna staðsetningar í hverfinu m.t.t. innkeyrslu í hverfið. 

Við mat á því hvort rekstur Grímsborga ehf. hafi rúmast innan ákvæðis 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, kemur til skoðunar grein 4.2.2., um íbúðasvæði í skipulagsáætlun, í áðurgreindri reglugerð. Þar kemur fram í 3. mgr. að í deiliskipulagi íbúðasvæða skuli gera grein fyrir fjölda íbúða, húsagerð og notkun einstakra bygginga og byggingarhluta sem ekki eru ætluð til íbúðar. Þá segir í sömu grein að þar sem ástæða þykir til og aðstæður leyfa skuli í tengslum við íbúðasvæði gera ráð fyrir sérstökum bílastæðum fyrir stóra bíla, s.s. vöru- og hópferðabíla.

Í skrá yfir framlögð skjöl í stefnu er dskj. nr. 4 tilgreint sem byggingar- og skipulagsskilmálar fyrir deiliskipulag fyrir Ásborgir úr landi Ásgarðs í Grímsnesi og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu stefnda. Samkvæmt grein 2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 eru skiplagsskilmálar skilgreindir sem bindandi ákvæði sem sett eru fram í deiliskipulagi, m.a. um útfærslu skipulagsmarkmiða. Í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir Ásborgir, sbr. dskj. nr. 4, segir m.a. að á svæðinu sé gert ráð fyrir 36 einbýlishúsalóðum og að reiknað sé með að byggð verði vönduð einbýlishús á svæðinu sem fara vel í umhverfi og skulu þau að lágmarki vera 100 fm. að grunnfleti án bílageymslu. Þá er hæð húsanna lýst, bindandi byggingarlínu, þakhalla, heimild til byggingar svefnskála, gróðurhúss eða sambærilegs, frágang á lögnum, frárennsli o.fl. Í nefndum skilmálum er ekkert vikið að notkun einstakra bygginga og byggingarhluta sem ekki eru ætluð til íbúðar eins og kveðið er á um í grein 4.2.2. í áðurnefndri skipulagsreglugerð og af samaburði skilmálalýsingar og uppdráttar á dskj. nr. 6 er ljóst að aðeins hefur verið gert ráð hreinni íbúðarhúsabyggð á svæðinu í deiliskipulagi, þ.e.  36 einbýlishúsalóðum. Verða ákvæði 3. mgr. 4.2.2. greinar skipulagsreglugerðar ekki skýrð á annan veg en þann að heimild til nýtingar húsnæðis á skipulögðum íbúðasvæðum til annars en íbúðar verði að eiga stoð í gildandi deiliskipulagi enda í samræmi við þá meginreglu skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, nú 9. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, að óheimilt sé að breyta notkun húss nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar. Með vísan til þessa er það álit dómsins að ekki hafi verið í gildi deiliskipulag sem heimilaði þær breytingar sem fólust í breyttri notkun umræddra húsa í hverfinu. Stefnendur höfðu verulega hagsmuni af því að stefndi stæði réttilega að málum hvort heldur samkvæmt 2. mgr. 26. gr. þágildandi byggingar- og skipulagslaga nr. 73/1997 eða með því að veita ekki umsögn um leyfisveitingu nema að undangenginni afgreiðslu byggingarleyfis vegna breyttrar notkunar húsanna. Hefði slík meðferð málsins af hálfu stefnda veitt stefnendum möguleika á kæruleiðum innan stjórnsýslunnar. 

Með vísan til þess sem rakið er að framan er fallist á það með stefnendum að stefndi sé skaðabótaskyldur vegna tjóns sem stefnendur kunna að hafa orðið fyrir vegna þess að stefndi fór ekki að gildandi skipulags- og byggingarlögum gagnvart atvinnurekstri í Ásborgum. Stefnendur hafa hins vegar engin gögn lagt fram um ætlað tjón og vísa eingöngu til þess að það sé þekkt staðreynd að veitinga- og skemmtistaðarekstur, eins og starfræktur sé í hverfinu, valdi ónæði og aukinni umferð. Í framburði stefnanda, Þórs Þórssonar, kom fram að stefnendur hafa aldrei búið í hverfinu en hann vísaði til reynslu annarra af sambærilegum rekstri í sumarbústaðahverfi í sýslunni. Þá kvaðst stefnandi Þór Þórsson ekki hafa gert tilraunir til að selja lóðina og ekki hefur verið leitað mats á ætluðu tjóni eins og áskilið var í stefnu. Varakrafa stefnenda er um skaðabætur úr hendi stefnda að fjárhæð 9.303,730 krónur, sem eins og áður er rakið er án efa  misritun og á að vera 9.303.730 krónur. Umrædd fjárhæð er sú sama og tilgreind er í aðalkröfu stefnenda og samanstendur af kaupverði lóðarinnar og útlögðum kostnaði stefnenda í tengslum við kaupin. Eins og málatilbúnaði stefnenda er háttað er ekki fallist á þá kröfu stefnenda að umrædd fjárhæð verði grundvöllur skaðabóta vegna annmarka stefnda í stjórnsýslu skipulags- og byggingarmála.  

Eins og kröfugerð stefnenda í vara- og þrautarvarakröfu er háttað þurfa stefnendur að sanna ætlað tjón sitt vegna brota stefnda á skipulags- og byggingarlögum. Gegn mótmælum stefnda og þar sem skaðabótakrafa stefnenda er verulega vanreifuð hvað varðar það tjón sem þeir telja sig hafa orðið fyrir, verður af þeim sökum án kröfu að vísa skaðabótakröfu stefnenda frá dómi.

Eins og atvikum máls þessa er háttað þykir rétt að hvor aðili bera sinn kostnað af málinu, sbr.  3. mgr.130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála .

Af hálfu stefnenda flutti málið Sigurður Sigurjónsson hrl. í Reykjavík.

Af hálfu stefnda flutti málið Halldóra Þorsteinsdóttir hdl.

Ragnheiður Thorlacius héraðsdómari kvað upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð :

Stefndi, Grímsnes- og Grafningshreppur, er sýkn af kröfu stefnenda, Þórs Þórssonar og Hrafnhildar Markúsdóttur, um  riftun á kaupsamningi aðila, dagsettum 4. september 2007, um fasteignina nr. 44 í Ásborgum, Ásgarðslandi, Grímsnes- og Grafningshreppi. 

Vísað er frá dómi kröfu stefnenda um skaðabætur úr hendi stefnda.

Málskostnaður fellur niður.