Fimmtudaginn 20. október 2011.
Nr. 721/2010.	Rafval sf. (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn Jóni Auðuni Jónssyni (Kristín Edwald hrl.)

Fasteignasala. Lögmenn. Skaðabætur. Dráttavextir. Frávísun máls að hluta.

R sf. festi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði með kaupsamningi 20. október 2008 en samkvæmt honum var K ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kom fram áletrun þess efnis að lögmaðurinn J hefði samið skjalið. Í málinu krafði R sf. J um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins sem leitt hefðu til þess að hann hefði ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar sem seld var nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var B. Af hálfu J var því alfarið hafnað að hann hefði haft milligöngu um framangreind fasteignakaup eins og R sf. hélt fram. Hann hefði einungis fært á blað í formlegan búning þá skilmála kaupa sem R sf. og K ehf. hefðu áður komið sér saman um. Í dómi Hæstaréttar var lagt til grundvallar að J hefði aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina og útskýrt þýðingu þess að seljandinn væri ekki þinglýstur eigandi. Þá var talið í ljós leitt að kaupsamningurinn hefði ekki verið undirritaður á skrifstofu J, engar greiðslur hefðu farið þar fram og forsvarsmaður R sf. hefði sjálfur farið með kaupsamninginn til þinglýsingar og móttekið hann skömmu síðar með áritun um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið. Taldi Hæstiréttur að J hefði sýnt fram á að hlutverk hans í tengslum við fasteignakaupin hefði verið afmarkað og meint tjón R sf. yrði ekki rakið til vanrækslu J á lögbundnum skyldum hans í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um sýknu J því staðfest.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson, Greta Baldursdóttir og Þorgeir Örlygsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. desember 2010. Hann krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og stefndi dæmdur til að greiða honum 15.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum af 14.500.000 krónum frá 24. júní 2005 til 24. júní 2009 en af 15.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Sjóvá-Almennum tryggingum hf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti.

I

Að framan er því lýst hvernig áfrýjandi hagar dráttarvaxtakröfu sinni fyrir Hæstarétti, en það er með sama hætti og hann hagaði þeirri kröfu í héraði. Þar sem dráttarvaxtakrafa hans er hvorki mörkuð með því að tilgreina ákveðinn vaxtafót né með vísun til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu verður ekki hjá því komist að vísa henni frá héraðsdómi.

II

Með kaupsamningi dagsettum 20. október 2000 festi áfrýjandi kaup á helmingshlut í iðnaðarhúsnæði við Lyngás 14 í Garðabæ, en samkvæmt kaupsamningnum var Kaffi-fjörður ehf. seljandi eignarhlutans. Í kaupsamningnum kemur fram áletrun þess efnis að stefndi, sem á þeim tíma er atvik málsins gerðust var starfandi héraðsdómslögmaður í Hafnarfirði, hafi samið skjalið. Í máli þessu krefur áfrýjandi stefnda um skaðabætur fyrir ætlað tjón vegna meintra mistaka þess síðarnefnda við gerð kaupsamningsins. Eignarhluti sá er stefndi festi kaup á var 27. febrúar 2004 seldur nauðungarsölu á uppboði vegna vanskila þinglýsts eiganda sem þá var Björn Þ. Kristjánsson. Heldur áfrýjandi því fram að stefndi, sem hafi haft milligöngu um kaupin, hafi ekki sýnt af sér þá aðgæslu við framangreinda samningsgerð sem af honum hafi mátt krefjast í samræmi við starfssvið hans og sérfræðiþekkingu. Hann hafi ekki upplýst áfrýjanda um að seljandi eignarinnar, Kaffi-fjörður ehf., væri ekki þinglýstur eigandi hennar og ekki getið um þinglýstan eiganda í kaupsamningnum sjálfum. Þessi vanræksla stefnda hafi leitt til þess að áfrýjandi hafi ekkert fengið í sinn hlut af uppboðsandvirði eignarinnar, og með þessu hafi stefndi bakað áfrýjanda tjón sem stefndi beri ábyrgð á.

Stefndi hafnar því alfarið að hann hafi haft milligöngu um umrædd fasteignakaup eins og áfrýjandi heldur fram. Hann segir áfrýjanda og fyrirsvarsmann Kaffi-fjarðar ehf. fyrirvaralítið hafa birst á skrifstofu sinni rétt fyrir lok vinnudags í október 2000 og beðið sig að færa á blað í formlegri búning þá skilmála kaupa sem þeir hefðu áður verið búnir að koma sér saman um. Það kveðst hann hafa gert, aflað þinglýsingarvottorðs um eignarhlutann, upplýst áfrýjanda um að þinglýstur eigandi eignarinnar væri annar en seljandi, og við svo búið hafi áfrýjandi og fyrirsvarsmaður Kaffi-fjarðar ehf. horfið á braut með kaupsamninginn óundirritaðan og óvottfestan. Önnur afskipti en þessi kveðst stefndi ekki hafa haft af umræddum kaupum, hvorki fyrir né eftir að áfrýjandi og fyrirsvarsmaður Kaffi-fjarðar ehf. birtust á skrifstofu hans í framangreindum tilgangi. Því hafi hann að öllu leyti staðið rétt að frágangi skjalsins, og upplýsingaöflun hans og upplýsingagjöf í tengslum við kaupin hafi verið í samræmi við það takmarkaða hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum.

III

Á þeim tíma er atvik málsins gerðust var stefndi starfandi héraðsdómslögmaður og hafði sem slíkur að lögum leyfi til að annast sölu fasteigna og skjalagerð í því sambandi. Bar hann í samræmi við þær starfsheimildir skyldu til að viðhafa vönduð vinnubrögð og sýna sérstaka aðgæslu á grundvelli reynslu sinnar og sérþekkingar, sbr. einkum lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu sem þá giltu. Eins og fram kemur hér að framan greinir áfrýjanda og stefnda mjög á um hvert hlutverk stefnda var í tengslum við fasteignakaup þau sem mál þetta er sprottið af. Samkvæmt framburði stefnda sem studdur er framburði  fyrirsvarsmanns Kaffi-fjarðar ehf., og atvikum málsins að öðru leyti svo sem þeim er lýst í hinum áfrýjaða dómi, þykir mega leggja til grundvallar að stefndi hafi ekki haft milligöngu um umrædd fasteignakaup, heldur haft það hlutverk eitt samkvæmt ósk kaupsamningsaðila að færa á blað þá skilmála kaupa sem þeir höfðu áður komið sér saman um. Þá fær sú staðhæfing stefnda og stoð í framburði fyrirsvarsmanns Kaffi-fjarðar ehf., að stefndi hafi aflað þinglýsingarvottorðs í tengslum við skjalagerðina svo sem kemur fram í kaupsamningnum sjálfum og að stefndi útskýrði fyrir áfrýjanda, kaupanda eignarhlutans, þýðingu þess að seljandinn var ekki þinglýstur eigandi. Ennfremur er í ljós leitt, að kaupsamningurinn var ekki undirritaður á skrifstofu stefnda, engar greiðslur fóru þar fram og það var áfrýjandi sjálfur sem fór með kaupsamninginn til þinglýsingar 10. nóvember 2000 og móttók hann síðar með áritun dagsettri 30. nóvember sama ár um frávísun þar sem þinglýstur eigandi hefði ekki undirritað skjalið.

Með vísan til þess sem hér var rakið þykir stefndi hafi sýnt fram á, að hlutverk hans í tengslum við umrædd fasteignakaup hafi verið afmarkað og að meint tjón áfrýjanda verði ekki rakið til vanrækslu stefnda á lögbundnum skyldum sínum í samræmi við það hlutverk sem kaupsamningsaðilar fólu honum. Að þessari niðurstöðu fenginni eru hvorki efni til umfjöllunar um hvert meint fjártjón áfrýjanda kann að vera né hvort hugsanleg bótakrafa hans á hendur stefnda sé fallin niður fyrir tómlæti áfrýjanda.Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms því staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Kröfum áfrýjanda, Rafvals sf., um dráttarvexti er vísað frá héraðsdómi.

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Rafval sf., greiði stefnda, Jóni Auðuni Jónssyni, málskostnað fyrir Hæstarétti  400.000 krónur.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 1. október 2010.

Mál þetta, sem dómtekið var 26. ágúst sl., höfðaði stefnandi, Rafval sf., Skógarseli 33, Reykjavík, hinn 15. júní 2009, gegn stefnda, Jóni Auðuni Jónssyni, Erluási 48, Hafnarfirði. Þá stefndi stefnandi Sjóvá-Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5, Reykjavík, til réttargæslu í málinu.

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru aðallega þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 15.500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 14.500.000 krónum frá 24. júní 2005 til og með 24. júní 2009, en af 15.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Til vara krefst stefnandi þess að stefndi verði dæmdur til að greiða félaginu skaðabætur að áliti dómsins, auk dráttarvaxta eins og í aðalkröfu. Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Stefndi krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefnda málskostnað. Til vara krefst stefndi þess að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Af hálfu réttargæslustefnda eru ekki hafðar uppi sjálfstæðar dómkröfur.

I.

A.

Stefnandi kveður málsatvik þau að stefndi hafi haft milligöngu um kaup stefnanda á helmingshlut í iðnaðarhúsinu við Lyngás 14 í Garðabæ, svo sem nánar sé tilgreint í kaupsamningi um eignina frá 20. október 2000 sem stefndi hafi samið. Seljandi samkvæmt kaupsamningunum hafi verið Kaffi-fjörður ehf. og hafi stefnandi greitt seljanda kaupverðið, 7.500.000 krónur, við undirritun kaupsamningsins svo sem mælt hafi verið fyrir um í samningnum.

Kaupsamninginn hafi stefnandi lagt inn til þinglýsingar 10. nóvember 2000. Samningnum hafi verið vísað frá þinglýsingu 30. sama mánaðar þar sem hann var ekki undirritaður af þinglesnum eiganda, Byggingu ehf. Stefndi, sem sé lögmaður, hafi sem sagt samið samning þar sem seljandi var ekki eigandi hins selda. Það sem meira var að sá eignarhluti sem stefnandi hafi talið sig vera að kaupa hafi ekki verið sérgreindur.

Stefnandi kveðst ekki hafa áttað sig á því að kaupsamningnum hefði verið vísað frá þinglýsingu þar sem áritun þess efnis hafi verið rituð aftan á skjalið. Í fyrstu hafi stefnandi því talið að samningnum hefði verið þinglýst athugasemdalaust. Segir stefnandi það skiljanlegt þar sem hann hafi verið í góðri trú og fullur trausts þar sem sérfræðingur hafi séð um skjalagerðina. Stefnandi hafi því hafið endurbætur á fasteigninni, sett upp milliloft og fullklárað eignina. Stefnandi hafi síðan áttað sig á því hvað hafði gerst þegar honum hafi borist tilkynning um að selja ætti fasteignina á nauðungarsölu vegna vanskila þinglýsts eiganda. Því ferli hafi lokið með því að fasteignin var seld á nauðungaruppboði 27. febrúar 2004. Ekki hafi verið hægt að sækja kröfu vegna þessa á hendur seljanda samkvæmt kaupsamningnum þar sem Kaffi-fjörður ehf. hafi verið úrskurðað gjaldþrota 21. desember 2001.

Frá 18. september 2006 og til 29. október 2008 segir stefnandi nokkur bréfaskipti hafa átt sér stað vegna málsins. Hinn 20. nóvember 2008 hafi stefnandi skotið málinu til úrskurðarnefndar í vátryggingarmálum sem komist hafi að þeirri niðurstöðu að greiðsluskylda réttargæslustefnda væri ekki fyrir hendi. Þá niðurstöðu segir stefnandi ranga. Hún byggi á tveimur kolröngum forsendum. Í fyrsta lagi að stefnandi hafi sýnt af sér tómlæti og í öðru lagi að tómlætið leiði til þess að stefnandi beri sönnunarbyrðina í málinu. Réttaráhrif tómlætis, teljist það sannað, segir stefnandi vera allt önnur, eða þau að kröfur falli niður.

B.

Stefndi lýsir atvikum hins vegar svo að í október 2000 hafi forsvarsmaður Kaffi-fjarðar ehf., Steinar Pálmason, sem áður hafði verið umbjóðandi stefnda, ásamt fyrirsvarsmanni stefnanda, Hafliða Árnasyni, farið á fund stefnda. Tvímenningarnir hafi tjáð stefnda að þeir hefðu gert með sér samning um kaup stefnanda á helmingi fasteignarinnar að Lyngási 14 í Garðabæ, sem Kaffi-fjörður ehf. hefði þá nýverið fest kaup á fyrir 15.100.000 krónur af Byggingu ehf. Þeir hafi óskað eftir því við stefnda að hann gerði drög að kaupsamningi um eignina í samræmi við samkomulag þeirra. Stefnandi hafi ætlað að greiða fyrir eignarhlutann um helming þeirrar fjárhæðar sem Kaffi-fjörður ehf. hafði greitt fyrir fasteignina, eða 7.500.000 krónur. Á fundinum kveður stefndi legið hafa fyrir kaupsamning Kaffi-fjarðar ehf. við Byggingu ehf., þinglýstan eiganda fasteignarinnar. Einnig hafi legið fyrir veðbókarvottorð vegna eignarinnar þar sem skýrlega hafi komið fram að Bygging ehf. væri þinglýstur eigandi hennar og að Kaffi-fjörður ehf. væri kaupsamningshafi. Á þessum tíma hafi eignin verið veðbandalaus með öllu.

Á umræddum fundi kveðst stefndi hafa bent fyrirsvarsmönnum stefnanda og Kaffi-fjarðar ehf. á að Bygging ehf. væri þinglýstur eigandi eignarinnar og af þeim sökum þyrfti samþykki Byggingar ehf. fyrir kaupunum, kaupsamningi um eignina yrði ekki þinglýst án áritunar fyrirsvarsmanns Byggingar ehf. Jafnframt hafi stefndi bent á að gjalddagi kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 10.000.000 króna samkvæmt kaupsamningi Kaffi-fjarðar ehf. og Byggingar ehf. væri kominn. Í lok fundarins segir stefndi fyrirsvarsmenn samningsaðila hafa tekið drögin að kaupsamningnum með sér. Stefndi kveðst engin frekari afskipti hafa haft af viðskiptum þessum. Þannig hafi engin skjöl verið undirrituð í hans viðurvist.

Með bréfi 18. september 2006 segir stefndi stefnanda hafa krafið sig um bætur að fjárhæð 15.000.000 króna. Þeirri kröfu hafi stefndi hafnað bréflega 22. sama mánaðar. Tæpum tveimur árum síðar, eða hinn 2. júní 2008, hafi stefnandi krafið réttargæslustefnda um greiðslu bóta. Þeirri kröfu stefnanda hafi réttargæslustefnda hafnað með bréfi 28. júlí 2008. Stefnandi hafi þá vísað málinu til úrskurðarnefndar í vátryggingarmálum sem komist hefði að þeirri niðurstöðu að stefndi hefði ekki vanrækt skyldur sínar og því væri ekki greiðsluskylda fyrir hendi úr starfsábyrgðar­tryggingu stefnda.

II.

Stefnandi vísar til þess að hann hafi leitað til stefnda sem sérfræðings og mátt treysta því að þau skjöl sem hann útbyggi vegna sölunnar myndu færa stefnanda þau réttindi sem þau báru með sér. Stefndi hafi hins vegar gert þau mistök að gæta ekki að þinglýstum eiganda og eignaskiptasamningi sem leitt hefði til þess að stefnandi tapaði andvirði eignarinnar. Í þessum mistökum við gerð kaupsamningsins liggi sök stefnda og beri hann ábyrgð á þeim á grundvelli hinnar almennu sakarreglu og reglna um sérfræðiábyrgð. Í sérfræðiábyrgð felist meðal annars að gerðar séu ríkari kröfur til vandaðra vinnubragða hjá sérfræðingum heldur en öðrum. Í þessu máli megi leiða þessar ríkari kröfur af ákvæðum 18. gr. laga nr. 77/1998 um lögmenn og 10. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu, sem í gildi hafi verið er atvik máls gerðust. Í 2. mgr. 1. gr. síðarnefndu laganna hafi verið að finna heimild til handa lögmönnum til að annast fasteignasölu og í 2. mgr. 13. gr. sömu laga hafi verið ákvæði sem varðað hafi skjalagerð sérstaklega. Segir stefnandi sök lögmannsins, stefnda í málinu, fyrst og fremst hafa falist í því að kanna ekki mikilvæg skjöl sem borið hefði að kanna.

Stefnandi heldur því fram að stefndi hafa haft milligöngu um kaupin. Stefndi hafi samið kaupsamninginn og aðkoma hans að kaupunum því verið grundvallaratriði við þau. Stefndi beri því hins vegar við að aðkoma hans hafi verið mjög takmörkuð. Skv. 14. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu hafi stefnda borið að gera samning við umbjóðanda sinn um starfann þar sem koma hefði átt fram hvaða verk hann ætti að inna af hendi. Það sé einnig almenn óskráð regla að sönnunarbyrði fyrir því hvaða verk sérfræðingur eigi að vinna hvíli á sérfræðingnum. Til að sýna fram á hversu ríkan þátt stefndi hafi átt í því að koma viðskiptunum á nægi að benda á þá óumdeilanlegu staðreynd að hann samdi kaupsamninginn. Fasteignasalar eða lögmenn sem semji skjöl er varði fasteignakaup séu nær alltaf þeir sömu og hafi milligöngu um þau. Jafnvel þótt talið yrði að þáttur stefnda í viðskiptunum hefði verið mjög takmarkaður, sem hann hafi ekki verið, þá breyti það engu um að stefndi beri ábyrgð á skjalagerð sinni. Stefndi hafi útbúið samning sem ekki hafi verið hægt að þinglýsa og þannig brugðist hlutverki sínu. Hann eigi að sjálfsögðu að bæta það tjón sem hann með því olli.

Þá bendir stefnandi á að ekkert veðbókarvottorð hafi legið frammi við gerð kaupsamningsins. Það hafi hins vegar ekki leyst stefnda undan ábyrgð á því að gera stefnanda grein fyrir réttarstöðu hans áður en hann undirritaði kaupsamning þar sem seljandinn var ekki eigandi hins selda.

Stefnandi segir framangreinda háttsemi stefnda hafa valdið því að hann undirritaði samning þar sem hann skuldbatt sig til að greiða Kaffi-firði ehf. kaupverð fasteignarinnar. Vanræksla lögmannsins hafi valdið því að stefnandi stóð í þeirri trú að Kaffi-fjörður ehf. væri réttur eigandi. Stefnandi hafi átt að geta treyst því að stefndi, sérfræðingur á umræddu sviði, hefði kannað þinglýsingabækur. Stefndi hefði að minnsta kosti átt að vara stefnanda við þessu eða gera ráð fyrir því í þeim samningi sem hann útbjó að samþykki þinglýsts afsalshafa fengist. Í kaupsamningnum hafi stefndi gert ráð fyrir línum fyrir kaupanda og seljanda til undirritunar, ásamt vottum. Allt nauðsynlegar undirskriftir. Það hafi samþykki þinglýsts eiganda hins vegar einnig verið. Að sjálfsögðu hefði stefndi átt að gera ráð fyrir slíkri undirskrift, rétt eins og öðrum fyrrnefndum nauðsynlegum undirskriftum.

Kröfufjárhæð málsins miðar stefnandi við niðurstöður matsgerðar dómkvadds matsmanns, Óskars R. Harðarsonar, héraðsdómslögmanns og löggilts fasteignasala, en matsgerðarinnar aflaði stefnandi undir rekstri málsins. Í matsgerðinni kemur meðal annars fram það álit matsmanns að fjárhagstjón stefnanda á þingfestingardegi 24. júní 2009 hafi numið 15.500.000 krónum að teknu tilliti til þeirra viðbóta og endurbóta sem matsbeiðandi hafi framkvæmt á eigninni.

Stefnandi kveður stefnda hafa verið með ábyrgðartryggingu hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. og sé félaginu því stefnt til réttargæslu svo sem tíðkast hafi í gildistíð eldri laga um vátryggingarsamninga nr. 20/1954, sem í gildi hafi verið er atvik máls gerðust.

Dráttarvaxtakröfu sína segir stefnandi styðjast við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Krafist sé dráttarvaxta fjögur ár aftur í tímann en eldri dráttarvextir séu fyrndir.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi einkum til almennu sakarreglunnar og til reglna um sérfræðiábyrgð, ásamt 18. gr. laga nr. 77/1998 um lögmenn og ákvæði 10. gr. og 14. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.

III.

Stefndi kveðst hafna öllum kröfum stefnanda. Sönnunarbyrðin um að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni og að það hafi orsakast af atvikum sem stefndi beri bótaábyrgð á að lögum hvíli á stefnanda. Vísar stefndi til þess að stefnandi hafi ekki lagt fram sönnun þess að hann hafi í raun innt greiðslu kaupverðs af hendi. Því sé ósannað með öllu að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni og þegar af þeirri ástæðu beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda. Þá mótmælir stefndi því alfarið, teljist sannað að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni, að stefndi hafi á nokkurn hátt valdið því tjóni. Stefndi hafi ekki að neinu leyti vanrækt starfsskyldur sínar, hvorki varðandi skjalagerð né upplýsingaöflun og upplýsingagjöf.

Nánar vísar stefndi til þess að hann hafi ekki haft milligöngu um sölu umræddrar fasteignar líkt og stefnandi haldi fram. Aðkoma stefnda hafi eingöngu verið í því fólgin að setja upp drög að kaupsamningi samkvæmt fyrirmælum aðila. Fyrirsvarsmenn samningsaðila hafi komið á fund stefnda, farið yfir efnisatriði kaupanna og óskað eftir að stefndi gerði drög að kaupsamningi. Á fundinum hafi stefndi stillt upp drögunum í samræmi við lýsingar aðila á samkomulagi þeirra. Fyrirliggjandi á fundinum hafi verið kaupsamningur Byggingar ehf. og Kaffi-fjarðar ehf. ásamt veðbókarvottorði vegna eignarinnar. Kveðst stefndi sérstaklega hafa bent fyrirsvarsmönnum  samningsaðila á að samkvæmt fyrirliggjandi kaupsamningi Kaffi- fjarðar ehf. og Byggingar ehf. væri kaupsamningsreiðsla að fjárhæð 10.000.000 króna ógjaldfallin og að Bygging ehf. væri þinglýstur eigandi og því þyrfti samþykki Byggingar ehf. fyrir kaupunum. Fyrirsvarsmanni stefnanda hafi því verið réttarstaðan fullljós. Það sé staðfest í kaupsamningi þeim sem fyrirsvarsmaður stefnanda hafi undirritað síðar þar sem fram komi að veðbókarvottorð sé fyrirliggjandi og að hann hafi kannað efni þess.

Aðra aðkomu en að framan er lýst kveðst stefndi ekki hafa haft að viðskiptunum. Engir gerningar hafi verið undirritaðir, engar skuldbindingar stofnast og engir fjármunir skipt um hendur að honum viðstöddum.

Stefndi mótmælir því alfarið að skjalagerð hans hafi verið ábótavant, að hann hafi ekki kannað mikilvæg skjöl og að það hafi leitt til tjóns stefnanda. Meint tjón stefnanda sé ekki að rekja til skjalagerðar stefnda, skorts á upplýsingaöflun eða ráðgjöf af hans hendi heldur gáleysis af hálfu stefnanda sjálfs á síðari stigum, sem sé stefnda með öllu óviðkomandi.

Hafi stefnandi innt greiðslu samkvæmt kaupsamningi af hendi segir stefndi verða að líta svo á að stefnandi hafi greitt aðila sem ekki hafi verið þinglýstur eigandi þrátt fyrir vitneskju um eignarhald fasteignarinnar, efnisatriði fyrri kaupsamnings og án þess að krefjast útgáfu afsals. Á því gáleysi sínu beri stefnandi einn ábyrgð. Jafnframt beri hann sjálfur ábyrgð á því gáleysi sínu að bregðast ekki við og bæta úr þegar kaupsamningnum var vísað frá þinglýsingu í nóvember 2000. Stefnandi beri sönnunarbyrðina fyrir því að hann hefði ekki á þeim tíma alfarið getað komist hjá meintu tjóni sínu með réttum og sjálfsögðum viðbrögðum.

Þá mótmælir stefndi því alfarið að meint tjón stefnanda megi rekja til þess að stefndi hafi ekki gætt að þinglýstum eignaskiptasamningi. Ekkert sé óeðlilegt við að fleiri en einn eigi fasteign í óskiptri sameign og hafi stefnandi ekki rökstutt nein orsakatengsl í þessu sambandi.

Stefndi byggir enn fremur á því að þó svo talið yrði að bótaskylda hefði verið fyrir hendi sé hugsanleg bótakrafa stefnanda fallin niður fyrir tómlæti. Kaup­samningurinn hafi verið lagður inn til þinglýsingar 10. nóvember 2000 og verið vísað frá þinglýsingu 30. sama mánaðar. Stefnandi hafi hins vegar fyrst krafist bóta á árinu 2006, aftur tveimur árum síðar og loks höfðað mál þetta tæpum níu árum frá undirritun kaupsamningsins.

Verði ekki á aðalkröfu stefnda fallist krefst hann þess að krafa stefnanda verði lækkuð verulega. Varakröfuna kveður stefndi byggja á því að tjón stefnanda sé að meginstefnu til einungis að rekja til verulegs gáleysis hans sjálfs. Stefnanda hafi verið eða mátt vera ljós sú áhætta sem hann tók, hafi hann greitt kaupverðið til aðila sem ekki hafi verið þinglýstur eigandi og ekki haft á sínu forræði að gefa út afsal fyrir eigninni, þvert á ráðgjöf stefnda.

Stefndi mótmælir fjárhæð kröfu stefnanda harðlega og segir í öllu falli ljóst að bótakrafa stefnanda geti aldrei numið hærri fjárhæð en sem nemi þeirri greiðslu sem stefnandi kunni raunverulega að hafa innt af hendi. Stefndi mótmæli því alfarið að miða beri við verðmat á eigninni á síðari tímapunkti.

Að lokum mótmælir stefndi dráttarvöxtum frá fyrri tíma en dómsuppsögudegi þar sem stefnandi hafi ekki enn lagt fram sönnun þess að hann hafi í raun innt kaupverðið af hendi. Dráttarvextir geti því ekki fallið til fyrr en sú sönnun liggi fyrir.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefndi einkum til almennra reglna skaðabótaréttar um sönnun tjóns, sönnunarbyrði, gáleysi og eigin sök tjónþola. Jafnframt vísar hann til 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

IV.

Í stefnu er því haldið fram að stefnandi hafi greitt Kaffi-firði ehf. kaupverð fasteignarinnar við Lyngás 14 í Garðabæ við undirritun kaupsamningsins, sbr. ákvæði þess efnis í samningnum. Í málinu liggja engin skrifleg gögn fyrir um að svo hafi verið. Fyrir dómi kom fram hjá fyrrverandi fyrirsvarsmanni Kaffi-fjarðar ehf., Steinari Pálmasyni, að hluti kaupverðsins hefði verið greiddur með a.m.k. tveimur greiðslum, mögulega fleiri. Hann fullyrti hins vegar að kaupverðið hefði aldrei verið innt af hendi að fullu og hafnaði því alfarið, sem fram kom hjá Hafliða Árnasyni, fyrirsvarsmanni stefnanda, fyrir dómi, að lokagreiðsla stefnanda hefði verið í formi vinnu félagsins við raflagnir. Kvað vitnið það óskylt mál sem ekki hefði verið umræddri fasteign viðkomandi. Hvað sem því líður er af framansögðu ljóst að ekki verður fallist á sýknukröfu stefnda á þeim grunni að stefnandi hafi ekkert greitt af kaupverði fasteignarinnar og hann því ekki orðið fyrir tjóni er hún var seld nauðungarsölu í upphafi árs 2004.

Stefnandi hefur talið stefnda það til sakar að hafa ekki gætt að þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir fasteignina við Lyngás 14. Stefnandi hefur ekki fært nein haldbær rök fyrir þessum málatilbúnaði sínum. Fær dómurinn ekki séð að óeðlilegt geti talist að fleiri en einn eigi fasteign í óskiptri sameign. Stefnandi getur því ekki byggt nokkurn rétt á þessari málsástæðu.

Stefnda og vitninu Steinari Pálmasyni, fyrrverandi fyrirsvarsmanni Kaffi-fjarðar ehf., ber saman um að Steinar og fyrrnefndur Hafliði Árnason hafi komið á fund stefnda með óundirritaðan kaupsamning sem stefndi hafi lesið yfir og síðan unnið upp úr kaupsamning þann sem fyrir liggur í málinu. Fyrir dómi kannaðist Hafliði ekki við að hafa setið slíkan fund með stefnda og Steinari. Á grundvelli vitnisburðar Steinars þykir hins vegar verða að leggja til grundvallar fullyrðingu stefnda um að svo hafi verið.

Í stefnu er því haldið fram að veðbókarvottorð (þinglýsingarvottorð) hafi ekki legið frammi við gerð kaupsamningsins. Þessi fullyrðing fer í bága við ákvæði í samningnum sjálfum, sem og framburð stefnda fyrir dómi. Þá bar Hafliði Árnason, áðurnefndur fyrirsvarsmaður stefnanda, fyrir dómi að sig minnti að veðbókarvottorð hefði legið fyrir við undirritun samningsins og vísaði hann í því sambandi til fyrrgreinds samningsákvæðis. Verður því lagt til grundvallar í málinu að Hafliða hafi verið kunnugt um efni þinglýsingarvottorðs umræddrar fasteignar er hann ritaði undir kaupsamninginn. Mátti honum því vera ljóst að seljandi samkvæmt samningnum, Kaffi-fjörður ehf., var ekki þinglýstur afsalshafi eignarinnar.

Ekki liggur fyrir með óyggjandi hætti hvar títtnefndur kaupsamningur var undirritaður, þó svo fram séu komnar talsverðar líkur fyrir því að hann hafi verið undirritaður á Players í Kópavogi. Allt að einu þykir nægjanlega í ljós leitt með vætti Árna S. Björnssonar og Steinars Pálmasonar, og framburði stefnda og fyrirsvarsmanns stefnanda, að samningurinn hafi ekki verið undirritaður á skrifstofu stefnda.

Stefndi heldur því fram að engir fjármunir hafi skipt um hendur að honum viðstöddum vegna kaupanna. Framburður Hafliða Árnasonar og vætti Steinars Pálmasonar fyrir dómi er eindregið til stuðnings þeirri fullyrðingu.

Fyrir dómi sagði stefndi tvo kosti hafa verið rædda vegna fyrirhugaðra kaupa stefnanda. Annars vegar að seljandinn, þ.e. Bygging ehf., skrifaði upp á kaupsamning þann sem stefndi útbjó. Hinn kosturinn hefði verið að greiða eftirstöðvarnar til seljandans og fá hann til að gefa út afsal til stefnanda og Kaffi-fjarðar ehf. að hálfu. Fullyrti stefndi að er Steinar Pálmason og Hafliði Árnason fóru af skrifstofu hans hefði ekki legið fyrir ákvörðun um hvor leiðin yrði farin.

Í máli þessu krefur stefnandi stefnda um skaðabætur utan samninga. Það er meginregla í skaðabótarétti að það er tjónþoli sem ber sönnunarbyrðina fyrir því að meintur tjónvaldur hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi. Með vísan til þess sem að framan er rakið þykir verða að telja ósannaða þá fullyrðingu stefnanda að stefndi hafi haft milligöngu um kaup félagsins á margnefndri fasteign. Þvert á móti þykja nægar líkur að því leiddar af hálfu stefnda að hann hafi ekki átt aðra þá aðkomu að kaupum stefnanda á fasteigninni en setja upp kaupsamning í samræmi við óskir samningsaðila, svo sem vitnið Steinar Pálmason og stefndi sjálfur héldu báðir fram við skýrslugjöf fyrir dómi.

Stefndi og Steinar Pálmason báru báðir fyrir dómi að á fyrrefndum fundi á skrifstofu stefnda hefði legið fyrir að afsal hafði ekki verið gefið út til Kaffi-fjarðar ehf. af Byggingu ehf. Þess utan mátti Hafliða Árnasyni vera þetta ljóst við undirritun kaupsamningsins á grundvelli fyrirliggjandi þinglýsingarvottorðs samkvæmt áðursögðu.

Að öllu framangreindu virtu þykir stefndi ekki hafa brotið gegn lögmannsskyldum sínum með aðkomu sinni að gerð hins umdeilda kaupsamnings. Verður stefndi því sýknaður af öllum kröfum stefnanda í málinu.

Að ágreiningi málsaðila og atvikum öllum virtum, sbr. 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, þykir rétt að láta hvorn aðila bera sinn kostnað af málinu.

Dóm þennan kveður upp Kristinn Halldórsson héraðsdómari. Fyrir uppkvaðningu dómsins var gætt fyrirmæla 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, Jón Auðunn Jónsson, skal sýkn af öllum kröfum stefnanda, Rafvals sf., í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.