Fimmtudaginn 11. janúar 2001.
Nr. 458/2000.	Pétur Hrafnsson (Páll Arnór Pálsson hrl.) gegn Skúla Magnússyni (Jónatan Sveinsson hrl.)

                                                   

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Fasteignakaup.

S krafðist þess að fá P borinn út úr húsi með beinni aðfarargerð, en P hafði haft umráð hússins óslitið frá upphafi leigutíma samkvæmt leigusamningi aðilanna 14. nóvember 1997, sem gerður var til eins árs. Talið var að eins og málið lægi fyrir yrði engan veginn útilokað að umráð P yfir húsinu kynnu frá lokum gildistíma leigusamningsins að hafa helgast af öðru en leigumála, en í þeim efnum væri til þess að líta að kaupsamningur hefði í reynd komist á um fasteignina með samþykki S á tilboði P og SP í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hefði þeim kaupum í hvorugu tilviki berlega verið rift svo séð yrði. Með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 yrði því að telja varhugavert á grundvelli fyrirliggjandi gagna að veita S heimild til að fá P borinn út úr húsinu með beinni aðfarargerð. Var kröfu S um útburðargerð því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 8. desember 2000, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 19. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. nóvember 2000, þar sem varnaraðila var veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn út úr húsi að Hrísrima 21 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um útburðargerð verði hafnað. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði „staðfestur að öðru leyti en um málskostnað og heimild til fjárnáms.” Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

I.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði gerðu málsaðilarnir húsaleigusamning 14. nóvember 1997, þar sem sóknaraðili tók á leigu hjá varnaraðila íbúðarhúsnæði í parhúsi að Hrísrima 21 til eins árs frá 15. desember 1997 gegn greiðslu á 70.000 krónum mánaðarlega. Var mælt fyrir um að sóknaraðili skyldi á leigutímanum hafa forkaupsrétt að húsnæðinu, en um ástand þess var vísað til sérstaks samkomulags, sem fylgdi samningnum. Í málinu hefur verið lagt fram samkomulag aðilanna, sem dagsett er 14. nóvember 1997, en óumdeilt er að tilvísun í húsaleigusamningnum hafi átt við það skjal. Í samkomulaginu greindi meðal annars að sóknaraðili fengi húsnæðið afhent í því ástandi, sem það þá var, en varnaraðili legði til hreinlætistæki og flísar fyrir tvö baðherbergi, flísar fyrir forstofu og sólstofu og nánar tilteknar innihurðir, sem skyldu settar upp. Sóknaraðili átti á hinn bóginn að leggja til á eigin kostnað efni í raflagnir og annast frágang þeirra, svo og að setja upp eldhúsinnréttingu til bráðabirgða, tengja hreinlætistæki, leggja áðurgreindar flísar og mála gólf. Þá sagði þar jafnframt: „Ef leigjandi kaupir húsið að ári liðnu verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverði um kr. 500.000.- ... Ef ekki verður af kaupum leigjanda, er vinnuframlag og efni sem hann lagði fram á leigutímanum óendurkræft.”

Fyrir liggur í málinu tilboð frá sóknaraðila og Sesselju Pálsdóttur til varnaraðila um kaup á parhúsinu að Hrísrima 21. Samkvæmt tilboðinu átti að greiða fyrir húsið 11.900.000 krónur, en þar af skyldu greiddar annars vegar 6.045.272 krónur með peningum við undirritun kaupsamnings og hins vegar 5.854.728 krónur með yfirtöku áhvílandi veðskuldar við Íbúðalánasjóð. Var tekið fram að varnaraðila bæri að veita „skilyrt veðleyfi fyrir láni frá Íbúðalánasjóði” vegna greiðslunnar, sem koma átti við undirritun kaupsamnings. Þá var og tekið fram að tilboðið væri gert með fyrirvara um að kaupendur fengju lán vegna þessarar greiðslu frá Íbúðalánasjóði í janúar 1999. Af hendi sóknaraðila og Sesselju var tilboðið dagsett 30. nóvember 1998 og átti það að standa til kl. 18 þann dag. Tilboðið var áritað af varnaraðila um samþykki 27. nóvember 1998. Í málinu liggja ekki fyrir frekari skjöl um afdrif þessara kaupa, en ekki var gerður sérstakur kaupsamningur í framhaldi af samþykki tilboðsins.

Sóknaraðili og Sesselja Pálsdóttir gerðu varnaraðila á ný tilboð um kaup á umræddu parhúsi. Virðast aðilarnir vera sammála um að tilboðið hafi af vangá ranglega verið dagsett 29. nóvember 1996, en í reynd hafi það verið gert 12. apríl 1999. Samkvæmt þessu tilboði átti kaupverð hússins að vera 13.000.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldi útborgun nema 2.300.640 krónum. Hún átti að teljast greidd að því er varðar 710.000 krónur með nánar tilgreindu vinnuframlagi kaupenda, en að öðru leyti skyldi hún greiðast með peningum við undirritun kaupsamnings. Kaupendur áttu jafnframt að taka yfir áhvílandi veðskuld við Íbúðalánasjóð að fjárhæð 5.839.360 krónur, svo og að gefa út fasteignaveðbréf fyrir 1.610.000 krónum og skuldabréf, sem tryggt yrði með veði í húsinu, til 40 ára fyrir 3.250.000 krónum. Áskilið var að seljandi veitti kaupendum heimild til að setja húsið að veði fyrir láni frá Sparisjóði Reykjavíkur og nágrennis, sem fengið yrði til að standa straum af greiðslu útborgunar með peningum. Tekið var fram í tilboðinu að það væri gert og samþykkt með „fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð, lán frá lánastofnun og samþykki Húsnæðisnefndar fyrir viðbótarláni.” Tilboðið var áritað af varnaraðila 12. apríl 1999 um samþykki „með fyrirvara”, sem var ekki skýrður þar frekar. Á sama hátt og áður greinir um fyrra tilboð liggja engin skjöl fyrir í málinu um hvernig farið hafi um þessi kaup í framhaldi af samþykki tilboðsins.

Með símskeyti 30. júní 1999 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að greiða „nú þegar vangoldna húsaleigu vegna húsnæðis sem ég leigi þér að Hrísrima 21”. Var þar jafnframt tilkynnt að varnaraðili segði upp húsaleigusamningi aðilanna frá 14. nóvember 1997 og skyldi hann falla úr gildi 1. janúar 2000. Varnaraðili áminnti sóknaraðila um þessa uppsögn með öðru símskeyti 25. febrúar 2000 og skoraði þar á hann að rýma þá þegar húsnæðið. Urðu í kjölfarið nokkur bréfaskipti milli lögmanna aðilanna, en með beiðni 10. október 2000 leitaði varnaraðili heimildar Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá sóknaraðila borinn út úr húsnæðinu með beinni aðfarargerð. Var fallist á þá beiðni með hinum kærða úrskurði.

II.

Í málinu liggur fyrir að sóknaraðili hefur haft umráð parhússins að Hrísrima 21 óslitið frá upphafi leigutíma samkvæmt fyrrnefndum leigusamningi aðilanna 14. nóvember 1997. Af samkomulagi, sem gert var í tengslum við leigusamninginn og áður er getið, er sýnt að frá öndverðu gengu aðilarnir út frá því að við lok eins árs leigutíma gæti komið til kaupa sóknaraðila, þar sem hann fengi notið endurgjalds fyrir framlag sitt við smíði hússins. Áður en leigutímanum lauk gerði sóknaraðili ásamt Sesselju Pálsdóttur kauptilboð í húsið, sem varnaraðili samþykkti. Svo sem áður greinir liggja ekki fyrir í málinu gögn um ástæður þess að þeim kaupum hafi ekki verið fylgt eftir. Í málinu eru engin gögn, sem benda til að varnaraðili hafi eftir lok umsamins leigutíma litið á sóknaraðila sem leigutaka að húsinu, eldri en símskeyti 30. júní 1999, sem áður er getið. Eins og málið liggur fyrir verður því engan veginn útilokað að umráð sóknaraðila yfir húsinu kunni frá lokum gildistíma húsaleigusamningsins frá 14. nóvember 1997 að hafa helgast af öðru en leigumála, en í þeim efnum er til þess að líta að kaupsamningur komst í reynd á um fasteignina með samþykki varnaraðila á tilboði í lok nóvember 1998 og aftur í apríl 1999 og hefur þeim kaupum í hvorugu tilviki berlega verið rift svo séð verði.

Þegar gætt er að framangreindu verður með vísan til 1. mgr. 78. gr., sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 að telja varhugavert á grundvelli fyrirliggjandi gagna að veita varnaraðila heimild til að fá sóknaraðila borinn út úr húsinu að Hrísrima 21 með beinni aðfarargerð. Verður því að hafna kröfu varnaraðila um útburðargerð.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Skúla Magnússonar, um að honum verði heimilað að fá sóknaraðila, Pétur Hrafnsson, borinn út úr húsi að Hrísrima 21 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 27. nóvember 2000.

Gerðarbeiðandi er Skúli Magnússon, kt. 030831-3499, Lækjarási 2, Reykjavík.

Gerðarþoli er Pétur Hrafnsson, kt. 280866-5559, Hrísrima 21, Reykjavík.

Málið barst Héraðsdómi Reykjavíkur 10. október sl. með bréfi lögmanns gerðarbeiðanda, sem dagsett er sama dag.   Það var tekið til úrskurðar 20. nóvember sl. að afloknum munnlegum málflutningi.

Dómkröfur gerðarbeiðanda eru þær, að honum verði með dómsúrskurði veitt verði heimild til þess að bera gerðarþola út úr fasteigninni Hrísrima 21, Reykjavík, með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem honum tilheyrir.

Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar úr hendi gerðarþola að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli gerir þær dómkröfur, að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað og gerðarbeiðandi verði dæmdur til að greiða málskostnað gerðarþola af málinu.

Málavextir, málsástæður og lagarök:

Af framlögðum málsskjölum má ráða, að málavextir séu í meginatriðum sem hér segir: 

Gerðarþoli tók á leigu húseignina Hrísrima 21, sem er í eigu gerðarbeiðanda með leigusamningi, sem undirritaður er af málsaðilum 14. nóvember 1997. Leigutíminn var frá 15. desember s.á. til jafnlengdar næsta árs. Umsaminn húsaleiga skyldi vera 70.000 krónur á mánuði. Í leigusamningnum kemur fram, að gerðarþoli skyldi eiga forkaupsrétt að húsnæðinu á leigutímanum. Húseignin var í byggingu, þegar gerðarþoli tók við henni. Málsaðilar gerðu með sér samkomulag samhliða leigusamningnum, þar sem tekið var á ýmsum atriðum m.a. í sambandi við frágang hússins. Þar kom fram, að gerðarþola var veitt heimild til að hefja vinnu við standsetningu hússins, strax við undirritun leigusamningsins og skyldi hann leggja til, á sinn kostnað, allt efni til raflagna og sjá um uppsetningu og fullnaðarfrágang þess í samráði við meistara hússins. Þá skyldi gerðarþoli sjá um að setja upp bráðabirgða eldhúsinnréttingu. einnig að koma fyrir hreinlætistækjum í tveimur baðherbergjum og annast flísalögn á baðherbergin, forstofu, sólstofu og mála gólf. Gerðarbeiðandi lagði til allar flísar og hreinlætistæki.  Í 5. tölulið samkomulagsins, sem er í 9 töluliðum, segir svo: ,,Ef leigjandi kaupir húsið að ári liðnu verði vinnuframlag hans og það efni sem hann hefur lagt fram á leigutímanum metið til lækkunar á kaupverði um kr. 500.000”, en 6. töluliður er svohljóðandi: ,,Ef ekki verður af kaupum leigjanda, er vinnuframlag og efni sem hann lagði fram á leigutímanum óendurkræft.”  Í leigusamningnum er þess getið, að Fasteignamiðlunin Ársalir ehf. sé umboðsmaður leigusala, gerðarbeiðanda hér. Svo virðist sem bæði leigusamningurinn og samkomulagið, sem dagsett er sama dag og fylgiskjal leigusamningsins séu samin af Björgvini Björgvinssyni, löggiltum fasteignasala. 

Fyrir liggur í málinu samþykkt kauptilboð um húseignina Hrísrima 21. Gerðarbeiðandi undirritar kauptilboðið 27. nóvember 1998 sem tilboðshafi/seljandi, en gerðarþoli og eiginkona hans 30. nóvember eða 30. desember s.á. (ógreinilegt í kauptilboði) sem tilboðsgjafar/kaupendur. Kaupverð er tilgreint 11,9 milljónir króna, þar af yfirteknar skuldir 5.854.728 kr. en 6.045.272 í peningum við undirritun kaupsamnings. Ennfremur liggur fyrir kauptilboð sömu aðila um sömu fasteign að fjárhæð 13 milljónir króna. Svo virðist sem gerðarbeiðandi hafi undirritað kauptilboðið 12. apríl 1999, en yfir undirritun tilboðsgjafa er aftur á móti dagsetningin 29.11. 1996. Samrit síðastgreinds kauptilboðs liggur einnig frammi. Það er óundirritað af hálfu tilboðsgjafa, en með sams konar dagsetningum.  Gerðarbeiðandi hefur ritað ofan við nafnritun sína á bæði þessi skjöl ,,Með fyrirvara” án þess að það sé nánar skýrt, hvaða fyrirvara hann setji þar sjálfum sér, þar sem hann ritar undir kauptilboðið á undan gerðarþola og eiginkonu hans, að því er virðist, sem þó eru þar nefndir tilboðsgjafar. Öll þau kauptilboð, sem hér er lýst, bera það með sér, að hafa verið samin af áðurnefndum Björgvini Björgvinssyni, löggiltum fasteignasala. Þau eru gerð á eyðublað, sem merkt eru Fasteignasölunni Ársalir. Engin skýring hefur komið fram af hálfu málsaðila á dagsetningunni 29.11. 1996.

Þá liggur fyrir í málinu afrit af símskeyti gerðarbeiðanda til gerðarþola, sem dagsett er 30. júní 1999. Þar skoraði gerðarbeiðandi á gerðarþola að greiða vangoldna leiguskuld. Einnig segir svo í símskeytinu: ,,Jafnframt segi ég upp leigusamningnum sem við undirrituðum þann 14. 11. 1997 og fellur samningurinn úr gildi þann 01.01.2000.”

Gerðarbeiðandi sendi gerðarþola símskeyti dags. 25. febrúar sl. og  minnti gerðarþola á það, að leigusamningurinn frá 14. nóvember 1997 hafi fallið úr gildi 1. janúar 2000. Síðan segir orðrétt í símskeytinu. ,, þar sem þú hefur ekki enn rýmt húsið þá skora ég á þig að gera það nú þegar.”

Nokkur bréf gengu síðan milli lögmanna málsaðila, þar sem lögmaður gerðarþola lagði áherslu á það, að gerðarbeiðandi hafi samþykkt tilboð gerðarþola og eiginkonu hans í umrædda húseign, en ekki hafi verið gengið endanlega frá kaupunum vegna afstöðu gerðarbeiðanda.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda:

Gerðarbeiðandi byggir á því að hann sé löglegur eigandi fasteignarinnar Hrísrimi 21, Reykjavík.  Í eignarrétti felist meðal annars stjórnarskrárvarinn réttur eiganda til þess að ráða yfir eign sinni og nota hana eins og hann kýs, ef lög eða samningar mæli ekki á annan veg. 

Húsaleigusamningi málsaðila hafi verið sagt upp með lögmætum hætti og með lögboðnum sex mánaða fyrirvara þann 30. júní 1999. Eftir það hafi gerðarþoli engan rétt haft til þess að vera í fasteigninni.  Gerðarþoli hafi ekki sinnt ítrekuðum áskorunum gerðarbeiðanda um að víkja úr fasteigninni.  Með þeirri háttsemi sé hann að aftra gerðarbeiðanda frá því að neyta réttinda sinna sem eiganda fasteignarinnar.  Megi því ljóst vera, að skilyrðum 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 fyrir útburðargerð sé fullnægt.

Gerðarbeiðandi mótmælir fullyrðingu gerðarþola um að komist hafi á bindandi kaupsamningur á milli aðila þann 12. apríl 1999 með áritun gerðarbeiðanda á kauptilboð gerðarþola.

Í fyrsta lagi hafi kauptilboðið verið samþykkt með fyrirvara.  Þetta hafi þá þýðingu að ekki sé um tilboð að ræða, heldur áskorun til gagnaðila um að gera nýtt tilboð, sbr. 9. gr. samningalaga nr. 7/1936.  Gerðarþoli hafi aldrei gert nýtt tilboð til þess að stuðla að því, að samningur kæmist á með þeim hætti sem síðast nefnd lagagrein áskilur.

Í öðru lagi verði að líta svo á, að háttsemi aðila eftir að kauptilboðið var gert og það áritað með framangreindum hætti feli í sér staðfestingu á því að aðilar hafi ekki litið svo á að kaupsamningur hafi komist á.  Gerðarbeiðandi hafi haldið áfram að skora á gerðarþola að greiða leigu og gerðarþoli geri ekkert, sem gefi tilefni til að ætla, að hann hafi talið að skuldbindandi samningur hafi komist á, s.s. að þinglýsa honum eða að greiða þær greiðslur, sem komið hafi fram í tilboði hans. Svo virðist sem gerðarþoli hafi gripið til þess að byggja á því, að kaupsamningur hafi komist á eingöngu í því skyni að freista þess að verjast útburði.

Með vísan til framanritaðs megi ljóst vera, að réttur gerðarbeiðanda til fasteignarinnar Hrísrimi 21, Reykjavík, sé skýr og beri því að fallast á kröfur hans um útburð á gerðarþola.

Málavextir, málsástæður og lagarök gerðarþola:

Gerðarþoli lýsir málsatvikum í meginatriðum svo, að fasteignin að Hrísrima 21 hafi verið auglýst til sölu í Morgunblaðinu 14. október 1997, sbr. framlagt skjal. Ásett verð fyrir eignina hafi þá verið 10.800.000 kr. miðað við að eignin yrði afhent tilbúin til innréttinga.  Gerðarþoli hafi sett sig í samband við gerðarbeiðanda, sem óskaði eftir að fundað yrði með Björgvini Björgvinssyni, fasteignasala hjá fasteignasölunni Ársölum.  Niðurstaðan hafi orðið sú, að gerður hafi verið leigusamningur um eignina, sem gilda skyldi í eitt ár. Þá hafi átt að ganga frá kaupsamningi um eignina og skyldi vinnuframlag gerðarþola, metið sem greiðsla að fjárhæð kr. 500.000,00 upp í kaupverðið. Ef ekkert yrði af kaupunum yrði vinnuframlagið óendurkræft, sbr. samkomulag með leigusamningnum.  Umsamið verð fyrir eignina hafi ekki verið sett inn í samkomulagið en um það samið að það yrði 10.800.000 kr., eins og komi fram í auglýsingu í Morgunblaðinu frá 14. október 1997, sem lögð hafi verið fram í dóminum. Ársleiga 840.000 kr. hafi átt að vera óendurkræf, en innifalin í kaupverði eignarinnar, samtals 11.640.000 kr. Þetta hafi verið í samræmi við venju í fasteignaviðskiptum, en þar séu þær greiðslur taldar kaupsamningsgreiðslur, sem greiddar séu á árinu eftir kaupin.

Þegar liðið var á árið 1998 hafi gerðarþoli og eiginkona hans haft samband við fasteignasöluna til að ganga frá nauðsynlegum skjölum vegna kaupanna, enda höfðu þau þá staðið við sínar skuldbindingar skv. samkomulaginu. Þá hafi gerðarbeiðandi viljað hækka verð eignarinnar.  Í örvinglan sinni, fákunnáttu og hræðslu um að missa eignina úr höndum sínum hafi gerðarþoli og eiginkona hans samþykkt að skrifa undir tilboð í eignina, sem stafað hafi frá gerðarbeiðanda að fjárhæð 11.900.000 kr. Í kauptilboðinu hafi verið fyrirvari um að kaupendur fengju lánafyrirgreiðslu hjá Íbúðalánasjóði í janúar 1999 fyrir greiðslu, sem greiða skyldi við undirritun kaupsamnings.  Sótt hafi verið um fyrirgreiðsluna en vegna óviðráðanlegra aðstæðna, sem til voru komnar vegna flutnings málefnanna frá Húsnæðisstofnun ríkisins til Íbúðalánasjóðs hafi ekki reynst unnt að afgreiða umsókn þeirra á svo skömmum tíma.  Að auki hafi komið í ljós að setja þurfti upp nýtt tilboð að kröfu Húsnæðisnefndar Reykjavíkur, þar sem fasteignasalan hafi ekki staðið rétt að útfyllingu tilboðsins, að því er varðaði viðbótarlán, sem fram komi í kauptilboðinu undir E.-lið þess.  Formsins vegna hafi því þurft að setja tilboðið upp að nýju til að afgreiðsla fengist á lánsumsókninni hjá húsnæðisnefnd. Þá hafi brugðið svo við að enn hafi gerðarbeiðandi neitað að gangast undir skuldbindingar sínar og heimtað, að tilboðið yrði hækkað.  Hafi hann hótað að selja öðrum húsnæðið og undir þeim hótunum hafi gerðarþoli og eiginkona hans enn örvinglaðari en áður skrifað undir enn eitt tilboðið nú að fjárhæð 13.000.000 kr.  Tilboðið hafi stafað frá gerðarbeiðanda, sem sett hafi orðin með fyrirvara fyrir ofan undirskrift sína.  Gerðarþoli og eiginkona hans hafi samþykkt tilboðið og hafi engar athugasemdir komið fram af hálfu gerðarbeiðanda um fyrirvarann fyrr en löngu síðar.  Í júlímánuði 1999 hafi öll tilskilin skjöl farið réttar leiðir og verið tilbúin til undirritunar.  Af því tilefni hafi allir aðilar verið kallaðir til fasteignasalans en þá hafi gerðarbeiðandi neitað að skrifa undir skjölin og sagst hafa gert fyrirvara við undirskrift sína á kauptilboðið.  Í marsmánuði á þessu ári hafi gerðarþoli og eiginkona hans leitað sér lögmannsaðstoðar.  Lögmaður þeirra hafi ritað fasteignasalanum bréf, sem séð hafði um viðskiptin, en afrit þess bréf hafi verið sent til Almennu málflutningsstofunnar, sem þá hafði hafið innheimtuaðgerðir vegna meintrar húsaleiguskuldar.  Hafi bréfinu verið svarað með bréfi,  þar sem hafnað hafi verið að virða rétt gerðarþola.  Gerðarþoli sé að undirbúa málsókn á hendur gerðarbeiðanda til að fá staðfestingu á rétti sínum sem réttur og löglegur eigandi að fasteigninni að Hrísrima 21, Reykjavík.  Rætt hafi verið við þá, sem komið hafi að málinu og gagna aflað og muni stefna verða birt á næstu dögum.

Sjá megi af framangreindri málavaxtalýsingu, að um sé að ræða óvenjuleg viðskipti um fasteign, sem enn séu óútkljáð. Því sé útilokað að verða við beiðni um útburð, eins og gerðarbeiðandi hafi farið fram á án dóms.  Gerðarþoli sé fákunnugur í fasteignaviðskiptum og kunni einfaldlega ekki fótum sínum forráð á því sviði. Sömu sögu sé að segja um eiginkonu hans.  Þau hafi orðið fyrir því, að fákunnátta þeirra hafi verið misnotuð og réttur þeirra fótum troðinn.  Þau hafi mjög seint leitað lögmannsaðstoðar og því sé alllangur tími liðinn frá því viðskiptin fóru fram.  Sá dráttur, sem orðið hafi, sé þó að mestu leyti á ábyrgð gerðarbeiðanda, þar sem hann hafi neitað að ganga frá þeim skjölum, sem nauðsynlegt hafi verið að hann kæmi að til að greiðslur gætu farið fram.

Gerðarþoli byggir á því, að leigusamningur sá, sem aðfararbeiðnin stafi frá, sé að fullu efndur, þar sem hann hafi fallið úr gildi um áramótin 1998-1999, en eftir þann tíma eigi aðrir samningar við um réttarsamband aðila. 

Þá byggir gerðarþoli á því, að hann sé réttur og löglegur eigandi að fasteigninni Hrísrima 21 og muni hann fá þann rétt sinn staðfestan með atbeina dómstóla.  Það sé því verulega varhugavert að samþykkja kröfu gerðarbeiðanda í þessu máli, þar sem meðferð þess sé takmörkuð fyrir dómi.

Gerðarþoli vísar til framangreindra sjónarmiða og til 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, til stuðnings kröfum sínum um að hafnað verði kröfum gerðarbeiðanda og honum gert að greiða gerðarþola málskostnað vegna málsins.

Fallist dómurinn á kröfur  gerðarbeiðanda,  er þess krafist af hálfu gerðarþola, með vísan til 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, að tiltekið verði í úrskurðinum að málskot til æðra dóms fresti aðfarargerð.

Álit dómsins:

Í málum, sem lögð eru fyrir dóm á grundvelli 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989, sbr. 2. mgr. 83. gr. sömu laga, er málsaðilum þröngur stakkur skorinn um sönnunarfærslu. Sú skylda er lögð á þann, sem krefst dómsúrlausnar um réttindi sín, samkvæmt 12. og 13. kafla aðfararlaga, að styðja þá kröfu eingöngu með framlögðum gögnum. Vitnaleiðslur til sönnunar staðhæfingum eða málsástæðum mega að jafnaði ekki eiga sér stað.

Í máli því, sem hér er til úrlausnar, heldur gerðarþoli því fram að komist hafi á bindandi samningur milli málsaðila um kaup hans á húseigninni Hrísrima 21 í Reykjavík. Til sönnunar þessari staðhæfingu gerðarþola liggja frammi í málinu kauptilboð, sem málsaðilar hafa undirritað. Hins vegar liggur ekki ljóst fyrir, hvað því hafi valdið, að ekki var endanlega gengið frá kaupunum. Þar er við frásögn gerðarþola eina að styðjast.  Þá frásögn er gerðarþola óheimilt að styðja og styrkja með vitnaleiðslum eða með öðrum hætti í máli af þessu tagi.  Verður gerðarþoli að sækja hugsanlegan rétt á hendur gerðarbeiðanda í venjulegu einkamáli.

Þess skal þó getið að augljóst er, að gerðarbeiðandi hefur hagsmuni af því að selja öllum öðrum en gerðarþola umrædda húseign með vísan til þess, að kostnaður og vinna við standsetningu hússins, sem gerðarþoli tók á sig að annast, skyldi falla niður, samkvæmt samkomulagi málsaðila frá 14. nóvember 1997, yrði ekkert úr kaupum gerðarþola á húseigninni að leigutíma loknum.

Mál þetta liggur þannig fyrir dóminum, að gerðarbeiðandi hefur fært sönnur fyrir því að hann sé þinglýstur eigandi húseignarinnar Hrísrima 21 í Reykjavík. Gerðarbeiðandi sagði sannanlega upp leigusamningnum frá 14. nóvember 1997 með löglegum fyrirvara frá og með 1. janúar 2000, sbr. 2. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Hann skoraði á gerðarþola, að rýma húsnæðið með símskeyti dags. 25. febrúar þessa árs, sbr. 59. gr. húsaleigulaga. 

Engar heimildir eru fyrir því í málinu, að gerðarþoli hafi mótmælt uppsögn leigusamningsins eða áskorun gerðarbeiðanda um að rýma húsnæðið, fyrr en með bréfi lögmanns hans til fasteignasölunnar Ársala dags. 27. mars sl. en afrit þess bréfs var sent lögmanni gerðarbeiðanda.

Ekkert liggur heldur fyrir um það, að gerðarþoli hafi gert tilraun til þess, að knýja fram efndir á samþykktu kauptilboði gerðarbeiðanda, fyrr en undir lok marsmánuðar þessa árs, rúmum mánuði eftir að gerðarbeiðandi hafði skorað á gerðarþola að rýma húsnæðið. Gerðarþoli verður að bera hallann af þessu tómlæti sínu.

Þá hefur gerðarþola ekki tekist að sanna að hann eigi ríkari rétt en gerðar­beiðandi til að hagnýta sér umrætt húsnæði með þeim sönnunarfærslum, sem heimilt er að leyfa í málum, sem rekin eru skv. 12. og 13. kafla aðfararlaga.

Samkvæmt framlögðum gögnum eru lagaskilyrði fyrir því að fallast á útburðarkröfu gerðarbeiðanda.

Honum er því veitt heimild til að bera gerðarþola út úr húseigninni nr. 21. við Hrísrima í Reykjavík með beinni aðfarargerð, ásamt öllu, sem honum tilheyrir.

Rétt þykir, eins og atvikum er hér háttað, að fallast á þá kröfu gerðarþola, að málskot þessa úrskurðar til Hæstaréttar, fresti aðför.

Þá þykir rétt, að hvor málsaðili beri sinn kostnað af málinu.

Ástæðulaust þykir að veita sérstaka heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af framkvæmd umbeðinnar gerðar með vísan til ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Skúli J. Pálmason kvað upp þennan úrskurð.

 

Úrskurðarorð:

Gerðarbeiðanda, Skúla Magnússyni, er veitt heimild til að bera gerðarþola, Pétur Hrafnsson, úr úr húseigninni Hrísrima 21 í Reykjavík með beinni aðfarargerð, ásamt öllu sem honum tilheyrir.

Málskot þessa úrskurðar til Hæstaréttar frestar framkvæmd aðfarargerðar.

Málskostnaður fellur niður.