Fimmtudaginn 12. mars 2015.
Nr. 474/2014.	Kristinn Pétur Magnússon (Björgvin Þorsteinsson hrl.) gegn Íslandsbanka hf. (Elvar Örn Unnsteinsson hrl.)

Húsaleigusamningur. Þinglýsing.

K tók á leigu íbúðarhúsnæði á Akureyri til þriggja ára frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2012 og greiddi fyrirfram allt leigugjaldið. Með bréfi K til þáverandi leigusala í janúar 2010 krafðist K þess að umsaminn leigutími framlengdist þrefalt. Vísaði hann í því sambandi til 1. mgr. 34. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem fram kemur að semji aðilar leigusamnings um íbúðarhúsnæði um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði öðlist leigjandi kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Talið var að þar sem K hefði ekki þinglýst réttindum sínum samkvæmt ákvæðinu yfir eigninni, svo sem með því að þinglýsa fyrrnefndu bréfi, gæti hann ekki gagnvart Í hf., grandlausum þriðja manni, byggt á frekari rétti um leigutíma en fram kæmi í þinglýstum leigusamningi aðilanna. Var því tekin til greina krafa Í hf. um að samningi aðila hefði lokið við 1. nóvember 2012 í samræmi við ákvæði leigusamningsins.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Benedikt Bogason hæstaréttardómari og Guðrún Erlendsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.  

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 9. júlí 2014. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, til vara að framlengdur leigusamningur um fasteignina Skipagötu 9, Akureyri, verði ógiltur, en að því frágengnu að ákvæðum leigusamnings 3. desember 2009 um fasteignina verði breytt á þá leið að húsaleiga verði 150.000 krónur á mánuði sem greiðist fyrirfram 15. dag hvers mánaðar. Í báðum síðarnefndu tilvikunum er krafist málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Þar sem stefndi hefur ekki gagnáfrýjað málinu af sinni hálfu fá ekki komist að varakröfur hans enda byggja þær á öðrum efnislegum grundvelli en aðalkrafa hans sem dæmd var í hinum áfrýjaða dómi. Af sömu ástæðum getur ekki komið til endurskoðunar málskostnaðarákvörðunar í héraði svo sem varakröfur stefnda ráðgera.

I

Svo sem nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi tók áfrýjandi, með leigusamningi 3. desember 2009, á leigu íbúðarhúsnæði að Skipagötu 9 á Akureyri. Eigandi og leigusali var Norðurver ehf. og var samningurinn til þriggja ára eða frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2012. Samkvæmt 10. grein samningsins átti áfrýjandi á samningstímanum forkaupsrétt að hinni leigðu íbúð og var jafnframt heimilt að framleigja hana. Þá kom fram í 4. grein samningsins að leigan skyldi öll greidd fyrirfram 15. desember 2009. Leigusamningnum var þinglýst 18. sama mánaðar.

Með bréfi áfrýjanda til leigusalans Norðurvers ehf. 22. janúar 2010 krafðist hann þess, í samræmi við heimild 1., sbr. 3. mgr. 34. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, að umsaminn leigutími framlengdist þrefalt en ella endurgreiddi leigusalinn honum greidda húsaleigu umfram þrjá mánuði. Leigusalinn móttók bréfið 11. febrúar 2010 en engin viðbrögð voru af hans hálfu. Bréfinu var ekki þinglýst á eignina.

Leigusalinn afsalaði íbúðinni til Byrs hf. 1. nóvember 2010 og var afsalinu þinglýst 23. júní 2011. Á grundvelli heimildar Fjármálaeftirlitsins yfirtók stefndi öll réttindi og skyldur Byrs hf. miðað við 30. júní 2011.

Með bréfi stefnda, sem birt var áfrýjanda af stefnuvotti 6. október 2012, var honum tilkynnt að leigusamningurinn um íbúðina að Skipagötu 9 rynni út 1. nóvember sama ár. Í bréfi lögmanns áfrýjanda til stefnda 15. október 2012 var vísað til fyrrnefnds bréfs áfrýjanda til þáverandi leigusala frá 22. janúar 2010 og á því byggt að áfrýjandi hefði þar með öðlast leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann upphaflega hafði greitt fyrir. Var jafnframt óskað upplýsinga um greiðslustað leigunnar framvegis. Af hálfu stefnda var þessu erindi svarað með bréfi 25. janúar 2013 og því hafnað að áfrýjandi hefði öðlast framlengdan leigurétt umfram upphaflega umsamin samningslok 1. nóvember 2012. Áfrýjandi hefur enn umráð íbúðarinnar en stefndi höfðaði mál þetta 29. maí 2013.

II

Fyrir Hæstarétti hefur áfrýjandi meðal annars byggt á því að umsaminn forkaupsréttur sinn samkvæmt samningnum frá 3. desember 2009, sem honum hafi ekki verið boðið að neyta, hafi haft þau réttaráhrif að hann hafi ekki þurft að tryggja framlengdan leigurétt sinn sérstaklega með þinglýsingu. Þá leiði forkaupsréttur hans til þess að stefndi geti ekki verið réttur aðili að málinu þar sem hann hafi ekki eignast íbúðina að Skipagötu 9 með lögmætum hætti. Þessum málsástæðum, sem ekki komu fram undir rekstri málsins í héraði, er mótmælt af hálfu stefnda og fá þær ekki komist að í málinu enda standa ekki til þess skilyrði 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er fallist á niðurstöðu hans þess efnis að framlengingarréttur leigjanda samkvæmt 1. mgr. 34. gr. laga nr. 36/1994 sé ekki bundinn því skilyrði að leigjandinn nýti húsnæðið sjálfur til búsetu.

Svo sem rakið er að framan liggur fyrir að áfrýjandi hvorki þinglýsti bréfi sínu frá 22. janúar 2010, með kröfu um framlengingarrétt á grundvelli 34. gr. laga nr. 36/1994, né öðrum gögnum sem sýnt gátu fram á tilvist slíks réttar. Gegn neitun þeirra aðila sem komu að eigendaskiptum á hinni leigðu íbúð af hálfu Byrs hf. hefur áfrýjanda ekki tekist að sanna að þeim, síðar fulltrúum stefnda, hafi verið kunnugt um umrætt bréf og þar með kröfu um framlengdan leigurétt fyrr en eftir miðjan október 2012 þegar þeim barst bréf lögmanns áfrýjanda. Þau réttindi leigjanda sem mælt er fyrir um í 1. mgr. 34. gr. laga nr. 36/1994 fela ekki í sér sjálfkrafa lögbundinn rétt eins og ráðgerður er í ýmsum öðrum ákvæðum laganna, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra, heldur er mælt fyrir um að leigjandi öðlist kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Þó svo að áfrýjandi hafi réttilega haldið slíkri kröfu fram samkvæmt 3. mgr. 34. gr. og öðlast rétt til framlengds leigutíma á grundvelli afskiptaleysis þáverandi leigusala bar honum nauðsyn til þess að þinglýsa slíkum rétti enda réttindin þess eðlis að þau eru um réttarvernd gagnvart grandlausum þriðja manni háð þinglýsingu, sbr. 1. mgr. 29. gr. og 1. töluliður 1. mgr., og til hliðsjónar 2. mgr., 31. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978, sbr. 2. og 3. mgr. 12. gr. laga nr. 36/1994. Þessa tryggingu gat áfrýjandi öðlast þegar með þeim hætti að þinglýsa á eignina tilvitnuðu bréfi sínu frá 22. janúar 2010. Af þessu leiðir að áfrýjandi gat ekki gagnvart stefnda byggt á frekari rétti um leigutíma en fram kom í hinum þinglýsta leigusamningi frá 3. desember 2009 og verður hinn áfrýjaði dómur því staðfestur á þann veg sem greinir í dómsorði, en framsetning dómsorðs í hinum áfrýjaða dómi felur í sér rýmkun frá kröfugerð stefnda í málinu.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkennt er að leigutíma áfrýjanda, Kristins Péturs Magnússonar, samkvæmt leigusamningi 3. desember 2009 um eignarhluta nr. 222-9322 að Skipagötu 9, Akureyri, hafi lokið gagnvart stefnda, Íslandsbanka hf., 1. nóvember 2012.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda 500.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 9. apríl 2014.

                Þetta mál, sem var tekið til dóms 3. apríl 2014, er höfðað af Íslandsbanka hf., kt. 491008-0160, Kirkjusandi 2, Reykjavík, á hendur Kristni P. Magnússyni, kt. 141157-4349, Munkaþverárstræti 3, Akureyri, með stefnu birtri 29. maí 2013.

                Stefnandi krefst þess aðallega að viðurkennt verði að leigu­tíma samkvæmt leigu­samn­ingi, dagsettum 3. desember 2009, um fasteign með fastanúmerið 222-9322, að Skipagötu 9, Akureyri, hafi lokið 1. nóvember 2012.

                Til vara krefst stefnandi þess að fram­lengdur leigusamningur um fasteign með fasta­númerið 222-9322, að Skipagötu 9, Akureyri, verði ógiltur.

                Til þrautavara krefst hann þess að ákvæðum leigusamningsins um fjárhæð og greiðslu leigu verði breytt þannig að húsaleiga verði 150.000 kr. á mánuði og greiðist fyrir fram 15. dag hvers mánaðar. 

                Í öllum tilvikum krefst stefnandi málskostnaðar að mati dómsins, auk virðis­auka­skatts af málflutningsþóknun.

                Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda.

                Hann krefst jafnframt málskostnaðar úr hendi stefnanda að teknu tilliti til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Málsatvik

                Stefndi hóf störf við Háskólann á Akureyri árið 2008 en flutti ekki frá Reykja­vík fyrr en árið 2010. Í lok árs 2009 bauðst honum að leigja hina umþrættu eign að Skipa­götu 9, Akur­eyri, sem Norðurver ehf. átti. Íbúðin, 87,5 m² í fjölbýli, hentaði honum á þessum tíma þar sem hann hélt tvö heim­ili, annað í Reykjavík og hitt á Akur­eyri.

                Leigusamningurinn var tímabundinn, skv. 3. gr., frá 1. nóvember 2009 til 1. nóv­em­ber 2012. Húsaleiga nam 55.000 kr. á mánuði og var greidd fyrir fram, 15. des­em­ber 2009, fyrir allan leigutímann, sbr. 4. gr. Stefnda var heimilt að framleigja íbúð­ina. Hann hafði jafnframt forleigu- og for­kaups­rétt að henni samkvæmt 10. gr. samn­ings­ins.

                Stefndi tekur fram að enn þann dag í dag hafi honum ekki verið boðið að nýta sér forkaupsréttinn. Auk þess verði ekki ráðið af gögnum hvaða verð hafi verið greitt fyrir íbúðina, hvorki þegar Byr hf. keypti hana af Norðurveri né til hvaða verðs hún var metin við sameiningu Byrs hf. og Íslandsbanka.

                Leigusamningnum var þinglýst 18. desember 2009.

                Eftir að stefndi hafði reitt af hendi fyrir­fram­greiðsluna, ákvað hann, 22. janúar 2010, að rita leigusala ákvaðarbréf, þar sem hann krafðist framlengingar leigutíma, með vísan til 34. gr. húsa­leigu­laga nr. 36/1994, að öðrum kosti skyldi hluti fyrir­fram­greiðslu endurgreiðast. Bréfið var sent leigusala með ábyrgðarpósti þar sem honum voru gefnir 10 dagar til þess að bregð­ast við. Leigusalinn tók við bréfinu, 11. febrúar 2010, en stefnda barst hvorki endurgreiðsla né mót­mæli leigusalans við kröfu hans um auk­inn leigu­tíma. Stefndi þinglýsti hvorki kvaðarbréfinu sérstaklega á eignina né nokkru öðru skjali þar sem þessi framlengdi leiguréttur kom fram.

                Norðurver ehf., sem þá bar heitið NVN ehf., afsalaði fasteigninni til Byrs hf., 1. nóvember 2010. Fyrir dóminn komu Einar Jónsson, sem undirritaði afsalið fyrir hönd NVN og Jón Auðunn Jónsson, lögmaður, sem samdi afsalið og samdi við Einar um að Byr tæki íbúðina upp í skuldir NVN við Byr. Í framburði Einars kom fram að hann myndi ekki betur en Jón hefði sent honum afsalið í tölvuskeyti. Hann hefði ritað undir það í þríriti og sett undirrituðu eintökin í umslag og bar að í það hafi einnig farið öll gögn sem vörðuðu eignina svo sem leigusamningur, upplýsingar um hús­gjöld og kvað­ar­bréfið frá stefnda sem honum barst í febrúar 2010. Þetta allt saman hefði hann afhent á skrifstofu Jóns Auðuns í Hafnarfirði og hefði ekki heyrt neitt meira af málinu.

                Jón Auðunn kvaðst, þegar hann samdi um það að Byr tæki íbúðina upp í skuldir NVN við sparisjóðinn, ekki hafa haft hugmynd um að leigusamningi hefði verið þinglýst á eignina og kvaðarbréfið hefði hann ekki séð fyrr en við aðal­með­ferð­ina. Hefði hann vitað af því að hann væri að taka upp í skuldir eign sem Byr myndi ekki hafa neinn arð af fyrr en að liðnum tveimur árum, hvað þá átta árum, hefði hann aldrei samið um að taka hana upp í skuld heldur hefði krafist þess að hún yrði seld á nauð­ungar­sölu, en við það hefði leigusamningurinn fallið niður þar sem hann stóð aftar í réttindaröð en þau tryggingabréf Byrs, sem hvíldu á eigninni. Hann bar einnig að veðbandayfirlit, sem hefði átt að vera í gögnum um þessa greiðslu á skuldum NVN ehf. við sparisjóðinn, væri ekki lengur meðal þeirra gagna en þar hefði án efa verið skráð, eins og enn er, að á eignina hefði verið þinglýst tímabundnum leigusamningi sem gildi frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2011, og hafi Byr verið bundinn af því á meðan hann átti eignina þótt lögmanninum hafi yfirsést skráningin við gerð skjals­ins.

                Afsali Byrs sparisjóðs fyrir eigninni var þinglýst á hana 23. júní 2011. Íslands­banki hf., tók yfir öll réttindi og skyldur Byrs hf., við sam­runa með heimild Fjár­mála­eftir­litsins, sem tók gildi 29. nóvember 2011. Stefnandi er því nú réttur og lög­legur eig­andi íbúð­ar­innar. Við eigendaskiptin tók stefnandi einnig yfir réttindi og skyldur sam­kvæmt þeim þing­lýsta leigusamningi sem Norðurver hafði gert við stefnda, 3. des­em­ber 2009.

                Stefndi kveðst ekkert hafa heyrt af leigusalanum fyrr en 12. júlí 2011. Þá var stefndi erlendis í fríi og hafði lofað kunningja sínum að nota íbúðina. Þegar að íbúð­inni var komið passaði lykill ekki að skránni og hafði þá verið skipt um læsingu.

                Þetta kom stefnda verulega á óvart og hafði hann samband við leigusala, það er for­svars­mann Norðurvers ehf., sem vísaði á Byr hf. Á daginn kom að fólk á vegum Byrs hafði farið inn í íbúðina og skipt um læsingar. Eftir töluverða fyrirhöfn var lyklum komið til stefnda.

                Stefndi kveðst enn ekkert hafa heyrt af leigusala eða viðskiptum með íbúðina fyrr en stefnuvottur birti honum, 6. október 2012, afar snubbótt bréf frá Íslandsbanka, þess efnis að leigu­samn­ingur um eignina að Skipagötu 9, á milli Norðurvers ehf. og stefnda, rynni út 1. nóvember 2012. Þess var jafnframt krafist að stefndi skilaði bank­anum lykl­unum og afhenti þá í útibúi bankans við Suður­lands­braut í Reykjavík. Í bréfinu voru ekki upp­lýs­ingar um tengsl Íslands­banka við húsnæðið á Skipagötu 9. Að sögn stefnda kom þetta honum veru­lega á óvart þar sem hann vissi ekkert um að Íslands­banki hefði eignast íbúð­ina. Stefnda hafi reyndar grunað að Byr hf. myndi eign­ast íbúðina eftir að starfs­menn þess banka fóru inn í hana og skiptu um læs­ingar. Hann hafi þó ætíð verið þess fullviss að honum yrði að minnsta kosti boðið að nýta sér samn­ings­bundinn forkaupsrétt sinn, sbr. 10. gr. þing­lýsts leigusamnings, kæmi til eig­enda­skipta. Stefndi hafi jafnframt ekki haft neina ástæðu til þess að ætla annað en að banka­stofnunin myndi kynna sér gild­andi leigu­samning svo og þau réttindi og skyldur sem honum fylgdu.

                Stefndi áréttar að honum hafi verið ókunnugt um sölu íbúðarinnar til banka­stofn­unar. Jafnframt hafi hann hvorki séð kauptilboð, kaupsamning né annað skjal en það afsal, sem hann hafi þurft að útvega sér sjálfur. Afsalið sé samið af hæsta­rétt­ar­lög­manni. Þar segi að veðbókarvottorð liggi fyrir og ekki séu gerðar athuga­semdir við það. Í veðbókarvottorði komi fram að leigu­samn­ingi hafi verið þing­lýst 17. desember 2009.

                Í kjölfar þeirrar tilkynningar stefnanda að stefnda bæri að skila lyklunum til Reykja­víkur, leitaði stefndi til lögmanns sem svaraði bréfi stefnanda 15. októ­ber 2012. Lög­mað­ur­inn vísaði til bréfsins sem stefndi ritaði þáverandi eiganda fast­eignar­innar, Norðurveri ehf., í janúar 2009, og krafðist þess að öðlast fram­lengdan þre­faldan leigu­tíma á grund­velli 34. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, í níu ár í stað þriggja, og bauð fram leigu­greiðslu. Stefn­andi svaraði, 1. febrúar 2013, meira en þrem mán­uð­um síðar.

                Stefnandi tekur fram að honum hafi fyrst orðið kunnugt um kröfu stefnda um leigu­tíma umfram það er ráða hafi mátt af ákvæðum þinglýsts leigu­samn­ings þegar hann fékk bréf lögmanns stefnda, 15. október 2009. Stefndi mótmælir þessu sem óstað­festu og ósönn­uðu.

                Með bréfi, dags. 25. janúar 2013, hafnaði stefnandi kröfu stefnda um fram­lengdan leigurétt á þeim forsendum að ekki hefði stofnast leiguréttur til þrefalds tíma sam­kvæmt 34. gr. húsaleigulaga þar sem húsnæðið væri ekki nýtt sem íbúð leigutaka eins og lögin geri ráð fyrir. Í þessu bréfi ítrekaði stefnandi þá kröfu að stefndi rýmdi fast­eign­ina þegar í stað en að öðrum kosti myndi stefnandi leita aðstoðar sýslumanns til rýmingar á fasteigninni.

                Stefndi hefur enn ekki orðið við tilmælum stefnanda um að rýma eignina. Leigu­verð samkvæmt ákvæðum húsaleigusamningsins er, eins og áður segir 55.000 kr. á mán­uði og hvorki bundið vísitölu neysluverðs né öðrum viðmiðunum sem tryggja að það fylgi verðlagi. Eignin, sem er skráð 87,5 m² íbúðarhúsnæði, er stað­sett mið­svæðis á Akureyri. Að sögn stefnanda er algengt leiguverð slíkra fasteigna nú um 150.000 kr. á mán­uði. Stefnandi telji sér því nauðsynlegt að höfða þetta mál til stað­fest­ingar á því að leigu­tím­anum sé lokið samkvæmt efni sínu eða vegna ógildingar eða, náist það ekki fram, til hækk­unar á leiguverði í takt við verðlagsþróun.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir aðalkröfu sína á því að gerður hafi verið tímabundinn leigu­samn­ingur við stefnda. Honum ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða til­kynn­ingar af hálfu aðila, í samræmi við ákvæði 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Leigu­tími samkvæmt 3. gr. leigusamningsins sé tímabundinn, frá 1. nóvem­ber 2009 til 1. nóvember 2012, og í samræmi við 58. gr. telji stefnandi að viður­kennt skuli að leigu­tíma sé lokið þrátt fyrir mótmæli stefnda.

                Stefnandi byggi sérstaklega á því að leigutími hafi ekki framlengst skv. 34. gr. húsa­leigulaga þrátt fyrir fyrirframgreiðslu húsaleigunnar þar sem ákvæðið eigi ekki við um stefnda eins og hann nýti húsnæðið.

                Í athugasemdum með frumvarpi til laga nr. 36/1994 komi fram að með ákvæði 1. mgr. 34. gr. hafi tilgangurinn verið að stemma stigu við óhóflegum kröfum leigu­sala um fyrirframgreiðslu húsaleigu og hafi það verið gert með því að mæla fyrir um að slíkir samningar um fyrirframgreiðslu hefðu þær afleiðingar að leigu­taki öðlað­ist skil­yrta kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Hlið­stætt ákvæði hafi verið í 51. gr. eldri laga nr. 44/1979 en meginbreyting með gild­andi lögum sé sú að ákvæðið sé skilyrt þannig að það eigi aðeins við um samn­inga um íbúð­ar­hús­næði en samningsfrelsið gildi óskorað um annað húsnæði.

                Tilgangurinn með ákvæðinu hafi enn fremur verið sá að vernda leigjendur sér­stak­lega þegar þeir semji um leigu á íbúðarhúsnæði og samningsstaða aðila sé ójöfn. Hins vegar sé tekið fram að staða samningsaðila teljist allt önnur þegar samið sé um annað hús­næði en til íbúðar. Þá standi samningsaðilar tiltölulega jafnt að vígi og því hafi ekki þótt ástæða til að veita þeim leigutökum sömu vernd þegar krafist sé fyrir­fram­greiðslu.

                Stefndi búi ekki í hinu leigða húsnæði heldur hafi hann skráð lögheimili að Munka­þverárstræti 3, Akureyri. Samkvæmt 1. gr. laga nr. 21/1990 um lögheimili sé lög­heim­ili manns sá staður þar sem hann hafi fasta búsetu, bækistöð sína, dveljist að jafn­aði í tómstundum, hafi heimilismuni sína og svefnstaður hans sé þegar hann sé ekki fjarverandi um stundarsakir vegna orlofs, vinnuferða, veik­inda eða ann­arra hlið­stæðra atvika, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna.

                Í ljósi framangreinds byggi stefnandi á því að stefndi njóti ekki þeirra sérstöku íviln­ana sem felist í 34. gr. húsaleigulaga enda nýti hann húsnæðið ekki til íbúðar. Í ákvæði 34. gr. felist afar íþyngjandi kvöð fyrir eigendur hins leigða hús­næðis og veiga­mikil undantekning frá meginreglunni um samnings­frelsi. Slíka íþyngj­andi undan­tekn­ingu frá meginreglu laga beri að skýra þröngt.

                Stefnandi tekur fram að honum sé ekki kunnugt um það til hvers eignin sé nú nýtt og skori á stefnda að upplýsa það. Í öllu falli telji stefnandi ljóst að fast­eignin sé ekki nýtt til íbúðar fyrir stefnda og afar ólíklegt að nokkur annar nýti hana til fastrar búsetu enda sé ekki skráður sími á nokkurn einstakling í fast­eign­inni. Þá bendi stefn­andi einnig á það að í 10. gr. leigusamningsins sé stefnda heim­ilað að framleigja hið leigða húsnæði. Það ákvæði renni einnig stoðum undir þau sjónarmið stefn­anda að hús­næðið hafi ekki verið ætlað til íbúðar stefnda, heldur þvert á móti hafi ætlunin verið að framleigja það öðrum aðilum á meðan leigu­tíminn varði.

                Aðalkröfu sína byggir stefnandi einnig á 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 en sam­kvæmt því ákvæði skuli réttindum yfir fasteign þinglýst til þess að þau haldi gildi sínu gegn þeim er reisa rétt sinn á samningum um eignina. Stefnandi byggi óskoraðan eign­ar­rétt sinn yfir fasteigninni á afsali, dags. 1. nóvember 2010, sem var þinglýst 23. júní 2011. Samkvæmt veðbókarvottorði, sem lá fyrir við undirritun afsalsins, hafi umráða­réttur stefnanda yfir eigninni einungis verið háður tímabundnum leigusamningi sem sam­kvæmt efni sínu gilti til 1. nóvember 2012. Þá hafi stefnandi með öllu verið grand­laus um bréf stefnda til fyrri eiganda hins leigða þar sem hann krafðist fram­leng­ingar leigu­tímans, sbr. 3. mgr. 34. gr. húsaleigulaga. Þar sem stefnda hafi láðst að láta þing­lýsa meintum rétti sínum til umráða yfir fasteigninni eftir 1. nóvember 2012 og stefn­andi hafi verið með öllu grandlaus um hin meintu réttindi stefnda haldi þau ekki gegn rétti stefnanda samkvæmt afsalinu og verði að víkja.

                Varakröfu sína byggi stefnandi á því að ósanngjarnt sé, og andstætt góðri við­skipta­venju, fyrir stefnda að bera framlengingu leigutímans fyrir sig gagnvart stefnda þannig að víkja beri henni til hliðar skv. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samnings­gerð, umboð og ógilda löggerninga.

                Stefnandi bendir sérstaklega á það að hann hafi orðið aðili að leigu­samn­ingn­um þegar hann keypti hina leigðu fasteign við samruna Byrs við bankann. Stefnandi hafi því hvorki haft tækifæri til að hafa áhrif á efni leigu­samn­ingsins né það hvernig ákvæðum hans var framfylgt í upp­hafi. Þegar stefnandi eignaðist húsnæðið og varð leigu­sali samkvæmt leigu­samn­ing­num hafi hann ekki haft neina ástæðu til að ætla annað en að leigu­tíminn rynni sitt skeið á þeim tíma sem hinn tímabundni þing­lýsti leigu­samn­ingur tiltók. Stefnandi hafi ekkert tækifæri haft til að hafa áhrif á þá atburða­rás sem meintur réttur stefnda byggi á og hafi ekki vitað af henni þegar hann varð aðili að samningnum fyrir fram­an­greint framsal.

                Hafi leigutíminn verið framlengdur, eins og stefndi byggi á, sé hið raun­veru­lega efni samningsins ekki ljóst nema sá sem skoði hann þekki samskipti aðila í kjöl­far fyrirframgreiðslu stefnda á húsaleigunni. Hefði stefndi til að mynda ekki viljað vera bund­inn til lengri tíma en efni leigusamningsins sagði til um hefði stefnandi ekkert getað gert í því enda grandlaus með öllu um samskipti stefnda og Norðurvers ehf. Stefnandi hafi þannig haft öll ráð í hendi sér um það hver leigutíminn yrði myndi Norðurver ehf. selja fast­eign­ina. Ákvæði leigusamningsins séu því afar sérstök og virð­ist í raun hafa verið sniðin til þess að tryggja að stefndi gæti, ef hann vildi, fram­lengt leigutímann ein­hliða án þess að verða skuldbundinn til að leigja eignina til lengri tíma.

                Við mat á því hvort skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 séu uppfyllt telur stefnandi að efni samn­ings sé afar óvenjulegt og annað en það sem hann mátti búast við er hann varð aðili að samn­ingnum. Hvað stöðu samningsaðila snertir bendir stefnandi á að samn­ingur hafi verið gerður, og þau atvik er stefndi byggi meintan rétt til framlengds leigu­tíma á, hafi orðið, áður en stefn­andi varð aðili að samningnum og honum var ókunnugt um þau atvik.

                Með því að bera hinn framlengda leigutíma fyrir sig reyni stefndi að setja stefn­anda í þær óvenjulegu og ósanngjörnu aðstæður að þurfa að leigja fasteign, sem hann eigi, fyrir lægra leiguverð en almennt gerist á viðkomandi svæði í mikið lengri tíma en stefnandi mátti búast við er hann eignaðist fasteignina og varð aðili leigu­samn­ings­ins. Stefnandi sé þannig settur í þá stöðu að þurfa að hlíta óvenjulegu efni samn­ings sem hann vissi ekki af er hann varð aðili samningsins og verði af þeim sökum af miklum fjármunum.

                Stefnandi hafi ekki vitað annað en að leigutími væri þrjú ár. Stefndi krefjist þess nú að leigutíminn verði alls níu ár og byggi það á atvikum sem stefnandi hafi engan möguleika haft til að kynna sér áður en hann varð aðili að samningnum. Það sé ósann­gjarnt og andstætt góðum viðskiptaháttum að bera slíkt fyrir sig, sérstak­lega þegar við­kom­andi eigi ekki lögheimili í umræddri fasteign en heimild hans byggi á til­liti til hags­muna fjölskyldufólks gagnvart ósanngjörnum kröfum leigusala.

                Þrautavarakröfu sína byggir stefnandi á sömu málsástæðum og hann færir fyrir vara­kröfu. Verði ekki á það fallist að þau sjónarmið, sem reifuð hafi verið henni til stuðn­ings, nægi til ógildingar hins framlengda leigutíma telji stefnandi að sömu sjón­ar­mið hljóti í öllu falli að leiða til þess að breyta verði ákvæði leigusamningsins um leiguverð þannig að það verði ekki lægra en gengur og gerist á umræddum mark­aði.

                Þrautavarakröfu sinni til frekari stuðnings hafi stefnandi aflað verðmats fast­eigna­sala. Verðmatið sýni að núverandi leiguverð sé allt of lágt og raunar svo lágt að ósann­gjarnt hljóti að teljast gagnvart stefnanda að þurfa að lúta því til lengri tíma að leigja eignina á því verði, án þess að hafa nokkurn tíma haft vilja til. Sann­gjarnt leigu­verð telji fasteignasalinn vera 150.000 kr. á mánuði og miðar þrauta­vara­krafa stefn­anda við að ákvæði 4. gr. samningsins um fjárhæð og greiðslu leigu verði breytt þannig að leiguverð taki mið af mati fasteignasalans og að greiðslu­tíminn verði mán­að­ar­legur, 15. hvers mánaðar, í stað þess að alla leiguna skuli greiða fyrir fram.

                Stefnandi bendir sérstaklega á að eftir því sem leigusamningar séu lengri verði að telja eðlilegra að ákvæði þeirra um leiguverð séu bundin vísitölum eða að í þeim séu önnur úrræði til að bregðast við verðlagsbreytingum. Við þá gríðarlegu leng­ingu leigu­tím­ans, úr þremur árum í níu, sem stefndi fari fram á verði eðlisbreyting á samn­ingnum. Hann verði langtímasamningur og afar óeðlilegt og óvenjulegt sé að í lang­tíma leigu­samn­ingi um fasteignir sé ekki ákvæði til að bregðast við verð­lags­breyt­ingum. Það sé ósann­gjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju fyrir stefnda að bera slíkan samn­ing fyrir sig gagnvart stefnanda sem hafi verið grandlaus um þau atvik sem stefndi leiði þessa óvenju­legu kröfu af.

                Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994, afdráttarlausra ákvæða húsaleigusamningsins, 29. gr. þing­lýs­inga­laga nr. 39/1978 og meginreglna kröfu- og samningaréttar um upphaf, lok og ógildi samn­inga, sbr. lög nr. 7/1936. Krafa hans um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt af mál­flutn­ings­þóknun sé reist á lögum nr. 50/1988. Stefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauð­syn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnda. Varðandi varn­ar­þing vísast til 13. gr. húsaleigusamningsins, sbr. 3. mgr. 42. gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

                Almennt vísar stefndi til þess að stefnandi geri það að ágreiningi hvort leigu­tíma hafi lokið 1. nóvember 2012 eða hvort stefndi hafi átt rétt til framlengds leigu­tíma í sam­ræmi við 34. gr. laga nr. 36/1994. Stefnandi byggi á því að stefndi hafi ekki gert leigu­samn­ing um íbúðarhúsnæði heldur atvinnu­húsnæði. Þá beri stefnandi fyrir sig þinglýsingalög nr. 39/1978 með þeim rökum að hann hafi verið grand­laus um rétt stefnda til þrefalds leigutíma þar sem þeim rétti hafi ekki verið þing­lýst. Í mála­til­bún­aði stefnanda komi ekki fram gagn­vart hverjum hið meinta grand­leysi sé, það er gagn­vart Byr hf., Norðurveri ehf. eða stefnda. Stefndi mótmælir því sem röngu að Íslands­banki, stefnandi, hafi verið grand­laus í skilningi þing­lýs­inga­laga enda hvíli ákveðin aðgæslu­skylda á banka­stofnun og hæsta­réttar­lög­mönnum sem semji skjöl og komi fram fyrir slíkar stofn­anir. Aukin­heldur sé það með öllu ósannað að réttur stefnda hafi ekki legið fyrir og honum í raun ómögu­legt, eins og málið sé lagt upp, að staðreyna það. Stefndi bendir á að Byr hf. hafi eign­ast íbúð­ina að því er virð­ist með afsals­gjörn­ingi og nú hafi Íslands­banki eignast íbúð­ina með sameiningu þess síðar­nefnda og Byrs hf. Stefnu fylgi hvorki gögn um þau sam­skipti eins og eðli­legt væri, né um þá samn­inga sem þar liggi til grund­vallar.

                Þá mótmælir stefndi vara- og þrautavarakröfu sérstaklega, sem vanreifuðum, ósönn­uðum, þarflausum og röngum, enda hafi ekkert komið fram um tjón stefnanda þótt stefndi hafi öðlast leigurétt til lengri tíma vegna fyrirframgreiðslu. Ljóst sé að banka­stofnun geti seint borið fyrir sig 36. gr. laga nr. 7/1936 í samskiptum sínum við ein­stakl­ing. Ekkert liggi fyrir um eðlilegt leiguverð á Akureyri á þeim tíma þegar leigu­samn­ingur var gerður, verð­mæti eignarinnar, kaupverð né nokkuð annað sem hönd sé á festandi um meint tjón stefnda. Málið sé með öllu vanreifað að þessu leyti. Þá sé fram lagt mat á líklegu leigu­verði með öllu óskilj­an­legt, þ.e. að löggiltur fast­eigna­sali gefi yfirlýsingu um lík­legt leigu­verð á fast­eign sem hann hafi ekki skoðað. Í þess­ari „yfirlýsingu“ séu hvorki fyrir­varar, né þess getið við hvaða forsendur sé stuðst. Við nánari skoðun komi í ljós að umræddur aðili starfi á fasteignasölu þar sem ekki virð­ist starfa neinn leigu­miðlari auk þess sem ekki virðist nokkur eign vera þar á leigu­skrá. Í öllu falli mót­mæli stefndi mat­inu sem óstaðfestu og röngu. Auk þess sé full­yrði­ngu stefnanda um að umsamið leiguverð sé ósann­gjarnt mótmælt sem rangri. Þá bendi stefndi á að svo virðist sem stefnandi geri sam­hliða kröfu á hendur tveimur aðilum, þ.e. annars vegar í þessu máli gagnvart stefnda og hins vegar gegn þrotabúi Byrs hf.

                Stefndi mótmælir öllum kröfum og máls­ástæðum stefnanda og krefst þess að aðal­kröfu hans verði hafnað. Stefndi byggir einkum á því að hinn löglega leigu­samn­ing beri að efna að fullu. Samkvæmt leigusamningnum hafi stefndi greitt þriggja ára leigu fyrir fram og hafi með því öðlast rétt til þreföldunar þess leigutíma, sbr. 34. gr. húsa­leigu­laga nr. 36/1994. Þann rétt hafi stefndi nýtt sér með því að senda leigu­sala ákvað­ar­bréf, sem forsvarsmaður leigusala tók við. Ekki sé deilt um þetta atriði en stefn­andi reifi málsástæður sínar vegna aðalkröfu í tveim liðum. 

                Stefnandi byggi í fyrsta lagi á því að ákvæði 34. gr. laga nr. 36/1994 eigi ekki við þrátt fyrir fyrirframgreiðslu vegna nýtingar stefnda á húsnæðinu, þar sem hann hafi ekki skráð lögheimili þar, 31. janúar 2013.

                Stefndi mótmæli því að nýting hans á húsnæðinu í dag geti haft þýðingu fyrir leigu­rétt hans. Íbúðin að Skipagötu 9 sé skráð íbúðarhúsnæði samkvæmt fram lögðu yfir­liti úr Fasteignaskrá Íslands, ásamt því að stefnandi skilgreini íbúð­ina í afsalinu sem „íbúð á 4. hæð í fjöleignarhúsi“, auk þess sem lög­giltur fast­eigna­sali segi eign­ina vera „vandaða íbúð á 4. hæð“.

                Samkvæmt 34. gr. laga nr. 36/1994 öðlist leigutaki umræddan rétt þegar samn­ingur sé gerður um íbúðarhúsnæði. Íbúðarhúsnæði hafi svo samkvæmt lögunum víð­tæka merk­ingu, sbr. 2. mgr. 1. gr. þeirra. Þar segi að sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og annarra nota gildi um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðar­hús­næði. Leigu­samn­ingur um eignina að Skipagötu 9, sé um íbúð­ar­húsnæði. Auk þess hafi ekkert komið fram um meinta atvinnustarfsemi stefnda. Hann hafi gert leigu­samn­ing um íbúð í fjölbýlishúsi sem hann hafi nýtt sem heimili sitt.

                Stefndi mótmælir því sérstaklega að lögheimilisskráning sé forsenda þess að ákvæði húsa­leigulaga um íbúðarhúsnæði eigi við, meðal annars með vísan til þess að hverjum manni sé heimilt að halda fleiri en eitt heimili. Stefndi hafi haldið tvö heimili, eitt í Reykjavík og annað á Akureyri. 

                Stefndi furðar sig á sérstökum áhuga stefnanda á núverandi nýtingu hans á íbúð­inni með vísan til framleiguréttar á eigninni, sbr. 10. gr. húsaleigusamnings. Núver­andi lögheimili stefnda sé ótryggt leiguhúsnæði og stefnda því nauðsynlegt að hafa íbúðina að Skipagötu 9 áfram á leigu.

                Stefnandi byggi í öðru lagi á því að réttindum til þreföldunar leigusamnings hafi ekki verið þinglýst og hann því grandlaus um réttan leigutíma við kaup Byrs hf. á íbúð­inni, sbr. 29. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

                Stefndi mótmælir þessari lagatúlkun stefnanda sem rangri. Þá mótmælir hann því sérstaklega að stefnandi geti notið skjóls af 29. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Nægj­an­legt sé að leigusamningnum hafi verið þinglýst.

                Í leigusamningi komi fram að leiga fyrir þrjú ár sé fyrir fram greidd. Í því ljósi og með vísan til skýrra lagaákvæða sé augljóst að réttur til þrefalds leigutíma hafi getað verið til staðar. Stefndi bendir á að stefnandi sé bankastofnun og sá sem semji skjalið sé hæstaréttarlögmaður.

                Hafi fulltrúar bankastofnunarinnar, Byrs hf. eða stefnanda ekki vitað af leigu­rétti stefnda hafi þeim borið að kynna sér samninginn. Stefndi vísar til lög­skýr­ingar­gagna um túlkun hugtaksins „grandlaus“ og þeirrar aðgæsluskyldu sem á viðkomandi hvíli. Stefndi byggi einnig á 12. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 þar sem segi að rétt­indi leigj­anda, sem byggi á eða verði leidd af ákvæðum laganna, séu gild gagnvart sér­hverjum án þing­lýs­ingar. Ljóst sé að þreföldun leigutíma á grundvelli 34. gr. bæði byggi á og leiði af ákvæðum húsaleigulaga, sem og af þinglýstum húsa­leigu­samn­ingi.

                Stefndi byggir á því að vanræksla bankastofnunar að þessu leyti geti ekki skert lög­varinn rétt hans. Þá sé ósannað hvort seljandi hafi upplýst aðila um hinn aukna rétt stefnda og í raun sé mjög ósennilegt að hann hafi ekki gert það.

                Stefndi byggir einnig á því að núverandi eigandi hafi ekki orðið fyrir tjóni vegna leigutímans. Stefndi hafi boðið fram greiðslu fyrir leigu og muni greiða hana til loka leigutíma. 

                Þá sé stefnanda í lófa lagið að bjóða leigutaka að nýta sér forkaupsrétt sinn í sam­ræmi við 10. gr. leigusamnings. Það veki furðu að svo hafi ekki verið gert.

                Þá hafi ekki verið gerð grein fyrir því hvort leigja eigi eignina aftur út, en stefndi hafi for­leigu­rétt samkvæmt 10. gr. samningsins.

                Með vísan til alls framangreinds telur stefndi að hafna eigi aðalkröfu stefn­anda.

                Stefndi krefst þess að varakröfu stefnanda, um ógildingu á framlengingu leigu­samn­ings­ins á grundvelli ákvæða 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, verði hafnað. Stefndi mót­mæli þeim málsástæðum sem stefnandi tefli fram máli sínu til stuðnings. Gegn varakröfu stefnanda byggir stefndi á öllum málsástæðum sem hann færði gegn aðal­kröfu stefnanda svo og eftirgreindum málsástæðum og mótmælum.

                Stefndi bendir á að í fyrsta lagi skuli líta til þeirrar meginreglu samningaréttar að samninga beri að halda. Allar undantekningar frá henni beri að túlka þröngt. Þá bendir stefndi einnig á að samkvæmt athugasemdum í greinargerð með frumvarpi laga nr. 11/1986 sem innleiddi umrætt ákvæði í samningalögin, sé það megintilgangur ákvæð­is­ins að tryggja réttindi þeirra, sem hefðu lakari samningsstöðu við gerð samn­ings, og neytenda. Í þessu máli hins vegar beri fjármálastofnun fyrir sig ákvæðið í hags­muna­baráttu sinni við almennan borgara. Stefndi telji að hafna beri kröfum stefn­anda þegar af þessari ástæðu.

                Við mat á því hvort skilyrði 36. gr. laga nr. 7/1936 eigi við sé vísað til 2. mgr. ákvæð­is­ins. Þar sé tilgreint að líta skuli til efnis samnings, stöðu samningsaðila og atvika bæði fyrir og eftir gerð samningsins.

                Varðandi efni samnings tilgreini stefnandi að samningsákvæðið sé afar óvenju­legt og annars efnis en það sem hann gat búist við. Stefndi mótmælir þessu. Í fyrsta lagi sé ekki óvenjulegt að leigusalar krefjist slíkrar fyrirframgreiðslu leigu. Þá bendir stefndi á þá augljósu staðreynd að hann hafi ekki átt frumkvæði að því að ákvæðið yrði sett í samn­ing­inn, heldur þvert á móti leigusali hans. Stefnandi leiði svo rétt sinn af þeim leigu­sala. Um þá mótbáru stefnanda að efni samningsins hafi verið annað en það sem stefn­andi gat búist við sé það að segja að stefnanda hefði átt að vera í lófa lagið að kynna sér þau rétt­indi og skyldur sem leiddu af þinglýsta leigu­samn­ing­inum. Það sé stefn­andi sem eigi að bera hallann af slíku. Í raun liggi það ekki fyrir hvort seljandi hafi upp­lýst um rétt leigutaka en af öðrum atvikum máls virðist ákvörðun hafa verið tekin um að virða alls ekki leigusamning stefnda, hvorki hvað varðar leigutíma, for­kaups­rétt né for­leigu­rétt.

                Stefnandi taki fram, varðandi stöðu samningsaðila, að þau atvik sem réðu áfram­haldandi leigurétti stefnda hafi orðið áður en stefnandi varð aðili leigu­samn­ings­ins. Stefndi fái ekki séð hvernig slíkt tengist stöðu samningsaðila. Hins vegar sé ljóst að til þess að ógilding samkvæmt ákvæðinu sé tekin til greina vegna stöðu samnings­aðila skuli annar samn­ings­aðilinn hafa notið yfir­burða­stöðu við gerð samningsins. Í þessu máli sé ljóst að stefnandi, og sá sem hann leiði rétt sinn frá, hafi miklu frekar verið í slíkri yfir­burða­stöðu gagnvart stefnda, heldur en stefndi gagnvart þeim. Stefndi telur í raun ein­sýnt að stefnanda beri að beina kröfum sínum að öðrum aðilum en leigu­taka. Stefn­andi virð­ist byggja á því að þetta sé eitt stórt sam­særi, þar sem upp­runa­legur leigu­sali leyni hæstaréttarlögmann og fulltrúa banka­stofn­unar því að leigu­taki hafi lög­bund­inn rétt, lögmaðurinn hafi ekki skoðað þinglýst skjöl, og eignin hafi farið í gegnum allra handa áreiðanleikakannanir og möt við sameiningu Byrs hf. og stefn­anda án þess að nokkur gæfi því gaum að stefndi hefði talsverð rétt­indi. Nú sé svo komið að krefjast eigi þess af stefnda, almennum borgara, að hann víki úr íbúðinni á sama tíma og stefnandi krefjist afsláttar af kaupverði Byrs hf. vegna þess hvað eign­irnar voru illa metnar.

                Stefndi krefst þess að þrautavarakröfu stefnanda, um hækkun á fjárhæð leigu­samn­ingsins vegna ákvæða 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, verði hafnað og mót­mæli stefndi þeim málsástæðum er stefnandi teflir fram máli sínu til stuðnings. Gegn þrauta­vara­kröfu stefnanda byggir stefndi á öllum málsástæðum sem hann færði gegn aðal- og varakröfu stefnanda svo og eftirgreindum málsástæðum og mótmælum.

                Í fyrsta lagi bendir stefndi á að ósanngirni vegna endurgjalds verði að vera raun­veru­leg. Í þessu máli liggi ekkert slíkt fyrir. Ósannað sé að stefn­anda hafi yfirsést réttur stefnda. Stefndi mótmælir leiguverðmati sem röngu og þarf­lausu auk þess sem raun­veru­legt kaupverð hafi ekki komið fram. 

                Í öðru lagi mótmælir stefndi því að hækkun leiguverðs á Akur­eyri frá árinu 2009 nemi 172%. Hann vísar meðal annars til almennra verðlagshækkana í því sam­hengi, sem hafi verið töluvert minni á tímabilinu.

                Í öllum tilvikum, og sama hver úrslit málsins verði, krefst stefndi máls­kostn­aðar sér að skaðlausu. Hann vísar til allra fram kominna málsástæðna og bendir á að stefn­andi hafi höfðað þetta mál að óþörfu og án þess að nýta kostnaðar­minni úrræði, sbr. XVII kafla húsaleigulaga nr. 36/1994.

                Til stuðnings kröfum sínum vísar stefndi, auk alls framangreinds, til megin­reglna samningaréttar, einkum um skuldbindingargildi samninga. Hann vísar einnig til húsa­leigulaga nr. 36/1994, einkum 1., 2., 12., 34., 42. og 1. kafla. Krafa hans um máls­kostnað styðst við XXI. kafla og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

                Stefndi tók á leigu íbúðarhúsnæði á Akureyri í desember 2009. Leigu­samn­ing­ur­inn var tímabundinn frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2012. Á einu bretti, 15. des­­em­ber 2009, greiddi hann umsamda mánaðarlega leigu fyrir allan leigutímann, 36 mán­uði. Samningnum var þinglýst 18. desember 2009.

                Í 34. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er þeim leigutaka, sem hefur greitt húsa­leigu fyrir fram, veitt heimild til þess að krefjast þess af leigusala að leigutíminn fram­leng­ist í allt að þre­faldan þann leigutíma sem greitt var fyrir.

                Með stoð í þessu ákvæði sendi stefndi hús­eig­and­anum og leigu­sal­anum, í janúar 2010, ákvöð. Í henni krafðist hann þess að hann öðlaðist rétt til þrefalds umsam­ins leigu­tíma að íbúð­inni þar sem hann hefði greitt þrjú ár fyrir fram. Leigu­sal­inn tók við bréfinu en beitti ekki því úrræði sem honum er fengið í ákvæðinu til þess að losa sig undan þessari ákvöð með því að endur­greiða stefnda fyrir­fram­greiðsl­una, umfram þriggja mánaða leigu.

                Stefndi þinglýsti ekki sérstaklega þessari efnislegu breytingu á leigu­samn­ingnum.

                Leigusali stefnda og eigandi húsnæðisins seldi það Byr sparisjóði 1. nóvember 2010. Stefnandi, Íslandsbanki, eignaðist það síðan með samruna Byrs við bankann, 29. nóvem­ber 2011, og tók þá yfir leigusamninginn sem Norðurver hafði gert við stefnda í des­ember 2009.

                Stefnandi, Íslandsbanki, krefst þess aðallega að viðurkennt verði að leigu­tíma sam­kvæmt leigu­samn­ingi, dagsettum 3. desember 2009, um fasteign með fasta­núm­erið 222-9322, að Skipagötu 9, Akureyri, hafi lokið 1. nóvember 2012.

                Í 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 segir að hafi sóknaraðili lögvarða hagsmuni af því að skorið sé úr um tilvist eða efni réttinda eða réttarsambands geti hann leitað viður­kenn­ingardóms um kröfur sínar í þeim efnum.

                Stefnandi telur sig verða fyrir fjártjóni yrði hann talinn bundinn af þeim leigu­samn­ingi sem stefndi gerði í desember 2009 við Norðurver ehf. og stefnandi leiðir rétt sinn frá. Tjónið felist í því að mánaðarleg leigufjárhæð sé mun lægri fyrir þessa eign en aðrar sam­bæri­legar eignir á Akureyri. Til sönnunar tjóni sínu hefur stefnandi lagt fram mat akur­eyrsks fasteignasala á því hvað væri eðlilegt, mánaðarlegt leiguverð fyrir íbúðina. Taldi hann það 150.000 kr. en umsamin fjárhæð samkvæmt leigu­samn­ingi er 55.000 kr. Enda þótt mat fasteignasalans hafi verið gefið án þess að hann skoð­aði íbúðina þykir mega draga af því þá ályktun að væri stefnandi ekki bundinn af leigu­samn­­ingnum við stefnda gæti hann leigt eignina út fyrir hærri fjárhæð á mánuði en 55.000 kr. Stefnandi þykir því hafa lögvarða hagsmuni af því að tekin sé afstaða til þess hvort leigu­samningurinn hafi framlengst til 1. nóvember 2018, og sé svo hvort sú fram­leng­ing leiguréttar gildi gagnvart honum, það er hvort hann sé bundinn af samn­ing­num.

                Í þessu máli er fyrst deilt um það hvort sá framlengdi leiguréttur sem stefndi byggir á hafi stofnast.

                Stefnandi byggir í fyrsta lagi á því að leiguréttur stefnda hafi ekki framlengst skv. 34. gr. húsa­leigu­laga nr. 36/1994, þrátt fyrir fyrirframgreiðslu á húsaleigunni þar sem ákvæðið eigi ekki við um stefnda eins og hann nýti húsnæðið. Hann nýti það ekki sem íbúðar­hús­næði fyrir sjálfan sig og lögheimili hans sé ekki þar.

                Að mati dómsins verður hvorki lesið úr lagatextanum né greinargerð með frum­varpi til laganna að þau réttindi sem 34. gr. laga nr. 36/1994 heimilar leigutökum að öðlast séu bundin við það að þeir búi allan tímann í húsnæðinu. Samkvæmt 10. gr. leigu­samningsins var leigutakanum heimilt að framleigja íbúðina. Samkvæmt leigu­samn­ingnum var það því ekki heldur skilyrði að stefndi byggi alla tíð sjálfur í íbúð­inni. Að mati dómsins getur það ekki haft þýðingu fyrir leigurétt stefnanda þótt hann búi ekki lengur í hús­inu.

                Stefndi fylgdi fyrirmælum 3. mgr. 34. gr. og sendi leigusalanum, innan tveggja mán­aða frá því að hann innti fyrirframgreiðsluna af hendi, kröfu um framlengdan leigu­tíma á grundvelli 1. mgr. ákvæðisins. Fyrirsvarsmaður leigusalans tók við þessari kröfu og nýtti sér ekki úrræði 3. mgr. til þess að hafna kröfu leigutakans. Þar með komst á milli þeirra tveggja, leigusalans og leigutakans, leigusamningur sem skyldi standa til 1. nóvember 2018.

                Stefnandi byggir í öðru lagi á því að honum hafi verið ókunnugt um þá breyt­ingu sem varð á samningnum með tilkynningu stefnda til Norðurvers ehf. í janúar 2009. Þar sem stefnda hafi láðst að láta þinglýsa þessum rétti sínum njóti hann ekki verndar gagn­vart rétti stefnanda samkvæmt afsali.

                Gegn þessu teflir stefndi fram þeim rökum að þegar eigninni var afsalað til Byrs sparisjóðs hafi fyrirsvarsmaður leigusalans, sem þá hét NVN ehf., gert fulltrúa Byrs, ekki bara grein fyrir tilvist leigusamningsins heldur jafnframt því breytta efni hans að stefndi hefði leigurétt til alls níu ára.

                Í framburði vitna fyrir dómi stóð orð gegn orði í því efni. Fyrirsvarsmaður NVN ehf. kvaðst hafa lagt fram leigusamninginn og kvaðarbréfið með þeim undir­rit­uðu afsölum sem hann hafi afhent á skrifstofu lögmannsins sem samdi afsalið. Sá lög­maður, full­trúi Byrs, sem samdi við NVN um það að Byr tæki íbúðina sem greiðslu upp í skuldir félags­ins við Byr, kvaðst aldrei hefðu samið við NVN um slíka lausn mála hefði hann vitað af því að á eigninni væru leigukvaðir til tveggja ára, hvað þá lengri tíma. Þess í stað hefði hann nýtt sér það úrræði að fá eignina selda við nauð­ung­ar­sölu til að fá greiðslu þeirra tryggingarbréfa Byrs sem á henni hvíldu því við nauð­ung­ar­söl­una hefðu rétt­indi sam­kvæmt leigu­samn­ingnum fallið niður þar sem þau stæðu að baki trygg­ingar­bréf­unum í réttindaröðinni.

                Enda þótt fyrirsvarsmaður Norðurvers ehf. kveðist hafa afhent fulltrúa Byrs leigu­samn­ing­inn og kvaðarbréfið frá stefnda með undirrituðum afsölum þykir stefndi, gegn staðfastri neitun fulltrúa Byrs, ekki hafa fært sönnur á það að fulltrúa Byrs hafi verið kunnugt um fram­leng­ingu leigusamningsins.

                Í opinberum skjölum, veðbókarvottorði, er einungis skráður á eignina leigu­samn­ingur sem gildir frá 1. nóvember 2009 til 1. nóvember 2012.

                Í fræðum er sagt að þinglýsingu réttinda fylgi tvenns konar áhrif, jákvæð og nei­kvæð. Í grófum dráttum eru það kölluð jákvæð áhrif að menn eigi að mega treysta því að þær eignarheimildir, sem hefur verið þinglýst, séu gildar og því sé svo nefndum þriðja manni óhætt að eiga viðskipti við þinglýstan eiganda fasteignar. Neikvæð áhrif er það kallað að þegar réttindum yfir eign hefur ekki verið þinglýst þarf sá sem síðar eign­ast rétt­indi yfir eign­inni með samningi, eða skuldheimtumaður eiganda, ekki að gera ráð fyrir því að á henni hvíli annað en það sem fasteignabók sýnir og er óbundinn af þeim rétt­indum sem hefur ekki verið þinglýst á eignina.

                Þetta þýðir að sama skapi að hafi réttindum tiltekins efnis verið þinglýst á eign má sá sem síðar eignast rétt yfir henni gera ráð fyrir því að réttindin séu þess efnis sem þing­lýst var, en ekki ríkari nema það séu réttindi sem ekki þarfnist þinglýsingar til þess að njóta verndar gagnvart þriðja manni.

                Stefndi þinglýsti ekki þeirri efnislegu breytingu sem varð á samningnum þegar leigu­sali hans, með aðgerðaleysi sínu, samþykkti að leigusamningurinn væri tíma­bund­inn til 1. nóvember 2018.

                Gegn þeirri málsástæðu stefnanda að hann sé óbundinn af framlengdum leigu­rétti stefnda þar sem þeim rétti hafi ekki verið þinglýst sérstaklega, byggir stefndi á 1. mgr. 12. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Þar segir að rétt­indi leigjanda, sem byggist á eða leiði af ákvæðum laganna séu gild gagnvart sér­hverjum án þinglýsingar, sbr. þó ákvæði 2. mgr.

                Í 2. mgr. segir hins vegar að það fari að öðru leyti eftir ákvæðum þing­lýsinga­laga hvaða réttindi leigjanda, hvenær og gagnvart hverjum, séu háð þinglýsingu. Jafn­framt er tekið fram í 3. mgr. 12. gr. að leigjandi, sem með samningi öðlist víð­tækari rétt­indi en 1. og 2. mgr. mæli fyrir um og vill tryggja þau, geti látið þinglýsa samn­ingnum.

                Samkvæmt 3. mgr. 34. gr. laga nr. 36/1994 er það skilyrði sett fyrir því að leigu­sali geti öðlast framlengdan leigurétt að hann, innan tveggja mánaða frá því hann innti greiðslu af hendi, krefjist þess skriflega af leigusala að hann öðlist framlengdan leigu­tíma. Hinn framlengdi leigutími verður því ekki leiddur af ákvæðum 34. gr. lag­anna einum saman. Leigutakinn verður að krefjast hans skriflega og leigusalinn að sam­­þykkja kröfu hans annað hvort með aðgerð eða aðgerðarleysi. Af þessum sökum er ekki unnt að fallast á að fram­lengdur leiguréttur stefnda sé þess eðlis, sem tilgreint er í 1. mgr. 12. gr. laga nr. 36/1994, að hann gildi gagnvart stefnanda án þinglýsingar.

                Þvert á móti er tekið fram í 3. mgr. 12. gr. að vilji leigjandi tryggja víðtækari rétt geti hann látið þinglýsa honum. Hefði stefndi viljað tryggja sér að hann nyti hins fram­lengda leigu­réttar einnig gagnvart þriðja manni bar honum að afla sér skriflegs sam­þykkis leigu­salans, Norðurvers ehf., fyrir hinum framlengda leigutíma sem hann gat látið þinglýsa á eignina því kvaðarbréfið hefði aldrei getað sagt þriðja manni meira en það að leigjandi hefði krafist framlengingarinnar.

                Þar sem stefndi þykir ekki hafa fært sönnur á að fulltrúa Byrs hafi, við undir­ritun afsals 1. nóvember 2010, verið kunnugt um leigu­rétt hans til 1. nóvember 2018, og þar sem honum láðist að tryggja þann rétt sinn gagnvart grandlausum þriðja manni með þinglýsingu, er fallist á að stefnandi sé óbundinn af hinum framlengda leigu­rétti. 

                Með öðrum orðum lauk þeim leigurétti stefnda, sem stofnast hafði gagnvart Norðurveri ehf. á meðan það félag átti íbúðina, 1. nóvember 2012, gagnvart stefnanda þar sem þá rann út sá leiguréttur sem stefndi hafði þinglýst.

                Stefnandi orðar aðalkröfu sína þannig að hann krefjist þess að viðurkennt verði að leigu­tíma samkvæmt leigu­samn­ingi, dagsettum 3. desember 2009, um fasteign með fasta­númerið 222-9322, að Skipagötu 9, Akureyri, hafi lokið 1. nóvember 2012. Að mati dómsins fellur innan þeirrar kröfugerðar sú niðurstaða að leigurétti stefnda yfir íbúð­inni hafi lokið gagnvart stefnanda 1. nóvember 2012.

                Samkvæmt þessari niðurstöðu, og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, verður stefndi dæmdur til þess að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfi­lega ákveðinn, að teknu tilliti til virðisaukaskatts, 565.000 kr.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

D Ó M s o r ð

                Það er viðurkennt að leigu­rétti stefnda, Kristins Péturs Magnússonar, yfir eign með fastanúmerið 222-9322, að Skipa­götu 9, Akureyri, hafi lokið gagnvart stefnanda, Íslandsbanka hf., 1. nóvember 2012.

                Stefndi greiði stefnanda 565.000 krónur í málskostnað.