Fimmtudaginn 3. júní 2004.
Nr. 157/2004.	Runólfur B. Gíslason (Lárus L. Blöndal hrl.) gegn Auðsholti ehf. (Guðmundur Kristjánsson hrl.)

 

Kærumál. Aðför. Útburðargerð. Nauðungarsala. Ábúð.

A ehf. krafðist þess að R yrði með beinni aðfarargerð borinn út af tiltekinni jörð. Hélt R því fram að hann hefði verið ábúandi á jörðinni í skilningi ábúðarlaga og að nauðungarsalan leiddi ekki til þess að ábúðarréttur hans félli niður. Í Hæstarétti var tekið fram að ekki yrði ráðið af málatilbúnaði aðila að R hefði freistað þess að fá ætluð réttindi sín til ábúðar á jörðinni á einhvern hátt viðurkennd við nauðungarsöluna samkvæmt ákvæðum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu þótt leggja yrði til grundvallar að hann hefði, sem einn af eigendum jarðarinnar, fengið lögboðnar tilkynningar um framkvæmd nauðungarsölunnar. Með vísan til þessa og að virtri 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, var fallist á beiðni A ehf.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 13. apríl 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 30. mars 2004, þar sem varnaraðila var heimilað með beinni aðfarargerð að fá sóknaraðila borinn út af fasteigninni Auðsholti í Ölfusi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um aðfarargerð verði hafnað og honum gert að greiða sér málskostnað í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða sér kærumálskostnað.

Eins og rakið er í hinum kærða úrskurði heldur sóknaraðili því fram að hann hafi verið ábúandi á jörðinni Auðsholti í Ölfusi óslitið frá árinu 1973 og hafi hann rekið þar stórt hænsnabú. Hafi hann verið þinglýstur eigandi jarðarinnar ásamt móður sinni og einum bróður til 5. júní 2001, en frá þeim tíma og til 21. desember 2003 hafi jörðin verið í eigu þeirra og sex annarra systkina hans. Félag það, sem er núverandi eigandi jarðarinnar, sé í eigu systkina hans.

Fyrir liggur að sóknaraðili var einn af eigendum jarðarinnar Auðsholts, en ekki er upplýst hversu stór eignarhlutur hans var í jörðinni. Ekki var gert byggingarbréf fyrir ábúð á jörðinni og verður ekkert ráðið af gögnum málsins um ábúð hans. Eins og fram er komið var jörðin seld nauðungarsölu 22. september 2003 fyrir 49.500.000 krónur, en á henni hvíldu veð að fjárhæð 24.452.568 krónur og nam fjárhæð eftirstöðvagreiðslna til þinglýstra eigenda, að frádregnum sölulaunum, 24.552.432 krónum. Frumvarp til úthlutunar á söluverði var gefið út 6. nóvember 2003, en uppboðsafsal 21. desember sama árs. Ekki verður ráðið af málatilbúnaði aðila að sóknaraðili hafi freistað þess að fá ætluð réttindi sín til ábúðar á jörðinni á einhvern hátt viðurkennd við nauðungarsöluna samkvæmt ákvæðum laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu þótt leggja verði til grundvallar að hann hafi, sem einn af eigendum jarðarinnar, fengið lögboðnar tilkynningar um framkvæmd nauðungarsölunnar. Þegar af þessum ástæðum, og að virtri 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Runólfur B. Gíslason, greiði varnaraðila, Auðsholti ehf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

Úr­skurður Héraðs­dóms Suður­lands 30. mars 2004.

            Sóknaraðili er Auðsholt ehf., kt. 560802-2340, Borgarhrauni 27, Hveragerði, en varnaraðili Runólfur B. Gíslason, kt. [...], Auðsholti, Ölfushreppi.

            Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili ásamt maka hans, Herdísi Guðrúnu Reynisdóttur, kt. 100958-5899 og þeim börnum þeirra, sem hjá þeim eru heimilisföst, verði ásamt öllu því sem þeim tilheyrir, borin út og gert að víkja af fasteigninni Auðsholti, Ölfusi, fastanúmer 171-670, með aðfarargerð.  Jafnframt er krafist málskostnaðar að mati dómsins og auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

            Framangreind krafa og meðfylgjandi gögn bárust dóminum 20. janúar s.l. Málið var þingfest 2. febrúar s.l. og mætti þá varnaraðili og tók til varna.  Málið var flutt munnlega 2. mars s.l. og þá tekið til úrskurðar.

            Samkvæmt gögnum málsins var sóknaraðili hæstbjóðandi í fasteignina Auðsholt við nauðungarsölu hennar 22. september 2003 og var boð hans samþykkt af hálfu sýslumannsins á Selfossi.  Með símskeyti dagsettu 10. desember 2003 og mótteknu daginn eftir af varnaraðila var honum tilkynnt að  honum og fjölskyldu hans bæri þá þegar og eigi síðar en 15. janúar s.l. að víkja af eigninni, rýma hana og taka með allt sem þeim sannanlega tilheyrði.  Varnaraðili hefur ekki farið eftir þessum tilmælum sóknaraðila.  Sýslumaðurinn á Selfossi gaf út afsal til sóknaraðila fyrir ofangreindri fasteign 21. desember s.l.  Var það móttekið til þinglýsingar og innfært í þinglýsingabók 30. sama mánaðar.

            Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili og fjölskylda hans eigi ekki lengur nokkurn rétt til fasteignarinnar og beri því að víkja af henni.  Vísað er til 78. gr. laga nr. 90/1989.

            Varnaraðili lýsir atvikum svo að hann hafi frá árinu 1973 verið ábúandi á jörðinni og hafi ábúð hans verið óslitin.  Fram til ársins 2001 hafi hann verið þinglýstur eigandi ásamt móður sinni og einum bróður, en frá 5. júní 2001 fram að útgáfu uppboðsafsals hafi hann verið þinglýstur eigandi ásamt móður sinni og sjö systkinum.  Hafi núverandi eigandi jarðarinnar, sóknaraðilinn Auðsholt ehf. verið stofnað af áðurnefndum sjö systkinum varnaraðila.

            Varnaraðili segir að ekki hafi verið gefið út byggingarbréf til sín svo sem skylt sé skv. 2. og 3. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, en ábúð varnaraðila á jörðinni sé óumdeild.  Samkvæmt 6. gr. laganna teljist jörð hafa verið byggð ábúanda (leiguliða) til lífstíðar vanræki landsdrottinn að gera byggingarbréf.  Hafi engin uppsögn farið fram á ábúðarrétti varnaraðila á grundvelli ábúðarlaga og sé skeyti það sem sóknaraðili sendi varnaraðila ekki uppsögn samkvæmt ábúðarlögum.  Varnaraðili segist um langan tíma hafa verið með umfangsmikinn rekstur á jörðinni og frá upphafi ábúðartíma hafi hann kostað ýmsar fjárfrekar framkvæmdir á jörðinni sem hafi aukið verðmæti hennar til muna.

            Varnaraðili byggir á því í fyrsta lagi að nauðungarsala jarðarinnar felli ekki sjálfkrafa niður ábúðarrétt sinn. Í 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu segi að veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft o.fl. falli niður við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum.  Bendir varnaraðili á að í ábúðarlögum sé greint með hvaða hætti ábúð leiguliða geti fallið niður, t.d. við uppsögn af hálfu leiguliða.  Hvergi sé í lögunum tekið fram að ábúðarréttur leiguliða geti fallið niður við það eitt að jörð sé seld nauðungarsölu og nýr eigandi verði að jörðinni.  Í lögunum séu því tæmandi taldar þær ástæður sem valdið geti ábúðarslitum og sé nauðungarsala ekki meðal þeirra.  Í öðru lagi er á því byggt að umtalsverð verðmæti færu forgörðum næði krafa sóknaraðila fram að ganga.  Myndi varnaraðili verða fyrir gríðarlegu tjóni við það eitt að flytja af jörðinni, enda myndi hann neyðast til að flytja atvinnurekstur sinn eða leggja hann niður.  Í þriðja lagi bendir varnaraðili á að engu skipti um réttarstöðu hans sem ábúanda á jörðinni að hann hafi ekki nýtt sér forkaupsrétt þann, sem hann hafi ótvírætt átt samkvæmt 31. gr. jarðalaga nr. 65/1976.  Það forkaupsréttarákvæði varði einungis það að leiguliði geti, ef hann vill, gengið inn í hæsta boð á nauðungarsölu og þannig eignast jörðina.  Þótt varnaraðili hafi ekki gert það breyti það engu um réttindi hans samkvæmt ábúðarlögum.  Ábúanda verði ekki að lögum settir þeir afarkostir að annað hvort ganga inn í hæsta boð á uppboði, ella missa ábúðarréttindi sín.

 

Niðurstaða.

            Eins og gögn málsins bera með sér var umrædd fasteign seld á nauðungarsölu 22. september 2003 og var varnaraðili einn af þinglýstum eigendum og því einn af gerðarþolum.  Er þetta óumdeilt í málinu.  Sóknaraðili var hæstbjóðandi í eignina og hefur krafist þess að varnaraðili víki af henni.  Varnaraðili byggir á því að hann hafi verið leiguliði í skilningi ábúðarlaga og leiði nauðungarsalan ekki til þess að ábúðarréttur hans falli niður.  Á þetta verður ekki fallist.  Varnaraðili var eins og að framan er rakið einn af eigendum jarðarinnar og naut því réttarstöðu landsdrottins en ekki leiguliða.  Ber því að hafna þeim málsástæðum varnaraðila sem byggja á því að hann hafi notið réttarstöðu leiguliða.  Teljast því með vísan til gagna málsins vera lagaskilyrði til útburðar samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 og þar sem ekki verður talið varhugavert að gerðin nái fram að ganga ber að fallast á kröfu sóknaraðila.

            Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989, um aðför, er ekki tilefni til að mæla í úrskurði þessum fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af framkvæmd umbeðinnar gerðar.

            Eftir þessum úrslitum skal varnaraðili greiða sóknaraðila 100.000 krónur í málskostnað.

            Hjörtur O. Aðalsteinsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð:

            Hin umkrafða aðfarargerð má fara fram.

            Varnaraðili, Runólfur B. Gíslason, greiði sóknaraðila, Auðsholti ehf., 100.000 krónur í málskostnað.