Fimmtudaginn 11. mars 2010.
Nr. 315/2009.	Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir (Björn Þorri Viktorsson hrl.) gegn Sigurði Sigurgeirssyni (Sigurbjörn Þorbergsson hrl.) þrotabúi Fasteignasölunnar Kletts ehf. Svavari Geir Svavarssyni og (Skarphéðinn Pétursson hrl.) Bjarna Má Bjarnasyni (Magnús Guðlaugsson hrl.)

Fasteignakaup. Galli. Skoðunarskylda.

G og H keyptu íbúð í fjöleignarhúsi af S. Höfðuðu þær síðar mál og kröfðust riftunar á sölunni. Báru þær því við að þær hefðu talið að fjögur herbergi væru í íbúðinni en ekki þrjú eins og komið hefði á daginn. Teikningar hefðu gefið ranga mynd af íbúðinni að þessu leyti auk þess sem bílskúr hefði átt að fylgja með í kaupunum. Deildu aðilar um hvort þetta væri galli á hinu selda í merkingu laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Í málinu kom fram að G hefði skoðað íbúðina tvisvar áður en kaupin voru ráðin og að hún hefði hlotið að gera sér grein fyrir herbergjaskipan og þar með að í íbúðinni væru tvö svefnherbergi en ekki þrjú. Þá hefði heildarstærð íbúðarinnar verið réttilega tilgreind. Talið var að þótt teikningar hefðu ekki gefið rétta mynd að þessu leyti væri sú aðstaða fyrir hendi að þetta atriði gæti hvorki talist vera galli samkvæmt 19. gr. fasteignakaupalaga, sem veitti G og H rétt til vanefndaúrræða, né teldist eiga við ákvæði laganna um að skoðunarskylda kaupanda viki fyrir skorti á upplýsingum frá seljanda. Þá gæti tilvísun G og H til þess að um neytendakaup hefði verið að ræða ekki orðið til þess að kröfur þeirra yrðu teknar til greina. Var héraðsdómur staðfestur og S, þrotabú F, SS og B sýknaðir af kröfum G og H. Þá voru G og H dæmdar til að greiða S eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslunnar.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 10. júní 2009. Þær krefjast þess aðallega að stefndi Sigurður verði dæmdur til að þola riftun á sölu hans á fasteigninni nr. 0301 að Grandahvarfi 2 í Kópavogi til áfrýjenda og endurgreiða þeim 45.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 12. desember 2007 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur þess til vara að stefndu Sigurður, þrotabú Fasteignasölunnar Kletts ehf. og Svavar verði dæmdir til að greiða áfrýjendum óskipt 5.700.000 krónur með dráttarvöxtum eins og í aðalkröfu og stefnda Bjarna Má verði gert að greiða þar af óskipt 1.800.000 krónur. Loks krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2008 var bú Fasteignasölunnar Kletts ehf. tekið til gjaldþrotaskipta og hefur þrotabúið tekið við aðild málsins.

Við aðalmeðferð málsins 19. mars 2009 færði héraðsdómari til bókar að hann hafi fyrr þann sama dag gengið á vettvang ásamt lögmönnum aðila og áfrýjendum.

Áfrýjendur keyptu íbúð í fjöleignarhúsinu Grandahvarfi 2 í Kópavogi 12. desember 2007 af stefnda Sigurði. Þær segjast hafa talið að fjögur herbergi væru í íbúðinni en ekki þrjú, eins og komið hafi á daginn. Teikningar hafi gefið ranga mynd af íbúðinni að þessu leyti auk þess sem bílskúr hafi átt að fylgja með í kaupunum. Ágreiningur aðilanna snýst um hvort þetta sé galli á hinu selda í merkingu laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, sem heimili áfrýjendum að beita vanefndaúrræðum eins og nánar er rakið er í héraðsdómi.

Fyrir Hæstarétti byggja áfrýjendur meðal annars á því að í dómi héraðsdóms hafi ekki verið tekin afstaða til þeirrar málsástæðu að um neytendakaup hafi verið að ræða, sbr. 6. gr. laga nr. 40/2002. Í héraðsdómi er ítarlega rakið að áfrýjandinn Guðrún skoðaði íbúðina tvisvar áður en kaupin voru ráðin og að hún hafi hlotið að gera sér grein fyrir herbergjaskipan og þar með að í íbúðinni eru tvö svefnherbergi, en ekki þrjú. Heildarstærð íbúðarinnar, 144,3 fermetrar, var réttilega tilgreind. Þótt teikningar af íbúðinni hafi ekki gefið rétta mynd að þessu leyti er sú aðstaða hér fyrir hendi að þetta atriði getur hvorki talist vera galli samkvæmt 19. gr. fyrrnefndra laga, sem veiti áfrýjendum rétt til vanefndaúrræða, né telst ákvæði 3. mgr. 29. gr. laganna eiga hér við. Tilvísun áfrýjenda til þess að um neytendakaup hafi verið að ræða getur því ekki orðið til þess að kröfur þeirra verði teknar til greina. Með þessum athugasemdum en að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Áfrýjendur verða dæmdar til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

         Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

         Áfrýjendur, Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir, greiði óskipt stefndu Sigurði Sigurgeirssyni 800.000 krónur, þrotabúi Fasteignasölunnar Kletts ehf. og Svavari Geir Svavarssyni sameiginlega 650.000 krónur og Bjarna Má Bjarnasyni 500.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjaness fimmtudaginn 16. apríl 2009.

Mál þetta var tekið til dóms 19. mars 2009. Það var þingfest í aðalsök 11. júní 2008 og í gagnsök 3. september 2008.

Aðalstefnandi eru Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir, báðar til heimilis að Melbæ 13, Reykjavík. Aðalstefndu eru Sigurður Sigurgeirsson, Logasölum 7, Kópavogi, Fasteignasalan Klettur ehf., Skeifunni 11, Reykjavík, Svavar Geir Svavarsson, Galtalind 8, Kópavogi,  og Bjarni Már Bjarnason, Galtalind 5, Kópavogi.

Dómkröfur aðalstefnenda eru þær aðallega að aðalstefndi, Sigurður Sigurgeirsson, verði dæmdur til að þola riftun á sölu hans á fasteigninni nr. 0301 að Grandahvarfi 2, Kópavogi, til stefnenda og endurgreiða stefnendum 45.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 15.000.000 króna frá 12. desember 2007 til 29. febrúar 2008, af 35.000.000 króna frá þeim degi til 10. apríl 2008 en af 45.000.000 króna frá þeim degi til greiðsludags. Jafnframt verði viðurkennt með dómi réttur aðalstefnenda til endurgreiðslu á rekstrargjöldum fasteignarinnar, s.s. vegna rafmagns, hita, tryggingar og félagsgjalda.

Til vara krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu Sigurður Sigurgeirsson, Fasteignasalan Klettur ehf. og Svavar Geir Svavarsson verði dæmdir til að greiða aðalstefnendum óskipt 5.700.000 krónur og aðalstefndi Bjarni Már Bjarnason greiði þar af óskipt 1.800.000 krónur auk áfallandi dráttarvaxta samkvæmt lögum um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 12. desember 2007 til greiðsludags. Krafist er að vextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti.

Þá krefjast aðalstefnendur þess að aðalstefndu verði gert að greiða in solidum   málskostnað auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun og að dráttavextir leggist á málskostnaðarkröfuna á 12 mánaða fresti.

Aðalstefndi Sigurður Sigurgeirsson krefst sýknu af öllum dómkröfum aðalstefnenda og að aðalstefnendum verði gert að greiða honum málskostnað.

Aðalstefndu Svavar Geir Svavarsson og Fasteignasalan Klettur ehf. krefjast aðallega sýknu en til vara að dómkröfur verði lækkaðar. Þess er krafist að dráttarvaxtakröfu aðalstefnenda verði vísað frá dómi ex officio. Í báðum  tilvikum krefjast aðalstefndu málskostnaðar in solidum úr hendi aðalstefnenda.

Aðalstefndi Bjarni Már Bjarnason krefst sýknu af öllum kröfum aðalstefnenda og að aðalstefnendur verði dæmdir til að greiða honum málskostnað.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi Sigurður Sigurgeirsson þess að gagnstefndu Guðrúnu Marísdóttur og Huldu Guðrúnu Daðadóttur verði in solidum gert að greiða gagnstefnanda 6.111.111 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 af 611.111 krónu frá 29. febrúar 2008 til 2. maí 2008 en af 6.111.111 krónum frá þeim degi til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar in solidum.

Gagnstefndu krefjast sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda og að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða gagnstefndu málskostnað. Þá er þess krafist að dráttarvextir leggist við málskostnaðarkröfu á 12 mánaða fresti.

Aðalsök og gagnsök hafa verið sameinaðar og voru sóttar og varðar sem eitt og sama mál.

I.

Aðalstefnendur kveða málavexti þá að þær hafi verið að leita að íbúð fyrir þær tvær og son Huldu Guðrúnar sem hafi verið að byrja í skóla og  þurft sérherbergi. Við þessa leit hafi þær m.a. fundið íbúðir til sölu í Grandahvarfi en þær hafi stuðst við upplýsingar af fasteignavef mbl.is. Í kjölfarið hafi aðalstefnandi Guðrún hringt í aðalstefnda Fasteignasöluna Klett ehf. sem hafi séð um sölu eignanna. Þar hafi henni verið bent á heimasíðuna nybyggt.is og að þar væri að finna réttar og ítarlegar upplýsingar um eignirnar. Inni á þeirri heimasíðu hafi Guðrún fundið umrædda íbúð á efstu hæð að Grandahvarfi 2 sem hafi verið auglýst sem fjögurra herbergja íbúð. Inni á vefnum  hafi einnig verið að finna teikningar af íbúðinni sem hafi sýnt að íbúðin væri fjögurra herbergja. Við skoðun á íbúðinni hafi Guðrún hitt fyrir Valþór sölumann sem hafi sýnt henni nokkrar íbúðir  sem hafi verið til sölu. Guðrún hafi tjáð honum að hún væri að leita að fjögurra herbergja íbúð vegna þess að sonur Huldu þyrfti sérherbergi. Við skoðun hafi henni ekki verið sýnd sameign, sérgeymsla og bílskúr. Síðan hafi liðið nokkrir dagar og þá hafi aðalstefnendur lagst yfir teikningar og ákveðið að gera tilboð í  íbúð nr. 0301 við Grandahvarf 2. Áður hafi þær verið búnar að afla sér þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar frá sýslumanni. Þær hafi jafnframt verið með stækkaðar teikningar af íbúðinni sem þær hafi fengið afhentar hjá fasteignasölunni án allra athugasemda. Á teikningum hafi skýrlega komið fram að íbúðin væri fjögurra herbergja. Söluyfirlit hafi ekki legið fyrir við kauptilboðsgerð þann 5. desember 2007. Kaupsamningur hafi verið undirritaður 12. desember 2007 og aðalstefnendur þá jafnframt undirritað skilalýsingu og söluyfirlit án þess að þeim hafi þó sérstaklega verið kynnt þessi skjöl. Daginn eftir hafi Guðrún hitt Jóhann Hansen, tengdason aðalstefnda Sigurðar, í hinni keyptu íbúð og tekið þar við lyklum. Hún hafi þó ekki fengið lykil að geymslu eða bílskúr. Við þessa skoðun hafi Guðrún uppgötvað að þriðja svefnherbergið vantaði. Hún kvaðst hafa gert Jóhanni strax viðvart og jafnframt haft samband við Valþór sölumann.

Með bréfi 4. janúar 2008 hafi þáverandi lögmaður aðalstefnenda sent aðalstefnda Svavari Geir Svavarssyni yfirlýsingu um riftun á kaupunum vegna þess að aðalstefnendur hefðu fengið rangar upplýsingar um eignina. Seljandi, aðalstefndi Sigurður, hafi hafnað riftun en boðist þess í stað þann 30. janúar 2008 til að breyta íbúðinni og bæta herbergi við gegn því að kostnaðinum yrði skipt í þrennt, þannig að fasteignasalinn greiddi 500.000 krónur, kaupandi 500.000 krónur og seljandi 500.000 krónur. Aðalstefnendur hafi hins vegar ekki getað fallist á þessa lausn þar sem gert hafi verið ráð fyrir gifsvegg í stað múraðs veggs. Þær hafi heldur ekki verið tilbúnar að taka á sig aukakostnað vegna málsins. Þann 7. febrúar 2008 hafi þeim borist annað tilboð frá aðalstefnda Sigurði þar sem gert hafi verið ráð fyrir hlöðnum vegg og kostnaði að fjárhæð 1.800.000 krónur sem skyldi skiptast jafnt á milli sömu aðila. Þá hafi Sigurður enn fremur boðið þeim að skipta um íbúð og taka aðra íbúð við hliðina á hinni seldu eign. Á það hafi aðalstefnendur ekki getað fallist þar sem legið hafi fyrir að það tæki  8 til 10 vikur að skila íbúðinni fullkláraðri.

Í skýrslu sinni fyrir dómi sagði aðalstefnandi Guðrún að hún hafi skoðað íbúðina tvisvar sinnum. Í fyrra skiptið hafi hún skoðað íbúðina með Valþóri og einnig tvær aðrar íbúðir í sama húsi. Hún hafi verið ein við þessa skoðun en viku síðar hafi hún skoðað íbúðina aftur og þá í fylgd eiginmanns síns. Í þeirri skoðun hafi þau hjónin  skoðað fyrst íbúð við hliðina á hinni seldu og síðan hina umdeildu íbúð. Valþór hafi einnig þá sýnt þeim íbúðina. Guðrún staðfesti að hin umdeilda íbúð hafi verið eina fullbúna íbúðin í húsinu og líti hún eins út í dag og þegar hún hafi skoðað hana. Aðrar íbúðir í húsinu sem hún hafi skoðað hafi ekki verið fullbúnar. Aðalstefnandi Hulda Guðrún kvaðst ekki hafa skoðað íbúðina fyrir kaupin heldur hafi hún treyst á teikningar sem þær hafi verið með.

Kröfur sínar á hendur aðalstefnda Sigurði Sigurgeirssyni byggja aðalstefnendur á því að hann hafi verið einn eigandi JB byggingarfélags ehf. sem hafi byggt umrædda fasteign. Við sölu á eignarhlut sínum í félaginu hafi Sigurður fengið sem greiðslu  umrædda íbúð. Salan sé því liður í atvinnustarfsemi seljanda og teljist viðskiptin til neytendakaupa í skilningi 6. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Öll sölu- og kynningargögn hafi verið merkt JB byggingarfélagi ehf. Sigurður hafi auk þess sérþekkingu og reynslu á sviði nýbygginga og fasteignasölu. Mikill aðstöðumunur hafi því verið á stöðu aðila. Aðalstefnendur hafi gert Valþóri sölumanni grein fyrir því að það væri forsenda kaupanna að þrjú svefnherbergi væru í íbúðinni. Aðalstefnendur hafi stuðst við samþykktar teikningar á íbúðinni og hafi aðalstefnendur mátt búast við að húsið væri byggt í samræmi við samþykktar teikningar, enda óheimilt og ólögmætt að fara á svig við samþykktar teikningar, sbr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Aðalstefnendur hafi ekki haft ástæðu til annars en að treysta hinum samþykktu teikningum og þeim sölugögnum sem legið hafi fyrir og þeim hafi verið afhent við kauptilboðsgerð. Rétt sé að geta þess að aðalstefnendum hafi ekki verið afhent söluyfirlit né skilalýsing við tilboðsgerðina en það sé brot á 2. mgr. 10. gr. laga um sölu fasteigna, skipa og fyrirtækja nr. 99/2004. Það hafi ekki verið fyrr en 2. janúar 2008 að aðalstefnendum hafi verið afhent skilalýsing og söluyfirlit.

Fasteignin hafi verið gölluð í skilningi 2. mgr. 19. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002 þar sem hún hafi ekki verið byggð í samræmi við samþykktar teikningar. Hún hafi einnig verið gölluð að því leyti að hún hafi ekki fullnægt þeim kröfum sem aðalstefnendur hafi gert til hennar.

Eignaskiptayfirlýsing hafi verið þinglýst 22. september 2006. Í eignaskiptayfirlýsingunni komi fram að íbúðinni tilheyri bílgeymsla á annarri hæð. Eignaskiptayfirlýsingin sé undirrituð af aðalstefnda Sigurði fyrir hönd JB byggingarfélags ehf. Aðalstefndi Sigurður hafi hins vegar hafnað því að bílskúr hafi átt að fylgja. Aðalstefnendur hafi aftur á móti byggt tilboðsgerð sína á eignaskiptayfirlýsingunni. Síðar hafi komið í ljós að bílskúrinn hafi verið seldur á þessum tíma.

Að öllu framansögðu sé ljóst að fasteignin hafi verið gölluð í skilningi fasteignakaupalaga, enda hafi hún ekki staðist þær kröfur sem leiða hafi mátt af kaupsamningi. Það sé skylda seljanda að veita fullnægjandi og réttar upplýsingar um fasteign áður en gengið sé til kaupsamnings, sbr. 2. mgr. 29. gr. i.f. og 3. mgr. 29. gr. fasteignakaupalaga. Aðalstefndi Sigurður sé sérfræðingur á þessu sviði og því sé skylda hans ríkari.

Aðalstefnendur byggja kröfu sína á hendur aðalstefndu Svavari Geir Svavarssyni og Fasteignasölunni Kletti ehf. á því að þeir hafi ekki sinnt hlutverki sínu við leiðbeiningaskyldu og hagsmunagæslu til handa aðalstefnendum. Þetta hafi verið sérstaklega alvarlegt þar sem ljóst sé að töluverður aðstöðumunur hafi verið milli aðila. Þá benda aðalstefnendur á að fasteignasölu beri að gæta hagsmuna seljanda og kaupanda, sbr. 15 gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004. Fasteignasalan hafi brugðist þessum skyldum sínum. Aðalstefnendum hafi ekki verið afhent söluyfirlit við kauptilboðsgerð í samræmi við 10 gr. laga nr. 99/2004 heldur hafi þær verið látnar setja upphafsstafi sína á söluyfirlitið við kaupsamningsgerð. Það hafi fyrst verið 2. janúar 2009 sem þær hafi fengið söluyfirlitið afhent. Í öðru lagi hafi fasteignasalinn ekki sinnt skoðunarskyldu sinni en á honum hafi hvílt ótvíræð skylda til að geta þess á söluyfirliti að íbúðin væri ekki byggð í samræmi við samþykktar teikningar, sbr. 12. gr. laganna. Í þriðja lagi hafi fasteignasalinn ekki gætt þess að upplýsingar um fasteignina væru réttar og í samræmi við eiginleika og ástand hennar, sbr. 13. gr. laganna. Í fjórða lagi hafi kauptilboðið verið samið af Valþóri sölumanni sem ekki sé löggiltur fasteignasali. Í fimmta lagi hafi fasteignasalanum verið kunnugt um þá ákvörðunarástæðu aðalstefnenda að þær þyrftu á fjögurra herbergja íbúð að halda.

Aðalstefnendur byggja kröfu sína á hendur aðalstefnda Bjarna Má Bjarnasyni á því að hann hafi verið byggingarstjóri hússins að Grandahvarfi 2. Í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, 1. mgr. 51. gr., segi að byggingarstjóri skuli vera við stjórn framkvæmda við hvert mannvirki. Samkvæmt upphafsákvæði 3. mgr. sömu greinar beri byggingarstjóri ábyrgð á að byggt sé í samræmi við samþykkta uppdrætti lög og reglugerðir. Aðalstefndi Bjarni beri því ábyrgð á að íbúðin hafi ekki verið byggð eins og teikningar gerðu ráð fyrir heldur aðeins þriggja herbergja íbúð í stað fjögurra.

Samkvæmt öllu framansögðu sé fasteignin gölluð í skilningi fasteignakaupalaga. Aðalstefndi Sigurður hafi talið að það kostaði 1.800.000 krónur að bæta þriðja svefnherberginu við. Þá hafi komið fram hjá aðalstefnda Svavari Geir að verð á bílskúrum í húsinu hafi verið 3.900.000 krónur. Vanefnd aðalstefndu sé því að fjárhæð 5.700.000 krónur. Því sé um verulega vanefnd að ræða sem hafi heimilað stefnendum riftun, sbr. 42. gr. fasteignakaupalaga. Það hafi aðalstefnendur gert með bréfi dagsettu 4. janúar 2008 og jafnframt með yfirlýsingu 22. apríl 2008. Samhliða riftun hafi því aðalstefnendur krafist þeirra greiðslna sem þegar hafi verið greiddar til aðalstefnda Sigurðar. Sigurður hafi hafnað úrbótaskyldu sinni með því að krefjast kostnaðarþátttöku kaupanda. Úrbótaréttur samkvæmt 1. mgr. 39. gr. fasteignakaupalaga komi því ekki til skoðunar.

Aðalstefndi Bjarni Már sé einungis krafinn um 1.800.000 krónur þar sem hann beri skaðabótaábyrgð á því að íbúðin hafi ekki verið byggð í samræmi við teikningar. Hann hafi hins vegar ekki átt þátt í sölu fasteignarinnar til aðalstefnenda og beri því ekki ábyrgð á að bílskúr hafi ekki fylgt með. Hins vegar beri aðalstefndu Sigurður, Svavar Geir og Fasteignasalan Klettur ehf. solidariska ábyrgð á því að fasteignin hafi verið seld sem fjögurra herbergja íbúð með bílskúr en í reynd verið þriggja herbergja án bílskúrs.

Undir rekstri málsins óskuðu aðalstefnendur eftir dómkvaðningu matsmanns og er matsgerð hans dagsett í desember 2008. Matsmaður var beðinn um að meta kostnað við að breyta íbúðinni til samræmis við samþykktar teikningar í einu og öllu, hver væri áætlaður verktími við breytingar og í síðasta lagi hvert væri eðlilegt markaðsverð fyrir fullbúinn 24,4 fm bílskúr á þessu svæði. Matsmaður mat kostnað við breytingar á íbúðinni 1.672.600 krónur. Hann taldi að það tæki fjórar vikur að framkvæma umræddar breytingar og taldi eðlilegt verð fyrir bílskúr 3.900.000 krónur.

II.

Aðalstefndi Sigurður lýsir málavöxtum svo að hann hafi átt og rekið JB byggingarfélag ehf. í um 20 ár. Snemma vors 2007 hafi hann selt félagið og í tengslum við söluna eignast íbúðir við Grandahvarf í Kópavogi. Hafi hann tekið við íbúðunum í því ástandi sem þær voru við afhendingu og sett áfram í sölu. Hin umdeilda íbúð að Grandahvarfi 2 hafi verið fullbúin sýningaríbúð og hafi henni verið breytt frá samþykktum teikningum þannig að stofa hafi verið stækkuð á kostnað eins svefnherbergis. Ætlunin með þessu hafi verið að sýna möguleika á innra skipulagi íbúðanna við Grandahvarf. Ekki hafi verið búið að leggja inn reyndarteikningar af breytingum á eigninni þar sem brunabótamat hafi ekki verið komið á allar íbúðirnar og því ekki komið að lokaúttekt. Aðalstefndi Sigurður hafi sett íbúðirnar við Grandahvarf á sölu hjá Fasteignasölunni Kletti efh. en sú fasteignasala hafi annast sölu á íbúðum við Grandahvarf fyrir JB byggingarfélag ehf. Sölumönnum fasteignasölunnar hafi verið vel kunnugt um að íbúð 0301 væri hugsuð sem sýningaríbúð, enda hafi fasteignasalan komið að kynningarmálum frá upphafi. Breytingin á innra fyrirkomulagi eignarinnar sé augljós hverjum þeim sem skoði eignina. Þannig sjáist að hurðargat hafi verið fjarlægt úr holi inn af forstofu og veggur, sem myndi gang inn í stofu, hafi verið fjarlægður. Aukið rými í stofu blasi ennfremur við. Á söluyfirliti fasteignasölunnar hafi eignin verið sögð þriggja herbergja (2 svefnherbergi og stofa) og hafi eignin verið skráð þannig í söluskrá fasteignasölunnar þegar hún hafi í öndverðu verið tekin í sölu 29. september 2006.

Samkvæmt framburði Valþórs Ólasonar sölumanns hafi aðalstefnandi Guðrún komið á fasteignasöluna og fengið upplýsingar um eignirnar að Grandahvarfi og teikningar af íbúðunum. Hún hafi farið með Valþóri að skoða þrjár íbúðir. Tveimur dögum síðar hafi hún komið ásamt eiginmanni sínum og einnig þá skoðað þrjár íbúðir. Síðast hafi hún skoðað hina umdeildu íbúð. Samkvæmt frásögn Valþórs hafi hún skoðað íbúðina mjög vel og hafi hann bent henni á að mögulegt væri að bæta við þriðja svefnherberginu með því að minnka stofuna. Guðrún hafi ekki spurt um bílskúr og ekki óskað eftir að skoða hann sérstaklega.

Í beinu framhaldi af þessari skoðun hafi aðalstefnendur gert kauptilboð í eignina 5. desember 2007. Tilboðið hafi verið gert í 144,3 fm íbúð en ekki hafi bílskúr sérstaklega verið tilgreindur í tilboðinu. Eftir gagntilboð hafi aðalstefndi Sigurður samþykkt tilboð aðalstefnenda að fjárhæð 50.500.000 krónur. Sigurður hafi fyrst hitt aðalstefnendur við gerð kaupsamnings 12. desember 2008. Þá hafi verið lagt fram söluyfirlit, veðbókarvottorð og útskrift frá fasteignamati. Aðalstefnendur hafi kynnt sér söluyfirlit eins og fram komi í framlögðu eintaki en Sigurður hafi verið í góðri trú með að kaupendur væru sáttir við eignina. Í kaupsamningi hafi ekki verið kveðið á um að bílskúr ætti að fylgja íbúðinni.

Þann 13. desember 2007 hafi íbúðin verið afhent. Guðrún hafi þá hitt Jóhann Hansen, tengdason aðalstefnda Sigurðar, í íbúðinni og fengið lykla afhenta. Farið hafi verið yfir íbúðina eftir sérstökum gátlista. Guðrún hafi gert nokkrar minniháttar aðfinnslur við ástand íbúðarinnar og Jóhann ritað þær athugasemdir á blað. Jafnframt hafi Guðrún sagt við Jóhann að eitt svefnherbergi vantaði í íbúðina. Guðrún hafi tekið við lyklum og kvittað fyrir móttöku þeirra. Lyklar hafi verið afhentir að íbúð, sameign og geymslu en sami lykill gangi að þessum skrám. Lykill að bílskúr hafi ekki verið afhentur, enda hafi bílskúr ekki fylgt kaupunum. Skráð hafi verið að lesið hafi verið af rafmagnsmæli í íbúð en ekki hafi verið minnst á bílskúr í því sambandi.

Í byrjun janúar 2008 hafi Sigurður fengið upplýsingar um að Fasteignasölunni Kletti ehf. hafi borist bréf frá lögmanni fyrir hönd aðalstefnenda þar sem þær hafi gert kröfu um riftun kaupanna vegna rangra upplýsinga. Í þessu bréfi komi ekki fram að keyptur hafi verið bílskúr en vísað til þess að á vefnum nybyggt.is sé íbúðin sögð fjögurra herbergja. Í kjölfar þessa hafi átt sér stað viðræður aðila um mögulegar sættir. Svo fór að sættir náðust ekki og því hafi Sigurður ákveðið að halda kaupunum upp á kaupendur og kefjast fullrar greiðslu. Það hafi fyrst verið með bréfi lögmanns aðalstefnenda 13. mars 2008 að minnst hafi verið á að bílskúr vantaði með eigninni. Þessi afstaða aðalstefnenda hafi verið ítrekuð með bréfi lögmanns 14. apríl 2008 og jafnframt lýst yfir riftun 22. apríl 2008. Þann 2. maí 2008 hafi lögmaður aðalstefnda Sigurðar tilkynnt um gjaldfellingu eftirstöðva kaupsamnings og síðan hafi sérstakt gagnsakarmál verið höfðað 4. júlí 2008.

Aðalstefndi Sigurður sagði m.a. í skýrslu sinni fyrir dómi að hann hafi fyrst hitt aðalstefnendur við kaupsamningsgerð. Honum hafi fundist þær vel upplýstar um hið selda. Fundurinn við kaupsamningsgerð hafi verið í lengra lagi og öll skjöl lesin yfir. Honum hafi virst sem aðalstefnandi Guðrún hafi skoðað íbúðina vel því að hún hafi minnst á að á einum stað stæði nagli upp úr við parket og á einum stað þyrfti að laga kítti. Ekki hafi verið talað um að bílskúr fylgdi eigninni. Sigurður kvað verð íbúðarinnar ekki hafi verið miðað við að bílskúr fylgdi. Í janúar 2008 hafi verið haldinn fundur í íbúðinni og hafi hann mætt þar og hitt fyrir Guðrúnu og þáverandi lögmann hennar en einnig hafi verið með þeim í för iðnmenntaður maður sem hann hafi ekki þekkt. Hann hafi boðist til þess að færa eldhúsið og bæta við einu herbergi þannig að íbúðin yrði eins og upphafleg teikning gerði ráð fyrir. Í þessari tillögu hafi hann gert ráð fyrir tvöföldum gifsvegg í stað hlaðins veggs samkvæmt teikningu. Hann hafi viljað skipta kostnaði við þetta í þrennt. Aðalstefnendur hafi ekki fallist á þessa tillögu og óskað eftir hlöðnum vegg. Hann hafi þá útbúið nýtt tilboð en að lokum hafi aðalstefnendur einnig hafnað því tilboði. Hann hafi þá boðið þeim að taka við samskonar íbúð við hliðina á þriðju hæð hússins sem hafi verið tilbúin undir tréverk og fjögurra herbergja. Aðalstefnendur hafi heldur ekki þegið það tilboð.

Aðalstefndi Sigurður byggir á því að hann hafi veitt réttar upplýsingar um hina seldu eign og ekkert dregið þar undan. Íbúðin hafi verið fullbúin og tilbúin til afhendingar. Þá byggir aðalstefndi á því að kaupanda hafi verið veittar réttar upplýsingar á Fasteignasölunni Kletti ehf. Komi það reyndar skýrt fram á söluyfirliti sem stefnendur hafi áritað. Aðalstefndi Sigurður byggir á því að aðalstefnandi Guðrún hafi skoðað íbúðina í tvígang og hafi hún því átt að sjá við skoðun að svefnherbergi voru tvö en ekki þrjú. Hún geti ekki borið fyrir sig að hún hafi einblínt á teikningar þar sem umbreytingin sé augljós frá samþykktum teikningum og blasi við hverjum sem skoðar. Auk þess hafi Valþór sölumaður kynnt henni sérstaklega þessa breytingu á íbúðinni og að unnt væri að fjölga herbergjum. Engu breyti í þessu sambandi að aðeins annar aðalstefnenda hafi skoðað íbúðina. Samkvæmt 29. gr. laga nr. 40/2002 geti aðalstefnendur ekki borið fyrir sig sem galla að í íbúðinni séu einungis tvö svefnherbergi í stað þriggja. Túlkun aðalstefnenda á 29. gr. fasteignakaupalaga fáist ekki staðist.

Aðalstefndi Sigurður byggir á því að bílskúr hafi ekki átt að fylgja með í kaupunum og ekki hafi falist í kaupsamningi loforð um að selja aðalstefnendum bílskúr. Í kaupsamningi sé ekki sérstaklega kveðið á um bílskúr með sérstöku fasteignanúmeri og tiltekinni stærð. Þvert á móti sé skýrlega kveðið á um í kaupsamningi að hið selda sé 144,3 fm íbúð sem sé nákvæmlega birt flatarmál íbúðar ásamt geymslu. Aðalstefnendur hafi fyrst með bréfi 14. mars 2008 nefnt að bílskúr ætti að fylgja kaupunum. Skjöl málsins beri heldur ekki með sér að bílskúr hafi átt að fylgja þessari íbúð. Að vísu sé villa í þinglýstum eignaskiptasamningi þar sem fram komi að bílskúr eigi að fylgja búðinni. Það sjáist þó glögglega við nánari skoðun á eignaskiptasamningi að um villu sé að ræða. Hins vegar beri veðbókarvottorð og útskrift úr fasteignamati með sér að bílskúr hafi ekki fylgt með íbúðinni, en þessi gögn hafi legið frammi við tilboðsgerð. Aðalstefndi Sigurður byggir enn fremur á því að umsamið kaupverð hafi ekki borið með sér að bílskúr hafi verið seldur með íbúð 0301. Hafi aðalstefndi lagt fram afrit tveggja kaupsamninga þar sem sambærilegar eignir hafi verið seldar án bílskúrs á svipuðum tíma fyrir svipað verð.

Aðalstefndi Sigurður byggir kröfu um sýknu af riftunarkröfu á því að skilyrði riftunar samkvæmt 42. gr. laga nr. 40/2002 séu ekki uppfyllt. Riftun sé því aðeins tæk sem vanefndaúrræði að galli teljist verulegur. Jafnvel þó að fallist yrði á málatilbúnað aðalstefnenda um að vöntun á einu herbergi frá samþykktum teikningum teljist galli, kosti úrbætur samkvæmt framlögðu áliti tæknifræðings einungis 1.095.000 krónur. Sú fjárhæð sé óverulegt hlutfall af heildarkaupverði sem hafi verið 50.500.000 krónur. Sama gildi þótt dómurinn kæmist að þeirri niðurstöðu að bílskúr ætti að fylgja kaupunum.

III.

 Aðalstefndu Svavar Geir Svavarsson og Fasteignasalan Klettur ehf. gera í fyrsta lagi athugasemdir við form kröfugerðar varakröfu aðalstefnenda. Telja aðalstefndu hana vanreifaða og óræða. Aðalstefnendur stefni fjórum aðilum í þessu máli og sé bótaábyrgð byggð á mismunandi bótagrundvelli varðandi þá alla. Þannig sé byggt á skaðabótum innan samninga gagnvart seljanda, skaðabótum utan samninga gagnvart aðalstefndu Svavari Geir og Fasteignasölunni Kletti ehf. og skaðabótum samkvæmt skilgreiningu laga nr. 73. 1997 gagnvart aðalstefnda Bjarna Má. Það fáist ekki staðist,  komi til þess að einhver af hinum stefndu verði dæmdir, að þeir verði allir greiðsluskyldir in solidum vegna vanefnda. Ekki dugi að takmarka hluta kröfunnar einungis við aðalstefnda Bjarna Má til þess að kröfugerð sé skýr og glögg. Þá geti aðalstefndi Svavar Geir, hvað sem öðru líði, ekki borið solidariska skaðabótaábyrgð með aðalstefnda Sigurði að því leyti sem bótaskylda hans gæti byggst á hlutlægum bótareglum samningsréttar eða fasteignakaupalögum nr. 40/2000, þar sem aðalstefndi Svavar Geir geti ekki borið bótaábyrgð sem fasteignasali nema á grundvelli sakar. Aðalstefndi Fasteignasalan Klettur ehf. verði augljóslega ekki ábyrg á grundvelli annars en hugsanlegri sök starfsmanna hennar. Samkvæmt framansögðu stappi hér nærri að vísa beri varakröfu stefnenda frá dómi ex officio með vísan til d- og e- liðar 80. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Aðalstefndu mótmæla því að aðalstefndi Svavar Geir eða nokkur annar starfsmaður fasteignasölunnar hafi með saknæmum hætti valdið aðalstefnendum tjóni. Slík háttsemi sé forsenda bótaábyrgðar. Þá sé það rangt hjá aðalstefnendum að söluyfirlit hafi ekki legið fyrir og verið afhent aðalstefnendum. Aðalstefnendur hafi skrifað undir söluyfirlit við kaupsamningsgerð. Hins vegar hafi bæði kaupandi og seljandi skilið öll gögn eftir á  fasteignasölunni og hafi aðalstefnendur komið og sótt sitt eintak eftir áramótin. Þá sé rangt hjá aðalstefnendum að Valþór hafi gengið frá kauptilboði. Það hafi verið aðalstefndi Svavar Geir sem hafi gert það eins og komi fram á bakhlið kauptilboðsins.

Aðalstefndu benda á að mjög algengt sé við nýbyggingar að brugðið sé út af skipan innra rýmis frá því sem upphaflegar teikningar geri ráð fyrir. Þannig séu  eldhús og  geymslur færðar til og lausum veggjum fjölgað eða fækkað að óskum kaupenda. Á endanum séu það reyndarteikningar sem séu lagðar fram við lok framkvæmda á allri eigninni. Ekkert ólögmætt eða óvenjulegt sé við þessa skipan mála. Þá sé eignaskiptayfirlýsingum iðulega breytt við lok framkvæmda, t.d. þegar bílskúrar og geymslur hafi verið færðar til á milli íbúða.

Aðalstefndu mótmæla því harðlega að þau hafi á einhvern saknæman hátt vélað aðalstefnendur til þess að kaupa þriggja herbergja íbúð í stað fjögurra herbergja íbúðar. Það sé aðalstefndu algjörlega óskiljanlegt hvernig það hafi farið framhjá aðalstefnanda Guðrúnu, sem skoðað hafði íbúðina tvisvar, að íbúðin var þriggja herbergja.

Aðalstefndu mótmæla því að bílskúr hafi átt að fylgja með. Aldrei hafi verið minnst á bílskúr í kaupsamningsferlinu. Augljós mistök í eignaskiptayfirlýsingu dugi ekki til þess að rökstyðja þennan kröfulið. Þessi bílskúr hafi löngu áður verið seldur og því sé enn fjarstæðukenndara að hann hafi átt að fylgja með í kaupunum, sérstaklega í ljós þess að aðeins tveir bílskúrar fylgi Grandahvarfi 2.

Lækkunarkröfur sína styðja aðalstefndu Svavar Geir og Fasteignasalan Klettur ehf.  við sömu málsástæður og liggja til grundvallar sýknu.

Aðalstefndu halda því fram að dráttarvaxtakrafa aðalstefnenda sé í heild vanhreifuð. Þar sé einungis vísað til III. kafla laga nr. 38/2001 en ekki getið um vaxtafót eða vísað til 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Beri því að vísa dráttarvaxtakröfunni ex officio frá dómi.

Vitnið Valþór Ólason, sölumaður hjá aðalstefnda Fasteignasölunni Kletti ehf., skýrði svo frá fyrir dómi að hann hafi sýnt aðalstefnanda Guðrúnu íbúðina tvisvar sinnum. Í fyrra skiptið hafi hún skoðað þrjár íbúðir í húsinu og þá verið ein á ferð. Í seinna skiptið, líklegast tveimur dögum síðar, hafi hún komið með eiginmanni sínum og þá líka skoðað þrjár íbúðir og síðast hina umdeildu íbúð. Hún hafi skoðað hana mjög vel og tekið sér góðan tíma til þess. Hún hafi tekið eftir að negla hafi þurft nagla inn í gólflista í stofunni. Hann hafi tjáð henni að unnt væri að breyta íbúðinni þannig að eitt svefnherbergi bættist við. Hann hafi skýrt út fyrir henni hvar aukaherbergið samkvæmt teikningu ætti að vera. Hann sagði að Guðrún hafi sagt sér að dóttir hennar, aðalstefnandi Hulda Guðrún, ætti lítið barn sem þyrfti sérherbergi. Bílskúr hafi aldrei borist í tal, hvorki við þessar skoðanir né við tilboðsgerð.

Jóhann Þór Hansen afhenti aðalstefnanda Guðrúnu íbúðina. Hann kvaðst hafa sýnt henni geymslu en hún hafi ekki beðið um að sjá bílskúr. Hann staðfesti að Guðrún hafi talað um að það vantaði eitt herbergi þegar hún tók á móti íbúðinni.

IV.

Aðalstefndi Bjarni Már Bjarnason kveðst hafa starfað hjá JB byggingarfélagi ehf. og verið byggingarstjóri á mörgum þeirra fasteigna er félagið hafi byggt, þar á meðal umræddu húsi við Grandahvarf 2, Kópavogi. JB byggingarfélag ehf. hafi látið fullgera umrædda íbúð sem sýningaríbúð. Ekki hafi verið búið að leggja inn reyndarteikningar þar sem brunabótamat hafi ekki verið komið og því ekki komið að lokaúttekt. Viðtekin venja sé að skila reyndarteikningum af fjöleignarhúsum þegar allar íbúðir hafi verið kláraðar og allar breytingar liggi fyrir. Annað útheimti gríðarlega aukavinnu.

Aðalstefndi Bjarni Már byggir í fyrsta lagi á því að sýkna beri hann á grundvelli aðildarskorts samkvæmt 2. mgr. laga nr. 91/1991. Aðalstefndi Bjarni beri sem byggingarstjóri aðeins ábyrgð gagnvart eiganda byggingarframkvæmdanna, þ.e. gagnvart þeim sem sé að láta byggja og svo opinberum aðilum. Byggingarstjóri beri ekki ábyrgð gagnvart eigendum sem síðar eignist fasteignina. Þetta komi skýrt fram í 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá sé tæmandi talið í 53. gr. sömu laga gagnvart hverjum byggingarstjóri beri ábyrgð. Skýra lagaheimild þurfi til ef gera eigi byggingarstjóra ábyrgan gagnvart síðari eigendum fasteignar. Þar sem slík lagaheimild sé ekki fyrir hendi beri að sýkna aðalstefnda Bjarna af kröfum aðalstefnenda. Þá sé einnig til þess að líta að hið meinta tjón aðalstefnenda stafi ekki af sök byggingarstjóra heldur þvert á móti vegna þess að eigandi framkvæmdanna hafi óskað sérstaklega eftir umræddum breytingum. Þá hafi þessar breytingar ekki getað dulist nokkrum manni við skoðun. Í öðru lagi byggir aðalstefndi Bjarni á því að fjöleignarhúsið Grandahvarf 2 sé byggt í samræmi við samþykktar teikningar. Allar samþykktar verkfræði- og lagnateikningar af fjöleignarhúsinu geri ráð fyrir tvöföldu lagnakerfi þannig að innrétta megi hvort heldur sem er fjögurra herbergja íbúðir eða þriggja herbergja íbúðir á annarri og þriðju hæð. Engu breyti þótt átt hafi eftir að skila inn reyndarteikningum þar sem íbúðin hafi verið fullbyggð og innréttuð löngu áður en aðalstefnendur hafi keypt hana. Í þriðja lagi skorti allt orsakasamband milli starfa aðalstefnda Bjarna sem byggingarstjóra og meints tjóns aðalstefnenda. Aðalstefndi Bjarni hafi byggt þessa íbúð fyrir JB byggingarfélag ehf. Eigandi hafi viljað láta innrétta íbúðina sem þriggja herbergja íbúð. Meðstefndi Sigurður hafi keypt íbúðina sem þriggja herbergja íbúð og ekki gert athugasemdir við það. Hafi hann selt hana áfram sem fjögurra herbergja íbúð sé það ekki sök  aðalstefnda Bjarna. Því beri að sýkna hann af kröfum aðalstefnenda. Í fjórða lagi byggir aðalstefndi Bjarni sýknukröfu sína á því að meint tjón aðalstefnenda sé ósannað.

V.

 Málatilbúnað sinn í gagnsök styður gagnstefnandi Sigurður Sigurgeirsson þeim rökum að gagnstefndu eigi enn eftir að greiða eftirstöðvar kaupverðs og  áfallna dráttarvexti. Kaupverð hafi verið 50.500.000 krónur sem hafi sundurliðast þannig að gagnstefndu hafi átt að greiða við kaupsamning 15.000.000 króna,  þann 5. janúar 2008 20.000.000 króna, þann 10. apríl 2008 10.000.000 króna, þann  10. maí 2008 2.500.000 krónur og þann 10. júlí 2008 3.000.000 króna. Gagnstefndu hafi greitt 15.000.000 króna við kaupsamning en greiðsla að fjárhæð 20.000.000 króna, sem greiða hafi átt þann 15. janúar 2008,  hafi ekki borist fyrr en 29. febrúar 2008. Þá hafi verið áfallnir dráttarvextir að fjárhæð 611.111 krónur. Gagnstefnandi hafi áður verið búinn að setja kröfuna í innheimtu. Gagnstefndu hafi síðan greitt þann 10. apríl 2008 10.000.000 króna. Eftirstöðvar kaupsamnings, samtals að fjárhæð 5.500.000 krónur, séu enn ógreiddar.

Gagnstefnandi Sigurður byggir kröfu sína á því að gagnstefndu séu skuldbundin til að greiða umsamið kaupferð fyrir íbúðina við Grandahvarf 2, Kópavogi, enda hafi hún verið afhent í umsömdu ástandi. Byggt sé á því að gagnstefndu geti ekki borið fyrir sig meintan galla sem þær hafi mátt sjá við skoðun. Byggt sé á því að yfirlýsing um riftun sé ólögmæt og að skilyrði riftunar að hálfu gagnstefndu séu ekki fyrir hendi. Byggt sé á því að gagnstefnanda hafi verið heimilt að gjaldfella ógreiddar eftirstöðvar kaupsamnings vegna yfirlýsingar gagnstefndu um að þær ætli ekki að greiða eftirstöðvar kaupverðs.

Gagnstefndu Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir vísa til ítarlegrar umfjöllunar sinnar í aðalsök og jafnframt til málsástæðna og lagaraka sem þar koma fram. Gagnstefndu byggja á því í gagnsök að gagnstefnanda hafi verið óheimilt að gjaldfella eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna. Gagnstefndu hafi ákveðið að beita ótvíræðum rétti sínum til að halda eftir hluta kaupsamningsgreiðslu vegna vanefnda gagnstefnanda, sbr. 44. gr. fasteignakaupalaga nr. 40/2002, og af þeim sökum hafi þau haldið eftir 5.500.000 krónum.

Gagnstefndu mótmæla dráttarvaxtakröfum gagnstefnanda. Hvergi í lögum sé heimild til þess að gjaldfella hina ógreiddu kaupsamningsgreiðslu. Ekki sé unnt að byggja gjaldfellingu á ákvæðum kröfuréttar um fyrirsjáanlegar vanefndir en kröfugerð gagnstefnenda sé á þann veg að hún fari fram á mun ríkari skyldur og efndir af hálfu gagnstefndu en upphaflegur samningur geri ráð fyrir.

VI.

Mæðgurnar Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir, aðalstefnendur í málinu, voru að leita sér að íbúð með þremur svefnherbergum, þar af eitt fyrir son Huldu sem var að byrja í skóla. Guðrún skoðaði íbúðir víða, m.a. að Grandahvarfi 2, Kópavogi. Það fjölbýlishús hafði JB byggingarfélag ehf. byggt en aðalstefndi Sigurður Sigurgeirsson hafði eignast húsið er hann seldi félag sitt JB byggingarfélag ehf. Allar íbúðir í húsinu, 6 að tölu, voru ófullgerðar nema ein sem var fullbúin að öllu leyti og hafði um skeið verið notuð sem sýningaríbúð. Um þá íbúð stendur ágreiningur aðila. Guðrún fór í tvær skoðunarferðir að Grandahvarfi 2 ásamt sölumanni hjá aðalstefnda Fasteignasölunni Kletti ehf., Valþóri Ólasyni. Í fyrra skiptið skoðaði Guðrún þrjár íbúðir í húsinu, þar á meðal umrædda sýningaríbúð. Í seinna skiptið skoðaði hún ásamt eiginmanni sínum einnig þrjár íbúðir í húsinu, síðast sýningaríbúðina. Guðrúnu og Valþóri ber saman um að Guðrún hafi talað um að aðalstefnendur þyrftu á þremur svefnherbergjum að halda. Valþór kvaðst hafa sýnt Guðrúnu í sýningaríbúðinni hvernig mætti bæta einu herbergi við. Guðrún sagði að eftir fyrri skoðun hafi hún aflað sér teikninga af íbúðinni á vefnum nybyggt.is að ráði fasteignasölunnar. Fram hefur komið í málinu að þessar teikningar sýndu íbúðina ranglega sem fjögurra herbergja.

Fyrir liggur í málinu að umræddri íbúð á þriðju hæð hússins var breytt frá upprunalegri teikningu í því skyni að gera hana að sýningaríbúð en byggingarfélagið var að reisa nokkur sambærileg hús í þessu hverfi. Var eldhús og stofa stækkuð á kostnað eins svefnherbergis. Sem áður sagði var íbúðin fullbúin, með gólfefni, glæsilegri eldhúsinnréttingu og vönduðum innréttingum að öðru leyti eins og segir í söluyfirlit.

Aðalstefnendur gerðu kauptilboð 5. desember 2007 og var gengið frá kaupsamningi 12. desember 2007. Seljandi, aðalstefndi Sigurður, hitti aðalstefnendur fyrst við kaupsamningsgerð. Aðilum ber saman um að herbergjafjölda eða bílskúr hafi ekki borið á góma við þetta tækifæri. Í kaupsamningi er íbúðinni lýst þannig að um sé að ræða 144,3 fm íbúð á þriðju hæð í húsinu nr. 2 við Grandahvarf í Kópavogi, ásamt öllu því sem eigninni fylgir. Kaupandi hafi kynnt sér íbúðina og sætt sig við frágang og efnisval. Aðilar undirrituðu söluyfirlit á þessum fundi en þar segir m.a. að þrjú herbergi séu í íbúðinni, þar af tvö svefnherbergi. Fram kemur jafnframt á söluyfirliti að sérgeymsla fylgi íbúðinni og sé hún staðsett á jarðhæð. Ekki er getið um bílskúr í söluyfirliti.

Aðalstefnendur segjast hafa undirritað söluyfirlitið við kaupsamningsgerð með því að setja upphafsstafi sína við skjalið en þær hafi ekki lesið það frekar og það hafi ekki verið kynnt sérstaklega fyrir þeim. Daginn eftir tók Guðrún á móti íbúðinni og kvaðst hún þá fyrst hafa gert sér grein fyrir að hún hefði gert mistök og ruglast í ríminu vegna rangra teikninga sem hún hafði undir höndum.

Í málinu verður ekki framhjá því litið að aðalstefnandi Guðrún skoðaði íbúðina tvisvar sinnum áður en hún ákvað að kaupa hana. Við þessar skoðanir hlaut hún að gera sér grein fyrir herbergjaskipan og þeirri staðreynd að í íbúðinni eru aðeins tvö svefnherbergi. Þetta var eina fullbúna íbúðin í húsinu og átti hún því enn frekar að gera sér grein fyrir herbergjafjölda. Ekki þykir skipta máli þó að teikningar hafi sýnt annað því samkvæmt 1. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla á fasteign, sem venjulegur maður, góður og gætinn, áttar sig á við skoðun. Ósannað þykir að aðalstefndu hafi sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða óheiðarleika þannig að 2. mgr. 29. gr. sömu laga eigi við í málinu. Því verður ekki fallist á með aðalstefnendum að íbúðin hafi að þessu leyti verið haldin galla samkvæmt 19. gr. laga nr. 40/2002.

Aðalstefnendur byggja málsókn sína einnig á því að bílskúr hafi ekki fylgt íbúðinni eins og fram komi í þinglýstum eignaskiptasamningi sem aðalstefnandi Guðrún kveðst hafa aflað sér áður en hún gerði kauptilboð. Aðeins tveir bílskúrar fylgja húsinu Grandahvarfi 2 og voru þeir báðir seldir er aðalstefnendur keyptu eignina. Hvorki í kaupsamningi né söluyfirliti er tekið fram að bílskúr fylgi með í kaupunum. Í lýsingu á eigninni á vefnum nybyggt.is, en þann vef sagðist stefnandi Guðrún hafa skoðað og sótt þangað teikningar, segir að bílskúr fylgir ekki íbúð 0301. Það var fyrst með bréfi lögmanns aðalstefnenda 13. mars 2008 sem þessi málsástæða kom fram en með bréfi þáverandi lögmanns aðalstefnenda 4. janúar 2008, þar sem kvartað var yfir herbergjafjölda, var ekki minnst á að bílskúr hafi átt að fylgja íbúðinni. Fram hefur komið í málinu að bílskúr var ekki sýndur við skoðun og að Guðrún bað heldur ekki um að fá að skoða bílskúr. Þá hefur aðalstefnendum ekki tekist að sanna með framlögðum kaupsamningum vegna annarra íbúða í nágrenninu að bílskúr hafi bersýnilega verið innifalinn í verði íbúðarinnar. Þegar allt framangreint er virt verður ekki talið að aðalstefnendur geti byggt rétt á umræddri villu í eignaskiptasamningi. Íbúðin verður því ekki heldur talin hafa verið haldin galla að þessu leyti í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002.

Aðalstefndi Sigurður verður því sýknaður af aðalkröfu aðalstefnenda í aðalsök um að þola riftun á kaupunum. Aðalstefndi Sigurður verður með sömu rökum sýknaður af varakröfu aðalstefnenda í aðalsök um greiðslu skaðabóta.

Krafa aðalstefnenda á hendur aðalstefnda Svavari Geir Svavarssyni og Fasteignasölunni Kletti ehf. er byggð á því að vanræksla þeirra við kaupsamningsgerðina hafi orðið til þess að aðalstefnendur keyptu fasteign sem haldin sé göllum. Með því að ekki er fallist á að svo hafi verið ástatt um eignina við gerð kaupsamnings, verða þessir aðalstefndu þegar af þeirri ástæðu sýknaðir af kröfu aðalstefnenda.

Krafa aðalstefnenda á hendur aðalstefnda Bjarna Má Bjarnasyni er byggð á því að hann beri ábyrgð á því sem byggingarstjóri að íbúðin hafi ekki verið byggð í samræmi við samþykktar teikningar og sé því gölluð. Þar sem það er niðurstaða dómsins að hin umdeilda íbúð hafi ekki verið haldin göllum í skilningi 19. gr. laga nr. 40/2002, verður aðalstefndi Bjarni Már einnig þegar af þeirri ástæðu sýknaður af kröfum aðalstefnenda í málinu.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi Sigurður Sigurgeirsson þess að fá greiddar eftirstöðvar kaupsamningsgreiðslna. Eftir niðurstöðu í aðalsök verður fallist á þá kröfu gagnstefnenda að öðru leyti en því að ekki verður talið, eins og mál þetta er vaxið, að skilyrði séu fyrir gjaldfellingu tveggja síðustu kaupsamningsgreiðslna eins og krafa gagnstefnanda gerir ráð fyrir.

Ómótmælt er að samningsgreiðsla að fjárhæð 20.000.000 króna, sem greiða átti þann 15. janúar 2008, hafi ekki verið greidd fyrr en 29. febrúar 2008 og að eftir standi af kaupsamningsgreiðslum 2.500.000 krónur, sem greiða átti 10. maí 2008, og 3.000.000 króna, sem skyldi greiða 10. júlí 2008. Í gagnsök verða því gagnstefndu dæmd til að greiða gagnstefnanda 5.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 20.000.000 frá 15. janúar 2008 til 29. febrúar 2008, af 2.500.000 krónum frá 10. maí 2008 til 10. júlí 2008 en af 5.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Eftir þessa niðurstöðu verður málskostnaður ákveðinn fyrir báðar sakir, þannig að aðalstefnendur Guðrún og Hulda Guðrún greiði aðalstefnda Sigurði 747.000 krónur í málskostnað, aðalstefnda Sævari Geir og Fasteignasölunni Kletti ehf. 498.000 krónur í málskostnað og aðalstefnda Bjarna Má 373.500 krónur í málskostnað. Í öllum tilvikum hefur verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

Dómsorð:

Aðalstefndu, Sigurður Sigurgeirsson, Svavar Geir Svavarsson, Fasteignasalan Klettur ehf. og Bjarni Már Bjarnason, skulu vera sýknir af kröfu aðalstefnenda, Guðrúnar Marísdóttur og Huldu Guðrúnar Daðadóttur, í máli þessu.

Gagnstefndu, Guðrún Marísdóttir og Hulda Guðrún Daðadóttir, greiði gagnstefnanda, Sigurði Sigurgeirssyni, 5.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 20.000.000 frá 15. janúar 2008 til 29. febrúar 2008, af 2.500.000 krónum frá 10. maí 2008 til 10. júlí 2008 en af 5.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Aðalstefnendur greiði aðalstefnda Sigurði 747.000 krónur í málskostnað.

Aðalstefnendur greiði aðalstefnda Svavari Geir og Fasteignasölunni Kletti ehf. 498.000 krónur í málskostnað.

Aðalstefnendur greiði aðalstefnda Bjarna Má 373.500 krónur í málskostnað.