Fimmtudaginn 1. mars 2001.
Nr. 359/2000.	Sæmundur Þórðarson Anne May Sæmundsdóttir Þórður Jón Sæmundsson Siv E. Sæmundsdóttir Geirlaug Þorvaldsdóttir Katrín Þorvaldsdóttir Skúli Þorvaldsson og Vatnsleysa sf. (Valgarður Sigurðsson hrl.) gegn Laxalind ehf. (Bjarni Þór Óskarsson hrl.) og gagnsök

 

Leigusamningur. Lóðarsamningur. Greiðsludráttur. Aðilaskipti. Riftun. Ógilding samnings. Frávísunarkröfu hafnað. Samaðild. Vanreifun.

 

Aðaláfrýjendur kröfðust þess að staðfest yrði riftun á leigusamningi um 150 hektara lóð og samningi um nánar tilgreindan afnotarétt af vatni. Samningana höfðu aðaláfrýjendur gert við fiskeldisfyrirtækið LI en gagnáfrýjandi, L, tók síðar yfir réttindi og skyldur LI samkvæmt samningunum. Kröfðust aðaláfrýjendur þess jafnframt að L yrði gert að greiða vangoldið endurgjald samkvæmt samningunum. Var krafa aðaláfrýjenda um riftun reist á vanefndum L á greiðslu endurgjalds samkvæmt samningunum. L bar því við að ósanngjarnt væri að hálfu aðaláfrýjenda að bera fyrir sig ákvæði samninganna um endurgjald, m.a. þar sem umsvif fiskeldisstöðvarinnar hefðu dregist mjög saman. Ekki var fallist á þá mótbáru L og var m.a. hafnað að leggja matsgerð dómkvaddra matsmanna til grundvallar, þar sem hún væri reist á forsendum, sem ekki ættu sér stoð í umræddum samningum. Þá var ekki talið að ákvæði annars samningsins, er gerði ráð fyrir að aðilar semdu á nýjan leik um endurgjald ef umsvif stöðvarinnar minnkuðu, gæti eitt og sér leitt til þess að endurgjaldið yrði fært niður. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga varð ekki beitt þar sem staða L og LI hafði ekki verið slík að á þá gæti hafa hallað við samningsgerð af þessu tagi. Var því fallist á kröfu aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar og L gert að greiða þeim vangoldið endurgjald samkvæmt samningunum. Talið var að kröfur aðaláfrýjenda um endurgjald, sem fallnar voru í gjalddaga meira en 4 árum fyrir höfðun málsins, væru fyrndar, enda hefði L ekki viðurkennt þær.

 

 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson og Árni Kolbeinsson og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Aðaláfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 20. september 2000. Þau krefjast þess að staðfest verði riftun þeirra á leigusamningi, sem þau gerðu 23. október 1987 við Lindalax hf. um 150 hektara lóð úr landi Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi, svo og á samningi sama dag um afnot á vatni, sjó og jarðvarma, eins og báðum þessum samningum var breytt með samningi 10. maí 1989. Einnig krefjast þau þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða þeim aðallega 78.623.638 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af nánar tilgreindum fjárhæðum frá 1. október 1990 til greiðsludags, en til vara 40.123.000 krónur með sömu vöxtum af tilteknum fjárhæðum frá 1. október 1995 til greiðsludags. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði 27. nóvember 2000 héraðsdómi í málinu ásamt úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 19. nóvember 1999, þar sem hafnað var kröfu hans um frávísun þess. Hann krefst aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi. Til vara krefst hann þess að staðfest verði ákvæði hins áfrýjaða dóms um sýknu hans af kröfu aðaláfrýjenda um riftun, en krafa þeirra um greiðslu verði lækkuð frá því, sem þar var dæmt. Til þrautavara krefst hann sýknu að svo stöddu af riftunarkröfu aðaláfrýjenda, en að því frágengnu að honum verði áskilinn frestur í tvö ár til að rýma fiskeldisstöð á landi, sem áðurgreindir samningar frá 23. október 1987 og 10. maí 1989 taka til. Í öllum tilvikum krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Aðaláfrýjendur stefndu Silungi ehf. til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Félagið hefur ekki látið málið til sín taka.

I.

Samkvæmt gögnum málsins eru aðaláfrýjendurnir Sæmundur Þórðarson, Anne May Sæmundsdóttir, Þórður Jón Sæmundsson og Siv E. Sæmundsdóttir eigendur jarðarinnar Stóru-Vatnsleysu, en aðaláfrýjendurnir Geirlaug Þorvaldsdóttir, Katrín Þorvaldsdóttir og Skúli Þorvaldsson eigendur Minni-Vatnsleysu. Þau kveða aðaláfrýjandann Vatnsleysu sf. vera óskráð sameignarfélag þeirra, en það hafi á hendi sameiginlega hagsmuni vegna beggja jarðanna.

Aðaláfrýjendur gerðu samning 23. október 1987 við Lindalax hf. um leigu á 150 hektara lóð úr landi áðurnefndra jarða undir fiskeldisstöð. Var þar mælt fyrir um að leigutaka væri heimilt að reisa mannvirki á lóðinni og aðhafast annað, sem nauðsynlegt væri til að starfrækja fiskeldisstöðina, þar með talið að fara um land jarðanna til að afla vatns, sjávar og jarðvarma og halda við mannvirkjum, svo og að leggja þar vatnslagnir og vegi. Tekið var fram að miðað væri við að í þremur áföngum yrði reist fiskeldisstöð, þar sem árlega yrðu framleidd um 4.000 tonn af laxi og þrjár milljónir laxaseiða. Með fyrsta áfanganum yrði unnt að framleiða um 1.100 tonn af laxi og eina milljón seiða, en með öðrum og þriðja áfanga yrði árleg framleiðsla í hvort sinn aukin um 1.450 tonn af laxi og eina milljón seiða. Samningurinn átti að gilda í 25 ár frá 1. október 1987, en að þeim tíma liðnum átti leigutakinn að eiga forleigurétt til jafn margra ára. Fyrir þetta bar honum að greiða aðaláfrýjendum í eitt skipti fyrir öll 5.848.900 krónur, eða jafnvirði 1.000.000 norskra króna, með því að gefa út til þeirra hlutabréf í Lindalaxi hf. Ef til þess kæmi að leigutakinn nýtti sér forleigurétt að liðnum upphaflegum leigutíma átti leiga að verða sú sama vegna þess tímabils að teknu tilliti til verðlagsbreytinga, en hana átti þá að greiða árlega í reiðufé.

Í samningi þessum var tekið fram að Lindalax hf. bæri allan kostnað af framkvæmdum í tengslum við fiskeldisstöðina og öll gjöld, sem kynnu að verða lögð á félagið sem leigutaka eða vegna starfrækslu hennar, en aðaláfrýjendum bæri hins vegar að greiða öll gjöld, sem yrðu lögð á þau vegna eignarhalds að landinu eða tekna af því. Í 13. gr. samningsins sagði meðal annars eftirfarandi: „Leggist starfsemi fiskeldisstöðvarinnar niður eða minnki framleiðsla hennar verulega um lengri tíma skulu samningsaðilar gera sérstakan samning um það hvernig við slíku skuli bregðast. Hið fyrirfram greidda leigugjald ... verður þó ekki afturkræft úr hendi leigusala, en tekið skal tillit til þessa við gerð samningsins, með því t.d. að leyfa leigutaka að stunda aðra starfsemi á landinu.“ Í sömu grein samningsins var jafnframt mælt fyrir um að aðaláfrýjendur yrðu óbundnir af áðurgreindri heimild leigutakans til að bæta við fiskeldisstöðina öðrum og þriðja áfanga ef mannvirki í tengslum við stækkunina yrðu ekki reist fyrir 1. október 2002. Í 14. gr. samningsins var kveðið á um heimild leigutakans til að veðsetja réttindi sín samkvæmt samningnum, svo og að þinglýsa slíkri veðsetningu. Samkvæmt 15. gr. samningsins var leigutaka óheimilt án samþykkis aðaláfrýjenda að framselja réttindi sín, hvort sem er að hluta eða í heild, en þeir yrðu að rökstyðja synjun um heimild til framsals. Tekið var þó fram að aðaláfrýjendum bæri að hlíta því að aðilaskipti yrðu að réttindunum við nauðungarsölu eða gjaldþrotaskipti á búi leigutakans. Þá sagði eftirfarandi í 16. gr. samningsins: „Falli samningur þessi úr gildi við lok samningstíma eða af öðrum ástæðum ber leigutaka að fjarlægja á sinn kostnað þau mannvirki sem hann hefur reist á Vatnsleysulandi og/eða afmá ummerki þeirra. Borholur, þó ekki dælubúnaður, vegir og aðrar slíkar framkvæmdir, sem leigutaki hefur gert á landinu, falla endurgjaldslaust til leigusala við lok samningsins.“ Loks var mælt fyrir um það í 17. gr. samningsins að gera ætti sérstakan samningi milli aðaláfrýjenda og leigutakans um endurgjald fyrir vatn, sjó og jarðvarma úr hinu leigða landi. Að fengnu samþykki jarðanefndar 30. október 1987 var samningnum þinglýst 23. nóvember sama árs.

Í samræmi við síðastgreint samningsákvæði gerðu aðaláfrýjendur annan samning 23. október 1987 við Lindalax hf. Var þar mælt fyrir um að leigutakinn skyldi greiða jafnvirði 6.000.000 norskra króna fyrir vatn, sjó og jarðvarma, sem hann mundi afla og nýta sér við fyrsta áfanga fiskeldisstöðvarinnar og síðan jafnvirði 9.000.000 norskra króna í tengslum við hvorn af síðari áföngunum tveimur. Þetta endurgjald skyldi allt greitt aðaláfrýjendum fyrir fram með hlutabréfum í Lindalaxi hf., en um það áttu að öðru leyti að gilda ákvæði hins samningsins, þar á meðal áðurnefndrar 13. gr. hans.

Fyrir liggur í málinu að aðaláfrýjendur urðu með þeim hlutabréfum, sem um ræddi í framangreindum samningum, eigendur 48% hlutafjár í Lindalaxi hf. Auk þeirra voru hluthafar tveir, annars vegar norska félagið Seafood Development A/S, sem átti 49% hlutafjár, og hins vegar Fisktækni hf. með 3% hlutafjárins. Í stjórn félagsins tóku meðal annarra sæti tveir úr röðum aðaláfrýjenda. Í gögnum málsins kemur fram af hálfu aðaláfrýjenda að ágreiningur hafi risið milli hluthafanna, þar sem aðrir hluthafar hafi myndað meiri hluta gagnstætt þeim. Meðal annars hafi verið deilt um hvort Lindalax hf. ætti að kaupa Fjallalax hf., sem einnig hafi starfað við fiskeldi og verið að hluta í eigu áðurnefnds norsks félags. Hafi Fjallalax hf. verið komið í greiðsluþrot. Aðaláfrýjendur hafi talið norska félagið ætla að vernda hagsmuni sína sem hluthafa þar með þessari ráðstöfun. Þau hafi einnig gagnrýnt ýmislegt annað varðandi rekstur Lindalax hf. Hafi þetta orðið til þess að norska félagið leitaði haustið 1988 eftir kaupum á hlutum aðaláfrýjenda eða að þau drægju sig út úr félaginu, en fengju þess í stað greidda leigu fyrir landið undir fiskeldisstöðina og vatnsréttindi frá 1. október 1987 að telja.

Fulltrúar aðaláfrýjenda og Lindalax hf. rituðu 13. febrúar 1989 undir yfirlýsingu, þar sem þau fyrrnefndu lýstu sig fús til að selja þeim síðarnefnda öll hlutabréf sín í félaginu, en samhliða því skyldu fulltrúar þeirra ganga úr stjórn þess. Leigusamningi skyldi jafnframt breytt í tengslum við þetta „svo og í samræmi við viðræður aðila um mögulegar breytingar á leigusamningnum.“ Þessu var síðan fylgt eftir með samningi 10. maí sama árs, þar sem kveðið var á um að aðaláfrýjendur skyldu framselja Lindalaxi hf. hlutabréf sín gegn greiðslu á 47.099.845 krónum, en sú fjárhæð yrði annaðhvort innt af hendi öll með peningum innan árs ef félaginu tækist að afla nýs hlutafjár eða að öðrum kosti 4.348.176 krónur með peningum og síðan verðtryggðu skuldabréfi fyrir 42.751.669 krónum, sem greiddar yrðu með 22 jöfnum árlegum afborgunum. Án tillits til niðurstöðu í þessu efni var ákveðið í samningnum að „leigugreiðslur Lindalax hf. til landeigenda samkvæmt samningi þeim, sem undirritaður var 23. október 1987, ásamt endurgjaldi fyrir vatn, sjó og jarðvarma, samkvæmt samkomulagi, sem undirritað var sama dag, skuli hækka í áföngum og verða sem hér segir: 1) Frá 1. október 1987 til 30. september 1989, samtals jafnvirði NOK 280.000 á ári. 2) Frá 1. október 1989 til 30. september 1991, samtals jafnvirði NOK 560.000 á ári. 3) Frá 1. október 1991, samtals jafnvirði NOK 1.000.000 á ári. Hækkun þessi er óháð því hvort og þá hvenær fiskeldisstöðin verður stækkuð frá því sem nú er.“ Leiga þessi yrði greidd eftir á 1. október ár hvert, í fyrsta sinn á árinu 1990. Í samningnum var kveðið á um að við undirritun hans bæri Lindalaxi hf. að greiða aðaláfrýjendum áðurnefndar 4.348.176 krónur, en þau yrðu eftir sem áður eigendur hlutafjár í félaginu þar til annaðhvort þeim yrði tilkynnt að nýir hluthafar hefðu fengist eða skuldabréf yrði gefið út samkvæmt áðursögðu fyrir eftirstöðvum kaupverðs hlutafjárins. Við undirritun samningsins gengju þó fulltrúar aðaláfrýjenda úr stjórn félagsins. Óumdeilt er að Lindalax hf. innti af hendi til aðaláfrýjenda í júní 1989 umræddar 4.348.176 krónur, sem litið var á sem greiðslu leigu fyrir tímabilið fram til 30. september 1989. Að öðru leyti efndi félagið ekki þær skyldur, sem það tók á sig samkvæmt framansögðu.

Lindalaxi hf. var veitt heimild til greiðslustöðvunar 27. september 1989, en bú félagsins var síðan að kröfu stjórnar þess tekið til gjaldþrotaskipta 12. desember sama árs. Síðastgreindan dag tók gagnáfrýjandi, Laxalind hf., við rekstri fiskeldisstöðvarinnar, en félagið hafði verið stofnað nokkru áður fyrir atbeina Iðnþróunarsjóðs og Den Norske Creditbank, sem fengið höfðu veðréttindi í henni til tryggingar verulegri lánafyrirgreiðslu til Lindalax hf. Þrotabú síðastnefnda félagsins seldi síðan gagnáfrýjanda fiskeldisstöðina, þar með talin réttindi sín samkvæmt áðurgreindum samningum við aðaláfrýjendur, með kaupsamningi 22. febrúar 1990. Taldist kaupverðið greitt með því að gagnáfrýjandi tæki að sér áhvílandi veðskuldir við áðurnefndar tvær lánastofnanir, að fjárhæð samtals 317.781.668 krónur. Í kaupsamningnum var jafnframt að finna meðal annars svofellt ákvæði: „Vegna samnings dags. 10. maí 1989 milli Lindalax hf. og Vatnsleysu sf. lýsir seljandi því yfir að hann telji samninginn óskuldbindandi fyrir þrotabúið og að hann muni krefjast riftunar á honum. Náist ekki samkomulag um riftun verður látið reyna á það fyrir dómstólum, þar með töldum Hæstarétti Íslands. Kaupandi verður bundinn af endanlegri dómsniðurstöðu.“ Þessu til samræmis höfðaði þrotabú Lindalax hf. mál á hendur aðaláfrýjendum til riftunar á samningnum frá 10. maí 1989 og til endurgreiðslu áðurnefndra 4.348.176 króna. Með dómi aukadómþings Gullbringusýslu 2. maí 1991 voru aðaláfrýjendur sýknuð af þessum kröfum. Var sú niðurstaða staðfest með dómi Hæstaréttar 15. desember 1994, sem birtur er í dómasafni þess árs, bls. 2814. Gagnáfrýjandi fékk 23. júlí 1997 gefið út afsal frá þrotabúi Lindalax hf. á grundvelli fyrrgreinds kaupsamnings.

Gagnáfrýjandi kveðst fljótlega eftir kaup sín á fiskeldisstöðinni hafa tekið upp viðræður við aðaláfrýjendur um endurskoðun áðurgreindra leigusamninga. Þessar viðræður leiddu til þess að undirritaður var samningur þeirra 13. janúar 1992, þar sem lýst var yfir að leigusamningar aðaláfrýjenda við Lindalax hf. væru felldir úr gildi. Þess í stað tæki gagnáfrýjandi á leigu lóð, um fimm hektara að stærð, þar sem fiskeldisstöðin væri starfrækt. Hann mætti jafnframt nýta kalt vatn og sjó eftir þörfum miðað við að árleg framleiðsla hans yrði að hámarki 1.100 tonn af eldisfiski og hafa aðgang að borholum fyrri leigutakans utan lóðarinnar, sem samningurinn tók til. Skyldi leigutími vera tíu ár frá 1. október 1989 að telja, en gagnáfrýjandi eða sá, sem leiddi rétt sinn frá honum, njóta forleiguréttar til 25 ára til viðbótar. Ekki yrði greidd leiga fyrir tímabilið fram til 1. apríl 1993, en upp frá því árlega 1.000.000 krónur með nánar tiltekinni verðtryggingu. Væri gagnáfrýjanda heimilt að veðsetja og framselja réttindi sín samkvæmt samningnum, en við lok leigutíma bæri leigutaka að fjarlægja mannvirki sín að undanskildum borholum, sem gengju til aðaláfrýjenda endurgjaldslaust. Skuldbatt gagnáfrýjandi sig til að leysa úr veðböndum það land, sem áður var leigt Lindalaxi hf. og hann tæki ekki á leigu með samningnum. Áskilið var að gagnáfrýjandi gerði fyrirvara um að áðurnefndar lánastofnanir samþykktu samninginn, en með samþykki sínu myndu þær ábyrgjast leigugreiðslur hans. Óumdeilt er að þessi samningur hafi aldrei öðlast gildi, þar sem síðastgreint samþykki fékkst ekki af hendi annarrar lánastofnunarinnar. Einnig er óumdeilt að Lindalax hf. hafi í reynd ekki nýtt meira af landi aðaláfrýjenda en ráðgert var að gagnáfrýjandi tæki á leigu, svo og að félagið hafi aldrei nýtt þann jarðvarma, sem það átti rétt yfir samkvæmt samningum sínum við aðaláfrýjendur. Þá verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að framleiðsla Lindalax hf. hafi aldrei farið fram úr því marki, sem gert var ráð fyrir í umræddum samningi málsaðila. Fram er komið að aðilarnir hafi áfram leitað samkomulags um framangreind efni og meðal annars gert drög að samningi á árinu 1995, sem að mörgu leyti var sambærilegur samningnum frá 1992. Ekki tókst aðilunum þá að semja frekar en fyrra skiptið.

Fyrir liggur að gagnáfrýjandi leigði 12. nóvember 1990 Pharmaco hf. fiskeldisstöðina, en ekki er ljóst af gögnum málsins hvenær þeim leigumála lauk. Með samningi 22. október 1992 leigði gagnáfrýjandi fiskeldisstöðina Silungi hf., réttargæslustefnda í málinu, til fjögurra ára. Hvorugur þessara samninga var lagður fyrir aðaláfrýjendur, sem bera því við að þeim hafi ekki orðið kunnugt um þá fyrr en seint á árinu 1997.

Aðaláfrýjandinn Sæmundur Þórðarson gerði gagnáfrýjanda tilboð 11. desember 1996 í fiskeldisstöðina, þar sem boðin var greiðsla á 20.000.000 krónum, en að auki var því lýst yfir að aðaláfrýjendur myndu falla frá kröfu um greiðslu leigu fyrir árin 1990 til 1996 ef tilboðinu yrði tekið. Í framhaldi af þessu gerði sami aðaláfrýjandi yfirlýsingu ásamt nafngreindum mönnum, íslenskum og erlendum, þar sem þeir síðarnefndu létu í ljós vilja sinn til að kaupa fiskeldisstöðina og taka á leigu hjá aðaláfrýjendum landið undir hana. Þá voru og gerð drög að leigusamningi milli sömu manna og fulltrúa aðaláfrýjenda, þar sem ráðgert var að greiddar yrðu 100.000 krónur á mánuði í leigu, auk 10% af árlegum rekstrarhagnaði af fiskeldisstöðinni. Af fyrirliggjandi gögnum verður hvorki ráðið hversu mikið land hafi þar átt að leigja né hvort vatnsréttindi hafi þar verið innifalin. Með bréfi 17. mars 1997 tilkynntu Iðnþróunarsjóður og Den Norske Bank A/S aðaláfrýjandanum Sæmundi að tilboði hans í fiskeldisstöðina yrði ekki tekið, þar sem samkomulag hefði verið gert við réttargæslustefnda um kaup hennar. Í tilefni fyrirspurnar aðaláfrýjandans veittu þeir sömu honum nánari upplýsingar með bréfi 14. apríl sama árs um að réttargæslustefndi hefði keypt Laxalind ehf. Samkvæmt bréfi forráðamanns beggja félaganna, gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda, til aðaláfrýjenda 14. október 1997 var gerður samningur um þessi kaup 6. júní sama árs. Í bréfinu var gerð tillaga um heildargreiðslu á 7.000.000 krónum til uppgjörs á leiguskuld vegna tímabilsins frá 1990 til 1996, en frá byrjun árs 1997 voru boðnar 1.200.000 krónur í ársleigu ef gerður yrði leigusamningur til 25 ára um land og vatnsréttindi. Sérstaklega var tekið fram að með þessu viðurkenndi gagnáfrýjandi ekki kröfu aðaláfrýjenda að neinu leyti og væri boð hans gert með fyrirvara um réttmæti og fjárhæð hennar. Þessu höfnuðu aðaláfrýjendur 30. október 1997.

Gagnáfrýjandi leitaði 17. desember 1997 eftir dómkvaðningu manna til að meta hvað telja mætti eðlilegt og sanngjarnt endurgjald til aðaláfrýjenda fyrir afnot hans af landi, vatni og sjó í Vatnsleysuvík á tímabilinu frá 12. desember 1989 til 30. september 1996, með því að framleiðsla fiskeldisstöðvar gagnáfrýjanda hefði minnkað verulega frá því, sem ráðgert hefði verið í leigusamningi aðaláfrýjenda við Lindalax hf. Í beiðni gagnáfrýjanda um dómkvaðninguna var þess meðal annars getið að aðaláfrýjendur krefðu hann um greiðslu fullrar leigu vegna fyrrgreinds tímabils og væri honum því nauðsynlegt að fá mat um hæfilega leigu í ljósi áðurgreinds ákvæðis 13. gr. samnings aðaláfrýjenda við Lindalax hf. frá 23. október 1987. Í matsgerð 19. febrúar 1998 var vísað til þess að forsendur upphaflega samningsins hefðu ekki staðist að því leyti að aðeins hafi verið byggður fyrsti áfangi fiskeldisstöðvarinnar og ekki hefði verið unnt að afla jarðvarma nema með miklum tilkostnaði, en af þeim sökum hafi hún aldrei verið nýtt til seiðaeldis. Þá var og vísað til þess að aðilarnir hafi gert áðurgreindan samning 13. janúar 1992, þar sem gert var ráð fyrir verulegri minnkun landsins, sem leigt yrði gagnáfrýjanda. Var lagt til grundvallar að metin yrði leiga fyrir fimm hektara lands, en bætt yrði við sem svaraði 1% af árlegu heildarandvirði framleiðslu fiskeldisstöðvarinnar. Samkvæmt því taldist hæfileg leiga nema samtals 3.734.030 krónum vegna fyrrnefnds tímabils.

Í málinu liggur fyrir yfirlýsing forráðamanns gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda 17. mars 1999, þar sem greinir meðal annars að samkvæmt munnlegum og ótímabundnum samningi hafi réttargæslustefndi á leigu frá gagnáfrýjanda „réttindi leigusala samkvæmt samningi um aðstöðu fyrir fiskeldisstöð við Vatnsleysuvík, dags. 23.10.1987, sem og öll mannvirki sem reist hafa verið á hinu leigða til reksturs fiskeldisstöðvar, ásamt öllum búnaði leigusala til starfseminnar.“ Fyrir þetta greiði réttargæslustefndi ekki leigu, en honum beri að halda við mannvirkjum og búnaði, svo og að greiða öll opinber gjöld af hinu leigða.

Aðaláfrýjendur lýstu kröfu í þrotabú Lindalax hf. 3. mars 1990, þar sem meðal annars var krafist viðurkenningar á gildi samninga þeirra 23. október 1987 og 10. maí 1989. Var þar vakin athygli á að krafa aðaláfrýjenda um leigu myndi falla í gjalddaga 1. október 1990 og væri hún að fjárhæð 560.000 norskar krónur. Myndu þau „að sjálfsögðu krefjast þessa leigugjalds og beina kröfu sinni að þeim, sem þá kann að eiga fiskeldisstöðina.“ Ef leigan yrði hins vegar ekki greidd yrði „leigutakinn að víkja af landinu með mannvirki sín, sbr. 16. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987.“ Nefndri viðurkenningarkröfu aðaláfrýjenda var hafnað við gjaldþrotaskiptin, enda höfðaði þrotabúið í framhaldi af því áðurgreint riftunarmál á hendur þeim. Fyrir liggur að með bréfi 17. maí 1995 vöktu aðaláfrýjendur athygli gagnáfrýjanda á heildarfjárhæð gjaldfallinnar leigu allt frá gjalddaga 1. október 1990 til sama dags á árinu 1994, alls 57.841.213 krónur að meðtöldum dráttarvöxtum. Þá var gagnáfrýjanda sent innheimtubréf aðaláfrýjenda 13. maí 1997, þar sem krafist var greiðslu gjaldfallinnar leigu allt til gjalddaga 1. október 1996, en með dráttarvöxtum og innheimtukostnaði næmi hún 104.357.458 krónum. Loks sendu aðaláfrýjendur gagnáfrýjanda símskeyti 16. mars 1998, þar sem lýst var yfir riftun leigusamninganna, sem um ræðir í málinu, vegna vanskila á leigu allt frá 12. desember 1989. Væri höfuðstóll kröfunnar 69.257.638 krónur. Var þess krafist að skuldin yrði greidd fyrir 20. mars 1998, en að öðrum kosti að gagnáfrýjandi myndi víkja af landinu. Þessu andmælti gagnáfrýjandi með bréfi 17. mars 1998. Hinn 27. sama mánaðar leituðu aðaláfrýjendur heimildar Héraðsdóms Reykjaness til að fá gagnáfrýjanda borinn út af landi þeirra með beinni aðfarargerð. Þeirri beiðni var hafnað með úrskurði 26. maí 1998, sem staðfestur var með dómi Hæstaréttar 19. júní sama árs, sbr. dómasafn 1998 bls. 2573. Samhliða rekstri þess máls lýstu gagnáfrýjendur kröfu í þrotabú Lindalax hf. um greiðslu leigu fyrir tímabilið frá 12. desember 1989 til 1. október 1997, samtals 69.257.638 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta. Var þess krafist að krafan nyti stöðu í réttindaröð samkvæmt ákvæði 3. töluliðar 110. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. Skiptastjórar í þrotabúinu höfnuðu þessari kröfu og var sú afstaða þeirra staðfest með úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 16. desember 1998. Þá niðurstöðu staðfesti Hæstiréttur með dómi 1. febrúar 1999, sem birtur er í dómasafni þess árs, bls. 338. Í framhaldi af því var mál þetta höfðað 17. febrúar 1999.

II.

Áðurgreindar dómkröfur aðaláfrýjenda lúta að staðfestingu riftunar á leigusamningum þeirra við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt með samningi 10. maí 1989, og greiðslu skuldar vegna vangoldinnar leigu samkvæmt sömu samningum. Í málinu leita þau ekki dóms um skyldu gagnáfrýjanda til að víkja af landinu. Eins og aðaláfrýjendur hafa þannig markað sakarefni málsins verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að þeim hafi borið sérstaklega að taka afstöðu til þess hvað verða ætti um varanleg mannvirki á hinu leigða landi ef krafan um staðfestingu riftunar næði fram að ganga og enn síður hvernig farið yrði með lausafé, sem kann að teljast fylgifé fiskeldisstöðvarinnar. Þótt krafa um staðfestingu riftunar umræddra leigusamninga varði vissulega hagsmuni þeirra, sem fengið hafa veð í réttindum gagnáfrýjanda samkvæmt samningunum, verður ekki horft fram hjá því að riftunin ein og sér raskar ekki gildi veðréttindanna. Í skilningi 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála geta veðhafar ekki talist eiga óskipt réttindi eða bera óskipta skyldu með gagnáfrýjanda í þeim efnum, sem dómkrafa aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar snýr að. Samkvæmt þessu er ekkert tilefni til að verða við kröfu gagnáfrýjanda um frávísun málsins frá héraðsdómi.

III.

Í málinu deila aðilarnir meðal annars um hvort samningar aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987, annars vegar um leigu á landi undir fiskeldisstöð og hins vegar um nýtingu á köldu vatni, sjó og jarðvarma, verði taldir til svokallaðra grunnleigusamninga. Til þess þarf ekki sérstaklega að taka afstöðu, enda verður ekki fallist á með gagnáfrýjanda að óskráðar reglur gildi að íslenskum rétti, sem takmarki heimild leigusala til að bregðast við verulegri vanefnd leigutaka með riftun grunnleigusamnings, ef ekki er stoð fyrir slíkri takmörkun í ákvæðum samningsins. Í umræddum samningum frá 23. október 1987 voru hvorki berum orðum né óbeint settar skorður við því að aðaláfrýjendum væri frjálst að neyta þeirra almennu úrræða, sem þeim væru heimil að lögum ef til vanefnda leigutaka kæmi. Verður í þessu sambandi jafnframt að gæta að því að í áður tilvitnuðum orðum 16. gr. samningsins um leigu á landi undir fiskeldisstöðina fólst beinlínis ráðagerð um að hann kynni að falla úr gildi af öðrum ástæðum en þeirri að leigutíminn væri á enda. Að þessu virtu fer eftir almennum reglum hvort aðaláfrýjendum hafi verið heimilt að rifta leigusamningunum, sem um ræðir í málinu.

Í samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 og 10. maí 1989 var á þann hátt, sem áður greinir, kveðið á um skyldu félagsins til að greiða leigu fyrir að nota land aðaláfrýjenda og nýta þar kalt vatn, sjó og jarðvarma. Þrotabú félagsins höfðaði sem fyrr segir mál á hendur aðaláfrýjendum meðal annars til riftunar á þeim breyttu skilmálum um greiðslu leigu, sem komust á með samningnum 10. maí 1989. Af þeirri riftunarkröfu voru aðaláfrýjendur sýknuð með héraðsdómi 2. maí 1991, sem var staðfestur með dómi Hæstaréttar 15. desember 1994. Í kaupsamningi gagnáfrýjanda við þrotabú Lindalax hf. 22. febrúar 1990 var eins og áður greinir kveðið á um að sá fyrrnefndi yrði bundinn af endanlegri niðurstöðu þess dómsmáls. Að gengnum dóminum hefur gagnáfrýjandi ekkert aðhafst til að koma fram breytingu á skilmálum leigusamninganna með málsókn á hendur aðaláfrýjendum. Gagnáfrýjandi gat samkvæmt þessu ekki réttilega vikist undan skyldu til að greiða aðaláfrýjendum leigu fyrir þau réttindi, sem hann hafði umráð yfir á grundvelli umræddra leigusamninga. Hann hefur þó alveg látið hjá líða að efna þá skyldu allar götur frá því að hann tók 12. desember 1989 við réttindum leigutaka samkvæmt samningunum, þrátt fyrir kröfur aðaláfrýjenda um greiðslu. Hvað sem líður ágreiningi aðilanna um fjárhæð leigunnar eru vanefndir gagnáfrýjanda á leigusamningunum þannig stórfelldar. Hafa aðaláfrýjendur ekki með tómlæti glatað rétti til að bera þessar vanefndir fyrir sig, en þær höfðu staðið samfellt í meira en átta ár þegar þau lýstu yfir riftun á þessum grunni 16. mars 1998 og standa þær enn.

Með 15. gr. samnings aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 um leigu á landi undir fiskeldisstöðina var eins og áður greinir ákveðið að leigutaka væri óheimilt að framselja réttindi sín samkvæmt samningnum nema með samþykki aðaláfrýjenda. Fyrir liggur að gagnáfrýjandi hefur þrívegis leigt út fiskeldisstöðina, fyrst með leigusamningi við Pharmaco hf. 12. nóvember 1990, síðan með samningi til fjögurra ára við réttargæslustefnda 22. október 1992 og loks eftir það tímabil með ótímabundnum samningi við þann sama. Samkvæmt áðurgreindri yfirlýsingu forráðamanns gagnáfrýjanda og réttargæslustefnda frá 17. mars 1999 ráðstafaði gagnáfrýjandi þar berum orðum réttindum sínum samkvæmt leigusamningi við aðaláfrýjendur frá 23. október 1987. Allar þessar ráðstafanir gagnáfrýjanda voru þess eðlis að umrædd 15. gr. leigusamningsins tók til þeirra. Óumdeilt er að í engu þessara tilvika var leitað samþykkis aðaláfrýjenda. Með því braut gagnáfrýjandi verulega gegn skyldum sínum við aðaláfrýjendur. Er ósannað að aðaláfrýjendum hafi orðið kunnugt um efni þessara leigusamninga gagnáfrýjanda fyrr en á árinu 1997, eins og þau hafa sjálf greint frá. Þau hafa því ekki glatað rétti til að bera þessa vanefnd fyrir sig vegna tómlætis.

Eins og áður greinir kom þegar fram í kröfulýsingu aðaláfrýjenda 3. mars 1990 í þrotabú Lindalax hf. að þau kynnu að bregðast við leiguvanskilum með því að krefjast þess að leigutaki viki af landi þeirra. Í því fólst sú afstaða að til þess gæti komið að neytt yrði heimildar til að rifta leigusamningunum ef vanefndir yrðu af hendi leigutaka. Eftir það gengu aðaláfrýjendur eftir efndum. Í ljósi framangreindra aðgerða og þess hversu stórfelldar vanefndir urðu mátti gagnáfrýjanda vera ljóst að aðaláfrýjendur krefðust efnda að viðlagðri riftun. Í málinu hefur gagnáfrýjandi ekki borið því sérstaklega við að skort hafi annars á að aðaláfrýjendur hafi gefið nægilega skýra aðvörun um afleiðingar áframhaldandi vanefnda hans áður en þau lýstu yfir riftun leigusamninganna.

Að virtu öllu framangreindu var fullnægt skilyrðum fyrir því að aðaláfrýjendur riftu 16. mars 1998 leigusamningum sínum við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt með samningi 10. maí 1989, vegna stórfelldra vanefnda gagnáfrýjanda. Réttur aðaláfrýjenda í þessum efnum var ekki háður því að þau gerðu áður gagnáfrýjanda eða þeim, sem þá nutu veðréttar í réttindum hans samkvæmt leigusamningunum, grein fyrir ráðagerðum sínum um afdrif mannvirkja á hinu leigða landi, svo sem gagnáfrýjandi heldur fram til stuðnings áðurgreindri þrautavarakröfu sinni í málinu. Samkvæmt þessu verður tekin til greina krafa aðaláfrýjenda um staðfestingu á riftun umræddra samninga.

Til ítrustu vara gagnvart kröfu aðaláfrýjenda um staðfestingu riftunar leigusamninganna hefur gagnáfrýjandi haldið fram fyrrgreindri kröfu um að honum verði áskilinn frestur í tvö ár til að rýma landið, sem samningarnir tóku til. Í málinu leita aðaláfrýjendur ekki dóms um skyldu gagnáfrýjanda til að víkja af umræddu landi. Þessi krafa gagnáfrýjanda er þegar af þeirri ástæðu tilefnislaus. Henni verður samkvæmt þessu hafnað.

IV.

Gagnáfrýjandi hefur hvorki með yfirlýsingum sínum né gerðum, sem greint er frá hér að framan, viðurkennt í skilningi 6. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda skuld sína við aðaláfrýjendur vegna leigu, sem fallin var í gjalddaga meira en fjórum árum áður en málið var höfðað 17. febrúar 1999. Samkvæmt 2. tölulið 3. gr. sömu laga er því krafa aðaláfrýjenda um leigu, sem gjaldfallin var til og með umsömdum gjalddaga 1. október 1994, fallin niður fyrir fyrningu. Stendur þá eftir krafa aðaláfrýjenda um leigu, sem féll í gjalddaga á tímabilinu frá 1. október 1995 til sama dags á árinu 1998, en samkvæmt varakröfu þeirra nemur hún 40.123.000 krónum. Gagnáfrýjandi hefur ekki andmælt því að sú fjárhæð sé í samræmi við ákvæði leigusamninga aðaláfrýjenda við Lindalax hf. frá 23. október 1987, eins og þeim var breytt 10. maí 1989.

Eins og áður greinir var í 13. gr. samningsins 23. október 1987 um leigu á landi undir fiskeldisstöðina ráðgert að til þess gæti komið að starfræksla hennar legðist niður eða framleiðsla þar myndi minnka verulega um lengri tíma. Um viðbrögð við því skyldu aðaláfrýjendur og leigutaki gera sérstakan samning, en leiga, sem eftir upphaflegri hljóðan beggja samninganna frá 23. október 1987 var að öllu leyti greidd fyrir fram, yrði þó ekki afturkræf úr hendi aðaláfrýjenda. Þegar fyrirmælum í samningunum um greiðslu leigu var breytt með samningi 10. maí 1989 var í engu hreyft við ákvæði 13. gr. að þessu leyti. Af því verður ekki ályktað að aðaláfrýjendur hafi gengist undir að fjárhæð leigunnar gæti komið til endurskoðunar af þeim ástæðum, sem getið var í ákvæðinu. Til þess verður þó enn frekar að líta að eftir hljóðan þessa ákvæðis naut leigutaki ekki einhliða réttar til að lýsa sig í einhverjum atriðum óskuldbundinn af samningunum þótt starfsemi hans legðist niður eða framleiðsla minnkaði, heldur átti að bregðast við slíku með því að „gera sérstakan samning“, sem hefði þá eðli máls samkvæmt verið að efni til háður vilja beggja, leigusala og leigutaka. Er í þessu ljósi ófært á grundvelli þessa ákvæðis að leita atbeina dómstóla til að fá umræddum samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. breytt í einstökum atriðum.

Fjárhæð kröfu aðaláfrýjenda á rætur að rekja til samnings þeirra við Lindalax hf. 10. maí 1989 um breytingar á upphaflegum samningum þeirra frá 23. október 1987. Eins og málið liggur fyrir verður ekki annað séð en að þessar breytingar hafi verið gerðar eftir að félagið hafði komið upp mannvirkjum, sem enn er notast við í starfsemi réttargæslustefnda, en þær hafi aldrei nægt fyllilega til að ná þeirri framleiðslu, sem stefnt var að í fyrsta áfanga fiskeldisstöðvarinnar. Við gerð samningsins 10. maí 1989 virðist Lindalax hf. eingöngu hafa nýtt sér þá fimm hektara lands, sem hermt er að starfsemi fiskeldisstöðvarinnar sé enn bundin við. Á þeim tíma hafði félagið ekki byrjað að nýta jarðvarma og mun aldrei hafa orðið af því síðan. Af gögnum málsins er ekki unnt að ráða annað en að við gerð þessa samnings hafi forráðamenn Lindalax hf. hvorki séð fyrir að nýting lands yrði aukin eða jarðvarma hafin né að ráðist yrði í framkvæmdir við síðari áfanga fiskeldisstöðvarinnar í náinni framtíð. Þrátt fyrir það var samið um fasta árlega fjárhæð leigu og sem áður segir beinlínis tekið fram í samningnum að leigugjaldið, sem þar var ákveðið, væri óháð því hvort og þá hvenær fiskeldisstöðin yrði stækkuð frá því sem þá var. Tók þannig ákvörðun leigunnar á þeim tíma ekki mið af öðrum aðstæðum en þeim, sem enn eru við lýði að því er varðar umfang fiskeldisstöðvarinnar og hvernig þau réttindi, sem aðaláfrýjendur skuldbundu sig til að veita leigutaka, eru í reynd hagnýtt.

Í matsgerð dómkvaddra manna, sem gagnáfrýjandi aflaði 19. febrúar 1998 og áður er getið, var í samræmi við beiðni hans metið „eðlilegt og sanngjarnt endurgjald“ handa aðaláfrýjendum fyrir afnot lands undir fiskeldisstöð hans. Af niðurstöðum matsgerðarinnar er ljóst að endurgjaldið var metið með tilliti til þess að gagnáfrýjandi nýtti aðeins fimm hektara lands og að engu leyti jarðvarma. Með þessu var að öllu leyti horft fram hjá því að gagnáfrýjandi hafði sjálfur kosið að nýta aðeins í þessu mæli réttindi sín samkvæmt samningunum frá 23. október 1987. Aðaláfrýjendur voru þó allt að einu bundin með samningunum um ráðstöfun á 150 hekturum lands og jarðvarma, sem skerti kost þeirra á annarri hagnýtingu eða ráðstöfun. Gagnáfrýjandi hefur heldur aldrei lýst yfir að hann gefi eftir réttindi sín yfir þessum gæðum, svo sem honum hefði einhliða verið fært. Að auki verður ekki annað séð af niðurstöðum matsgerðarinnar en að þar hafi eingöngu verið miðað við að endurgjald ætti annars vegar að koma fyrir leigu á umræddum fimm hekturum lands og hins vegar að tengjast umfangi framleiðslu í fiskeldisstöðinni. Með þessu var horft fram hjá því að í upphaflegum samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf. 23. október 1987 var ákveðið að leiga fyrir 150 hektara lands í 25 ár yrði 1.000.000 norskar krónur, en fyrir not af köldu vatni, sjó og jarðvarma í jafnlangan tíma átti alls að greiða margfalda þá fjárhæð, eða 24.000.000 norskar krónur. Með samningnum 10. maí 1989 var með öllu felld niður tenging þessa endurgjalds fyrir afnot vatns við einstaka áfanga í fyrirhugaðri stækkun fiskeldisstöðvarinnar. Að öllu þessu gættu er matsgerðin í heild reist á forsendum, sem eiga ekki stoð í samningunum, sem réttindi gagnáfrýjanda yfir eignum aðaláfrýjenda eru reist á. Er matsgerðin því haldlaus til sönnunar um hvert mætti telja sanngjarnt endurgjald úr hendi gagnáfrýjanda fyrir þau réttindi.

Gagnáfrýjandi hefur lagt fram þrjá samninga milli annarra en hér eiga hlut að máli um leigu á landi og nýtingu vatns og jarðvarma til fiskeldis. Þessa samninga telur hann mega hafa til marks um að endurgjaldið, sem mælt er fyrir um í samningum aðaláfrýjenda við Lindalax hf., sé margfalt hærra en almennt sé krafist í sambærilegum rekstri. Í málinu liggja ekki fyrir nein sérfræðileg gögn um samanburð á því, sem þessir þrír samningar taka til, við þau réttindi, sem Lindalaxi hf. voru veitt með samningum sínum við aðaláfrýjendur. Þegar af þeirri ástæðu geta þessi gögn ekki komið gagnáfrýjanda að haldi.

Þegar alls þess er gætt, sem að framan greinir, hefur gagnáfrýjanda ekki tekist að færa viðhlítandi sönnur fyrir því að ósanngjarnt sé af aðaláfrýjendum að bera fyrir sig ákvæði í samningum sínum við Lindalax hf. frá 23. október 1987 og 10. maí 1989 um landsleigu og endurgjald fyrir réttindi til að nýta vatn, sjó og jarðvarma. Verður heldur ekki horft fram hjá því að gagnáfrýjandi, eins og upphaflegur viðsemjandi aðaláfrýjenda, er félag, sem stofnað var gagngert til að hafa með höndum atvinnustarfsemi á sviði fiskeldis. Gæti því hvorugt þessara félaga talist vera í slíkri stöðu að á þau gæti hallað í samningsgerð um þetta efni við aðaláfrýjendur. Í þessu ljósi stoðar gagnáfrýjanda ekki að bera fyrir sig 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986, til að fá vikið til hliðar umræddum samningsákvæðum.

Að þessu virtu eru ekki efni til annars en að taka til greina varakröfu aðaláfrýjenda og dæma þannig gagnáfrýjanda til að greiða þeim 40.123.000 krónur með dráttarvöxtum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Gagnáfrýjandi verður dæmdur til að greiða aðaláfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði segir.

Dómsorð:

Staðfest er riftun aðaláfrýjenda, Sæmundar Þórðarsonar, Anne May Sæmundsdóttur, Þórðar Jóns Sæmundssonar, Sivjar E. Sæmundsdóttur, Geirlaugar Þorvaldsdóttur, Katrínar Þorvaldsdóttur, Skúla Þorvaldssonar og Vatnsleysu sf., á leigusamningi, sem þau gerðu 23. október 1987 við Lindalax hf. um 150 hektara lóð úr landi Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi, svo og á samningi sama dag um afnot á vatni, sjó og jarðvarma, eins og báðum þessum samningum var breytt með samningi 10. maí 1989.

Gagnáfrýjandi, Laxalind ehf., greiði aðaláfrýjendum 40.123.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 10.348.000 krónum frá 1. október 1995 til 1. október 1996, af 20.707.000 krónum frá þeim degi til 1. október 1997, af 30.757.000 krónum frá þeim degi til 1. október 1998, en af 40.123.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnáfrýjandi greiði aðaláfrýjendum samtals 1.500.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 5. júlí 2000.

I.

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 29. maí 2000, hafa stefnendur,   Sæmundur Þórðarson, kt.270927-5139, Stóru Vatnsleysu, Vatnsleysustrandarheppi, Anna May Sæmundsdóttir, kt. 121255-6939, Rekagranda 10, Reykjavík, Þórður Jón Sæmundsson, kt. 060565-5709, Heiðarvegi 11, Vogum, Vatnsleysustrandarhreppi, Geirlaug Þorvaldsdóttir, kt. 131239-4679, Stigahlíð 80, Reykjavík, Katrín Þorvaldsdóttir, kt. 150549-2569, Tjarnagötu 40, Reykjavík og Skúli Þorvaldsson, kt. 070341-3799, Bergstaðarstæti 77, Reykjavík, öll persónulega og fyrir hönd óskráðs sameignarfélags þeirra Vatnsleysu sf., (félags eigenda jarðanna Stóru- og Minni Vatnsleysu, Vatnsleysustrandarhreppi, Gullbringusýslu), höfðað fyrir dómi með stefnu birtri 17. febrúar1999, á hendur Þórði Þórðarsyni, kt. 081065-5519, fyrir hönd Laxalindar ehf., kt. 631089-1009, Kalkofnsvegi 1,  Reykjavík. Til réttargæslu er stefnt Silungi ehf., kt. 631192-2119, Stóru-Vatnsleysu, Vogum, Vatnsleysustrandarhreppi.

Dómkröfur stefnenda eru þessar:

I.Að staðfest verði með dómi, riftun stefnenda á samningi um leigu dags. 23. október 1987 ásamt síðari breytingum, skv. samningi frá 10. maí 1989, upphaflega við Lindalax hf. Einnig verði staðfest riftun stefnenda á samkomulagi um afnot vatns, sjávar og jarðvarma, einnig dags. 23. október ásamt síðari breytingum, skv. samningi frá 10. maí 1989.

II. Að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum vangoldið leigugjald; Aðallega vegna leigutímabilsins frá 12. desember 1989 til 1. október 1998, alls að fjárhæð kr. 78.623.638,- auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð samkv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, með síðari breytingum, þannig reiknuðum. Af kr. 4.207.818,- frá 1. október 1990 til 1. október 1991, þá af kr. 9.306.338,- fá þeim degi til 1. október 1992, þá af kr. 18.708.738,- frá þeim degi til 1. október 1993, þá af kr. 28.490.238,- frá þeim degi til 1. október 1994, þá af kr. 38.500.638,- frá þeim degi til 1. október 1995, þá af kr. 48.848.638, frá þeim degi til 1. október 1996, þá af kr. 59.207.638,- frá þeim degi til 1. október 1997, þá af kr. 69.257.638,- frá  þeim degi til 1. október 1998, en frá þeim degi af kr. 78.623.638,- til greiðsludags.

Til vara er krafist leigugjalds vegna leigutímabilsins frá 1. október 1995 til 1. október 1998, samtals kr. 40.123.000,- auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð samkv. III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, með síðari breytingum, þannig reiknuðum. Af kr. 10.348.000,- frá 1. október 1995 til 1. október 1996, þá af kr. 20.707.000,- frá þeim degi til 1. október 1997, þá af kr. 30.757.000,- frá þeim degi til 1. október 1998, en frá þeim degi af kr. 40.123.00,- til greiðsludags.

Þess er krafist að áfallnir dráttarvextir leggist við höfuðstól skuldar á 12 mánaða fresti og myndi þannig nýjan höfuðstól til útreiknings dráttarvaxta.

III. Gera stefnendur og kröfu um greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnda, að skaðlausu, skv. málskostnaðarreikningi sem lagður var fram við aðalmeðferð, eða að mati dómsins, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun lögmanns.

Ekki eru gerðar sérstakar kröfur á hendur réttargæslustefnda Silungi ehf.

Dómkröfur stefnda eru þessar:

I. Aðallega er þess krafist að öllum kröfum stefnenda verði vísað frá dómi.

II. Til vara er þess krafist að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda um riftun samninga frá 23. október 1987 og samnings frá 10. maí 1989 og að kröfur um greiðslu leigu samkvæmt lið II í dómkröfum stefnenda, verði lækkaðar verulega og að hann verði sýknaður af öllum kröfum sem gjaldféllu fyrir 1. október 1995.

III. Til þrautavara krefst  stefndi þess að hann verði sýknaður að svo stöddu af öllum kröfum undir lið I í dómkröfum stefnenda, um riftun samninga frá 23. október 1987 og 10. maí 1989.

IV. Til þrautaþrautavara krefst stefndi þess að honum verði áskilin tvö ár til þess að rýma fiskeldisstöðina, fallist dómurinn á kröfu stefnda um riftun og að í riftunarkröfunni felist krafa um rýmingu stöðvarinnar af hálfu stefnenda og þess aðila sem nú situr stöðina í skjóli réttar stefnda, frá þeim degi sem endanlegur dómur fellur.

Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar að mati réttarins, sem beri dráttarvexti frá 15. degi eftir dómsuppsögu.

II.

Þann 23. október 1987 gerðu stefnendur og Lindalax hf. með sér samning um aðstöðu fyrir fiskeldisstöð við Vatnsleysuvík í landi stefnenda, þ.ám. um leigu á landi og aðstöðu til nýtingar á vatni, sjó og jarðvarma. Samningurinn fól m.a. í sér leigu á u.þ.b. 150 hektumum lands, heimild til mannvirkjagerðar til starfrækslu fiskeldisstöðvar, aðstöðu til öflunar og nýtingar neysluvatns, sjávar og jarðvarma á háhitasvæði stefnenda, umferðar um landið o.fl. Samningstími var ákveðinn 25 ár, frá 1. október 1987 að telja. Í leigusamningi þessum var leigugjaldið ákveðið skv. 7.gr., sem hér segir:  Leigugjaldið fyrir lóðarréttindin og skyld réttindi átti að vera jafnvirði 1.000.000,- norskra króna miðað við opinbera gengisskráningu Seðlabanka Íslands hinn 22. október 1987 og skyldi leigugjaldið breytast í samræmi við breytingu á gildi norskrar krónu gagnvart íslenskri, sbr. gengisskráningu Seðlabankans. Samkvæmt samkomulagi sem gert var milli stefnenda og Lindalax hf. dags. 23. október 1987, um greiðslu fyrir vatn, sjó og jarðvarma, sem Lindalax hf. aflaði og nýtti á grundvelli leigusamnings, skyldi Lindalax hf. greiða eftirfarandi endurgjald. a) Fyrir fyrsta áfanga samningsins, jafnvirði 6 milljóna norskra króna. b) Fyrir áætlaðan annan áfanga, jafnvirði 9 milljóna norskra króna. c) Fyrir áætlaðan þriðja áfanga, jafnvirði 9 milljónir norskra króna. Í þeim þremur áföngum sem hér um ræðir, var gert ráð fyrir stigvaxandi framleiðslu og umsvifum fyrirtækisins. Í samningnum og samkomulaginu frá 23. október 1987, var gert ráð fyrir að endurgjaldið væri greitt fyrir fram, með útgáfu hlutabréfa í Lindalaxi hf. 

Þann 10. maí 1989 gerðu stefnendur og Lindalax hf. með sér samning, byggðan á viljayfirlýsingu beggja aðila frá 13. febrúar s.á. þar sem breytt er fyrri samningi aðila og var svo um samið að stefnendur framseldu Lindalaxi hf., öll hlutabréf sín í félaginu gegn því að Lindalax hf. greiddi þeim eftirleiðis leigu fyrir réttindi samkvæmt samningi aðila frá 23. október 1987, frá og með 1. október 1987 að telja. Samkvæmt 3. gr. þessa samnings skyldi leigugjald innt af hendi eftir á, í fyrsta sinn 1. október 1990. Var fjárhæð leigugjaldsins ákveðin í samningnum sem hér segir, frá 1. október 1989 til 30. september 1991 samtals jafnvirði 560.000,- norskra krónur á ári, en frá 1. október 1991 samtals jafnvirði 1.000.000,- norskra krónur á ári.

Þann 12. desember 1989 var bú Lindalax hf. tekið til gjaldþrotaskipta. Þann 22. febrúar var gerður kaupsamningur milli Laxalindar hf. og þrotabús Lindalax hf., þar sem seld var laxeldisstöð þrotabúsins við Vatnsleysuvík ásamt öllu sem henni fylgdi, þ.m.t. lóðarleiguréttindi auk vatns - og jarðvarma réttinda. Í 9. gr. þessa samnings er vísað til áður getins samnings milli stefnenda og Lindalax hf. frá 10. maí 1989 og segir þar að vegna þess samnings lýsi þrotabú Lindalax hf. því yfir að það telji samninginn óskuldbindandi fyrir þrotabúið og að krafist verði riftunar á hans. Ennfremur segir í 9. gr.  að náist ekki samkomulag um riftun verði látið reyna  á það fyrir  dómstólum, þar með töldum Hæstarétti Íslands. Að lokum segir í kaupsamningnum að kaupandi verði bundinn af endanlegri dómsniðurstöðu.

Í máli sem höfðað var til riftunar á samningi þessum var riftun ekki heimiluð og staðfesti Hæstiréttur dóm héraðsdóms frá 2. maí 1991  með dómi réttarins í málinu 324/1991 frá 15. desember 1994, þar sem stefnendur, í því máli sem hér er til umfjöllunar, voru sýknaðir af öllum kröfum þrotabús Lindalax hf.

Í 13. gr. hins upphaflega leigusamnings frá 23. október 1987, sem Laxalind ehf. leiðir rétt sinn frá er svohljóðandi ákvæði; "Leggist starfsemi fiskeldisstöðvarinnar niður eða minnki framleiðsla hennar verulega um lengri tíma skulu samningsaðilar gera sérstakan samning um það hvernig við slíku skuli bregðast."   Gert  er uppkast að nýjum samningi dags. 13. janúar 1992. Í því uppkasti var gert ráð fyrir að eldri samningar féllu úr gildi, hið leigða athafnasvæði yrði minnkað úr 150 hekturum í 5 hektara og að leigufjárhæðin lækkaði í 1.000.000,- ísl. kr. á ári. Stefnendur settu fram nokkur skilyrði fyrir gildistöku samningsins sem ekki tókst að mæta af hálfu stefndu.

Þann 12. nóvember 1990 leigir Laxalind ehf., Pharmaco út rekstur stöðvarinnar og er umsamið leigugjald í formi viðhalds á eignum þrotabúsins og greiðslu opinberra gjalda auk annarra gjalda. Ekkert eiginlegt leigugjald í formi peninga var greitt.

Þann 22. október 1992 gerði Laxalind ehf., leigusamning við Silung ehf., um leigu á stöðinni og var enn samið um leigugjald í formi viðhalds eigna þrotabúsins og greiðslu opinberra gjalda auk annarra gjalda og kostnaðar. Ekkert leigugjald var greitt í formi peninga.

Með bréfi, dags. 17. mars 1997, var stefnendum tilkynnt af eigendum Laxalindar ehf., Iðnþróunarsjóði og Den norske Bank, að samningur um kaup/sölu á Laxalind ehf., hafi þegar komist á milli stefnda og Silungs ehf., sem kaupanda. Þann 20. mars óska stefnendur frekari skýringa á kaupsamningi þessum og þá hvort um bindandi kaupsamning sé að ræða. Með bréfi dags. 14. apríl 1997 svarar stefndi fyrirspurn stefnenda. Kemur þar fram að um bindandi kaupsamning sé að ræða milli stefnda og réttargæslustefnda Silungs ehf., Með bréfi dags. 13. maí 1997 frá stefnendum til eigenda stefnda kemur fram að stefnendur telja sig eiga inni hjá Laxalind ehf. vangoldna leigu, ásamt vanskilavöxtum og lögmannskostnaði, sem nemi kr. 104.357.458,-. Ennfremur mótmæla stefnendur, í bréfi þessu, því að ekki hafi verið haft samráð við þá og samningurinn borinn undir þá er rekstur laxeldisstöðvarinnar við Vatnsleysuvík var seldur ásamt réttindum skv. leigusamningi og fasteignum á landi stefnenda.

Með bréfi dags. 14. október 1997 frá Þórði Þórðarsyni stjórnarformanni Silungs ehf., kemur fram að Silungur ehf. hafi keypt Laxalind ehf. með kaupsamningi dags. 6. júní 1997. Í sama bréfi gerir hann, fyrir hönd Laxalindar ehf., tillögu að greiðslu ógreiddrar leigu frá 1990 til 1996 að báðum árum meðtöldum, alls 7.000.000,- ísl. kr., en gert var ráð fyrir að ársleiga framvegis yrði 1.200.000,- ísl. kr.

Þann 23. júlí 1997, afsalaði þrotabú Lindalax hf. til stefnda, laxeldisstöðinni í Vatnsleysuvík ásamt öllu því sem fylgir og fylgja ber, þar með töldum lóðarleiguréttindum og öðrum réttindum skv. samningi, dags. 23. október 1987. Kaupverðið fólst í yfirtöku veðskulda á hinu selda og nam það alls kr. 317.781.668,-. Laxalind ehf. er því nú skráður þinglesinn eigandi lóðarleiguréttinda í Vatnsleysuvík.

Þann 17. desember 1997, óskaði stefndi eftir því við Héraðsdóm Reykjaness að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að láta í ljós álit á því, hvað telja mætti eðlilegt endurgjald fyrir afnot af landi, vatni og sjó í landi stefnenda í Vatnsleysuvík, 12. desember 1989 til 30. september 1996.

Stefnendur sendu stefnda símskeyti, dags. 16. mars 1998, þar sem lýst er yfir riftun á leigusamningum við stefndu og gerðu jafnframt kröfu um greiðslu vangoldinnar leigu. Stefndi svaraði þessu símskeyti þann 17. mars og hafnaði riftun og hafnaði einnig greiðslu á umkröfðu leigugjaldi. Stefndi lýsti þó yfir vilja til að greiða leigugjald á öðrum nótum en um var krafið.

III.

Stefnendur halda því fram að við uppkvaðningu úrskurðar um töku bús Lindalax hf. til gjaldþrotaskipta, þann 12. desember 1989, hafi verið í gildi samningar milli stefnenda og Lindalax hf. um leigu lóðarréttinda og aðstöðu til nýtingar á vatni, sjó og jarðvarma, frá 23. október 1987 og 10. maí 1989 og hafi Lindalax skv. síðari samningnum, skuldbundið sig til að greiða á hverju ári, umsamda leigufjárhæð á gjalddaga 1. október ár hvert. Stefnendur segja ennfremur að með dómi Hæstaréttar í málinu 324/1991, hafi í raun verið staðfest að  þrotabú Lindalax hf., væri bundið af ákvæðum síðargreinda samningsins frá 10. maí 1989. Stefnendur segja einnig að með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 8/1999, hafi verið staðfest heimild þrotabús Lindalax hf., til þess að framselja stefnda leiguréttindi sín og skyldur sem leigutaka, án þess að leita samþykkis stefnenda og byggðist sú heimild á 2. mgr. 15. gr. samnings stefnenda og Lindalax hf., frá 23. október 1987. Með vísan til framansagðs hafi stefndi því verið leigutaki að lóðarréttindum og öðrum landsréttindum stefnenda frá 12. desember 1989 og frá sama tíma, tekið að sér skyldur leigutaka gagnvart leigusala í samræmi við leigusamningana frá 23. október 1987 og 10. maí 1989. Kröfu um riftun framangreindra samninga byggja stefnendur á því, að stefndi hafi í einu og öllu, vanefnt ákvæði þeirra um greiðslu leigugjalds fyrir lóðarréttindi og landsnytjar. Stefndi hafi aldrei greitt landeigendum umsamið leigugjald en engu að síður nytjað land þeirra. Stefnendur halda því fram, að af hálfu stefnda hafi allar kröfur þeirra um samningsefndir verið virtar að vettugi og hafi dómur Hæstaréttar frá 15. desember 1994 engu breytt, þrátt fyrir að stefndi hafi í kaupsamningi við þrotabú Lindalax hf., dags. 22. febrúar 1990, skuldbundið sig til að hlíta dómsniðurstöðu.

Fjárkrafa stefnenda er aðallega tilkomin vegna vangoldins leigugjalds fyrir tímabilið 12. desember 1989 til 1. október 1998, alls að fjárhæð 78.623.638,- auk dráttarvaxta og er hún nánar sundurliðuð í stefnu. Kröfur stefnenda að upphæð 78.623.638,- eru við það miðaðar að engar kröfur þeirra um leigu hafi fyrnst frá 12. desember 1989 þegar stefndi tók við umráðum þess leigða. Því er haldið fram þessu til stuðnings að af hálfu stefnda, hafi skuldin ítrekað verið viðurkennd og fyrningu hennar því slitið, því til stuðnings er bent á bréf stefnda, dags. 14. apríl 1997 og 14. október s.á., beiðni stefnda um dómkvaðningu matsmanna, dags. 17. desember 1997 og svarbréf stefnda við riftunaryfrilýsingu stefnenda, dags. 17. mars 1998. Stefnendur halda því fram að kröfum þeirra hafi aldrei verið mótmælt tölulega, aðeins hafi verið krafist lækkunar á grundvelli sanngirnissjónarmiða. Benda stefnendur á að í bréfi stefnda, dags. 14. október 1997, sé m.a. gerð tillaga að uppgjöri kröfunnar allt frá árinu 1990.

Varakröfu sína um greiðslu leigugjalds alls kr. 40.123.000,-, styðja stefnendur þeim rökum, að verði svo talið að leiguskuld vegna tímabilsins 12. desember 1989 til 1. október 1994 hafi fyrnst, þá sé krafa vegna síðara tímabils, 1. október 1994 til 1. október 1998 ófyrnd.

Riftunarkröfu sína styðja stefnendur ennfremur þeim rökum að stefndi hafi með ólögmætum hætti, ítrekað framselt réttindi sín til leigulóðarinnar og landsnytja, án nokkurrar heimildar stefnenda, í beinni andstöðu við skýlaust ákvæði 1. mgr. 15. gr. leigusamnings frá 23. október 1987 og án samþykkis sveitarstjórnar og jarðanefndar skv. 6. gr. jarðalaga nr. 65/1976. Halda stefnendur því fram að þeim hafi verið alls ókunnugt um leigusamninga gerða við Pharmaco hf., dags. 12. nóvember 1990 og um leigusamning gerðan við Silung ehf., dags. 22. október 1992. Hafi þeim fyrst orðið kunnugt um þessa samninga undir árslok 1997. Stefnendur mótmæla ennfremur, kaupum Silungs ehf. á Laxalind ehf., þar sem sú sala hafi ekki verið borin undir þá. Telja stefnendur að stefndi hafi með ofangreindri háttsemi, með því að framleigja og síðar framselja réttindi sín til leigulóðar og landsnytja stefnenda, án þess að leita samþykkis þeirra, brotið gegn ákvæði 1. mgr. 15. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987, en þar segi skýrum orðum að leigutaka sé óheimilt að framselja réttindi sín, hvort sem er að hluta eða öllu leyti, án samþykkis leigusala. Telur stefnandi ennfremur að slík háttsemi stefnda samrýmist ekki þeirri meginreglu kröfuréttar að til skuldaraskipta verði almennt ekki stofnað, nema með ótvíræðu samþykki kröfuhafa.

Stefnendur taka ennfremur fram að í samræmi við ákvæði 13. gr. upphaflegs leigusamnings frá 23. október 1987, hafi stefndu og stefnendur gert með sér uppkast að leigusamning sem dagsettur var 13. janúar 1992. Hafi stefnendur sýnt fullan samningsvilja og undirritað uppkastið, en með skilyrðum gagnvart stefnda. Samningur þessi hafi þó aldrei öðlast gildi af ástæðum sem stefnda verði einum um kennt. Hafi stefndi ekki gert tilraun til frekari samningsumleitana og ekki hirt um að efna þau ákvæði sem hann hafi þó haft vald til að efna.

Matsgerð matsmanna telja stefnendur að sé mjög í samræmi við kröfur þeirra um greiðslu leigu en þar sé tekið mið af því að hið leigða land sé einungis um 5 hektarar og sé þá hæfileg leiga fyrir hektara kr. 65.000.- pr. hektara. Ekki sé því ósanngjarnt að fyrir 150 hektara greiðist kr. 9.750.000,- á ári  og sé því hin umsamda leiga sem borið er við að sé ósanngjörn ekki langt frá mati hinna dómkvöddu matsmanna, sé tekið tillit til þess að í samningnum frá 23. október 1987 er gert ráð fyrir leigu á 150 hekturum lands. Því sé það algerlega rangt og ósannað að rétt sé að víkja samningsákvæðunum til hliðar með vísan í 36. gr. samningalaga.

Stefnendur vísa til 1. mgr. 16. gr. leigusamnings frá 23. október 1987 og í ákvæði þar þess efnis að samningurinn geti fallið niður, við lok samningstímans eða af öðrum ástæðum. Algerar vanefndir á greiðslu leigu og ólögmætt framsal stefnenda á leigulóðarréttindum þykja stefnendum ótvíræðar ástæður til þess að binda megi enda á samningssamband þeirra og stefnda. Minna stefnendur á að aðalskylda leigutaka í leiguréttarsambandi sé að greiða umsamda leigufjárhæð á réttum gjalddaga.

Til stuðnings kröfum sínum um riftun samninga og greiðslu leigugjalds vísa stefnendur til 1. mgr. 15 .gr. og 1. mgr. 16. gr. leigusamnings frá 23. október 1987 og 3. gr. samnings frá 10. maí 1989. Einnig reisa stefnendur kröfur sínar á meginreglum samninga og kröfuréttar um gagnkvæma samninga. Jafnframt er vísað til 6. gr. fyrningarlaga nr. 14/1905, 6. gr. jarðalaga nr. 65/1976 svo og ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 með lögjöfnun, sbr. einkum 44. gr. og 1., 4. og 10. tl. 61. gr. þeirra laga. Kröfu sína um dráttarvexti byggja stefnendur á III. kafla vaxtalaga. Málskostnaðarkrafa er studd ákvæðum 129.gr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er studd við lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

IV.

Stefndu byggja kröfu sýna um sýknu af riftunarkröfu á því, að samningar þeir sem krafist er riftunar á séu grunnleigusamningar og séu samningar þeirrar tegundar þess eðlis að þeim verði ekki rift nema samkvæmt ástæðum sem í þeim eru sérstaklega tilgreindar. Vilji leigjandi áskilja sér rétt til riftunar á grunnleigusamningi, vegna einhverra atvika, svo sem vegna vanefnda, verði hann að áskilja sér slíkan rétt í samningnum sjálfum en slíkt ákvæði sé ekki í samningunum frá 23. október 1987 né í samningnum frá 10. maí 1989.

Einnig byggir stefndi á því, að taka beri mið af þeirri meginreglu sem fram kemur í 2. mgr. 28. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 39/1922, um að þegar eigandi hlutar hefur afhent hann, hafi eignarrétturinn þar með færst á hendur kaupanda, en seljandinn eigi aðeins almennan kröfurétt á kaupandann. Sé þessu eins farið með grunnleigusamninga, a.m.k. þegar ekki er sérstaklega samið um ríkari rétt leigusalans. Með öðrum orðum þá hafi stefnendur afsalað sér tilkalli til hins leigða út leigutímann en kunni hinsvegar að eiga kröfurétt á hendur stefnda sem leiði þó ekki til riftunarréttar. Réttur leigusalans til umsamins endurgjalds veiti ekki neinn rétt yfir hinu leigða og komi það skýrt fram í 7. gr. samningsins frá 23. október 1987 og hafi ekki orðið nein breyting á því með samningi frá 10. maí 1989.

Stefndi mótmælir þeirri málsástæðu stefnenda að þeir leigusamningar sem stefndi hafi gert gefi stefnendum rétt til riftunar á leigusamningi þeirra við stefndu og sé það ljóst að með tímabundnum leigusamningum sem stefndi hafi gert, sé á engan hátt hallað á rétt stefnenda og hafi engin aðilaskipti að samningunum frá 23. október 1987 né samningnum frá 10. maí 1989 átt sér stað, sem ákvæði 15. gr. leigusamningsins frá 23. október taki til en hana verði að túlka með hliðsjón af tilgangi hennar, sbr. 2. mgr. hennar, sem og ákvæði 14. gr., sem heimilar veðsetningu réttindanna. Einnig beri að hafa í huga að stefnendum hafi verið full kunnugt um leigusamningana frá upphafi.

Í þrautavarakröfu sinni, um umráð eignar í tvö ár frá því endanlegur dómur fellur, byggir stefndi á eðli þeirrar eignar sem riftunarkrafan beinist gegn en það sé fiskeldisstöð sem í sé fiskur sem sé, full alinn, um 200.000.000,- ísl.kr. virði við slátrun. Rýming stöðvarinnar með skemmri fyrirvara myndi leiða til þess að verulegum verðmætum væri kastað á glæ.

Stefnendur byggja ennfremur á því að afnot stöðvarinnar hafi verið seld á leigu til Silungs ehf. og sé sá samningur til tveggja ára með gagnkvæmum uppsagnarfresti sem miðist annars vegar við þarfir leigutaka vegna starfsemi sinnar og hins vegar við þá  almennu heimild að óþinglýstur leigusamningur um atvinnuhúsnæði njóti réttarverndar um þann tíma, sbr. 2. tl. 31. gr. þinglýsingarlaga, nr. 39/1978.  Hafi leigutaka ekki verið stefnt í þessu máli og hljóti réttur hans því að vera tryggður af fyrrgreindu lagaákvæði, sem leiðir til þess að taka beri kröfur stefnda til greina.

Kröfu  um sýknu og verulega lækkun stefnufjárhæðarinnar, styður stefndi þeim rökum að allar kröfur á hendur honum sem gjaldféllu meira en 4 árum fyrir birtingu stefnu séu fyrndar og mótmælir stefndi öllum fullyrðingum stefnenda um að hann hafi viðurkennt þær kröfur. Hins vegar byggir stefnandi á því að samkvæmt ótvíræðu ákvæði 13. gr. samningsins frá 23. október 1987, beri að endurskoða endurgjald fyrir afnot ef veruleg minnkun verði á framleiðslu í stöðinni og að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju af stefnendum að bera fyrir sig samninginn frá 10. maí 1989 og krefjast leigugjalds samkvæmt hljóðan hans.

Byggir stefndi á því að verulega hafi dregið úr framleiðslu eldisfisks í fiskeldisstöðinni í landi Vatnsleysu, frá því sem fyrirhugað var bæði í samningunum frá 23. október 1987 og samningnum frá 10. maí 1989 og samkvæmt 1. mgr. 13. gr. leigugusamningsins frá 23.  október 1987 sem hafi haldið sér og verið óbreytt í samningnum frá 10. maí 1989, þá skuli endurskoða leigugjaldið ef breytingar verði á rekstri stöðvarinnar en það hafi alltaf verið ætlunin, samkvæmt framangreindum samningum að fiskeldisstöðin yrði mun stærri en hún er í dag. Þegar ljóst var að ekki yrði ráðist í byggingu 2. og 3. áfanga stöðvarinnar og útséð með að ekki væri hægt að framleiða laxaseiði í stöðinni, bendir stefndi á að teknar hafi verið upp viðræður við  stefnendur um nýja leigufjárhæð sem hafi lokið með samningi dags. 13. janúar 1992 en hafi gildistaka hans strandað á því að ekki hafi fengist ábyrgð 3. aðila fyrir greiðslu leigugjaldsins. Stefndi bendir á að, að öðru leyti hafi aðilar komist að sanngjarnri og eðlilegri niðurstöðu um endurgjald fyrir hið leiðga land sem stöðin gæti staðið undir að borga. Byggir stefndi á því að með þessum samningi hafi aðilar lagt línurnar um hvað sé sanngjarnt og eðlilegt gjald til handa stefnendum. Hljóti það viðmið að vega þungt hvort sem litið er til 13.  gr. samningsins frá 23. október 1987 eða til 36. gr. laga um samningsgerð umboð og ógilda löggerninga, en á henni byggir stefndi kröfu sýna um sanngjarnt endurgjald fyrir hið leigða. Bendir stefndi á að stefnendur hafi gert leigusamning við aðra aðila um fiskeldi og sé sá samningur í anda þess samnings sem stefnendur hafi gert við stefnda, dags. 13. janúar 1992 og styðji mat dómkvaddra matsmanna þá niðurstöðu að leigugjaldinu sé breytt.

Stefndi byggir kröfur sínar á almennum og sérstökum reglum samningaréttar sbr. lög nr. 7/1936 með síðari breytingum og vísa sérstaklega til 1. og 2. mgr. 36. gr. Kröfu sína um fyrningu byggja stefndu á 2. tl. 3. gr. laga um fyrningu, nr. 14/1905. Þrautavarakröfu byggir stefndi á almennum lagarökum þess efnis að forðast beri að kasta verðmætum á glæ og þar með að fórna  meiri hagsmunum fyrir minni.

Stefndi hafði uppi frávísunarkröfur undir rekstri málsins og kvað dómari upp úrskurð, þann 19. nóvember 1999 þar sem frávísunarkröfu stefnda var hrundið í málinu.

V.

I.   Áður en tekin er afstaða til riftunarkröfu stefnenda ber að kanna eðli þess samnings sem krafist er riftunar á, þ.e.a.s. samningsins frá 23. október 1987 ásamt samkomulagi um afnot vatns, sjávar og jarðvarma, dags. sama dag, með síðari breytingum, skv. samningi 10. maí 1989, milli stefnenda og Lindalax hf., en stefndu leiða rétt sinn af þeim samningum.  Stefnendur hafa haldið því fram að samningurinn frá 23. október 1987, ásamt viðauka og síðari breytingum frá 10. maí 1989, sé tímabundinn leigusamningur en ekki svokallaður grunnleigusamningur. Við aðalmeðferð málsins benti lögmaður stefnenda máli sínu til stuðnings á nokkur atriði í fyrrgreindum samningi ásamt viðauka og síðari breytingum, sem bentu eindregið til að um tímabundinn uppsegjanlegan leigusamning væri að ræða. Rétt er að fjalla nokkuð um þessi rök stefnenda. Í fyrsta lagi benti lögmaður stefnenda á að samningurinn væri til skamms tíma. Hvað varðar þetta atriði fellst dómurinn ekki á að lengd leigusamningsins ráði úrslitum. Grunnleigusamningar um lóðir undir atvinnuhúsnæði eru enda að jafnaði til styttri tíma en grunnleigusamningar undir íbúðarhúsnæði  og geta grunnleigusamningar verið til mun styttri tíma en hér um ræðir.  Stefnendur benda einnig á, að í grunnleigusamningum hafi leigutaki jafnan óhefta heimild til framleigu, slíku sé ekki að skipa hér og sé framleiga blátt áfram bönnuð skv. 15. gr. samnings dags. 23. október 1987. Í máli þessu er um að ræða samning um lóð til atvinnurekstrar og eiga þar við nokkuð önnur sjónarmið en eiga við um lóðir til byggingar íbúðarhúsnæðis. Hagsmunir íbúðarbyggjenda af því að vera ekki háðir samþykki lóðareiganda fyrir aðilaskiptum að réttindum sínum þykja vera aðrir og meiri en hagsmunir atvinnurekenda af því sama. Ennfremur er það ekki talið fortakslaust skilyrði fyrir því að um grunnleigusamning sé að ræða, að framleiga sé heimil. Það þykir því ekki skipta máli hér, varðandi eðli samningsins frá 23. október 1987, ásamt viðaukum, að lagt er bann við framleigu í 15. gr.  Stefnendur hafa einnig bent á að ekki geti verið um grunnleigusamning að ræða, þar sem ekki sé um leigurétt að leigutíma liðnum að ræða, heldur einungis um forleigurétt skv. 6. gr. samningsins. Ekki er heldur hægt að fallast á þau sjónarmið stefnenda að þetta atriði ráði úrslitum. Þó að um slík ákvæði sé að jafnaði að ræða í grunnleigusamningum, á það þó einkum við um lóðir undir íbúðarhúsnæði. Eins og bent er á hér að framan verður að telja að nokkuð önnur sjónarmið eigi við hvað varðar grunnleigusamninga um atvinnuhúsnæði. Eðli grunnleigusamninga fyrir lóðir undir atvinnuhúsnæði þykir ekki réttlæta að fortakslaust sé kveðið á um leigurétt að leigutíma liðnum, enda er leigusala að jafnaði skylt að bæta byggingar þær er leigusali hefur byggt á hinu leigða landi að leigutíma liðnum, sé samningur ekki endurnýjaður eða sé ekki öðruvísi um samið. Ekki er fallist á það sjónarmið stefnenda, "að ekki geti verið um grunnleigusamning að ræða þar sem ekki sé lögveðréttur leigusala í hinu leigða". Lögveðréttur, er eins og nafnið ber með sér veðréttur sem veittur er með lögum. Ekki er nein ástæða til að miða við að ekki geti verið um grunnleigusamning að ræða "án þess að veittur sé lögveðréttur leigusala til handa". Ber að vísa þessu sjónarmiði stefnenda algerlega á bug.  Það er venja í grunnleigusamningum um lóðir undir íbúðarhúsnæði að leigutaki borgi sjálfur alla skatta og opinber gjöld. Slíkt verður þó að telja samningsatriði hverju sinni og þykir ákvæði 2. mgr. 11. gr. samningsins frá 23. október, þess efnis að leigusalar greiði alla skatta og gjöld vegna eignarhalds eða tekna af Vatnsleysulandi, ekki standa í vegi fyrir því að um grunnleigusamning sé að ræða.

Í 7. gr. samningsins frá 23. október 1987 kemur fram að leigugjaldið fyrir samningstímabilið teljist greitt fyrirfram með útgáfu hlutabréfa í Lindalaxi hf. til stefnenda og í 13. gr. samningsins er gert ráð fyrir að leigugjaldið sé ekki afturkræft, þó að starfsemi fiskeldisstöðvarinnar leggist af eða framleiðslan minnki verulega. Þykir þetta benda til þess að samningurinn sé tímabundinn grunnleigusamningur, þar sem skil á leigugjaldi komi ekki til álita sem riftunarástæða, enda er ekki sérstaklega getið um það í 16. gr. samningsins. Í 16. gr. samningsins segir orðrétt: " Falli samningur þessi úr gildi við lok samningstíma eða af öðrum ástæðum ber leigutaka að fjarlægja á sinn kostnað þau mannvirki sem hann hefur reist á Vatnsleysulandi og/eða afmá ummerki þeirra". Orðalagið "eða af öðrum ástæðum" í 16. gr. ber ekki að túlka svo að um einhliða uppsagnarheimild sé að ræða heldur ber að skýra það á þann veg, að þar sé einungis á ferðinni vísun í hvernig fara eigi með mannvirki á landinu, ef báðir aðilar samþykkja að enda leigusamninginn áður en leigutími hans rennur út. Heimildin í 16. gr. er ekki nægjanlega skýr til að hún verði notuð sem uppsagnarheimild á tímabundnum grunnleigusamningi enda hefði þá þurft að kveða þar beinlínis á um heimild stefnenda til riftunar ef vanhöld væru á leigugreiðslum.

Með vísan til alls framansagðs ber að telja samninginn frá 23. október tímabundinn grunnleigusamning.

Sérstök sjónarmið geta í undantekningartilvikum heimilað að rift sé grunnleigusamningum. Með samningi dagsettum 22. febrúar 1990 keypti stefndi laxeldisstöðina í Vatnsleysuvík  og miðuðust kaupin við 12. desember 1989. Allt frá þeim tíma og fram að því að riftunarkrafa stefnenda barst þann 16. mars 1998. greiddi stefndi alls enga leigu og má af gögnum málsins vera ljóst að ekki var ætlun hans að greiða leigu í samræmi við samninginn frá 23. október 1987.

Í samræmi við sjónarmið kröfuréttar þykja stefnendur hafa firrt sig rétti til riftunar vegna tómlætis, hafi riftunarréttur á einhverjum tímapunkti verið til staðar, enda höfðu stefnendur ekki áður varað við því að samningnum kynni að verða rift ef leigugjald fengist ekki greitt en í slíku samningssambandi sem hér um ræðir er slík tilkynning nauðsynleg.  Einnig verður að taka mið af hagsmunum kröfuhafa af því að rifta og af því óhagræði sem riftun getur valdið skuldara.

Riftunarkröfu sína styðja stefnendur einnig þeim rökum að stefndi hafi með óheimilum hætti framselt réttindi sín til leigulóðarinnar, án nokkurrar heimildar frá stefnendum og sé það í beinni andstöðu við skýlaust ákvæði 1. mgr. 15. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987. Vísa stefnendur máli sínu til stuðnings til samnings stefnda og Pharmaco hf., dags. 12. nóvember 1990 og leigusamnings stefnda við Silung ehf., dags. 22. október 1992.

Í 1. mgr. 15. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987 er svohljóðandi ákvæði; "Leigutaka er óheimilt að framselja réttindi sín samkvæmt samningi þessum, hvort sem er að hluta eða öllu leyti, nema með samþykki leigusala. Synji einhver leigusala um framsal skal hann rökstyðja synjun sína". Samningarnir frá 12. nóvember 1990, við Pharmaco, og samningurinn frá 22. október 1992, við Silung ehf. eru þess eðlis að jafna má þeim til bráðabirgðasamninga. Í hvorugum samningnum er gert ráð fyrir endurgjaldi fyrir aðstöðuna, einungis er gert ráð fyrir því að annast sé um viðhald á stöðinni og greidd af henni nauðsynleg gjöld. Ekki var leitað samþykkis landeigenda eins og gert er ráð fyrir í 1. mgr. 15. gr., því var Laxalind ehf., allt að einu enn leigutaki og ábyrgt fyrir efndum samningsins gagnvart leigusala og fóru því skuldaraskipti ekki fram. Telja verður einnig, í ljósi fram lagðra gagna og því sem álykta má af framburði Sæmundar Þórðarsonar fyrir dómi, að stefnendum hafi mátt vera kunnugt um samninga þá sem Laxalind ehf. gerði við Pharmaco hf. og Silung ehf.  Með samningum þessum má telja að Laxalind hafi verið að leitast við að halda við verðmætum sem fyrirtækið átti og hafi slíkt verið heimilt að því marki sem raun ber vitni.

Með vísan til alls framansagðs ber að hafna riftunarkröfu stefnenda í máli þessu.

II.  Við aðalmeðferð máls þessa hefur því verið haldið fram af hálfu stefnenda, að þegar hafi verið dæmt í héraði um málsástæður stefndu sem byggja á 36. gr. samningalaganna, með dómi aukadómþings Gullbringusýslu 2. maí 1991. Geti því hliðsettur dómstóll ekki fjallað um og endurskoðað niðurstöðu þess dóms. Í tilvitnuðum dómi aukadómþings Gullbringusýslu var það þrotabú Lindalax hf. sem stefndi leigusölum Vatnsleysuvíkur, stefnendum máls þessa, til að þola riftun á samningi gerðum við Lindalax hf. Mál það sem hér er til umfjöllunar er milli Laxalindar ehf. og landeigenda Vatnsleysuvíkur.  Þykir því ljóst, þegar af þessari ástæðu að aðilar málanna eru ekki þeir sömu. Hafnað er þeim rökum stefnenda fyrir synjun um beitingu 36. gr. samningalaganna, að dómstóll hafi áður úrskurðað, hvort skilyrðum hennar um breytingu á samning væri fullnægt. 

III.Í máli þessu hafa stefnendur haft uppi kröfu um greiðslu vangoldins leigugjalds, aðallega frá 12. desember 1989 til 1. október 1998, auk dráttarvaxta að viðbættri höfuðstólsuppfærslu dráttarvaxta á 12 mánaða fresti.

Ofangreindar kröfur sem krafist er greiðslu á fyrnast á 4 árum, sbr. 1. tl. 3. gr. laga nr. 14/1905. Er ekki deilt um það í málinu. Því er hins vegar haldið fram af hálfu stefnenda, að stefndi hafi ítrekað viðurkennt ofangreinda leiguskuld og hafi kröfunni því verið haldið við og fyrningu hennar slitið, sbr. 6. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu kröfuréttinda. Vísa stefndu máli sínu til stuðnings til bréfs stefnda dags. 14. apríl 1997 og 14. október s.á., beiðni stefnda um dómkvaðningu matsmanna, dags. 17. desember 1997 og svarbréfs stefnda við riftunaryfrlýsngu stefnenda, dags. 17. mars 1998. Segja stefnendur að kröfum þeirra hafi aldrei verið mótmælt tölulega, heldur hafi aðeins verið  krafist lækkunar af hálfu stefnda. Stefndu krefjast sýknu af greiðslu allra krafna sem gjaldféllu fyrir 1. október 1995.

Það er meginregla að skuldari getur slitið fyrningu, ef hann viðurkennir skuld sína við kröfueigandann, annaðhvort með berum orðum eða á annan hátt. Í þessu felst að kröfuhafi verður að hafa ástæðu til að skilja framkomu skuldarans á þá leið, að hann bæði kannist við að skuldin sé til og að hann lofi að greiða hana. Í bréfi frá 14. apríl 1997 er ekki að finna slíka viðurkenniningu á skuld stefnda sem rofið getur fyrningu. Beiðni um dómkvaðningu matsmanna dags. 17. desember 1997 þykir ekki fela í sér viðurkenningu á kröfu stefnenda, né heldur svarbréf lögmanns stefnda við bréfi lögmanns stefnenda, dags. 17. mars 1998. Í bréfi dags. 14. október 1997 er gerð tillaga af hálfu Þórðar Þórðarsonar, stjórnarfomanns Laxalindar ehf., þess efnis að greitt verði fyrir landsafnotin árin 1990-1996 kr. 1.000.000.- , með báðum árum meðtöldum, alls kr. 7.000.000.- Í bréfi þessu er svohljóðandi fyrivari;  „Í tillögum þessum felst ekki nein viðurkenning af hálfu Laxalindar ehf. á réttmæti krafna landeigenda á hendur Laxalind ehf., heldur er hér um að ræða tilraun af hálfu Laxalindar ehf. til að ná samkomulagi við landeigendur um framtíðarskipan leigumála stöðvarinnar með hagsmuni hlutaðeigandi að leiðarljósi. Tillögurnar eru þannig gerðar með fyrirvara um réttmæti og fjárhæð krafna".  Fyrirvara þennan ber að skilja á þá leið að ekki séu viðurkenndar kröfur landeiganda umfram það sem í sáttaboðinu greinir. Stefndu má enda vera ljóst að þeir geta ekki ætlast til að hafa landsafnot Vatnsleysuvíkur án þess að gjalda fyrir þau. Því ber að skilja fyrirvara þennan á þann veg að hann sé viðurkenning á því endurgjaldi sem í sáttaboðinu greinir og jafnframt loforð um greiðslu þess. Telja verður að þar með, hafi verið rofinn fyrningarfrestur krafna á hendur stefnda, að því marki er í bréfi þessu greinir. Sé því leiguskuld við stefnendur, að fjárhæð kr. 5.000.000.-, fyrir árin 1990-1994 með því síðara meðtöldu viðurkennd og því ófyrnd. Leigugjald átti, skv. samningi dags. 10. maí 1989, á milli stefnenda þessa máls og Lindalax h.f., sem er til fyllingar og breytingar á samningi aðila dags. 23. október 1987, að greiðast eftirá ár hvert þann 1. október og er við það miðað að það sé sá dagur sem krafa varð gjaldkræf. Vaxtakrafa af þessari upphæð hefur ekki verið viðurkennd og telst því fyrnd, sbr. 2. tl. 3. gr. laga nr. 14/1905 um fyrningu, hvað varðar árin 1990-1994 (með því síðara meðtöldu.)

Verður nú vikið að dómkröfum málsaðila er varða leigugjaldið frá 1. október 1995 til 1. október 1998. Ekki er ástæða til að rekja frekar en gert hefur verið, málsástæður stefnenda fyrir krafið leigugjald og vísast til kafla III. hér að ofan. Stefndu krefjast þess að umræddar leigugreiðslur verði lækkaðar verulega á grundvelli 36. gr. laga um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936. Einnig vísa stefndu til ákvæðis í 13. gr. samningsins frá 23. október 1987, sem ekki sé breytt með samningi dags. 10. maí 1989. Þar er kveðið á um að samninginn skuli endurskoða minnki starfsemi laxeldisstöðvarinnar. Í 1. mgr. 13. gr. samningsins frá 23. október 1987, er svohljóðandi ákvæði; „Leggist starfsemi fiskeldisstöðvarinnar niður eða minnki framleiðsla hennar verulega um lengri tíma skulu samningsaðilar gera sérstakan samning um það hvernig við slíku skuli bregðast. Hið fyrirfram greidda leigugjald samkvæmt 7. grein samings þessa verður þó ekki afturkræft úr hendi leigusala, en tekið skal tillit til þess við gerð samningsins, með því t.d. að leyfa leigutaka að stunda aðra starfsemi á landinu". Í samningunum frá 23. október 1987, sem breytt er með samningi dags. 10. maí 1989 er í 5. gr. gert ráð fyrir því að samningurinn miðist við að reist verði fiskeldisstöð á landi stefnda þar sem framleidd verði em u.þ.b. fjögur þúsund tonn af laxi á ári,  og u.þ.b. þrjár milljónir laxaseiða. Jafnframt er gert ráð fyrir því í samningum aðila að leigutaki notfæri sér heitavatnsréttindi í landi leigusala. Aldrei voru byggðir tveir síðari áfangar stöðvarinnar en í samningi dags. 23. október 1987 er gert ráð fyrir byggingu stöðvarinnar í þremur áföngum. Hámarks framleiðslugeta stöðvarinnar í dag, nemur því aðeins um 1.000 - 1.100 tonnum. Þegar litið er til alls þessa er ljóst að miklar breytingar í skilningi 1. mgr. 13. gr., hafa átt sér stað á þeirri starfsemi sem samningurinn miðast við að verði rekin í laxeldisstöðinni og þess sem raun ber vitni, sbr. einnig gögn sem lögð hafa verið fram í máli þessu sem sýna raunverulega framleiðslu í stöðinni á árunum 1992 til og með ársins 1996. Kemur þar fram að á árinu 1995 hafi verið framleidd 330 tonn af silungi og 20 tonn af laxi, á árinu 1996 kemur fram að framleidd hafi verið 500 tonn af silungi, 150 tonn af bleikju og 106 tonn af laxi, alls 756 tonn af fiski. Er þetta mikið minni framleiðsla en gert er ráð fyrir, samkvæmt framangreindum samningi. 

Í 36. gr. laga nr. 7/1936, sbr. lög nr. 11/1986 er að finna víðtæka heimild til að víka til hliðar í heild eða að hluta eða breyta samningi ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig. Við mat á framansögðu ber að líta til  efnis samnings, stöðu samningsaðila, atvika við samningsgerðina og atvika sem síðar koma til. Þegar samningurinn frá 23. október, var gerður, voru horfur góðar fyrir fiskeldi í heiminum og höfðu samningsaðilar uppi mikil áform um byggingu stórrar og afkastamikillar laxeldisstöðvar, þar sem átti bæði að framleiða eldisfisk til slátrunar auk þess sem framleiða átti laxaseiði til sölu og til eigin nota. Gerði samningurinn frá 23. október 1987, ráð fyrir því að nýtt væru heitavatnsréttindi í landi leigusala við framleiðsluna. Í framburði vitnisins Eiríks Tómassonar fyrir dómi, sem árið 1987 var stjórnarformaður Lindalax hf., kemur fram að hann telji samninginn frá 23. október 1987, upphaflega hafa innifalið sanngjarnt leiguverð fyrir hið leigða á þeim tíma sem hann var gerður, miðað við þau framtíðaráform sem uppi voru. Síðan hafi aðstæður og forsendur breyst verulega.  Fram hefur komið í máli þessu að stefndu hafa einungis nýtt sér u.þ.b. 5 hektara af því landi sem upphaflega var tekið á leigu en það er u.þ.b. 150 hektarar að stærð. Einnig hefur komið fram að aldrei hefur verið gerð tilraun til að nýta heitavatnsréttindi á hinu leigða landi. Í framburði Skúla  Þorvaldssonar fyrir dómi,  kemur fram, að forsendur fyrir nýtingu heitavatnsins, hafi í raun brostið er ákveðið var að sameina Lindalax hf. við Fjallalax í Fljótum. Þar sem einn megin tilgangur með nýtingu heitavatnsin hafi verið að ala laxaseiði en við sameiningu framangreindra fyrirtækja komu laxaseiði frá Fjallalaxi inn í stöðina í stað þess að seiðin væru alin upp í stöð stefnda. Ljóst er að mikill hluti lands stefnenda sem ekki er notaður af stefndu er enn veðsettur. Undir rekstri málsins hefur stefndi lýst því yfir að hann muni gera allt sem í hans valdi stendur, til að leysa það land úr veðböndum þegar samningar nást. Eftir sömu sjónarmiðum 36. gr. samningalaganna og vitnað var til hér áðan, er sanngjarnt og eðlilegt, að veðsetning hins leigða lands verði takmörkuð við þá c.a. 5 hektara, sem nú eru nýttir af stefnda. Eins og kröfugerð er háttað er þó ekki hægt að kveða á um að land þetta verði leyst úr veðböndum. Um þetta og hinu takmörkuðu nýtingu á hinu umsamda landi til loka samningsingsins um það er réttast að aðilarnir geri sérstakan samning sín á milli.

Með hliðsjón af öll framansögðu, þykir rétt að fallast á þá málsástæðu stefnda í máli þessu að það sé ósanngjarnt og andstætt góðri viðskiptavenju að bera fyrir sig  fjárhæð leigu í samningnum frá 23. október 1987 ásamt viðbót og síðari breytingum frá 10. maí 1989.  Ennfremur er fallist á þá málsástæðu stefnda að taka beri mið af ákvæði 1. mgr. 13. gr. samningsins frá 23. október 1987 og verður að telja að stefnendum hafi borið að semja við stefnda um breytingu á leigugjaldinu. Því er fallist á varakröfu stefnda um að kröfur stefnenda um greiðslu leigu skv. lið II. í stefnu, verði lækkaðar verulega.

Í máli þessu liggur fyrir mat dómkvaddra matsmanna, sem beðið var um af hálfu stefndu, en matsbeiðnin er svohljóðandi; "Hvað má telja eðlilegt og sanngjarnt endurgjald til leigusala (sbr. neðangreint) fyrir afnot Laxalindar af landi, vatni og sjó í landi leigusala í Vatnsleysuvík, í ljósi þess að framleiðsla fiskeldisstöðvarinnar hefur minnkað verulega eins og síðar greinir. Þess er óskað að lagt verði mat á sanngjarnt leigugjald fyrir tímabilin; frá 12.12.1989 til og með 30.091990 og svo árlega frá 01.10.1990 til og með 30.09.1996". Í mati þessu er leigugjald fyrir tímabilið 1. október 1994 - 30. september 1995 metið kr. 884.829.- og er þá tekið tillit til magns framleidds fisks. Fyrir tímabilið 1. október 1995 - 30. september 1996 er sanngjarnt leigugjald metið 1.677.601.-. Þykir meiga styðjast við mat þetta fyrir tímabilið 1995-1996. Fyrir tímabilið  1994-1995 þykir mega styðjast við framangreinda viðurkenningu stefnda á kröfu stefnenda í sáttatilboði og er leiga fyrir ár ákveðin kr. 1.000.000,- Við ákvörðun sanngjarns og eðlilegs leigugjalds fyrir tímabilið 1. október 1996 - 30. september 1997 og frá 1. október 1997 til 30. september 1998, er rétt að taka tillit til þess að land stefnenda er á margan hátt vel til þess fallið að þar sé stundað laxeldi. Við meðferð máls þessa hefur komið fram að leigulandið liggur að sjó og er dælt upp á landinu, miklu magni af ísöltu vatni sem notað er í fiskeldisker Laxalindar ehf. Landið liggur stutt frá Keflavíkurflugvelli en um hann flytur stefndi vöru sína á markað. Stutt er til höfðborgarsvæðisins sem hefur marga kosti í för með sér, bæði hvað varðar aðgang að markaði, þjónustu og  vinnuafli. Svæðið er skammt frá einum fjölfarnasta þjóðvegi landsins og eru samgöngur til og frá leigulandi því góðar og öll aðföng auðveld. Í samningi frá árinu 1992 milli aðila þessa máls, sem aldrei tók þó formlega gildi, var hæfilegt endurgjald fyrir landsafnotin talið vera kr. 1.000.000,-, á ári, að gefnu því að veitt væri ábyrgð kröfuhafa fyrir greiðslu leigugjaldsins og að leystur væri úr veðböndum sá hluti lands stefnenda sem ekki var notaður af stefnda. Í bréfi lögmanns stefnda til lögmanns stefnenda dags. 13. janúar 2000, gerir hann stefnendum tilboð um leigugreiðslu kr. 1.837.308,- á ári.  Við aðalmeðferð málsins var framkvæmdastjóri stefnda, Laxalindar ehf., Jónatan Þórðarson spurður hvað hann teldi sanngjarnt og eðlilegt endurgjald fyrir landsafnotin eins og þau eru núna. Gaf aðilinn þá yfirlýsingu að hann teldi það geta verið á bilinu 2-3 milljónir á ári. Ljóst er að yfirlýsing þessi, undir rekstri málsins getur bundið aðilann. Þykir með tilliti til alls þessa hæfilegt endurgjald á ári fyrir tímabilið 1. október 1996 til 30. september 1997 og  tímabilið 1. október 1997 til 30. september 1998, vera kr. 2.500.000,- á ári.

Samkvæmt því sem nú hefur verið rakið ber stefnda að greiða stefnendum í leigugjald fyrir tímabilið frá 1. janúar 1990 til 30. september 1998 kr. 12.666.601,- þ.e.5.000.000,- + 1.000.000,- + 1.667.601,- + 2 x 2.500.000,-  Vaxtakröfu stefnenda er fallist á með þeim hætti sem lýst er í dómsorði

Eftir þessum úrslitum þykir stefndi verða dæmdur til að greiða stefnendum kr, 750.000,- í málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

Dóm þennan kveður upp Guðmundur L. Jóhannesson, héraðsdómari

VI.

DÓMSORÐ

Riftunarkröfu stefnenda Sæmundar Þórðarsonar,  Önnu May Sæmundsdóttur, Þórðar Jóns Sæmundssonar, Sivjar E. Sæmundsdóttur, Geirlaugar Þorvaldsdóttur, Katrínar Þorvaldsdóttur og Skúla Þorvaldssonar er hafnað.

 Stefndi Laxalind ehf., greiði stefnendum kr.12.677.601,- auk vaxta skv. 7. gr.  vaxtalaga nr. 25/1987, af kr. 5.000.000,- frá 1. október 1994 til 30. september 1995, af kr 6.000.000,- frá 1.október 1995 til 30. september 1996, af kr. 7. 677.601,- frá 1. október 1996 til 30. september 1997, af kr. 10.177.601,- frá 1. október 1997 til 30. september 1998, af kr. 12.677.601,- frá þeim degi að uppkvaðningu dóms þessa, en af þeirri  fjárhæð, dráttarvexti skv. III. kafla vaxtalaga frá dómsuppkvaðningu  til greiðsludags.

 Stefndi greiði stefnendum  kr. 750.000,- í málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.