Fimmtudaginn 14. júní 2007.
Nr. 658/2006.	Fasteignafélagið Höfði ehf. (Sigurbjörn Magnússon hrl.) gegn Fjárstoð ehf. (Magnús Guðlaugsson hrl.)

 

Húsaleiga. Endurgreiðslukrafa.

FH ehf. leigði FJ ehf. húsnæði við Sætún í Reykjavík. Ágreiningur reis með aðilum um leigugreiðslur vegna síðasta mánaðar leigutímans, janúar 2004, en FJ ehf. hafði haft húsnæðið á leigu frá febrúar 2002. Taldi FJ ehf. sig hafa frá upphafi ofgreitt húsaleigu þar sem húsnæðið hefði verið minna í fermetrum talið en tilgreint var í leigusamningi og ætti af þeim sökum gagnkröfu á hendur FH ehf. sem dygði til greiðslu leigu vegna janúar 2004. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að FJ ehf. hefði greitt umsamda leigu athugasemdalaust frá febrúar 2002 til og með desember 2003 og fyrst gert athugasemdir um stærð hins leigða við lok leigutímans, tæpum tveimur árum eftir að félagið fékk umráð þess. Yrði því að líta svo á að félagið teldist hafa unað stærð leiguhúsnæðisins, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og gæti ekki haft uppi gagnkröfu á hendur FH ehf. vegna ofgreiðslu húsaleigu. Var krafa FH ehf. um greiðslu vangoldinnar leigu vegna janúar 2004 því tekin til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 21. desember 2006. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 875.967 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2004 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Esjubergi hf. fyrir Hæstarétt til réttargæslu.

Málsatvikum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Stefndi gerði 3. maí 2002 húsaleigusamning við réttargæslustefnda um nánar tilgreindan eignarhluta að Sætúni 8 í Reykjavík, en stefndi hafði tekið við leiguafnotum af húsnæðinu 1. febrúar það ár. Fram kom í samningnum að stærð hins leigða væri 537,6 fermetrar, grunnverð á fermetra væri 1.150 krónur og leigufjárhæð á mánuði 618.240 krónur. Húsaleiga skyldi samkvæmt samningnum breytast mánaðarlega í samræmi við vísitölu neysluverðs. Þá kom fram í samningnum að stefndi hefði kynnt sé ástand hins leigða og tæki við húsnæðinu í því ástandi sem það var í við upphaf leigutíma. Nokkrar breytingar voru gerðar á leigusamningnum með samkomulagi stefnda og Esjubergs hf. 26. ágúst 2002 og lutu þær meðal annars að tímabundinni lækkun á leigufjárhæð. Réttargæslustefndi framseldi aðild sína að leigusamningnum til Fasteignafélagsins Sætúns 8 ehf. hinn 7. mars 2003, en það félag framseldi áfrýjanda hana 19. desember sama ár. Stefndi samþykkti bæði þessi framsöl fyrir sitt leyti.

Stefndi sagði leigusamningnum upp með 6 mánaða uppsagnarfresti 28. júlí 2003 miðað við lok leigutíma 1. febrúar 2004. Í tölvupósti til áfrýjanda 7. janúar 2004 greindi stefndi frá því að hvarflað hefði að sér að „skekkja“ væri milli þeirrar fermetratölu sem hann hefði greitt húsaleigu fyrir og stærðar hins leigða rýmis. Í bréfi til áfrýjanda 24. mars 2004 skýrði stefndi frá því að hann hefði látið nafngreinda verkfræðistofu mæla stærð hins leigða húsnæðis og staðfesti hún grun stefnda. Taldi hann sig af þessum sökum hafa ofgreitt húsaleigu um fjárhæð sem var lítillega hærri en krafa áfrýjanda um leigugjald fyrir janúar 2004, sem var ógreitt og lagði til skuldajöfnuð á þessum kröfum þannig að hvorugur ætti kröfu á hinn. Með bréfi lögmanns áfrýjanda 27. maí 2004 var sjónarmiðum stefnda hafnað og krafist greiðslu á húsaleigunni fyrir janúar 2004 auk dráttarvaxta frá gjalddaga hennar 1. janúar það ár og innheimtukostnaðar. Ágreiningur málsaðila stendur um hvort stefndi eigi gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna ofgreiddrar húsaleigu sem hann getur nýtt til greiðslu húsaleigu fyrir janúar 2004 með skuldajöfnuði. Málsástæðum aðila er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Áður er fram komið að stærð hins leigða var tilgreind 537,6 fermetrar í leigusamningi. Í málinu liggur fyrir matsgerð dómkvadds manns sem stefndi aflaði undir rekstri málsins í héraði. Taldi matsmaður stærð hins leigða eignarhluta á 5. hæð, fyrir utan hlutdeild í sameign, vera 470,3 fermetra. Hlutdeild eignarhlutans í sameign reiknaðist 71,6 fermetrar, þar af væri 10,91% hlutdeild í geymslurými í kjallara.

Samkvæmt því sem upplýst er í málinu virðist stefndi hafa staðið í þeirri trú við gerð leigusamningsins að uppgefin fermetratala svaraði aðeins til 5. hæðar hússins og hlutdeildar í sameign, sem væri einkum anddyri og stigahús, en ekki geymsla. Stefndi greiddi hins vegar athugasemdalaust umsamda leigu frá febrúar 2002 til og með desember 2003. Hann gerði fyrst athugasemdir um stærð hins leigða við lok leigutímans, 7. janúar 2004, tæpum tveimur árum eftir að hann fékk umráð þess. Verður því að líta svo á að hann teljist hafa unað stærð leiguhúsnæðisins, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og geti ekki haft uppi gagnkröfu á hendur áfrýjanda vegna ofgreiðslu á húsaleigu. Verður krafa áfrýjanda um greiðslu vangoldinnar leigu vegna janúar 2004 því tekin til greina, en ekki er deilt um fjárhæð hennar. Krafa áfrýjanda ber dráttarvexti frá samningsbundnum gjalddaga hennar, 1. janúar 2004, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001.

Samkvæmt þessum málsúrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefndi, Fjárstoð ehf., greiði áfrýjanda, Fasteignafélaginu Höfða ehf., 875.967 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2004 til greiðsludags.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 17. nóvember 2006.

             Mál þetta, sem dómtekið var 13. nóvember 2006, er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Fasteignafélaginu Höfða ehf., kt. 681074-0589, Tryggvagötu 11, Reykjavík, gegn Fjárstoð ehf., kt. 571201-2750, Stórhöfða 25, Reykjavík, með stefnu, sem birt var 4. október 2004.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi verði dæmdur til greiðslu 875.967 kr. með dráttarvöxtum frá 1. janúar 2004 til greiðsludags.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu að mati dómsins.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda.

Dómkröfur stefnda eru aðallega að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda í málinu.  Til vara er þess krafist að stefnukröfur verði lækkaðar verulega og dráttarvextir aðeins dæmdir frá dómsuppsögudegi.  Í báðum tilvikum krefst stefndi þess að stefnandi verði dæmdur til þess að greiða honum málskostnað að mati dómsins.

Málið var áður dómtekið 22. september 2005 og féll dómur 30. sama mánaðar þar sem stefndi var sýknaður af kröfum stefnanda.  Hinn 15. desember 2005 skaut stefnandi málinu til Hæstaréttar og með dómi Hæstaréttar 18. maí 2006 var héraðsdómurinn ómerktur og málinu vísað heim til munnlegs flutnings og dómsálagningar að nýju.  Forsendur dómsins eru eftirfarandi:  Áfrýjandi byggði kröfu sína í héraði meðal annars á því að stefndi hefði nær allan leigutímann greitt uppsetta leigufjárhæð án athugasemda um flatamál hins leigða.  Af þessari ástæðu geti stefndi ekki borið fyrir sig að hann eigi gagnkröfu vegna stærðar húsnæðisins á móti kröfu áfrýjanda.  Með hinum áfrýjaða dómi var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjanda án þess að tekin væri afstaða til þessarar málsástæðu hans.  Þetta fer í bága við f. lið 1. mgr. 114. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Helstu málavextir eru að Esjuberg hf. seldi stefnda að leigu húsnæði að Sætúni 8 í Reykjavík „hluta af eignum merktum A og B“.  Í húsaleigusamningnum, dags. 3. maí 2002, segir að stærð eignarhluta, sem tekinn er að leigu, sé 537,6 fermetrar og grunnverð á fermetra 1.150 kr. og leigugjald því samtals mánaðarlega 618.240 kr.  Húsaleigan skyldi þó breytast í samræmi við hækkun vísitölu neysluverðs, en grunnvísitalan var miðuð við janúar 2001.  Með samkomulagi 26. ágúst 2002 var samið um breytingu á umræddum húsaleigusamningi og var m.a. samið um sex mánaða uppsagnarfrest með fyrirvara er bundinn var uppsögn á svokölluðum þjónustusamningi, sem leigusali og leigutaki gerðu sín í milli jafnhliða breytingunni á húsaleigusamningnum.

             Þann 7. mars 2003 framseldi Esjuberg hf. með samþykki stefnda rétt sinn og skyldur samkvæmt umræddum samningum til Fasteignafélagsins Sætúns 8 ehf.

Með bréfi 28. júlí 2003 sagði stefndi upp leigusamningi frá og með næstu mánaðamótum með sex mánaða uppsagnarfresti.

Þá segir í bréfi, dags. 19. desember 2003, sbr. dskj. nr. 6.:

Hér með framselur Fasteignafélagið Sætún 8 ehf., kt. 420597-2829, leigusamning dags. 3. maí 2002 við Fjárstoð ehf. Kt. 571201-2750 um hluta húsnæðis að Sætúni 8, Reykjavík, nánar tiltekið hluti 0501 af byggingum merktum A og B, til Fasteignafélagsins Höfða, kt. 681074-0589.

Framsalið gildir frá og með 19. desember 2003 með öllum þeim skilmálum sem í leigusamningi greinir.

             Óumdeilt er að stefndi stóð skil á leigu í uppsagnarfresti fyrir ágúst – desember 2003.  Leiga fyrir janúar 2004 var hins vegar ekki greidd og bar stefndi því við að húsnæðið, sem hann hafði leigt að Sætúni 8, væri raunar 450-470 fermetrar í stað 537,6 fermetrar, en grunur í þá veru hefði vaknað við flutning stefnda úr Sætúni 8 þann 19. desember 2003 í Stórhöfða 25.  Nýja húsnæðið hefði reynst mun rýmra en hið eldra þrátt fyrir að leiga þess miðaðist við um 100 fermetrum minna húsnæði en félagið hafði leigt að Sætúni 8.  Af hálfu stefnda var lagt til að húsaleiga stefnda fyrir janúar 2004 og skuld félagsins vegna sameiginlegs kostnaðar yrði skuldajafnað á móti ofgreiddri húsaleigu og um frekari kröfur hvors aðila á hinn yrði ekki að ræða.

             Tillögu stefnda var hafnað af hálfu stefnanda.  Vísað var til þess að verkfræðistofa hefði staðfest með mælingum að grunnflötur 5. hæðar í A - og B - húsi Sætúns 8 væri samtals 471,1 fermetri og hlutdeild 5. hæðar í sameign væri 66,5 fermetrar eða samtals 537,6 fermetrar eins og tilgreint væri í leigusamningi.

             Mál þetta var eins og áður sagði höfðað með stefnu, sem birt var 4. október 2004.  Málið var þingfest 5. sama mánaðar.  Á dómþingi 5. nóvember 2004 var tekin fyrir og þingfest beiðni Fjárstoðar ehf. um dómkvaðningu matsmanns, en matsbeiðnin er dagsett 11. október 2004.  Málinu var úthlutað í byrjun janúar 2005 til þess dómara, sem nú fer með það.  Matsgerð á grundvelli framangreindrar matsbeiðni var lögð fram af stefnda á dómþingi 10. mars 2005.

             Þar sem málið hafði verið höfðað 4. október 2004, mátti ekki beiðast dómkvaðningar matsmanns 11. sama mánaðar í sérstöku matsmáli, samkvæmt XII. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, vegna matsatriða er vörðuðu mál það, sem hér er til úrlausnar.  Verður því að líta á þessa matsgerð með tilliti til þess, sbr. dóma Hæstaréttar nr. 346/1995 og nr. 26/2005.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi vanefnt leigusamning aðila, ekki greitt leigu fyrir síðasta mánuð í uppsagnarfresti.

             Stefnandi hafnar því að stefndi hafi ekki með leigusamningi þeim, sem hér um ræðir, fengið notið þeirrar stærðar af húsnæði sem leigusamningurinn tilgreinir.  Byggt er á því að stefndi hafi haft umráð hins leigða húsnæðis allt frá 1. febrúar 2002 til 1. febrúar 2004 og ekki gert athugasemdir við stærð hins leigða fyrr en tæplega tveimur árum eftir að hann tók við umráðum þess og tæplega 30 dögum áður en að samningur aðila féll úr gildi.

             Tölulega skýrir stefnandi kröfu sína þannig að upphafleg leiga samkvæmt leigusamningi hafi verið 618.240 kr., en hún hafi breyst til hækkunar miðað við vísitölu neysluverðs og numið við útgáfu reiknings 875.967 kr. að meðtöldum virðisaukaskatti.  Tekið er fram að húsnæðið sé skráð frjálsri skráningu, sbr. reglugerð nr. 577/1989, og reiknist því virðisaukaskattur á leigugjaldið.

Stefndi byggir á því að hann hafi frá upphafi leigutímans að Sætúni 8 í Reykjavík greitt húsaleigu fyrir mun fleiri fermetra en hann hafi haft á leigu þar.  Um þetta hafi forráðamönnum Esjubergs ehf., Fasteignafélagsins Sætúns 8 ehf. og stefnanda verið kunnugt.  Stefndi hafi í góðri trú greitt húsaleiguna og hafi forráðamenn stefnda ekki áttað sig á þessu fyrr en félagið flutti í annað húsnæði til að minnka við sig, en þá hafi komið í ljós að nýja húsnæðið, 400 fermetrar, var síst minna umfangs en leiguhúsnæðið að Sætúni, þar sem félagið hafi greitt fyrir 537,6 fermetra.

             Byggt er á því að samkvæmt leigusamningi aðila sé leigufjárhæðin miðuð við 537,6 fermetra leiguhúsnæði með ákveðnu grunnverði á hvern fermetra.  Þar af leiðandi eigi hún að skerðast hlutfallslega miðað við hvern fermetra sem í raun hafi vantað til að húsnæðið næði 537,6 fermetrum.

             Stefndi byggir á því að ógreiddri húsaleigu fyrir janúar 2004 sé skuldajafnað á móti endurgreiðslukröfu á hendur Esjubergi ehf., Fasteignafélaginu Sætúni 8 ehf. og stefnanda.  Heimild til að beina skuldajafnaðarkröfu sinni eingöngu að stefnanda verði leidd af því að stefnandi hafi allan rétt sinn gagnvart stefnda frá Fasteignafélaginu Sætúni 8 ehf. sem aftur leiði rétt sinn frá Esjubergi ehf., sem var upphaflegur viðsemjandi stefnda.  Með móttöku á rétti samkvæmt leigusamningi hafi félögin einnig tekið á sig allar skyldur og skuldbindingar Esjubergs ehf. sem leigusala.  Ein af skyldum leigusala sé að þola endurkröfu vegna ofgreiddrar húsaleigu og sé því heimilt að beina þeirri kröfu eingöngu að stefnanda þótt hún varði einnig þann tíma er Esjuberg ehf. og Fasteignafélagið Sætúni 8 ehf. höfðu stöðu leigusala.

Jón L. Árnason, stjórnarformaður stefnda, gaf skýrslu fyrir rétti.  Hann sagði m.a. að stefndi hefði tekið húsnæði að Sætúni 8 á leigu í febrúar 2002.  Hann sagði að þeim hafi verið sýnd fimmta hæð hússins, sem þeir hefðu tekið á leigu, anddyrið og stigagangur.  Hafi þeim verið tjáð að þetta húsnæði væri 537,6 fermetrar.  Þeim hafi hins vegar ekki verið sagt að inni í þessu væru tæp 11% af rúmlega 350 fermetra geymslu í kjallara hússins.

             Þegar þeir tóku húsnæðið á leigu, sagði Jón, að þeir hefðu fengið lykla að útidyrunum og þannig komist upp á fimmtu hæðina.  Hann sagði að þeir hefðu ekki komist niður í kjallara hússins.  Þar hafi verið læst og þeir ekki haft lykil að því rými.  Jón sagði að þeir hefðu einu sinni farið þangað niður og skoðað aðstæður, sökum þess að þeir voru með mikið af bókhaldsgögnum, gömlum skrifborðum og öðru, sem þeir vildu gjarnan setja í geymslu.  Aldrei hafi þó komið til álita að þeir fengju eitthvert rými þar.  Í þetta eina skipti er þeir fóru niður í kjallara var fyrirtækið Ó. Johnson og Kaaber, er var með starfsemi í húsinu, með aðstöðu þar og geymslan full af dóti frá þeim.

             Jón kvaðst hafa séð þessa 350 fermetra geymslu aftur þegar matsfundur var haldinn.  Þá hafi honum orðið ljóst, hvers vegna Ó. Johnson og Kaaber voru einir um geymsluna.  Geymslan hafi verið opin inn í port á bak við húsið og hluti af húsnæði fyrir lagerinn hjá Ó. Johnson og Kaaber.  Ógerningur hafi verið fyrir aðra að ætla sér eitthvert rými þarna.

Ályktunarorð:  Í húsaleigusamningi, er hér um ræðir, segir undir fyrirsögninni Skilgreining hins leigða:

Hið leigða er nánar tiltekið Sætún 8, Reykjavík, hluti af eignum merktum A og B.  Húsnæðið leigist leigutaka undir skrifstofur og skyldan rekstur.  Um eignarhluta stærðar og leigufjárhæð vísast til neðangreindrar töflu.

                    Eign.                    m2.                    eldri merkingar                    grunnverð pr. m2.                    samtals verð pr. mán

                    0501                    537,6                    A + B hús                    1.150,-                    618.240

                    Samtals leigufjárhæð pr. mánuð                      kr. 618.240.

Óumdeilt er að stefndi greiddi stefnanda ekki leigu fyrir síðasta mánuð í uppsagnarfresti leigusamnings aðila, en stefndi telur sig hafa haft heimild til að skuldajafna leigunni á móti því að hafa greitt leigu fyrir 537,6 fermetra húsnæði án þess að vita að í gjaldinu fælist m.a. greiðsla fyrir hluta í vörugeymslu, sem hann hafði engan aðgang að og hafi ekki á neinn hátt verið tiltekin sem hluti af 537,6 fermetrum í leiguhúsnæðinu í ofangreindum leigusamningi.

             Málsástæða stefnanda í þá veru að stefndi geti ekki borið fyrir sig að hann eigi gagnkröfu vegna stærðar húsnæðisins, þar sem hann hafi nær allan leigutímann greitt uppsetta leigufjárhæð án athugasemda um flatamál hins leigða, verður óhjákvæmilega að skoða í ljósi þess, hvort af gögnum málsins megi álykta að forráðamenn stefnda hefðu vitað, eða þeim mátt vera ljóst, að stefndi var að greiða leigu fyrir stærra húsnæði en leigusalinn veitti honum afnot af.  Og þá verður að líta til þess að stefndi greiddi húsaleigu umyrðalaust, allt þar til kom að greiðslu fyrir síðasta mánuð leigutímans, í samhengi við þá málsástæðu stefnda, að forráðamenn stefnda hafi ekki - fyrr en undir lok uppsagnarfrests - vitað að hlutdeild fimmtu hæðar í sameign væri 66,5 fermetrar, sem samanstæðu af hlutdeild fimmtu hæðar í vörugeymslu á jarðhæð, 363,5 fermetrar að flatarmáli, og hlutdeildar í stigagangi niður á jarðhæð.

Gegn mótmælum stefnda hefur stefnandi hvorki sýnt fram á né gert sennilegt að stefndi hafi haft vitneskju eða forsendur að öðru leyti til að nota umrædda vörugeymslu.  Jafnframt verður að hafna því að forráðamenn stefnda hefðu - út frá almennri þekkingu er þeim hefði borið að hafa - mátt vera ljóst að húsnæðið, sem stefndi hafði raunveruleg afnot af að Sætúni 8, væri tæplega 40 fermetrum minna en leigusamningurinn kveður á um.

             Við flutning málsins rökstuddi lögmaður stefnda að stefndi hefði á leigutímanum greitt fyrir 38,53 fermetra hluta í vörugeymslunni.  Leiga fyrir þennan hluta geymslunnar á leigutímanum væri samtals 986.550 krónur án virðisaukaskatts en með virðisaukaskatti 1.228.254 krónur.  Af hálfu stefnanda var á hinn bóginn ekki sýnt fram á að stefndi hefði mátt hafa not af þessari vörugeymslu.

             Samkvæmt framangreindu verður fallist á með stefnda að hann megi skuldajafna þeirri fjárhæð, er hann hefur greitt hlutfallslega í leigu fyrir vörugeymsluna, á móti krafinni leigu stefnanda fyrir húsnæðið að Sætúni 8.  Verður stefndi því sýknaður af kröfum stefnanda.

             Stefnandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað eins og í dómsorði greinir.

             Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp dóminn.

DÓMSORÐ:

             Stefndi, Fjárstoð ehf., skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Fasteignafélagsins Höfða ehf.

             Stefnandi greiði stefnda 300.000 krónur í málskostnað.