Þriðjudaginn 12. apríl 2005.
Nr. 127/2005.	Bjarni Pálsson (Eyvindur G. Gunnarsson hdl.) gegn Íbúðalánasjóði og (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) Lánasjóði landbúnaðarins (Gestur Jónsson hrl.)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Óðalsréttur.

Talið var að húseign BJ ásamt meðfylgjandi leigurétti væri fullnægjandi andlag nauðungarsölu samkvæmt lögum nr. 90/1991 þrátt fyrir að hún stæði í landi ættaróðalsins B og hinn beini eignarréttur að landspildunni væri háður sérreglum um ættaróðul.

 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 17. mars 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. mars 2005, þar sem felld var úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 22. nóvember 2004 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á eigninni Brautarholti III, eignarhluta 0101, Kjalarnesi, og lagt fyrir sýslumann að halda áfram uppboðsmeðferð til lúkningar uppboðskröfum varnaraðila. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og ákvörðun sýslumanns staðfest. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður úr hendi sóknaraðila.

Emilía Björg Jónsdóttir og þrotabú Björns Jónssonar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Málsatvikum er lýst í hinum kærða úrskurði. Í niðurstöðukafla hans felst, að krafa varnaraðila er tekin til greina á þann veg, að nauðungarsala eignarinnar skuli taka til þeirra tímabundnu leiguréttinda sem uppboðsþoli á yfir lóðinni Brautarholt III og húseignar hans þar. Salan skuli hins vegar ekki taka til hins beina eignarréttar sóknaraðila og Emilíu Bjargar Jónsdóttur að lóðinni, en hann er háður þeim kvöðum sem óðalsrétti fylgja. Samkvæmt 1. mgr. 17. gr. laga nr. 90/1991 taka ákvæði 2. þáttar laganna til slíks uppboðs. Þessi úrlausn héraðsdóms er í samræmi við fordæmi það sem felst í dómi Hæstaréttar frá árinu 1993 á bls. 1378 í dómasafni réttarins.

Með þessari athugasemd en að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir, en málskostnaður í héraði verður felldur niður.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðilum kærumálskostnað svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Felld er úr gildi ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík 22. nóvember 2004 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á eigninni Brautarholti III, eignarhluta 0101, Kjalarnesi. Lagt er fyrir sýslumann að halda áfram uppboðsmeðferð á grundvelli laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu til lúkningar uppboðskröfum Íbúðalánasjóðs og Lánasjóðs landbúnaðarins, þannig að hún taki til leiguréttar uppboðsþola til eignarinnar og húseignar hans þar.

Málskostnaður í héraði fellur niður.

Sóknaraðili, Bjarni Pálsson, greiði hvorum varnaraðila um sig, Íbúðalánasjóði og Lánasjóði landbúnaðarins, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 4. mars 2004.

Sóknaraðilar málsins eru, Íbúðalánasjóður, [kt.], Borgartúni 21, Reykja­vík og Lánasjóður landbúnaðarins, [kt.], Austurvegi 10, Selfossi, en varnaraðilar eru Emilía Björg Jónsdóttir, [kt.], Svöluhöfða 15, Mos­fells­bæ, Bjarni Pálsson, [kt.], Brautarholti, Kjalarnesi og þb. Björns Jóns­sonar, [kt.], Skeifunni 11a, Reykjavík.

Málið barst héraðsdómi hinn 30. nóvember 2004 með bréfi lögmanns Íbúða­lána­sjóðs, sem dagsett er sama dag. Það var tekið til úrskurðar 21. febrúar sl. að afloknum munn­legum málflutningi.

Dómkröfur:

Sóknaraðilar krefjast þess, að ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík frá 22. nóvember 2004 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á eigninni Brautarholti III, eignar­hluti 0101, verði felld úr gildi og lagt fyrir sýslumann að halda uppboðsmeðferð áfram á grundvelli laga nr. 90/1991 til lúkningar uppboðskröfum sóknaraðila.

Báðir sóknaraðilar krefjast óskipts (in solidum) málskostnaðar úr hendi varnar­aðila. Íbúðarlánasjóður krefst málskostnaðar að skaðlausu að mati dómsins, en Lána­sjóður landbúnaðarins krefst málskostnaðar í samræmi við framlagt máls­kostn­að­ar­yfirlit.

Bjarni Pálsson krefst þess, að ákvörðun sýslumannsins í Reykjavík frá 22. nóvember 2004 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á Brautarholti 3 eignarhluta 0101, Kjalarnesi verði staðfest. Emilía Björk gerir sömu kröfu um staðfestingu ákvörð­unar sýslumanns, en þessu til viðbótar, að sýslumanni verði gert að fara eftir VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004 við uppboðið.

Varnaraðilar gera kröfu til málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að mati dómsins.

Ekki var mætt í málinu af hálfu varnaraðilans þrotabús Björns Jónssonar.

Málavextir, málsástæður og lagarök málsaðila.

Mál þetta á sér langan aðdraganda. Upphaf þess má rekja til þess, að Ólafur Bjarna­son ákvað að gera jörðina Brautarholt á Kjalarnesi að ættaróðali á árinu 1944. Ólafur var afi varnaraðilanna Emilíu Bjargar, Bjarna Pálssonar og Björns Jónssonar, en bú Björns er undir gjaldþrotaskiptum. Ólafur afsalaði óðalsréttindum jarðarinnar til sona sinna Páls og Jóns með gerningi, dags. 30. júní 1967. Í þeim gerningi kemur fram, að jörðin, ásamt húsum og mannvirkjum, skuli eftirleiðis vera í óskiptri sameign þeirra bræðra að hálfu hvors, eins og þar segir. Á árinu 1989 leigja bræðurnir Birni Jóns­syni lóðarspildu úr landi Brautarholts. Lóðarleigusamningurinn er svohljóðandi: „Við undirritaðir Páll Ólafsson 7022-5964 og Jón Ólafsson 5173-7423 Brautarholti, Kjalarneshreppi, samþykkjum hér með að leigja Birni Jónssyni 1339-6833 s.st., 400 fermetra lóð úr landi sameignar okkar Brautarholti I, Kjalarneshreppi til 35 ára og heimilum honum að veðsetja lóðina. Lóðin er 20 m breið og 20 m löng rétthyrnd, nánar tiltekið í um 10 m fjarlægð norðvestur af elsta íbúðarhúsinu í Brautarholti og hefur umferðarrétt eftir vegi, er liggur að því húsi. Veðböndum Brautarholts I verður létt af lóðinni. Lögskil miðast við afhendingardag 22. maí 1989.“  Skjalið var móttekið til þinglýsingar 8. júní 1989.  Bræðurnir skiptu síðan jörðinni á milli sín með lands­skipta­gerð, dags. 9. desember 1989.  Skipting hennar greindist í átta hluta, sem að­greindir voru með töluliðunum I-VIII. Í séreign Páls kom Brautarholt I og er þeim hluta lýst sem ábýlisjörð hans, en í sérhlut Jóns kom ábýlisjörð hans Brautarholt II og hlutir V og VIII. Aðrir eignarhlutar voru áfram í sameign þeirra bræðra. Jón skipti síðan út úr sínum eignarhluta þremur spildum, sem merktar voru IX til XI. Ekki var getið um það í landsskiptagerðinni að jörðin væri óðalsjörð. Henni var þinglýst í apríl 1989, án þess að óðalsréttar væri getið.  Leigulóð Björns Jónssonar, sem ein kemur hér við sögu, var skráð í skiptagerðinni sem Brautarholt III. Þar er henni svo lýst: „Lóð umhverfis hús Björn Jónssonar skv. sérstökum lóðarsamningi og lóðaruppdrætti, liggur innan sameignarlandsins á Bæjarhónum (svo), Brautarholts VI.“ Björn Jónsson byggði einbýlishús á umræddri lóð. Hann var lýstur gjaldþrota með úrskurði upp­kveðnum 6. maí 2004. Jón Ólafsson ráðstafaði öllum óðalsrétti sínum til jarðarinnar Braut­arholts til Emilíu Bjargar dóttur sinnar sem fyrir fram greiddum arfi með afsali, dags. 19. janúar 2004. Hann andaðist 24. júní s.á.  Páll Ólafsson afsalaði til Bjarna sonar síns með sama hætti sínum eignarhluta jarðarinnar með afsali, dags.  29. júní s.á.

Sóknaraðilinn, Íbúðalánasjóður, krafðist nauðungarsölu á eigninni Brautarholti III, með beiðni til Sýslumannsins í Reykjavík, sem dagsett er 5. nóvember 2003.  Málið var fyrst tekið fyrir hjá sýslumanni 12. febrúar 2004. Enginn mætti af hálfu gerðar­þola. Þar var ákveðið að uppboð skyldi byrja á „eigninni á skrifstofu sýslu­manns mánudaginn 19. apríl nk., kl. 10:00“. Mætt var af hálfu uppboðsþola, þegar málið var þá tekið fyrir. Af hálfu lögmanns gerðarþola var því haldið fram, að umrædd fast­eign væri óðal og háð ákvæðum 7. kafla jarðalaga. Fulltrúi sýslumanns ákvað gegn mót­mælum lögmanns gerðarbeiðanda að stöðva uppboðið og að það skyldi fara fram í sam­ræmi við ákvæði jarðalaga að undangenginni tilkynningu, eins og bókað er í gerðar­bók sýslumanns. Lánasjóður landbúnaðarins gerðist aðili að uppboðsmálinu sem uppboðsbeiðandi með beiðni, dags. 12. maí s.á. Málið var síðan tekið fyrir nokkrum sinnum hjá sýslumanni og lögmönnum málsaðila gefinn kostur á að tjá sig um sakarefnið. Aðstoðardeildarstjóri sýslumanns ákvað síðan í þinghaldi í upp­boðs­málinu 22. nóvember s.á. að nauðungarsölumeðferð samkvæmt lögum nr. 90/1991 (nsl.) skyldi stöðvuð og einnig að mótmæli um það hverjir hefðu „heimild til að eiga veð í óðalsjörð verða tekin fyrir við fyrirtöku uppboðsbeiðnanna skv. ákvæðum jarða­laga nr. 81/2004“ (jl.). Ákvörðun um að stöðva nauðungar­sölumeðferðina var síðan skotið til þessa dóms, eins og áður er lýst.

Málsástæður og lagarök sóknaraðila.

Íbúðalánasjóður leggur áherslu á eftirfarandi atriði:

Að ekki sé getið um það í veðmálabókum, að óðalskvöð hvíli á leigulóðinni Brautar­holti III samkvæmt þágildandi jarðalögum nr. 65/1976. Íbúðarhús hafi verið reist á lóðinni og hafi Íbúðalánasjóður (áður Húsnæðisstofnun ríkisins) veitt verð­tryggt lán með veði í húsi og lóð með veðbréfi, dags. 27. mars 1991, upphaflega að fjár­hæð 3.600.00 kr. Láninu hafi verið þinglýst athugasemdalaust á fasteignina Brautar­holt III. Sýslumaður hafi reyndar að eigin frumkvæði fært inn í veðmálabækur snemma árs 2004, að umrædd lóðarspilda og fleiri sérstaklega útskiptir lóðarskikar í Brauta­holtslandi lytu ákvæðum jarðalaga um óðalsrétt, en afmáð þessar athugasemdir í september s.á.  Héraðsdómur hafi ákveðið, að sýslumaður skyldi á ný færa inn þær at­hugasemdir, sem afmáðar voru í september sl., en Hæstiréttur hafi fellt úr gildi úr­skurð héraðsdóms með dómi uppkveðnum 15. desember sl. í máli nr. 482/2004, án þess að taka efnislega afstöðu til aðgerða sýslumanns.

Íbúðalánasjóður byggir á því, að óðalsréttur yfir umræddri lóðarspildu hafi ekki stofnast, enda fullnægi hún fráleitt þar að lútandi lagaskilyrðum. Leiguréttur að spild­unni, ásamt mannvirkjum á henni, séu því undanskilin óðalsrétti jarðarinnar Brautar­holts I og lóðarhafa heimil veðsetning hennar. Spildunni hafi verið skipt út úr óðals­jörðinni fyrir atbeina beggja óðalsréttarhafa með tímabundnum lóðarleigu­samningi. Í samn­ingnum sé sérstaklega gert ráð fyrir veðsetningu spildunnar sjálfrar, en ekki aðeins veðsetningu mannvirkja, sem þar kynnu að verða reist. Jarðalög nr. 65/1976 hafi verið í gildi, þegar lóðarleigusamningurinn var gerður, en þau lög fjalli um óðals­rétt. Í lögunum séu hvergi lagðar skorður við því, að óðalseigandi ráðstafi tímabundið leigu­rétti að afmarkaðri lóð úr landi ættaróðals og heimili byggingar á lóðinni. Íbúða­lána­sjóður hafi því talið að þetta væri heimilt. Hæstiréttur hafi skýrt lögin með þessum hætti í tveimur dómum sínum, öðrum nr. 253/1993, bls. 1378, en hinum frá árinu 2001 bls. 3078 í máli nr. 406. Um sé að ræða sambærileg tilvik og í þessu máli. Einnig bendir þessi sóknaraðili á þá staðreynd, að eignin Brautarholt III hafi ekki verið færð í skrá um ættaróðöl, enda sé stærð spildunnar aðeins 400 fermetrar og hún sé staðsett við hlið annarrar byggingar á jörðinni. Því sé augljóst, að umræddur lóða­leigu­samn­ingur hafi í engu skert búskaparmöguleika ættaróðals­jarðarinnar.  Þá byggir íbúða­lána­sjóður á því, að óðalseigendurnir hafi veitt lóðar­leiguhafa fullgilt umboð að lögum til að veðsetja lóðina og veðheimildarinnar sérstak­lega verið getið í þinglýstum lóðar­leigu­samningi og byggingabréfi Brautarholts III.

Loks byggir íbúðalánasjóður á því, að fyrri jarðareigendur, varnaraðilar báðir og lóðar­leiguhafi hafi allir vitað um óðalskvöðina á jörðinni Brautarholti, enda séu þeir ná­skyldir, sem að málinu komi.  Veðhafar hafi hins vegar verið grandlausir. Ljóst sé, að fyrri óðalseigendur og lóðarleiguhafi hafi ætlað að leysa spilduna úr óðalsböndum, enda sé ekki getið um kvöðina í lóðarsamningnum en á hinn bóginn sérstaklega heimiluð hvers konar veðsetning.

Sóknaraðilinn, Lánasjóður landbúnaðarins, vísar til sömu málsástæðna og Íbúða­lánasjóður og gerir þau að sínum en dregur saman sjónarmið sín í fjögur eftirfarandi atriði.

1. Að óðalsréttur hafi aldrei stofnast, þar sem jörðin hafi ekki fullnægt skil­yrðum laga um óðalsjarðir, sbr. 1. gr. laga nr. 116/1943.

2. Að eigendur jarðarinnar hafi veitt lóðarleiguhafa fullt umboð til að veðsetja jörð­ina svo gilt sé, sbr. veðheimild í þinglýstum lóðarleigusamningi og byggingabréfi Brautar­holts III. 

3. Að báðir sóknaraðilar hafi verið grandlausir um að nokkrar óðalskvaðir hafi hvílt á eigninni.

4. Að lög um ættaróðöl setji því ekki skorður, að óðalseigandi ráðstafi tíma­bundið leigurétti á afmarkaðri lóð úr landi ættaróðals og heimili húsbyggingu á jörðinni, sbr. Hrd. 253/1993.

Málsástæður og lagarök varnaraðila.

Varnaraðilinn, Bjarni Pálsson, styður kröfur sínar eftirtöldum rökum og máls­ástæðum.  

Í fyrsta lagi byggir hann á því, að veðsetningarheimild í lóðarleigusamningnum hafi ekki verið ótakmörkuð.  Skýra verði heimildina með hliðsjón af ákvæðum þá­gild­andi jarðarlaga nr. 65/1976, enda hafi óðalseigendum aðeins verið heimilt að leyfa veð­setningu eignarinnar að því marki, sem lög leyfðu. Ljóst sé, að engin heimild hafi verið til að veðsetja Íbúðalánasjóði lóðarspilduna, þar sem hún hafi ekki verið leyst úr óðals­böndum eins og þágildandi jarðalög hafi boðið.

Í öðru lagi byggir þessi varnaraðili á því, að jarðalög takmarki, hverjir geti tekið veð í óðalsjörðum. Samkvæmt 57. gr. þágildandi jarðalaga (nú 47. gr. jarðalaga nr. 81/2004) séu þeir aðilar tæmandi taldir, sem taka megi veð í óðalsjörð, enda sé við­komandi lán veitt til varanlegra umbóta, eins og nánar er lýst í ákvæðinu. Íbúða­lánasjóður sé ekki þar á meðal og því hafi veðréttur í eigninni aldrei stofnast. Öðru máli gegni um lán sóknaraðilans, Lánasjóðs landbúnaðarins, áhvílandi á 1. og 2. veð­rétti. Á hinn bóginn verði að fara að ákvæðum jarðalaga um fullnustu þeirrar krafna.

Í þriðja lagi sé jörðin Brautarholt í óðalsböndum, þar með talinn hlutinn Brautar­holt III. Óðalskvöð hljóti eðli málsins samkvæmt að hvíla á einstökum spildum innan heild­areignarinnar, nema þær hafi verið leystar úr óðalsböndum með formlegum hætti, sbr. 61. gr. þágildandi jarðalaga. Við þann gerning þurfi leyfi landbúnaðar­ráðherra, með­mæli jarðarnefndar og samþykki þeirra erfingja, sem óðalsrétt eigi. Þessu sé ekki til að dreifa í tilviki sóknaraðila.  Í þessu sambandi sé einnig byggt á því, að óðals­bónda séu settar þröngar skorður til að ráðstafa lóðarspildu úr óðalsjörð með leigu­samningi, sbr. Hrd. 1993:1378. Ráða megi af úrlausnum dómstóla, að skilyrði slíkrar ráð­stöfunar séu þau, að hún þurfi að vera takmörkuð, tímabundin, þannig að gildi lóðar­leigusamnings sé bundið við líftíma óðalsbónda, sem að ráðstöfun stendur og loks að ráðstöfunin skerði ekki búskaparmöguleika á jörðinni. Öll þessi skilyrði þurfi að vera fyrir hendi, svo að ráðstöfunin (leigusamningurinn ) verði talin gild. Í máli þessu sé því ekki þannig farið. Þannig sé Jón Ólafsson nú látinn og leiði það til þess, að umræddur lóðarleigusamningur við Björn Jónsson, sé fallinn úr gildi, hafi hann einhvern tímann talist lögmætur. Óðalskvöðin á lóðinni Brautarholt III sé þannig í fullu gildi. 

Í fjórða og síðasta lagi er á því byggt, að óðalsréttur sé þess efnis, að hann tak­marki ráðstöfunarheimildir óðalsbónda yfir jörð sinni af tilliti til síðari óðalshafa. Til­gang­urinn sé sá, að tryggja, að ættaróðal haldist innan fjölskyldu og sé lögum þannig einkum ætlað að tryggja hagsmuni síðari óðalsrétthafa. Ráðstafanir fyrri óðals­bænda séu andstæðar hagsmunum varnaraðila og erfingja þeirra og því beri að virða þær að vettugi.

Varnaraðilinn Bjarni vísar kröfum sínum til stuðnings til nauðungarsölulaga nr. 91/1990, einkum XIV. kafla þeirra, svo og til jarðalaga nr. 65/1976, einkum 57., 59., 60. og 63. gr. laganna, nú jarðalaga nr. 81/2004.  Hann vísar einnig til réttra laga­ákvæða til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni og kröfu sinni um virðisaukaskatt á mál­flutningsþóknun.

Varnaraðilinn Emilía Björk vísar til sömu sjónarmiða og málsástæðna og varnar­aðilinn Bjarni. Hún bendir á, að hún sé óðalshafi og leiði rétt sinn af afsali frá föður sínum. Óðalskvöð hafi ekki verið aflétt af Brautarholti III, og beri því að fram­kvæma uppboðið með ákveðnum hætti, samkvæmt fortakslausum lagaákvæðum í VIII. kafla jarðalaga nr. 81/2004.  Því hafi ákvörðun sýslumanns að stöðva hefðbundið upp­boðsferli jarðarinnar verið rétt.  Þá sé einnig ljóst, að engin heimild sé fyrir veð­setningu jarðarinnar til Íbúðalánasjóðs og því beri að afmá það veð og fella niður nauð­ungarsölubeiðni sjóðsins.

Niðurstaða.

Bræðurnir Jón og Páll Ólafssynir, feður varnaraðila, leigðu Birni Jónssyni lóðina Brautar­holt III til 35 ára með lóðarleigusamningi, sem tók gildi 22. maí 1989, eins og áður segir. Jörðin var í óskiptri sameign bræðranna, þegar sú ráðstöfun átti sér stað. Lóðin er 400 m² að stærð, en heildareignin samkvæmt framlögðum gögnum var og er 118 hektarar  (1.180.000 m²) að stærð. Lóðin var þannig u.þ.b. 0,000339 af heildar­eign­inni. Sýnt þykir að leiga lóðarinnar hafi hvorki þá né nú skert eiginleika jarð­ar­innar til búskapar. Við núverandi aðstæður í landbúnaði er fremur litið til þess kvóta, sem jörð tilheyrir til framleiðslu mjólkur eða kindakjöts, en til landstærðar, þegar meta skal, hvort jörð sé ábúðarhæf eða ekki. Bræðurnir hafa sýnilega litið svo á, að þeim væri heimilt að ráðstafa lóðinni með þessum hætti og til að veita lóðarhafa leyfi til að veð­setja hana, enda skuldbundu þeir sig til að aflétta af spildunni þeim veðskuldum, sem á heildareigninni hvíldu. Þessum gerningi var þinglýst athugasemdalaust án þess að getið væri um óðalsrétt landeigenda. Að mati dómsins lýsir það viðhorfi allra þeirra, sem að málinu komu á þeim tíma, jafnt veðhafa, veðsala sem landeigenda. Í þessu ljósi verður að líta á afsal bræðranna á óðalsréttinum til varnaraðilanna Bjarna og Emilíu Bjargar að framsal réttindanna væri háð þeirri kvöð, sem af lóðar­leigu­samn­ingnum hlaut að leiða.  Telja verður, að varnaraðilum hafi mátt vera kunnugt um lóðar­gerning feðra sinna frá fyrstu tíð með vísan til hinna nánu ættartengsla og þess, að Björn náfrændi Bjarna og bróðir Emilíu Bjargar reisti hús á lóðinni rétt við íbúðar­hús bræðranna Jóns og Páls. Þau virðast hafa tekið við óðalsréttinum athuga­semdalaust.

Samkvæmt jarðarlögum frá árinu 1976, sem áður er vísað til, verður jörð ekki leyst úr óðalsböndum nema að uppfylltum ákveðnum skilyrðum, sbr. 61. gr. laganna.

Ljóst er að þessum skilyrðum var ekki fullnægt að því er umrædda lóð varðar og því verður að telja, að hún sé háð ákvæðum jarðarlaga um óðalsjarðir.

Mál þetta fjallar á hinn bóginn um það, hvort bræðrunum Jóni og Páli hafi verið heimilt að þrengja að óðalsréttindum síðari óðalsréttarhafa, varnaraðila þessa máls, með lóðarleigusamningnum við Björn Jónsson. Í þeim jarðalögum, sem gildandi voru, þegar lóðarleigusamningurinn var gerður eða í núgildandi jarðalögum, eru engin ákvæði, sem skerða rétt óðalseiganda til að ráðstafa tímabundið afmörkuðum land­skika til þriðja aðila, sem hyggst nýta skikann til annarra nota en búskapar.  Að mati dóms­ins verður að meta hverju sinni, hvort slík ráðstöfun fari í bága við jarðalög.  Við það mat ber m.a. að líta til þess, hvort ráðstöfunin skerði að einhverju marki nýtingar­mögu­leika viðkomandi jarðar til búskapar, eða bindi óhæfilega hendur síðari óðals­hafa, hvort leigutíminn sé hæfilegur miðað við yfirlýsta nýtingu leigutaka á lóðinni og í samræmi við það sem tíðkast í því sambandi.

Varnaraðilar byggja kröfur sínar á því, að heimild óðalseiganda til að ráðstafa lóðar­spildu með leigusamningi út úr óðalsjörð séu settar þröngar skorður. Skilyrðin séu þau, að ráðstöfunin verði að vera takmörkuð, tímabundin, og að gildi lóðar­leigu­samnings sé bundið við líftíma óðalsbóndans, sem stóð að ráðstöfun, og að hún skerði ekki búskaparmöguleika á jörðinni. Þessi skilyrði megi ráða af dómaframkvæmd.  Þau þurfi öll að vera fyrir hendi til að ráðstöfun haldi gildi sínu gagnvart síðari óðals­réttarhöfum.

Að mati dómsins er öllum þessum skilyrðum fullnægt gagnvart varnaraðilum. Ráð­stöfunin var takmörkuð, þar sem hún miðaðist við leigu 400 m² lóðarspildu u.þ.b. 0,000339 af heildareigninni, eins og áður er lýst. Hún hafði ekki svo séð verði nein merkjan­leg áhrif á verðmæti jarðarinnar eða takmörkun á nýtingu hennar til framtíðar litið umfram þann tíma, sem eftir lifir leigutíma lóðarinnar og því síður nokkur varan­lega áhrif á þau óðalsréttindi, sem varnaraðilum var afsalað.

Dómurinn hafnar þeirri málsástæðu varnaraðila, að dóm Hæstaréttar í máli nr. 253/1993, (Hrd. 1993: 1378), beri að skýra með þeim hætti, að gildistími tímabundins lóðar­leigusamnings takmarkist við líftíma óðalsbóndans, sem réttindin veitti.  Væri sú skýring rétt, myndu veðhafar búa við svo mikla réttaróvissu, að fullvíst má telja, að lóðar­réttindi og mannvirki á sérstaklega útmældri leigulóð á óðalsjörð, yrðu fráleitt talin gilt veðandlag. Hlutaðeigandi óðalsbóndi gæti látist strax eftir að veðsetning lóðar hefði átt sér stað. Því verður að líta til þess hvað eðlilegt megi telja í þessu tilliti s.s. til endingartíma húseigna. Leigutími þeirrar lóðar, sem hér er til umfjöllunar er 35 ár, sem teljast verður innan eðlilegra marka.

Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 253/1993 eru málsatvik með líkum hætti og hér er um að tefla. Þar taldi Hæstiréttur þágildandi jarðalög ekki standa í vegi fyrir því að lóð væri tímabundið ráðstafað út landi ættaróðals. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 482/2004, sem varðar varnaraðilann Emilíu Björgu, má e.t.v. greina leiðsögn Hæstaréttar í sömu veru og fyrrnefndur dómur, þótt þar sé ekki fjallað um efni óðalsréttarins.

Þegar allt það er virt, sem að framan er rakið, þykir verða að fallast á kröfur sóknar­aðila, eins og nánar segir í úrskurðarorði. Nauðungarsala á lóðinni Brautarholti III og mannvirkjum þar, felur í sér yfirfærslu þeirra réttinda, sem uppboðsþoli átti til upp­boðskaupanda, þar með talin tímabundin lóðarleiguréttindi samkvæmt samningi Jóns og Páls Ólafssona til Björn Jónssonar. Á hinn bóginn halda varnaraðilar eftir sem áður óðalsrétti yfir lóðinni með þeirri tímabundnu kvöð, sem feður þeirra lögðu á hana.

Þessi úrslit málsins valda því, að rétt þykir að varnaraðilar greiði sóknaraðilum óskipt málskostnað, sem ákveðst 160.000 krónur til hvors sóknaraðila að teknu tilliti til lögmælts virðisaukaskatts á tildæmda málflutningsþóknun.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð

Felld er úr gildi ákvörðun Sýslumannsins í Reykjavík frá 22. nóvember 2004 um að stöðva nauðungarsölumeðferð á eigninni Brautarholt III, eignarhluta 0101, Kjalar­nesi.  Lagt er fyrir sýslumann að halda áfram uppboðsmeðferð á grundvelli laga nr. 90/1991 til lúkningar uppboðskröfum sóknaraðila, Íbúðalánasjóðs og Lánasjóðs land­bú­naðarins.

Varnaraðilar, Bjarni Pálsson og Emilía Björg Jónsdóttir, greiði hvorum sóknar­aðila óskipt 160.000 krónur í málskostnað.