Fimmtudaginn 16. júní 2005.
Nr. 46/2005.	Guðmundur Geir Gunnarsson Ingibjörg Snorradóttir Pétur Stephensen og Sigríður Sigurðardóttir (Gísli Baldur Garðarsson hrl. Hilmar Gunnlaugsson hdl.) gegn Katrínu Hákonardóttur (Guðjón Ólafur Jónsson hrl.  Ása Ólafsdóttir hdl.)

 

Skipulag. Byggingarleyfi. Stjórnsýsla. Stjórnvaldsúrskurður. Kærufrestur.

Byggingarfulltrúinn í R veitti K 8. apríl 2003 byggingarleyfi til að reisa bílskúr og var ákvörðunin staðfest af borgarstjórn R 30. sama mánaðar. G o.fl. gerðu athugasemdir við leyfið í bréfi til byggingarfulltrúa 19. maí 2003, en þau kærðu ekki ákvörðunina til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála fyrr en með bréfi 14. júlí 2003. K beið í 30 daga frá því að borgarstjórn staðfesti byggingarleyfið og fór þá 30. maí 2003 á skrifstofu nefndarinnar, þar sem hún fékk þær upplýsingar, að engin kæra hefði borist. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að úrskurðarnefndinni hefði ekki verið heimilt að taka erindi G o.fl. til efnislegrar meðferðar, með því að kærufrestur hafi verið útrunninn. Var því fallist á kröfur K um að úrskurður úrskurðarnefndarinnar yrði felldur úr gildi, og ákvörðun byggingarfulltrúa staðfest.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason, Guðrún Erlendsdóttir, Gunnlaugur Claessen og Hrafn Bragason.

 Áfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 4. febrúar 2005. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfum stefndu en til vara að hafnað verði kröfu hennar um staðfestingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 8. apríl 2003 um að veita leyfi til byggingar bílageymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík. Í báðum tilvikum krefjast þau málskostnaðar úr hendi stefndu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Í máli þessu er deilt um gildi úrskurðar úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála 18. september 2003 þar sem felld var úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 8. apríl 2003, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur 30. sama mánaðar.

Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hverjum þeim, sem telur rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar,  heimilt að skjóta málinu til úrskurðarnefndar samkvæmt 8. gr. laganna innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar. Eins og áður greinir fékk stefnda útgefið byggingarleyfi með ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 8. apríl 2003, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur 30. sama mánaðar. Fyrir liggur, að áfrýjendur gerðu athugasemdir við byggingarleyfið í bréfi til byggingarfulltrúa 19. maí 2003, en þau kærðu ekki til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála fyrr en með bréfi 14. júlí 2003, sem móttekið var daginn eftir. Því er ómótmælt, að stefnda beið í 30 daga frá því að borgarstjórn staðfesti byggingarleyfið og fór þá 30. maí 2003 á skrifstofu nefndarinnar, þar sem hún fékk þær upplýsingar, að engin kæra hefði borist og hún væri í fullum rétti að hefja framkvæmdir við bílskúrinn. Samkvæmt framansögðu var kærufrestur útrunninn 14. júlí, þegar áfrýjendur kærðu ákvörðunina um byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar. Nefndinni var því ekki heimilt að taka erindi áfrýjenda til efnislegrar meðferðar. Verður af þessum sökum að staðfesta niðurstöðu héraðsdóms.

Áfrýjendur greiði stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Guðmundur Geir Gunnarsson, Ingibjörg Snorradóttir, Pétur Stephensen og Sigríður Sigurðardóttir, greiði óskipt stefndu, Katrínu Hákonardóttur, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 5. nóvember 2004.

Mál þetta, sem var dómtekið 20. október sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af Katrínu Hákonardóttur, Laugarásvegi 24, 104 Reykjavík gegn Guðmundi Geir Gunnarssyni, Ingibjörgu Snorradóttur, Pétri Stephensen og Sigríði Sigurðardóttur, öllum til heimilis að Laugarásvegi 22, 104 Reykjavík, með stefnu birtri 23. janúar 2004.

Dómkröfur stefnanda eru eftirfarandi.

Að felldur verði úr gildi úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 41/2003, sem kveðinn var upp 18. september 2003.

Að staðfest verði með dómi að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur 30. apríl 2003, um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, sé í gildi.

Þá krefst stefnandi þess að stefndu verði dæmd til að greiða stefnanda málskostnað að skaðlausu auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefndu eru eftirfarandi.

Stefndu krefjast aðallega sýknu af kröfum stefnanda, þannig að úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í málinu nr. 41/2003, sem kveðinn var upp þann 18. september 2003, haldi gildi sínu.

Til vara er þess krafist að hafnað verði kröfu stefnanda um staðfestingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, um að veita leyfi til byggingar bílageymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, og að hún verði felld úr gildi.

Í báðum tilfellum er þess krafist, að stefnanda verði gert að greiða stefndu málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi, að teknu tilliti til þess að stefndu eru ekki virðisaukaskattskyldir og hafa þannig ekki frádráttarrétt á móti virðisaukaskatti sem þeir þurfa að greiða af málskostnaði.

I.

Málavextir.

Hús stefnanda mun hafa verið byggt 1943 og mun þá hafa verið gert ráð fyrir bílageymslu í húsinu með aðkomu frá Sunnuvegi.  Sú aðkomuleið lagðist síðan af vegna breytts skipulags og var rými því sem ætlað var fyrir bílageymslu breytt í vinnustofu.  Því er hús stefnanda án bílageymslu. Hús stefndu mun aftur á móti hafa verið byggt árið 1982 og hafa stefndu búið þar frá þeim tíma.

Hinn 4. janúar 1972 var samþykktur í borgarráði Reykjavíkur skipulags-uppdráttur að byggingarsvæði vestan Laugarásvegar og tekur uppdrátturinn til lóðanna nr. 2-30, jafnar tölur. Uppdrættinum fylgdu skilmálar fyrir einbýlishús við Laugarásveg 2-30. Á uppdrættinum eru sýnd mörk lóða á svæðinu. Innan hverrar lóðar eru skyggðir fletir, afmarkaðir með misbreiðum línum og að auki eru reitir afmarkaðir af brotnum línum, sem ekki falla saman við hina skyggðu fleti. Einnig sýnir uppdrátturinn grunnfleti fimm húsa sem fyrir voru á svæðinu og er hús stefnanda eitt þeirra.  Engar skýringar eru á uppdrættinum, en í niðurlagi skilmála þeirra sem fylgdu honum, segir:  „Ábending um fyrirkomulag  húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“  Í 2. gr. skilmálanna segir: „Hús skal vera staðsett innan byggingarreits, sem sýndur er á mæliblaði.”  Þá segir í 3. gr.: “Staðsetning bílskúrs og stærðarmörk eru sýnd á mæliblaði.  Óski lóðarhafi að hafa aukabílgeymslu á lóðinni er það heimilt innan reit þess, sem ætlaður er fyrir íbúðarhúsið.“   Í þessu skipulagi er ekki tekin afstaða til afdrifa þeirra húsa sem fyrir eru á svæðinu.

Hinn 10. apríl 1972 gaf gatnamálastjórinn í Reykjavík út mæliblað fyrir lóðirnar nr. 18-30 við Laugarásveg, jafnar tölur, og vísar mæliblaðið til framangreinds skipulags. Eru byggingarreitir þar afmarkaðir en ekki eru þar sýndir sérstakir byggingarreitir að lóðamörkum fyrir bílgeymslur.

Með bréfi, dags. 17. október 2001, beindi stefnandi fyrirspurn til byggingar-fulltrúans í Reykjavík um byggingu bílskúrs á lóðinni sinni.  Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa 6. nóvember 2001 og vísað til borgarskipulags. Á fundi sínum 16. nóvember sama ár svaraði skipulagsstjóri Reykjavíkur erindinu jákvætt enda samræmdist það skipulagi. Byggingarfulltrúi afgreiddi fyrirspurnina 27. nóvember 2001 með svohljóðandi bókun: „Jákvætt. Að uppfylltum skilyrðum."

Í byrjun árs 2003 lagði stefnandi inn umsókn hjá byggingarfulltrúa sem byggði á framangreindri fyrirspurn. Var hún til skoðunar á fundum byggingarfulltrúa  4. og 25. febrúar sama ár. Á þeim fundum var bókað að lagfæra þyrfti umsóknina í samræmi við athugasemdir embættisins. Ein af athugasemdum byggingarfulltrúa laut að því að samþykki lóðarhafa á lóðinni nr. 22 þyrfti að fylgja umsókninni.  Á fundi byggingarfulltrúa 18. mars 2003 var umsókninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa, sem afgreiddi erindið 28. mars 2003 með svofelldri bókun: „Neikvœtt, samrœmist ekki skipulagi þar sem bílgeymsla fer útfyrir byggingarreit. Verði það lagfært gerir embœttið ekki athugasemd við erindið. “  Í kjölfar afgreiðslu skipulagsfulltrúa frestaði byggingarfulltrúi afgreiðslu erindisins á fundi sínum 1. apríl 2003 með vísan til bókunar skipulagsfulltrúa.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 8. apríl 2003 var umsóknin hins vegar samþykkt, en stefnandi hafði látið lagfæra teikningar og staðsetningu bílgeymslunnar hafði verið breytt.

Eftir samþykkt byggingarleyfisins sendu stefndu byggingarfulltrúa bréf, dags. 19. maí 2003, þar sem byggingarleyfinu var mótmælt og varpað fram þeirri hugmynd til lausnar að bílskúrinn yrði grafinn niður. Í tilefni bréfs þessa sendi stefnandi einnig bréf til byggingarfulltrúa, dags. 27. júní 2003, þar sem bréfi stefndu var mótmælt en boðið til sátta að mjókka bílskúrinn um 50-60 cm og færa hann fram, þ.e. nær Laugarásvegi. Í kjölfar þessa áttu byggingaryfirvöld fundi með aðilum í því skyni að leita lausnar á málinu sem báðir aðilar gætu sætt sig við. Ekki tókst að sætta málið.

Stefndu kærðu byggingarleyfi til handa stefnanda sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík veitti 8. apríl 2003 og borgarstjórn Reykjavíkur staðfesti hinn 30. apríl 2003 með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, 14. júlí 2003. Framkvæmdir við bygginguna voru þá hafnar. Stefndu kröfðust þess að ákvörðun um veitingu byggingarleyfis yrði felld úr gildi. Jafnframt kröfðust stefndu þess, að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þar til úrskurður lægi fyrir. Stefnandi krafðist þess, sbr. bréf 18. júlí 2003, að málinu yrði vísað frá nefndinni á þeim grundvelli að kæra hefði borist of seint. Þá kröfðust stefnandi og Reykjavíkurborg, með bréfi 17. júlí 2003, þess, að ákvörðunin stæði óröskuð og að kröfu um stöðvun framkvæmda yrði hafnað.  Með úrskurði 21. júlí 2003 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að stöðva skyldi framkvæmdir, sem hafnar væru við byggingu bílgeymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík samkvæmt byggingarleyfi frá 8. apríl 2003, meðan kærumálið væri til meðferðar hjá nefndinni.

Með úrskurði 18. september 2003 felldi úrskurðarnefnd um byggingar- og skipulagsmál  úr gildi byggingarleyfið til handa stefnanda. Nefndin tilgreindi í forsendum sínum að ekki væri í gildandi skipulagi markaður byggingarreitur fyrir bílskúr á norðurlóðarmörkum að Laugarásvegi 24, þar sem leyft var að reisa bílageymslu með hinu umdeilda byggingarleyfi.  Nefndin taldi einnig að þar sem gildandi deiliskipulag svæðisins væri ekki talið hafa að geyma heimild fyrir hinni umdeildu ákvörðun, kæmi 2. ml. 11. tl. til bráðabirgða ekki til með að skipta máli við úrlausn málsins. 

Stefnandi telur úrskurð nefndarinnar ekki ásættanlega og sé því málshöfðun þessi nauðsynleg.

II.

Málsástæður og lagarök stefnanda.

Í fyrsta lagi byggir stefnandi á því, að kærufrestur hafi verið löngu liðinn þegar stefndu kærðu byggingarleyfi til handa stefnanda. Stefnandi telur þá meginregla gilda, að telji einhver á rétt sinn hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sbr. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

Stefnandi hafi fengið útgefið byggingarleyfi með ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík 8. apríl 2003, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur 30. apríl 2003. Í málinu liggi fyrir að einn stefndu mótmælti munnlega útgáfu byggingarleyfisins um mánaðamótin apríl/maí 2003. Þá liggi jafnframt fyrir, að stefndu gerðu athugasemdir við byggingarleyfið í bréfi til skipulagsnefndar, 19. maí 2003. Stefndu kærðu byggingarleyfið hins vegar ekki til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála fyrr en með bréfi 14. júlí 2003, sem móttekið var daginn eftir.

Stefnandi telur ljóst, að stefndu var kunnugt um útgáfu byggingarleyfisins skömmu eftir að ákvörðun byggingarfulltrúans lá fyrir. Þannig hafi tveir og hálfur mánuður liðið frá því að stefndu varð kunnugt um útgáfu leyfisins og þar til þau kærðu, sé miðað við hin munnlegu mótmæli, sem sett voru fram um mánaðamótin apríl/maí 2003. Í öllu falli sé ljóst, að ekki verður miðað við síðara tímamark en dagsetningu bréfs stefndu til skipulagsnefndar þ.e. 19. maí 2003.

Stefnandi telur að vísa hefði átt kæru stefndu frá nefndinni. Ekki skipti máli þótt sáttaumleitanir hafi farið fram fyrir milligöngu byggingaryfirvalda. Þá beri að túlka 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga þröngt.

Í öðru lagi byggir stefnandi á því, að deiliskipulag reitsins sem lóðin nr. 24 við Laugarásveg stendur á, heimili byggingu bílskúrs á mörkum lóðanna nr. 22 og 24. Byggingarleyfi til að reisa bílskúr hafi verið í samræmi við gilt deiliskipulag enda sé bílskúrinn innan þess reits sem sýndur er á skipulagsuppdrættinum. Mæliblöð eigi að vera í samræmi við skipulagsuppdrætti og geti rangt mæliblað ekki breytt réttaráhrifum skipulags. Því beri að fella úrskurð úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála úr gildi.

Þá bendir stefnandi á, að deiliskipulag svæðisins, sem lóðin nr. 24 við Laugarásveg stendur á, hafi verið samþykkt í skipulagsnefnd Reykjavíkur 9. ágúst 1971 og í borgarráði 4. janúar 1972. Deiliskipulaginu fylgi skilmálar. Samkvæmt skipulagsuppdrættinum eru sýndir þrír reitir innan hverrar lóðar. Í fyrsta lagi er sýndur reitur með brotinni línu. Innan hans er svo sýndur grár flötur í svörtum ramma. Utan og innan reitsins er svo sýndur annar grár flötur sem nær að norðurlóðarmörkum lóðanna. Á mæliblað, sem gert var hinn 10. apríl 1972, eftir að skilmálar voru gefnir úr, voru settar inn staðsetningar húsa, sem hvorki samrýmdust skipulagsuppdrætti né byggingum sem fyrir voru, t.d. var byggingarreit bílskúrs við hús stefnanda sleppt.  Í 2. gr. skipulagsskilmála segir, að hús skuli staðsett innan byggingarreits sem sýndur sé á mæliblaði. Í 3. gr. er mælt svo fyrir að staðsetning bílskúrs og stærðarmörk séu sýnd á mæliblaði. Þá komi fram að óski lóðarhafi eftir að hafa aukabílgeymslu á lóðinni sé það heimilt innan þess reits sem ætlaður sé fyrir íbúðarhúsið. Neðst í skilmálunum, neðan við greinar þeirra, er tilgreint að ábending um fyrirkomulag húss sé sýnd á skipulags-uppdrætti. Stefnandi telur að þegar skilmálarnir og skipulagsuppdrátturinn eru lesnir saman sé ljóst, að sá reitur, sem merktur er með brotalínu sem fellur síðan inn í svartan ramma, er byggingarreitur fyrir íbúðarhús, sbr. 2. og 3. gr. skilmálanna. Svarti

ramminn með gráa fletinum er ábending um fyrirkomulag húss, þ.e. leiðbeinandi. Grái reiturinn, sem nær að lóðarmörkum, er byggingarreitur fyrir bílskúr og mögulegan aukabílskúr innan reits hússins.

Stefnandi telur ljóst að samþykkt skipulag geri augljóslega ráð fyrir því, að heimilt sé að byggja bílskúr eins og leyft var með hinu kærða byggingarleyfi og einnig að umfjöllun í skipulagsnefnd og borgarráði styðji þessa niðurstöðu. Stefnandi telur að minnisblað skipulagsstjóra um skipulagstillöguna, 11. nóvember 1971, eyði endanlega öllum vafa. Þar kemur fram að skipulagsstjóri hafi lagt fram tillögu um að breyta staðsetningu bílskúranna á norðurmörkum lóðanna. Þeirri tillögu hafi verið synjað. Skipulagið verði því ekki túlkað öðru vísi en svo, að það heimili bílskúra á norðurmörkum lóðanna. Af þessu leiðir að enginn vafi leikur á heimildinni til að reisa bílskúr eins og byggingarleyfi gerir ráð fyrir.

Í þriðja lagi byggir stefnandi á því, að misræmi á milli mæliblaðs fyrir lóðirnar nr. 18-30 og deiliskipulagsins skipti ekki máli, enda sé byggingarreitur fyrir íbúðarhúsið eingöngu sýndur á mæliblaðinu en ekki byggingarreitur fyrir bílskúr. Ljóst megi vera að rangt mæliblað, sem gert var eftir að skilmálar voru gefnir úr, geti ekki vikið til hliðar réttaráhrifum staðfests skipulags.

Stefnandi telur að hafa verði í huga, að engar heimildir hafi verið til þess að breyta skipulagi með mæliblaði samkvæmt skipulagslögum nr. 19/1964 né skipulagsreglugerð nr. 217/1966, sem gilti á þeim tíma er skipulagið og mæliblöðin voru gerð. Mæliblaðið sé áritað um að það byggi á nefndu skipulagi, sem gerir ráð fyrir að heimilt sé að byggja bílskúra á umræddum stað. Af þessu megi einnig ráða, að engin ákvörðun hafi verið tekin um að fella byggingarreiti fyrir bílskúrana út, enda hefði þá verið vísað til þeirrar ákvörðunar á mæliblaðinu. Beinar tilvísanir í skilmálunum til mæliblaðsins breyta engu í þessum efnum, þar sem mæliblaðið hafi verið gert eftir að skipulagið var staðfest, auk þess að vera í ósamræmi við skilmálana sjálfa. Mæliblöð eiga að vera í samræmi við skipulag en ekki öfugt. Því standa villur á mæliblaði ekki framar deiliskipulagi.

Í fjórða lagi er af hálfu stefnanda byggt á því, að frávik frá deiliskipulagi í framkvæmd þess breyti ekki rétti stefnanda til að krefjast réttar síns á grundvelli gildandi deiliskipulags. Það beri að taka mið af deiliskipulagi, en ekki því með hvaða hætti öðrum aðilum hafi verið heimilað að reisa mannvirki sín. Af þessu leiðir að hafna verður öllum vangaveltum úrskurðarnefndarinnar þess efnis að við mat á gildi deiliskipulagsins beri að horfa til framkvæmdar þess.

Stefnandi leggur sérstaka áherslu á, að engu máli skipti hvort lóðarhafar hafi nýtt sér þann rétt sem skipulagið geri ráð fyrir til þess að byggja bílskúr í lóðarmörk til norðurs. Vera kunni að ástæðan sé sú, að flest húsin sem byggð hafa verið eftir gildistöku deiliskipulagsins séu parhús, þ.e. húsin á lóðunum nr. 2, 4, 18, 22, 26 og 30. Slíkt fyrirkomulag sé ekki heppilegt í parhúsum sem yfirleitt eru byggð sem spegilmynd. Bílskúrarnir hafa því yfirleitt verið byggðir í sitt hvorum enda húsanna eða í miðju þeirra. Önnur hús á reitnum, sem byggð hafa verið eftir að skipulagið öðlaðist gildi,  þ.e. nr. 6, 10, 12, 16, 20 og 28,  séu hins vegar einbýlishús. Fyrirkomulag bílskúra við þau er misjafnt þótt enginn skúr hafi verið byggður í lóðarmörk. Þrjú hús á reitnum hafi verið byggð fyrir gildistöku skipulagsins, þ.e. hús nr. 8, 14 og hús stefnanda nr. 24. Við húsin nr. 8 og 14 hefur verið leyft eftir gildistöku skipulagsins að byggja frístandandi bílskúra stutt frá suðurlóðarmörkum þeirra lóða. Er því ljóst, að framkvæmdin hefur verið önnur en skipulagið gerði ráð fyrir og að fyrirkomulag og staðsetning bílskúra sé með ýmsum hætti á reitnum.

Stefnandi tekur fram að í úrskurði nefndarinnar séu vangaveltur um hinn skyggða flöt sem liggur að norðurmörkum allra lóða. Nefndin tekur fram að væri litið svo á „... að hinir skyggðu fletir œttu að tákna byggingarreiti yrði jafnframt að telja þá bindandi, þar sem allar útlínur þeirra eru dregnar með heilum (óbrotnum) línum. Skipulagið hefði þá orðið mjög formbundið og hugsanlega haft það í för með sér að rífa hefði þurft hús sem fyrir voru á nokkrum lóðum á svæðinu".  Stefnandi telur þessi ummæli byggð á miklum misskilningi. Það verði að hafa í huga, að allt fram að setningu núgildandi laga og reglugerða um byggingar- og skipulagsmál var ekki lagður sá skilningur í deiliskipulagsáætlanir/séruppdrætti að þær/þeir væru ófrávíkjanlegar. Þetta megi t.d. ráða af 31. gr. byggingarsamþykktar fyrir Reykjavík nr. 39/1965, sem gilti allt þar til byggingarlög nr. 54/1978 voru sett og 4. mgr. greinar 4.2 í skipulagsreglugerð nr. 318/1985.  Stefnandi telur því að eðlilegar skýringar séu á því, að húsin á reitnum, svo og staðsetning bílskúra, séu ekki nákvæmlega í samræmi við skipulag. Breytir það í engu heimild deiliskipulags til byggingar bílskúra á norðurlóðamörkum. Skipulagi sé ætlað að móta réttarstöðu fasteignareigenda til langframa. Með sama hætti mega hagsmunaaðilar á reitnum reikna með slíkum framkvæmdum og grenndaráhrifum sem þeim fylgja.

Þá telur stefnandi að einnig verði að líta til þeirrar jafnræðisreglu sem stjórnvöldum beri að virða. Laugarásvegur 24 sé eina húsið við götuna sem ekki hefur bílgeymslu. Húsið var byggt löngu fyrr en aðrar byggingar í hverfinu og sker sig úr, bæði hvað varði útlit og skipulag lóðar. Áréttar stefnandi, að þegar akstursleið að bílskúr við hús stefnanda að Sunnuvegi var lokað og bílskúrnum breytt í vinnustofu var út frá því gengið að bílskúr yrði reistur við norðurlóðarmörkin framan við húsið.

Í fimmta lagi telur stefnandi þau sjónarmið sem úrskurðarnefndin leggi til grundvallar túlkun á 11. tl. ákvæðis til bráðabirgða í skipulags- og byggingarlögum í engu samræmi við viðurkennd lögskýringarsjónarmið. Ákvæði þessu var bætt við skipulags- og byggingarlög með lögum nr. 117/1999 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum. Þar kemur fram að deiliskipulagsáætlanir og breytingar á þeim sem gerðar hafa verið á grundvelli aðalskipulags og samþykktar af sveitarstjórn fyrir 1. janúar 1998 gildi án tillits til þess, hvort þær hafi verið auglýstar, hlotið staðfestingu ráðherra eða verið samþykktar af Skipulagsstjórn ríkisins samkvæmt eldri lögum og reglugerðum.

Í úrskurði nefndarinnar segir, að með ákvæðinu sé vikið í veigamiklum atriðum frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana og að af þeim sökum verði að túlka heimildir ákvæðisins þröngt. Því þurfi að vera hafið yfir allan vafa, að deiliskipulagsáætlanir, sem öðlast hafi gildi fyrir tilverknað greinds ákvæðis, hafi að geyma ótvíræðar heimildir fyrir þeim ákvörðunum sem á þeim verði reistar.

Stefnandi telur að lögskýringarsjónarmið nefndarinnar, séu í engu samræmi við það meginviðhorf íslensks réttar að ekki megi skýra skipulagsákvæði þröngt. Ekkert réttlætti þetta sjónarmið nefndarinnar. Þvert á móti telur stefnandi, að nefndin hafi gengið á móti vilja löggjafans eins og hann birtist í lögskýringargögnum. Af greinargerð með frumvarpi til laga nr. 117/1999 um breytingu á skipulags- og byggingarlögum, sem lagt var fram á 125. löggjafarþingi 1999-2000 (þskj. 390 - 276. mál), verður ráðið að tilgangurinn með setningu ákvæðisins hafi verið að eyða allri réttaróvissu sem ríkt hefði um gildi eldra deiliskipulags í Reykjavík.

Í sjötta lagi er af hálfu stefnanda bent á, að fasteignir og eignarréttindi yfir fasteignum hafa um margt sérstöðu miðað við önnur eignarréttindi. Réttarstaða fasteignareigenda sé yfirleitt mótuð til langframa, m.a. með skipulagsáætlunum.

Úrskurðarnefndin komst að þeirri niðurstöðu að mæliblað, sem hefur enga stoð í lögum, eigi að ganga fyrir staðfestu deiliskipulagi, sem eru hin raunverulegu fyrirmæli um það með hvaða hætti fasteignareigendum er heimilt að nýta eignir sínar. Ákvarðanir stjórnvalda, sem til þess eru fallnar að skerða eignarréttindi verða að hafa skýra og ótvíræða heimild í lögum. Í úrskurði sínum vísar úrskurðarnefndin ekki til neinnar slíkrar ótvíræðrar lagaheimildar sem réttlætt getur niðurstöðu nefndarinnar. Á móti bendir stefnandi á, að samþykki hins umdeilda byggingarleyfis var byggt á samþykktu deiliskipulagi. Samkvæmt þessu var leyfið veitt í samræmi við rétt hennar sem eiganda til að reisa bílgeymslu á lóðinni.

Stefnandi byggir á því, að grenndaráhrif framkvæmdarinnar séu lítil. Hagsmunir stefnanda af því að fá að reisa bílskúrinn í samræmi við deiliskipulag séu miklu meiri en hagsmunir nágranna af því að hann verði ekki reistur. Það er meginregla nábýlisréttar að hafna verður kröfu nágranna um stöðvun framkvæmda, ef það verður ekki gert án þess að mikil sóun verðmæta eigi sér stað. Stefnandi hefur nú þegar eytt á þriðju milljón króna í hönnun og undirbúning framkvæmda á grundvelli réttmætra væntinga hennar samkvæmt samþykktu deiliskipulagi.

Kröfugerð stefnanda byggir einkum á skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og þeim lögum og reglugerðum, sem í gildi voru er hið umdeilda skipulag var samþykkt, sérstaklega skipulagslög nr. 19/1964 og skipulagsreglugerð nr. 217/1966. Þá byggir

stefnandi á 72. gr. stjórnarskrárinnar, 1. gr. 1. viðauka mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, 11. og 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Málskostnaðarkrafa stefnenda er byggð á 129. gr., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um virðisaukaskatt af málskostnaði er vísað til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt en stefnandi eru ekki virðisaukaskattskyld og er henni því nauðsynlegt að fá dóm fyrir skattinum.

III.

Málsástæður og lagarök stefndu.

Í fyrsta laga hafna stefndu því, að kærufrestur hafi verið liðinn er þau kærðu til nefndarinnar. Það liggi ekki fyrir með nákvæmum hætti, hvenær stefndu varð kunnugt um að stefnanda hafi verið veitt byggingarleyfi fyrir hinni umþrættu framkvæmd. Fyrir liggi þó að stefndu kvörtuðu tafarlaust til byggingaryfirvalda vegna leyfisins þegar þeim hafði borist vitneskja um útgáfu þess og voru stefndu í stöðugum viðræðum við byggingaryfirvöld vegna þessa. Fyrir liggi að borgaryfirvöld staðfestu byggingarleyfið á fundi 30. apríl 2003 og verði ekki miðað við formlegt gildi leyfisins fyrr en eftir þann dag. Með bréfi 19. maí 2003 mótmæltu stefndu útgáfu leyfisins og töldu sig með þeim hætti vera að gæta réttar síns með eðlilegum hætti og í samræmi við gildandi lög og reglur. Það bréf var sent innan kærufrests ef miðað er við að útgáfa leyfisins gildi frá 30. apríl 2003, en sá skilningur er í samræmi við fordæmi Hæstaréttar. Bréf var móttekið hjá byggingaryfirvöldum og lagt fyrir fund í borgarskipulagi 20. júní 2003 þar sem því var vísað til umsagnar lögfræði- og stjórnsýsludeildar. Í kjölfarið reyndu borgaryfirvöld áfram að sætta sjónarmið aðila og þegar það tókst ekki, var stefndu bent á að þau yrðu að kæra byggingarleyfið til úrskurðarnefndar skipulagsmála. Sú kæra var síðan send 14. júlí 2003 og var kæran efnislega samhljóða bréfinu sem sent var þann 19. maí 2003.

Stefndu telja sig þannig hafa kært umþrætt byggingarleyfi innan kærufrests með bréfi sínu 19. maí 2003 og því sé ekki um það að ræða, að kærufrestur hafi verið liðinn. Fyrir liggi að byggingarleyfi sé háð staðfestingu borgarstjórnar og vísast til 44. gr. laga nr. 73/1997. Sú staðfesting fékkst 30. apríl 2003 og telja stefndu því ekki unnt að miða við að frestur líði fyrr en frá þeim degi. Bréf stefndu er sent til byggingarfulltrúans í Reykjavík 19. maí 2003 og kemur þar skilmerkilega fram að mótmælt sé útgáfu á nánar tilgreindu byggingarleyfi, Bréfið fullnægir því skilyrðum 3. gr. reglugerðar nr. 621/1997 og bar byggingarfulltrúa að skoða bréfið sem kæru. Vísast hér til meginreglna stjórnsýsluréttarins varðandi form og efni kæru og til 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Þá bendir stefndi á, að fyrir liggi að stefndu kvörtuðu munnlega til byggingar-yfirvalda löngu fyrir þann tíma, en skv. meginreglu stjórnsýsluréttarins ber stjórnvaldi, ef kæra fullnægir ekki lögákveðnum skilyrðum, að leiðbeina aðila um hver þau eru, sbr. áðurnefnda 7. gr. stjórnsýslulaga, og veita honum færi á að koma kærunni í lögskipað form. Verði aðili ekki við tilmælum stjórnvalds innan hæfilegs frests, sem stjórnvald veitir aðila, er talið að stjórnvald geti vísað málinu frá af þeim sökum. Þrátt fyrir að kærufrestur yrði talinn líða frá 8. apríl 2003 getur því ekki komið til þess að kærufrestur sé liðinn enda engum slíkum tilmælum beint til stefndu.

Verði kærufrestur engu að síður talinn hafi liðið er byggt á því að 1. og 2. tl. 28. gr. stjórnsýslulaga eigi við. Þannig verði með vísan til ofangreindrar málsmeðferðar byggingaryfirvalda og annarra atvika að telja að afsakanlegt hafi verið fyrir stefndu að kæran hafi ekki borist fyrr. Auk þess vísast til þess, að um sé að ræða mikla hagsmuni stefndu og annarra íbúa við Laugarásveg og verði þannig að telja veigamiklar ástæður mæla með því að kæran hafi verið tekin til meðferðar. Vísast um þetta atriði jafnframt til rökstuðnings úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem kveðinn var upp þann 21. júlí 2003.  Er því sérstaklega mótmælt, að skýra beri 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 þröngt enda í andstöðu við meginreglur stjórnsýsluréttarins að skýra kæruheimildir með þrengjandi hætti.

Í öðru lagi mótmæla stefndu harðlega þeirri málsástæðu stefnanda er lýtur að því að umþrætt byggingarleyfi sé í einhverju samræmi við deiliskipulag. Stefndu telja ekki unnt að túlka skipulagsuppdrátt  frá 4. janúar 1972 með þeim hætti, að skyggður flötur er liggur að norðurmörkum lóða tákni byggingarreit fyrir bílskúra. Verði að miða við að eini byggingarreiturinn sem sýndur sé á uppdrættinum sé reitur afmarkaður með brotinni línu. Fjarlægð þess reits er 6 metrar frá götuhlið, 4 metrar frá norðurmörkum og 5 metrar frá suðurmörkum. Þessi reitur komi jafnframt skýrlega fram á mæliblaði frá 10. apríl 1972 er unnið er samkvæmt sama skipulagi. Eru stefndu þannig sammála þeirri niðurstöðu úrskurðarnefndar, að nærtækast sé að skýra þennan reit sem hinn eiginlega byggingarreit á hverri lóð.

Á nefndum skipulagsuppdrætti sé auk hins eiginlega byggingarreits veitt ábending um fyrirkomulag húsa á umræddum lóðum. Ef skyggði flöturinn er ábending um það hvar húsin gætu mögulega risið er ljóst, að skyggði flöturinn er nær út fyrir byggingarreitinn og að norðurlóðamörkum er jafnframt ábending en ekki eiginlegur byggingarreitur.

Ef einhver vafi sé á hinum eiginlega byggingarreit sé þó ljóst, að allar byggingar-framkvæmdir á umræddum lóðum hafa verið í samræmi við skilning stefndu og úrskurðarnefndarinnar. Það sé því ekki eðlileg skýring á gögnum málsins, að hinn skyggði flötur er nær að norður lóðarmörkum geti verið byggingarreitur fyrir bílskúr. Það að ekki hafi verið byggt í samræmi við þá skýringu styrkir enn frekar þá skoðun að um ábendingu sé að ræða, en ekki byggingarreit. Þeirri fullyrðingu stefnanda í stefnu, er lýtur að því að byggt hafi verið út fyrir byggingarreit, er sérstaklega mótmælt enda er það rangt. Bílskúrar þeir eru hafa verið byggðir við húsin nr. 8 og 14 séu báðir innan hins eiginlega byggingarreits og því í samræmi við skilning stefnanda á gildandi skipulagi.

Stefndu telja ljóst að umþrætt byggingarleyfi sé ekki í samræmi við gildandi skipulag og hafi því verið rétt hjá úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála að fella byggingarleyfið úr gildi og er að öðru leyti vísað til forsendna hins kærða úrskurðar um þetta atriði.

Í þriðja lagi mótmæla stefndu því, að eitthvert misræmi sé milli skipulags-uppdráttarins frá 4. janúar 1972 og mæliblaðsins frá 10. apríl 1972.   Lóðirnar séu hinar sömu og byggingarreiturinn er nákvæmlega eins afmarkaður á báðum skjölum. Það, að ábending sú, er kom fram á skipulagsuppdrættinum, sé ekki á mæliblaði því er teiknað var á grundvelli gildandi skipulags, getur engu breytt um það. Það er því ekkert misræmi og mæliblaðið breytir með engu móti því skipulagi er sýnt er á umræddum skipulagsuppdrætti.          

Í fjórða lagi mótmæla stefndu því, að jafnræðisregla geti orðið til þess að hið umrædda byggingarleyfi fáist samþykkt enda er það ekki í samræmi við gildandi skipulag og þarf lögbundna kynningu og málsmeðferð til að slíkt leyfi eigi að fást, sbr. 43. og 26. gr. laga nr. 73/1997. Jafnframt er því mótmælt, að út frá því hafi verið gengið að

bílskúr yrði reistur við norðurlóðamörk við húsið þegar Sunnuvegi var lokað fyrir umferð. Jafnræðisreglan styður hins vegar málstað stefndu, enda ljóst að með byggingu bílskúrs á þessum stað, verður ekki hægt að koma í veg fyrir að aðrir lóðarhafar á Laugarásvegi 2-30 byggi bílskýli á norðurlóðarmörkum Hins vegar er engin möguleiki að fá leyfi til að byggja að suðurlóðarmörkum. Þar sem á flestum lóðanna eru parhús er ljóst að einungis hluti lóðarhafa gæti nýtt sér umræddan rétt.

Í fimmta lagi telja stefndu skýringu úrskurðarnefndarinnar á 11. tl. til bráðabirgða í lögum um skipulags- og byggingarmál vera rétta. Í forsendum hins kærða úrskurðar sé réttilega tiltekið, að umþrætt skipulag styðjist við ofangreinda lagagrein sem víki í veigamiklum atriðum frá lagareglum er varða meðferð og birtingu skipulagsákvarðana. Þannig verði að vera hafið yfir allan vafa, að deiliskipulagsáætlanir sem öðlast hafi gildi fyrir tilverknað þessa ákvæðis, hafi að geyma ótvíræðar heimildir fyrir þeim ákvörðunum sem á þeim verði reistar. Er því jafnframt mótmælt harðlega, að það sé meginviðhorf í íslenskum rétti að ekki megi skýra skipulagsákvæði þröngt. Hér er um það að ræða að heimild fyrir framkvæmdum hefur ekki hlotið þá meðferð er yfirvöld í dag telja nauðsynlega til að tryggja rétt almennings til upplýsinga og andmæla. Er því eðlilegt að þær heimildir fyrir framkvæmdum séu skýrar og án vafaatriða.

Í sjötta lagi taka stefndu fram að þau séu sammála þeim röksemdum stefnanda er lúta að því, að réttarstaða fasteignareigenda eigi að vera mótuð til langframa með skipulagsáætlunum. Það skipulag sem gildir fyrir lóðarhafa á Laugarásvegi 2-30 hefur enda verið í gildi í rúmlega þrjátíu ár án nokkurra vandkvæða. Stefndu byggja á því, að bygging umþrætts bílskýlis eigi sér enga stoð í gildandi skipulagi og vísast til ofangreindra röksemda og forsendna úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála. Ef umþrætt framkvæmd væri leyfð væri ljóst, að réttindi stefndu sem fasteignareigenda yrðu fótum troðin. Útsýni það sem stefndu hafa verður skert með afgerandi hætti auk þess sem í stað grindverks kemur tæplega sex metra hár steinveggur. Steinveggurinn skerðir algjörlega útsýni frá gluggum í kjallara fasteignar stefndu og jafnframt er mikil skerðing útsýnis úr eldhús- og stofugluggum á 1. hæð. Auk þess breytist ásýnd lóðarinnar að Laugarásvegi 22 með afar fráhrindandi hætti. Það sé ljóst, að mikið óhagræði sé fyrir stefndu af fyrirhugaðri framkvæmd. Auk þessara atriða felst óhagræðið í því að fyrirhuguð framkvæmd er í andstöðu við heildarsvip lóða við Laugarásveg en miðað við almenna nýtingu lóða mega stefndu treysta því að ekki verði byggt í svo mikilli andstöðu við það skipulag sem hefur verið farið eftir. Það sé því rangt sem segir í stefnu, að grenndaráhrif séu lítil.

Hagsmunir stefnanda af því að fá að reisa umþrættan bílskúr í andstöðu við gildandi skipulag eru þannig mun minni en hagsmunir stefndu af því að bílskúrinn verði ekki reistur. Það er rangt, að stefnandi hafi ekki tök á því að byggja bílskúr á lóð sinni ef umþrætt framkvæmd verði ekki leyfð. Stefnandi geti auðveldlega látið koma fyrir bílskúr inni í húsinu eins og það standi nú. Auk þess hafa stefndu bent stefnanda á, að þau gætu mögulega sætt sig við byggingu niðurgrafins bílskýlis á þessum stað. Það er því ekki rétt að stefnanda sé þannig gert ómögulegt að byggja bílskúr. Þannig er ljóst að ef umþrætt framkvæmd verður leyfð veldur það stefndu miklu óhagræði en ef framkvæmdin verður ekki leyfð er stefnanda engu að síður mögulegt að fá leyfi til að byggja niðurgrafinn bílskúr. Hagsmunamat verður því að teljast stefndu hagstætt.

Stefndu telja, með vísan til ofangreindra atriða, að forsendur og niðurstaða úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sé rétt og beri þannig að sýkna stefndu af öllum kröfum stefnanda, þannig að úrskurðurinn haldi gildi sínu.

Verði úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála felldur úr gildi er þess engu að síður krafist til vara að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, um að veita leyfi til byggingar bílageymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, verði felld úr gildi.

Vísast til ofangreindra málsástæðna um röksemdir með varakröfunni en auk þess er byggt á, að þrátt fyrir að bygging hins umþrætta bílskúrs verði talin í samræmi við skipulag eins og haldið er fram af hálfu stefnanda, sé skilyrðum ákvæðis 11. tl. til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999, ekki uppfyllt.

Stefndu telja ljóst að gildi deiliskipulagsins styðjist við nefnt bráðabirgðaákvæði, enda ber það hvorki með sér að hafa hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né að hafa verið auglýst. Verði umrædd framkvæmd talin vera í samræmi við skipulag er öldungis ljóst að framkvæmt hefur verið í verulegu ósamræmi við það skipulag. Skv. 2. ml. bráðabirgðaákvæðisins skal fara fram endurskoðun á deiliskipulagi áður en byggingarleyfisumsókn er afgreidd við slíkar aðstæður, enda sé um verulega framkvæmd að ræða. Stefndu telja augljóst að um verulega framkvæmd sé að ræða og að grenndaráhrif hennar séu mikil en eins og áður greinir spillir framkvæmdin útsýni stefndu, veldur skuggamyndun, dregur úr sól og veldur ósamræmi í útliti götunnar. Auk þess hefur verið bent á, að hún breyti ásýnd lóðarinnar að Laugarásvegi 22 með afar fráhrindandi hætti. Þannig verði allt að einu að fella umrætt byggingarleyfi úr gildi enda hafi deiliskipulag ekki verið endurskoðað eins og áskilið er. Áskilinn er réttur til að koma að frekari röksemdum varðandi ólögmæti byggingarleyfis, ef efni þykja til.

Málskostnaðarkrafa stefndu byggir á 129., sbr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, með síðari breytingum. Um virðisaukaskatt af málskostnaði er vísað til laga nr. 50/1988.

IV.

Forsendur og niðurstaða.

Stefnandi byggir á því, að kærufrestur hafi verið liðinn þegar stefndu kærðu byggingarleyfið til stefnanda.  Þessu hafnar dómurinn.  Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er hverjum sem telur á sig hallað með samþykki byggarnefndar eða sveitarstjórnar heimilt innan mánaðar frá því að honum var kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Telja verður að upphaf frestsins sé 30. apríl 2003, en þann dag staðfesti borgarráð ákvörðun byggingarfulltrúans.  Ekki liggur fyrir í málinu hvenær stefndu var kunnugt um þessa niðurstöðu borgarráðs.  Stefndu fóru með mál sitt sjálf fyrir byggingaryfirvöldum. Óumdeilt er í málinu, að stefndu kvörtuðu munnlega til byggingaryfirvalda skömmu eftir að þeim var kunnugt um niðurstöður málsins og var það innan kærufrest. Þá liggur það fyrir að 19. maí 2003 eða innan kærufrests, hafi þau mótmælt byggingarleyfinu með skriflegum hætti, en þau sendu bréfið til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar. Skipulags- og byggingarsvið framsendi bréfið ekki til úrskurðarnefndarinnar, svo sem því bar að gera samkvæmt 7. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, heldur var málið í einhvers konar sáttameðferð hjá skipulags- og byggingarsviði, samanber bréf stefnanda frá 30. júní 2003. Í júlí er stefndu bent á að kæra byggingarleyfið og senda þau 14. júlí 2003 efnislega svipað bréf til úrskurðarnefndarinnar. Eins og atvikum máls þessa er háttað og með hliðsjóð af  28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er fallist á að rétt hafi verið af úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála að taka kæruna til efnismeðferðar, þrátt fyrir að hún hafi borist of seint.  

Eins og að framan er rakið, var teiknað deiliskipulag fyrir byggð neðan til við Laugarásveginn í júní 1971.  Það var síðan samþykkt í skipulagsnefnd 9. ágúst 1971 og í borgarráði 4. janúar 1972.   Á því eru sýndir þrír reitir innan hverrar lóðar.  Í fyrsta lagi er sýndur reitur með brotinni línu.  Innan hans er svo í annan stað sýndur grár flötur í svörtum ramma.  Og í þriðja lagi er utan og innan reitsins, með brotnu línunni, sýndur annar grár flötur sem nær að norðurmörkum lóðanna. Fyrir framan hann, þ.e. við Laugarásveginn, er síðan sýnt að gert sé ráð fyrir bílastæðum.  Stefndu halda því fram, að reiturinn með brotnu línunni sé sá byggingarreitur sem heimilt sé að byggja á, en stefnandi heldur því fram að heimilt sé að byggja á gráu flötunum í svarta rammanum og telja að á slíkum reit við norðurmörk lóðarinnar sé gert ráð fyrir bílskúr.

Með ofangreindu deiliskipulagi fylgdu skilmálar.  Í 2. gr. þeirra segir: „Hús skal vera staðsett innan byggingarreits, sem sýndur sé á mæliblaði.  Grunnflötur húss má ekki vera stærri en 160 m2, auk bílskúrs.“  Í 3. gr. þeirra segir:  „Staðsetning bílskúrs og stærðarmörk eru sýnd á mæliblaði. Óski lóðarhafi að hafa aukabíla-geymslu á lóðinni er það heimilt innan reit þess, sem ætlaður er fyrir íbúðarhúsið.“  Í 4. gr. segir „Bílastæði skulu vera tvö á lóðinni, annað framan við bílskúr, en hitt má flytja til eftir því sem þurfa þykir.“ Neðst í skilmálunum segir síðan.  „Ábending um fyrirkomulag húss er sýnt á skipulagsuppdrætti.“   Mæliblað það sem vísað er til í 2. gr. skilmálanna var ekki til staðar á þeim tíma er deiliskipulagið var gert, heldur var það gert 10. apríl 1972.  Á því er ekki gert ráð fyrir byggingu við norðurmörk lóðanna.

Dómurinn lýtur svo á, að deiliskipulagið beri það greinilega með sér að gert sé ráð fyrir bílskúr á lóð stefnanda.  Þetta fær einnig stoð í skilmálum þeim sem fylgdu deiliskipulaginu og vísað er til hér að framan, samanber einkum ummæli í 3. og 4. gr. þeirra.  Ekki er um annan stað að ræða á lóðinni, en á lóðarmörkunum, eins og deiliskipulagið gerir ráð fyrir.  Þessi staðsetning bílskúranna fær einnig stoð í minnisblaði Aðalsteins Richter frá 11. nóvember 1971, en í því kemur fram, að á fundi skipulagsnefndar 8. nóvember 1971 hafi hann lagt fram tillögu um að breyta umræddri staðsetningu bílskúranna á norðurmörkum lóðanna.  Því hafi hins vegar verið synjað og nefndin haldið sig við að hafa bílskúrana á lóðarmörkunum. Þessi staðsetning bílskúranna á lóðarmörkum er einnig í samræmi við þágildandi reglugerð um gerð skipulagsáætlana nr. 217/1966, en í 18. gr. hennar kemur fram að leyfa megi útbyggingar, bílskúra o.fl. á lóðarmörkum. Því telur dómurinn ljóst að á þeim tíma er deiliskipulagið var gert, hafi verið gert ráð fyrir bílskúr á lóðarmörkunum. 

Mæliblaðið sem gert var 10. apríl 1972 af gatnamálastjóra byggir á deili-skipulaginu. Þó þar sé sleppt að geta bílskúranna, breyti það ekki staðfestu deiliskipulagi.  Mæliblaðið sem slíkt hefur ekki þýðingu sem sönnun fyrir því að ekki sé gert ráð fyrir bílskúrum á lóðunum, enda er bílskúr við öll hús við Laugarásveginn nema hús stefnanda.

Deiliskipulagið ber hvorki með sér að það hafi hlotið samþykki skipulagsstjóra ríkisins né að það hafi verið auglýst. Styðst gildi þess því við 11. tl. til bráðabirgða með skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997, sbr. 2. gr. laga nr. 117/1999 um breytingu á þeim lögum.  Þar er kveðið á um að deiliskipulagsáætlanir og breytingar á þeim, sem gerðar hafi verið á grundvelli aðalskipulags og samþykktar af sveitastjórn fyrir 1. janúar 1998, gildi án tillits til þess hvort þær hafi verið auglýstar, hlotið staðfestingu ráðherra eða verið samþykktar af skipulagsstjóra ríkisins samkvæmt eldri lögum og reglugerðum samkvæmt þeim. Dómurinn telur ótvírætt að tilgangurinn með nefndum 11. tl. hafi einmitt verið að veita deiliskipulögum, samþykktum af sveitarstjórnum, gildi þar til nýtt skipulag fyrir svæðið hefði verið gert. Er þetta gert til að eyða réttaróvissu. Dómurinn telur því að hið umdeilda byggingarleyfi sé gilt og styðjist við gildandi deiliskipulag fyrir Laugarásveg 24, Reykjavík.

Á því er byggt af hálfu stefndu og einnig í hinum kærða úrskurði, að framkvæmdin hafi verið með öðrum hætti en deiliskipulagið gerir ráð fyrir.  Hafi svo verið, telur dómurinn ljóst að slíkt bindi ekki hendur stefnanda né rýri gildi deiliskipulagsins.  Samkvæmt þágildandi byggingarsamþykkt nr. 39/1965, 31. gr.,  gat byggingarnefnd að uppfylltum skilyrðum, samþykkt byggingu húsa sem voru öðru- vísi en samþykkt skipulag gerði ráð fyrir. 

Dómurinn lýtur einnig svo á, að hagmunir stefnanda til þess að fá að byggja bílskúr séu meiri en hagsmunir stefnda í málinu, sem aðallega hafa bent á skerðingu á útsýni og að byggingin væri stílbrot í hverfinu.  Upplýst er, að við öll hús við Laugarásveg eru bílskúrar og ljóst er að í upphafi var einnig gert ráð fyrir bílskúr við  hús stefnanda, þ.e. með aðkeyrslu frá Sunnuvegi.  Með breyttu skipulagi telur dómurinn, að réttur stefnanda til bílskúrs hafi ekki breyst og staðfestist það á deiliskipulaginu.  Stefndu telja aðallega að útsýni muni skerðast, ef bílskúr yrði reistur.  Eftir vettvangsgöngu lítur dómurinn svo á, að útsýni frá húsi stefndu skerðist ekki svo mjög, þótt bílskúr yrði reistur við lóðarmörkin. Er þá meðal annars litið til staðsetningu húsanna á lóðunum, en hús stefnanda virðist bæði standa nær Laugarásveginum og vera minna að grunnfleti en hús stefndu. Þá eru hagsmunir stefndu af skertu útsýni mun minni en hagsmunir stefnanda af því að fá bílskúr við hús sitt. Þá bendir dómurinn einnig á, að við Laugarásveginn er blönduð byggð af gömlum og nýjum húsum og einbýlishúsum og parhúsum/fjölbýlishúsum.  Bílskúrar standa ýmist frístandandi á lóðunum eða sambyggðir/innbyggðir í húsunum.  Þannig er nokkur fjölbreytileiki til staðar í götunni og dómurinn telur að stefndu hafi ekki tekist að sýna fram á, að heildarmynd götunnar raskist svo einhverju nemi, þótt stefnandi reisi bílskúr við hús sitt. Hér verður einnig að líta til hagsmuna stefnanda að hafa bílskúr við hús sitt eins og aðrir fasteignareigendur við Laugarásveginn.

Dómurinn telur því rétt að fallast á kröfu stefnanda og fella úr gildi úrskurð byggingar- og skipulagsmála nr. 41/2003, sem kveðinn var upp 18. september 2003.

Varakröfu stefnda, um að fella úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 8. apríl 2003, er hafnað.  Dómurinn telur að stefndu hafi ekki tekist að sýna fram á að um verulegar framkvæmdir sé að ræða, þótt bílskúr verði byggður á lóðinni samkvæmt skipulaginu.

Eftir þessari niðurstöðu málsins ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 400.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið Eyvindur G. Gunnarsson hdl.

Af hálfu stefndu flutti málið Eyvindur Sólnes hdl.

Sigrún Guðmundsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ

Felldur er úr gildi úrskurður úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 41/2003, sem kveðinn var upp 18. september 2003.

Staðfest er, að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá8. apríl 2003, sem staðfest var af borgarstjórn Reykjavíkur 30. apríl 2003,um að veita leyfi til byggingar bílgeymslu að Laugarásvegi 24 í Reykjavík, sé í gildi.

Stefndu greiði stefnanda 400.000 krónur í málskostnað.