Fimmtudaginn 6. júní 2002.
Nr. 391/2001.	Jón Þór Ragnarsson og Rúna Jónsdóttir (Karl Axelsson hrl.) gegn Hrafni Sveinbjörnssyni og Elínu A. Eltonsdóttur (Erla S. Árnadóttir hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Lausafjárkaup. Galli. Skaðabætur. Skuldajöfnuður. Dráttarvextir.

J og R keyptu tvær húseignir og verslun af H og E. Eftir afhendingu eignanna reis ágreiningur um efndir kaupsaminganna. H og E höfnuðu fullyrðingum J og R um að gallar hefðu verið á tölvukerfi eða lausafjármunum, sem tengdust hinni seldu verslun. Höfnuðu þau jafnframt að mestu kröfum J og R vegna galla á fasteignunum. Í framhaldi af þessu höfðuðu H og E mál á hendur J og R til heimtu greiðslna sem hin síðarnefndu höfðu haldið eftir. J og R, sem í héraði fengu gagnkröfu sína viðurkennda að nokkru leyti, undu þeirri niðurstöðu um annað en dráttarvexti og málskostnað. H og E áfrýjuðu einnig fyrir sitt leyti til endurskoðunar á héraðsdómi að því er varðaði skaða­­bætur handa J og R vegna galla á verslunarhúsnæðinu. Fyrir Hæstarétti gerðu H og E einnig kröfu um dráttarvexti af hærri fjárhæðum en þau höfðu gert kröfu um fyrir héraðsdómi. Ekki var fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 til að koma þeirri hækkun á kröfugerð að fyrir Hæstarétti. Þá var talið að slíkur brestur hefði verið á upplýsingagjöf af hendi H og E að óhjákvæmilegt væri að fella á þau skaðabóta­skyldu vegna tilgreindra galla á verslunarhúsnæðinu. Niðurstaða héraðsdóms um dráttarvexti var í samræmi við niðurstöðu Hæstaréttar í sambærilegum málum, sem hefur margsinnis verið ítrekuð í dómum á undangengnum áratug. Ekki þóttu efni til að víkja í máli þessu frá þeirri framkvæmd, enda hafði ákvæði síðari málsliðar 7. gr. laga nr. 38/2001 ekki tekið gildi á þeim tíma sem um ræddi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Aðaláfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 29. ágúst 2001. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu málsins 10. október 2001 og áfrýjuðu þau á ný 15. sama mánaðar með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu gagnáfrýjenda, en til vara að héraðsdómur verði staðfestur með þeirri breytingu að dráttarvextir verði dæmdir samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 490.770 krónum frá 10. janúar 2000 til 5. apríl sama árs, af 4.529.376 krónum frá þeim degi til 18. apríl 2001 og af 3.139.943 krónum frá þeim degi til 1. júlí sama árs, en samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 12. september 2001. Í báðum tilvikum krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu fyrir sitt leyti 7. janúar 2002. Þau krefjast þess að aðaláfrýjendum verði gert að greiða sér 7.960.615 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 10., sbr. 12. gr. vaxtalaga af 3.922.009 krónum frá 10. janúar 2000 til 5. apríl sama árs, af 7.960.615 krónum frá þeim degi til 5. apríl 2001, af 9.980.069 krónum frá þeim degi til 21. sama mánaðar, af 9.476.523 krónum frá þeim degi til 23. sama mánaðar og af 8.099.725 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr., sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til 13. september 2001 og af 4.172.159 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 610.000 krónum, sem komi til frádráttar höfuðstól 21. apríl 2001, 1.389.433 krónum, sem greiddar voru inn á kröfuna 23. sama mánaðar, og 4.668.691 krónu, sem greidd var 13. september 2001. Þá krefjast gagnáfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins virðast gagnáfrýjendur hafa í ágúst 1999 leitað til fasteignasölu um að selja tvær húseignir sínar í þéttbýliskjarna við Laugarvatn, svo og verslun, sem þau ráku í annarri þeirra. Voru þetta nánar tiltekið einbýlishús að Lindarbraut 11, talið byggt á árunum 1964 til 1965 og 155,9 m² að stærð, og 85,5% af verslunarhúsi að Dalbraut 8, sem mun hafa verið byggt í nokkrum áföngum á árabilinu frá 1962 til 1994. Flatarmál síðarnefnda hússins er talið alls 445,3 m², en sá hluti þess, sem ekki var í eigu gagnáfrýjenda, tilheyrði Olíufélaginu hf. Verslunin, sem gagnáfrýjendur ráku í sínum eignarhluta, bar heitið H-Sel. Aðaláfrýjendur gerðu 14. september 1999 í einu lagi kauptilboð í fasteignirnar og verslunina. Buðust þau til að greiða samtals 40.000.000 krónur og samþykktu gagnáfrýjendur þetta tilboð.

Í framhaldi af framangreindu voru gerðir þrír skriflegir kaupsamningar um eignirnar 13. október 1999. Tók einn þeirra til verslunarinnar, sem gagnáfrýjendur seldu aðaláfrýjendum fyrir 12.500.000 krónur. Af þeirri fjárhæð átti að greiða með peningum 1.661.394 krónur við undirritun samningsins, 3.000.000 krónur við afhendingu verslunarinnar 1. desember 1999 og 4.038.606 krónur 5. apríl 2000. Fyrir afgangi kaupverðsins, 3.800.000 krónum, áttu aðaláfrýjendur að gefa út skuldabréf, sem bæri nánar tiltekna vexti, til greiðslu með 12 jöfnum mánaðarlegum afborgunum, í fyrsta sinn 10. janúar 2000. Tekið var fram í samningnum að skuldabréfið yrði greiðsla fyrir vörubirgðir í versluninni, sem metnar yrðu á kostnaðarverði, en fjárhæð þess kynni að hækka eða lækka til samræmis við vörutalningu, sem gerð yrði við afhendingu verslunarinnar. Annar samningurinn tók til verslunarhúsnæðisins, sem selt var fyrir 17.700.000 krónur. Af þeirri fjárhæð átti að greiða 1.338.606 krónur með peningum við undirritun kaupsamningsins, en 13.607.958 krónur með hluta andvirðis tiltekinnar fasteignar aðaláfrýjenda í Reykjavík, sem enn einn kaupsamningur var gerður um milli aðilanna sama dag. Að öðru leyti skyldu aðaláfrýjendur greiða kaupverð verslunarhúsnæðisins með því að taka að sér þrjár veðskuldir, sem hvíldu á því, samtals að fjárhæð 2.753.436 krónur. Þriðji kaupsamningurinn var gerður um íbúðarhúsið, sem aðaláfrýjendur keyptu fyrir 9.800.000 krónur. Af þeirri fjárhæð töldust 4.941.402 krónur greiddar með eftirstöðvum andvirðis áðurnefndrar fasteignar aðaláfrýjenda í Reykjavík, en að öðru leyti tóku þau að sér áhvílandi veðskuld að fjárhæð 4.858.598 krónur. Í þessum síðastnefnda samningi var sérstaklega tekið fram að gagnáfrýjendum bæri á sinn kostnað að gera við leka frá þaki íbúðarhússins og í sólstofu, svo og að gera nýjan lóðarleigusamning vegna eignarinnar. Báðar fasteignirnar átti að afhenda aðaláfrýjendum 1. desember 1999. Í kaupsamningnum um verslunina var vísað til þess að aðaláfrýjendur væru um leið að kaupa húsnæðið, sem hún væri rekin í, með sérstökum kaupsamningi og skyldi fyrrnefndi samningurinn skoðast sem hluti af þeim síðarnefnda. Í kaupsamningunum um verslunarhúsnæðið og íbúðarhúsið var síðan getið um aðra kaupsamninga, sem aðilarnir gerðu á sama tíma, þar á meðal um fyrrnefnda fasteign aðaláfrýjenda í Reykjavík, og sagt að þeir skyldu „teljast vera hluti hans“.

Óumdeilt er í málinu að greiðslur, sem fara áttu fram samkvæmt áðurgreindum kaupsamningum fyrir afhendingu eignanna, hafi verið inntar af hendi, svo og að eignirnar hafi verið afhentar og tekið hafi verið við veðskuldum, sem á þeim hvíldu og færast áttu á herðar kaupenda. Ágreiningur reis á hinn bóginn milli aðilanna um efndir kaupsamninganna um eignirnar við Laugarvatn í framhaldi af afhendingu þeirra. Af því tilefni ritaði lögmaður bréf í þágu aðaláfrýjenda til gagnáfrýjenda 31. mars 2000, þar sem greindi meðal annars frá því að tölvukerfi tengt við sölukassa í versluninni H-Seli hafi reynst gallað og ónothæft, gallar hafi verið á ótilgreindum lausafjármunum, sem fylgdu henni, endanlegt uppgjör vegna kaupa á vörubirgðum hafi ekki farið fram vegna skorts á upplýsingum frá gagnáfrýjendum, verslunarhúsnæðið væri hriplekt og ekki hafi verið gert við leka í íbúðarhúsinu, sem þó hafi verið samið um að gagnáfrýjendur skyldu annast. Vitnað var til þess að aðaláfrýjendur hafi aflað úttektar tveggja kunnáttumanna á báðum fasteignunum og skýrslur um hana verið afhentar gagnáfrýjendum. Þess var meðal annars krafist að gagnáfrýjendur létu þegar í stað bæta á sinn kostnað úr göllum á fasteignunum eða veittu ella afslátt af kaupverði, sem næmi viðgerðarkostnaði, en hann væri alls 9.152.000 krónur samkvæmt áðurnefndri úttekt. Var aðaláfrýjendum jafnframt áskilinn réttur til að halda eftir greiðslu að fjárhæð 4.038.606 krónur, sem ætti að inna af hendi 5. apríl 2000 samkvæmt kaupsamningnum um verslunina. Fyrir liggur að vegna ágreinings um andvirði vörubirgða höfðu aðaláfrýjendur ekki á þessu stigi gefið út fyrrnefnt skuldabréf að fjárhæð 3.800.000 krónur til greiðslu kaupverðs þeirra. Þessu var svarað af hendi gagnáfrýjenda með bréfi 27. apríl 2000. Þar var með öllu hafnað að gallar hafi verið á tölvukerfi eða lausafjármunum, sem tengdust hinni seldu verslun. Tekið var fram að í mars 2000 hafi verið farið yfir gögn um talningu á vörubirgðum og nánari grein gerð fyrir verðmæti þeirra, sem teldist alls 3.857.714 krónur, en sú niðurstaða hafi þegar verið kynnt aðaláfrýjendum. Kröfu aðaláfrýjenda vegna galla á verslunarhúsnæðinu væri hafnað og jafnframt í flestum atriðum kröfu út af göllum á íbúðarhúsinu, en þess þó getið að viðgerð, sem gagnáfrýjendur hafi látið vinna á því í samræmi við ákvæði kaupsamnings, hafi ekki reynst fullnægjandi. Buðust þau síðastnefndu til að láta bæta úr því, svo og öðrum nánar tilgreindum galla á íbúðarhúsinu. Á þessum grundvelli var þess krafist að aðaláfrýjendur inntu af hendi umsamda greiðslu, sem var í gjalddaga 5. apríl 2000, og afhentu skuldabréf að fjárhæð 3.857.714 krónur til greiðslu fyrir vörubirgðir, en greiddu einnig afborganir, sem þegar væru fallnar í gjalddaga af þeirri skuld. Þessu öllu höfnuðu aðaláfrýjendur með bréfi til gagnáfrýjenda 20. júní 2000.

Gagnáfrýjendur höfðuðu mál þetta 26. júní 2000. Þau kröfðust þess í héraðsdómsstefnu að aðaláfrýjendur yrðu dæmd til að greiða þeim 7.960.615 krónur, en þar var um að ræða gjaldfelldan höfuðstól skuldabréfs, sem aðaláfrýjendur höfðu ekki gefið út til greiðslu kaupverðs vörubirgða, að fjárhæð 3.857.714 krónur, áfallna vexti af skuldabréfinu frá 1. desember 1999 til 10. janúar 2000, 64.295 krónur, og greiðslu að fjárhæð 4.038.606 krónur, sem inna átti af hendi 5. apríl 2000 samkvæmt kaupsamningnum um verslunina. Af samanlagðri fjárhæð tveggja fyrstnefndu liðanna kröfðust gagnáfrýjendur dráttarvaxta frá 10. janúar 2000, en af stefnufjárhæðinni allri frá 5. apríl sama árs.

Eftir að málið var höfðað leituðu aðaláfrýjendur 28. júlí 2000 dómkvaðningar manna til að meta til verðs nánar tilgreinda galla á verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8 og íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11. Þá leituðu aðaláfrýjendur jafnframt eftir dómkvaðningu manns til að meta galla á tölvukerfi verslunarinnar. Matsgerð um síðastgreint efni lá fyrir 21. september 2000. Komst matsmaður þar að þeirri niðurstöðu að kostnaður af nýju tölvukerfi fyrir verslunina yrði á bilinu frá 220.000 til 260.000 krónur eftir því hvaða tegund hugbúnaðar yrði valin. Í matsgerð, sem virðist hafa verið lokið við í byrjun október 2000, töldu matsmenn að viðgerð á þaki á verslunarhúsnæðinu myndi kosta alls 2.260.002 krónur, en kostnaður af viðgerð á lofti innanhúss vegna leka var metinn 90.300 krónur og af viðgerð á leka um plötuskil milli kjallara og aðalhæðar 65.000 krónur, eða samtals 2.415.302 krónur. Í matsgerð frá sama tíma komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að viðgerð vegna leka á þaki íbúðarhússins myndi kosta 283.030 krónur og á sólstofu 144.988 krónur, skápur, sem hulið hafi stýribúnað fyrir heitt vatn í sólstofu, hafi verið tekinn og næmi kostnaður af nýjum 25.000 krónum, ný útidyrahurð á þvottahúsi myndi kosta 80.000 krónur og jafnframt yrði kostnaður af breytingu á hitalögn í sökkli eldhúsinnréttingar 25.000 krónur og af viðgerð gólfs í geymslu 25.000 krónur. Samtals töldu matsmenn þannig að kostnaður af viðgerð galla á íbúðarhúsinu myndi nema 583.018 krónum. Þegar matsgerðir þessar lágu fyrir skiluðu aðaláfrýjendur greinargerð fyrir héraðsdómi, þar sem þau kröfðust sýknu af kröfu gagnáfrýjenda. Var sýknukrafan reist á því að staðreynt hafi verið með úttekt og matsgerðum að gallar væru á umræddum húseignum, svo og að matsgerð hafi leitt í ljós galla á tölvukerfi verslunarinnar. Aðaláfrýjendur lýsti sig á hinn bóginn ósammála niðurstöðum matsmanna um kostnað af viðgerð húseignanna. Kváðust þau í greinargerð sinni myndu leita yfirmats um þá þætti og áskildu sér rétt til að samræma kröfu sína niðurstöðu þess.

Samkvæmt beiðni aðaláfrýjenda voru yfirmatsmenn dómkvaddir 5. janúar 2001 til að meta galla á verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8 og íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11. Yfirmatsgerðum var lokið 12. mars 2001. Töldu yfirmatsmenn að kostnaður af viðgerð þaksins á verslunarhúsnæðinu yrði 2.057.939 krónur, af viðgerð á lofti innanhúss 348.048 krónur, af viðgerð á veggjum innanhúss 118.282 krónur og af viðgerð leka í kjallara 132.123 krónur. Samtals væri þannig viðgerðarkostnaður vegna verslunarhúsnæðisins 2.656.392 krónur, en við þá fjárhæð töldu yfirmatsmenn verða að leggja 10% vegna ófyrirséðs kostnaðar og sama hlutfall vegna hönnunar og umsjónar, alls  531.278 krónur, auk þess sem virðisaukaskattur myndi nema 780.979 krónum. Að öllu samanlögðu töldu yfirmatsmenn kostnað af viðgerðum á verslunarhúsnæðinu 3.968.650 krónur. Í yfirmatsgerð vegna íbúðarhússins var kostnaður vegna viðgerða á þaki talinn 279.465 krónur og á sólstofu 167.248 krónur, ný hurð fyrir þvottahús var metin á 103.745 krónur, viðgerð á lögnum í eldhúsi var talin kosta 62.963 krónur og á gólfi í geymslu 21.239 krónur, en kostnaður af skáp til að hylja lagnir í sólstofu var metinn 21.616 krónur. Samtals voru þessir liðir því metnir á 656.276 krónur, en við þetta töldu yfirmatsmenn þurfa að bæta 10% vegna ófyrirséðs kostnaðar og 15% vegna hönnunar og umsjónar, eða alls 164.069 krónum. Virðisaukaskattur var þessu til viðbótar talinn 200.984 krónur, en til frádráttar kæmi endurgreiðsla á skattinum vegna vinnu á byggingarstað, 56.446 krónur. Í heild töldu því yfirmatsmenn að kostnaður af viðgerð galla á íbúðarhúsinu myndi nema 964.883 krónum.

Að fengnum niðurstöðum yfirmatsmanna lögðu aðaláfrýjendur fram bókun í þinghaldi fyrir héraðsdómi 17. apríl 2001, þar sem þau breyttu upphaflegri dómkröfu sinni. Samkvæmt bókun þessari töldu aðaláfrýjendur sig eiga til skuldajafnaðar við gagnáfrýjendur kröfu um „skaðabætur/afslátt“, sem aðaláfrýjendur sundurliðuðu þannig: Vegna galla á tölvukerfi í versluninni H-Seli 220.000 krónur, vegna galla á íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11 samkvæmt yfirmatsgerð 964.883 krónur, en 3.670.249 krónur vegna galla á verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8. Síðastnefndu fjárhæðina studdu aðaláfrýjendur við niðurstöðu yfirmatsmanna, en þó þannig að tekið var tillit til þess að Olíufélagið hf. yrði sem eigandi að 14,5% af fasteigninni að Dalbraut 8 að bera það hlutfall kostnaðar af viðgerð á þaki hússins, 298.401 krónu, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í útreikningi yfirmatsmanna. Þessu til viðbótar töldu aðaláfrýjendur sig eiga rétt á að fá bættan úr hendi gagnáfrýjenda kostnað af matsgerðum, alls 844.041 krónu, svo og áætlaðan kostnað vegna lokunar á versluninni H-Seli meðan á viðgerð hússins stæði, 750.000 krónur. Töldu aðaláfrýjendur gagnkröfu sína þannig samtals að fjárhæð 6.449.173 krónur, sem þau kröfðust skuldajafnaðar á við stefnukröfu. Í framhaldi af þessu sendu aðaláfrýjendur með bréfi 18. apríl 2001 greiðslu til gagnáfrýjenda á 1.389.433 krónum, sem þau fyrrnefndu kváðust líta á sem fullnaðargreiðslu vegna viðskipta þeirra. Við munnlegan flutning málsins fyrir héraðsdómi viðurkenndu gagnáfrýjendur viðtöku þessarar greiðslu, sem þau töldu innborgun á kröfu sína 23. apríl 2001. Þá féllust gagnáfrýjendur við sama tækifæri á niðurstöðu yfirmatsmanna um kostnað af viðgerð á gólfi geymslu í íbúðarhúsinu, 21.239 krónur, sem þau töldu einnig eiga að skoðast sem innborgun á kröfu þeirra, en við útreikning vaxta teldist hún hafa farið fram 21. apríl 2001. Aðaláfrýjendur kröfðust á hinn bóginn sýknu á grundvelli áðurnefndrar greiðslu sinnar og skuldajafnaðar.

Með hinum áfrýjaða dómi var hafnað fyrrgreindri gagnkröfu aðaláfrýjenda vegna galla á tölvukerfi verslunarinnar. Á hinn bóginn var tekin til greina gagnkrafa þeirra um skaðabætur vegna leka í verslunarhúsnæðinu, sem héraðsdómur, sem skipaður var sérfróðum meðdómsmönnum, taldi í einu lagi hæfilega ákveðna 2.800.000 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts, ófyrirséðs kostnaðar og kostnaðar við hönnun og umsjón, svo og þess að nýtt þak kæmi á húsið í stað þaks, sem orðið væri mjög gamalt að hluta til. Þá var einnig tekin til greina gagnkrafa aðaláfrýjenda um skaðabætur vegna hluta þeirra galla á íbúðarhúsinu, sem áður er getið, en fjárhæð bóta var ákveðin í einu lagi 610.000 krónur að teknu tilliti til virðisaukaskatts og framangreindra kostnaðarliða. Gagnkröfu um matskostnað var hafnað sem sérstökum lið í kröfu aðaláfrýjenda, þar sem sá kostnaður ætti undir málskostnað. Þá var gagnkröfu vegna tjóns af lokun verslunarinnar á þeim tíma, sem unnið yrði að viðgerð hússins, hafnað að öllu leyti. Gagnkrafa þeirra var því viðurkennd með alls 3.410.000 krónum, sem kæmu til frádráttar stefnukröfu gagnáfrýjenda, 7.960.615 krónum, og voru aðaláfrýjendur dæmd til að greiða mismuninn, 4.550.615 krónur, ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum og málskostnaði að fjárhæð 250.000 krónur, allt að frádregnum 1.410.672 krónum. Síðastgreind fjárhæð til frádráttar var samtala 1.389.433 króna, sem aðaláfrýjendur greiddu sem áður segir í apríl 2001, og 21.239 króna, sem gagnáfrýjendur höfðu viðurkennt vegna galla á gólfi geymslu í íbúðarhúsi. Við ákvörðun dráttarvaxta í héraðsdómi var tekið tillit til þessara frádráttarliða, en aðaláfrýjendur að öðru leyti dæmd til að greiða vextina af greiðslum samkvæmt kaupsamningi allt til þess tíma, sem niðurstöður yfirmatsmanna lágu fyrir um gagnkröfu þeirra til skuldajafnaðar, að því leyti, sem hún var tekin til greina í hinum áfrýjaða dómi.

Aðaláfrýjendur una framangreindum niðurstöðum héraðsdóms um annað en dráttarvexti og málskostnað. Með bréfi 12. september 2001 greiddu þau gagnáfrýjendum 4.668.691 krónu. Þessi fjárhæð var sundurliðuð þannig að um væri að ræða höfuðstól kröfu gagnáfrýjenda samkvæmt dómsorði héraðsdóms, 4.550.615 krónur, að frádregnum áðurnefndum 1.410.672 krónum en að viðbættum dráttarvöxtum, 1.528.748 krónum. Við útreikning þessara dráttarvaxta tóku aðaláfrýjendur í meginatriðum mið af því að gagnkrafa þeirra um skaðabætur, sem tekin var til greina í héraðsdómi, kæmi til frádráttar höfuðstól kröfu gagnáfrýjenda strax á gjalddaga kaupsamningsgreiðslu 1. desember 1999, þegar gefa átti út skuldabréf fyrir kaupverði vörubirgða. Þessu til samræmis gera aðaláfrýjendur þá aðalkröfu fyrir Hæstarétti að þau verði sýknuð af kröfu gagnáfrýjenda á þeim grunni að réttmæt krafa þeirrar síðastnefndu sé með þessu að fullu greidd. Í varakröfu aðaláfrýjenda fyrir Hæstarétti er tekið mið af því að dómsorð héraðsdóms yrðu látin standa óbreytt um höfuðstól kröfu gagnáfrýjenda, en dráttarvextir yrðu þá dæmdir á sama hátt og lagður var til grundvallar greiðslu aðaláfrýjenda 12. september 2001. Þá krefjast aðaláfrýjendur málskostnaðar á báðum dómstigum, en við ákvörðun hans verði meðal annars tekið mið af kostnaði þeirra af öflun matsgerða til að sanna réttmæti gagnkröfu sinnar, sem héraðsdómur hafi fallist á.

Gagnáfrýjendur hafa sem áður segir áfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti. Fyrir Hæstarétti una þau niðurstöðu héraðsdóms um skaðabætur handa aðaláfrýjendum vegna galla á íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11, sem gagnáfrýjendur telja eiga að koma til frádráttar höfuðstól kröfu þeirra eins og innborgun á hann 21. apríl 2001. Gagnáfrýjendur leita á hinn bóginn endurskoðunar á héraðsdómi að því er varðar skaðabætur handa aðaláfrýjendum vegna galla á verslunarhúsnæðinu. Þá leita gagnáfrýjendur einnig endurskoðunar á niðurstöðu héraðsdóms um dráttarvexti, svo sem ráðið verður af áðurgreindri dómkröfu þeirra fyrir Hæstarétti, þar sem meðal annars er í einstökum atriðum tekin afstaða til þess hvernig þau telji áfallna vexti eiga að leggjast við höfuðstól skuldar. Gagnáfrýjendur leita enn fremur endurskoðunar á niðurstöðu héraðsdóms um málskostnað.

Undir rekstri málsins fyrir Hæstarétti urðu aðilarnir sammála um að sú villa hafi verið gerð í hinum áfrýjaða dómi að í fjárhæð skaðabóta vegna galla á íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11, sem eins og áður segir var ákveðin í einu lagi 610.000 krónur, séu innifaldar 21.239 krónur vegna galla á gólfi geymslu, en einnig sé síðastgreind fjárhæð, sem gagnáfrýjendur viðurkenndu sem bætur af þessum sökum, dregin frá dómkröfu þeirra. Af þessum sökum greiddu aðaláfrýjendur 20. febrúar 2002 gagnáfrýjendum 21.239 krónur ásamt dráttarvöxtum, 11.616 krónum, eða samtals 32.855 krónur. Eru aðilarnir sammála um að með þessu hafi umrædd skekkja verið leiðrétt.

II.

Eins og ráðið verður af áðursögðu kröfðust gagnáfrýjendur þess í héraðsdómsstefnu að aðaláfrýjendur yrðu dæmd til að greiða þeim 7.960.615 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 10. gr., sbr. 12. gr. vaxtalaga af 3.922.009 krónum frá 10. janúar 2000 til 5. apríl sama árs, en af 7.960.615 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Að því er dráttarvexti varðar er fyrrgreind dómkrafa gagnáfrýjenda fyrir Hæstarétti reist sem áður segir á því hvernig þau telja að standa eigi í einstökum atriðum að höfuðstólsfærslu áfallinna dráttarvaxta á grundvelli síðastnefnda lagaákvæðisins. Það fær því á hinn bóginn ekki breytt að gagnáfrýjendur krefjast nú beinlínis dráttarvaxta af hærri fjárhæðum á tilteknum tímabilum en þau gerðu kröfu um fyrir héraðsdómi. Ekki er fullnægt skilyrðum 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994, til að koma þeirri hækkun á kröfugerð að fyrir Hæstarétti. Verður því dómur felldur að þessu leyti á kröfu gagnáfrýjenda eins og hún var gerð fyrir héraðsdómi.

III.

Í hinum áfrýjaða dómi er greint frá skýrslum málsaðila og vitna, svo og öðrum framkomnum gögnum, sem varða vitneskju gagnáfrýjenda um leka í verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8 og upplýsingagjöf þeirra við aðaláfrýjendur um það efni áður en kaup þeirra voru gerð. Með vísan til þess, sem þar segir, eru leiddar nægar líkur að því að gagnáfrýjendum hafi verið kunnugt um langvarandi vandkvæði vegna leka frá þaki hússins, sem ekki hafi verið gert við svo viðunandi væri, og um leka frá steypuskilum í kjallara þess. Eins og sönnun er háttað í málinu verður einnig að fallast á að verulega hafi skort á að gagnáfrýjendur hafi gert aðaláfrýjendum nægilega grein fyrir vitneskju sinni um þessa annmarka á húsinu. Þótt ekki verði litið fram hjá því að aðaláfrýjendur hafi vegna aldurs hússins, byggingarlags þess og þeirra ummerkja eftir leka, sem þau viðurkenna að hafa orðið vör við, haft ástæðu til að kanna frekar sjálf eða fá kunnáttumann til að kanna þakið á húsinu og aðra staði, þar sem vísbendingar gátu verið um leka, var slíkur brestur á viðhlítandi upplýsingagjöf af hendi gagnáfrýjenda að óhjákvæmilegt er að fella á þau skaðabótaskyldu vegna þeirra galla, sem hér um ræðir.

Sem fyrr segir töldu yfirmatsmenn kostnað af viðgerðum á þaki verslunarhússins, á lofti og veggjum innandyra og á steypuskilum við samskeyti útveggja og gólfplötu yfir kjallara samtals nema 3.968.650 krónum. Eins og málið liggur nú fyrir deila aðilarnir ekki um að sameigandi aðaláfrýjenda að húsinu eigi að bera kostnað af viðgerðum á þaki til samræmis við eignarhluta sinn eða sem svarar 14,5%. Þessi hlutdeild sameigandans í kostnaði verður ekki aðeins reiknuð af þeim 2.057.939 krónum, sem yfirmatsmenn komust að niðurstöðu um að væri heildarkostnaður af vinnu, tækjum og efni vegna viðgerða á þakinu, svo sem aðaláfrýjendur lögðu til grundvallar við breytingu á kröfugerð sinni með áðurgreindri bókun fyrir héraðsdómi 17. apríl 2001, heldur einnig af matsliðum vegna ófyrirséðs kostnaðar, hönnunar og umsjónar í tengslum við þennan verkþátt, svo og af virðisaukaskatti. Af þessum sökum ættu því samtals 445.811 krónur að koma til frádráttar niðurstöðufjárhæð yfirmatsmanna vegna hlutdeildar sameigandans í kostnaði af viðgerðum á þakinu. Að þessu virtu eru ekki efni til annars en að telja héraðsdóm hafa tekið hæfilegt tillit til hags aðaláfrýjenda af því að fá nýtt þak á verslunarhúsið í stað gamals, en í því sambandi verður ekki fallist á með gagnáfrýjendum að neinu breyti að einhverjar skekkjur kunni að hafa verið í upplýsingum, sem stuðst var við í niðurstöðu héraðsdóms um aldur þaksins og fengnar voru úr yfirmatsgerð. Samkvæmt því og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest niðurstaða hans um að aðaláfrýjendur eigi rétt á skaðabótum að fjárhæð 2.800.000 krónur vegna galla á verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8.

IV.

Aðaláfrýjendum var sem áður segir gert með hinum áfrýjaða dómi að greiða gagnáfrýjendum dráttarvexti af þeim fjárhæðum, sem þeim fyrrnefndu bar að inna af hendi samkvæmt kaupsamningi aðilanna um verslunina H-Sel, frá því að þær urðu gjaldkræfar til 12. mars 2001, þegar yfirmatsgerðir lágu fyrir um galla á verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8 og íbúðarhúsinu að Lindarbraut 11. Frá síðastnefndum degi var aðaláfrýjendum gert að greiða dráttarvexti af skuld sinni samkvæmt kaupsamningnum að frádregnum þeim skaðabótum, sem héraðsdómur ákvað að þau ættu rétt á vegna umræddra galla. Með þessu hefur héraðsdómur ekki fallist á með aðaláfrýjendum að réttur, sem þau kunna að hafa notið samkvæmt almennum reglum kröfuréttar til að stöðva greiðslu fyrir sitt leyti til samræmis við það, sem greiðslu gagnáfrýjenda til þeirra reyndist áfátt, fengi því breytt að aðaláfrýjendur yrðu að greiða dráttarvexti af samningsbundinni skuld sinni fram til þess tíma, sem þau öfluðu viðhlítandi sönnunargagns um annmarka á hinu selda. Þessi niðurstaða héraðsdóms um dráttarvexti er í samræmi við niðurstöðu Hæstaréttar í sambærilegum málum, sem hefur margsinnis verið ítrekuð í dómum á undangengnum áratug. Eru ekki efni til að víkja í máli þessu frá þeirri framkvæmd, enda hafði ákvæði síðari málsliðar 7. gr. laga nr. 38/2001 ekki tekið gildi á þeim tíma, sem hér skiptir máli. Verður niðurstaða héraðsdóms um dráttarvexti því staðfest á þann hátt, sem í dómsorði greinir, en þar er tekið tillit til þeirra greiðslna, sem aðaláfrýjendur inntu af hendi eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms og áður er getið.

Við ákvörðun málskostnaðar verður að líta til þess að við höfðun málsins höfðu aðaláfrýjendur haldið að sér höndum með tvær greiðslur samkvæmt kaupsamningi að fjárhæð samtals 7.960.615 krónur. Á þeim tíma höfðu þau ekki aflað sér matsgerða um ætlaða galla á hinum seldu eignum, en þegar upp er staðið fá þau viðurkennda til skuldajafnaðar kröfu um skaðabætur, sem nemur nokkru minna en helmingi þeirrar fjárhæðar, sem þau stóðu ekki skil á. Gagnstætt þessu verður að taka tillit til þess að réttur aðaláfrýjenda til afsláttar eða skaðabóta vegna galla í kaupunum var ekki viðurkenndur af gagnáfrýjendum nema að óverulegu leyti fyrr en að gengnum hinum áfrýjaða dómi. Aðaláfrýjendur kveðast samkvæmt gögnum málsins hafa þurft að bera samtals 844.041 krónu í kostnað í tengslum við mat á þessum göllum. Af þeirri fjárhæð er þóknun yfirmatsmanna, sem niðurstaða þeim í hag um gagnkröfu þeirra er í meginatriðum reist á, 310.000 krónur, en að öðru leyti er þar um að ræða kostnað af úttekt á fasteignum, þóknun dómkvaddra manna vegna þriggja undirmatsgerða og kostnað vegna dómkvaðningar og matsfunda. Af þessu verður séð að verulegur hluti kostnaðarins hefur fallið til vegna aðgerða, sem komu aðaláfrýjendum ekki að haldi, en að auki var leitað yfirmats um liði, sem ekki voru viðurkenndir í gagnkröfu þeirra. Að öllu þessu gættu er rétt að aðilarnir beri hver sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Aðaláfrýjendur, Jón Þór Ragnarsson og Rúna Jónsdóttir, greiði gagnáfrýjendum, Hrafni Sveinbjörnssyni og Elínu A. Eltonsdóttur, 4.550.615 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.922.009 krónum frá 10. janúar 2000 til 5. apríl sama árs, af 7.960.615 krónum frá þeim degi til 12. mars 2001 og af 4.550.615 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun 18. apríl 2001 að fjárhæð 1.389.433 krónur, innborgun 12. september sama árs að fjárhæð 4.668.691 króna og innborgun 20. febrúar 2002 að fjárhæð 32.855 krónur.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júlí 2001.

Mál þetta var dómtekið 30. apríl sl. en var endurflutt í dag og dómtekið að nýju að loknum munnlegum málflutningi. Málið er höfðað með stefnu þingfestri 29. júní 2000af Hrafni Sveinbjörnssyni, Suðurhvammi 25, Hafnarfirði og Elínu A. Eltons­dóttur, sama stað gegn Jóni Þór Ragnarssyni, Lindarbraut 11, Laugarvatni og Rúnu Jónsdóttur, sama stað.

Dómkröfur

Endanlegar dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum 7.960.615 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 10., sbr. 12. gr. vaxtalaga nr. 25/1985, af kr. 3.922.009 frá 10. janúar 2000 til 5. apríl 2000 og af 7.960.615 krónum frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 21.239 krónum miðað við 21. apríl 2001 og 1.389.433 krónum, er stefndu greiddu 23. apríl 2001.

Þá er gerð krafa um að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi.

Stefndu gera þær kröfur að þau verði alfarið sýknuð af öllum kröfum stefnenda í málinu og að þeim verði tildæmdur málskostnaður að skaðlausu úr hendi stefnenda.

Málavextir

Með kauptilboði dags. 14. september 1999 gerðu stefndu  stefnendum kauptilboð í fyrirtækið H-Sel, Dalbraut 8, á Laugarvatni, húsnæði verslunarinnar svo og tækjabúnað, lager og viðskiptavild og í íbúðarhúsið að Lindarbraut 11, Laugarvatni.  Kaupverð eignanna var tilgreint 40.000.000 króna.  Í kauptilboði þessu segir m.a. að tilboðshafi muni lagfæra og gera við leka á þaki einbýlishússins, samkvæmt umtali, og einnig gera við leka sem sé sýnilegur á sólstofu.

Gerðir voru kaupsamningar um hvora fasteign fyrir sig.  Þá var gerður kaupsamningur um verslunina H-Sel, en samkvæmt þeim samningi selja stefnendur stefndu rekstur verslunarinnar, innréttingar og tæki, firmanafn, viðskiptavild og vörubirgðir.  Eru samningarnir allir dagsettir 13. október 1999.  Kaupverð einbýlishússins að Lindarbraut 11 var 9.800.000 krónur.  Kaupverð verslunarhúsnæðis að Dalbraut 8 var 17.700.000 krónur.  Kaupverð verslunarinnar var 12.500.000 krónur.

Stefndu skoðuðu eignirnar áður en þau gerðu tilboð í þær og halda þau því fram að þau hafi spurt stefnendur um ástand þeirra.  Af stefnenda hálfu hafi í fyrstu ekki verið upplýst um neinn leka að Lindarbraut 11.  Við síðari skoðun hafi komið í ljós að um staðbundinn leka hafi verið að ræða á þaki sólstofu og á tilteknum stað á þaki einbýlishússins að Lindarbraut 11, en í söluyfirliti vegna eignarinnar er tekið fram að leki sé á flötu pappaþaki.  Var síðan tekið fram í kaupsamningi að seljendur myndu annast á sinn kostnað viðgerðir vegna leka frá þaki og í sólstofu.

Stefndu halda því fram að sú viðgerð sem framkvæmd var hafi verið ófullnægjandi.  Stefndu halda því og fram að þau hafi verið fullvissuð um að engir gallar væru á umræddum fasteignum að öðru leyti.  Sérstaklega hafi stefnendur verið inntir eftir því hvort um lekavandamál væri að ræða á þaki verslunarhúsnæðisins að Dalbraut 8 en stefnendur hafi sagt að þar væri enginn leki.

Stefndu halda því fram að eftir að þau tóku við framangreindum eignum, í desember 1999, hafi strax komið í ljós að fullyrðingar stefnenda um ástand húsanna stæðust ekki.  Jafnframt hafi þeim borist upplýsingar frá fyrrverandi starfsmönnum í versluninni H-Sel og aðilum sem annast hafi viðhald á húsnæðinu að lekavandamál frá þaki og víðar hefðu verið viðvarandi um langt árabil og væru þau enn til staðar.  Í ljós hafi einnig komið að frágangur ýmissa þátta að Lindarbraut 11 hafi verið ófullnægjandi.  Þá hafi stefndu orðið þess fljótt áskynja að strikamerkjakerfi í versluninni H-Sel, sem hafi verið á meðal þeirra gæða sem fylgja hafi átt verslunarrekstrinum, hafi verið óstarfhæft vegna tíðra bilana í hug- og vélbúnaði kerfisins.

Stefndu fólu Einari Má Steingrímssyni, húsasmíðameistara, í samvinnu við Sævar Sigurðsson, húsgagnasmíðameistara, að framkvæma úttekt á ástandi fasteignanna.  Eru álitsgerðir þeirra dags. í mars 2000.  Gera þeir þar grein fyrir ástandi húsanna og setja fram viðgerðartillögur og er kostnaður þeirra áætlaður.

Af hálfu stefndu var, hinn 28. júlí 2000, lögð fram í Héraðsdómi Reykjavíkur beiðni um dómkvadda matsmenn til þess að meta ástand fasteignanna og kostnað við úrbætur.  Með beiðni, dags. 11. ágúst 2000, var þess síðan farið á leit að dómkvaddur yrði matsmaður til þess að meta ástand vél- og húgbúnaðar sölukerfis verslunarinnar H-Sel. 

Til þess að meta ástand fasteignanna voru dómkvaddir Agnar Pétursson og Bergsveinn Halldórsson, byggingameistarar, og eru matsgerðir þeirra dags. 2. október 2000.

Í matsgerð vegna Lindarbrautar 11 er fjallað um þak, gróðurskála, leka undir enda þakglers í sólstofu, gólf í sólstofu, lagnir í eldhúsi, gólf í geymslu og þvottahúshurð.  Í matsgerð segir að við skoðun á eigninni komi greinilega fram að viðhald hafi verið í lágmarki. 

Að mati matsmanna eru ummerki um leka sýnileg í útvegg í stofu.  Þak á húsinu telja matsmenn að byggt sé samkvæmt teikningum og þakefnin hafi verið viðurkennd á byggingartímanum og séu enn viðurkennd.  Þeir leggja til að skipt verði um þakefni á hluta af þakinu og settur verði dúkur eða pappi í staðinn þar sem sú aðgerð kalli ekki á útlitsbreytingar og til hennar þyrfti ekki leyfi frá byggingarfulltrúa.  Kostnað við endurbætur á þaki áætla þeir 283.030 krónur. 

Matsmenn telja að uppsetning á gróðurskála sé samkvæmt teikningum og að ekki sé galli á þaki yfir garðskála.  Frágangur hefði hins vegar mátt vera betri.  Klæðning, sem gangi upp á húsvegg fyrir ofan gróðurskála, gangi ekki út á gluggann, heldur sé látin ganga niður á milli hans og veggjarins og síðan gengið frá með kítti.  Þeir leggja til að klæðning á steyptum húsvegg verði rifin og sett verði trégrind á húsvegginn, auk þess vinkill  sem gangi frá gluggastykki og upp með húsvegg, síðan verði hann klæddur með klæðningu, sömu gerðar og fyrir sé. 

Frágang þakglers á gróðurskála telja þeir vera samkvæmt leiðbeiningum en þar sem mjög vindasamt sé á þessum stað hefði framkvæmandi þurft að gera sérstakar ráðstafanir við enda glersins.  Leggja þeir til að hitaþráður verði lagður í þakrennu. 

Kostnaður við úrbætur á gróðurskála er metinn 144.988 krónur.

Varðandi rör í sólstofu, sem standi upp úr gólfi, telja matsmenn að flísar vanti þar í kring.  Telja matsmenn þetta eðlilegan frágang þar sem garðskáli sé byggður eftir á og stýribúnaði komið fyrir inni í skáp.  Naglfastur skápur hafi verið yfir lögnunum til þess að hylja þær.  Hann hafi nú verið fjarlægður.  Telja matsmenn eðlilegt að smíðaður verði skápur yfir stýrisbúnaðinn.  Kostnað meta þeir 25.000 krónur.

Lagnir liggi inni í eldhúsinnréttingu.  Matsmenn telja þetta ekki vera galla en leggja til að einangrunarhólkar verði settir upp á rörin.  Kostnaður er metinn 25.000 krónur.

Varðandi gólf í geymslu leggja þeir til að steypt verði í gat sem er á gólfinu og gólfdúkur sem fyrir var verði límdur aftur yfir.  Kostnaður 25.000 krónur.

Varðandi þvottahúshurð telja matsmenn að hurðarflekinn sé ónýtur.  Auðséð sé að hurðin hafi lengi verið ónýt.  Leggja þeir til að sett verði ný hurð.  Kostnað meta þeir 80.000 krónur.

Samtals nemur framangreint kostnaðarmat 583.018 krónum.

 Í matgerð vegna Dalbrautar 8 er fjallað um þak, loft innanhúss og leka í steyptum kjallara.

Í þeim hluta matsins þar sem fjallað er um þakið kemur fram að húsið sé byggt í mörgum áföngum og sé fyrsta teikning sem til sé hjá byggingafulltrúa frá 8. júlí 1983 og sé það aðeins stækkun upp á 50 m² þannig að fyrsti hluti af húsinu sé byggður eitthvað fyrr.  Ekki sé annað að sjá en húsið hafi verið byggt eftir teikningu og byggingareglugerð sem þá hafi verið í gildi og síðari hlutar einnig byggðir eftir þeim reglugerðum sem gilt hafi á þeim tíma.  Öll þökin séu mjög flöt.  Upphafalega hafi þökin verið klædd með þakpappa af bestu gerð á þeim tíma og talið að það myndi endast í 10 til 20 ár með eðlilegu viðhaldi.

Búið hafi verið að endurnýja tvo þakfleti með bárujárni.  Matsmenn telja að þakpappi hafi verið rétt settur á þegar hann var lagður í upphafi.

Óskað er eftir því í matsbeiðni að matsmenn meti hvort forsvaranlegar viðgerðir hafi farið fram á þakinu í samræmi við byggingareglugerð.

Matsmenn telja að þar sem búið sé að skipta um þakefni hafi bárujárn verið sett á þakflöt með of litlum þakhalla, þar sem í 136 grein í byggingareglugerðar segi að lágmarkshalli á þakjárni sem aðalregnvatnsvörn megi ekki vera minni en 14°.  Ef hann sé undir 14° þá verði að nota annaðhvort þakpappa eða þakdúk.  Matsmenn benda á að rennur á norðausturþaki yfir kæli (hæsta þakfleti sennilega byggt fyrir 1983) séu fullar af gróðri og trjágróður farinn að myndast.  Orsök á leka yfir kæli geti verið lítið viðhald á rennum.

Matsmenn benda og á að þar sem að bárujárnsklæðning sé á þakinu sé einnig mjög hár þakkantur sem geri það að verkum að á vetrum geti mikill snjór setið í rennum og runnið undir þakklæðningu.

Þeir benda á að þakpappi sé orðinn mjög gamall á hluta þaks og slíkur pappi endist ekki nema 10 til 20 ár með eðlilegu viðhaldi.  Leggja þeir til að skipt verði um þakefni og settur verði þakpappi eða þakdúkur á öll þökin.

Á vesturhluta (yfir eignahluta ESSO ) þaks sé þakdúkur og virðist hann halda. Allt bendi til þess að ekki sé fúi í þakklæðningu þegar gengið sé yfir þakið og það skoðað.

Varðandi loft innanhúss telja matsmenn að loftaplötur hafi ekki verið gallaðar þegar þær voru settar upp en ástand þeirra sé nokkuð slæmt eftir langvarandi leka. Sjáist það mjög greinilega á þeim og límtrésbita yfir kæli að þakið hafi lekið lengi.  Þar sem búið hafi verið að rjúfa loftklæðningu á skrifstofulofti hafi mátt sjá plasteinangrun sem notuð hafi verið þegar þakið var einangrað á þeim byggingartíma og hafi þetta verið eðlilegur frágangur.  Þar sem búið hafi verið að opna einangrun upp í kalt rými í þaki komist hiti upp í þakið og geti þá myndast slagi og á vetrum hrímleki.

Matsmenn staðfesta að í plötusamskeytum á útvegg í kjallara sé leki og sé sýnilegt að hann hafi verið nokkuð lengi.  Þegar matsmenn hafi skoðað plötusamskeytin að utanverðu hafi komið í ljós að mikill gróður sé í plötusamskeytunum og laust steypuhröngl sem haldi í sér raka.  Matsmenn segja að hreinsa þurfi gróðurinn og steypuhröngl sem haldi í sér miklu vatni og sett verði steypublanda og vatnsfæla ( sílan) í steypuskilin til að komast fyrir lekann og að jarðvegi verði haldið fyrir neðan plötuskil.

Í yfirliti matsgerðarinnar segir m.a. að við skoðun á fasteigninni að Dalbraut 8 komi greinilega fram að viðhald hafi verið í lágmarki og leki, sem talað hafi verið um, hafi verið lengi.  Það er álit matsmanna að járnklæðning á tveimur þakflötum sé ekki rétt efni miðað við halla á þökunum samkvæmt reglugerð.

Matsmenn líta svo á að hús sem byrjað sé að byggja fyrir 1983 og oft sé búið að byggja við þurfi nokkurt viðhald og ekki hafi alltaf verið farið eftir reglugerð, til dæmis á þeim þakflötum sem búið sé að setja járn á.

Matsmenn benda á að þakkantur á húsinu sé mjög hár og í veðurfari eins og hafi verið veturinn áður, sem hafi verið mjög snjóþungur vetur, þá sitji snjór í þakkanti og komist ekki í burtu, til dæmis á þökunum, sem séu með bárujárni.  Þá vilji vatnið leitast við að fara undir bárur á járninu.  Matsmenn leggja til að þakkantur verði opnaður þannig að vatn hafi greiðan aðgang niður af þakinu og það verði settur hitaþráður í þakrennur og þær hreinsaðar með reglulegu millibili svo ekki sitji gróður og óhreinindi í þeim.  Þegar gert verði við þakið þurfi að skoða vel loftræstingu kaldra rýma fyrir ofan einangrun til öryggis.

Að mati matsmanna er húsið, sem komið er nokkuð til ára sinna, í nokkuð góðu ástandi miðað við að lítið viðhald hafi verið á því og oft sé búið að byggja við það.

Niðurstöður matsmanna varðandi kostnað við úrbætur eru þær að kostnaður við þak nemi 2.260.002 krónum.  Viðgerð á lofti innanhúss 90.300 krónum og viðgerð á plötuskilum í kjallara 65.000 krónum.

Til þess að meta ástand vél- og hugbúnaðar sölukerfis verslunarinnar H-Sel var dómkvaddur Oddur Benediktsson, prófessor í tölvunarfræðum.  Er matsgerð hans dags. 21. september 2000.

Í matsgerðinni gerir hann grein fyrir kerfinu, göllum á því og úrbótum.

Fram kemur að kerfið samanstandi af 5 OMRON sölukössum sem keyptir hafi verið um og eftir árið 1994, tveir nýir, aðrir notaðir.  Nýherji hafi flutt kassana inn en hafi hætt þeim innflutningi fyrir sex árum.  Kassarnir séu því að minnsta kosti sex ára gamlir.  Stýritölvan hafi í upphafi verið af gerð IBM.  Stýritölvan hafi bilað sumarið 1999 og hafi þá verið keypt ný PC tölva.  Hugbúnaður, nefndur Ráð, hafi verið keyptur í stýritölvuna til að sjá um kassana.  Fyrirtækið sem hafi framleitt Ráð hafi hætt starfsemi fyrir nokkrum árum og hafi verið leitað til fyrrverandi starfsmanna þess um viðhald hugbúnaðarins.  Engar notkunarleiðbeiningar hafi fylgt hugbúnaðinum. Nýherji hafi selt kassana, stýritölvuna og Ráð hugbúnaðinn sem samverkandi heild.

Hrafn hafi skrifað uppgjörsforritið sjálfur í Excel.  Lauslega áætlað hafi Hrafn talið  að einum 2 milljónum króna hefði verið varið frá upphafi til kaupa á þessum vél- og hugbúnaði.

Um ástand sölukerfisins við skoðun segir í matsgerð að stýritölvan geti ekki tengst kössunum.  Ráð hugbúnaðurinn hafi alls ekki virkað við skoðun.  Breytingar á vöruverði hafi ekki verið sendar inn úr stýritölvunni það sem af sé árinu.  Breytingar á vöruverði hafi heldur ekki verið settar inn handvirkt gegnum móðurkassa.  Vöruverðið í kössunum, sem sé frá því fyrir áramót, sé því að talsverðu leyti skakkt og þurfi því að verðmerkja nýjar vörur og slá verð inn á kassa við afgreiðslu upp á gamla mátann í stað þess að nota strikamerki. Uppgjör dagsins hafi ekki verið tekið inn rafrænt í stýritölvuna frá því fyrir áramót heldur slegið inn handvirkt eftir uppgjörsstrimlum inn í uppgjörsforritið.

Varðandi bilanir í sölukerfi segir í matsgerð að ekki hafi annað komið fram en að sölukerfið hafi verið í lagi þegar eigendaskipti áttu sér stað.  Í beiðni um dómskvaðningu segi "Fljótlega eftir að matsbeiðendur tóku við rekstri verslunarinnar tók að bera á vandkvæðum”...   Þetta hafi verið staðfest af málsaðilum við skoðun.  Jón Þór hafði fengið tilsögn um hvernig ætti að nota Ráð hjá Hrafni.  En vandkvæði hafi komið upp og það í vaxandi mæli þar til kerfið hafi verið komið í það ástand sem lýst sé hér á undan.  Þess beri að geta að engar leiðbeiningar hafi fylgt með Ráð hugbúnaðinum.  Hrafn hafi notað Ráð um sex ára bil frá því að það var nýtt og notið leiðbeininga þeirra sem hafi framleitt og selt kerfið. Hann hafi einnig skrifað uppgjörsforritið sjálfur.  Svona sértilsniðin og "gömul" kerfi verði oft "persónubundin" og stundum illgerlegt fyrir aðra að nota þau en þá sem hafi fylgt þróun þeirra, nema þá að um kunnáttufólk á sviði tölvukerfa sé að ræða.

Í gögnunum sem fylgi matsbeiðninni komi fram að sérfræðingar hafi verið fengnir til að greina bilanirnar. Annar, sérfræðingur í OMRON kössum frá Nýherja, hafi ályktað að það væri Ráð, bókhaldskerfið, sem ylli vandanum en hinn, Ísleifur Gissurarson, sem unnið hafi að viðhaldi á Ráð, hafi talið að vandamálið væri í samskiptaforriti sem notað sé til sendingar og móttöku gagna frá kössum, hannað og skrifað af OMRON.

Staðan sé þessi:  “Mörg ár eru liðin síðan eðlilegu viðhaldi á Rán (sic) hugbúnaðinum var hætt.  Vélbúnaður gengur úr sér.  Stýritölva bilaði sumarið 1999 og var fenginn nýr PC og þá með nýju Windows stýrikerfi.  Ýmis konar misræmi getur komið upp milli eldri hugbúnaðar og nýs stýrikerfis. Bilanir á tölvuvélbúnaði eða tengibúnaði geta komið upp af og til þegar minnst varir án þess að sýna sig stöðugt.  Mörg dæmi eru til um að hugbúnaður sem hefur verið lappað upp á verði óviðráðanlegur í viðhaldi.  Það er að segja að það kosti mikla og sífellt vaxandi vinnu að gera við hugbúnaðinn.  Sölukerfi í verslun þarf að vera áreiðanlegt. Ég tel það vera vangá í verslunarrekstri að nota veigamikinn hugbúnað sem ekki er í viðhaldi hjá fyrirtæki sem hefur getu til þess að annast verkið.”  Ný sölukerfi bjóði nú upp á allt aðra og fleiri möguleika í verslun heldur en OMRON/Ráð kerfið geri.  Þar megi nefna tölvuvætt viðskipta­mannabókhald, birgðastýringu og rafræn viðskipti (með EDI) þar sem pantanir, vöruafgreiðsla og greiðslur ganga mikið til "sjálfvirkt" fyrir sig.”

Úrbætur

Varðandi úrbætur segir í matsgerð Odds Benediktssonar að hann telji óráðlegt að nota Ráð hugbúnaðinn frekar.  Á markaði á Íslandi séu að minnsta kosti tvö sölukerfi sem keyri á PC og geti meðhöndlað OMRON sölukassa og hægt sé að nota til að uppfæra OMRON/Ráð kerfið. 

Annars vegar opusallt kassakerfi frá fyrirtækinu Hug, sem myndi kosta 79.000 krónur án virðisaukaskatts. Ætla megi að vinna við uppsetningu kosti annað eins.  Uppsettur gæti pakkinn kostað um 200.000 krónur með virðisaukaskatti.   Þess beri að geta að ópusallt kassakerfi ráði yfir mun fleiri aðgerðum en Ráð.

Hins vegar sé um að ræða kerfið Forða frá fyrirtækinu Hugbúnaði.  Kerfið kosti 140.000 krónur.  Uppsettur gæti pakkinn kostað um 240.000 krónur.

Niðurstaða matsmannsins er því sú að ætla megi að endurnýja þurfi samskiptaspjald ef farið verði út í að endurbæta OMRON/Ráð kerfið.  Það gæti kostað 20.000 krónur. Áætlaður kostnaður við uppfærslu með ópusallt yrði um 220.000 krónur en með kerfinu Forða 260.000 krónur.

Þar sem Ráð hugbúnaðurinn virki ekki í versluninni núna sé hægt að setja upp nýjan hugbúnað í stað hans á stýritölvu og byggja upp stofnskrár án þess að verslunarstörfin í núverandi mynd raskist. Viðtenging við kassana og prófanir á uppfærðu kerfi ætti að geta farið fram á lokunartíma.  Rekstur verslunarinnar þyrfti ekki að raskast við uppfærsluna.

Af hálfu stefndu var hinn 5. janúar 2000 lögð fram yfirmatsbeiðni í Héraðsdómi Reykjavíkur.  Til þess að framkvæma yfirmatið voru dómkvaddir Samúel Smári Hreggviðsson, byggingatæknifræðingur, Örn Steinar Sigurðsson, bygginga­verk­fræðingur, og Hafsteinn Bjarnason, húsasmíðameistari.  Eru yfirmatsgerðir þeirra dags. 12. mars 2001.  Taka yfirmatsbeiðnirnar bæði til fasteignarinnar að Lindarbraut 11 og verslunarhúsnæðisins að Dalbraut 8 .

Hvað varðar þak að Lindarbraut 11 telja yfirmatsmenn það upphaflega byggt í samræmi við þágildandi byggingarreglugerð.  Þeir telja þakið hins vegar gallað hvað varðar loftræstingu en telja vöntun á loftræstingu þó ekki meginorsök leka frá þaki.  Yfirmatsmenn eru samála tillögu undirmatsmanna um viðgerð að því tilskyldu að niðurfallsrist verði lagfærð og loftun þess hluta þaksins verði um leið aukin þannig að hún samsvari kröfum núverandi byggingarreglugerðar.

Í umfjöllun um garðskála segir að ekki séu gerðar sömu kröfur til slíkra bygginga og til almenns íbúðarhúsnæðis en sú staðreynd, að opið sé milli garðskála og eldhúss, krefjist þess að hún sé að lágmarki vind- og vatnsheld.  Þá er það álit yfirmatsmanna að garðskálinn geti ekki talist með endanlegan frágang, opnar rifur séu með fram útihurðum og áfellur vanti á öll hurða- og gluggaop.  Ummerki um leka hafi verið sýnileg á bita yfir dyrum.  Kantur á endaplötu á þaki sé ófrágenginn og lekið hafi um samskeyti platna í þaki næst stofu þar sem þær komi saman enda í enda í stað þess að efri platan yfirlappist og þær séu bræddar þannig saman.  Leggja þeir til að úrbætur verði eftirfarandi:

1.   Þétt verði með fram dyrakörmum og gengið frá áfellum.

2.   Klæðning framan á garðskála verði lagfærð þannig að hún verði vatnsheld.

3.   Þétting verði lagfærð á plötuskilum í þaki næst vegg að stofu.

Hurð á þvottahúsi telja yfirmatsmenn ónýta.

Yfirmatsmenn telja ekki að frágangur lagna í eldhúsi brjóti í bága við byggingarreglugerð frá 1967 en álitamál sé hvort hann brjóti í bága við núgildandi byggingarreglugerð.  Þeir leggja til að notuð verði lögn sem þegar hafi verið lögð frá bílskúr að fyrirhuguðum ofni í garðskála.  Við þessa sömu lögn sé hægt að tengja ofn í eldhúsi.

Yfirmatsmenn telja að um galla á geymslugólfi sé að ræða þar sem gat á gólfinu, eftir viðgerð á lögnum, var hulið með dúk þannig að það sást ekki við skoðun.  Leggja þeir til að  steypt verði í gatið og gólfið dúklagt að nýju.

Varðandi lagnir í gólfi sólstofu leggja þeir til að byggður verði skápur utanum lagnirnar með eðlilegu aðgengi að þeim.

Kostnað af úrbótum samkvæmt framansögðu telja yfirmatsmenn vera þennan að teknu tilliti til vinnu, tækja og efnis:

1.   Þak	279.465 kr.
2.   Gróðurskáli	167.248 kr.
3.   Hurð á þvottahúsi	103.745 kr.
4.   Eldhúslagnir	62.963 kr.
5.   Geymslugólf	21.239 kr.
6.   Gólf í garðskála	21.616 kr.
Verkkostnaður án VSK	656.276 kr.
Ófyrirséður kostnaður 10%	65.628 kr.
Hönnun og umsjón 15%	98.441 kr.
Alls	820.345 kr.
Virðisaukaskattur	200.984 kr.
Alls	1.021.329 kr.
Endurgreiðsla virðisaukaskatts
v. vinnu á byggingarstað	-56.446 kr.
Samtals	964.883 kr.

Í yfirmatsgerð vegna Dalbrautar 8 skipta yfirmatsmenn þaki hússins, sem byggt var í áföngum eins og áður er fram komið, í nokkra hluta eftir byggingartíma og er þar jafnframt vísað til teikningar af hinum einstöku hlutum þaksins.

Að því er varðar þak annarrar viðbyggingar frá 1994 er því lýst að þessi hluti þaksins sé klæddur með bárujárni og því ekki í samræmi við þágildandi byggingarreglugerð, grein 7.6.6.7, sem krefjist þess að þakhalli sé minnst 14°, sé þakið klætt með bárujárni, nema sérstök undanþága sé veitt af byggingarnefnd en engin slík undanþága sé til í fórum byggingarfulltrúa.  Þá sé þak á viðbyggingu, sem talin sé byggð 1983, bárujárnsklætt á sama hátt og fyrrgreint þak og uppfylli ekki ákvæði byggingarreglugerðar vegna þakhalla.  Leki sé á skilum þessa þaks og þaks á viðbyggingu sem einnig sé frá 1983, en það þak sé klætt með pappa.  Leki þessi sé niður með vegg sem snúi í norðaustur.  Þak yfir elsta hluta húseignarinnar, byggt 1963, sé pappalagt og leki sé í austurhorni verslunar.  Þakfrágangur virðist hafa verið í lagi upphaflega en pappi sé orðinn gamall og lélegur.

Tillögur yfirmatsmanna varðandi úrbætur lúta að því að núverandi þakklæðning verði fjarlægð af öllum þökunum, fúinni klæðningu skipt út ef um hana reynist vera að ræða og þökin síðan pappalögð.  Endurhanna þurfi frágang á köntum þar sem nú sé bárujárn á þakinu.

Yfirmatsmenn segja loftaplötur skemmdar eftir leka þar sem um leka hafi verið að ræða en virðist ekki gallaðar að öðru leyti.  Fúi sé til staðar í tréverki undir skilum þaka frá 1983 og áður greinir.  Lagt er til að klæðning verði endurnýjuð þar sem hún sé skemmd vegna leka.  Þetta eigi við um klæðningu með fram útveggjum í þakhluta frá 1963, alla klæðningu í þaki viðbyggingar frá 1983 og hluta af klæðningu í þaki viðbyggingar frá 1983.  Þá er lagt til að endurnýja klæðningu innan á útvegg í útisalernum.

Leka í kjallara telja yfirmatsmenn vera frá plötuskilum.  Lagt er til að grafið verði frá plötunni niður með vegg sem snúi að bílastæði, vel niður fyrir plötuskil, þau hreinsuð vandlega og þétt með viðeigandi viðgerðarefni og klætt að utanverðu með asfaltdúk.

Sundurliðuð kostnaðaráætlun vegna úrbóta að Dalbraut 8, að teknu tilliti til vinnu, tækja og efnis, er eftirfarandi:

1.   Þak	2.057.939 kr.
2.   Loft innanhúss	348.048 kr.
3.   Veggir innanhúss	118.282 kr.
4.   Leki í kjallara	132.123 kr.

Ásamt ófyrirséðum kostnaði 10%, hönnun og umsjón 10% og virðisaukaskatti nemur kostnaður alls 3.968.650 krónum.

Málsástæður stefnenda og lagarök

Stefnendur byggja kröfur sínar í málinu einvörðungu á kaupsamningi um verslunina að Dalbraut 8, en kaupverð hennar var 12.500.000 krónur, eins og áður segir, miðað við áætlað verðmæti vörubirgða, 3.800.000 krónur.  Samkvæmt C lið 1. gr. samningsins skyldi verðmæti vörubirgða miðast við talningu er fram skyldi fara við afhendingu hinn l. desember 1999 og skyldu birgðir metnar á kostnaðarverði (innkaupsverði) auk álags samkvæmt samkomulagi milli aðila.

Samkvæmt 3. gr. kaupsamnings skyldi greitt við undirritun hans  1.661.393 krónur og við afhendingu 3.000.000 króna.  Hinn 5. apríl 2000 skyldu greiddar 4.038.606 krónur og á afhendingardegi skyldu kaupendur afhenda skuldabréf fyrir verðmæti vörubirgða.  Fyrsti gjalddagi skuldabréfsins skyldi vera 10. janúar 2000 og síðan mánaðarlega, 12 afborganir alls.  Bréfið skyldi vera óverðtryggt og bera meðalvexti Seðlabanka Íslands frá afhendingardegi.  Bréfíð skyldi tryggt með veði í húsnæði verslunarinnar að Dalbraut 8, Laugarvatni, sem stefndu hafi keypt af stefnendum samhliða verslunarrekstrinum ásamt íbúðarhúsi þeirra að Lindarbraut 11 þar á staðnum.

Afhending hafi farið fram hinn l. desember 1999 og hafi talning vörubirgða þá farið fram.  Niðurstöður talningar hafi verið kynntar stefndu hinn 15. desember 1999. Stefndu hafi greitt í desember 1999 afborgun er var á gjalddaga 1. desember. Veðskuldabréfið hafi hins vegar ekki verið afhent á réttum tíma.  Við athugun hafi komið í ljós að álagning á bensíni og olíuvörum hafi verið inni í útreikningi vörubirgða og hafi það verið leiðrétt.  Þar sem stefndu hafi enn ekki afhent skuldabréfið hafi stefnendur sundurliðað birgðir eftir vöruflokkum og hafi tilgreint álagningu í hverjum flokki fyrir sig í stað meðaltalsálagningar áður.  Hafi sú yfirferð leitt til þess að kostnaðarverð hafi hækkað lítillega.  Að með taldri skiptimynt í kössum sé kaupverð vörubirgða því 3.857.714 krónur.

Stefndu hafi ekki haft uppi neinar athugasemdir við ofangreint verðmæti vörubirgða.  Stefndu hafi hins vegar haft uppi ýmsar athugasemdir um galla á þeim eignum er stefnendur seldu þeim.  Í þeirri von að leysa mætti þann ágreining hafi stefnendur beðið með innheimtu á eftirstöðvum kaupverðs rekstrarins en hafi skorað munnlega á stefndu að afhenda skuldabréf.  Með bréfi 27. apríl sl. hafi verið skorað á stefndu að standa við kaupsamninginn.  Þar sem sú áskorun hafi ekki borið árangur, sé mál þetta höfðað til greiðslu eftirstöðvanna og gjaldfellingar skuldabréfsins sem stefndu beri að greiða án tillits til annarra kaupsamninga þeirra við stefnendur.

Stefnukrafa sundurliðist þannig:

Höfuðstóll skuldabréfs pr. 10.1.00 skv. 4 tl. 4. gr. kaups.	3.857.714 kr.
Vextir 1.12.99 -10.1.00	64.295 kr.
Samtals	3.922.009 kr.
Greiðsla skv. 3. tl. 3. gr. kaupsamnings pr. 5.4.00	4.038.606 kr.
Samtals	7.960.615 kr.

Krafan sé byggð á ákvæðum kaupsamningsins og þeirri meginreglu samningaréttar að samninga skuli halda.

Málið sé höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með heimild í 8. gr. fyrrgreinds kaupsamnings.

Krafa um dráttarvexti sé byggð á vaxtalögum nr. 25/1987 og krafa um málskostnað sé byggð á 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.

Málsástæður stefndu og lagarök

Af hálfu stefndu er því haldið fram að þótt gerðir hafi verið sérstakir samningar um hverja ofangreinda eign sé í hverjum samninganna vísað til hinna og tekið fram að skoða beri alla samningana sem eina heild.  Hafi það og verið forsenda af hálfu stefndu að um heildarkaup á þessum þremur eignum væri að ræða, enda hafi í ákvörðun stefndu um kaupin falist sú ákvörðun að flytja búferlum frá Reykjavík til Laugarvatns og stunda þar verslunarrekstur.

Sýknukarafa stefndu er á því byggð að allar eignirnar, sem keyptar hafi verið, hafi verið haldnar verulegum galla og/eða annars konar vanbúnaði auk þess sem ekki hafi verið afhent réttilega allt sem lofað hafi verið í kaupunum.  Af þessum sökum telja stefndu sig eiga kröfu um skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði eignanna.

Stefndu telja að kröfur þeirra um skaðabætur eða afslátt af kaupverði sé unnt að nýta til skuldajafnaðar gegn kröfum stefnenda í málinu, þar sem skilyrði slíks skuldajafnaðar séu uppfyllt, sbr. ákvæði 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði, og með vísan til þess sé kaupverð í viðskiptum aðilanna að fullu greitt.  Um ábyrgð stefnenda vegna umræddra galla og rétt stefndu til skaðabóta og/eða afsláttar vegna þess er vísað til meginreglna fasteignakaupa- og kröfuréttar og að sínu leyti til ákvæðis 42. gr. laga um lausafjárkaup, nr. 39/1922, með lögjöfnun og vísan til meginreglu ákvæðisins.

Stefndu hafi skoðað eignirnar áður en þau gerðu tilboð í þær og hafi spurt stefnendur um ástand þeirra.  Af stefnenda hálfu hafi í fyrstu ekki verið upplýst um neinn leka að Lindarbraut 11.  Við síðari skoðun hafi komið í ljós að um staðbundin leka var að ræða á þaki sólstofu og á tilteknum stað á þaki einbýlishússins að Lindarbraut 11, sbr. einnig upplýsingar á söluyfirliti vegna eignarinnar.  Af því tilefni hafi verið tekið fram í kaupsamningi að seljendur myndu kosta viðgerð á þakpappa. Sú viðgerð, sem framkvæmd var, hafi hins vegar verið alls ófullnægjandi.  Að öðru leyti hafi stefndu verið fullvissuð um að engir gallar væru á umræddum fasteignum.  Sérstaklega hafi stefnendur verið inntir eftir því hvort um lekavandamál væri að ræða á þaki verslunarhúsnæðisins að Dalbraut 8 en stefnendur hafi sagt að enginn leki væri þar.

Eftir að stefndu tóku við framangreindum eignum, í desember 1999, hafi strax komið í ljós að fullyrðingar stefnenda um ástand húsanna stóðust ekki.  Jafnframt hafi stefndu borist upplýsingar frá fyrrverandi starfsmönnum í versluninni H-Sel og aðilum sem annast hafi viðhald á húsnæðinu að lekavandamál frá þaki og víðar hefðu verið viðvarandi um langt árabil og væru þau enn til staðar.  Í ljós hafi einnig komið að frágangur ýmissa þátta að Lindarbraut 11 hafi verið ófullnægjandi.  Þá hafi stefndu orðið þess fljótt áskynja að strikamerkjakerfi í versluninni H-Sel, sem hafi verið á meðal þeirra gæða sem fylgja hafi átt verslunarrekstrinum, hafi verið óstarfhæft vegna tíðra bilana í hug- og vélbúnaði kerfisins.

Varðandi galla á tölvukerfi verslunarinnar H-Sel, er lýtur að strikamerkjakerfi verslunarinnar, er vísað til matsgerðar Odds Benediktssonar, dags. í mars 2000.

Eins og áður segi hafi stefndu orðið þess vör þegar eftir afhendingu fasteignanna og verslunarrekstursins að margþættir gallar hafi verið á hinu selda.  Stefnendum hafi verið send eintök skýrslna þeirra Einars Más Steingrímssonar og Sævars Sigurðssonar.  Af hálfu stefndu hafi þáverandi lögmaður þeirra ritað bréf til stefnenda, dags. 31. mars 2000, þar sem afstöðu stefndu til málsins hafi verið lýst og gerðar kröfur um úrbætur, skaðabætur og/eða afslátt af kaupverði.  Samkvæmt fyrrgreindum ástandslýsingum nemi viðgerðarkostnaður vegna galla á fasteignunum 9.152.000 krónum.  Jafnframt hafi stefndu áskilið sér rétt til að halda eftir greiðslum sínum vegna þessa.

Stefnendur hafi svarað með bréfi, dags. 27. apríl 2000.  Þar hafi verið fallist á hluta þeirra umkvartana sem stefndu hafi haft fram að færa en öðrum hafnað.  Í svari stefnenda hafi ekki falist fullnægjandi boð af þeirra hálfu um úrbætur vegna þeirra galla sem að framan sé lýst.  Þá hafi fullnægjandi boð um úrbætur vegna þeirra galla sem stefnendur viðurkenndu ábyrgð á ekki komið fram.  Nokkrar viðræður hafi farið fram á milli aðila eftir þetta um lausn málsins en þær hafi reynst árangurslausar. Þann 29. júní 2000 hafi stefnendur svo höfðað mál þetta á hendur stefndu og hafi stefndu  þá þegar hafist handa við að undirbúa framlagningu matsbeiðnar til Héraðsdóms Reykjavíkur um að dómkvaddir yrðu sérfróðir matsmenn til að leggja mat á þá galla sem fyrir hendi væru á hinum keyptu fasteignum og tölvukerfi verslunarinnar H­-Sel.

Sýknukrafa stefndu er studd þeim rökum að fasteignir og tækjabúnaður, sem stefndu hafi keypt af stefnendum, hafi verið haldin margvíslegum göllum eins og að framan hafi verið rakið og vísað sé til framlagðra matsgerða.  Stefndu hafi ekki verið upplýst fyrir kaupin um bágborið ástand fasteigna og tölvukerfis utan upplýsinga um staðbundið lekavandamál í þaki fasteignarinnar að Lindarbraut 11.  Stefnendum hafi hins vegar verið fullkunnugt um alvarleg og langvarandi vandamál vegna þakleka og annarra galla á fasteignunum.  Hvað varði fasteignina að Dalbraut 8 sé m.a. vísað til vottorða byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu.  Í vottorði byggingarfulltrúa, dags. 29. mars 2000, komi fram að þakleki hafi alla tíð verið fyrir hendi í húsinu.  Þá komi fram að þegar stækkun hússins hafi verið samþykkt árið 1992 hafi verið lagt til af byggingarnefnd að sett yrði þak á húsið með vatnshalla, minnst 1:4, og húsið þar með gert vatnshelt.  Hafi stefnendum því verið kunnugt um hvers konar úrbætur þyrfti að ráðast í til að ráða bót á þeim vanda.  Það hafi þau hins vegar ekki gert og hafi ekki upplýst stefndu um þetta atriði.  Þvert á móti hafi stefnendur fullyrt að engin vandamál hefðu verið vegna leka þau sjö ár sem þau hefðu átt húsnæðið og rekið þar verslun.

Af hálfu stefndu er á því byggt að stefnendur beri skaðabótaábyrgð gagnvart þeim vegna alvarlegra brota á upplýsingaskyldu seljenda í fasteignakaupum.  Þá sé á því byggt af hálfu stefndu að framangreindar fasteignir og hugbúnaður tölvukerfis hafi skort áskilda kosti.  Stefndu hafi ekki verið upplýst fyrir kaupin um bágborið ástand fasteigna og tölvukerfis utan upplýsinga um staðbundið lekavandamál í þaki fasteignarinnar að Lindarbraut 11. Stefnendum hafi hins vegar verið fullkunnugt um alvarleg og langvarandi vandamál vegna þakleka og annarra galla á fasteignunum.

Stefndu eigi því rétt á skaðabótum með hliðsjón af 2. mgr. 42. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, með lögjöfnun, og með hliðsjón af meginreglum fasteignakauparéttar og kröfuréttar um bótaskyldu vegna galla í fasteignakaupum.

Verði ekki fallist á rétt stefndu til skaðabóta er til vara á því byggt að stefndu eigi rétt til afsláttar af kaupverði framangreindra fasteigna og verslunarreksturs.  Ekki sé annað fram komið en að stefndu hafi keypt framangreindar fasteignir og tölvukerfi verslunarinnar H-Sel fullu verði miðað við að eignirnar væru ekki haldnar galla.  Svo hafi ekki reynst vera heldur muni stefndu þurfa að leggja í mikinn viðgerðakostnað til að gera framangreindar fasteignir vatnsheldar og gera þær þannig úr garði að fullnægi réttmætum væntingum þeirra til eignanna.  Þá sé nauðsynlegt að kaupa annan hugbúnað í tölvukerfi verslunarinnar H-Sel til að unnt sé að nýta það strikamerkjakerfi sem stefndu keyptu af stefnendum.  Eigi því stefndu rétt á hæfilegum afslætti af kaupverðinu vegna alls framangreinds, með vísan til l. mgr. 42. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922, fyrir lögjöfnun, og með vísan til meginreglna fasteignakaupa ­og kröfuréttar um rétt kaupanda til afsláttar vegna galla í hinu keypta.

Stefndu reisa rétt sinn til skuldajöfnunar gegn kröfum stefnenda á 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og meginreglum kröfuréttar um skuldajöfnuð.

Kröfur stefndu um skaðabætur/afslátt taki mið af niðurstöðum yfirmatsgerða og matsgerðar Odds Benediktssonar og sundurliðist þannig:

Tölvukerfi	220.000 kr.
Lindarbraut 11	964.883 kr.
Dalbraut 8	3.670.249 kr.
Vakin er athygli á því varðandi þennan kröfulið að frá heildarmatsfjárhæð yfirmatsgerðar vegna Dalbrautar 8 hafi verið dreginn kostnaðarhluti Olíufélagsins hf. vegna viðgerðar á þaki, 14,5% af 2.057.939 krónum.
Matskostnaður alls skv. framlögðum reikningum	844.041 kr.
Annar áætlaður kostnaður, þ.m.t. tekjutap vegna lokunar verslunar við Dalbraut 8 á viðgerðartíma	750.000 kr.
Alls	6.449.173 kr.

Niðurstaða

Stefnandi höfðar mál þetta til greiðslu eftirstöðva kaupsamnings milli málsaðila um kaup á rekstri verslunarinnar að Dalbraut 8 að Laugarvatni.  Af hálfu stefndu hefur stefnukröfu málsins ekki verið mótmælt sem slíkri en stefndu telja sig eiga gagnkröfu til skuldajafnaðar vegna galla í fasteignum sem þau keyptu á sama tíma af stefnendum að Lindarbraut 11 og Dalbraut 8, Laugarvatni, og vegna galla á tölvukerfi í verslun.

Samkvæmt kauptilboði, dags. 14. september 1999, gerðu stefndu kauptilboð í báðar fasteignirnar og verslunarreksturinn.  Var kauptilboðið samþykkt af stefnendum og komst þar með á samningur milli aðila máls þessa.  Enda þótt gerðir hafi verið þrír aðskildir kaupsamningar, tveir vegna fasteignanna og einn vegna verslunarrekstursins, sem allir voru gerðir á sama tíma, þykir með hliðsjón af samningi aðila, samkvæmt kauptilboðinu, verða að líta svo á að um ein viðskipti sé að ræða og stefndu geti komið að í málinu kröfum sínum til skuldajafnaðar vegna meintra galla á hinu selda.

Eins og áður greinir byggja stefndu skuldajafnaðarkröfur sínar á framlögðum yfirmatsgerðum og matsgerð Odds Benediktssonar.  Stefnendur mótmæla þessum kröfum stefndu að öðru leyti en því að viðurkenndur er galli í geymslugólfi að Lindarbraut 11.

Lindarbraut 11

Í yfirmatsgerð segir að húseignin sé með steinsteypta húsveggi á einni hæð og á steinsteyptum undirstöðum og með steinsteyptri botnplötu.  Þakvirki séu úr timbri með flötu þaki klætt með pappalögn, þakhalli um það bil 4-5°.  Garðskáli (sólstofa), sem byggður hafi verið síðar, sé úr límtrésbitum.

Í yfirmatsgerðinni segir að á matsfundi hafi komið í ljós að á garðskála sé leki á samskeytum platna.  Reynt hafi verið að þétta samskeytin með kítti.  Einnig séu lekamerki á samskeytum garðskála og íbúðarhúss og lekamerki séu einnig á veggjum við þaksperrur hússins.  Allar áfellur vanti á glugga og hurðarop, bæði að innan og utanverðu og opið sé í gegn þannig að auðvelt hafi verið að stinga blaði í gegnum rifur.  Í einu horni gróðurskálans standi lagnir upp úr gólfi við aðliggjandi vegg að bílskúr þar sem séu stillikranar fyrir gólfhitalögn og heitan pott fyrir utan gróðurskálann.

Í íbúðarhúsi séu lekaummerki í stofu í norðvesturvegg upp við loft, taumar hafi verið á nokkrum stöðum, brúnleitir að lit.  Útgönguhurð í þvottahúsi sé mjög illa farin og vanti m.a. vatnsbretti og sökkulumbúnað.  Þakið sé klætt með pappaklæðningu og loftræst með 6 stk. 1½” lofttúðum yfir íbúðarhlutanum og 4 stk. 1½” lofttúðum yfir bílskúrshluta hússins.

Hitalagnir fyrir eldhúsofn séu lagðar án einangrunar í krossviðsstokk niður við gólf í sökkli eldhússinnréttingar.  Í geymslu hafi verið rofið gat í gólfið til að komast að lögnum en ekki verið gengið frá því aftur og hafi gatið verið hulið undir bút af dúk og gólfteppi.

 

Í söluyfirliti vegna Lindarbrautar 11 kemur fram að leki sé á flötu pappaþaki.

Þegar stefndu skoðuðu fasteignina var farið upp á þak hússins og það skoðað.  Kom þá í ljós að vatn var undir þakpappa.  Varð samkomulag með aðilum að stefnendur sæju um viðgerð á þakinu.  Stefnandi, Hrafn, heldur því fram að hann hafi einungis tekið að sér að láta setja pappa á hluta þaksins en stefndi, Jón Þór, bar fyrir dómi að hann hafi skilið stefnanda svo að hann ætlaði að setja nýjan pappa á allt þakið.

Að ósk stefndu var svofellt ákvæði sett í kaupsamninginn:

“Seljandi annast á sinn kostnað fyrir afhendingu viðgerðir vegna leka frá þaki og í sólstofu svo og gerð nýs lóðarleigusamnings, þ.m.t. útmælingu lóðarinnar.”  Verður þetta ákvæði ekki skilið öðruvísi en svo að stefnandi hafi tekið að sér að láta gera við leka frá þaki og leka í sólstofu.

Fram er komið að fljótlega eftir að stefndu fluttu inn í húsið urðu þau vör við leka.  Þegar matsfundur fór fram vegna yfirmatsgerðar voru lekamerki í stofu og í gróðurskála eins og rakið hefur verið. Verður því ekki séð að stefnendur hafi uppfyllt skyldur sínar samkvæmt nefndu ákvæði kaupsamningsins á fullnægjandi hátt og þannig ekki afhent eignina í umsömdu ástandi að þessu leyti.  Ber því að fallast á að þeim beri að greiða stefndu kostnað við að bæta úr göllum vegna leka frá þaki og í sólstofu.  Telja verður að allar forsendur séu brostnar fyrir þeirri kröfu stefnenda sem sett var fram í bréfi, dags. 27. apríl 2000, og ítrekuð í þinghaldi 2. apríl 2001, um að stefnendur fái að ljúka viðgerðum á húsinu.

Samkvæmt yfirmatsgerð, með vísan til undirmatsgerðar, er fallist á að nauðsynlegt sé að skipta um þakefni á hluta þaksins og að settur verði dúkur eða pappi í staðinn.  Þá verði niðurfallsrist lagfærð og loftun þessa hluta þaksins verði um leið aukin þannig að hún svari kröfum núverandi byggingarreglugerðar.

Kostnað við þetta telja yfirmatsmenn 279.465 krónur.  Dómurinn telur hins vegar að útloftun þaks falli undir endurbætur en fellst á að taka viðgerðarkostnað þaks til greina með 260.000 krónum.

Nauðsynlegar úrbætur við garðskála telja matsmenn eftirfarandi:

1.  Þétt verði með fram dyrakörmum og gengið frá áfellum.

2.  Klæðning framan á garðskála verði lagfærð þannig að hún verði vatnsheld.

3.  Þétting verði lagfærð á plötuskilum í þaki næst vegg að stofu.

Kostnað við þennan þátt telja yfirmatsmenn nema 167.248 krónum.

Ekki er fallist á að samkvæmt ákvæði því í kaupsamningi, sem áður er getið, beri stefnendum að bæta stefndu  kostnað við úrbætur samkvæmt lið 1 og 2, en telja verður að stefndu hafi við skoðun mátt gera sér grein fyrir að dyrakarmar voru óþéttir og að áfellur vantaði og jafnframt gera sér grein fyrir ástandi klæðningar framan á garðskála.  Það er hins vegar skoðun dómsins að kostnað vegna liðs 3 beri að bæta og er sá kostnaðarliður að álitum talinn hæfilega metinn á 115.000 krónur.

Við skoðun á elhúsinnréttingu máttu stefndu sjá hvernig hitalögnum var fyrir komið niður við gólf í sökkli innréttingarinnar.  Þá máttu stefndu einnig gera sér grein fyrir ástandi hurðar á þvottahúsi.  Verður krafa þeirra samkvæmt þessum liðum því ekki tekin til greina.

Óumdeilt er að stefnendum beri að bæta úr galla á geymslugólfi en samkvæmt yfirmatsgerð, lið 5, nemur sá kostnaður 21.239 krónum.

Fyrir liggur að lagnir með stjórntækjum fyrir gólfhitalögn garðskálans og fyrir heitan pott voru í skáp í garðstofunni þegar stefndu skoðuðu húsi.  Eftir það lét stefnandi, Hrafn, fjarlægja skápinn.  Var frágangur að þessu leyti því orðinn annar en stefnendur máttu búast við, en ósannað er að samkomulag hafi orðið milli aðila um að fjarlægja skápinn.  Ber stefnendum því að bæta stefndu kostnað við að setja upp skáp yfir umrædd stjórntæki.  Samkvæmt lið 6 í yfirmatsgerðinni er þessi kostnaður metinn á 21.116 krónur.

Samkvæmt framansögðu ber því að taka til greina kröfur stefndu um skaðabætur vegna Lindarbrautar 11 með 610.000 krónum þegar tekið hefur verið tillit til virðisaukaskatts, þar með endurgreiðslu hluta hans vegna vinnu á verkstað, ófyrirséðs kostnaðar og kostnaðar við hönnun og umsjón. 

 Dalbraut 8

Í yfirmatsgerð vegna Dalbrautar 8 segir að við skoðun hafi komið í ljós að víða séu lekamerki í versluninni og hafi loftklæðning víða verið laus frá lofti og morkin.  Á útisalernum hafi loftklæðningin gúlpast niður.  Á kaffistofu hafi verið búið að rjúfa loftaklæðningu og hafi þar legið vatn á rakavörninni þannig að hún gúlpaðist niður.  Niður með veggjum hafi víða verið lekaummerki.  Einangrun í þaki sé úr plasti 1½”.  Þar sem bárujárn sé á þaki séu naglar að miklu leyti lausir.  Víða á þakinu hafi pappalögn verið laus og illa frá henni gengið. 

Skoðuð hafi verið lekamerki í kjallara húseignarinnar en þar sé áberandi leki frá steypuskilum upp við loft.

Þak

Í yfirmatsgerð er að finna teikningu af þaki hússins sem yfirmatsmenn skipta í nokkra hluta sem þeir merkja A,B,C,D,E og F.

Í yfirmatsgerð kemur fram að Olíufélagið hf. sé eigandi að hluta hússins, kaffistofu, afgreiðslu þar fyrir framan, auk salerna sem gengið sé inn í að utanverðu. Samkvæmt yfirlýsingu lögmanna aðila í dag er óumdeilt að Olíufélagið hf. er ekki eigandi að útisalernum en er hins vegar eigandi þess hlutar svæðis sem á teikningum er merkt A og að hluta B og er það í samræmi við matsvottorð sem liggur frammi í málinu.

Þak C sem er yfir lager verslunarinnar segja yfirmatsmenn að sé þak annarrar viðbyggingarinnar frá 1994.  Þakið sé klætt með bárujárni og því ekki í samræmi við ákvæði þágildandi byggingarreglugerðar, grein 7.6.6.7, sem krefjist þess að þakhalli sé minnst 14°, sé þakið klætt með bárujárni, nema sérstök undanþága sé veitt af byggingarnefnd, en engin slík undanþága sé til í fórum byggingarfulltrúa.

Þak D, sem er yfir salernum, sem gengið er inn í utan frá, eru talin byggð 1983.  Þakið sé bárujárnsklætt og uppfylli því ekki ákvæði byggingarreglugerðar vegna þakhalla.  Segir að leki sé á skilum milli þaks D og F og niður með vegg sem snýr í norðaustur.

Þök E og F séu yfir verslun og skrifstofuhúsnæði.

Þak E sé yfir elsta hluta húseignarinnar, byggt 1963.  Þakið sé pappalagt.  Leki sé í austurhorni verslunar.  Þakfrágangur virðist upphaflega hafa verið í lagi en pappi sé orðinn gamall og lélegur.

Þak F sé yfir viðbyggingu sem talin sé vera frá 1983.  Þakið sé klætt með pappa.  Leki sé á skilum við þak D.  Lagningu þaksins telja yfirmatsmenn ekki brjóta í bága við þágildandi byggingarreglugerð.

Leggja yfirmatsmenn til að úrbætur felist í því að núverandi þakklæðning verði fjarlægð af öllum þökum, fúinni klæðningu skipt út ef um hana hafi verið að ræða og þökin síðan pappalögð.  Endurhanna þurfi að mati yfirmatsmanna frágang á köntum þar sem nú sé bárujárn á þakinu.

Loft innanhúss

Yfirmatsmenn telja loftaplötur skemmdar eftir leka þar sem um leka hafi verið að ræða en þær virðist ekki vera gallaðar að öðru leyti.  Fúi sé til staðar í tréverki undir skilum þaka D og F.

Lagt er til að klæðning verði endurnýjuð þar sem hún sé skemmd vegna leka.  Þetta eigi við um klæðningu með fram útveggjum í þakhluta E, alla klæðningu í þaki D og hluta klæðningar í þaki F.  Einnig er lagt til að endurnýja klæðningu innan á útvegg í útisalernum.

Leki í kjallara

Leki í kjallara er talinn vera frá plötuskilum.

Lagt er til að grafið verði frá plötunni niður með vegg sem snýr að bílastæði, vel niður fyrir plötuskil, þau hreinsuð vandlega og þétt með viðeigandi viðgerðarefni og klætt að utanverðu með asfaltdúk.

Fyrir liggur að stefndu skoðuðu verslunarhúsnæðið að Dalbraut 8 áður en kaupin áttu sér stað, að öðru leyti en því að salerni, sem gengið er inn í utan frá, voru ekki skoðuð.  Ber aðilum ekki saman um það sem fram fór við skoðun.  Bar stefnandi, Hrafn, að stefndu hefði verið leidd um húsið og þeim bent á þá staði þar sem lekavandamál hefðu komið upp.  Stefndi, Jón Þór, bar hins vegar að svo hefði ekki verið og hefði því verið neitað af hálfu stefnenda að einhver lekavandamál væru til staðar.  Hrafn bar að leki hefði verið á útisalernum síðustu tvö árin sem hann rak verslunina.  Fyrir liggur hins vegar að stefndu skoðuðu ekki útisalerni og voru stefndu ekki upplýst um leka þar.

Stefndi, Jón Þór, bar fyrir dómi að stefndu hefðu séð tauma sem komu frá viftu í verslun og hafi þau spurt hvort um leka væri þar að ræða en því hafi verið neitað.  Jón Þór bar einnig að hann hefði tekið eftir niðurfallsröri inni í versluninni.  Ekkert hafi hins vegar verið rætt um það við skoðun og hafi hann ályktað að það væri til þess að taka við vatni frá þakinu.

Sæmundur Helgi Sæmundsson, fasteignasali, bar fyrir dómi að hann hefði skoðað eignina að Dalbraut 8.  Hafi hann á einum stað séð ummerki um leka, taumur undir glugga sem byrgt hafði verið fyrir.  Seljendur hefðu kannast við að þar hefði verið leki sem gert hefði verið við og væri ekki til staðar lengur.  Bar Sæmundur að þetta hefði verið eini staðurinn þar sem hann hefði séð ummerki um leka.  Sérstaklega aðspurður um leka í kjallara kvaðst hann ekki hafa orðið var við lekamerki þar.  Taldi hann eignina í þokkalegu ástandi og ekki að sjá að mikið væri athugavert.  Hann kvaðst hafa spurt seljendur um ástand hússins og hvort það væru einhverjir þættir sem honum hefði yfirsést og hafi það ekki verið.  Hann bar að hann hefði ekki skoðað útiklósett og hafði ekki skýringu á því af hverju það var ekki gert.  Fékk hann ekki upplýsingar um leka þar.

Í framburði Hrafns Sveinbjörnssonar fyrir dómi kom fram að hann hafi framkvæmt endurbætur á verslunarhúsnæðinu sem fólust í pappaviðgerðum á þakinu, en það hafi ekki dugað til að losna við lekann sem á því hafi verið.  Hafi hann því látið loka gluggum í suður og austurátt og hefðu þau þá losnað við allan leka sem þar var.

Telja verður að sýnt hafi verið fram á, sbr. framlagt vottorð byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og framburð vitna hér fyrir dómi, að þakleki hafi lengi verið til staðar í verslunarhúsnæðinu að Dalbraut 8.Enda þótt stefndu hafi séð lekatauma við viftu þykir ekki sýnt fram á að þau hafi mátt átta sig á því að sá leki kæmi frá þaki en ekki viftunni sjálfri.  Þá er ósannað, sbr. framburð Sæmundar Helga Sæmundssonar fyrir dómi, að stefndu hafi við skoðun mátt greina önnur ummerki leka frá þaki er gæfi þeim sérstakt tilefni til nánari skoðunar.  Niðurfallsrör inni í versluninni þykir geta gefið merki um ákveðna erfiðleika varðandi þakið en þarf ekki að benda til þess að þakið leki.  Þá þykir ekki sýnt fram á að stefndu hafi við venjulega skoðun getað áttað sig á því að þakið var haldið ágalla þar sem á hluta þaksins var rangur halli miðað við það efni sem lagt var á þakið og uppfyllti það því ekki ákvæði byggingarreglugerðar, sbr. yfirmatsgerð. 

Varðandi leka í kjallara er það álit dómsins að stefndu hafi ekki mátt átta sig á leka þar sem stafar frá lélegum frágangi í steypu, sbr. og framburð Sæmundar Helga, sem rakinn er hér að framan.

Telja verður samkvæmt framansögðu að eignin að Dalbraut 8 hafi ekki haft áskilda kosti og beri stefndu skaðabætur úr hendi stefnenda af þeim sökum, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/192 með lögjöfnun.  Við ákvörðun bóta ber að taka mið af yfirmatsgerð varðandi úrbætur sem felast í viðgerð á þaki og klæðningu á þaki og veggjum, enda hefur mati yfirmatsmanna ekki verið hnekkt.

Við mat á þakviðgerðum reikna yfirmatsmenn með úrbótum á heildarþakfleti hússins, þ.m.t. eignarhluta Olíufélagsins hf., sem ekki er aðili að þessu dómsmáli.  Að teknu tilliti til þessa, svo og þess að ný pappalögn kemur í stað mjög gamallar lagnar á hluta þaksins, er það niðurstaða dómsins að skaðabætur vegna eignarinnar skuli nema 2.800.000 krónum þegar tekið hefur verið tillit til virðisaukaskatts, ófyrirséðs kostnaðar og kostnaðar við hönnun og umsjón.

Stefndu gera kröfu til bóta vegna galla í tölvukerfi.  Eins og greinir í matsgerð Odds Benediktssonar hefur ekki annað komið fram en að sölukerfi verslunarinnar hafi verið í lagi þegar eigendaskipti áttu sér stað.  Virkaði allur vélbúnaður en hugbúnaður ófullkominn miðað við nútímakröfur.  Fljótlega eftir að stefndu tóku við rekstri verslunarinnar tók hins vegar að bera á vandkvæðum.  Liggur ekki fyrir að stefndu hafi kynnt sér tölvukerfi verslunarinnar við skoðun eða óskað eftir upplýsingum um það, svo sem aldur þess og skilvirkni, en telja verður að við skoðun hefði stefndu mátt vera ljóst að þau voru að kaupa gamalt kerfi, en slíkur búnaður gengur úr sér á stuttum tíma.  Verður að telja að með því hafi þau vanrækt skoðunarskyldu sína að þessu leyti og beri hallann af þeirri áhættu sem þau tóku, enda hefur ekki verið sýnt fram á annað en að kerfið hafi verið virkt þegar eigendaskipti áttu sér stað, eins og áður er rakið.

Samkvæmt sundurliðun á kröfum stefnanda á dskj. nr. 36 er gerð krafa um matskostnað en sá kostnaður telst til málskostnaðar og reiknast með honum.

Annar áætlaður kostnaður hefur ekki verið rökstuddur og er hafnað.

Eins og áður greinir er ágreiningur ekki uppi um stefnukröfurnar.  Stefndu byggja á því að vegna galla á hinu selda eigi þau kröfu á hendur stefnendum til skuldajafnaðar.  Eins og að framan greinir er litið svo á að um ein viðskipti sé að ræða og kröfur málsaðila því samrættar og skilyrði skuldajafnaðar fyrir hendi, sbr. 28. gr. laga nr. 91/1991.  Telur dómurinn kröfurnar hæfar til að mætast við dagsetningu yfirmatsgerða 12. mars 2001.

Samkvæmt framansögðu ber stefndu að greiða stefnendum 7.960.615 krónur en til skuldajafnaðar koma 3.410.000 krónur.  Niðurstaða málsins er því sú að stefndu ber að greiða stefnendum 4.550.615 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði.

Eftir niðurstöðu málsins ber stefndu að greiða stefnendum 250.000 krónur upp í málskostnað en við ákvörðun málskostnaðar þykir rétt að taka tillit til þess að stefndu þurftu að afla matsgerða og yfirmatsgerða til þess að sýna fram á tjón sitt.

Dóminn kvað upp Kristjana Jónsdóttir héraðsdómari ásamt meðdómendunum Birni Björnssyni húsasmíðameistara og Ragnari G. Ingimarssyni verkfræðingi. 

Dómsuppkvaðning dróst vegna mikils annríkis dómsformanns.

D Ó M S O R Ð

Stefndu, Jón Þór Ragnarsson og Rúna Jónsdóttir, greiði stefnendum, Hrafni Sveinbjörnssyni og Elínu A. Eltonsdóttur, 4.550.615 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga af 3.922.009 frá 10. janúar 2000 til 5. apríl 2.000, af 7.960.615 krónum frá þeim degi til 12. mars 2001, af 4.550.615 krónum frá þeim degi til 21. apríl 2001, af 4.529.376 krónum frá þeim degi til 23. apríl 2001 en af 3.139.943 krónum frá þeim degi til 1. júlí 2001 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags og 250.000 krónur upp í málskostnað, allt að frádregnum 1.410.672 krónum.