Mánudaginn 21. janúar 2002.
Nr. 13/2002.	Félagsbústaðir hf. (Skúli Bjarnason hrl.) gegn Hallgerði Valsdóttur (Kristján Stefánsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Riftun. Tilkynning.

F hf. var talið heimilt að fá H borna með beinni aðfarargerð út úr íbúðarhúsnæði, sem H hafði leigt af F hf. Talið var að framferði H hefði veitt F hf. heimild samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 til að rifta leigusamningi aðila. Samkvæmt 13. gr. sömu laga hafði yfirlýsing F hf. um riftun leigusamnings þau áhrif að lögum, sem henni var ætlað, þótt óvíst væri hvort hún hefði nokkru sinni borist í hendur varnaraðila.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsetti kæru, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. janúar sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. desember 2001, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að sér yrði heimilað að fá varnaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr íbúð á 3. hæð til hægri að Meistaravöllum 27 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að framangreind aðfarargerð verði heimiluð. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður staðfest sú niðurstaða héraðsdómara að vegna þess framferðis varnaraðila, sem þar greinir nánar, hafi sóknaraðila verið heimilt samkvæmt 8. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að rifta leigusamningi þeirra frá 7. ágúst 2001 um framangreinda íbúð að Meistaravöllum 27. Sóknaraðili lýsti yfir riftun samningsins með símskeyti til varnaraðila 15. október 2001. Samkvæmt framlögðu afriti símskeytisins fól sóknaraðili Landssíma Íslands hf. að koma því til skila. Afrit þetta ber með sér að þetta hafi verið reynt, en starfsmaður ritsímans í Reykjavík færði á það svofellda áritun: „Enginn heima. Tilk. skilin eftir“. Samkvæmt meginreglu 13. gr. húsaleigulaga hafði þessi yfirlýsing þau áhrif að lögum, sem henni var ætlað, þótt óvíst sé hvort hún hafi nokkru sinni borist í hendur varnaraðila. Af þeim sökum eru ekki efni til annars en að verða við kröfu sóknaraðila um að honum verði heimilað að fá varnaraðila borna út úr umræddri íbúð með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili verður dæmd til að greiða sóknaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem er ákveðinn í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Sóknaraðila, Félagsbústöðum hf., er heimilt að fá varnaraðila, Hallgerði Valsdóttur, borna með beinni aðfarargerð út úr íbúð á 3. hæð til hægri að Meistaravöllum 27 í Reykjavík.

Varnaraðili greiði sóknaraðila samtals 150.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. desember 2001.

Gerðarbeiðandi er Félagsbústaðir hf., kt. 510497-2799, Suðurlandsbraut 30, Reykjavík.

Gerðarþoli er Hallgerður Valsdóttir, kt. 151167-4629, Meistaravöllum 27, Reykjavík.

Málið barst Héraðsdómi Reykjavíkur 2. nóvember sl. með aðfararbeiðni lögmanns gerðarbeiðanda, sem dagsett er 31. október s.á.. Það var tekið til úrskurðar 5. desember sl. Lögmenn málsaðila gerðu áður munnlega grein fyrir viðhorfum og sjónarmiðum umbj. sinna, án þess að flytja málið með fo. nóvember sl. með aðfararbeiðni lögmanns gerðarbeiðanda, sem dagsett er 31. október s.á.. Það var tekið til úrskurðar 5. rmlegum hætti.

Dómkröfur gerðarbeiðanda: Þess er krafist af hálfu gerðarbeiðanda, að gerðarþoli verði með beinni aðfarargerð borin út úr íbúð á 3. hæð til hægri í húseigninni nr. 27 við Meistaravelli í Reykjavík, ásamt öllu sem henni tilheyrir.

Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar úr hendi gerðarþola að mati dómsins.

Gerðarþoli gerir þær dómkröfur, að hafnað verði kröfum gerðarbeiðanda um að gerðarþoli verði borin út úr íbúð að Meistaravöllum 27 í Reykjavík.

Gerðarþoli krefst einnig málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda að mati réttarins.

Málavextir, málsástæður og lagarök:

Málavextir eru í stórum dráttum þeir, að gerðarþoli tók á leigu íbúð gerðarbeiðanda í húsinu nr. 27 við Meistaravelli í Reykjavík með ótímabundnum leigusamningi dags. 7. ágúst sl. og fékk afnot íbúðarinnar degi síðar eða 8. sama mánaðar. Íbúar hússins sendu fyrirsvarsmanni gerðarbeiðanda bréf dagsett 20. ágúst sl. og kvörtuðu undan ónæði frá íbúð gerðarþola. Í bréfinu kemur fram, að frá fyrsta degi hafi mikil vandamál fylgt gerðarþola, sem hefðu mjög truflandi áhrif á íbúa hússins. Þau tengdust mikilli óreglu, s.s. hástemmd tónlist, háreisti, slagsmál o.fl., enda væri oft gestkvæmt hjá gerðarþola og þar væri um að ræða svonefnda ,,góðkunningja lögreglunnar."  Fyrirsvarsmaður gerðarbeiðanda brást skjótt við og sendi gerðarþola samdægurs (20. ágúst) símskeyti, sem bar yfirskriftina AÐVÖRUN.  Í símskeytinu er gerðarþola tilkynnt um framkomna kvörtun íbúa hússins og henni bent á rétt gerðarbeiðanda samkvæmt 13.2. gr. húsaleigusamnings málsaðila. Í niðurlagi símskeytisins segir svo: ,,Ef aðvörun verður ekki tekin til greina sendir leigusali lokaaðvörun um rýmingu íbúðarinnar. Með bréfi þessu er þér hér með gefin skrifleg aðvörun samkv. 13.2. gr. húsaleigusamnings." Gerðarþoli kvittaði fyrir móttöku símskeytisins 20. ágúst kl. 17.00. Að sögn gerðarbeiðanda sinnti gerðarþoli ekki aðvörun hans og hélt uppteknum hætti.  Gerðarbeiðandi sendi gerðarþola því annað símskeyti, dags. 1. október sl., sem bar yfirskriftina LOKAAÐVÖRUN.  Þar er vísað til fyrra símskeytis og lagt fyrir gerðarþola að bæta ráð sitt að viðlagðri riftun húsaleigusamningins og eftirfarandi útburði. Gerðarþoli kvittaði einnig fyrir móttöku þessa símskeytis. Gerðarbeiðandi rifti síðan húsaleigusamningnum með símskeyti dagsettu 15. október sl. sem ber yfirskriftina RIFTUN. Í símskeytinu er vísað til fyrri símskeyta en síðan segir: ,,Vegna áframhaldandi húsreglnabrota er Félagsbústöðum nauðugur sá kostur að rifta húsaleigusamningi dags. 7. ágúst 2001 um leiguíbúðyfirskriftina RIFTUN. Í símskeytinu er vísað til fyrri símskeyta en síðan segir: ,,Vegna áframhaldandi húsreglnabrota er Félagsbústöðum nauðugur sá kostur að rifta húsale að Meistaravöggum 27 á 3. hæð h. Hér með er skorað á þig að rýma íbúðina fyrir 25. október n.k. og skila lyklum á skrifstofu Félagsbústaða. Að öðrum kosti verður leitað útburðar með aðstoð dómstóla." Á símskeytið er skráð ,,Engin heima Tilk. skilin eftir."

Fyrir liggur í málinu bréf Lögreglustjórans í Reykjavík til lögmanns gerðarbeiðanda.  Bréfið er svar við beiðni lögmannsins um útdrátt úr dagbók lögreglu um ónæði gerðarþola  í garð nágranna sinna. Í bréfi lögreglunnar kemur fram, að umbeðnar upplýsingar verði ekki látnar í té með vísan til tilgreindrar reglugerðar um meðferð persónuupplýsinga. Síðan segir í bréfinu: ,,Hins vegar þykir fært að veita eftirfarandi upplýsingar um útköll lögreglu vegna ónæðis af hálfu viðkomandi á umræddu tímabili: þann 19. ágúst kl. 08:35 var lögregla kvödd að íbúð að 4 hæð t.h. (þannig) sem Hallgerður var sögð ný flutt inn í vegna hávaða.  Þann 13. október kl. 06:20 var lögregla kvödd að íbúð á 3. hæð t.h. vegna heimilisófriðar.  Þann 14. október óskaði nágranni tvisvar aðstoðar lögreglu, kl. 13:33 og 14:13, vegna þess að Hallgerður væri að berja látlaust á dyrnar hjá sér.  Þann 7. nóvember kl. 03:14 var lögregla kvödd að íbúð á 3. hæð t.h. vegna hávaða.  Þann 19. nóvember kl. 00:11 var lögregla kvödd að íbúð Hallgerðar á 3. hæð t.h. vegna hávaða."

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda:

Gerðarbeiðandi byggir útburðarkröfu sína á því, að mikið ónæði stafi af veru gerðarþola í húsinu fyrir aðra íbúa þess, jafnt á nóttu sem degi. Gerðarþola hafi sannanlega verið sendar aðvaranir í samræmi við ákvæði í húsaleigusamningi málsaðila, en hún hafi ekki látið segjast. Því hafi gerðarbeiðandi ekki átt annars úrskosta en rifta leigusamningi málsaðila. Gerðarbeiðandi vísar til tilgreinds ákvæðis í húsaleigusamningi málsaðila, en byggir kröfu sína jafnframt á 7. 8. 11. og 12 kafla húsaleigulaga nr. 36/1994, einkum 8. tl. 1. mgr. 61. gr. laganna, svo og á 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.

Málsástæður og lagarök gerðarþola:

Varnaraðili viðurkennir að nokkur óregla hafi fylgt fólki, sem sótt hafi á heimili hennar og að hún hafi tekið við símskeyti frá gerðarbeiðanda dags. 20. ágúst sl. Aftur á móti kveðst hún ekki hafi átt þess kost að kynna sér efni bréfs íbúa hússins til gerðarbeiðanda, sem var tilefni þess að umrætt símskeyti var sent.  Gerðarþoli viðurkennir einnig að hafa móttekið símskeyti með svonefndri lokaaðvörun, en á þeim tíma hafi engar athugasemdir verið hafðar uppi gagnvart henni. Varnaraðili kveðst á hinn bóginn ekki hafa fengið riftunaryfirlýsingu gerðarbeiðanda og hafi ekkert um hana vitað, fyrr en hún fékk tilkynningu héraðsdóms um útburðarkröfu gerðarbeiðanda.

Gerðarþoli mótmælir riftun húsaleigusamnings málsaðila svo og efni loka­aðvörunarinnar og byggir dómkröfur sínar á því, að ekki séu fyrir hendi skilyrði aðfararlaga til að verða við beiðni gerðarbeiðanda og því beri að hafna henni. Gerðarþoli vísar til XXI. kafla eml. nr. 91/1991 til stuðnings málskostnaðarkröfu sinni.

Niðurstaða:

Af framlögðum gögnum má ráða, að háttsemi gerðarþola gagnvart íbúum í húseigninni nr. 27 við Meistaravelli í Reykjavík veitti gerðarbeiðanda rétt til að rifta leigusamningi málsaðila. Gerðarbeiðandi veitti gerðarþola tvisvar aðvörun með sannanlegum hætti og gerði henni (gerðarþola) grein fyrir því, að leigusamningnum yrði rift, bætti hún ekki ráð sitt. Framlögð gögn bera með sér, að gerðarþoli hefur í engu sinnt aðvörunum gerðarbeiðanda. Í bréfi Lögreglustjórans í Reykjavík er því lýst, að lögregla var þrívegis kvödd að íbúð gerðarbeiðanda, eftir að hún tók við síðari aðvörun gerðarbeiðanda, þar af einu sinni eftir að henni var kunnugt um, að gerðarbeiðandi hafði lagt fram útburðarbeiðni fyrir héraðsdómi.

Á hinn bóginn verður að líta til þess,  að ekki liggur fyrir ótvíræð sönnun fyrir því,  að gerðarþoli hafi móttekið riftunaryfirlýsingu gerðarbeiðanda frá 15. október sl. Ritað er á símskeytið, sem hafði að geyma riftunaryfirlýsingu gerðarbeiðanda, að engin hafi verið heima, tilkynning skilin eftir, eins og áður er lýst.

Þá kröfu þykir verða, svo að unnt sé að veita heimild til útburðar, að leigjandi (gerðarþoli) hafi fengið vitneskju um þá afstöðu leigusala, að nýta sér riftunarheimild, sem hann kann að eiga, þannig að leigutaki eigi þess kost að rýma hið leigða innan þeirra tímamarka, sem leigusali gerir kröfu til.

Þar sem sönnur brestur fyrir því, að gerðarþoli hafi fengið vitneskju um riftun gerðarbeiðanda á umræddum húsaleigusamningi, þykir verða að hafna útburðarkröfu gerðarbeiðanda.

Rétt þykir þó, eins og mál þetta er vaxið, að hvor málsaðili beri sinn kostnað af málinu.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu gerðarbeiðanda, Félagsbústaða hf., um að gerðarþoli, Hallgerður Valsdóttir, verði með beinni aðfarargerð borin út úr íbúð á 3. hæð til hægri í húsinu nr. 27 við Meistaravelli í Reykjavík, ásamt öllu sem henni tilheyrir.

Málskostnaður fellur niður.